Der vdp-Mustervertrag für gewerbliche Großfinanzierungen

14
vdp Newsletter
Der vdp-Mustervertrag
für gewerbliche Großfinanzierungen
Der gewerbliche Immobilienmarkt
und der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen
in Deutschland
haben sich in den vergangenen Jahren
sehr positiv entwickelt. Grund für den
„Boom“ war insbesondere das starke Interesse
ausländischer Investoren an den
aus ihrer Sicht im internationalen Vergleich
häufig unterbewerteten deutschen
Immobilien. Auch für die nähere Zukunft
gehen Analysten davon aus, dass Deutschland
einer der beliebtesten Investitionsstandorte
in Europa bleiben wird.
Internationale Finanzierungsusancen
...
Im Rahmen der Entwicklung des
Marktes für Immobilienfinanzierungen
haben neue Formen der Refinanzierung
immobilienmanager • 04 - 2008
auch in Deutschland und so in Kontinentaleuropa
zunehmend an Bedeutung gewonnen.
Hierzu gehört insbesondere die
sogenannte Verbriefung von Kreditforderungen
(Securitization).
Der zunehmende Einfluss internationaler
Finanzierungsusancen sowie die
Anforderungen des Kapitalmarkts und
der Rating-Agenturen haben die Entwicklung
neuer Finanzierungsstrukturen und
Vertragstechniken erforderlich gemacht.
Bei diesen Strukturen geht es vor allem
darum, die Finanzierungsobjekte vor dem
Zugriff anderer Gläubiger zu schützen
(sogenanntes Ringfencing) und vertragliche
Risikosteuerungsmechanismen zu
implementieren, die es der darlehens-
gebenden Bank ermöglichen, etwaige
Schieflagen frühzeitig zu erkennen und
gegebenenfalls gegensteuern zu können.
Repräsentant
und Stimme seiner
Mitgliedsinstitute
Aareal Bank … BayernLB … Berlin Hyp … COREALCREDIT BANK … DekaBank … Deutsche Hypo … Deutsche Postbank … Deutsche Schiffsbank …
Dexia Kommunalbank … DG HYP … Düsseldorfer Hypothekenbank … Essen Hyp … Eurohypo … Hamburger Sparkasse … Helaba Landesbank Hessen-Thüringen …
HSH Nordbank … Hypo Real Estate Bank … Hypo Real Estate Bank International … Hypo Real Estate Holding … HypoVereinsbank … IKB Deutsche Industriebank …
Kreissparkasse Köln … LBBW … Münchener Hyp … NORD/LB … SachsenLB … SEB … Sparkasse KölnBonn … VALOVIS BANK … WarburgHyp …
We s t d e u t s c h e I m m o b i l i e n B a n k … We s t L B … W L B A N K … Wü s t e n r o t B a n k …
Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen 34 Mitglieds-
institute sind Marktführer in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland und
gehören auch international zu den bedeutenden Playern am Markt. Als Alternative zu den um-
fangreichen angelsächsischen Vertragsmustern hat der vdp jetzt erstmals einen Mustervertrag
entwickelt – unter Berücksichtigung der deutschen Rechtsordnung und in deutscher Sprache.
... erfordern neu(artig)e
Verträge
Diese Finanzierungsmodelle und die
damit einhergehenden Strukturierungs-
und Vertragstechniken sind ursprünglich
in den USA entwickelt und dann vom
Londoner Finanzplatz übernommen
worden. Die britische Loan Market Association
(LMA) hat daraufhin einen einheitlichen
Mustervertrag entwickelt, der
bislang auch in Kontinentaleuropa verwendet
wurde. Dieser Vertrag basiert allerdings
auf angelsächsischen Rechtskonzepten
und kann nicht unmittelbar
ins deutsche Recht übernommen werden.
Vor dem Hintergrund der Anforderungen
des englischen Rechts weist der
LMA-Vertrag darüber hinaus eine sehr

hohe Regelungsdichte und Komplexität
auf, die mit Blick auf die deutsche Rechtsordnung
nicht erforderlich ist und zu
einem erheblichen Bearbeitungsmehraufwand
führt.
