Kerngesundes Immobilieninvestment Mehr ... - Swiss Prime Site

Nr. 8, im März 2003, mit Jahreszahlen
SWISS PRIME NEWS
NAV
CHF 266.69 per 31.12.2002*
CHF 287.12 per 31.12.2001
vor latenten Steuern
Valorennummer 803 838 · SWX-Symbol: SPSN
* Infolge der Kapitalerhöhung ist ein Vergleich mit dem Vorjahreswert nur bedingt möglich.
Stefan Mächler,
Verwaltungsratspräsident
der Swiss Prime Site AG
Jahresbericht per 31.12.2002
Seite 6—7
Dachgeschossumbau mit Weitblick
Seite 3
Mehr Verkaufsfläche im Portefeuille
Seite 4—5
Spitzenstimmung beim Messeturm
Seite 8
Geschäftsjahr 2002 der Swiss Prime Site
Kerngesundes
Immobilieninvestment
Im Geschäftsjahr 2002 hat Swiss Prime Site den Immobilienbestand
weiter ausgebaut und den Mietertrag überproportional gesteigert. Die
Gesellschaft weist eine kerngesunde Bilanz auf und hat dem widrigen
Börsenumfeld im Berichtsjahr erfolgreich getrotzt. Die im Herbst 2002
durchgeführte Erhöhung des Aktienkapitals um über 1 Million neue
Aktien konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Aufgrund der positiven
Entwicklung im Geschäftsjahr 2002 beantragt der Verwaltungsrat
der Generalversammlung vom 29. April 2003 eine Nennwertreduktion
von CHF 10.00 pro Aktie. Die Rückzahlung würde einer Barrendite von
4.29% (auf Jahresschlusskurs) entsprechen. An der Börse hat sich die
Aktie von Swiss Prime Site als sehr stabil erwiesen und den Vergleichsindex
SWX IG Real Estate (TR), der um 5.80% nachgab, deutlich
geschlagen. Ende 2002 schloss der Titel mit CHF 233.00.
Der Schweizer Immobilienmarkt ist
gekennzeichnet von einem schwierigen
Wirtschaftsumfeld und steigenden
Leerständen. Mehrere Titel im
Börsensegment der schweizerischen
Immobilien-Investmentgesellschaften
haben unter der schwierigen Marktlage
gelitten und sind an der Börse um
bis zu 52% zurückgestuft worden.
Der Vergleichsindex SWX IG Real Estate
Index (TR) hat insgesamt um
5.80 % nachgegeben. Zu den ganz
wenigen Gesellschaften, die sich dem
Abwärtstrend entziehen konnten und
können, zählt Swiss Prime Site, welche
2002 sogar eine knapp positive Rendite
von 0.03 % (TR) erzielte. Mit einer
Börsenkapitalisierung von CHF 938,2
Mio. (per 31.12.2002) gehört Swiss
Prime Site zu den Indexschwerge-
wichten im SWX IG Real Estate Index.
Das durchschnittliche Handelsvolumen
in Swiss Prime Site-Aktien hat
im Vergleich zum Vorjahr markant
angezogen.
Mietertrag um einen Viertel
gesteigert
Swiss Prime Site hat auch im Geschäftsjahr
2002 ein operativ überzeugendes
Ergebnis erzielt. Der Mietertrag
konnte im Jahresvergleich
um 25% auf CHF 98 Mio. gesteigert
werden; dies bei einer anhaltend
guten EBIT-Marge (vor Neubewertungen)
von über 75 %. Der Betriebsgewinn
(EBIT, ohne Neubewertungen)
verbesserte sich um 16.80% auf
CHF 75,1 Mio. Der Reingewinn (ohne
Neubewertungseffekte1 ) erhöhte sich
um 0.73% auf CHF 41,2 Mio. Der
Reingewinn unter Berücksichtigung
der nicht Cashflow-relevanten Neubewertungseffekte1
(CHF -6,2 Mio. bzw.
Mit dem Pizol-Center
hat sich die Detailhandelsfläche
von Swiss
Prime Site auf rund
68 000 m 2 erhöht.
Vorjahr CHF +17,4 Mio.) reduzierte
sich um 40.07% auf CHF 35,0 Mio.
Das Immobilienportefeuille wurde im
vergangenen Jahr um 15.80% erweitert
und hat mittlerweile die Grenze
von zwei Milliarden Franken überschritten.
Nebst den getätigten Investitionen
in die bestehenden Neubauprojekte
resultiert der Zuwachs
im Wesentlichen aus den Neuerwerbungen
des Pizol-Centers in Mels-
Sargans, des Arrondierungsprojektes
Under Höh beim Einkaufszentrum
Volkiland in Volketswil sowie des
Bürogebäudes an der Manessestrasse
in Zürich.
1 Auswirkung der Neubewertungen (IAS 40) und
der daraus resultierenden latenten Steuern

Konsequente Qualität macht
sich bezahlt
Das strikte Qualitätsdenken und die
Konzentration auf qualitativ hoch
stehende Geschäftshäuser (Büro- und
Verkaufsflächen) machen sich in einem
wirtschaftlich schwierigen Umfeld besonders
bezahlt. Dank den nutzungsspezifisch
erstklassigen Lagen in ausgesuchten
Wirtschaftszentren der
Schweiz, den vernünftigen Mietansätzen
und der soliden Mieterschaft
ist die Ertragsausfallrate seit Mitte
2002 nur unwesentlich auf 3.67%
gestiegen. Über 57% der Mietverträge
weisen eine Restlaufzeit von mehr
als sechs Jahren auf und verdeutlichen
die günstige Fälligkeitsstruktur.
Abgesehen von der soliden Swisscom
ist die Abhängigkeit von Mietern des
Telekommunikations-, Medien- und
Informatiksektors gering. Der Anteil
dieser Branchen wurde 2002 weiter
verringert. Selektive Zukäufe führten
im Berichtsjahr zur gewünschten Erhöhung
des Verkaufsflächenanteils
um 29% auf 18% des Gesamtportefeuilles.
