Immobilienmagazin Winter 2019.v3

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erzielen zu können und in Anbetracht der zunehmenden Komplexität, bedarf es eines Immobilienverkauf-Profis. Jedoch Achtung, wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen! Glänzende Broschüren und vielversprechende Zusicherungen in Bezug auf überteuerte Verkaufspreise, tiefe Provisionsversprechen und mögliche Kaufinteressenten blenden nicht selten Eigentümer. Übrig bleiben enttäuschte Immobilienbesitzer und „kaputt“ gemachte Immobilienangebote. Überhöhte Preisausschreibungen ergeben niedrigere Verkaufspreise Einer der wichtigsten Schritte im Immobilienverkauf ist die Bestimmung des angemessenen Marktpreises. Der beste Erlös lässt sich durch einen prompten Verkauf mit dem richtigen Preis erzielen. Immobilien, die aufgrund eines zu hohen Preises zu lange auf dem Markt sind, verlieren an Attraktivität und somit an Wert. Wird zu wenig verlangt, wird einem die Türe eingerannt und man verschenkt sein Geld. Schneller Verlust von CHF 150‘000.- Eine interessante empirische Studie über zu hohe Preise hat ergeben, dass zu hohe Preise im Endeffekt zu tiefe Erträge mit sich bringen. Die Resultate der mehrfach bestätigten Studie sind verblüffend: Bei Preisausschreibungen, die 20 Prozent über dem Marktpreis lagen, erzielten die Anbieter letztlich nur 85 Prozent des effektiven Wertes. Bei einem Marktwert von CHF 1 Mio. entspräche das einem Verlust von CHF 150‘000.-. Ausserdem wies die Studie nach, dass die Vermarktungsdauer bei überhöhten Preisausschreibungen gegenüber Objekten mit realistischen Preisen um ein Vielfaches länger ging. Was auf den ersten Blick verwundern mag, hat doch gute Gründe. Ein zu hoher Preis schreckt Kaufinteressenten bereits davon ab, die Immobilie überhaupt zu besichtigen. Ein zu hoher Angebotspreis wirkt sich somit negativ auf die Nachfrage aus. Bleiben die potenziellen Käufer aus, senken Verkäufer oftmals die Preise und erleiden dadurch Verluste, die sie nie erlitten hätten, wenn sie von Anfang an mit dem richtigen Preis auf den Markt gegangen wären. Preise, die erst zu hoch angesetzt sind und später fallen, erwecken nämlich den Eindruck eines unseriösen Verkäufers bzw. Objektes. Gute, solvente Käufer reagieren empfindlich auf solche Verhaltensweisen. Insgeheim denken sie sich, dass es sich um eine „faule“ Immobilie handeln muss. Denn eine gute Immobilie wäre schon lange verkauft worden. Eine weitere Preissenkung erscheint unumgänglich und so gelangt die Immobilienpreisausschreibung in eine Abwärtspirale. Genau darum ist es so wichtig den richtigen Verkaufspreis von Anfang an zu bestimmen und damit auf den Markt zu gehen. Diesen zu bestimmen ist jedoch für den Eigentümer nicht so einfach. Immobilie schätzen lassen Die zuverlässigste Ermittlung des Verkehrswertes lässt sich durch einen Immobilienschätzer mit entsprechenden Marktkenntnissen und -erfahrung erlangen. Um ein gutes Ergebnis zu erzielen, ist es unabdingbar, dass der Fachexperte die Immobilie besichtigt. Nur so erkennt er allfälliges Ausbaupotenzial, die Qualität und den Zustand der Bausubstanz. Idealerweise ist er nicht nur Schätzer, sondern auch noch Makler zugleich. Somit hat er auch beste Kenntnisse der aktuellen Marktpreise, des regionalen Angebots und der Nachfrage. Aber Achtung: Auch Schätzungen ergeben keine absolut sicheren Zahlen. So kann es bei der Beauftragung mehrerer professioneller Schätzer Schätzungsabweichungen von plus/ minus zehn Prozent ergeben. Doch diese Unsicherheit gilt als tolerierbar – nicht umsonst spricht man von „Schätzung“. Inzwischen werden von den meisten Maklerbüros Gratisschätzungen angeboten. Doch hier ist Vorsicht geboten: Denn wichtig ist nicht nur, dass die richtige Schätzungsvariante für die entsprechende Immobilie angewandt wird sondern, dass der Schätzer sein Handwerk auch versteht. Oftmals tummmeln sich aber zu viele sogenannte Immobilienberater auf dem Markt, die im Grunde wenig Ahnung von der Materie haben. Der richtige Fachmann Profis erkennen Sie neben einer Verbandszugehörigkeit (zum Beispiel dem SVIT = Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft oder dem SIV = Schweizer Immobilienschätzer-Verband) oftmals auch an der Beständigkeit des Büros sowie an deren laufend wechselnden Immobilienangeboten aus der unmittelbaren
