Real Estate - IRG - Immobilien Rating, Bewertung und Analyse
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<strong>Real</strong><br />
<strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
„<strong>Immobilien</strong>markt<br />
Wien<br />
,Small is beautiful‘<br />
04 2011<br />
“
Impressum:<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Herausgeber <strong>und</strong> Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG<br />
http://www.bankaustria.at<br />
Redaktion: Bank Austria <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Research, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784<br />
Produktion: www.horvath.co.at<br />
Stand: 4. April 2011<br />
Eine gemeinsame Publikation von Bank Austria <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Research, Bank Austria Economics & Market <strong>Analyse</strong>s <strong>und</strong> <strong>Immobilien</strong><br />
<strong>Rating</strong> GmbH (<strong>IRG</strong>)<br />
Quellen:<br />
Dieser Publikation liegen neben eigenen Erhebungen auch Auswertungen von Berichten verschiedener internationaler <strong>und</strong> nationaler<br />
Quellen, Presseveröffentlichungen <strong>und</strong> statistische Daten zugr<strong>und</strong>e, die wir für verlässlich erachten.<br />
Haftungsausschluss:<br />
Trotz sorgfältiger Recherche <strong>und</strong> der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit oder Genauigkeit<br />
übernommen werden. Diese Publikation ist weder ein Angebot noch eine Aufforderung zu einem Angebot.<br />
2 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
Offenlegung nach § 25 Mediengesetz:<br />
Aufsichtsrat: Dr. Paolo Fiorentino, Vorsitzender des<br />
Aufsichtsrats der UniCredit Bank Austria AG;<br />
Dr. Erich Hampel, stv. Vorsitzender; Mitglieder: Sergio<br />
Ermotti, Prof. Avv. Dr. Candido Fois, Karl Guha, MSc,<br />
Dr. Roberto Nicastro, Dr. Vittorio Ogliengo, Franz Rauch,<br />
Karl Samstag, Dr. Wolfgang Sprißler, Dr. Ernst Theimer.<br />
Vom Betriebsrat entsendet: Wolfgang Heinzl, Vorsitzender<br />
des Zentral betriebs rates, Mag. Adolf Lehner, 1. stv.<br />
Vor sitzender des Zentral betriebs rates; Emmerich Perl,<br />
2. stv. Vorsitzender des Zent ral betriebsrates; Dr. Barbara<br />
Wiedernig, 3. stv. Vorsitzende des Zentral betriebs rates;<br />
Mitglieder: Josef Reichl, Robert Traunwieser.<br />
Vorstand: Willibald Cernko, Vorsitzender des Vorstands;<br />
Gianni Franco Papa, stv. Vorsitzender des Vorstands<br />
(CEE-Banking); Mitglieder: Mag. Helmut Bernkopf<br />
(Corporate & Investment Banking), Jürgen Danzmayr<br />
(Private Banking), Dr. Massimiliano Fossati (CRO Risk<br />
Management), Francesco Giordano (CFO Finance),<br />
Dr. Rainer Hauser (Family & SME Banking),<br />
Mag. Doris Tomanek (Human Resources Austria & CEE).<br />
Gr<strong>und</strong>legende Richtung des periodischen Mediums:<br />
Zur Information des K<strong>und</strong>en.
Österreichs Wirtschaft zurück<br />
auf dem Wachstumspfad<br />
Gut erholt<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Die Erholung der Weltwirtschaft aus der tiefen Krise des Jahres<br />
2009 ist in den vergangenen Monaten zügig vorangekommen <strong>und</strong><br />
hat einen überraschend stabilen Fortgang genommen. Der Aufschwung,<br />
der im asiatischen Raum seinen Ausgang nahm, hat im<br />
Verlauf des Jahres 2010 die österreichische Wirtschaft insbesondere<br />
über die Zwischenstation Deutschland, das deutlich globaler<br />
aufgestellt ist, spürbar erfasst.<br />
Nutznießer des globalen Nachfrageaufwinds war in Österreich deshalb<br />
vorrangig die exportorientierte (Zuliefer-)Industrie, die von einer<br />
Verbesserung der Lohnstückkostenentwicklung im europäischen<br />
Vergleich stark profitieren konnte. Nach dem deutlichen Einbruch<br />
des BIP im Krisenjahr 2009 um fast 4 % hat auf Basis dieser Exporterfolge<br />
die österreichische Wirtschaft mit einem realen Wachstum<br />
von 2,0 % im Jahr 2010 ein beachtliches Comeback gegeben.<br />
Der langjährige Wachstumsvorsprung gegenüber der Europäischen<br />
Union wurde wieder erreicht <strong>und</strong> das Wohlstandsniveau weiter ausgebaut.<br />
Österreich ist heute mit einem BIP pro Kopf zu Kaufkraftparitäten<br />
von über 29.000 EUR die Nummer 4 in der EU <strong>und</strong> weltweit<br />
unter den Top-10 Industrieländern.<br />
Zu Jahresbeginn 2011 präsentierte sich die österreichische Wirtschaft<br />
in einer sehr robusten Verfassung. Der Bank Austria Einkaufs-<br />
ManagerIndex zeigte seit dem Jahreswechsel einen starken Anstieg<br />
der Neuaufträge <strong>und</strong> ein rasantes Wachstum der Auftragspolster,<br />
was auf ein Andauern der derzeit günstigen Export- <strong>und</strong> Industriekonjunktur<br />
hinweist. Die heimische Industrie präsentierte sich folglich<br />
in bester Stimmung. Die Geschäftserwartungen wurden zu Jahresbeginn<br />
2011 so günstig wie zuletzt im Frühjahr 2007 eingeschätzt.<br />
Auch der Optimismus der österreichischen Konsumenten hat sich<br />
wieder verbessert <strong>und</strong> liegt weiterhin erheblich über dem langjährigen<br />
Durchschnitt. Angesichts finanzieller Belastungen durch die<br />
Budgetkonsolidierung ist mit einer dauerhaft ruhigeren Gr<strong>und</strong>stim-<br />
Überblick Wirtschaftsdaten Österreich<br />
BIP pro Kopf zu Kaufkraftparitäten (EU-27=100)<br />
Luxemburg<br />
Niederlande<br />
Irland<br />
Österreich<br />
Dänemark<br />
Schweden<br />
Belgien<br />
Deutschland<br />
Finnland<br />
UK<br />
Frankreich<br />
Italien<br />
Spanien<br />
Zypern<br />
Griechenland<br />
Slowenien<br />
Tschechien<br />
Malta<br />
Portugal<br />
Slowakei<br />
Ungarn<br />
Estland<br />
Polen<br />
Litauen<br />
Lettland<br />
Rumänien<br />
Bulgarien<br />
270<br />
0 25 50 75 100 125 150<br />
Quelle: Eurostat, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria<br />
mung der heimischen Verbraucher <strong>und</strong> folglich einer leicht dämpfenden<br />
Wirkung auf den privaten Konsum sowie den gesamtwirtschaft -<br />
lichen Trend der kommenden Monate zu rechnen. Die gute Arbeitsmarktentwicklung<br />
in den ersten Monaten des Jahres 2011 mit<br />
einem stabilen Anstieg der Beschäftigung <strong>und</strong> einem deutlichen<br />
Rückgang der Arbeitslosigkeit stärkt jedoch die Erwartung, dass sich<br />
der Schwung aus dem Ausland im Verlauf des Jahres weiter auf die<br />
Binnenwirtschaft überträgt <strong>und</strong> ein selbsttragendes, nachhaltiges<br />
Wachstum ermöglichen wird. Dazu sollte insbesondere eine weitere<br />
spürbare Belebung der Investitionstätigkeit beitragen.<br />
Prognose<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr) 3,6 3,7 2,2 –3,9 2,0 2,3 2,0<br />
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr) 1,8 0,7 0,5 1,3 1,0 0,8 1,3<br />
Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr) 1 1,8 3,9 4,1 – 8,8 – 1,3 3,5 3,3<br />
Inflationsrate (Vdg. z. Vorjahr) 1,5 2,2 3,2 0,5 1,9 2,7 2,1<br />
Arbeitslosenquote (nationale Definition) 6,8 6,2 5,9 7,2 6,9 6,8 6,7<br />
Beschäftigung (Vdg. z. Vorjahr in %) 2 1,7 2,1 1,7 – 1,5 0,8 0,5 0,5<br />
Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP) – 1,6 – 0,9 – 0,9 – 4,1 – 4,6 – 3,6 – 3,2<br />
1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener <strong>und</strong> Schulungen<br />
Quelle: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 3
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Die steigenden Rohstoffpreise (Erdöl, Metalle, Agrarrohstoffe), die zu<br />
einem Inflationsauftrieb über die 2-Prozent-Marke seit dem Jahreswechsel<br />
2010/2011 sorgten, werden in diesem vorteilhaften Konjunkturumfeld<br />
kaum eine Gefahr für ein Anhalten der Wachstums -<br />
dynamik sein. Aufgr<strong>und</strong> der weiterhin günstigen Exportaussichten<br />
<strong>und</strong> insbesondere der verbesserten Investitionserwartungen ist für<br />
2011 mit 2,3 % sogar ein etwas höheres Wirtschaftswachstum als<br />
2010 in Reichweite. Damit zählt Österreich zu den wachstumsstärksten<br />
Ländern des Euroraums.<br />
Dienstleistungszentrum Wien mit Ambitionen zum<br />
mitteleuropäischen Leader<br />
Die Hauptstadt Wien ist nicht nur das wirtschaftliche Zentrum Österreichs,<br />
sondern hat sich nach dem Umbruch in Europa auch als<br />
wichtiges Zentrum des gesamten ost-mitteleuropäischen Wirtschaftsraums<br />
etabliert <strong>und</strong> davon selbst profitiert. Wien ist heute<br />
eine der wohlhabendsten Städte Europas. Das Wohlstandsniveau<br />
erreicht 125 % des Österreichdurchschnitts, mehr als 180 % des<br />
EU-Mittels <strong>und</strong> basiert vorwiegend auf der hohen Dienstleistungskompetenz.<br />
Der Anteil des tertiären Sektors am BIP beträgt in Wien<br />
über 80 %. Höherqualifizierte Dienste im Bereich der unternehmensnahen<br />
Dienstleistungen (z. B. Finanzdienstleistungen, Marketing,<br />
Rechtsberatung etc.) haben dabei eine besonders starke<br />
Bedeutung. Hingegen sinkt als Folge von Standortverlagerungen ins<br />
Umland der Stellenwert der Industrie. Nur noch 9 % der Beschäftigten<br />
sind in der Sachgütererzeugung tätig, davon jedoch über 1/5 in<br />
Hochtechnologie-Branchen. Damit ist Wien das Hochtechnologie-<br />
Zentrum Österreichs, das z. B. für r<strong>und</strong> 70 % der österreichischen<br />
IT-Exporte verantwortlich ist.<br />
Wiener Anteil an der österr. Wertschöpfung (in %)<br />
36<br />
30<br />
24<br />
18<br />
12<br />
6<br />
0<br />
15,4<br />
Prim. Bereich<br />
13,0<br />
Sachgüter<br />
16,8<br />
Bau<br />
Wien hat sich als Nahtstelle zwischen „altem“ <strong>und</strong> „neuem“ Europa<br />
<strong>und</strong> Brückenkopf in die neuen Wachstumsmärkte etabliert. Über<br />
300 internationale Unternehmen haben in Wien bereits ihre Konzernzentrale<br />
für Aktivitäten in der Region eingerichtet. Neben der<br />
Nähe zu den Zielmärkten bietet eine funktionierende Logistik,<br />
basierend auf zukunftssicherer Infrastruktur mit leistungsfähigen<br />
Verkehrsträgern, einen idealen Rahmen.<br />
4 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
17,8<br />
Tourismus<br />
36,0<br />
30,2<br />
Handel<br />
Untern. DL<br />
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria<br />
Durchschnitt<br />
31,5<br />
Sonst. DL<br />
Stadtwirtschaft nimmt langsam Fahrt auf<br />
In der ab Mitte 2008 von der internationalen Konjunkturflaute geprägten<br />
Situation profitierte Wien von seiner starken Dienstleistungsorientierung,<br />
die in der Krise Stabilität verliehen hat. Zudem fokussiert<br />
die Wiener Industrie stärker auf den krisenresistenteren Konsumgüterbereich,<br />
wie z. B. Nahrungsmittel <strong>und</strong> Pharmaprodukte.<br />
Im Jahr 2009 hat Wien daher besser abgeschnitten als die gesamtösterreichische<br />
Wirtschaft. Allerdings musste auch die Stadtwirtschaft<br />
2009 einen deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung hinnehmen.<br />
Da die Konjunktur in Österreich in der mittlerweile laufenden<br />
Erholung stark von der Auslandsnachfrage <strong>und</strong> damit von der in<br />
Wien insgesamt nur wenig repräsentierten Industrie getragen wird,<br />
bleibt die wirtschaftliche Dynamik in Wien seitdem wieder hinter dem<br />
Österreichdurchschnitt zurück. Das Jahr 2010 brachte Wien mit<br />
etwa 1,3 % den geringsten Anstieg der regionalen Wirtschaftsleistung<br />
aller B<strong>und</strong>esländer. Nicht nur die Industrie war von einer sehr<br />
verhaltenen Entwicklung geprägt, auch die Beschäftigungsdynamik<br />
im Dienstleistungsbereich als Indikator für den Gesamttrend im<br />
Sektor blieb schwach. Die Bauwirtschaft verzeichnete 2010 einen<br />
leichten Rückgang, konnte damit dennoch ein im Österreichvergleich<br />
noch überdurchschnittlich günstiges Ergebnis einfahren.<br />
Wirtschaftswachstum<br />
jährliche reale Veränderung des Bruttoregionalprodukts in %<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
–1<br />
–2<br />
–3<br />
–4<br />
Wien<br />
Österreich<br />
2007 2008 2009 2010 2011 2000 – 2009<br />
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria<br />
Da die Industrie <strong>und</strong> damit nachfrageseitig betrachtet die Exporte<br />
vorerst die treibenden Kräfte der österreichischen Wirtschaft bleiben,<br />
bedeutet dies für weniger industrieorientierte B<strong>und</strong>esländer wie Wien<br />
auch für 2011 unterdurchschnittliche Wachstumserwartungen.<br />
Da der Wachstumsschwerpunkt von Vorleistungen <strong>und</strong> Investitionsgütern<br />
langsam in den Konsumgüterbereich übergehen wird, verbessern<br />
sich allerdings die Aussichten. Wien wird 2011 zwar in Österreich<br />
wieder das Schlusslicht bilden, jedoch nur unwesentlich hinter<br />
dem durchschnittlichen Wachstum, das wir für Gesamtösterreich mit<br />
2,3 % erwarten, zurückbleiben. Zwar haben die Konjunkturrisiken in<br />
den vergangenen Wochen tendenziell zugenommen, die steigenden<br />
Rohstoffpreise, Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Verschuldungskrise<br />
in einigen Ländern der Eurozone oder die Folgen des<br />
Erdbebens in Japan sollten den Aufschwung in Österreich jedoch<br />
nicht in Gefahr bringen.