Demgegenüber reduzierte
sich der Anteil der Büroflächen von
67% auf neu 64%.
Die Vermietung verlief in allen Projekten
erfolgreich. Im Zuger Opus liegen
per 1. Februar 2003 bereits Mietverträge
von 87% (1. Etappe) und 100%
(erstes Haus der 2. Etappe) der Mietflächen
vor. Im Volketswiler Neubau
Under Höh sind per Bilanzstichtag
2
59% und im Basler Messeturm 60%
der Flächen vermietet.
Die Immobiliennettorendite2 bei hoher
Standort- und Objektqualität konnte
gegenüber dem Vorjahr von 5.25%
auf ausgezeichnete 5.31% gehoben
werden. Mehrere Angebote für Paketkäufe
haben wir im vergangenen
Jahr konsequent ausgeschlagen, weil
unsere Qualitätskriterien nicht erfüllt
waren, die Preisvorstellungen der
Verkäufer nicht stimmten und/oder
weil die «einzukaufenden» Leerstände
die Entwicklung von Swiss Prime
Site zu stark beeinträchtigt hätten.
Im gegenwärtigen Wirtschaftsumfeld
wollen wir an unserer erfolgreichen
Strategie des Immobilienpickings erst
recht festhalten.
Strenge Bewertungsgrundsätze
In Zusammenarbeit mit Wüest & Partner
hat Swiss Prime Site die Neubewertung
des Immobilienportefeuilles
wie gewohnt kritisch vorgenommen.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
haben uns per Ende 2002
zu einer Nettoreduktion der Marktwerte
von CHF 3,3 Mio. veranlasst.
Die Veränderung setzt sich wie folgt
zusammen: 22 Immobilien wurden
aufgrund der veränderten Marktsituation
um CHF 17,0 Mio. abgewertet.
Demgegenüber konnten die Werte
von 14 Liegenschaften unter anderem
dank neuer Mietverträge sowie wertsteigernder
Investitionen um CHF 8,5
Mio. nach oben angepasst werden.
Der Wert einer Liegenschaft blieb
unverändert. Bei den Neukäufen
konnten Einwertungsgewinne von
knapp CHF 0,8 Mio. realisiert werden.
2 Nettorendite = Nettomietertrag abzüglich Unterhaltskosten,
Ertragsausfall, Hauseigentümerlasten
(z.B. Liegenschaftensteuern, Wasser,
Hauswart, etc.) in Relation zum Marktwert am
Ende der Berichtsperiode. Nicht berücksichtigt
werden Finanzierungskosten, Ertrags- und Kapitalsteuern,
Gesellschaftskosten, a.o. Aufwand
(Sanierungen/Renovationen), Abschreibungen,
Rückstellungen, etc.
Attraktive Nennwertreduktion
beantragt
Aufgrund der positiven Entwicklung im Geschäftsjahr 2002 beantragt der
Verwaltungsrat eine Nennwertreduktion von CHF 10.00 (+ CHF 2.00) pro
Aktie. Die Rückzahlung würde einer Barrendite von 4.29 % (auf Jahresschlusskurs)
entsprechen. Damit ist Swiss Prime Site auch für Anleger interessant,
die Wert auf eine hohe Barrendite legen. Die Nennwertreduktion
hat für Schweizer Privatinvestoren zudem den Vorteil, dass daraus keine
Einkommenssteuern resultieren.
Geschäftsbericht von Swiss Prime Site
ausgezeichnet
In einer 2002 durchgeführten Untersuchung der European Public Real
Estate Association (EPRA) hat Swiss Prime Site den zweiten Platz errungen.
Den Award für den besten Bericht für das Geschäftsjahr 2001 erhielt die
IVG Immobilien AG, Bonn. Die aus Analysten, Wirtschaftsprüfern, Investoren
und Wirtschaftswissenschaftern zusammengesetzte Jury bewertete 72 Geschäftsberichte
nach ihrer Transparenz und nach Einhaltung der Best-Practice-Empfehlungen
in der Rechnungslegung. Bei Swiss Prime Site lobte die
Jury unter anderem die klare und nachvollziehbare Bewertungspraxis.
Erfolgreiche Kapitalerhöhung im
Herbst 2002
Um ihre Marktposition in der Schweiz auszubauen und um auf strategisch passende
Marktgelegenheiten sowie rasch auf interessante Immobilienangebote
reagieren zu können, hat Swiss Prime Site im Herbst 2002 am Kapitalmarkt
zusätzliche Eigenmittel von gut CHF 193 Mio. aufgenommen. Ein Bankensyndikat
unter Leitung von Credit Suisse First Boston und der Zürcher Kantonalbank
(Joint-Lead) sowie von Rüd, Blass & Cie AG, Bank Sarasin&Cie AG, Bank
Julius Bär& Co. AG und der Migrosbank führte die Kapitalerhöhung in einem
äusserst schwierigen Börsenumfeld mit grossem Erfolg durch. Dabei wurde
den Aktionären unter Wahrung der Bezugsrechte für je 3 Aktien eine neue
zum vorteilhaften Bezugspreis von CHF 200.00 angeboten. Die Substanzstärke
und die attraktive Ausschüttungsrendite der Swiss Prime Site AG haben
sowohl die bestehenden Investoren wie auch die Neuinvestoren überzeugt; es
konnten gut 100 neue (eingetragene) Aktionäre gewonnen werden.
Mit der Fertigstellung der ersten Überbauung
Opus in Zug ist ein Mehrwert
von CHF 4,4 Mio. entstanden. Er ist
auf den verbesserten Vermietungsstand
und auf nicht aktivierte Finanzierungskosten
zurückzuführen.
