Schweizerische Immobilien - Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Eine adäquate Bewertung erfordert je nach Nutzungsart unterschiedliche Kapitalisierungszinssätze:
- Wohnbauten: 6,5 % - 8,5 % (MFH)
- Büro-/Geschäftshäuser: 7,5 %
- Gewerbe-/Industrieobjekte: 8,5 %
Der Kapitalisierungszinssatz ist je nach Objekt und Risiko zu individualisieren.
Faustregeln
- Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
- Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
- KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite
Weitere Informationen
www.immobilien-bewerten.ch
Exkurs deutsche Multiplikator-Methode
In Deutschland wird für die Wertbeurteilung bei Immobilieninvestitionen in „Multiplikatoren“ bzw.
„Faktoren“ gedacht:
- Faktorenkenntnis und Rückschluss auf Rendite
- Kenntnis von Kaufpreis und Jahresmiete, mit Rückschluss auf Faktor und Rendite.
Multiplikator-Methode
Die Immobilien-Performance wird in Deutschland mit der „Multiplikator-Methode“ gemessen. Der Multiplikator
errechnet sich, indem der Kaufpreis durch die „Jahreskaltmiete“ dividiert wird.
Faktorenkenntnis
Gegenstand Kennzahlen
Faktor 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Rendite 10% 9,09% 8,33% 7,7% 7,14% 6,66% 6,25% 5,88% 5,55% 5,26% 5%
Kenntnis von Kaufpreis und Jahresmiete
(Kaufpreis : Jahresmiete)
Gegenstand Kennzahlen
Rendite 4% 5% 5,5% 6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9% 9,5%
Faktor 25 20 18,8 16,7 15,4 14,3 13,3 12,5 11,8 11,1 10,5
Adjustierung zur „wahren Rendite“
Die Faktorenmethode führt zu einem leicht verfälschten Ergebnis, berücksichtigt sie doch die Anschaffungs-
nebenkosten und nicht überwälzungsfähige Kosten nicht.
Zusätzliche Rechenschritte
1. Zum Kaufpreis sind die Anschaffungsnebenkosten zu addieren.
2. Von der Jahreskaltmiete sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungsund
Verwaltungskosten abzuziehen.
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