Das TorQuartier. - FG Finanz-Service

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Baubeschreibung Rückstauebene anfällt, wird über dieselbe Rückstauebene gehoben und dann in die Freispiegelleitungen abgeleitet. 4.6.3 Sanitärtechnik Einrichtung Küchen und Bäder allgemein Die Einzelangaben sind unter dem Punkt 4.3 vollständig aufgeführt. Die Bäder werden mit den üblichen Objekten, wie WC, Waschbecken und Badewanne oder Du- sche, sowie mit einem Waschmaschinen- anschluss (wenn möglich im separaten Ab- stellraum) ausgestattet. 4.6.4 Heizungstechnik allgemein Die Gebäude werden über eine Zentral- heizung versorgt. Diese ist kombiniert mit einer zentralen Warmwasserbereitung, die als Speicherladesystem betrieben wird. Die Heizungsanlage wird zeit- und außen- temperaturabhängig geregelt. Die Ausle- gung der Heizungsanlage erfolgt auf Grund- lage der Wärmebedarfsberechnung. Alle Heizungsleitungen in den Wohnungen werden verdeckt verlegt. Die Heizkörper erhalten eine Ventilgarnitur mit Ther- mostatkopf. 4.6.5 Raumlufttechnik Alle innen liegenden Bäder erhalten einen Unterputz-Einraumlüfter, die Schaltung erfolgt über den Lichtschalter, mit Verzö- gerung und Nachlauf. Zur Einhaltung des Brandschutzes werden nur komplett zugel- assene Brandschutzsysteme verwendet. 4.6.6 Aufzüge An den Aufgängen der Torstraße 79, 83 und dem Aufgang I in der Zehdenicker Straße 28 wird jeweils ein Personenauf- zug für 3 Personen eingebaut. Die Aufzüge starten im Erdgeschoss und haben in jeder Etage eine Haltestelle. Der Aufzug der Torstraße 79 hält nur an jedem zweiten Zwischenpodest. Die Geschossdecken werden, soweit konstruktiv möglich, schalltechnisch gemäß den Vorschriften von den Schachtwänden entkoppelt. 4.6.7 Elektrotechnik allgemein Die Einzelangaben sind unter den Punkten 4.3, 4.4, 4.5 (Elektro) vollständig aufge- führt. Die gesamte Elektroinstallation des Gebäudes wird erneuert. Die Leitungs- verlegung erfolgt in den Wohnungen und im Treppenhaus unter Putz, im Keller auf Putz in entsprechenden Installationsroh- ren. Die Installation erfolgt gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen. Das Haus erhält, wenn notwendig, einen ne uen EVU-Hausanschluss. Die Montage der Zählerzentralisation erfolgt im Kellerge- schoss. In den Wohnungen werden die Sicherungskästen als Unterputz-Anlagen installiert. Die Kellergänge und Technik- räume im Keller erhalten eine neue Be- leuchtung entsprechend den geltenden gesetzlichen Vorschriften. Die Treppen- haus- und Kellerbeleuchtung wird über Zeitschaltrelais gesteuert. Jede Etage er- hält eine Leuchte. Der Eingangsbereich und Hof werden adäquat mit entsprechenden Leuchten ausgestattet. Es wird eine Türruf- Gegensprechanlage mit Türöffner installiert. Jede Wohnung erhält eine Wechsel- sprechstelle mit Klingeltonunterscheidung zwischen Hauseingang und Wohnungstür. Das Gebäude erhält Leerrohre für die spä- tere eventuelle komplette Telefon- und Fernsehverkabelung. 5. AUSSENANLAGEN Der Bodenbelag im Innenhof wird über- arbeitet. Der Boden der Pflanzflächen wird einer Bodenbearbeitung unterzogen. Die Wegeflächen werden mit Betonpflaster ausgelegt. Es werden Regenwassergrund- leitungen (DN 150) mit Hofeinläufen installiert. Es wird ein zentraler Müllstandort errichtet. Es wird ein Fahrradabstellplatz für die Bewohner angelegt. Im Hof werden Pollerleuchten, in den Fundamenten ver- ankert und aufgestellt. Teile der Höfe werden gemäß den Plänen den EG-Wohnun- gen als Sondernutzungsrechte zugeordnet. Die bestehenden Garagen werden instand gesetzt und mit einem extensiven Grün- dach versehen. Darüber hinaus werden weitere Stellplätze auf dem Hof erstellt. 