Die technischen Details 46 47
Baubeschreibung 1. VORBEMERKUNGEN Die zwei viergeschossigen Berliner Wohn- häuser in der Torstraße 79 und 83 sowie die beiden fünfgeschossigen Wohnhäuser in der Zehdenicker Straße 28 in 10119 Berlin bilden einen Häuserkomplex mit einem gemeinsamen Innenhof, auf dem Stellplätze und Garagen für PKW ange- ordnet sind. Die Straßenfassade in der Torstraße liegt in Ost-West-Richtung. Es entstehen insgesamt 38 Wohnungen, da- von sind 7 Wohnungen im ausgebauten Dachgeschoß gelegen. 2. BESTAND Die Gebäude sind in den Jahren um 1850 entstanden und wurden in der damals tra- ditionellen Bauweise erstellt. Dies bedeutet, dass die tragenden Wände aus Ziegelmau- erwerk bestehen und dass die Geschoss- decken bis auf Teilbereiche der Kellerde- cke in allen Ebenen Holzbalkendecken sind. Teile der Kellerdecke und die Treppenhaus- decken sind in Massivbauweise erstellt. Die bauliche Grundsubstanz befindet sich ins- gesamt in einem relativ guten Zustand. Bis heute wurden an den Gebäuden mehrfach bauliche Veränderungen und Sanierungen vorgenommen. Zuletzt wurden in einzel- nen Wohnungen diverse Instandhaltungs- arbeiten durchgeführt. Sämtliche Ausbau- teile der Wohnhäuser wie Fenster, Türen, Anstriche, die Treppenhäuser, die Außen- anlagen etc. sind in einem abgewohnten Zustand. Die Dachstühle und die Dach- eindeckungen sind sanierungsbedürftig. Es wird ein holzschutztechnischer Unter- suchungsbericht erstellt. Bezüglich der ge- samten Haustechnik, das heißt der Hei- zung, der Küchen und Bäder sowie der elektrischen Installationen, ist festzustel- len, dass diese technisch veraltet und teil- weise stark reparaturbedürftig sind. Die vorhandenen Leitungssysteme sind teil- weise schadhaft und werden, sofern not- wendig, erneuert. Mehrheitlich werden die vorhandenen Wohnungen derzeit noch mit Kohleöfen beheizt, vereinzelt sind in der Vergangenheit Gasöfen mit Außenwand- entlüftung oder Gasetagenheizungen ein- gebaut worden. 3. MASSNAHMEN Die Wohnhäuser sollen komplett instand gesetzt und modernisiert werden. Dies bedeutet, dass alle erkennbaren Schäden beseitigt und wenn notwendig oder an- gebracht durch neue Bauteile ersetzt wer- den. Zusätzlich werden die Häuser durch Neuanstriche in ihrem Erscheinungsbild aufgewertet. In den Dachgeschossen sind attraktive Wohnungen mit Dachaustrit- ten geplant. Jede Wohnung vom 1. bis zum 4. Obergeschoss soll mindestens einen Bal- kon oder eine Terrasse erhalten, die Erd- geschosswohnungen erhalten Terrassen. Außerdem sollen alle Wohnungen mit zeitgemäß ausgestatteten Bädern und Kü- chen (Einbauküchen jedoch nur gemäß gesonderter Vereinbarung, das heißt, die Küchen sind nicht Bestandteil der Bauaus- führung) eingerichtet werden. Dies macht die in der Planung erkennbaren Grund- rissänderungen erforderlich, welche sich jedoch nach Möglichkeit an den ursprüng- lichen Grundrissen der Wohnungen in den Häusern orientieren. In den Treppenhäu- sern der Torstraße 79, 83 und der Zehde- nicker Straße 28 (Aufgang I) wird jeweils ein innen oder außen liegender Aufzug ein- gebaut. Im Hof wird die vorhandene Beton- versiegelung überarbeitet. Die haustechni- schen Anlagen werden – wo erforderlich – erneuert. Die Gründungen der Gebäude bleiben unverändert im Bestand erhalten. 4. BAUBESCHREIBUNG 4.1 Dach Die Dacheindeckung einschließlich der Unterkonstruktion (wo erforderlich), so- wie sämtliche Zinkverwahrungen und Entwässerungsrinnen werden komplett erneuert. Die Steildachflächen werden, wo dies erforderlich ist, neu eingedeckt. Die Flachdachflächen werden mit Bitumen eingedeckt. Alle Schornsteinköpfe wer- den abgetragen, soweit sie nicht mehr ge- nutzt werden. Die Brandwände zu den Nachbargebäuden werden nach den Er- fordernissen der Bauordnung des Landes Berlin (BauOBln) saniert und soweit erfor- derlich neu aufgemauert oder in angren- zenden Bereichen mit feuerbeständigen Dachflächenverkleidungen ausgestattet und abgedeckt. 