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Steigende Investitionen in kommerzielle <strong>Immobilien</strong><br />
Die wirtschaftliche Erholung fiel in Österreich <strong>und</strong> damit in Wien stärker<br />
aus als ursprünglich erwartet. Damit haben sich auch die Rahmenbedingungen<br />
für den kommerziellen <strong>Immobilien</strong>markt Wien verbessert.<br />
Steigende Investitionen spiegeln diese Entwicklung wider.<br />
Im Gesamtjahr 2010 wurde ein Zuwachs der Investitionen in kommerzielle<br />
<strong>Immobilien</strong> in Österreich um gut 20 % auf 1,6 Mrd. EUR<br />
verzeichnet. Besonders gut fiel das zweite Quartal 2010 mit einem<br />
Volumen von 800 Mio. EUR aus. In dieses Quartal fällt u. a. einer der<br />
größten Deals des vergangenen Jahres, der Verkauf des IZD Towers<br />
um r<strong>und</strong> 200 Mio. EUR.<br />
Dennoch blieb die Dynamik am Wiener Markt hinter der Entwicklung<br />
in Europa zurück. Das gesamteuropäische Investitionsvolumen stieg<br />
2010 um gut 50 % auf r<strong>und</strong> 105 Mrd. EUR, wobei die Aktivität in<br />
Deutschland besonders dynamisch war. Deutschland profitierte von<br />
der Nachfrage der Investoren nach Core-<strong>Immobilien</strong> in gut ent -<br />
wickelten Märkten relevanter Größe, ein Trend der sich auch in den<br />
ersten Monaten des Jahres 2011 fortsetzte.<br />
Investitionsvolumen in kommerzielle <strong>Immobilien</strong> in Mrd. EUR<br />
Europa CEE Deutschland Italien Österreich<br />
2005 141,7 5,8 20,0 5,0 1,9<br />
2006 227,0 12,7 51,0 8,5 2,4<br />
2007 246,0 14,2 57,5 10,0 2,8<br />
2008 120,0 9,8 19,7 8,0 2,1<br />
2009 69,7 2,5 10,5 5,1 1,3<br />
2010 105,1 5,0 19,1 4,3 1,6<br />
Q1 2008 40,5 2,9 7,5 2,5 0,1<br />
Q2 2008 29,0 3,1 4,6 1,9 0,8<br />
Q3 2008 30,0 3,1 3,8 0,9 0,4<br />
Q4 2008 20,5 0,7 3,8 2,6 0,7<br />
Q1 2009 11,6 0,3 1,7 0,7 0,7<br />
Q2 2009 14,2 0,2 1,6 1,4 0,2<br />
Q3 2009 18,3 0,7 2,7 1,3 0,1<br />
Q4 2009 25,7 1,3 4,4 1,7 0,5<br />
Q1 2010 20,5 0,7 4,7 0,5 0,2<br />
Q2 2010 24,6 1,0 4,0 1,3 0,8<br />
Q3 2010 24,2 1,6 3,7 1,1 0,3<br />
Q4 2010<br />
Quelle: <strong>IRG</strong>, CBRE<br />
35,8 1,7 6,8 1,3 0,3<br />
Small is beautiful<br />
Der österreichische Markt ist ob seiner Kleinheit für internationale<br />
Investoren relativ gesehen weniger interessant. Das hat jedoch<br />
durchaus Vorteile: Höhenflüge werden nur in geringerem Umfang<br />
mitgemacht, dafür fallen Abschwungsphasen auch moderater aus.<br />
Der Anteil des österreichischen Marktes am europäischen Gesamtmarkt<br />
gemessen am Investitionsvolumen in kommerzielle Immo-<br />
bilien ging 2010 auf 1,5 % von 1,9 % 2009 zurück. Prognosen für<br />
den österreichischen Markt sind schwierig, da einige wenige Großtransaktionen<br />
das Ergebnis stark beeinflussen. Ein tendenziell<br />
weiterer Anstieg wird jedoch bei dem prognostizierten soliden Wirtschaftswachstum<br />
erwartet.<br />
Relative Marktgröße 2010<br />
(gemessen am Investitionsvolumen in kommerzielle <strong>Immobilien</strong>)<br />
Quelle: <strong>IRG</strong>, CBRE<br />
Österreich 1,6 %<br />
Italien 4,3 %<br />
Deutschland 19,1 %<br />
CEE 5 %<br />
Resteuropa 75,2 %<br />
Zyklische Überlegungen<br />
sprechen für den Wiener <strong>Immobilien</strong>markt<br />
Laut unserer zyklischen <strong>Immobilien</strong>uhr 2011 für die europäischen<br />
Büromärkte ist der Wiener <strong>Immobilien</strong>markt für Investoren nach<br />
wie vor sehr interessant. Wien liegt gemeinsam mit den meisten<br />
CEE/SEE-Hauptstädten im geringen zyklischen Risikobereich. Ein<br />
Faktum, dass unserer Einschätzung nach für ein weiteres Ansteigen<br />
der Investitionen spricht.<br />
Zyklische <strong>Immobilien</strong>uhr<br />
(Büro, 2011)<br />
Moskau<br />
London<br />
Warschau<br />
Quelle: BA <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
München<br />
Frankfurt<br />
Sofia, Bukarest<br />
Budapest<br />
Wien<br />
Zagreb, Belgrad<br />
Prag<br />
Bratislava<br />
Paris<br />
Sehr geringes zykl.Risiko<br />
Geringes zyklisches Risiko<br />
Steigendes zykl. Risiko<br />
Hohes zykl.Risiko<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 5
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Banken vergeben mehr Kredite<br />
Die österreichischen Banken haben ihre Kreditvergabe im Lauf des<br />
vergangenen Jahres wieder ausgeweitet. Die durch die Krise deutlich<br />
konservativer gewordenen Finanzierungsparameter wurden<br />
wieder etwas gelockert. Nachdem die EZB in ihrer Ratsitzung Anfang<br />
März einen ersten raschen Zinserhöhungsschritt mehr oder<br />
weniger angekündigt hat, ist der 3M-Euribor wieder deutlich über<br />
1 % gestiegen. Auch am langen Ende haben sich die Renditen von<br />
den Tiefstständen wegbewegt. In unserem Basisszenario werden<br />
weitere Zinsanstiege erwartet.<br />
Zinsentwicklung Österreich<br />
6,0<br />
5,0<br />
4,0<br />
3,0<br />
2,0<br />
1,0<br />
0<br />
Aktienkurse österreichischer Immotitel erholen sich<br />
Österreichische börsennotierte Unternehmen haben vom fre<strong>und</strong>lichen<br />
Umfeld profitiert. Die Kurse haben sich wieder befestigt. Dies ist auch<br />
auf die Erholung in den CEE-<strong>Immobilien</strong>märkten, insbesondere in<br />
Polen <strong>und</strong> Russland, zurückzuführen. Ebenfalls positiv auf die Kurse<br />
Aktienkursentwicklung österr. Immotitel<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
09 2003<br />
5<br />
0<br />
09 2003<br />
03 2004<br />
03 2004<br />
09 2004<br />
Quelle: Datastream<br />
Immofinanz<br />
09 2004<br />
Quelle: Bloomberg<br />
03 2005<br />
03 2005<br />
09 2005<br />
09 2005<br />
03 2006<br />
3M-Euribor<br />
03 2006<br />
09 2006<br />
S Immo<br />
09 2006<br />
6 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
03 2007<br />
03 2007<br />
09 2007<br />
09 2007<br />
10-jährige Staatsanleihrendite<br />
03 2008<br />
Conwert Im. Invest<br />
03 2008<br />
09 2008<br />
09 2008<br />
03 2009<br />
03 2009<br />
09 2009<br />
09 2009<br />
03 2010<br />
03 2010<br />
09 2010<br />
CA Immo<br />
09 2010<br />
03 2011<br />
03 2011<br />
wirkte sich der Konsolidierungsprozess am österreichischen <strong>Immobilien</strong>markt<br />
aus. So fusionierte die CA Immo Anlagen mit ihrer Tochter<br />
CA Immo International. Immofinanz fusionierte mit ihrer Tochter<br />
Immoeast <strong>und</strong> Conwert übernahm fast komplett Eco Business. Als<br />
nächstes steht die Aufnahme von Immofinanz, CA Immo <strong>und</strong> Conwert<br />
in den österreichischen ATX auf der Tagesordnung. Damit wird den<br />
hohen Umsätzen, die diese Unternehmen an der Börse generieren,<br />
Rechnung getragen. Auch große internationale Institutionelle zeigen<br />
Interesse an österreichischen <strong>Immobilien</strong>aktien, <strong>und</strong> damit jene Investorengruppe,<br />
die für die starke Kursperformance dieser Aktien vor der<br />
Krise mitverantwortlich war.<br />
Die Risiken für unser<br />
positives Basisszenario sind gestiegen<br />
Obwohl aktuelle Wirtschaftsindikatoren, wie z. B. der Bank Austria<br />
Einkaufsmanagerindex, ein Bild einer sich beschleunigenden Konjunktur<br />
zeichnen, mit dementsprechend positiven Auswirkungen für<br />
den <strong>Immobilien</strong>markt, sind die Risiken durch die steigenden Rohstoffpreise,<br />
Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Verschuldungskrise<br />
in einigen Ländern der Eurozone oder die Folgen des<br />
Erdbebens in Japan gestiegen.<br />
Neuerliche <strong>Rating</strong>verschlechterungen der EUR-Peripheriestaaten<br />
lösten einen weiteren kräftigen Anstieg von Staatsanleiherenditen<br />
<strong>und</strong> CDS Spreads aus. Die 10-jährigen Staatsanleiherenditen erreichten<br />
neue Hochs. Solange die Krise auf die kleineren Volkswirtschaften<br />
der Eurozone begrenzt bleibt, sind ihre Auswirkungen auf<br />
die gesamteuropäische Konjunktur relativ gering. Ein weiteres<br />
entschlossenes Vorgehen der europäischen Staatengemeinde ist<br />
jedoch gefordert, um ein Ausweiten der Krise zu verhindern.<br />
Wir gehen weiter davon aus, dass unser Basisszenario für die<br />
Konjunktur hält. Damit sind die Aussichten für eine weitere positive<br />
Entwicklung des österreichischen <strong>Immobilien</strong>marktes sehr gut.<br />
Eine verstärkte Unsicherheit könnte uns jedoch noch über einige<br />
Zeit begleiten.<br />
5-jährige CDS Spread-Entwicklung<br />
1.200<br />
1.000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Portugal<br />
Griechenland<br />
Irland Spanien<br />
01 2008<br />
03 2008<br />
05 2008<br />
07 2008<br />
09 2008<br />
11 2008<br />
01 2009<br />
03 2009<br />
05 2009<br />
07 2009<br />
09 2009<br />
11 2009<br />
01 2010<br />
03 2010<br />
05 2010<br />
07 2010<br />
09 2010<br />
11 2010<br />
01 2011<br />
03 2011<br />
Quelle: Bloomberg
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Steigender Wohnungsbedarf in Wien<br />
Solider Wohnungsneubau in Österreich<br />
In Österreich wurden in den vergangenen drei Jahrzehnten im<br />
Durchschnitt 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr neu errichtet,<br />
davon in Wien r<strong>und</strong> 7.000. Die Bauleistung schwankte über den gesamten<br />
Zeitraum beträchtlich. In den 80er Jahren kam es sowohl<br />
am österreichischen als auch am Wiener Wohnungsmarkt zu einem<br />
hohen Nachfrageüberhang, als rückläufige Neubauraten <strong>und</strong> die zunehmende<br />
Zahl von Sanierungen <strong>und</strong> Wohnungszusammenlegungen<br />
auf geburtenstarke Jahrgänge <strong>und</strong> den beginnenden Trend zu<br />