6. SONSTIGES Änderungen der Baubeschreibung, welche die Qualität nicht beeinflussen, die Rück- sicht nehmen auf Baubelange und die Auf- lagen der Baugenehmigung, die technisch notwendig, aufgrund von Mietern vorge- geben oder sinnvoll sind, bleiben vorbehalten. Zur Anwendung kommen die zurzeit gültigen Vorschriften der Landesbauord- nung von Berlin. Verbleibende bzw. aufge- ANFORDERUNGEN FÜR AUSSTATTUNGSWERT arbeitete Bauteile des Gebäudes entspre- chen der zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen Landesbauordnung und haben, soweit sie von heutigen Anforderungen ab- weichen, Bestandsschutz. Die Auflagen der Denkmalschutzbehörde und der sonsti- gen Behörden gehen im Zweifel vor. Ände- rungen, die sich hieraus ergeben, sind vom Erwerber zu dulden und etwaige Schadens- ersatzansprüche können nicht geltend ge- macht werden. Die jeweilige Farbgebung wird durch den Initiator rechtzeitig im Sinne der Gesamtkonzeption festgelegt. Die Baumaßnahmen werden durch einen Sachverständigen kontrolliert. 7. HINWEISE Grundlage der Ausführungen sind die Bau- beschreibung und die Planunterlagen des Bauantrages bzw. die Baugenehmigung, so- bald diese vorliegt. Die in den Plänen vor- genommene zeichnerische Möblierung stellt lediglich einen Vorschlag dar, ist je- doch ausdrücklich nicht Leistungbe- standteil. Gleiches gilt für die Küchen- einrichtungen und die Waschmaschinen. Veränderungen, die aufgrund behörd- licher Auflagen vorgenommen werden, sind zu tolerieren und gehen in der Aus- führung dieser Baubeschreibung vor ohne dass hieraus Ansprüche hergeleitet werden können. Die vorstehende Baubeschrei- bung entspricht den zur Zeit der Erstel- lung bestehenden Bauvorschriften. Die WOHNUNGEN Steckdosen Deckenauslässe Fernmeldedosen Antennendose Küche 6 1 1 1 Essplatz * 3 1 1 1 Hausarbeitsraum * 2 1 1 Bad 4 2 ** 1 WC 2 2 ** Flur 2 2 1 1 Wohnzimmer 5 1 1 1 Zimmer 4 1 1 1 Balkon 1 *** 1 *** Terrasse 2 *** 2 *** 1 Gerätestromkreise Geschirrspülmaschine, Elektroherd, Waschmaschine, Wäschetrockner Stromkreisverteiler 4-reihig Baubeschreibung und alle Zeichnungen gelten vorbehaltlich aller Genehmigungen und Auflagen der zuständigen Behörden und Versorgungsbetriebe. Abweichungen und Änderungen, die zum Erhalt von Ge- nehmigungen, zur Erfüllung von Auflagen oder aus der Planung für die Versorgung mit Wasser, Strom, Wärme, Telefon, Ab- wasserbeseitigung und Ähnlichem erfor- derlich oder für die Belange des gesamten Bauvorhabens zweckmäßig sind, bleiben ausdrücklich vorbehalten, ohne dass dar- aus Ansprüche hergeleitet werden können. Alle angegebenen Flächen sind unverbind- liche Richtmaße. Für die Flächen und Maße ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Die Darstellung in den Plänen eignet sich nicht für das Entnehmen von Maßen. Der Aus- tausch von Baumaterialien durch Gleich- wertiges bleibt ausdrücklich vorbehalten. Die Änderungen zur Aufteilung der Keller bleibt ausdrücklich vorbehalten. Die auf dem Innenhof eingezeichneten Parkflä- chen bleiben im Eigentum des Initiators, dem vorbehalten ist, diese einer Wohnung zuzuschlagen. * sofern im Grundriss vorgesehen ** davon einer aus der Wand *** von innen schaltbar Diese Baubeschreibung unterliegt deut- schem Recht. Sie wurde in einer deutschen und einer englischen Version ausgefertigt. Im Zweifelsfalle oder bei Widersprüchen zwischen der deutschen und der englischen Version gilt die deutsche Version. 54 55
Die rechtliche Konzeption DIE RECHTLICHE KONZEPTION Die hier angebotene Immobilieninvestiti- on ist mit dem Abschluss mehrerer Verträ- ge verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst einer noch zu beurkundenden Bezugsur- kunde mit 7 Anlagen des Notars Reinhard Mielke aus Berlin. Zum Prospekterstel- lungszeitpunkt lagen hierzu nur Entwürfe vor. Die wesentlichen Inhalte der Verträge werden vorbehaltlich noch möglicher Ver- änderungen im Folgenden kurz erläutert. Die Verträge selbst sind teilweise in der als Anlage zu diesem Prospekt beiliegenden Vertragssammlung im Muster abgedruckt. Gültigkeit haben ausschließlich die notari- ell beurkundeten Verträge. 