Die Zufuhr von rund CHF 193 Mio.
aus der Kapitalerhöhung vom Herbst
2002 (siehe Kasten) hat die Eigenmittel
auf über CHF 1 Mrd. erhöht und
die gesunde Bilanz des Unternehmens
zusätzlich gestärkt. Mit einer Eigenkapitalquote
von 51% bei einem tiefen
Portefeuillerisiko ist unsere Finanzierungsstruktur
solid und vorteilhaft.
Der Mittelzufluss wurde einerseits für
den Erwerb des Einkaufscenters in
Mels und andererseits zur Rückzahlung
kurzfristiger Darlehen verwendet.
Trotzdem belaufen sich die durchschnittlichenFremdfinanzierungskosten
per Ende 2002 nur auf 3.56%
(Ende 2001: 3.69%); dies bei einer
durchschnittlichen Restlaufzeit von
2,9 Jahren (Ende 2001: 3,3 Jahre). Im
gegenwärtig interessanten Zinsumfeld
beabsichtigen wir, die durchschnittliche
Restlaufzeit der Darlehen zu erhöhen.
Vorbildliche Corporate
Governance und Transparenz
Eine hohe und professionelle Transparenz
ist Teil der Grundprinzipien
der Swiss Prime Site. Wir sind die
einzige Gesellschaft, die alle relevanten
Daten bis auf Stufe Einzelliegenschaften
offen legt. Auch bezüglich
Corporate Governance gehören wir
Entwicklung des Immobilienbestandes
Marktwert 1999 bis 2002
2000
1500
1000
500
0
Marktwert in CHF Mio. 2500
Dez. 99
März 00
Juni 00
Sept. 00
Dez. 00
März 01
Juni 01
zur Spitze unter den schweizerischen
Immobiliengesellschaften. So hat Swiss
Prime Site die Corporate Governance-
Richtlinie der SWX Swiss Exchange
(RLCG) mit dem Halbjahresbericht
per 30. Juni 2002 vorzeitig erfüllt. Die
Zeitung «Finanz und Wirtschaft» hat
uns in Transparenzfragen die Höchstnote
verliehen.
Auch 2003 auf Kurs
Wir erwarten auch für das Jahr 2003
ein schwieriges wirtschaftliches Umfeld,
sind jedoch aufgrund der guten
Portefeuillequalität nicht beunruhigt.
Swiss Prime Site wird die sich bietenden
Gelegenheiten am Markt nutzen,
um das Portefeuille weiter zu optimieren.
Wir werden unser Augenmerk
wie bisher auf Cashflow-relevante
Mieterträge richten und die Betriebsstrukturen
schlank und kosteneffizient
halten. Die Erträge sollen uns
erlauben, den Aktionären nachhaltig
attraktive Dividenden auszuschütten
oder steuerlich interessante Nennwertreduktionen
vorzunehmen.
Einen Kommentar zum Immobilienmarkt
finden Sie unter:
www.swiss-prime-site.ch/
immomarkt
Sept. 01
Dez. 01
März 02
Juni 02
Sept. 02
Dez. 02

Das Gebäude Fraumünsterpost
besticht auch
105 Jahre nach seiner
Einweihung durch eine
privilegierte Lage direkt an
der Limmat und in
unmittelbarer Nachbarschaft
zum Stadthaus.
Fraumünsterpost Zürich
Völlig neue Aussichten
Der Umbau des Dachgeschosses im Gebäude der ehemaligen Fraumünsterpost
hat völlig neue Aussichten eröffnet: dem künftigen Mieter,
weil ihm ein grosser, offener Raum mit einmaligem Ausblick auf die
klassischen Sehenswürdigkeiten Zürichs zur Verfügung steht, dem Vermieter,
weil der Ausbau und die Nutzungsflexibilität den langfristigen
Wert der Liegenschaft erhalten.
Das ehemalige Personalrestaurant
von Swisscom im Dachgeschoss des
Gebäudes an der Ecke Stadthausquai /
Fraumünsterstrasse zeichnete sich
nicht gerade durch eine Ambiance
aus, in der man gerne arbeiten würde.
Der Raum war von der Aussenwelt
ziemlich abgewandt. Die hohen Dachfenster
liessen zwar Licht herein, verweigerten
aber den Besuchern den
Blick auf die Attraktivitäten Zürichs.
Dies im Gegensatz zu den von Accenture
gemieteten Räumen der vier unteren
Obergeschosse. Von hier aus
schweift das Auge von der Münsterbrücke
über das Grossmünster bis
zum Bellevue. Wer sich etwas aus dem
Fenster lehnt, sieht sogar den Zürichsee
in der Sonne glitzern.
Citylage transparent gemacht
Die Einmaligkeit der Lage zeigen,
die prägende Fachwerkkonstruktion
hervorheben, einen grosszügigen
und für die Nutzung flexiblen Raum
schaffen – so lautete zusammengefasst
das Pflichtenheft für die Verant-
3
wortlichen des Umbaus. Geschrieben,
geplant, getan. In einer ersten
Phase wurde der Restaurantausbau
samt Installationen und Zwischenwänden
abgebrochen. Daraus ist ein
grosser, offener Raum mit geneigten
Decken entstanden. In regelmässigen
Abständen brechen die Stahlfachwerke
optisch die Länge des Raums.
Die bestehenden Dachfenster am
Stadthausquai wurden innerhalb der
Dachebene leicht nach unten versetzt.
Die Veränderung der unter Denkmalschutz
stehenden Fassade erfolgte
in steter Zusammenarbeit mit
den Stadtbehörden.
Zusätzlich wurde unterhalb der Fenster
der Boden angehoben und eine
«Bühne» errichtet, auf der gearbeitet
wird und von der sich nun ganz neue
Perspektiven auf die Umgebung eröffnen.
Die Zone entlang der Dachfenster
hat sich zur attraktivsten Fläche
des Raums gewandelt.