Single-Haushalten trafen. Dem folgte in den 90er Jahren, nicht zuletzt<br />
dank hoher Fördervolumina, ein veritabler Wohnbauboom, der<br />
in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts mit durchschnittlich 58.000<br />
Einheiten pro Jahr mit Neubaurekorden endete. Die jährliche Neubauleistung<br />
sank bis 2002 auf 42.000 Einheiten, <strong>und</strong> bewegte sich<br />
seitdem eng um diesen Wert – soweit die, seit 2003 lückenhafte,<br />
Erhebung erkennen lässt.<br />
Für die Baubewilligungen stehen auch nur lückenhafte <strong>und</strong> unvollständige<br />
Daten zur Verfügung (seit 2005 fehlen die Bewilligungen<br />
von Wohnungen aus Zu- <strong>und</strong> Umbauten <strong>und</strong> vor allem geprüfte<br />
Wiener Ergebnisse). Laut aktuellen Schätzungen ist die Zahl der bewilligten<br />
neuen Wohnungen in Österreich insgesamt seit 2006 fast<br />
kontinuierlich gesunken, von 47.400 Einheiten auf 39.100 im Jahr<br />
2010 (Quelle: WIFO 2011).<br />
Gemeinnützige Bauvereinigungen dominieren <strong>und</strong><br />
stabilisieren den Neubau in Wien<br />
Über einen längeren Zeitraum betrachtet, entwickelt sich der Wohnbau<br />
in Wien etwa im selben Tempo <strong>und</strong> in dieselbe Richtung wie im<br />
B<strong>und</strong>esdurchschnitt. Wien stellt aber als einzige Millionenstadt<br />
Österreichs andere Anforderungen an den Wohnbau als weniger<br />
dicht bebaute Regionen, mit der Konsequenz, dass die Veränderungen<br />
der Wohnungsnachfrage wie die Neubauraten wesentlich volatiler<br />
sind. Beispielsweise ist die Zahl der neu errichteten Wohnungen<br />
in Wien zwischen 1975 <strong>und</strong> 1990 um durchschnittlich 3,6 % im<br />
Jahr gesunken, in Österreich ohne Wien um 1,6 % p. a.; von 1990<br />
bis 2002 stieg die Neubaurate in Wien wieder um 2,7 % p. a., im<br />
Rest des Landes um 0,9 %.<br />
Einen wesentlichen Beitrag zur Stabilisierung des Wohnungs -<br />
angebots in Wien leistet das umfangreiche Wohnbaufördersystem<br />
zusammen mit den gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).<br />
Die gr<strong>und</strong>sätzlich bedarfsorientierten Unternehmen errichten in<br />
Wien im langfristigen Durchschnitt fast zwei Drittel aller neuen<br />
Wohnungen im B<strong>und</strong>esdurchschnitt knapp ein Drittel <strong>und</strong> gleichen<br />
oft kurzfristige Angebotslücken im privaten Wohnbau aus. Zuletzt<br />
wurde der Rückgang im Wohnungsneubau im Krisenjahr 2009<br />
durch die forcierte Bauleistung im gemeinnützigen Sektor zumindest<br />
gedämpft. In Summe sorgt das System für ein vorhersehbares,<br />
kontinuierlich wachsendes Wohnungsangebot <strong>und</strong> dämpft damit<br />
auch die Preisentwicklung am Wiener Wohnungsmarkt.<br />
In Summe bewährt sich das Wohnbausystem in Wien als stark<br />
marktverzerrende Nachfrageüberhänge bisher über einen längeren<br />
Zeitraum vermieden werden konnten. Zwar haben sich auch am<br />
Wiener Wohnungsmarkt, wie in den meisten Großstädten, hohe<br />
lokale Preisunterschiede gebildet; allerdings sind die <strong>Immobilien</strong>preise<br />
im internationalen Vergleich moderat geblieben. Langfristig<br />
folgte das Preisniveau am Wiener Wohnungsmarkt in etwa dem<br />
Tempo im Österreichdurchschnitt.<br />
Wohnungsmarkt Wien gerät aus der Balance<br />
Kurzfristige Marktstörungen waren nicht zu vermeiden, wie in den<br />
letzten Jahren, als die Wohnbautätigkeit sukzessive an Schwung<br />
verloren hat, während die Zahl der Haushalte <strong>und</strong> damit der Wohnungsbedarf<br />
in Wien weiter gestiegen sind. Die <strong>Immobilien</strong>preise in<br />
Wien reagieren auf die Entwicklung, indem sie sich seit r<strong>und</strong> fünf<br />
Jahren sukzessive vom Österreichdurchschnitt abkoppeln. Seit<br />
2006 steigen die Preise fast doppelt so rasch wie im Rest Österreichs,<br />
zuletzt um 6 % (2009) <strong>und</strong> um 8 % (2010; vgl. Grafik).<br />
Die Preisentwicklung ist ein klarer Hinweis auf das knapper werdende<br />
Wohnungsangebot am Markt. Ein anderer Indikator, der ebenso eine<br />
wachsende Anspannung am Wiener Wohnungsmarkt vermuten lässt,<br />
ist der Vergleich der Entwicklung der Wohnungsaufwendungen. Demnach<br />
sind die Belastungen von Wohnungseigentümern <strong>und</strong> Mietern in<br />
Wien in den letzten Jahren etwa doppelt so rasch wie im B<strong>und</strong>esdurchschnitt<br />
gestiegen (der durchschnittliche Wohnungsaufwand pro<br />
Quadratmeter erhöhte sich in Wien von 2006 bis 2010 um 2,9 % im<br />
Jahr auf 5,8 EUR, im Österreichdurchschnitt inklusive Wien um 1,5 %<br />
jährlich auf 5,5 EUR; Quelle: Statistik Austria).<br />
Anhaltend schwache Neubautätigkeit in Wien<br />
Trotz ihrer Lücken zeigt die Wohnbaustatistik klar, dass die Neubauraten<br />
in Wien seit einigen Jahren stärker als im B<strong>und</strong>esdurchschnitt<br />
gesunken sind. In den letzten zwei Jahren wurden in Österreich insgesamt<br />
pro Jahr um durchschnittlich 4 % weniger neue Wohnungen<br />
gebaut, in Wien aber um 6 % weniger; laut einer Schätzung der GBV<br />
im Jahr 2010 nur mehr r<strong>und</strong> 6.000 Einheiten (auch die gemeinnützigen<br />
Bauvereinigungen haben in den zwei Jahren ihre Wohnbauleistung<br />
in Wien um knapp 1 % im Jahr auf r<strong>und</strong> 3.700 Wohnungen<br />
2010 reduziert).<br />
Die Aussichten für den Wiener Wohnbau 2011 sind uneindeutig.<br />
Zum einen haben sich die Baubewilligungen 2010 auf tiefem<br />
Niveau stabilisiert <strong>und</strong> lagen wieder deutlich über ihren Werten von<br />
2008 <strong>und</strong> 2009. Zum anderen wurden nur etwa 4.000 Neubauten<br />
bewilligt (ohne die Neuwohnungen aus Zu- <strong>und</strong> Umbauten) <strong>und</strong><br />
damit noch immer erheblich weniger als im langfristigen Durchschnitt<br />
mit 6.000 bis 7.000 Bewilligungen pro Jahr.<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich leidet der Wohnbau unter der unsicheren Einkommens-<br />
<strong>und</strong> der Arbeitsmarktentwicklung, vor diesem Hintergr<strong>und</strong><br />
bleiben die Haushalte in ihren Ausgabenplänen <strong>und</strong> ihrer Verschul-<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 7
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
dungsbereitschaft vorsichtig (die individuelle Nachfrage nach neuem<br />
Wohnraum hängt aufgr<strong>und</strong> der langen <strong>Real</strong>isierungs- <strong>und</strong> Bindungsfristen<br />
stärker an den Zukunftserwartungen als an den aktuellen<br />
Einkommen <strong>und</strong> Finanzierungskosten). Zudem bremsen die angespannte<br />
Finanzlage der Länder beziehungsweise die restriktive Vergabe<br />
von Wohnbauförderungen die Bauleistung.<br />
Unter diesen Vorgaben ist es ist unwahrscheinlich, dass der Nachfrageüberhang<br />
im Neubausegment, der sich nach der Osterweiterung<br />
aufgebaut hat, rasch abgebaut werden kann. Immerhin ist die Zahl<br />
der Ein-Personenhaushalte in der Stadt zwischen 2004 <strong>und</strong> 2007 um<br />
knapp 2 % im Jahr gestiegen <strong>und</strong> damit doppelt so rasch wie in den<br />
dreißig Jahren davor.<br />
Steigende Haushaltszahlen erhöhen den<br />
Wohnungsbedarf<br />
Die Trends, die den Wohnungsbedarf in Wien in Zukunft bestimmen,<br />
sind vorgeben: weiter steigende Haushaltszahlen <strong>und</strong> deutlich mehr<br />
Single-Haushalte. Das heißt auch, dass ohne eine rasche stärkere<br />
Ausweitung der Neubauleistung der Nachfrageüberhang am Wiener<br />
Wohnungsmarkt vermutlich noch kurzfristig kräftig zulegen wird.<br />
<strong>Immobilien</strong>preise<br />
2.000 = 100<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10<br />
8 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
Baukosten <strong>Immobilien</strong>preise Wien<br />
<strong>Immobilien</strong>preise Österreich exkl. Wien*<br />
*) Daten sind erst ab 2000 verfügbar<br />
Quelle: OeNB, Statistik Austria; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria<br />
Zumindest ein Teil des Marktungleichgewichts kann mit der Umsetzung<br />
der jüngst angekündigten Wohnbauoffensive der Stadt Wien<br />
bereinigt werden. Wird das Finanzierungsvolumen vollständig ausgeschöpft,<br />
können damit ab 2013 zusätzlich etwa 7.500 neue<br />
Wohnungen errichtet werden.<br />
Langfristig steigt der Bedarf an neuen Wohnungen wieder in einem<br />
durchschnittlichen Tempo, auf der Gr<strong>und</strong>lage des prognostizierten<br />
Zuwachses der Ein-Personenhaushalte von 1 % im Jahr in der<br />
Periode 2010 bis 2030. Hintergr<strong>und</strong> der Entwicklung ist der anhaltende<br />
Strom von Zuwanderern aus dem Ausland. In den letzten<br />
zehn Jahren sind nach Abzug der Abwanderungen jährlich<br />
r<strong>und</strong> 15.000 Menschen aus dem Ausland nach Wien gezogen;<br />
2030 werden es laut aktueller Prognose noch immer mehr als<br />
10.000 Personen sein. Zudem steigt der Geburtenüberschuss in<br />
der Stadt seit 2004; 2010 wurden in Wien 916 Kinder mehr geboren,<br />
als Menschen verstorben sind. Die Geburtenbilanz verbessert<br />
sich in den nächsten Jahren kontinuierlich <strong>und</strong> der Überschuss soll<br />
erst 2025 mit plus 4.500 seinen Höhepunkt erreichen.<br />
Bevölkerung <strong>und</strong> Haushalte in Wien<br />
Ø jährliche Veränderungen<br />
in %<br />
2,0<br />
1,5<br />
1,0<br />
0,5<br />
0,0<br />
–0,5<br />
1971–2001 2001–2010 2010–2030<br />
Bevölkerung Haushalte gesamt Einpersonenhaushalte<br />
Quelle: Statistik Austria Haushaltsprognose 2008; Bank Austria Economics & Market Analysis
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Zinshaus – Nachfrage bleibt hoch<br />
