LEG-Wohnungsmarkt- report NRW 2010

LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2010
LEG-Wohnungsmarktreport
NRW 2010
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir freuen uns, Ihnen unseren ersten LEG-Wohnungsmarktreport NRW vorstellen
zu können. In dem Bericht analysieren wir die ökonomischen Rahmenbedingungen
und die Wohnungsmärkte der 54 kreisfreien Städte und Landkreise des mit rund
18 Millionen Bewohnern einwohnerstärksten und wirtschaftlich so bedeutenden
Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Damit dürfte der LEG-Wohnungsmarktreport
NRW die weitestgehende Studie über die wichtigen Regionen eines Bundeslandes
sein, die in Deutschland verfügbar ist.
Für uns war es ein besonderes Anliegen, diesen Bericht zu initiieren und zu erstellen,
denn mit mehr als 90.000 Wohnungen in ganz Nordrhein-Westfalen kennen
wir die Wohnungsmärkte vor Ort sehr gut. Wir tragen mit der Studie dazu bei,
die Markttransparenz und damit die Professionalität in der Wohnungswirtschaft
Nordrhein-Westfalens zu unterstützen. Der Verantwortung für diese Ziele sind
wir als bedeutender Marktteilnehmer verpflichtet.
Wir bedanken uns bei unserem Partner CB Richard Ellis, der mit seiner umfassenden
Marktexpertise das notwendige Zahlenmaterial zusammengetragen und in
Kooperation mit unseren Regionalleitern analysiert hat.
Der LEG-Wohnungsmarktreport NRW gibt breit gefächerte Informationen zu
den ökonomischen Rahmendaten, zum Mietwohnungsmarkt, zum Markt für den
Erwerb von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sowie über das Verhältnis
der Wohnkosten zum verfügbaren Nettoeinkommen eines Haushalts. Das
Besondere an der Auswertung ist dabei, dass wohl erstmalig in Nordrhein-West-
falen die Analysen bis auf die einzelnen Postleitgebiete einer Stadt herunterge-
brochen werden, sofern die Datengrundlage dies seriös zulässt.
Ferner enthält der Bericht ein eigens entwickeltes Scoring, das alle 54 analysierten
Standorte Nordrhein-Westfalens bezüglich ihrer Immobilienmarkt-Attraktivität
einordnet. Als Tendenz lässt sich festhalten, dass die großen Ballungsräume eine
stabile Einwohnerentwicklung verzeichnen und daher eine hohe Konstanz bei
Mieten und Kaufpreisen aufweisen, während sich viele kleinere auf sinkende Einwohnerzahlen
vorbereiten müssen und daher die damit verbundenen Auswir-
kungen auf die Wohnungsmärkte intensiv zu beobachten sind.
Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und freuen uns sehr über Ihre
Anmerkungen zum ersten LEG-Wohnungsmarktreport NRW.
Mit besten Grüßen
– Thomas Hegel –
Sprecher der Geschäfts-
führung, CEO
– Eckhard Schultz –
Geschäftsführer,
CFO
– Holger Hentschel –
Mitglied der Geschäfts-
leitung, HOO

Aachen
Miet­ und Kaufpreise klettern
kontinuierlich weiter
Die ehemalige Kaiserstadt Aachen liegt im
Dreiländereck Deutschland, Niederlande,
Belgien und ist Bestandteil der länderübergreifenden
Euregio Maas­Rhein, die einen Einzugsbereich
von knapp vier Millionen Einwohnern
hat. Zumindest demografisch hat die Stadt nichts
zu befürchten. Die Bevölkerung wird bis zum Jahr
2020 um 2,6 Prozent zunehmen. Die für die Ent­
Makroökonomische Kennzahlen Aachen
NRW Deutschland Jahr
Einwohner 259.269
17.933.064 82.002.352 2008
Bevölkerungsdichte (Einwohner/km²) 1.612
526 231 2008
Bevölkerungsentwicklung in % 6,1
–0,4 –0,3 2000–2008
Bevölkerungsprognose in % 2,6
–3,7 –5,7 2008–2030
Haushalte 145.877
8.533.917 39.533.292 2008
Haushaltsentwicklung in % 3,7
2,6 3,4 2000–2008
Haushaltsprognose in % 5,6
1,7 1,3 2008–2020
Kaufkraftkennziffer 93,6
101,3 100,0 2010
Kaufkraft pro Kopf in € 17.692
19.151 18.904 2010
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) 110.945
5.798.424 27.457.715 2008
Entwicklung SVP-Beschäftigte –1,4
–1,8 –1,3 2000–2008
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Statistisches Bundesamt, GfK GeoMarketing, Bearbeitung CBRE
Bruttoinlandsprodukt
pro Erwerbstätigen in €
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Bearbeitung CBRE
44 | LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2010
54.535
Arbeitslosenquote
in % aller zivilen Erwerbspersonen
Score 29 von max. 48
wicklung des Wohnungsmarktes noch wichtigere
Zahl der Haushalte wird bis dahin stärker anwachsen,
und zwar um 5,6 Prozent. Der Ausländeranteil
lag in Aachen Ende 2007 laut dem Städtischen
Jahrbuch bei 14,2 Prozent. Ein signifikanter Anteil
der ausländischen Bewohner gehört dabei zu
den Studierenden der international bekannten Bildungszentren
der Stadt.
