Kerngesundes Immobilieninvestment Mehr ... - Swiss Prime Site

Marktmatrix: Markteinschätzung
der einzelnen Liegenschaften
(Quelle: Wüest & Partner)
QBJEKTQUALITÄT
Portefeuille nach Fälligkeit
der Mietverhältnisse
Basis: Nettomietertrag 31.12.2002
Vertragsende über Anzahl Jahre
Questionmark I
Topobjekt
41 27
13
34
36 42
15
43
44
48
25 35
31
16
26 37
1719
47 24 23
46
3 7
20
1 10
IV
durchschnittlich
8
21
14
22
5
45
4 11
2
12 II
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
3.73%
6.40%
5.71%
7.39%
6.47%
11.93%
8.64%
9.44%
8.79%
10.42%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
in Prozenten des Nettomietertrages
Angaben zum Immobilienportefeuille
per 31.12.2002
III
7
21.08%
9
18
6
Problemobjekt Qualitätsmängel
1 Am Bohl 1/ Goliathgasse 6,
9000 St. Gallen
2 Reitergasse 9/11, 8004 Zürich
3 Birchstrasse 117, 8050 Zürich
4 Quai du Seujet, 1203 Genf
5 Josefstrasse 53/59, 8005 Zürich
6 Stauffacherstrasse 94–96
Molkenstrasse 15–17, 8004 Zürich
7 Kirchstrasse 20, 8913 Dietikon
8 Lagerhausstrasse1, 4500 Solothurn
9 Röschibachstrasse 22,
Hönggerstrasse 40, 8037 Zürich
10 Steinenvorstadt 67, 4051 Basel
11 Schulstrasse 34/36, 8050 Zürich
12 Freiestrasse 26 / Falknerstrasse 3,
4001 Basel
13 Aemmenmattstrasse 43, 3123 Belp
14 Froburgstrasse 15, 4601 Olten
15 Cityport, 8050 Zürich-Oerlikon
16 Rue du Rhône/Place Fusterie,
1204 Genève
17 Industriestrasse 1, 8604 Volketswil
18 Freischützgasse 14, 8004 Zürich
19 Hofwiesenstrasse 50, 8153 Rümlang
20 Vadianstrasse 25, 9000 St. Gallen
21 Weltpoststrasse 5, 3015 Bern
39
40
38
STANDORTQUALITÄT
22 Route de Chancy 59, 1213 Petit-Lancy
23 OPUS 1, Gubelstrasse 22, 6300 Zug
24 OPUS 2 (Projekt), 6300 Zug
25 Route de Malagnou
Rue Michel-Chauvet 7, 1208 Genève
26 Rte du Petit-Moncor 1,
1752 Villars-sur-Glâne
27 Messeturm (Projekt), 4021 Basel
31 Genfergasse 14, 3001 Bern
34 Alte Tiefenaustrasse 6,
3048 Worblaufen
35 Peter Merian-Strasse 80, 4002 Basel
36 Route de Meyrin 49, 1211 Genève
37 Weinberglistrasse 4, 6000 Luzern
38 Geissensteinring, 6000 Luzern
39 Tribschenstrasse 56/60, 6000 Luzern
40 Quartierzentrale Tribschen, 6000 Luzern
41 Bahnhofquai 20, 4600 Olten
42 Swisscom Gasse 2,
Bahnhofquai 18, 4600 Olten
43 Theaterstrasse 17, 8400 Winterthur
44 Fraumünsterstrasse 16, 8000 Zürich
45 Brandschenkestrasse 25, 8000 Zürich
46 Under Höh (Projekt), 8604 Volketswil
47 Manessestrasse 85, 8003 Zürich
48 Pizol-Center, 8887 Mels
30.00% 35.00%
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total
in 1000 CHF (Agio) Eigenkapital
Bestand am 1. Januar 2001 603 514 145 923 28 513 777 950
Gewinnausschüttungen – – – –
Periodengewinn – – 58 351 58 351
Erwerb eigener Aktien (4 383) (1 034) – (5 417)
Bestand am 31. Dezember 2001 599 131 144 889 86 864 830 884
Gewinnausschüttungen – – – –
Periodengewinn – – 35 022 35 022
Kapitalerhöhung per 11. Oktober 2002 (inkl. Agio) 193 280 8 053 – 201 333
Kapitalerhöhungskosten – (7 887) – (7 887)
Erlös aus Verkauf eigener Bezugsrechte – 55 – 55
Nennwertreduktion per 29. Juli 2002 (24 160) – – (24 160)
Verkauf eigener Aktien 1 560 361 – 1 921
Bestand am 31. Dezember 2002 769 811 145 471 121 885 1 037 167
Anhang der konsolidierten Finanzberichterstattung
Gewinn pro Aktie
Der Gewinn, der bei der Ermittlung des Gewinnes pro Aktie bzw. des verwässerten Gewinnes pro Aktie zur Anwendung
kommt, ist der von der Swiss Prime Site Gruppe ausgewiesene Periodengewinn. Die durchschnittliche Anzahl Aktien beträgt:
01.01. – 31.12.2002 01.01. – 31.12.2001
Ausgegebene Aktien 01.01.–31.12. (360 Tage) 3 020 000
Ausgegebene Aktien 01.01.–10.10. (280 Tage) 3 020 000
Ausgegebene Aktien 11.10.–31.12. (80 Tage) 4 026 667
Durchschnittlicher Bestand der eigenen Aktien (360 Tage) 10 137 11 011
Durchschnittliche, gewichtete Anzahl Aktien 01.01.– 31.12. (360 Tage) 3 233 567 3 008 989
Der durchschnittliche, gewichtete Gewinn pro Aktie beträgt in CHF:
Periodengewinn je Aktie 10.83 19.39
In der Berichtsperiode vom 01.01. bis 31.12.2002 sind keine Verwässerungseffekte eingetreten. Ein verwässerter (diluted)
Gewinn pro Aktie wird somit nicht ausgewiesen.