Krise <strong>und</strong> das Wiener Zinshaus*<br />
Die Finanzkrise der Jahre 2008 <strong>und</strong> 2009 hat sich auf den Wiener<br />
Zinshausmarkt nicht negativ ausgewirkt, ganz im Gegenteil. Die Entwicklung<br />
der Durchschnittspreise der Zinshäuser seit dem Jahr 1995<br />
zeigt, dass <strong>Immobilien</strong>werte in Krisenzeiten sehr resistent sind.<br />
Zinshaus Preisindex Ø Kaufpreis/m² | HVPI 1995–2010<br />
260,0<br />
240,0<br />
220,0<br />
200,0<br />
180,0<br />
160,0<br />
140,0<br />
120,0<br />
100,0<br />
Dotcom Krise<br />
Zinshaus Preisindex Ø Kaufpreis/m²<br />
Harmonisierter Verbraucherpreisindex HVPI<br />
Golfkrieg II<br />
9/11<br />
Int. Finanzkrise<br />
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10<br />
Quelle: Studie, Preisentwicklung der Wiener Zinshäuser, Arbeiterkammer Wien, 2008;<br />
Statistik Austria, eigene Berechnungen <strong>IRG</strong><br />
Alleine in den letzten 15 Jahren erhöhte sich der durchschnittliche<br />
Preis für Zinshäuser um r<strong>und</strong> 140 % <strong>und</strong> überdauerte damit wesent -<br />
liche Großereignisse auf den Finanzmärkten (Dotcom Krise; 9/11;<br />
Golfkrieg II, Finanzkrise 08/09) ohne wertmäßige Einbußen, wobei ‘<br />
gerade in Krisenzeiten die höchsten Steigerungsraten verzeichnet<br />
wurden. Auch mit Beginn der konjunkturellen Erholung 2010 bleibt<br />
die Nachfrage nach den Gründerzeithäusern weiter hoch <strong>und</strong> das<br />
Angebot an Top-Objekten wird aufgr<strong>und</strong> des nicht vermehrbaren Produktes<br />
immer knapper.<br />
Zinshausanteil von 40 % im siebenten Bezirk<br />
In Wien gibt es r<strong>und</strong> 15.530 Zinshäuser. Dies entspricht einem prozentuellen<br />
Anteil in Höhe von 9,2 % am gesamten Gebäudebestand.<br />
Mit r<strong>und</strong> 40 % weist der 7. Bezirk den höchsten Zinshausanteil auf.<br />
Die Bezirke 1 sowie 4 – 9 kommen alle jeweils auf einen prozentuellen<br />
Anteil von über 30 %.<br />
*) Unsere Kriterien für ein „Wiener Zinshaus“ lauten: Baujahr zwischen 1848 <strong>und</strong> 1914<br />
(während der Gründerzeit) im Stil des Historismus (umfasst Stile wie Neugotik, Neorenaissance<br />
<strong>und</strong> Neubarock), z. B. gegliederte Fassaden, große Raumhöhe, Stuckverzierungen. Sie unterliegen<br />
den Schutzbestimmungen des Mietrechts <strong>und</strong> wurden zum Zwecke der Erwirtschaftung<br />
von Mieterträgen errichtet. Die Kriterien umfassen sowohl Standardmietzinshäuser (Kategorie<br />
A – C) als auch Substandard-Zinshäuser (Kategorie D). Entscheidend ist, dass es sich dabei um<br />
reine Zinshäuser handeln muss, dass heißt Miethäuser ohne Teile von Wohnungseigentum (z. B.<br />
gemischte Zinshäuser).<br />
Anteile Zinshäuser an Gebäuden in % nach Bezirken<br />
Anteile Zinshäuser an Gebäuden in %<br />
Quelle: <strong>IRG</strong><br />
14<br />
Nachfrage auch 2010 hoch<br />
Das Transaktionsvolumen für Zinshäuser ist zwar 2010 gegenüber<br />
dem Vorjahr um r<strong>und</strong> 12 % gesunken, erreichte aber ein nach wie<br />
vor hohes Niveau von r<strong>und</strong> 969 Mio. EUR. Der Gr<strong>und</strong> für den Rückgang<br />
beim Transaktionsvolumen liegt vor allem in den gesunkenen<br />
Großtransaktionen. Waren 2009 die Transaktionen über 10 Mio.<br />
EUR noch für einen Umsatz von 290 Mio. EUR (26 % Anteil am Gesamtvolumen)<br />
verantwortlich, schrumpften diese 2010 um 43 % auf<br />
r<strong>und</strong> 165 Mio. EUR (17 % Anteil am Gesamtvolumen).<br />
Die Anzahl der Transaktionen ist hingegen 2010 mit 655 Kaufvorgängen<br />
in etwa auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr (670 Transaktionen)<br />
geblieben. Im Ergebnis ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen<br />
pro Kauf um r<strong>und</strong> 10 % von r<strong>und</strong> 1,64 Mio. EUR auf<br />
1,48 Mio. EUR gesunken. Neben der geringeren Anzahl an Großtrans-<br />
Transaktionsvolumen in Mio. EUR<br />
Anzahl der Transaktionen | 2007–2010<br />
348<br />
13<br />
465<br />
784 793<br />
ZH Total Volumen<br />
1.101<br />
ZH Total Menge<br />
969<br />
670 655<br />
2007 2008 2009 2010<br />
Quelle: <strong>IRG</strong>, Immounited<br />
19<br />
21<br />
20<br />
17 18<br />
9<br />
16 8 1<br />
2<br />
7<br />
15 6 4 3<br />
5<br />
12<br />
10<br />
23<br />
11<br />
22<br />
0 – 5<br />
6 – 10<br />
11 – 15<br />
16 – 20<br />
21 – 25<br />
26 – 30<br />
31 – 35<br />
36 – 40<br />
41 – 45<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 9
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
aktionen spielt auch die Tatsache, dass das Angebot an Zinshäusern in<br />
bester oder sehr guter Lage innerhalb des Gürtels immer knapper <strong>und</strong><br />
immer teurer wird, eine wesentliche Rolle. Viele Käufer weichen aus<br />
wirtschaftlichen Gründen <strong>und</strong>/oder mangels Angebot auf weniger<br />
hochpreisige Objekte in guten oder durchschnittlichen Lagen aus.<br />
Kaufmotive sind unterschiedlich<br />
Die Nachfrage nach Zinshäusern wird am Markt von unterschiedlichen<br />
Investoren <strong>und</strong> Motiven bestimmt. Eine große Gruppe stellen die privaten<br />
Käufer von Zinshäusern dar, die mit dem Kauf der Immobilie versuchen,<br />
ihr Vermögen möglichst wertgesichert <strong>und</strong> langfristig anzulegen.<br />
Zu dieser Gruppe zählen auch die Privatstiftungen. Ab <strong>und</strong> zu kommt<br />
es bei privaten Käufern vor, dass sie bei Abschluss des Kaufvertrages<br />
bereits einen weiteren Interessenten bzw. Abnehmer für die erworbene<br />
Immobilie im Hintergr<strong>und</strong> haben <strong>und</strong> das Zinshaus noch im selben<br />
Jahr wieder seinen Besitzer wechselt.<br />
Des Weiteren befinden sich immobilien-affine Entwickler <strong>und</strong> institutionelle<br />
Investoren am Markt. Sie haben zumeist das Ziel, ein<br />
Zinshaus zu sanieren <strong>und</strong> es dann wieder auf den Markt zu bringen.<br />
In einigen Fällen sind die Preise für Zinshäuser so hoch, dass sich<br />
diese Verwertungsmöglichkeit wirtschaftlich nicht rechnet <strong>und</strong> der<br />
Investor nicht an einem langfristigen Halten der Immobilie interessiert<br />
ist. Oft kommt es dann zu einer Parifizierung der Immobilie <strong>und</strong><br />
zu einem Abverkauf von Wohnungseigentum. Dabei zu beachten ist,<br />
dass die Immobilie danach nicht mehr als „reines Zinshaus“ zu betrachten<br />
ist <strong>und</strong> sich ein späterer Wiederverkauf als schwieriger <strong>und</strong><br />
auch wertgemindert herausstellt.<br />
Nach wie vor hat sich die Anlagestrategie bei privaten Investoren<br />
gegenüber dem Vorjahr nicht geändert. Der Schock der Finanzkrise<br />
<strong>und</strong> die damit verb<strong>und</strong>ene Unsicherheit der Vermögensveranlagung<br />
bzw. -sicherung wird in dieser Gruppe noch länger nachwirken.<br />
Renditeerwartungen treten weiterhin in den Hintergr<strong>und</strong> <strong>und</strong> auch<br />
Entwicklungspotenziale wie beispielsweise Mieten mit Potenzial<br />
nach oben, Ausbaumöglichkeiten usw. haben keine vorrangige<br />
Priorität <strong>und</strong> werden nur als zusätzliches Asset der Immobilie – das<br />
gerne mitgenommen wird – gesehen. An oberster Stelle bei der<br />
Entscheidungsfindung stehen der sehr gute Standort, das gesamte<br />
Erscheinungsbild inklusive Außenansicht, Struktur der Fassade,<br />
Bauzustand etc. <strong>und</strong> der Bewirtschaftungsaufwand der Immobilie.<br />
Auf der Angebotsseite herrscht Knappheit <strong>und</strong> es wird nur verkauft,<br />
wenn der Preis entsprechend attraktiv ist. Bei den Stiftungen könnte<br />
es mit der konjunkturellen Erholung schneller wieder zu einem stärkeren<br />
Vertrauen in alternative Veranlagungsmöglichkeiten (z. B.<br />
Fonds, Aktien, Gewerbeimmobilien u. ä.) kommen. Ein Anzeichen<br />
dafür sind die am Markt gegenüber dem Vorjahr feststellbaren verminderten<br />
Aktivitäten dieser Gruppe.<br />
Private Investoren legen zu –<br />
Stiftungen verlieren Anteile<br />
Privatanleger dominierten 2010 auf der Käuferseite mit mehr als der<br />
Hälfte aller Transaktionen. Von den 655 durchgeführten Verkäufen<br />
von Zinshäusern waren Private für 356 Verkäufe verantwortlich. Sie<br />
bauten ihre mengenmäßigen Anteile damit um 2,5 Prozentpunkte<br />
auf 54,4 % aus. Pro Transaktion wurden ähnlich wie 2009 im Durch-<br />
10 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
schnitt r<strong>und</strong> 1 Mio. EUR umgesetzt. Im Ergebnis stieg auch ihr wertmäßiger<br />
Marktanteil auf 35,3 % an.<br />
Stiftungen zählten 2010 zu den Anteilsverlierern. Ihr Anteil an den<br />
Transaktionen schrumpfte gegenüber dem Vorjahr um 6,1 % auf<br />
4,6 %. Wurde 2010 noch beinahe jeder fünfte Euro von einer Stiftung<br />
investiert, ist ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen um<br />
mehr als die Hälfte von 17,8 % auf 8,1 % zurückgegangen. Das<br />
durchschnittliche Verkaufsvolumen pro Transaktion hat sich ebenfalls<br />
2010 gegenüber dem Vorjahr auf r<strong>und</strong> 2,5 Mio. EUR halbiert.<br />
Bemerkenswert ist die Entwicklung bei den institutionellen <strong>und</strong><br />
immobilien-affinen Unternehmen (Immobilenvermittler, -entwickler,<br />
-verwertungen, -investoren u. ä.). Bereits zu Beginn des Jahres 2010<br />
hat sich abgezeichnet, dass diese Gruppe zu den besonders aktiven<br />
am Markt zählt. Bei der Anzahl der Transaktionen verbuchte man gegenüber<br />
dem Vorjahr zwar einen absoluten Rückgang um 20 Käufe,<br />
der wertmäßige Anteil am Transaktionsvolumen ist aber um 11,1 Prozentpunkte<br />