15,0
14,0
13,0
12,0
11,0
10,0
9,0
8,0
7,0
12,2
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE

Miete auf Postleitzahlen-
ebene für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in €/m 2 /Monat
7,36 – 7,48
7,06 – 7,35
6,91 – 7,05
6,76 – 6,90
6,46 – 6,75
6,21 – 6,45
6,01 – 6,20
5,40 – 6,00
Wirtschaftsstruktur
Aachen gehört mit 259.269 Einwohnern
zu den 15 größten Städten in Nordrhein-
Westfalen und ist heute vor allem als Hochschul-
und Forschungsstandort sowie als
Standort von Elektronik- und Automotive-
Unternehmen bekannt. Namhafte Unternehmen
sind beispielsweise Ericsson, Ford,
Philips und Mitsubishi. Darüber hinaus sind
hier drei Fraunhofer-Institute sowie das
Staatliche Umweltamt ansässig. Die Rheinisch-Westfälische
Technische Hochschule
(RWTH) gilt mit rund 30.000 Studierenden
als eine der bedeutendsten Technischen
Hochschulen in Deutschland.
Die Domstadt liegt verkehrsgünstig an der
Schnittstelle der Autobahnen A 44 und A 4
sowie an der Bahnlinie Paris-Köln-Ruhrgebiet
und ist überregional gut erreichbar. Der
nächstgelegene internationale Flughafen ist
Maastricht-Aachen in den Niederlanden,
rund 30 Kilometer von Aachen entfernt.
Die Stadt Aachen will die Forschung weiter
ausbauen. So wurde im Februar dieses Jahres
der Grundstein für den RWTH Campus
gelegt. Bereits 2011 sollen auf dem Gebiet
des ehemaligen Westbahnhofs und der benachbarten
Melaten elf Gebäude mit Forschungseinrichtungen
entstehen. Inves-
tiert werden dafür rund 2 Milliarden Euro.
Geplant sind 19 Wissenschaftscluster und
eine enge Zusammenarbeit der Universität
Hochschul­ und
Wirtschaftsförderung
mit Firmen wie E.ON, Philips oder Siemens
von der 250 weitere Unternehmen profitieren
sollen.
LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2010 | 45

Aachen
Kaum Leerstandsprobleme
an der belgischen Grenze
Aachen ist nach Bielefeld die am lockersten
besiedelte Großstadt Nordrhein-Westfalens.
Die Stadt konnte
in den letzten acht Jahren von dem stärksten
Bevölkerungszuwachs der Region profitieren:
Um 6,1 Prozent stieg die Einwohnerzahl
der Stadt. Bis 2020 soll sie um weitere
2,6 Prozent zunehmen. Dementsprechend
wird auch bei den Haushaltszahlen mit einem
Zuwachs um 5,6 Prozent gerechnet.
Die Stadt Aachen kann zwar ein breites
Branchenspektrum vorweisen und auch
die Zahl der Unternehmensgründungen
beeindruckt. Die Beschäftigungssituation
ist dennoch unterdurchschnittlich. Die Arbeitslosenquote
liegt mit 12,2 Prozent
über dem Bundesdurchschnitt von 9,1 Prozent
und auch die Kaufkraft fällt mit jährlich
17.692 Euro pro Kopf nicht überdurchschnittlich
aus. Der Bundesdurchschnitt
beträgt hier 18.904 Euro pro Kopf im Jahr.
Innerhalb der Top-12-Städte in Nordrhein-
Westfalen haben lediglich Duisburg und
Gelsenkirchen eine geringere Kaufkraft pro
Einwohner.
Verknappungstendenzen am
Wohnungsmarkt
Auf dem Aachener Wohnungsmarkt ist
das Angebot gering und es gibt erste Verknappungstendenzen.
Profitiert haben davon
im vergangenen Jahr vor allem die Eigentümer.