Region. Immobilien aus dem Ausland sind nicht selten Verlegenheitsgriffe, um die Schaufenster voll erscheinen zu lassen. Fragliche Entwicklung Zunehmend nutzen grosse Immobilienportale wie Immoscout24 und Comparis ihre gute Marktposition, um verkaufswilligen Eigentümern den scheinbar «besten» Makler in ihrem Marktgebiet zu empfehlen. Fakt ist aber, dass besagte Makler für jeden Kontakt bezahlen müssen und das nicht wenig. Die Entwicklung ist fragwürdig, die Portale wenig glaubwürdig - zumal die kleineren und mittleren Immobilienvermittler auf die grossen Immobilienplattformen für die Immobilieninserierung angewiesen sind. Gleichzeitig werden sie von ihnen aber konkurrenziert. Das gleiche Bild zeigt sich in Deutschland und in den USA. Als lokaler Vermittler zeichnet sich deutlich ab, dass qualitativ gute Arbeit und Mund-zu-Mund-Propaganda eines der stärksten Instrumente dagegen sind. Doch selber verkaufen? Der Gedanke, die eigene Immobilie selbst zu verkaufen und Geld zu sparen, liegt nahe. Rund die Hälfte der Immobilienbesitzer, schätzt die Schweizerische Maklerkammer, versucht es zunächst auf eigene Faust. Viele davon ziehen letztlich doch professionelle Unterstützung hinzu. Gründe dafür sind nicht nur die komplexeren rechtlichen und verkäuferischen Anforderungen, sondern auch die zunehmend gut informierten und stark fordernden Käufer, mit denen der eine oder andere Eigentümer auch überfordert sein kann. Auf dem Markt lässt sich beobachten, dass manche Käufer bewusst auf unerfahrene Eigentümer losgehen und sie mit unseriösen Methoden und viel zu tiefen Preisangeboten bedrängen. Durch einen Immobilienmakler bleiben einem solch unschöne Erfahrungen erspart. Besorgte Immobilienverkäufer Zurecht stellen sich Verkäufer zunehmend die Frage nach der Verkäuflichkeit ihrer Immobilie. Denn für Eigentümer bedeutet die aktuelle Marktsituation mit sehr niedrigen Hypothekarzinsen zwar vordergründig eine grosse Nachfrage. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass der Anteil Käufer, der sich eine Immobilie leisten kann, sehr klein ist. Fakt ist; der Immobilienverkauf ist schwieriger geworden. Weil sich viel weniger Käufer eine Immobilie leisten können, ist es umso wichtiger geworden, diese Käufer Schritt für Schritt ans Ziel zu führen. Laut IAZI, einem der führenden Immobilienmonitoring-Firmen der Schweiz, müsse für eine Hypothek von CHF 1 Mio. ein Einkommen von ca. CHF 180‘000.- vorgewiesen werden. Jedoch verdienten lediglich 3% der Schweizer Bevölkerung mindestens so viel. Nach über 40 Jahren... …wissen wir worauf es beim Immobilienverkauf ankommt. Wir empfehlen jedem Eigentümer frühzeitig Abklärungen zum Immobilienverkauf zu tätigen und die Immobilie von Anfang an in professionelle Hände zu geben. Ein guter Vermittler verdient zwar ein Honorar, durch seine Arbeit, seine Erfahrung und seine Kontakte erzielt er oftmals einen besseren Nettoverkaufserlös. Das heisst, Ihre „Kosten“ sind damit wieder gedeckt. Wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zu verkaufen, dann nutzen Sie die Gelegenheit für eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung. Den Bewertungsgutschein dazu finden Sie auf der Titelinnenseite. Kostenloses E- Book bestellen Der Immobilienverkauf ist weder ein Selbstläufer noch einfach. Dazu haben wir ein Ebook verfasst. Erfahren Sie die 7 grössten Fehler im Immobilienverkauf und wenden Sie die wertvollen Tipps eines erfahrenen Profis beim Verkauf Ihres Eigenheimes an. Sie können dieses bestellen unter: www.meine-immobilie-verkaufen.ch KOMMEN SIE AN UNSERE VORTRÄGE: Wie Sie Ihre Immobilie bestmöglich verkaufen. • Mi, 29.01.2020 18:00 Uhr • Mi, 25.03.2020 18:00 Uhr • Mi, 16.09.2020 18:00 Uhr Die besten Tipps beim Immobilienkauf. • Mi, 26.02.2020 18:00 Uhr • Mi, 27.05.2020 18:00 Uhr • Mi, 21.10.2020 18:00 Uhr Ich werde älter, was mache ich mit meiner Immobilie? • Mi, 27.11.2019 14:00 Uhr • Mi, 25.11.2020 14:00 Uhr Anmeldung unter www.hegglingroup.ch/vortraege
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