1. ÜBERBLICK Demnach wird die Grundstücksgesell- schaft Torstraße 79, 83/Zehdenicker Stra- ße 28 GmbH & Co. KG, vertreten durch die aureovir ASSET MANAGEMENT GmbH, diese vertreten durch den Ge- schäftsführer Steffen Goldmann (nachfolgend nur Verkäuferin genannt) als Eigentü- merin des gegenständlichen Grundstücks Wohnungs- und Teileigentum gemäß der noch zu beurkundenden Teilungserklä- rung des Notars Reinhard Mielke aus Ber- lin bilden und schließt nach Angebot des Erwerbers mit diesem einen Bauträger- vertrag über WEG-Eigentum über eine Wohnungs- bzw. eine Teileigentumsein- heit mit Bauverpflichtung und Festpreis auf der Grundlage einer detaillierten Baube- schreibung (siehe Kaufvertragsangebot nebst Anlage 1 in der Bezugsurkunde). Zum Prospekterstellungszeitpunkt war geplant, dass mit Kaufvertragsabschluss alle Erwerber der nach Teilung zu bildenden und im Kaufvertrag zu definierenden Einheit (mit Ausnahme der Stellplätze sowie der Erwerber der Dachgeschosswoh- nungen) zeitlich befristet einer Vermie- tergemeinschaft beitreten (siehe Anlage 6 in der Bezugsurkunde), welche zum Zwecke der Durchführung dieses Ver- trages mit der Immobilienverwaltung GOGEMA Gesellschaft für Immobilien- management mbH einen Mietverwalter- vertrag abschließt (siehe Anlage 7 in der Bezugsurkunde). Gleichzeitig garantiert die Verkäuferin diesen in der Vermieter- gemeinschaft zusammengeschlossenen Er- werbern zur Renditesicherung sachlich, zeitlich und der Höhe nach bedingt einen Mietzuschuss, wozu die Vermieterge- meinschaft einen Mietgarantievertrag abschließt (siehe Anlage 5 in der Bezugsur- kunde). Schließlich treten alle Erwerber als Mitglieder der zu bildenden Woh- nungseigentümergemeinschaft in einen WEG-Verwaltervertrag mit der Firma GOGEMA Gesellschaft für Immobili- enmanagement mbH ein (siehe Anlage 3 in der Bezugsurkunde). Zum Prospekter- stellungszeitpunkt war geplant, dass die nicht der Vermietergemeinschaft bei- tretenden Erwerber mit Kaufvertragsab- schluss nach Teilung der zu bildenden und im Kaufvertrag zu definierenden Einheit in einen Sondereigentumsverwalterver- trag mit der Firma GOGEMA Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH (siehe Anlage 4 in der Bezugsurkunde) eintreten. 2. KAUFVERTRAG 2.1. Angebot Der Erwerber unterbreitet der Verkäuferin ein notarielles Angebot zum Abschluss des nachbeschriebenen Kaufvertrages über die von ihm gewünschte, noch zu moderni- sierende Wohnung. An dieses Angebot ist der Erwerber 6 Wochen ab Beurkundung unwiderruflich gebunden. Danach kann das Angebot jederzeit schriftlich wider- rufen werden, es sei denn, die Verkäuferin hat das Angebot binnen dieser 6 Wochen bereits angenommen. 2.2. Inhalt a) Grundstück Die Verkäuferin ist eingetragene Eigen- tümerin des nachfolgend bezeichneten Grundbesitzes. Grundbuch von Prenzlauer Berg, Blatt 2766N des Amtsgerichts Tempelhof/ Kreuzberg, Flur 19 - Flurstück 4 Gebäude- und Freifläche Tor- straße 83, Zehdenicker Straße 28, Größe 1.098 m 2 - Flurstück 6, Gebäude- und Freifläche Tor- straße 79, Größe 338 m 2 . Das Grundstück war zum Zeitpunkt der Prospekterstellung wie folgt belastet: Abteilung II: lastenfrei Abteilung III: Lfd. Nr. 1: gelöscht; Eschborn, 18 % Zinsen, vollstreckbar nach § 800 ZPO; Lfd. Nr. 3: EUR 5.856.000,00 Grund- schuld ohne Brief für die Eurohypo AG, Eschborn, 18 % Zinsen. Die Verkäuferin wird weitere Grund- pfandrechte zum Zwecke der Ankaufs- und Bauträgerfinanzierung in Höhe von insgesamt bis zu EUR 9.000.000,00 zur Eintragung bringen. Die Lastenfreistel- lung erfolgt im Zuge des Verkaufs nach Maßgabe der MaBV. Die Verkäuferin be- hält sich vor bzw. ist vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, Versorgungs- und ähnliche Verträge mit Wasser-, Abwasser-, Energieversorgungs-, Wärmeversorgungs-, Kabel-, Aufzugs- und ähnlichen Ver- und Entsorgungsbetreibern