Obwohl der Wohnungsbestand
zwischen 2004 und 2008 um 4.622 Einheiten
zunahm, lag der Leerstand in Aachen
gemäß dem Techem-empirica-Leerstands-
Kennzahlen Wohnbestand 2004 2005 2006 2007 2008
Leerstandsquote in %
2,2 1,8 1,8 2,1 1,9
Wohnungsbaugenehmigungen
412 426 557 452 443
Wohnungsbaufertigstellungen
278 530 333 332 548
Wohnungsbestand
127.214 127.741 128.052 128.345 128.836
Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern
96.744 97.062 97.236 97.417 97.653
Quelle: Techem-empirica (Leerstand), Statistisches Landesamt NRW, Bearbeitung CBRE
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index bei nur 1,9 Prozent. Die Baufertigstellungen
stiegen von 332 Wohnungen
2007 auf 548 Wohnungen 2008.
Positive Entwicklungen am Mietmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt der Stadt entwickelte
sich im Berichtszeitraum durchweg
positiv. In allen Segmenten sind steigende
Mieten zu verzeichnen. Selbst die
Mietpreise im unteren Marktsegment sind
um 1,1 Prozent gestiegen – dank der zahl-
Teure und große Wohnungen
in Kornelimünster,
Wahlheim und Mitte
reichen Studenten. Neben Aachen können
lediglich die beiden Universitätsstädte Bielefeld
und Münster steigende Mieten innerhalb
der Top-12-Städte in Nordrhein-
Westfalen verzeichnen (plus 0,5 Prozent
bzw. 0,4 Prozent). In den übrigen neun
Großstädten Nordrhein-Westfalens gaben
die Mieten für einfache Wohnungen
im gleichen Zeitraum nach. Im Schnitt kostet
eine einfache Wohnung in Aachen derzeit
4,31 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Für ein hochwertiges Mietobjekt muss
mit 10,14 Euro mehr als das Doppelte gezahlt
werden. Die Mietspannen im mittleren
Preissegment bewegen sich zwischen
4,61 und 8,57 Euro pro Quadratmeter und
Monat. Im Vergleich zum Vorjahr kletterten
die Mieten im oberen Marktsegment
um 13,8 Prozent. Über alle Lagen- und
Preissegmente hinweg wurde Wohnen in
Aachen binnen Jahresfrist um 3,5 Prozent
teurer.
Ein Blick auf die Lageverteilung zeigt, dass
nur in zwei PLZ-Gebieten Aachens Mieten
jenseits der 10 Euro gezahlt werden. Im
Norden (Bezirk Mitte, PLZ 52062) werden
10,53 Euro pro Monat und Quadratmeter
erreicht im PLZ-Gebiet 52072, das Teile
von Mitte und Richterich umfasst, müssen
sogar bis zu 11,08 Euro pro Monat und
Quadratmeter gezahlt werden. Die günstigsten
Einstiegsmieten im unteren Preissegment
finden sich mit 4,13 Euro je Quadratmeter
im PLZ-Gebiet 52068. Hier gab es
im Berichtszeitraum auch das mit Abstand
größte Angebot: Rund 2.386 Wohnungen
wurden im nordöstlichen Teil Aachens inseriert.
In den übrigen Gebieten standen im
gleichen Zeitraum zwischen 179 Wohnungen
(PLZ 52076, Kornelimünster, Wahlheim,
Mitte) und maximal 516 Wohnungen
(PLZ 52066, Mitte) zur Vermietung.
Das geringe Angebot im PLZ-Bezirk 52076
– Kornelimünster, Wahlheim, Mitte – korrespondiert
mit den Wohnungsgrößen sowie
den Wohnkosten: Hier finden sich
nicht nur die stadtweit größten Wohnungen
mit durchschnittlich 82 Quadratmetern
Wohnfläche, sondern zugleich auch
die teuersten. Hier müssen monatlich rund
770 Euro (Wohnkosten warm) bezahlt
werden. Die kleinsten Wohnungen befinden
sich in Mitte, u. a. im teuren PLZ- Be-

zirk 50262 (58 Quadratmeter) sowie in den
PLZ-Bezirken 50264 (58 Quadratmeter)
und 52070 (60 Quadratmeter). Die monatlichen
Wohnkosten (warm) bewegen sich
hier zwischen 580 und 604 Euro.