Maximale Nutzungsflexibilität
Die neue Verteilung der Technik wurde
mit Hilfe eines Hohlbodens so weit
vorbereitet, dass der neue Mieter nur
noch Kabel einziehen und anschliessen
kann. Dadurch lässt sich der Raum
schnell und problemlos in Zellen oder
grössere Flächen unterteilen. Arbeitsplätze
können überall eingerichtet
werden. Diese Flexibilität trägt zur
nachhaltigen Werterhaltung der Liegenschaft
bei. Das Tüpfchen auf dem
i ist die Terrasse auf dem Dach. Für
den Mieter besteht die Option auf ei-
ne exklusive Nutzung der bestehenden
Dachterrasse. Das Projekt für den
Aufgang vom Büro auf das Dach ist
von der Stadt bereits bewilligt und
kann jederzeit realisiert werden. Die
Terrasse, die sich auf dem Dach des
Treppenhauses befindet, bietet eine
Rundsicht, die sogar eingefleischte
Stadtzürcher ins Schwärmen bringt.
«Post- und Telegraphen-Gebäude»
im toskanischen Renaissancestil
Die Fraumünsterpost gehört seit dem
Erwerb im April 2001 der Swiss
Prime Site. Das markante Geschäftsgebäude,
das von der Fraumünsterstrasse,
der Kappelergasse und dem
Stadthausquai umgeben ist, wurde
1895–1898 durch den Architekten
Emil Schmid-Kertez errichtet. Der
Baustil orientiert sich an der toskanischen
Frührenaissance. Die grosse
Schalterhalle des «Post- und Telegraphen-Gebäudes»
war denn auch sehr
üppig dekoriert und erinnert aus heu-
Fotos: Patrick Ritschard, www.internet-loft.ch
Vor den herabgesetzten
Fenstern im umgebauten
Dachgeschoss wurde ein
Podest eingebaut, auf dem
Arbeitsplätze mit beneidenswerter
Sicht auf die
Attraktivitäten Zürichs eingerichtet
werden können.
tiger Sicht eher an eine kapitalkräftige
Bank als an eine Poststelle.
Die Fahrpost, die am meisten Fläche
beanspruchte, befand sich am Stadthausquai,
der längeren Front der als
unregelmässiges Viereck angeordneten
Überbauung. Die kürzere Front
an der Fraumünsterstrasse blieb der
Briefpost vorbehalten. «Die Lage des
Haupteingangs ergab sich somit
von selbst an der Kappelergasse, woselbst
auch die durch sieben grosse
Bogenöffnungen erhellte Schalterhalle
den Verkehr des Publikums
mit den Schaltern der verschiedenen
Diensträume der Post und des Telegraphs
vermittelt», schrieb die «Schweizerische
Bauzeitung» in einer Würdigung
des Neubaus im August 1902.
Die Baukosten je Kubikmeter betrugen
CHF 38.50.
Die ursprüngliche Schalterhalle der 1898 eingeweihten Fraumünsterpost
wies ein Kreuzgewölbe auf und war im Stil der italienischen Renaissance
dekoriert. Die Schalterhalle belegt, wie bereits vor über 100 Jahren
Baumaterialien international eingekauft wurden. Für die Wandpfeiler
wurde gelblicher Kalkstein aus Lommiswil SO, für die flankierenden
Säulen rötlicher Marmor aus Verona und für den Sockel und die Kapitelle
der Säulen Bronze aus München verwendet.
Foto: Repro Wolf-Bender

Im viergeschossigen
Pizol-Center sind
30 Geschäfte eingemietet.
Sie erbringen
Swiss Prime Site
Nettomietzinseinnahmen
von annähernd
CHF 6 Mio. pro Jahr.
Pizol-Center, Mels SG
Shop & Go
Mit dem Erwerb des neuen Einkaufszentrums im Sarganserland hat
Swiss Prime Site den Anteil der Verkaufsflächen markant gesteigert.
Das Pizol-Center in Mels hat einen Marktwert von CHF 94,7 Mio. und
optimiert die Risikostruktur des Swiss Prime Site Portefeuilles. Hauptmieter
ist Coop.
Der 24. Oktober 2002 markiert einen
Meilenstein im Sarganserland und
eine weitere Optimierung im Portefeuille
der Swiss Prime Site. Seit
diesem Datum ist das Pizol-Center in
Betrieb und erweitert den Immobilienbestand
von Swiss Prime Site
um ein attraktives Objekt mit einer
vermieteten Fläche von 19 400 m2 und einem gesunden Ertragspotenzial.
Das Pizol-Center liegt in der Liste
4
der 63 grössten schweizerischen Einkaufszentren
auf dem 13. Rang.
Strategisch hervorragend gelegen
Das Pizol-Center befindet sich im
Sarganserland und umfasst ein Einzugsgebiet,
das sich bis in die Region
Chur, das Fürstentum Liechtenstein
und das Walenseegebiet erstreckt.
Mit seiner Länge von 185 m ist der
direkt an der Autobahn A3 gelegene
Gebäudekomplex nicht zu übersehen.
Die Autobahnausfahrt Mels-Sargans
führt den Besucher direkt in das
Mekka des Einkaufens. Der nahe
Autobahnknoten mit der A13 macht
das Pizol-Center auch für Kunden aus
dem Rheintal Richtung St. Gallen attraktiv.
Ungewöhnlich ist die Mikrolage des
Shopping-Centers. Es liegt ausserhalb
eines städtischen Zentrums und ist
von anderen Einkaufszentren umgeben.
Tatsächlich trifft der Kunde im
Gebiet Riet zwischen Mels und Sargans,
das sich über einen Kilometer
entlang der A3 ausdehnt, auf eine
veritable Ansammlung von Einkaufszentren,
die sich ausgezeichnet ergänzen:
– Pizol-Center mit Coop und
weiteren rund 30 Mietern
– Pizol-Park (Migros)
– Möbel Pfister
– Jumbo
– Cash & Carry Angehrn
– McDonald’s
– Reit-Center mit Interdiscount und
Pferdezubehör
– Schnider’s Möbel
– Manor (etwas abseits)
Ausser dem Pizol-Park, der vor 30 Jahren
eröffnet wurde, sind alle anderen
rund 50 Geschäfte erst in der zweiten
Hälfte der Neunzigerjahre entstanden.