Insbesondere deutsch(sprachig)en
Kunden fehlte damit bislang ein Vertragswerk
nach deutschem Recht und in deutscher
Sprache. Um diese Lücke zu schließen,
hat der vdp in seinen Gremien einen
Mustervertrag für gewerbliche Immo-
bilienfinanzierungen entwickelt, der auch
für eine anschließende Verbriefung der
Finanzierung geeignet ist. Im Gegensatz
zu den umfangreichen angelsächsisch geprägten
Vertragsmustern ist der Muster-
InternatIonale FInanzIerungsusancen
erFordern neu(artIg)e Verträge
darlehensnehmer
(zweckgesellschaft)
1
Kreditinstitut
Darlehensvertrag
vertrag des vdp mit 38 Seiten vergleichsweise
kurz. Das Muster zielt auf großvolumige
Immobilienfinanzierungen, bei
denen der Darlehensnehmer keine natürliche
Person, sondern eine speziell für die
Zwecke des Erwerbs und der Finanzierung
gewerblicher Immobilien gegründete
Zweckgesellschaft ist (Special Purpose
Vehicle, SPV).
Regelungsbedürftige Inhalte
Der Mustervertrag enthält alle Klauseln,
die bei einem Gewerbekreditvertrag
mit variablem Zinssatz in der Praxis regelungsbedürftig
sind. Hierzu gehören
Zusicherungen durch den Darlehens-
nehmer, Finanzkennzahlen („Financial
Covenants“) und allgemeine Auflagen.
Vor dem Hintergrund der neuen Eigen-
2
Abtretung der
Darlehensforderung
zum Zwecke der
Verbriefung
kapitalunterlegungsvorschriften für Banken
nach „Basel II“ kann es für kreditgebende
Institute sinnvoll sein, das aus dem
Darlehensvertrag resultierende Kredit-
risiko gegebenenfalls auf einen Dritten
zu übertragen. Dementsprechend ent-
hält der Vertrag eine Klausel zur Ausplatzierung
von Kreditrisiken, die den Anforderungen
des Bankgeheimnisses Rechnung
tragen soll.
Der Mustervertrag enthält auch einige
Formulierungsvarianten, die individuell
je nach Einzelfall verwendet werden können.
So findet sich in dem Mustervertrag
beispielsweise eine Regelung, wonach der
Darlehensnehmer verpflichtet ist, die va-
emissionsvehikel
3
Investor
Emission von Wertpapieren (MBS)
riable Zinsbelastung durch den Abschluss
von Zinssicherungsgeschäften zu begrenzen.
Alternativ besteht diese Verpflichtung
nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Darüber hinaus gibt es optionale
Klauseln. So ist die Frage, ob und
gegebenenfalls in welcher Höhe die Bank
Entgelte für ihre Dienste verlangen darf,
die Entscheidung jedes einzelnen Verwenders.
Weitere optionale Klauseln betreffen
Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsgrad,
Kapitaldienstfähigkeit und
Verhältnis von Darlehen zu Marktwert.
Regelungen, wonach bestimmte Leer-
standsquoten nicht überschritten werden
dürfen und eine bestimmte Restkapitalrendite
einzuhalten ist, dienen ebenfalls
der Sicherstellung des Cash Flows bzw. der
Kapitaldienstfähigkeit, finden in der Praxis
aber nur zum Teil Verwendung und
sind daher ebenfalls optional ausgestaltet.
Anforderungen an eine
Verbriefung
Um seinen Mitgliedsinstituten die
Möglichkeit zu geben, Darlehen auch über
eine Verbriefung zu refinanzieren, hat sich
der vdp mit den Ratingagenturen Moody´s
und Fitch abgestimmt. So berücksichtigt
der Mustervertrag auch die wesentlichen
Anforderungen der Ratingagenturen an
eine Verbriefungsfähigkeit der Finanzierung.
Um das Darlehen verbriefen zu können
bedarf es beispielsweise der Zusicherung
des Darlehensnehmers, dass keine
Drittverbindlichkeiten bestehen, damit
das Finanzierungsobjekt vor dem Zugriff
anderer Gläubiger geschützt ist. Hierzu
gehört etwa die Zusicherung, dass dem
Darlehensnehmer keine Beihilfen gewährt
wurden, dass keine Steuerschulden, Rechtsstreitigkeiten
oder Umweltrisiken bestehen
und dass er keine Angestellten hat.
Fazit
Mit dem vdp-Mustervertrag steht den
Marktteilnehmern erstmals ein auf deutschem
Recht basierendes Gerüst für gewerbliche
Immobilienfinanzierungen zur
Verfügung. Diese Alternative zu den sehr
umfangreichen angelsächsischen Musterverträgen
könnte zum Standard jedenfalls
auf dem deutschen Markt werden.
DoWNloAD
Der Mustervertrag (in deutscher und englischer
Sprache) kann von der Webseite des
Verbandes (www.pfandbrief.de) heruntergeladen
werden. Darüber hinaus steht ein Leitfaden
mit erläuternden Hinweisen zu den einzelnen
Regelungen des Mustervertrages zur
Verfügung, der ebenfalls von der Webseite heruntergeladen
werden kann.
immobilienmanager • 04 - 2008 15