Lagepräferenzen verschieben sich
Gemäß Gutachterausschuss der Stadt Aachen
wurden im vergangenen Jahr 30 Häuser
für über 500.000 Euro, 120 Objekte
mit mehr als 300.000 Euro und knapp 450
für weniger als 300.000 Euro verkauft. Immobilien
im unteren Marktsegment werden
vermehrt nachgefragt. Bezahlbares
Eigentum findet sich u. a. in den Neubau-
Siedlungen wie Haaren oder dem Grauenhofer
Weg, die sich in Stadtrandlagen mit
angrenzenden einfachen Wohnlagen befinden.
Immobilien des mittleren Preissegments
befinden sich u. a. in Laurensberg
(PLZ 50274) oder Soers (Bezirk Mitte,
PLZ 52070). Die höchsten Preise werden in
den Nobellagen Südviertel, Burtscheid und
dem Frankenberger Viertel (52066) im beliebten
Süden verlangt.
Die beschlossene Campus-Ausdehnung
könnte zukünftig die Einordnung der
Wohnlagen in Aachen beeinflussen. Noch
wäre es verfrüht, von einem Trend zu
sprechen, doch das Interesse an verkehrsgünstig
zum Westen gelegenen Domizilen
könnte zunehmen. Wird der Campus
ein Erfolg, zählt unter anderem Laurensberg
mit Sicherheit zu den Gewinnern. Bis
zum Campus sind es von hier nur wenige
Fahrminuten. Schon heute ist das Viertel
für gutsituierte Akademiker, die es exklusiv
mögen, eine echte Alternative zum Südviertel.
Die herrschaftlichen Villen auf dem
Hügel des alten Stadtkerns sind vom alten
Geldadel geprägt. Die Bebauung geht allmählich
in bürgerlich-neuzeitlichere Objekte
bis hin zum Reihenhaus über. Vom
Campus könnten neben Kernlagen wie City,
Hörn und Lousberg (PLZ 52062) auch die
Nordlagen oder das Vaalserquartier im
Westen profitieren. Auch Randlagen wie
Richterich-Dell oder angrenzende Kreisstädte
wie Würselen hätten gute Chancen,
mehr in den Fokus von Wohnungssuchenden
zu rücken.
Rapider Preisanstieg bei
Luxusobjekten
In den vergangenen Monaten präsentierte
sich der Aachener Investmentmarkt
für Wohnimmobilien stabil mit steigenden
Preisen. Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser
stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um 12,0 Prozent. Hier inseriert
man durchschnittlich für 994 Euro pro
Quadratmeter. Die Spanne im mittleren
Preissegment bewegte sich zwischen 647
und 1.931 Euro pro Quadratmeter. Im oberen
Marktsegment fiel die Teuerungsrate
prozentual höher aus als im Niedrigpreissegment:
Für Top-Objekte verlangten die
Verkäufer 39,2 Prozent mehr als im Jahr zuvor.
Im Schnitt mussten 2.500 Euro je Quadratmeter
gezahlt werden. Aachen zählt
damit zu den fünf teuersten Großstäd-
ten Nordrhein-Westfalens für Mehrfamilienhäuser.
Im unteren Preissegment sind
ebenfalls Preissteigerungen zu verzeichnen.
Hier wurden immerhin 7,7 Prozent mehr
verlangt als noch zwölf Monate zuvor. Für
durchschnittlich 448 Euro je Quadratmeter
wurden die Immobilien hier inseriert. Kaufpreise
für Eigentumswohnungen sind ebenfalls
angestiegen. Der Preisanstieg betrug
im Luxussegment 29,2 Prozent. Verglichen
mit anderen Städten in Nordrhein-Westfalen
konnte nur in Düsseldorf ein ähnlicher
Preisanstieg (plus 30 Prozent) festgestellt
werden. Mit Quadratmeterpreisen
von 2.912 Euro im oberen Preissegment
gehört Aachen zu den Top 5 der teuersten
Standorte Nordrhein-Westfalens in diesem
Segment. Besonders angesehen und
teuer sind insbesondere die Quartiere Ronheider
Berg und Gut Steg. Gleiches gilt für
Adressen wie Brüsseler Ring sowie 1. und 2.
Rote-Haag-Weg. In den 60er Jahren wurden
hier herrschaftliche Villen und in den
80er Jahren individuelle Bungalows erbaut.
Trotz der Lärmbelastung durch Verkehr
und Bahn weisen die Wohnlagen Brüsseler
Ring und Ronheider Weg eine gute Lagequalität
mit hohen Kaufpreisen aus.