Der Umsatz aller Geschäfte wird
auf CHF 500 Mio. pro Jahr geschätzt.
Attraktive Mieter,
hohe Frequenzen
Haupt- und Ankermieter ist Coop,
welche auf rund 11000 m2 das gesamte
Food- und Warenhaussortiment,
ein Bau- und Hobbycenter sowie ein
Terrassenrestaurant anbietet. Weitere
Mieter grösserer Flächen sind Karl
Vögele AG, Mode Weber und Schild
Mode. Rund 25 Anbieter sind
mit Produkten und Dienstleistungen
der Bereiche Elektronik, Gesundheit,
Schmuck, Körperpflege und Literatur
vertreten. Einige Mietverträge enthalten
Umsatzklauseln, welche es
mittelfristig erlauben sollten, die
aktuellen Mindestmietzinseinnahmen
(Anfangsrendite) zu übertreffen.
Wie beliebt das Shopping in Mels
ist, zeigen die hohen Besucherfrequenzen.
Auch für nicht motorisierte
Kunden ist gesorgt. Öffentliche Busse
zwischen Mels, Sargans, Wangs und
Riet fahren seit Oktober 2002. Die
Gemeinde Mels zieht in Erwägung,
weitere 4 ha Land umzuzonen, um
das Bauland für weitere Fachmärkte
und Freizeitzentren bereitzustellen.
Auch das Pizol-Center wäre baurechtlich
und bautechnisch für die Errichtung
eines zusätzlichen Geschosses
auf dem bestehenden Dach gerüstet.
Ein Glücksfall im Portefeuille
Für CIO Peter Lehmann ist der Erwerb
des Zentrums «ein Glücksfall, der
unserem Portefeuille einen willkommenen
Diversifikationsschub gibt».
Der Anteil der Verkaufsflächen im Gesamtportfolio
von Swiss Prime Site ist
durch die Akquisition im Sarganserland
von 14% auf 18% gestiegen.
Das Pizol-Center erweitert die von
Swiss Prime Site gehaltenen Detailhandelsflächen
auf ca. 68 000 m2 .
Davon entfallen rund 34 000 m2 auf
Ladenflächen im Einkaufszentrum Volkiland
in Volketswil. Weitere 5 500 m2 Ladenflächen kommen dieser Tage
mit der Eröffnung des Erweiterungsbaus
Under Höh in Volketswil hinzu.
Auf die Risikostruktur wirkt sich das
verstärkte Engagement im Einzelhandel
positiv aus, sind doch erfahrungsgemäss
Leerstände in erfolg-

5
reich geführten Einkaufszentren nur
von sehr kurzer Dauer. Zudem wird
die nochmalige Verjüngung der Bausubstanz
die Gesamtunterhaltskosten
des Immobilienbestands weiter optimieren
und die bereits hohe EBIT-
Marge positiv beeinflussen. Die langfristig
abgeschlossenen, indexierten
Mietverträge (Vertragsdauern zwischen
10 und 20 Jahren) mit fixierten
Mindestmieten stabilisieren die Ertragskraft
des Portefeuilles auch in wirtschaftlich
schwierigen Zeiten. Das
Pizol-Center ergänzt das von grossvolumigen
Anlageobjekten geprägte
Portefeuille der Swiss Prime Site in
idealer Weise.
Pizol-Center, 8887 Mels
ECKDATEN
■ Kaufdatum 24.10.2002
■ Kaufpreis CHF 93,0 Mio.
■ Baujahr 2001/2002
■ Grundstücksfläche 18 636 m2 (inkl. Baurechtsparzelle)
■ Vermietungsstand 100 %
■ Marktwert CHF 94,7 Mio.
■ Nettosollmietertrag p.a.
CHF 5,9 Mio.

in 1000 CHF 01.01.– 31.12.2002 01.01.– 31.12.2001
Ertrag aus Vermietung von Renditeliegenschaften 98 013 78 363
Übrige betriebliche Erträge 1 114 2 268
Total Ertrag 99 127 80 631
Direkter betrieblicher Aufwand 13 307 9 742
Neubewertung Renditeliegenschaften, netto 3 332 (33 595)
Personalaufwand 232 180
Sonstiger Betriebsaufwand 10 483 6 420
Abschreibungen auf mobilen Sachanlagen 8 7
Gründungs- und Organisationskosten – –
Total Betriebsaufwand 27 362 (17 246)
Betriebsgewinn (EBIT) 71 765 97 877
Finanzaufwand 33 774 23 598
Finanzertrag 30 342
Gewinn vor Ertragssteuern 38 021 74 621
Laufende Ertragssteuern 125 123
Latente Ertragssteuern 2 875 16 147
Gewinn Berichtsperiode 35 022 58 351
Periodengewinn pro Aktie 10.83 19.39
Die Erläuterungen im Anhang sind integraler Bestandteil der konsolidierten Finanzberichterstattung.
Konsolidierte Bilanz
in 1000 CHF 31.12.2002 31.12.2001
Aktiven Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 1 494 3 565
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 9 498 4 457
Übrige Forderungen 9 043 266
Aktive Rechnungsabgrenzungen 10 533 1 557
Total Umlaufvermögen
Anlagevermögen
30 567 9 845
Langfristige Finanzanlagen 515 927
Mobile Sachanlagen 2 10
Renditeliegenschaften 2 003 759 1 730 476
Total Anlagevermögen 2 004 276 1 731 413
Total Aktiven 2 034 843 1 741 258
Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 268 178
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 7 300 780
Anzahlungen 12 515 8 010
Passive Rechnungsabgrenzungen 19 480 19 167
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
39 564 28 135
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 926 000 853 000
Latente Steuerverpflichtungen 32 112 29 238
Total langfristige Verbindlichkeiten 958 112 882 238
Total Fremdkapital
Eigenkapital
997 676 910 374
Aktienkapital 769 811 599 131
Kapitalreserven 145 471 144 889
Gewinnreserven 121 885 86 864
Total Eigenkapital 1 037 167 830 884
Total Passiven 2 034 843 1 741 258
Die Erläuterungen im Anhang sind integraler Bestandteil der konsolidierten Finanzberichterstattung.