4.2 Fassaden Der vorhandene Außenputz wird auf Fehl- stellen überprüft, schadhafte Stellen wer- den entfernt und erneuert. Die Gestaltung der Straßenfassade wird entsprechend dem Bestand in Anlehnung an die histo- rischen Baupläne vorgenommen und teil- weise ergänzt. Der Putz der Straßenfassade wird durchrepariert und unter Einbindung des Denkmalschutzes angemessen ergänzt. An den Hoffassaden wird der Putz, wo dies nötig ist, erneuert und mit Fenstereinfas- sungen, bestehend aus Nuten oder Faschen, verziert, sofern denkmalpflegerisch zuläs- sig. An den Fenstern wird die Umrandung 3-seitig ausgeführt. Ringsum wird ein Sockel mit Nutenputz ausgebildet, dieser wird farblich abgesetzt, sofern denkmal- pflegerisch zulässig. Straßenseitig wird die Fassade entsprechend dem gesondert vom Initiator zu erstellenden Farbkon- zept gestrichen und unter Einbindung des Denkmalschutzes wiederhergestellt. Die Hoffassade wird hell gestaltet. Sämtliche Fensterbleche, Fallrohre und Rinnen wer- den erneuert. 4.3 Modernisierung, Instandsetzung und Neubau (Dachgeschoss) der Wohnungen 4.3.1 Decken Die Holzbalkendecken werden im Prin- zip wie im Bestand vorhanden erhalten. Die Ergebnisse des Holzschutzgutachtens sind zu beachten und baulich nach den Vorgaben aus dem vorhandenen Gutach- ten umzusetzen. Die Decken werden ins- gesamt in den kritischen Bereichen, das sind die Bäder und die Küchen, nochmals überprüft und falls erforderlich ebenfalls entsprechend den Empfehlungen des Holz- schutzgutachtens instand gesetzt bzw. er- neuert. Die Deckenfelder unter den künf- tigen Bädern sind entsprechend dem Stand der Technik mit Flüssigfolie herzustellen. Die konstruktive Einbindung der aufge- ständerten oder eingespannten neuen Bal- kone wird gemäß der Statik ausgeführt. Der Bestand der Holzbalkendecken vom 1. OG bis zur Decke über dem 4. OG wird hinsichtlich des Schallschutzes gesichert bzw. wiederhergestellt. Hierbei wird kein Schallschutz nach DIN erreicht. Bei der Kellerdecke werden Stahlträger überprüft, entrostet und mit Rostschutz behandelt. In den Installationsschächten wird etagen- weise ein Deckenschott hergestellt oder die Schächte werden feuerbeständig aus- geführt. In Räumen, wo es erforderlich ist, werden die Decken ggf. komplett abgehängt. 4.3.2 Decke über 4. OG Die Holzbalkendecke wird sofern möglich erhalten und entsprechend den gesetzli- chen Anforderungen schallschutztech- nisch verbessert. Die Ergebnisse der Statik und des Holzschutzgutachtens werden baulich entsprechend den Anforderungen gemäß der BauOBln umgesetzt. 4.3.3 Mauerwerkswände <strong>Das</strong> bestehende Mauerwerk wird über- prüft, augenscheinlich vorhandene Schä- den werden fachgerecht ausgebessert. Ebenso wird der Wandputz überprüft, lose Bereiche abgeklopft und mit Reparatur- putz flächenbündig ergänzt. Teilweise wer- den nicht mehr benötigte, als Wandvorlage in den Raum ragende Schornsteinzüge abgerissen. Bei Schornsteinzügen, die in den Wänden verbleiben, werden geeignete Maßnahmen gegen nachteilige Folgen von Versottung getroffen. 4.3.4 Außenwände Terrassen Es wird ein Putz oder eine Verkleidung an- gebracht. Der Farbanstrich erfolgt gemäß dem noch zu erstellenden Farbkonzept des Initiators für die Fassaden. 4.3.5 Leichte Trennwände Verbleibende Trennwände werden hin- sichtlich ihrer Standfestigkeit überprüft und gegebenenfalls repariert, verstärkt oder erneuert. Neue Trennwände werden in Trockenbau oder Mauerwerk hergestellt. Sämtliche gefliesten Wände werden dop- pelt beplankt oder vorschriftsmäßig mit verkleinerten Ständerabständen ausgestat- tet. Die zweite Schicht wird mit einer im- prägnierten Feuchtraumplatte ausgeführt. 4.3.6 Fußboden der Wohnräume, Flure und Essplatz (Küchen) Es wird Parkett oder Dielung gemäß Son- derausstattungsliste geschliffen und ver- siegelt verlegt. Die Böden werden abge- schliffen und versiegelt. Ebenso werden die Sockelleisten erhalten, stilgerecht er- gänzt oder erneuert. Im Erdgeschoss wird der gesamte Fußboden oberhalb der Roh- decke erneuert. Der neue Fußboden im Erdgeschoss wird mit einem Trittschall- schutz fachgerecht hergestellt. » 48 49