Eigenkapital
Die Generalversammlung vom 29. April 2002 hat eine Nennwertrückzahlung im Umfang von CHF 24,160 Mio. auf neu
CHF 579,840 Mio. beschlossen. Der Nennwert je Aktie beträgt nach der Rückzahlung CHF 192.00. Die Nennwertreduktion
wurde per 29. Juli 2002 vollzogen.
Am 23. August 2002 hat der Verwaltungsrat beschlossen, das Aktienkapital im Rahmen des genehmigten Kapitals der
Gesellschaft zu erhöhen. Die insgesamt 1 006 667 neuen Aktien mit einem Nominalwert von CHF 192.00 (Bezugspreis
CHF 200.00) wurden am 11. Oktober 2002 erstmals an der SWX gehandelt.
Ausgewählte Unternehmenszahlen
Stand per Stand per Veränderung
Angaben in 31.12.2002 31.12.2001 in Prozenten
Angaben Konzern
EBITDA Mio. CHF 71,8 97,9 – 26.66
EBIT Mio. CHF 71,8 97,9 – 26.66
Gewinn (+) / Verlust (–) Mio. CHF 35,0 58,4 – 40.07
Eigenkapital Mio. CHF 1 037,2 830,9 24.83
Eigenkapitalquote % 50.97 47.72 6.81
Fremdkapital Mio. CHF 997,7 910,4 9,59
Fremdkapitalquote % 49.03 52.28 – 6.22
ROE (gewichtet) % 4.00 7.25 – 44.83
ROIC (gewichtet) % 3.81 6.33 – 39.81
Angaben ohne Neubewertungseffekte*
Betriebsgewinn (EBIT) Mio. CHF 75,1 64,3 16.80
EBIT-Marge % 75.76 79.72 – 4.97
Gewinn Berichtsperiode Mio. CHF 41,2 40,9 0.73
Gewinn pro Aktie (gewichtet) CHF 12,75 13,59 – 6.18
ROE (gewichtet) % 4.97 5.29 – 6.05
*keine Berücksichtigung der Neubewertungen (IAS 40) und der daraus resultierenden latenten Steuern
Marktwerte in Mio. CHF Mietertrag in Mio. CHF Nettorendite Ertragsausfallquote Nutzfläche in m2 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01 31.12.02 31.12.01
Zürich 802,8 755,2 43,3 35,5 5.16% 5.09% 3.42% 1.35% 156 868 143 683
Innerschweiz 174,8 92,2 10,4 4,6 5.55% 6.12% 10.53% 3.27% 41 079 24 524
Ostschweiz 121,2 27,1 2,9 1,6 5.90% 5.26% 0.87% 4.35% 24 812 5 485
Nordwestschweiz 163,3 162,8 9,5 7,8 5.33% 5.24% 2.68% 5.45% 34 916 35 717
Bern 267,9 270,5 16,2 14,3 5.28% 5.35% 1.86% 0.80% 67 874 67 970
Genf 230,9 229,9 13,8 12,6 5.33% 5.22% 1.35% 2.79% 47 564 45 900
Westschweiz 28,9 29,1 1,9 1,4 5.21% 5.41% 8.87% 5.08% 8 879 8 869
Zwischentotal 1 789,8 1 566,8 98,0 77,8 5.31% 5.25% 3.67% 2.16% 381 992 332 148
Projekte 214,0 163,6 0,0 0,6 n/a n/a 0.00% 0.00% 57 470 80 567
Total 2 003,8 1 730,4 98,0 78,4 n/a n/a 3.67% 2.15% 439 462 412 715