Vorsteuerabzug oder nicht? Das ist hier die Frage! - Kommunal

56 Kommunal: Kommunale Finanzierung
Wie sich nun der Wartungserlass
2007 zu den Umsatzsteuerrichtlinien
2000 (UStR) – AÖF
2000/233 des BMF auf die kommunalen
Immobilien auswirkt,
wird in den folgenden Ausführungen
beschrieben.
3 Vermietung und Verpachtung
von Grundstücken von Gemeinden
an Dritte: Um den Vorsteuerabzug
von den Investitionskosten
und laufenden Betriebskosten
vollständig vornehmen zu
können, sind bei der umsatzsteuerpflichtigen
Vermietung
und Verpachtung von Grundstücken
und Gebäuden eine Reihe
von Form- und Inhaltserfordernissen
einzuhalten.
Eine Vermietung und Verpachtung
von Grundstücken durch
Gemeinden stellt nur dann eine
unternehmerische und damit
umsatzsteuerbare Tätigkeit dar,
wenn sie im Rahmen eines zivilrechtlichen
Bestandsvertrages
(Miet- und Pachtvertrag) erfolgt.
Die Vermietungsabsicht sollte –
aus steuerlichen Erfordernissen
heraus – vor Inangriffnahme einer
baulichen Investition entsprechend
nach außen dokumentiert
werden und zwar mittels
eines Gemeinderatsbeschlusses.
Wesentliches Merkmal eines Bestandsvertrages
ist seine Entgeltlichkeit.
In diesem Punkt
kommt es bei Körperschaften
des öffentlichen Rechts (KöR) zu
einer Sonderbehandlung durch
die Praxis der Finanzverwaltung.
In der Randzahl 265 UStR
wird die Rechtsansicht vertreten,
dass das Mietentgelt nicht
fremdüblich (marktüblich) sein
muss, um als entgeltlich eingestuft
zu werden, sondern es
kann (deutlich) darunter liegen.
Für bis zum 31. Dezember 2007
abgeschlossene Mietverträge gilt
daher weiterhin, dass das verrechnete
Mindestmietentgelt zumindest
die laufenden Betriebskosten
im Sinne der §§ 21 – 24
Mietrechtsgesetzes (MRG) wie
Strom, Heizung, Wasser, Kanal,
Hausbetreuung etc. abdecken
muss.
Hinweis: Das Erfordernis der
Betriebskostendeckung gilt auch
bei einer nur stundenweisen
Vermietung von Mehrzweckhallen.
Diesfalls müssen die anteili-
gen Betriebskosten pro Benutzungseinheit
(z.B. je Veranstaltung)
abgedeckt werden.
Rechtslage seit 1.1.2008
Hinsichtlich der genauen Höhe
dieses Mindestmietentgelts, hat
es mit dem Wartungserlass 2007
eine Änderung der betreffenden
Rz 265 UStR gegeben, die seit
dem 1. Jänner 2008 in Kraft ist.
Es ist daher zu differenzieren:
Für Mietverhältnisse, die nach
dem 31. Dezember 2007 neu begründet
werden, muss das von
der KöR verrechnete Mindestmietentgelt
neben den Betriebskosten
zusätzlich auch eine anteilige
AfA-Komponente (mindestens
1,5 Prozent der Anschaffungs-
und Herstellungskosten)
umfassen.
Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten(Afa-Bemessungsgrundlage)
dürfen Bedarfszuweisungen
des Bundeslandes
nicht in Abzug gebracht
werden.
Ergebnis: Durch die Einbeziehung
einer AfA-Komponente
und durch das Abzugsverbot für
Bedarfszuweisungen, ergibt sich
ab 1. Jänner 2008 eine höhere
Mindestmiete, als nach der alten,
am 31. Dezember 2007 ausgelaufenen
Regelung. Der Steuervorteil
verringert sich dementsprechend
und zwar durch die
Umsatzsteuer vom Mietentgelt.
Stundenweise Vermietung:
Wird diese Sporthalle hingegen
stundenweise gegen Entgelt an
Dritte in Nutzung gegeben,
dann bemisst sich die anteilige
Afa-Komponente je Nutzungseinheit
(z.B. je Stunde) wie
folgt:
Beispiel: Bei einer Öffnungszeit
der Sporthalle von täglich 8.00
bis 22.00 Uhr (14 Stunden) ergeben
sich bei 360 Tagen jährlich
insgesamt 5.040 zur Verfügung
stehende Nutzungseinheiten
(Stunden). Bei einer Afa von
Euro 30.000,00 errechnet sich
ein Afa-Komponentenanteil von
rund Euro 6,00 pro Stunde (Benutzungseinheit),
der zusammen
mit dem anfallenden Betriebskostenanteil
je Stunde den
Mindesttarif (je Nutzungseinheit)
ergibt. Dieser vom Gemeinderat
zu beschließende
Mindesttarif zuzüglich 20 Pro-
zent Umsatzsteuer ist von der
Gemeinde zu vereinnahmen.
3 Vermietung durch ausgegliederte
Rechtsträger: Die Ausgliederungsvariante
sollte von Gemeinden
dann gewählt werden,
wenn es sich um die Errichtung
von Immobilien handelt, die
überwiegend hoheitlichen Nutzungen
zugeführt werden, wie
z.B. Amtsgebäude, Schulen,
Bauhöfe, etc.
Ab dem Jahr 2008 sind durch
die Afa-Tangente als Mietbestandteil
bei der Vermietung von
Immobilien durch Gemeinden
an Dritte Ausgliederungen auch
dann zu empfehlen, wenn entsprechend
hohe Bedarfszuweisungen
gewährt werden, da diese
zum Unterschied zur Direktvermietung
bei Ausgliederungen
die Anschaffungs- oder Herstellungskosten
kürzen.
3 Ausgliederungen von Gemeinden
– Zusammenarbeit mit der
Aufsichtsbehörde: Neben der
Ausgliederungsvariante bietet
sich bei Großprojekten auch
weiterhin die Finanzierungsmöglichkeit
über das Immobilienleasing
an. In dem Zusammenhang
ist ein Erlass der Fachabteilung
7A (Gemeindeaufsichtsbehörde
des Landes Steiermark)
zu erwähnen.
Sie verlangt bei Ausgliederungen
von Investitionen das Einvernehmen
mit der Gemeinde,
damit die geplanten Investitionsvorhaben
hinsichtlich ihres
Volumens und einer optimalen
Finanzierung beurteilt werden