auf fast 40 % angestiegen. Gr<strong>und</strong> ist vor allem, dass die<br />
institutionellen <strong>und</strong> immobilien-affinen Unternehmen verstärktes In -<br />
teresse an höherpreisigen Zinshäusern in innerstädtischen Lagen<br />
zeigten, um sie an private Interessenten weiterzuverkaufen, Woh-<br />
Transaktionsvolumen in % | Anzahl der Transaktionen in %<br />
9,8<br />
4,8<br />
40,4<br />
6,5<br />
38,5<br />
10,6<br />
11,2<br />
28,4<br />
17,8<br />
32,0<br />
Sonstige Finanz Immo Stiftung<br />
2008 2009 2010 2008 2009 2010<br />
Quelle: <strong>IRG</strong>, Immounited<br />
8,0<br />
9,1<br />
39,5<br />
8,1<br />
35,3<br />
Privat<br />
nungseigentum zu begründen oder damit einfach ihr <strong>Immobilien</strong>-Portfolio<br />
weiter auszubauen. Ihre durchschnittliche Transaktionsgröße<br />
stieg in 2010 im Vergleich zum Vorjahr um r<strong>und</strong> 600 Tsd. EUR von<br />
1,5 Mio. EUR auf ein Niveau von r<strong>und</strong> 2,1 Mio. EUR pro Transaktion an.<br />
10,1<br />
1,0<br />
Druck auf Renditen hält an<br />
Die Preise für Zinshäuser steigen in sehr guten <strong>und</strong> guten Lagen<br />
aufgr<strong>und</strong> der hohen Nachfrage weiter an. Zurzeit sind am Markt<br />
Renditen zwischen 1,7 % <strong>und</strong> 7,2 % möglich.<br />
Obige Renditen sind als Richtwerte über die Zeit zu sehen. Bei den<br />
meisten Objekten kommen zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren<br />
(Lage, baulicher Zustand, Miethöhe, Leerflächen, Ausbaumöglichkeiten,<br />
Laufzeit der Mietverträge, Parifizierung etc.) zum Tragen.<br />
Ihre Bedeutung bei der Entscheidungsfindung wird im nachfolgenden<br />
Teil analysiert.<br />
31,9<br />
3,9<br />
53,1<br />
8,5<br />
3,3<br />
30,1<br />
6,1<br />
51,9<br />
9,6<br />
3,9<br />
27,5<br />
4,6<br />
54,4
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Nach Regionen können in Lagen innerhalb des Gürtels – mit Ausnahme<br />
des ersten Bezirkes – Renditen zwischen 2,5 <strong>und</strong> 4,4 % erwirtschaftet<br />
werden. Außerhalb werden bei 90 % aller Transaktionen<br />
Renditen zwischen 4,0 <strong>und</strong> 6,5 % erzielt.<br />
Renditen <strong>und</strong> Preise in den Bezirken, 2010<br />
Preisspanne je<br />
m2 Region Bezirk Rendite in %<br />
Nutzfläche<br />
in EUR<br />
Region 1 1. 1,7 – 3,7 3.200 – 5.100<br />
Region 2 2. 3,3 – 5,1 880 – 2.200<br />
Region 3 3. /4. 2,5 – 4,2 950 – 2.400<br />
Region 4 5. / 6. / 7. 2,8 – 4,3 800 – 2.530<br />
Region 5 8. / 9.. 2,7 – 4,4 950 – 2.300<br />
Region 6 10. / 11. 4,8 – 7,2 400 – 900<br />
Region 7 12. / 14. / 23. 4,2 – 6 500 – 1.200<br />
Region 8 15. 4,4 – 6,5 500 – 1.100<br />
Region 9 16. / 17. 4,4 – 5,7 550 – 1.250<br />
Region 10 13. / 18. / 19. 3,2 – 4,7 900 – 2.100<br />
Region 11 20. 4 – 6 450 – 1.250<br />
Region 12 21. / 22. 4,8 – 7 350 – 850<br />
Quelle: Zinshausbericht, Otto <strong>Immobilien</strong>, Herbst 2010<br />
Renditeentwicklung Zinshaus | tief – hoch | 2001 – 2010<br />
in % Renditen ZH hoch Renditen ZH tief<br />
10,0<br />
9,0<br />
8,0<br />
7,0<br />
6,0<br />
5,0<br />
4,0<br />
3,0<br />
2,0<br />
1,0<br />
0,0<br />
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10<br />
Quelle: Zinshausbericht, Otto <strong>Immobilien</strong> Herbst 2010<br />
Standort der Immobilie auf Platz 1<br />
Bei privaten Käufern steht an oberster Stelle bei der Entscheidungsfindung<br />
wie auch vor r<strong>und</strong> drei Jahren der Standort der Immobilie.<br />
Viele private Investoren, die ihr Vermögen in Zinshäuser anlegen,<br />
wollen eine Immobilie zum „Ansehen <strong>und</strong> Vorbeifahren“.<br />
Hierzu muss neben der guten Lage vor allem auch die Außenansicht<br />
bzw. Struktur der Fassade als gesamtes Erscheinungsbild stimmen.<br />
Danach folgt im Ranking der gute aktuelle Bauzustand der Immobilie.<br />
Der private Käufer will so wenig Ärger wie möglich mit der Immobilie<br />
haben. Am besten ist die Immobilie voll vermietet <strong>und</strong> hat keinen weiteren<br />
Ausbau oder größeren Umbau notwendig. Die aktuell erzielbare<br />
Rendite ist gegenüber dem Jahr 2007 deutlich in den Hintergr<strong>und</strong><br />
getreten. Auch Entwicklungspotenziale (z. B. Mieten mit Potenzial etc.)<br />
stehen bei der Entscheidungsfindung nicht an oberster Stelle.<br />
Diese Aussagen gelten vor allem für Zinshäuser in innerstädtischen<br />
Lagen <strong>und</strong> sehr guten Lagen mit entsprechender Infrastruktur. Die innerstädtischen<br />
Standorte brauchen ein weniger großes Entwicklungspotenzial,<br />
um wirtschaftlich sinnvoll zu sein, als Lagen außerhalb des<br />
Gürtels, wo der Fokus auf dem Entwicklungspotenzial liegt.<br />
Resümee <strong>und</strong> Ausblick 2011<br />
Ein wesentlicher Treiber für die hohe Nachfrage nach Zinshäusern war<br />
auch 2010 unverändert die vorherrschende Unsicherheit für Veranlagungen<br />
auf den Finanzmärkten. Mit der Besserung der Konjunktur<br />
kann es 2011 vor allem von den institutionellen Anlegern <strong>und</strong> auch<br />
Privatstiftungen zu Verschiebungen der Geldmittel in alternative <strong>und</strong><br />
Wichtigkeit verschiedener Kriterien beim<br />
privaten Ankauf eines Zinshauses<br />
0 = gar nicht wichtig; 5 = sehr wichtig 2007 2010<br />
Rendite<br />
Gute Standortqualität<br />
Guter aktueller<br />
Bauzustand des Gebäudes<br />
Guter aktueller<br />
Zustand der Wohnungen<br />
Hohes Alter der Mieter<br />
<strong>und</strong> Eintrittsberechtigten<br />
Geringer Anteil<br />
unbefristeter Altverträge<br />
Entwicklungspotenzial<br />
für Ausbau, Aufstockung<br />
Ausmietungskosten<br />
Gute erwartbare<br />
Rendite bei Parifizierung<br />
1,0<br />
1,0<br />
0 1 2 3 4 5<br />
riskantere Veranlagungsformen am Kapitalmarkt kommen. Bei den<br />
privaten Investoren wird die Rückgewinnung des Vertrauens in Fonds,<br />
Aktien u. ä. Anlageprodukte noch länger dauern. Für diese Gruppe wird<br />
das Zinshaus auch im Jahr 2011 weiter hoch im Kurs stehen.<br />
Verkäufer sind zur Zeit vor allem institutionelle Anleger, die über<br />
die letzten Jahre billig gekauft haben <strong>und</strong> jetzt Gewinne realisieren.<br />
<strong>Immobilien</strong> verkauften auch Private, die Geld brauchen oder Erben,<br />
die statt einer Immobilie lieber Bares auf der Hand schätzen. Im Falle<br />
von mehreren Miteigentümern eines Zinshauses kann es auch zu<br />
unterschiedlichen Fortführungsplänen <strong>und</strong> damit zum Verkauf der<br />
Immobilie kommen. Bei den Preisen für Zinshäuser ist aufgr<strong>und</strong> des<br />
derzeit schon knappen Angebots in naher Zukunft kein Rückgang zu<br />
erwarten. Es ist eher damit zu rechnen, dass die hohe Nachfrage<br />
einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Zinshäusern zu nicht<br />
nachhaltigen Preisen hervorbringt.<br />
2,6<br />
3,5<br />
4,4<br />
4,9<br />
4,6<br />
Quelle: Befragung von Käufern am Wiener Zinshausmarkt durch das SRZ, Wien 2010<br />
1,8<br />
1,8<br />
2,0<br />
2,2<br />
2,7<br />
3,5<br />
3,3<br />
3,7<br />
3,7<br />
4,6<br />
4,5<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 11
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Einzelhandel Wien – Stabiler, aber gesättigter Markt<br />
Wien ist eine hochentwickelte Einkaufsstadt<br />
Wien verfügt über r<strong>und</strong> 1,4 Mio. m 2 an Verkaufsflächen, davon entfallen<br />
630.000 m 2 auf Einkaufszentren, r<strong>und</strong> 450.000 m 2 auf<br />
Fachmarktagglomerationen <strong>und</strong> ca. 330.000 m 2 auf die Wiener<br />
Einkaufsstraßen.<br />
Bedeutung der einzelnen Segmente<br />
gemessen an der Verkaufsfläche<br />
23%<br />
32%<br />
45%<br />
Quelle: RegioPlan, Standort+Markt, EHL<br />
Hohe Konzentration von Einkaufszentren in Wien<br />
Ganz Österreich hat nach einer Untersuchung von „Standort +<br />
Markt“ r<strong>und</strong> 2,5 Mio. m2 Gesamtverkaufsflächen, davon sind r<strong>und</strong><br />
1,8 Mio. m2 in klassischen Einkaufszentren. R<strong>und</strong> 40 % der Verkaufsflächen<br />
befinden sich im Raum Wien. Mit der Shopping City Süd, dem<br />
größten Einkaufszentrum Österreichs südlich von Wien, verfügt Wien<br />
insgesamt über 26 Shopping Center mit vermietbaren Flächen von<br />
r<strong>und</strong> 780.000 m2, davon r<strong>und</strong> 630.000 m2 reine Verkaufsflächen.<br />
Daraus ergeben sich aktuell 456 m 2 vermietbare Fläche je 1.000<br />
Wiener. Im europäischen Vergleich weist Österreich mit insgesamt<br />
Einkaufszentrumsflächen in Europa<br />
Vermietbare Fläche in m² pro 1.000 Einwohner<br />
700<br />
600<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
Norwegen<br />
Schweden<br />
Irland<br />
Luxemburg<br />
Niederlande<br />
Österreich<br />
Frankreich<br />
12 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
EU-27-Ø<br />
Italien<br />
Quelle: Cushman & Wakefield, Stand September 2010<br />
Tsech. Rep.<br />
Deutschland<br />
Einkaufszentren<br />
Fachmarktagglomeration<br />
Einkaufsstraßen<br />
Ungarn<br />
Russland<br />
Türkei<br />
Bulgarien<br />
Serbien<br />
310 m 2 vermietbare Fläche pro 1.000 Einwohner die sechsthöchste<br />
Flächendichte auf. Die Hälfte aller Einkaufszentren in Wien hat<br />
weniger als 20.000 m 2 vermietbare Fläche. Die Stadt hat nur drei<br />
Einkaufszentren mit über 50.000 m 2 vermietbarer Fläche.<br />
Anzahl der Einkaufszentren nach Größenklassen<br />
Anzahl Vermietbare Fläche (GLA)<br />
13 bis zu 20.000 m2 10 20.000 m2 – 50.000 m2 3 mehr als 50.000 m2 Quelle: <strong>IRG</strong><br />
Top-5 Einkaufszentren in Wien <strong>und</strong> Umgebung<br />
Name Vermietbare Fläche (GLA)<br />
