Vorsteuerabzug oder nicht? Das ist hier die Frage! - Kommunal

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Afa-Berechnungsbeispiel bei Direktvermietung Vermietung eines Gemeindeobjektes an einen Dritten Anschaffungskosten Sporthalle netto 2.000.000,00 € Bedarfszuweisungen (BZ) 50 % 1.000.000,00 € Bemessungsgrundlage Afa (ohne BZ-Abzug) 2.000.000,00 € Afa-Komponente (1,5 %): Bestandteil Jahres-Mindestmiete 30.000.00 € davon 20 % USt 6.000,00 € Umsatzsteuerbelastung 10 Jahre 60.000,00 € Vermietung durch Ausgegliederte Rechtsträger Ablauf: Statt Selbstvermietung durch Gemeinde, Ausgliederung der betreffenden Liegenschaften in eine Gesellschaft des Privatrechts, die im Eigentum der Gemeinde steht (vorzugsweise eine Kommanditgesellschaft – KG); Diese tätigt die entsprechenden Gebäudeinvestitionen, lukriert daraus den Vorsteuerabzug und vermietet die Liegenschaft anschließend mit Umsatzsteuer (Option gemäß § 6 Abs 2 UStG 1994) weiter (entweder an Dritte oder an die Gemeinde selbst). Nach Ablauf von 10 Jahren wird auf die Option zur Steuerpflicht verzichtet, womit ab diesem Zeitpunkt die 20%ige Umsatzsteuerbelastung auf die Afa-Tangente entfällt. Vorteil: Hinsichtlich der zu verrechnenden Mindestmiete gibt es für ausgegliederte Gesellschaften eine eigene Regelung in Randzahl 274 der UStR. Demnach setzt sich die Mindestmiete weiterhin ebenfalls aus den laufenden Betriebskosten im Sinne des §§ 21 – 24 Mietrechtsgesetz und der AfA-Komponente zusammen. Anders als bei der Selbstvermietung durch Gemeinden (KöR), sind hierbei die Bedarfszuweisungen von der AfA-Bemessungsgrundlage abzugsfähig. Ergebnis: Die niedrigere Mindestmiete gegenüber einer Direktvermietung durch die Gemeinde bringt einen höheren Steuervorteil. Afa-Berechnungsbeispiel bei Ausgliederung Vermietung eines von einer Gemeinde-KG errichteten Objektes an die Gemeinde oder an einen Dritten Anschaffungskosten Sporthalle netto durch KG 2.000.000,00 € Bedarfszuweisungen 50 % 1.000.000,00 € Bemessungsgrundlage Afa 1.000.000,00 € Afa-Komponente (1,5 %): Bestandteil Jahres-Mindestmiete 15.000.00 € davon 20 % USt 3.000,00 € Umsatzsteuerbelastung 10 Jahre 30.000,00 € Bezüglich einer stundenweisen Innutzunggebung von Objekten wird auf das Beispiel „Direktvermietung“ verwiesen. Kommunal: Kommunale Finanzierung 55 Diese Option ist dem Finanzamt nicht gesondert zur Kenntnis zu bringen, es ist ausreichend, wenn von den Mieten 20 Prozent Umsatzsteuer abgeführt wird. Werden bei Errichtung von Immobilien die Vorsteuern von den Investitionskosten in Abzug gebracht, dann hat die Abfuhr der Umsatzsteuer von den Mieten zumindest zehn Jahre (Vorsteuerkorrekturzeitraum) zu erfolgen, andernfalls rückwirkend eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen ist. 3 Voraussetzungen für die Anerkennung einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung: Das Umsatzsteuerrecht bzw. die Umsatzsteuerrichtlinienunterscheiden zwischen einer Vermietung und Verpachtung von Grund- Das Umsatzsteuerrecht bzw. die Umsatzsteuerrichtlinien unterscheiden zwischen einer Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von Gemeinden an Dritte und der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch ausgegliederte Rechtsträger an Dritte. stücken von Gemeinden an Dritte (z.B. die Vermietung eines Sporthauses einer Gemeinde an den örtlichen Sportverein), und der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch ausgegliederte Rechtsträger an Dritte [z.B. Vermietung eines Sporthauses einer Gemeinde- Kommanditgesellschaft (KG) an die Gemeinde oder an den Sportverein].