Konsolidierte Geldflussrechnung
in 1000 CHF 01.01. – 31.12.2002 01.01.– 31.12.2001
Gewinn Berichtsperiode
Anpassungen für:
35 022 58 351
Neubewertung Renditeliegenschaften, netto 3 332 (33 595)
Abschreibungen auf mobilen Sachanlagen 8 7
Finanzaufwand 33 774 23 598
Finanzertrag (30) (342)
Ertragssteuern
Veränderung des betrieblichen Umlaufvermögens:
125 –
Zunahme Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (5 041) (1 632)
Ab-/Zunahme übrige Forderungen (8 777) 465
Zunahme aktive Rechnungsabgrenzungen (8 976) (672)
Zunahme Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 90 120
Zunahme übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Anzahlungen 11 024 4 606
Zunahme passive Rechnungsabgrenzungen 2 244 9 623
Zunahme latente Steuerverpflichtungen 2 875 16 147
Geleistete Zinszahlungen (35 814) (20 923)
Erhaltene Zinszahlungen 30 394
Ertragssteuerzahlungen (16) –
Geldzufluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit 29 869 56 148
Investitionen in Renditeliegenschaften (276 615) (905 667)
Investitionen in mobile Sachanlagen – –
Investitionen in/Desinvestitionen von langfristigen Finanzanlagen 412 (927)
Erhaltene Dividendenzahlungen – –
Geldabfluss netto aus Investitionstätigkeit (276 203) (906 594)
Aufnahme kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten – –
Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten 73 000 806 000
Kapitalerhöhung inklusive Agio, abzüglich Kapitalerhöhungskosten 193 447 –
Erlös aus Verkauf eigener Bezugsrechte 55 –
Nennwertreduktion (24 160) –
Verkauf /Erwerb eigener Aktien 1 921 (5 417)
Zahlung von Gewinnausschüttungen – –
Geldzufluss netto aus Finanzierungstätigkeit 244 263 800 583
Nettoabnahme flüssige Mittel (2 071) (49 863)
Flüssige Mittel Anfang Berichtsperiode 3 565 53 428
Flüssige Mittel Ende Berichtsperiode 1 494 3 565
Die Erläuterungen im Anhang sind integraler Bestandteil der konsolidierten Finanzberichterstattung.
Auszug aus dem JahresberichtKonsolidierte Erfolgsrechnung
6
Portefeuille
nach Regionen
Basis: Marktwert per 31.12.2002
Zürich 42%
Westschweiz 1%
Südschweiz 0%
Verkauf 18%
Ostschweiz 6% Innerschweiz
11%
Genf 12%
Büro 64%
Nordwestschweiz
15%
Bern 13%
Portefeuille
nach Nutzungsarten
Basis: Nettomietertrag 31.12.2002
Kino
Restaurant 3%
Lager 5%
Wohnen 2%
Übrige 3%
Parking 5%

Marktmatrix: Markteinschätzung
der einzelnen Liegenschaften
(Quelle: Wüest & Partner)
QBJEKTQUALITÄT
Portefeuille nach Fälligkeit
der Mietverhältnisse
Basis: Nettomietertrag 31.12.2002
Vertragsende über Anzahl Jahre
Questionmark I
Topobjekt
41 27
13
34
36 42
15
43
44
48
25 35
31
16
26 37
1719
47 24 23
46
3 7
20
1 10
IV
durchschnittlich
8
21
14
22
5
45
4 11
2
12 II
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
3.73%
6.40%
5.71%
7.39%
6.47%
11.93%
8.64%
9.44%
8.79%
10.42%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
in Prozenten des Nettomietertrages
Angaben zum Immobilienportefeuille
per 31.12.2002
III
7
21.08%
9
18
6
Problemobjekt Qualitätsmängel
1 Am Bohl 1/ Goliathgasse 6,
9000 St. Gallen
2 Reitergasse 9/11, 8004 Zürich
3 Birchstrasse 117, 8050 Zürich
4 Quai du Seujet, 1203 Genf
5 Josefstrasse 53/59, 8005 Zürich
6 Stauffacherstrasse 94–96
Molkenstrasse 15–17, 8004 Zürich
7 Kirchstrasse 20, 8913 Dietikon
8 Lagerhausstrasse1, 4500 Solothurn
9 Röschibachstrasse 22,
Hönggerstrasse 40, 8037 Zürich
10 Steinenvorstadt 67, 4051 Basel
11 Schulstrasse 34/36, 8050 Zürich
12 Freiestrasse 26 / Falknerstrasse 3,
4001 Basel
13 Aemmenmattstrasse 43, 3123 Belp
14 Froburgstrasse 15, 4601 Olten
15 Cityport, 8050 Zürich-Oerlikon
16 Rue du Rhône/Place Fusterie,
1204 Genève
17 Industriestrasse 1, 8604 Volketswil
18 Freischützgasse 14, 8004 Zürich
19 Hofwiesenstrasse 50, 8153 Rümlang
20 Vadianstrasse 25, 9000 St. Gallen
21 Weltpoststrasse 5, 3015 Bern
39
40
38
STANDORTQUALITÄT
22 Route de Chancy 59, 1213 Petit-Lancy
23 OPUS 1, Gubelstrasse 22, 6300 Zug
24 OPUS 2 (Projekt), 6300 Zug
25 Route de Malagnou
Rue Michel-Chauvet 7, 1208 Genève
26 Rte du Petit-Moncor 1,
1752 Villars-sur-Glâne
27 Messeturm (Projekt), 4021 Basel
31 Genfergasse 14, 3001 Bern
34 Alte Tiefenaustrasse 6,
3048 Worblaufen
35 Peter Merian-Strasse 80, 4002 Basel
36 Route de Meyrin 49, 1211 Genève
37 Weinberglistrasse 4, 6000 Luzern
38 Geissensteinring, 6000 Luzern
39 Tribschenstrasse 56/60, 6000 Luzern
40 Quartierzentrale Tribschen, 6000 Luzern
41 Bahnhofquai 20, 4600 Olten
42 Swisscom Gasse 2,
Bahnhofquai 18, 4600 Olten
43 Theaterstrasse 17, 8400 Winterthur
