Immobilia 2011/09 - SVIT

Immobilienrecht
Jus-News
Quoren für bauliche Massnahmen
Im Stockwerkeigentum gelten unterschiedliche Quoren für bauliche Massnahmen, je
nach dem, ob diese notwendiger, nützlicher oder luxuriöser Art sind. Das Bundesgericht
hat in einem wegweisenden Entscheid einige grundsätzliche Überlegungen dazu angestellt.
lautet die gesetzliche Definition in Art. 647c
ZGB. Die Abgrenzung gegenüber nützlichen
oder gar luxuriösen baulichen Massnahmen
kann unschwer vorgenommen
werden. Diese notwendigen Massnahmen
können mit der Zustimmung der Mehrheit
aller Eigentümer (Köpfe) beschlossen werden.
Grössere Schwierigkeiten bietet die Unterscheidung
zwischen nützlichen und luxuriösen
baulichen Massnahmen. Anhand
des obigen Falles konnte das Bundesgericht
sich mit dieser Abgrenzung befassen.
Spannung statt Erholung: der Garten im Sonderrecht (Bild: carlitos / photocase.com).
Genoveva Lahmadi-Sutter*
zwingend nach Miteigentumsrecht. Zu
einem Rechtsstreit Anlass gab folgende
Situation: Ein Stockwerkeigentümer beabsichtigt,
den ihm zur besonderen Nutzung
zugewiesenen Gartensitzplatz um
etwas über einen halben Meter auf das
Niveau des in seinem Sonderrecht stehenden
Balkons anzuheben und diesen dadurch
um eine vorgelagerte Terrasse zu
erweitern.
Acht von zwölf Eigentümern, die einen
Wertquotenanteil von 664/1000 besassen,
stimmten dem Bauvorhaben zu.
Ein Eigentümer focht diesen Beschluss
an. Das Bundesgericht hielt dazu einige
Grundsätze fest:
Die Zuständigkeit für bauliche Massnahmen
richtet sich gemäss Art. 712g
Abs. 1 ZGB zwingend nach Miteigentumsrecht
und damit nach Art. 647c ff.
und den dort geregelten Quoren. Miteigentumsrecht
kommt im Stockwerkeigentum
integral zur Anwendung, weil es die
Basis des Stockwerkeigentums darstellt.
Mit welchen Quoren Beschlüsse bei
baulichen Massnahmen zu fassen sind,
hängt davon ab, ob es sich um eine notwendige,
nützliche oder luxuriöse Massnahme
handelt.
Mit welchen Quoren Beschlüsse
bei baulichen Massnahmen zu fassen
sind, hängt davon ab, ob es sich
um eine notwendige, nützliche oder
luxuriöse Massnahme handelt.»
Notwendige, nützliche oder luxuriöse
Massnahme? Notwendige bauliche Massnahmen
sind Unterhalts-, Wiederherstellungs-
und Erneuerungsarbeiten, die für
die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit
der Sache nötig sind. So
Würdigung aller Umstände des Einzelfalls.
Das Bundesgericht führt aus: Für
die Abgrenzung zwischen nützlichen und
luxuriösen baulichen Massnahmen sind
alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen.
Nützliche bauliche Massnahmen
sind für die im Miteigentum stehende Sache
vorteilhaft; sie bezwecken eine Wertsteigerung,
eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit
(Ertragssteigerung) oder
der Gebrauchsfähigkeit (Art. 647d Art. 1
ZGB). Die im Fokus stehende Wertsteigerung
ist nach objektiven Kriterien wie
dem Verkehrswert zu ermitteln. Dabei
muss das Verhältnis zwischen der Investition
und der Wertsteigerung günstig erscheinen,
d. h. beide Werte müssen möglichst
identisch sein.
Luxuriös sind bauliche Massnahmen,
die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit
der Sache oder der Bequemlichkeit
im Gebrauch dienen (Art. 647e Abs.
1 ZGB). Sie sind weder nützlich noch notwendig
und dienen «der Befriedigung von
Luxusbedürfnissen» sowie dem «Prunk
oder dem Vergnügen». Zwar kann auch
die Realisierung von luxuriösen Baumassnahmen
den Sachwert
steigern. Die Wertsteigerung
darf aber nicht
der Investition entsprechen.
Je höher die Investition
im Vergleich
zum geschaffenen
Mehrwert ist, desto
eher liegt eine luxuriöse
bauliche Massnahme vor. Die Wertsteigerung
ist primär affektiver Art.
Die Erhöhung des Gartensitzplatzes um
etwas mehr als einen halben Meter auf das
Niveau des Balkonbodens und der Wohnräume
lässt sich nicht ohne weiteres klar als
nützliche oder luxuriöse bauliche Massnah-
26 | immobilia September 2011