nach billigem Er- messen zu schließen sowie ggf. Dienstbar- keiten auf dem eigenen oder auf den Nach- bargrundstücken eintragen zu lassen, wie z. B. Feuerwehrzufahrten zu regeln. Ent- sprechende Dienstbarkeiten übernimmt der Käufer. Gleiches gilt für Baulasten. Hierzu erklärt die Verkäuferin im Kaufver- tragsangebot, dass Baulasten nicht vor- handen sind. Im Kaufvertrag wird darauf hingewiesen, dass das Grundstück mit drei Mietwohnhäusern bebaut ist, die teilweise unter Denkmalschutz stehen. Die denkmalschutzrechtlichen Ge- nehmigungen für die Sanierung der Wohn- gebäude lagen zum Prospekterstellungs- zeitpunkt noch nicht vor. Die zum Bau erforderlichen Anträge für das Vorhaben mit den Behörden abgestimmt sind, geht die Prospektherausgeberin davon aus, dass diese weitgehend wie prospektiert, ggf. lediglich mit geringen Auflagen und Ände- rungen, umgesetzt werden können. Im Bereich des Gemeinschaftsgrund- stücks befinden sich im Hof Stellflächen/ Garagen (siehe den der Teilungserklärung als Anlage 1 beigefügten Aufteilungsplan (AB-31) – Gebäude und Flächen, welche mit Garage und PKW-Stellplätze bezeichnet sind). Die Sondernutzungsrechte an den Garagen/Stellplätzen sind in den Teilungs- erklärungen der TE 39 ausschließlich zugeordnet und von der Nutzung der anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. b) WEG-Teilung und Kaufgegenstand Die Verkäuferin verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach Maßgabe der Be- zugsurkunde und der Teilungserklärung herzustellen und auszustatten. Die Ver- käuferin ist weiter unwiderruflich befugt und bevollmächtigt, die Teilungserklärung abzuändern. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung lag zum Prospekterstellungszeitpunkt noch nicht vor. Der Kaufvertrag hat den Kauf einer noch zu sanierenden bzw. noch auszubau- enden Sondereigentumseinheit nebst Mit- eigentumsanteil am Grundstück sowie Sondernutzungsrechte an Kellerräumen zum Inhalt. Der Kaufgegenstand wird im Übrigen diesen zum Eigennutz oder zur Vermie- tung erwirbt. c) Kaufpreis Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Er ist für die Wohnungen u. a. aufgespalten nach Anteil an Grund und Boden, auf die Alt- bausubstanz und auf die ggf. nach § 7 i EStG begünstigten Herstellungskosten. Hinzuzurechnen sind in jedem Fall die Kosten für eine Einbauküche, welche ge- sondert ausgewiesen werden. Die Auf- schlüsselung der Kosten erfolgt auf der Grundlage von Erfahrungswerten. Ob diese steuerlich anerkannt wird, kann nicht garantiert werden. Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die vertragsgemäße Herstel- lung, insbesondere Erschließungs- und sonstige Anliegerkosten sowie Beiträge für die erstmalige Erschließung, die Kosten der Außenanlagen, der Architekten- und Statikerhonorare, der Bauleitung und alle Baunebenkosten. Im Kaufpreis enthalten sind des Weiteren die Kosten der Projek- tierung, des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innen- provision, die der Veräußerer an den Ka- pitalanlagevertrieb bezahlt. Nicht mit ab- gegolten sind die potenziell aufgrund des Mietgarantievertrages nebst Bürgschafts- sicherung zu erbringenden Leistungen. Die Kosten, Gebühren und Steuern zur Durchführung des Vertrages im Übrigen und die Kosten der Verkäuferin zur Mitwir- Lfd. Nr. 2: EUR 1.469.000,00 Grund- wurden im Übrigen seitens der Verkäufe- im Kaufvertrag exakt bezeichnet. Gleichkung bei der Kaufpreisfinanzierung, insschuld ohne Brief für die Eurohypo AG, rin gestellt. Da die geplanten Maßnahmen zeitig soll der Erwerber mitteilen, ob er besondere die Notargebühren, die Kos- » 56 57
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Seite 11 und 12: Die rechtliche Konzeption a) Garant
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Seite 15 und 16: Baubegleitende Objektkontrolle BAUB
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