44 Fraumünsterstrasse 16, 8000 Zürich
45 Brandschenkestrasse 25, 8000 Zürich
46 Under Höh (Projekt), 8604 Volketswil
47 Manessestrasse 85, 8003 Zürich
48 Pizol-Center, 8887 Mels
30.00% 35.00%
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total
in 1000 CHF (Agio) Eigenkapital
Bestand am 1. Januar 2001 603 514 145 923 28 513 777 950
Gewinnausschüttungen – – – –
Periodengewinn – – 58 351 58 351
Erwerb eigener Aktien (4 383) (1 034) – (5 417)
Bestand am 31. Dezember 2001 599 131 144 889 86 864 830 884
Gewinnausschüttungen – – – –
Periodengewinn – – 35 022 35 022
Kapitalerhöhung per 11. Oktober 2002 (inkl. Agio) 193 280 8 053 – 201 333
Kapitalerhöhungskosten – (7 887) – (7 887)
Erlös aus Verkauf eigener Bezugsrechte – 55 – 55
Nennwertreduktion per 29. Juli 2002 (24 160) – – (24 160)
Verkauf eigener Aktien 1 560 361 – 1 921
Bestand am 31. Dezember 2002 769 811 145 471 121 885 1 037 167
Anhang der konsolidierten Finanzberichterstattung
Gewinn pro Aktie
Der Gewinn, der bei der Ermittlung des Gewinnes pro Aktie bzw. des verwässerten Gewinnes pro Aktie zur Anwendung
kommt, ist der von der Swiss Prime Site Gruppe ausgewiesene Periodengewinn. Die durchschnittliche Anzahl Aktien beträgt:
01.01. – 31.12.2002 01.01. – 31.12.2001
Ausgegebene Aktien 01.01.–31.12. (360 Tage) 3 020 000
Ausgegebene Aktien 01.01.–10.10. (280 Tage) 3 020 000
Ausgegebene Aktien 11.10.–31.12. (80 Tage) 4 026 667
Durchschnittlicher Bestand der eigenen Aktien (360 Tage) 10 137 11 011
Durchschnittliche, gewichtete Anzahl Aktien 01.01.– 31.12. (360 Tage) 3 233 567 3 008 989
Der durchschnittliche, gewichtete Gewinn pro Aktie beträgt in CHF:
Periodengewinn je Aktie 10.83 19.39
In der Berichtsperiode vom 01.01. bis 31.12.2002 sind keine Verwässerungseffekte eingetreten. Ein verwässerter (diluted)
Gewinn pro Aktie wird somit nicht ausgewiesen.
Eigenkapital
Die Generalversammlung vom 29. April 2002 hat eine Nennwertrückzahlung im Umfang von CHF 24,160 Mio. auf neu
CHF 579,840 Mio. beschlossen. Der Nennwert je Aktie beträgt nach der Rückzahlung CHF 192.00. Die Nennwertreduktion
wurde per 29. Juli 2002 vollzogen.
Am 23. August 2002 hat der Verwaltungsrat beschlossen, das Aktienkapital im Rahmen des genehmigten Kapitals der
Gesellschaft zu erhöhen. Die insgesamt 1 006 667 neuen Aktien mit einem Nominalwert von CHF 192.00 (Bezugspreis
CHF 200.00) wurden am 11. Oktober 2002 erstmals an der SWX gehandelt.
Ausgewählte Unternehmenszahlen
Stand per Stand per Veränderung
Angaben in 31.12.2002 31.12.2001 in Prozenten
Angaben Konzern
EBITDA Mio. CHF 71,8 97,9 – 26.66
EBIT Mio. CHF 71,8 97,9 – 26.66
Gewinn (+) / Verlust (–) Mio. CHF 35,0 58,4 – 40.07
Eigenkapital Mio. CHF 1 037,2 830,9 24.83
Eigenkapitalquote % 50.97 47.72 6.81
Fremdkapital Mio. CHF 997,7 910,4 9,59
Fremdkapitalquote % 49.03 52.28 – 6.22
ROE (gewichtet) % 4.00 7.25 – 44.83
ROIC (gewichtet) % 3.81 6.33 – 39.81
Angaben ohne Neubewertungseffekte*
Betriebsgewinn (EBIT) Mio. CHF 75,1 64,3 16.80
EBIT-Marge % 75.76 79.72 – 4.97
Gewinn Berichtsperiode Mio. CHF 41,2 40,9 0.73
Gewinn pro Aktie (gewichtet) CHF 12,75 13,59 – 6.18
ROE (gewichtet) % 4.97 5.29 – 6.05
*keine Berücksichtigung der Neubewertungen (IAS 40) und der daraus resultierenden latenten Steuern
Marktwerte in Mio. CHF Mietertrag in Mio. CHF Nettorendite Ertragsausfallquote Nutzfläche in m2 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01
Zürich 802,8 755,2 43,3 35,5 5.16% 5.09% 3.42% 1.35% 156 868 143 683
Innerschweiz 174,8 92,2 10,4 4,6 5.55% 6.12% 10.53% 3.27% 41 079 24 524
Ostschweiz 121,2 27,1 2,9 1,6 5.90% 5.26% 0.87% 4.35% 24 812 5 485
Nordwestschweiz 163,3 162,8 9,5 7,8 5.33% 5.24% 2.68% 5.45% 34 916 35 717
Bern 267,9 270,5 16,2 14,3 5.28% 5.35% 1.86% 0.80% 67 874 67 970
Genf 230,9 229,9 13,8 12,6 5.33% 5.22% 1.35% 2.79% 47 564 45 900
Westschweiz 28,9 29,1 1,9 1,4 5.21% 5.41% 8.87% 5.08% 8 879 8 869
Zwischentotal 1 789,8 1 566,8 98,0 77,8 5.31% 5.25% 3.67% 2.16% 381 992 332 148
Projekte 214,0 163,6 0,0 0,6 n/a n/a 0.00% 0.00% 57 470 80 567
Total 2 003,8 1 730,4 98,0 78,4 n/a n/a 3.67% 2.15% 439 462 412 715

8
Messeturm Basel
Spitze erreicht
Fachsimpeln, feiern und feuern an der Aufrichte vom 5. Dezember
2002. «Auf zu neuen Höhen» – unter diesem Motto stand ein Anlass,
wie ihn Basel noch nie erlebt hatte. Zur Aufrichte des 105 m hohen
Messeturms in Basel zündete Batigroup ein Feuerwerk, das keinen
Vergleich mit den Darbietungen zum Schweizer Nationalfeiertag zu
scheuen braucht.