Shopping City Süd 173.000 m2 Donau Zentrum 130.000 m2 Millennium City 51.000 m2 Huma Einkaufspark 44.000 m2 Lugner City 38.000 m2 Quelle: RegioPlan, <strong>IRG</strong><br />
Die Wiener Einkaufszentren sind für fast 2 Mio. Menschen innerhalb<br />
von 30 Minuten erreichbar. Zum erweiterten Einzugsgebiet zählen<br />
auch weite Teile Niederösterreichs sowie die Slowakei. 2010 wurde<br />
in Wien nur ein Einkaufszentrum eröffnet. Dieses Einkaufszentrum<br />
„Riverside“ befindet sich im Süden der Stadt <strong>und</strong> umfasst<br />
21.000 m 2 vermietbare Fläche.<br />
Den größten Zuwachs an vermietbarer Fläche verzeichnete vergangenes<br />
Jahr allerdings das Einkaufszentrum „Donau Zentrum“. Durch<br />
einen Umbau wurde die vermietbare Fläche um 28.000 m 2 auf nunmehr<br />
130.000 m 2 Fläche erweitert. Die Neuflächen in den beiden<br />
oben genannten Einkaufszentren wurden fast vollständig vermietet.<br />
In den nächsten Jahren kommen im Großraum Wien r<strong>und</strong><br />
130.000 m2 zusätzliche Einkaufszentrenflächen in den neu gestalteten<br />
Bahnhöfen <strong>und</strong> durch das neue Einkaufszentrum „G3 Resort<br />
Gerasdorf“ hinzu. Die neuen Bahnhofsflächen kommen dem Trend<br />
entgegen, wieder in innerstädtischer Lage einkaufen zu gehen.<br />
Bereits 2011 soll der Westbahnhof fertiggestellt sein. Die hohe<br />
Passantenfrequenz in den Bahnhöfen macht die Lagen für Händler<br />
attraktiv.<br />
Flächenerwartung für die nächsten Jahre<br />
Status,<br />
Einkaufszentrum Verkaufsflächen in m 2 geplante Fertigstellung<br />
Westbahnhof 17.000 in Bau, Eröffnung 2011<br />
G3 Resort Gerasdorf 70.000 in Bau, Eröffnung 2012<br />
Wien Mitte 28.000 in Bau, Eröffnung 2012<br />
Hauptbahnhof<br />
Quelle: <strong>IRG</strong><br />
20.000 in Bau, Eröffnung 2013/2014
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Für einige kleinere <strong>und</strong> ältere Einkaufszentren werden in den kommenden<br />
Jahren Sanierungen <strong>und</strong> Modernisierungen notwendig, um<br />
der Konkurrenz <strong>und</strong> den K<strong>und</strong>enanforderungen gewachsen zu sein.<br />
Dabei rücken der Faktor Betriebskosten <strong>und</strong> damit auch das Thema<br />
Nachhaltigkeit immer mehr in den Fokus. Eine der wichtigsten Modernisierungen<br />
<strong>und</strong> Umbauten wird bis 2013 in der SCS stattfinden,<br />
diese sollen auch verkehrsplanerische Elemente umfassen.<br />
Trotz der Krise blieben die Mieten in innerstädtischen Einkaufszentren<br />
mit guter Erreichbarkeit, Funktionalität <strong>und</strong> ausgewogenem Branchenmix<br />
stabil. Leer stehende Geschäfte sind dort kaum vorhanden.<br />
Einkaufszentren-Mieten<br />
Bandbreite in EUR / m2 / Monat<br />
Ankermieter 7 – 12<br />
Shops 12 – 70<br />
Quelle: <strong>IRG</strong><br />
Die weniger erfolgreichen Einkaufszentren, vor allem jene mit nicht<br />
so günstiger Verkehrsanbindung, werden ihre Strategien (z. B. Vergrößern/Verkleinern,<br />
Mietermix etc.) angesichts zunehmenden<br />
Drucks auf die Mieten neu überdenken müssen.<br />
Die Spitzenrendite im Shopping-Center-Bereich lag Anfang 2011<br />
bei ca. 6,0 %. Ein leichtes Sinken der Spitzenrendite für das rest -<br />
liche Jahr wird erwartet.<br />
Umsatzplus für den Handel 2010<br />
Die gute Wirtschaftslage <strong>und</strong> ein Rekordumsatz zu Weihnachten<br />
2010 haben dem Handel vergangenes Jahr erstmals seit Jahren<br />
wieder ein reales Umsatzplus gebracht. Die größten Gewinner<br />
Einkaufszentren Wien <strong>und</strong> Umgebung<br />
10<br />
21<br />
13<br />
20<br />
11<br />
24<br />
12<br />
22<br />
27<br />
4<br />
14<br />
2<br />
1<br />
30<br />
6<br />
29<br />
26<br />
5<br />
23<br />
16 25<br />
17<br />
15<br />
3<br />
9<br />
8<br />
waren 2010 der Schuhhandel, die Elektronikbranche sowie der<br />
Sportartikelhandel. Die Erträge im Einzelhandel gingen aber aufgr<strong>und</strong><br />
des immer stärkeren Preiskampfes zurück.<br />
Zwischen einem Viertel <strong>und</strong> einem Drittel der Verkaufsflächen in Einkaufszentren<br />
sind durch Bekleidungsgeschäfte belegt. Die meisten<br />
Filialen haben lt. „Standort + Markt“ die Modeketten C&A, Bonita,<br />
New Yorker <strong>und</strong> Charles Vögele. 2010 kamen nur wenige neue internationale<br />
Retailer auf den Markt, wie z. B. Bershka, Desigual, Quicksilver<br />
<strong>und</strong> Bench.<br />
Um höhere Mieteinnahmen zu generieren, versuchen Einkaufszentren<br />
Mieter mit großem Flächenaufwand, aber geringeren Quadratmeterumsätzen<br />
abzusiedeln. Für die freiwerdenden Flächen suchen sie neue<br />
Mieter, die wesentlich höhere Quadratmeterumsätze generieren. Die<br />
Großmieter siedeln sich in modernen Stand-alone-Plätzen an. Von dieser<br />
Entwicklung profitieren beide Parteien: die Shopping-Center-Betreiber<br />
können bei gleicher Fläche höhere Umsätze erreichen <strong>und</strong> Großmieter<br />
die Geschäftsflächen nach den K<strong>und</strong>enbedürfnissen ausrichten.<br />
Als Beispiel für diese Strategie kann die Entwicklung in der Shopping<br />
City Süd herangezogen werden. Auf dem neu revitalisierten Gebiet des<br />
SCS-Parks, der ehemaligen Sale City Süd, haben sich die Fachmärkte<br />
Elektro Haas, Wein & Co <strong>und</strong> Baby One angesiedelt. Die Möbelfirma<br />
Leiner hat auf dem benachbarten Gr<strong>und</strong>stück ein Möbelhaus gebaut.<br />
Wien mit Fachmärkten gesättigt<br />
Die Wiener Fachmarktzentren <strong>und</strong> Fachmarktagglomerationen verfügen<br />
insgesamt über r<strong>und</strong> 450.000 m2 Verkaufsfläche. Die Standorte<br />
sind vorwiegend am Stadtrand bzw. in den Außenbezirken angesiedelt.<br />
Mehr als 80 % aller Fachmarktzentrenflächen findet man<br />
im 21. <strong>und</strong> 22. Wiener Gemeindebezirk.<br />
19<br />
18<br />
28<br />
7<br />
LEGENDE<br />
Bestehende EKZ,<br />
Vermietbare Fläche in m²<br />
Einkaufszentren<br />
> 50.000 m²<br />
1 Ringstraßen-Gallerien<br />
2 Steffl<br />
20.001 – 50.000 m²<br />
3 Stadion Center<br />
< 20.000 m²<br />
4 La Stafa<br />
EKZ in Bau,<br />
5 Hanssonzentrum<br />
Vermietbare Fläche in m²<br />
6 Columbus Center<br />
7 HUMA Einkaufspark<br />
> 50.000 m²<br />
8 Zentrum Simmering<br />
20.001 – 50.000 m²<br />
9 Gasometer City<br />
10 Auhofcenter<br />
< 20.000 m²<br />
11 BZ Meiselmarkt<br />
12 Lugner City<br />
13 Interspar EKZ Ottakring<br />
14 Q19<br />
15 Millennium City<br />
16 Shopping Center Nord<br />
17 EZS Floridsdorfer Spitz<br />
18 Ekazent Großfeldzentrum<br />
19 Donau Zentrum<br />
20 Kaufpark Alt-Erlaa<br />
21 Riverside<br />
22 Gerngross City Center<br />
23 Trillerpark<br />
24 SCS<br />
25 EKZ Lutz – Floridsdorf<br />
26 Galleria<br />
27 Westbahnhof<br />
28 G3 Resort Gerasdorf<br />
29 Wien Mitte<br />
30 Hauptbahnhof<br />
Erstellt am: 15.03.2011 Quelle: <strong>IRG</strong>, ESRI<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 13
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Beim Einzugsgebiet ist die Größe des Fachmarktes entscheidend.<br />
Je kleiner das Fachmarktzentrum, desto kleinräumiger ist das Einzugsgebiet.<br />
Aufgr<strong>und</strong> des geringen Mietniveaus siedeln sich in Fachmarktzentren<br />
vor allem Händler aus dem unteren bis mittleren Preissegment an.<br />
Diese Diskontorientierung ist auch ein wesentlicher Erfolgsfaktor für<br />
die Fachmarktzentren. Die am häufigsten anzutreffenden Betriebe<br />
in Fachmarktagglomerationen sind nach einer Untersuchung von<br />
„Standort+Markt“ Hofer, Kik, dm, Takko <strong>und</strong> Vögele Mode.<br />
Das große Marktanteilswachstum bei den Diskontern ist allerdings<br />
vorbei. Vor allem in der Lebensmittelbranche stellen sich auch Supermärkte<br />
dem Preiskampf, wodurch die Strategie der Preisführerschaft<br />
der Diskonter bekämpft wird.<br />
Restriktiveres Handeln bei der Verteilung von Baugenehmigungen für<br />
Fachmarktzentren hat zu einem starken Rückgang bei Projekten geführt.<br />
Dennoch wird es für die bestehenden Fachmarktzentren erforderlich<br />
sein, Investitionsstaus zu verhindern <strong>und</strong> die Modernisierungen<br />
voranzutreiben, um gegenüber Einkaufszentren konkurrenzfähig sein<br />
zu können.<br />
Das derzeit größte in Bau befindliche Fachmarktzentrum-Projekt entsteht<br />
am nordöstlichen Stadtrand Wiens in Gerasdorf. Dort kommen bis<br />
2011 neben dem bereits erwähnten Einkaufszentrum von 58.000 m 2<br />
auch ein Fachmarktzentrum mit r<strong>und</strong> 12.000 m 2 Verkaufsfläche auf<br />
den Markt.<br />
Die Miete in den Fachmärkten beträgt 6 bis 13 EUR / m 2 Verkaufsfläche<br />
pro Monat.<br />
Wiens Top-Lagen sind heißbegehrt<br />
An einem Samstag sind auf Wiens Einkaufsstraßen r<strong>und</strong> 765.000<br />
Menschen (Passantenzählung der Wiener Wirtschaftskammer, Oktober<br />
2010) unterwegs. Begünstigt durch die Zentrumslage profitieren<br />
die Einkaufsstraßen nicht nur von heimischen K<strong>und</strong>en, sondern auch<br />
von den Städtetouristen.<br />
Die Top-Einkaufsstraßen in Wien sind der Graben, die Kärntner Straße<br />
<strong>und</strong> der Kohlmarkt. Diese Straßen zählen zu den teuersten <strong>und</strong> exquisitesten<br />
Teilen der Wiener Innenstadt <strong>und</strong> werden auch das „Goldene U“<br />
genannt. Viele internationale Ketten <strong>und</strong> namhafte Designer haben hier<br />
ihre Standorte bzw. ihre Flagship-Stores. Der Bekleidungsanteil in diesen<br />
Top-Lagen beträgt r<strong>und</strong> 50 %. Heuer wird der neue Flagship-Store<br />
von Peek & Cloppenburg auf dem 18.000 m2 großen Areal des ehemaligen<br />