Immobilien des unteren Preissegments
gerieten dagegen weiter unter Druck, die
Preise fielen um 5,4 Prozent auf 733 Euro
pro Quadratmeter. Insgesamt – über alle
Lage- und Preiskategorien hinweg – zahlten
die Käufer für eine Eigentumswohnung
durchschnittlich 1.412 Euro pro Quadratmeter
und damit 0,3 Prozent mehr als im
vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2010 | 47

Aachen
Wohnmarktdaten, Wohnkosten und
Wohnkostenquote nach Postleitzahlen
Wohnmarktdaten Wohnkosten
PLZ Anzahl Kaltmiete Kaltmiete Kaltmiete Leerstand Wohnungs­ Wohn­ Wohn­ Kaufkraft Kaltmiete Warmmiete
der Miet­
angebote
unteres Marktsegment
in
€/m 2 /Monat
Median in
€/m 2 /Monat
1) [Fallzahl bedingt aussagefähig] 2) enthält 3,00 € Betriebskosten/m 2 (DMB-Betriebskostenspiegel 2010) 3) Summe der Angebote
Quelle: IDN Immodaten, GfK GeoMarketing (Kaufkraftdaten), Techem-empirica (Leerstand), Bearbeitung CBRE
Räumliche Zuordnung der PLZ­Gebiete
48 | LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2010
oberes Marktsegment
in
€/m 2 /Monat
2008
in % 1)
größe Ø
in m 2
kosten
kalt Ø in
€/Monat
kosten
warm 2) Ø
in €/Monat
je Haus­
halt Ø in
€/Monat
in % der
Haushalts­
kaufkraft
in % der
Haushalts­
kaufkraft
52062 345 5,24 7,42 10,53 [1,9] 58 430 604 2.320 18,5 26,0
52064 308 5,09 7,08 9,77 [2,3] 58 411 585 2.299 17,9 25,4
52066 516 5,10 6,98 9,12 [1,8] 65 453 648 2.579 17,6 25,1
52068 2.386 4,13 5,40 6,96 [1,8] 70 378 588 2.315 16,3 25,4
52070 309 5,00 6,67 9,18 [2,5] 60 400 580 2.573 15,5 22,5
52072 242 4,91 7,48 11,08 [1,9] 66 490 687 2.858 17,2 24,0
52074 300 4,64 6,87 9,50 k.A. 73 501 720 3.052 16,4 23,6
52076 179 4,78 6,39 9,31 k.A. 82 524 770 3.676 14,3 20,9
52078 230 4,80 6,02 7,58 [1,8] 68 409 613 2.836 14,4 21,6
52080 221 4,85 6,17 7,53 [2,1] 71 438 651 2.867 15,3 22,7
Ø 5.0363) 4,61 6,00 8,75 1,9 69 414 621 2.975 13,9 20,9
52062 Mitte, 52064 Mitte, 52066 Mitte, 52068 Mitte, 52070 Mitte, Laurensberg, 52072 Richterich, Mitte, Laurensberg, 52074 Laurensberg, Mitte, 52076 Kornelimünster/Wahlheim,
Mitte, 52078 Brand, Mitte, 52080 Haaren, Eilendorf

Warmmiete
in % der Haus-
haltskaufkraft
23,1 – 30,0
21,1 – 23,0
19,6 – 21,0
18,6 – 19,5
17,6 – 18,5
16,6 – 17,5
15,6 – 16,5
11,0 – 15,5
LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2010 | 49

IMPRESSUM
Herausgeber:
LEG Management GmbH
Roßstraße 120
40476 Düsseldorf
Tel. 0211 / 45 68-329
Fax 0211 / 45 68-300
Jens Schönhorst, Bereichsleiter Unternehmenskommunikation
jens.schoenhorst@leg-nrw.de
www.leg-nrw.de (hier auch Download von Teilen des LEG-Wohnungsmarktreports NRW)
Redaktion:
Jens Schönhorst (V. i. S. d. P.),
Miriam Beul,
Katja Binnyus, Thomas Rücker (RUECKERCONSULT GmbH)
Marktdaten:
Dr. Henrik Baumunk, Michael Schlatterer MRICS, Tobias Stöhr MRICS
(Residential Valuation, CB Richard Ellis GmbH)
Grafik/Layout:
Storkan Informationsdesign
Umschlag: Gornig Design
Wohnkostenkarten:
Baumgardt Consultants, Gesellschaft für Marketing und Kommunikation bR
Fotos:
Umschlag: F1online; Seite 1: Ansgar M. van Treeck, Düsseldorf
Konzeption und Projektmanagement:
RUECKERCONSULT GmbH
HAFTUNGSAUSSCHLUSS LEG/CB Richard Ellis
Die im Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen.
Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft
haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es ist die Verantwortlichkeit des
Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information zu prüfen.
Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der
vorherigen schriftlichen Zustimmung der LEG und von CB Richard Ellis.