WETTBEWERB
And the winner is...
...Eduard Werder, Chur
Herr Werder hat die Swiss Prime
Site Verlosung für ein Wochenende
im Hotel Sorat gewonnen. Das Hotel
am Messeplatz in Basel wird im
März 2003 eröffnet. Es befindet
sich im höchsten Gebäude der
Schweiz, einem Projekt der Swiss
Prime Site.
Herzliche Gratulation!
Für die am Werk beteiligten Personen
(etwa 450) waren es Momente der Genugtuung,
der Freude und des Stolzes.
Sie haben ein Wahrzeichen errichtet,
das weit über die Stadt Basel hinausstrahlt.
Und sie haben den ambitiösen
Termin eingehalten! Wohlverstanden
ohne Kompromisse bei der Qualität.
Kein Wunder, waren am 5. Dezember
2002 nicht nur launische Reden und
klirrende Gläser, sondern auch vom
Herzen fallende Steine zu hören.
Hoch, aber unaufdringlich
Noch vor einem guten Jahr war vom
Turm am Basler Messeplatz nichts
zu sehen! Erst ab April 2002 ging es
so richtig los. Im Rekordtempo wurde
jede Woche ein Geschoss über das
andere gesetzt. Doch die 22 000 m3 Beton und die 6700 t Bau- und Armierungsstahl,
welche der Totalunternehmer
Batigroup verbaute, sind dem
Swiss Prime Site Objekt nicht anzusehen.
Es steht so unaufdringlich da,
als ob es schon immer zum Messeplatz
gehört hätte. Heute ist von Kranen
und Fassadenöffnungen bereits
Entwicklung SPS-Aktie (reinvestiert)
01.01.—31.12.2002 Gesamtrendite
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
01.01.2002
15.01.2002
Aktienkurs 01.01.—31.12.2002
per 31.12.2002 CHF 233.00
Höchst CHF 253.70
Tiefst CHF 213.50
29.01.2002
12.02.2002
26.02.2002
12.03.2002
26.03.2002
09.04.2002
23.04.2002
07.05.2002
21.05.2002
04.06.2002
18.06.2002
nichts mehr zu sehen. Die Arbeiten
gehen nun «im Stillen» weiter. Der
Ausbau des Hotels Sorat mit 230
Zimmern läuft auf Hochtouren. Auch
in den Büro- und Gastronomiegeschossen
wird emsig gearbeitet.
Die grössten Erstellungsrisiken sind
gemeistert. Schon bald wird sich
der Messeturm mit Hotelgästen, Sitzungsteilnehmern
und Angestellten
füllen. Dann wird es in den 31 Stockwerken
noch lebendiger zugehen.
02.07.2002
16.07.2002
30.07.2002
SPSN
SMI
SWX IG Real Estate (TR)
13.08.2002
27.08.2002
10.09.2002
24.09.2002
08.10.2002
22.10.2002
05.11.2002
19.11.2002
03.12.2002
17.12.2002
31.12.2002
Quelle: Bloomberg
Angaben
zur Aktie
Aktienkurs
(01.01.2002–31.12.2002)
per 31.12.2002 CHF 233.00
Höchst CHF 253.70
Tiefst CHF 213.50
Börsenkapitalisierung
per 31.12.2002 CHF 938.2 Mio.
NAV (vor latenten Steuern)*
per 31.12.2001 CHF 287.12
per 31.12.2002 CHF 266.69
Veränderung – 7.12%
NAV (nach latenten Steuern)*
per 31.12.2001 CHF 277.36
per 31.12.2002 CHF 258.68
Veränderung – 6.73%
Gewinn pro Aktie (gewichtet)
per 31.12.2001 CHF 19.39
per 31.12.2002 CHF 10.83
Aktienstatistik
Total Namenaktien 4 026 667
Valorennummer 803 838
ISIN-Nr. CH 000 803 838 9
SWX-Symbol SPSN
Erster Handelstag 05.04.2000
*Infolge der Kapitalerhöhung ist ein Vergleich
mit den Vorjahreswerten nur bedingt
möglich.
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Gesellschaft
Swiss Prime Site AG
Froburgstrasse 15, 4601 Olten
Tel. 062 213 06 06
Fax 062 213 06 09
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Präsident des Verwaltungsrates
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stefan.machler@swiss-prime-site.ch
CEO
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Agenda
20. März 2003
Bilanzmedienkonferenz GJ 2002
29. April 2003
Generalversammlung GJ 2002
September 2003
Halbjahresbericht
per 30. Juni 2003
Impressum
Herausgeber
Swiss Prime Site AG
Konzept und Realisation
ibl und partner ag, solothurn
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