Finanzministeriums auf der Kärntner Straße eröffnet. Auch die<br />
US-Jugendmarke Forever 21 wird ihren ersten Flagship-Store in der<br />
Kärntner Straße <strong>und</strong> seinen zweiten Store in der Mariahilfer Straße<br />
eröffnen. Für 2012 ist die Eröffnung des neuen Shoppingcenter Tuchlauben<br />
mit r<strong>und</strong> 10.000 m 2 Verkaufsflächen für Nobelmarken geplant.<br />
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen im „Goldenen U“ ist sehr hoch.<br />
Viele internationale Ketten bevorzugen nur 1A-Lagen <strong>und</strong> sind auch<br />
bereit, höhere Preise zu zahlen. Allerdings ist das Angebot an modernen<br />
<strong>und</strong> größeren Flächen im „Goldenen U“ kaum vorhanden. Marken<br />
14 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
wie Abercrombie & Fitch sowie T.K. Maxx wollen in Österreich Fuß<br />
fassen.<br />
Die größte Einkaufsstraße mit fast 180.000 m 2 Verkaufsfläche ist die<br />
Wiener Mariahilfer Straße. Auf der beliebten Einkaufsstraße findet<br />
man viele internationale Ketten, allerdings ist das Angebot nicht so<br />
luxuriös wie im „Goldenen U“. Durch die große Nachfrage <strong>und</strong> das<br />
limitierte Angebot an Verkaufsflächen werden in den sogenannten<br />
1A-Lagen durchschnittlich Nettomieten von 150 EUR / m 2 / Monat<br />
bezahlt. Für kleine Geschäftslokale im sogenannten „Goldenen U“<br />
(Kärntner Straße, Graben <strong>und</strong> Kohlmarkt) sind Spitzenmieten bis zu<br />
330 EUR / m 2 / Monat möglich.<br />
Allerdings treiben internationale Ketten die Mieten in die Höhe <strong>und</strong> erschweren<br />
ein Überleben der kleinen Händler. Dennoch sind die Mieten<br />
in Wien im internationalen Vergleich recht moderat. Viele der zu mietenden<br />
Objekte unterliegen dem Denkmalschutz, wodurch die Zusammenlegung<br />
der bestehenden Struktur auf große Flächen oft scheitert.<br />
Somit ist fast ausschließlich die Anmietung von kleineren Geschäftsflächen<br />
möglich. Trotzdem steigt der Filialisierungsgrad durch internationale<br />
Ketten in den Wiener Einkaufsstraßen kontinuierlich an.<br />
Die große anhaltende Nachfrage nach Prestigelagen <strong>und</strong> das geringe<br />
Angebot könnten die Mietpreise im Laufe des Jahres noch<br />
steigen lassen. In den Top-Einkaufsstraßen ist praktisch kein Leerstand<br />
vorhanden. Die Spitzenrendite liegt derzeit bei ca. 4,5 %.<br />
Durch die Standortkonzentrierung auf 1A-Lagen ist der Druck auf die<br />
Einkaufsstraßen in B- <strong>und</strong> C-Lagen (Meidlinger Hauptstraße, Favoritenstraße,<br />
Landstraßer Hauptstraße) gestiegen. Die Nachfrage nach<br />
Geschäftsflächen dort ist weiterhin gering <strong>und</strong> die Leerstände steigen.<br />
Durch das niedrige Mietniveau werden diese Einkaufsstraßen<br />
vor allem für Diskonter interessant.<br />
Zusammenfassung<br />
� Der Zuwachs an Einkaufszentren wird sich bis auf das<br />
„G3 Gerasdorf“ auf die innerstädtischen Bahnhofsflächen<br />
beschränken. Der Wiener Markt ist mit Einkaufszentren gut<br />
abgedeckt. Aufgr<strong>und</strong> des fortgeschrittenen Alters vieler<br />
Einkaufszentren werden diese in den nächsten Jahren<br />
modernisiert <strong>und</strong> revitalisiert. Dies ist wichtig, um dem<br />
immer stärker werdenden Verdrängungswettwerb standhalten<br />
zu können.<br />
� In den nächsten Jahren wird es auch bei den Fachmarkt -<br />
zentren eingeschränktes Flächenwachstum geben. Aufgr<strong>und</strong><br />
des Preiswettbewerbs haben Diskonter nicht mehr so<br />
große Wachstumsraten wie in den vergangenen Jahren.<br />
� Einkaufsstraßen in sogenannten 1A-Lagen, wie z. B. Kärntnerstraße,<br />
Graben, Kohlmarkt <strong>und</strong> Mariahilfer Straße<br />
bleiben weiterhin erfolgreiche Geschäftsstraßen. Hingegen<br />
finden Einkaufsstraßen in B- <strong>und</strong> C-Lagen immer schwerer<br />
Mieter. Viele Geschäfte bleiben leer.
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Langsame Erholung des Wiener Büromarktes<br />
Der Büromarkt in Wien ist nach wie vor einer der stabilsten Büromärkte<br />
in Europa. Auch während der globalen Finanz- <strong>und</strong> Wirtschaftskrise<br />
zeigte er sich vergleichsweise solide <strong>und</strong> beständig,<br />
wobei es durchaus auch zu Rückgängen bei den Mieten <strong>und</strong> einem<br />
Anstieg der Renditen kam. Jedoch fielen diese Effekte weniger drastisch<br />
aus als in vielen anderen europäischen Groß- <strong>und</strong> Hauptstädten.<br />
Relativ starke Auswirkungen zeigte die Krise auf die Neubautätigkeit<br />
in Wien. So ist seit 2008 ein stetiger Rückgang bei der Neuproduktion<br />
von Büroflächen zu verzeichnen. Auch war die Neuvermietung<br />
in den letzten Jahren rückläufig.<br />
Bürofläche in m² pro Einwohner 2010<br />
Megacities < 3 Mio. EW < 1 Mio. EW<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
Moskau<br />
Quelle: <strong>IRG</strong><br />
Istanbul<br />
Wien<br />
Prag<br />
Warschau<br />
Budapest<br />
Bukarest<br />
Sofia<br />
Kiev<br />
Belgrad<br />
Bratislava<br />
Zagreb<br />
Tallinn<br />
Vilnius<br />
Astana<br />
Riga<br />
Trotz einer Stabilisierung im vergangenen Jahr waren die Büromieten<br />
außerhalb der Wiener City noch weiter unter Druck. Die erwartete<br />
leichte Belebung der Nachfrage wird nicht ausreichen, diesen<br />
Trend umzudrehen.<br />
In Wien gibt es derzeit einen Bestand an hochwertigen Büroflächen<br />
von rd. 10,3 Millionen m2. Ein Vergleich der Bürofläche pro Einwohner<br />
verschiedener Hauptstädte im CEE-Raum mit Wien verdeutlicht<br />
die relativ hohe Büroflächendichte der österreichischen Hauptstadt<br />
bzw. das Wachstumspotenzial in CEE.<br />
Im westeuropäischen Vergleich zählt Wien nicht zu den absoluten<br />
Spitzenreitern. Hier weisen Städte wie Frankfurt (rd. 18 m 2/EW),<br />
München, Genf oder Zürich z.T. weit höhere Flächenwerte auf.<br />
Vermietungsleistung <strong>und</strong> Neuflächenproduktion<br />
2010 nochmals gesunken<br />
Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien ging im Jahr 2010 gegenüber<br />
den Vorjahren noch einmal zurück. Waren es lt. CBRE<br />
2008 noch ca. 250.000 m2 gewesen, so kamen 2009 nur mehr<br />
etwas unter 200.000 m 2 Büroflächen neu hinzu. Im vergangenen<br />
Jahr lag die Zahl der neu gebauten Büroflächen nochmals darunter<br />
<strong>und</strong> erreichte ca. 165.000 m 2. Für das Jahr 2011 wird eine nur<br />
leicht höhere Neuproduktion erwartet als im Vorjahr. Generell werden<br />
neue Projekte nur mehr bei einem hohen Grad an Vorvermietung realisiert.<br />
Dies könnte auf die Neuproduktion der kommenden Jahre<br />
einen dämpfenden Einfluss haben.<br />
Auch der Take-up von Büroflächen ist in den letzen Jahren deutlich<br />
zurückgegangen. Lag die Vermietungsleistung lt. CBRE im Jahr 2008<br />
noch bei ca. 400.000 m 2, so sank sie im Jahr 2009 auf 265.000 m 2<br />
Neuproduktion <strong>und</strong> Vermietungsleistung<br />
Büroflächen Wien 2001 – 2011e<br />
500.000<br />
450.000<br />
400.000<br />
350.000<br />
300.000<br />
250.000<br />
200.000<br />
150.000<br />
100.000<br />
50.000<br />
0<br />
Quelle: CBRE<br />
2001<br />
Vermietungsleistung in m 2 Neuflächenproduktion in m 2<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
<strong>und</strong> erreichte mit 275.000 m 2 im Jahr 2010 einen unwesentlich<br />
höheren Wert. Die Neuvermietung könnte lt. CBRE im Jahr 2011<br />
leicht ansteigen, die Prognosen schwanken zwischen 280.000 <strong>und</strong><br />
300.000 m 2. Es bleibt abzuwarten, ob Firmen schon wieder bereit sind,<br />
größere Flächen neu anzumieten. Derzeit ist noch ein Großteil der Neuvermietungsleistung<br />
auf Umzüge zurückzuführen, große <strong>und</strong> zusammenhängende<br />
Büroflächen werden dagegen eher selten angefragt.<br />
Rivergate: Das Top-Projekt im Jahr 2010<br />
Die größten 2010 in Wien fertiggestellten Bürogebäude waren das<br />
„Rivergate“ in Wien-Brigittenau mit über 45.000 m2, gefolgt von den<br />
beiden eigengenutzten Projekten „Siemens-City“ in Wien-Floridsdorf<br />
(34.500 m2) <strong>und</strong> dem Neubau der ÖVAG-Zentrale in Wien-Alsergr<strong>und</strong><br />
(25.000 m2). Büroprojekte 2011<br />
Zu den wichtigsten Projekten, die 2011 fertiggestellt werden, gehört<br />
unter anderem das „Media Quarter St. Marx“ in Wien-Landstraße<br />
mit ca. 25.000 m2. Ebenfalls im 3. Bezirk fertiggestellt werden die<br />
„Company Buildings“ (CB 08 – 10) mit knapp 20.000 m2 in „Town<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011e<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 15
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Town“. Weitere Fertigstellungen werden das „Green Worx“ in der<br />
Lassallestraße (rd. 19.000 m 2) sowie die „BahnhofCity Wien West“<br />
im 15. Bezirk mit ca. 15.000 m 2 Bürofläche sein.<br />
Flächenerwartung für 2011 (Auswahl)<br />
Büroprojekt Büronutzfläche in m2 Status<br />
Media Quarter St. Marx 25.000 in Bau<br />
TownTown Company Buildings CB 08 – 10 20.000 in Bau<br />
ÖBB-Infrastruktur Headquarter 20.000 in Bau<br />
Green Worx 19.000 in Bau<br />
BahnhofCity Wien West<br />
Quelle: <strong>IRG</strong><br />
15.000 in Bau<br />
Spitzenmiete für<br />
Wiener Büros 2010 weitgehend stabil<br />
Die Spitzenmieten bei Büroflächen in Wien sind lt. CBRE bis Ende<br />
des vergangenen Jahres etwas angestiegen <strong>und</strong> lagen Ende Q4<br />
2010 bei ca. 23 EUR pro m2 / Monat, für einzelne Topobjekte auch<br />
darüber. Insgesamt ist nach den leichten Rückgängen der Spitzenmieten<br />