56 Kommunal: Kommunale Finanzierung Wie sich nun der Wartungserlass 2007 zu den Umsatzsteuerrichtlinien 2000 (UStR) – AÖF 2000/233 des BMF auf die kommunalen Immobilien auswirkt, wird in den folgenden Ausführungen beschrieben. 3 Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von Gemeinden an Dritte: Um den Vorsteuerabzug von den Investitionskosten und laufenden Betriebskosten vollständig vornehmen zu können, sind bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden eine Reihe von Form- und Inhaltserfordernissen einzuhalten. Eine Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch Gemeinden stellt nur dann eine unternehmerische und damit umsatzsteuerbare Tätigkeit dar, wenn sie im Rahmen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrages (Miet- und Pachtvertrag) erfolgt. Die Vermietungsabsicht sollte – aus steuerlichen Erfordernissen heraus – vor Inangriffnahme einer baulichen Investition entsprechend nach außen dokumentiert werden und zwar mittels eines Gemeinderatsbeschlusses. Wesentliches Merkmal eines Bestandsvertrages ist seine Entgeltlichkeit. In diesem Punkt kommt es bei Körperschaften des öffentlichen Rechts (KöR) zu einer Sonderbehandlung durch die Praxis der Finanzverwaltung. In der Randzahl 265 UStR wird die Rechtsansicht vertreten, dass das Mietentgelt nicht fremdüblich (marktüblich) sein muss, um als entgeltlich eingestuft zu werden, sondern es kann (deutlich) darunter liegen. Für bis zum 31. Dezember 2007 abgeschlossene Mietverträge gilt daher weiterhin, dass das verrechnete Mindestmietentgelt zumindest die laufenden Betriebskosten im Sinne der §§ 21 – 24 Mietrechtsgesetzes (MRG) wie Strom, Heizung, Wasser, Kanal, Hausbetreuung etc. abdecken muss. Hinweis: Das Erfordernis der Betriebskostendeckung gilt auch bei einer nur stundenweisen Vermietung von Mehrzweckhallen. Diesfalls müssen die anteili- gen Betriebskosten pro Benutzungseinheit (z.B. je Veranstaltung) abgedeckt werden. Rechtslage seit 1.1.2008 Hinsichtlich der genauen Höhe dieses Mindestmietentgelts, hat es mit dem Wartungserlass 2007 eine Änderung der betreffenden Rz 265 UStR gegeben, die seit dem 1. Jänner 2008 in Kraft ist. Es ist daher zu differenzieren: Für Mietverhältnisse, die nach dem 31. Dezember 2007 neu begründet werden, muss das von der KöR verrechnete Mindestmietentgelt neben den Betriebskosten zusätzlich auch eine anteilige AfA-Komponente (mindestens 1,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten) umfassen. Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten(Afa-Bemessungsgrundlage) dürfen Bedarfszuweisungen des Bundeslandes nicht in Abzug gebracht werden. Ergebnis: Durch die Einbeziehung einer AfA-Komponente und durch das Abzugsverbot für Bedarfszuweisungen, ergibt sich ab 1. Jänner 2008 eine höhere Mindestmiete, als nach der alten, am 31. Dezember 2007 ausgelaufenen Regelung. Der Steuervorteil verringert sich dementsprechend und zwar durch die Umsatzsteuer vom Mietentgelt. Stundenweise Vermietung: Wird diese Sporthalle hingegen stundenweise gegen Entgelt an Dritte in Nutzung gegeben, dann bemisst sich die anteilige Afa-Komponente je Nutzungseinheit (z.B. je Stunde) wie folgt: Beispiel: Bei einer Öffnungszeit der Sporthalle von täglich 8.00 bis 22.00 Uhr (14 Stunden) ergeben sich bei 360 Tagen jährlich insgesamt 5.040 zur Verfügung stehende Nutzungseinheiten (Stunden). Bei einer Afa von Euro 30.000,00 errechnet sich ein Afa-Komponentenanteil von rund Euro 6,00 pro Stunde (Benutzungseinheit), der zusammen mit dem anfallenden Betriebskostenanteil je Stunde den Mindesttarif (je Nutzungseinheit) ergibt. Dieser vom Gemeinderat zu beschließende Mindesttarif zuzüglich 20 Pro- zent Umsatzsteuer ist von der Gemeinde zu vereinnahmen. 3 Vermietung durch ausgegliederte Rechtsträger: Die Ausgliederungsvariante sollte von Gemeinden dann gewählt werden, wenn es sich um die Errichtung von Immobilien handelt, die überwiegend hoheitlichen Nutzungen zugeführt werden, wie z.B. Amtsgebäude, Schulen, Bauhöfe, etc. Ab dem Jahr 2008 sind durch die Afa-Tangente als Mietbestandteil bei der Vermietung von Immobilien durch Gemeinden an Dritte Ausgliederungen auch dann zu empfehlen, wenn entsprechend hohe Bedarfszuweisungen gewährt werden, da diese zum Unterschied zur Direktvermietung bei Ausgliederungen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten kürzen. 3 Ausgliederungen von Gemeinden – Zusammenarbeit mit der Aufsichtsbehörde: Neben der Ausgliederungsvariante bietet sich bei Großprojekten auch weiterhin die Finanzierungsmöglichkeit über das Immobilienleasing an. In dem Zusammenhang ist ein Erlass der Fachabteilung 7A (Gemeindeaufsichtsbehörde des Landes Steiermark) zu erwähnen. Sie verlangt bei Ausgliederungen von Investitionen das Einvernehmen mit der Gemeinde, damit die geplanten Investitionsvorhaben hinsichtlich ihres Volumens und einer optimalen Finanzierung beurteilt werden
Seite 1: 54 Kommunal: Kommunale Finanzierung

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