v.a. 2009 <strong>und</strong> der Stabilisierung im vergangenen Jahr im<br />
Laufe des Jahres 2011 sogar wieder mit einer leichten Aufwärtsbewegung<br />
zu rechnen. Spitzenobjekte vor allem in der Innenstadt<br />
werden weiterhin nachgefragt, wobei der Bestand durch Umwidmung<br />
von Büroflächen in Wohnraum rückläufig ist. Ebenfalls sehr<br />
gefragt sind lt. EHL Flächen im mittleren Preissegment, die zudem<br />
eine hohe Flächeneffizienz <strong>und</strong> geringe Betriebskosten aufweisen.<br />
In durchschnittlichen Lagen setzt sich hingegen der Preisrückgang<br />
fort. Dieser Trend wird auch 2011 nicht umgedreht werden können.<br />
Zukünftiges Highlight <strong>und</strong><br />
neues Wahrzeichen Wiens: Der DC Tower 1<br />
Bei den für die Jahre 2012 <strong>und</strong> 2013 geplanten Bürofertigstellungen<br />
ragen neben dem Raiffeisenbürogebäude in der Oberen Donaustraße<br />
mit rd. 20.000 m2 Bürofläche <strong>und</strong> dem Komplex Bahnhof<br />
Wien Mitte mit über 60.000 m2 neuen Büroflächen besonders der<br />
„Erste Campus“ <strong>und</strong> der „DC Tower 1“ hervor.<br />
Noch vor der Fertigstellung aller Bahninfrastrukturgebäude wird auf<br />
dem Gelände des ehemaligen Südbahnhofes der sog. „Erste Campus“<br />
gebaut werden, das neue Headquarter der Erste Group. Der<br />
„Erste Campus“ mit ca. 132.000 m2 Bruttogeschossfläche wird ergänzt<br />
durch Serviceeinrichtungen <strong>und</strong> Freizeitmöglichkeiten. Eine<br />
zweite Bauphase mit weiteren 70.000 m 2 Büroflächen soll voraussichtlich<br />
2013 starten. Der „DC Tower 1“, der in der Wiener Donaucity<br />
errichtet <strong>und</strong> dessen Fertigstellung voraussichtlich Anfang 2013<br />
erfolgen wird, ist mit 220 Metern das höchste Gebäude Österreichs<br />
<strong>und</strong> wird ca. 44.000 m 2 Bürofläche umfassen. Er soll eine Leed<br />
Gold Zertifizierung erhalten. Ein zweiter Turm, der „DC Tower 2“ ist<br />
in Planung. Ein Baustart dieses Projektes wird nicht vor Fertigstellung<br />
des „DC Tower 1“ erfolgen.<br />
16 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
Flächenerwartung für 2012/13 (Auswahl)<br />
Büroprojekt Büronutzfläche in m2 Status<br />
Erste Campus 132.000 in Bau<br />
Bahnhof Wien Mitte 61.700 in Bau<br />
DC Tower 1 44.000 in Bau<br />
Raiffeisen-Holding NÖ-Wien Bürogbäude 20.000 in Bau<br />
Star Office Inzersdorf<br />
Quelle: <strong>IRG</strong><br />
8.800 in Bau<br />
Leerstandsrate im Bürobereich auch weiterhin<br />
weitgehend stabil<br />
Im europäischen Vergleich weist Wien nach wie vor eine der niedrigsten<br />
Leerstandsraten auf. Der Leerstand im Bürosektor liegt aktuell bei<br />
ca. 5 – 6 % <strong>und</strong> sollte durch weiter zurückgehende Neubautätigkeit<br />
relativ stabil bleiben. Ein deutlicher Rückgang der Leerstandsrate ist<br />
2011 nicht zu erwarten, da trotz niedrigem Neubauvolumen auch die<br />
erwarteten Neuvermietungen eher moderat ausfallen werden. Nach<br />
wie vor fällt ein Hauptteil der Neuvermietung auf Umzüge.<br />
Leerstand Büroflächen Europa Q4 2010<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
Amsterdam<br />
Berlin<br />
Brüssel<br />
Budapest<br />
Bukarest<br />
Dublin<br />
Helsinki<br />
Istanbul<br />
Quellen: <strong>IRG</strong>, DTZ, King Sturge<br />
Kopenhagen<br />
London City<br />
Madrid<br />
Moskau<br />
Oslo<br />
Paris<br />
Prag<br />
Leerstandsrate in %<br />
Stockholm<br />
Warschau<br />
Wien<br />
Spitzenrenditen 2010 gesunken<br />
Bis Jahresende 2010 sanken die Spitzenrenditen für Bürogebäude in<br />
Wien verglichen mit dem Vorjahr leicht <strong>und</strong> lagen (je nach Objekt) in<br />
einem Bereich von ca. 5,25 %. Die Spitzenrenditen könnten noch einmal<br />
etwas nachgeben, da Topobjekte nach wie vor sehr gefragt sind.<br />
Wir rechnen damit, dass Investoren in Zukunft wieder bereit sein werden,<br />
für eine höhere Rendite auch mehr Risiko in Kauf zu nehmen,<br />
<strong>und</strong> nach <strong>und</strong> nach wieder Objekte außerhalb des Core-Segments ins<br />
Auge fassen. Sanierungsbedürftige Büroobjekte, Büros außerhalb der<br />
nachgefragten Büroachsen in mittleren <strong>und</strong> schlechten Lagen sowie<br />
Bürogebäude mit schlechtem Vermietungsgrad sind <strong>und</strong> bleiben allerdings<br />
auch weiterhin unter Druck. Eine weitere Wertminderung kann<br />
bei derartigen Objekten nicht ausgeschlossen werden, während bei<br />
neugebauten Objekten <strong>und</strong> modernen Gebäuden in guten Lagen im<br />
Großen <strong>und</strong> Ganzen keine größeren Veränderungen erwartet werden.
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Wiener Büroachsen<br />
Besonders beliebte Wiener Bürostandorte sind nach wie vor die Innenstadt<br />
<strong>und</strong> die inneren Bezirke. Ein Bürostandort im ersten Bezirk<br />
ist für viele Unternehmen als repräsentativer Firmensitz ein Muss.<br />
Hier sind Neubauten aufgr<strong>und</strong> des großen Bestands an historischen<br />
Gebäuden selten, zudem werden mittlerweile aufgr<strong>und</strong> der hohen<br />
Nachfrage ehemalige Büroflächen in klassischen Altbauten wieder<br />
in Wohnungen rückgebaut, wodurch die Büroflächenknappheit der<br />
Inneren Stadt noch brisanter wird.<br />
Anschließend an den ersten Bezirk finden sich viele attraktive Bürostandorte<br />
auch im Gebiet der erweiterten Innenstadt von Wien, also<br />
im Gebiet innerhalb des Gürtels. Ein weiterer wichtiger Bürostandort<br />
in Wien ist die Büroachse Handelskai/Wiener Messe sowie das Gebiet<br />
um den ehemaligen Nord- bzw. Nordwestbahnhof. Gerade letzterer<br />
Standort zählt zu den größten innerstädtischen Entwicklungszonen<br />
Mieten – Renditen – Leerstandsraten<br />
Büromarkt in Wien 2001 – 2011e<br />
25<br />
24<br />
23<br />
22<br />
21<br />
20<br />
19<br />
18<br />
2001<br />
Quelle: CBRE<br />
2002<br />
Spitzenmieten in €/m Leerstandsrate in %<br />
Bruttoanfangsrendite in %<br />
2/Monat<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011e<br />
7,5<br />
7,0<br />
6,5<br />
6,0<br />
5,5<br />
5,0<br />
4,5<br />
4,0<br />
Wiens, wo neben einer großen Anzahl an Wohnungen auch Bürosowie<br />
Handelsflächen <strong>und</strong> Dienstleistungsbetriebe errichtet werden.<br />
U.a. wird dort bis 2016 auch das neue Headquarter der UniCredit<br />
Bank Austria entstehen.<br />
Ebenfalls ein wichtiger Bürostandort Wiens ist das Areal Erdberg/St.<br />
Marx/Gasometer mit Büroneubauten wie der Marxbox, dem Marximum<br />
sowie dem etappenweise ausgebauten Projekt TownTown.<br />
Im Süden Wiens schließlich befindet sich die interessante Bürolage<br />
Wienerberg, hier wird bei bestehenden Objekten wie z.B. dem EURO<br />
PLAZA an einen weiteren Ausbau gedacht.<br />
Nicht vergessen darf man die Vienna DC Donaucity, einen von Bürotürmen<br />
dominierten Standort, der gerade mit der Errichtung von<br />
Wiens höchstem Büroturm, dem DC Tower 1, wieder von sich reden<br />
macht.<br />
Grüne Zukunft des Büromarktes?<br />
Wie erwähnt waren die durch die Krise hervorgerufenen Effekte auf<br />
den Wiener Büromarkt vergleichsweise moderat. Allerdings tut sich<br />
der Büromarkt im Augenblick noch etwas schwer, wieder richtig in<br />
Schwung zu kommen. Zudem kann man beobachten, dass gerade<br />
ältere Bürotürme mit teils hohen Leerstandsraten zu kämpfen<br />
haben <strong>und</strong> klimatechnisch <strong>und</strong> damit auch von den Betriebskosten<br />
her mit dem mittlerweile immer häufiger anzutreffenden Green<br />
Building-Standard nicht mehr mithalten können. Alte Büros in suboptimalen<br />
Lagen, die bereits jetzt nur mehr schwierig zu vermieten<br />
sind, werden in diesem Anpassungsprozess möglicherweise ganz<br />
auf der Strecke bleiben.<br />
Auch in Wien werden die Themen Green Building, Energieeffizienz<br />
<strong>und</strong> Nachhaltigkeit immer wichtiger. In Zukunft wird der Vermietungserfolg<br />
von Bürogebäuden noch wesentlich stärker von „grünen“<br />
Faktoren abhängig sein.<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 17
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Zusammenfassung<br />
� Österreichs Wirtschaft erholte sich im vergangenen Jahr<br />
kräftiger als ursprünglich erwartet. Aktuelle Wirtschaftsindikatoren<br />
wie der Bank Austria EinkaufsManagerIndex<br />
weisen auf ein Anhalten der derzeit günstigen Export<strong>und</strong><br />
Industriekonjunktur hin. Damit ist in Österreich 2011<br />
mit prognostizierten 2,3 % sogar ein etwas höheres Wirtschaftswachstum<br />
als 2010 in Reichweite. Die Wiener Wirtschaft<br />
wird aufgr<strong>und</strong> der starken Dienstleistungsorientierung<br />
etwas weniger kräftig wachsen.<br />
� Durch die steigenden Rohstoffpreise, Unsicherheiten im<br />
Zusammenhang mit der Verschuldungskrise in einigen<br />
Ländern der Eurozone oder die Folgen des Erdebebens in<br />
Japan sind die Risiken für die Weltkonjunktur gestiegen.<br />
Noch zeichnet sich keine Gefahr für den Aufschwung in<br />
Österreich ab.<br />
� Die wirtschaftliche Erholung stützt den <strong>Immobilien</strong>markt.<br />
2010 wurde ein Zuwachs der Investitionen in kommerzielle<br />
<strong>Immobilien</strong> um gut 20 % auf 1,6 Mrd. EUR verzeichnet.<br />
Der österreichische Markt ist ob seiner Kleinheit für<br />
internationale Investoren relativ weniger interessant. Das<br />
hat jedoch durchaus Vorteile: Höhenflüge des Marktes<br />
werden nur in geringerem Umfang mitgemacht, während<br />
Abschwungphasen auch moderater ausfallen.<br />
� Die Stadt Wien hat steigenden Wohnungsbedarf. Gemeinnützige<br />
Bauvereinigungen dominieren <strong>und</strong> stabilisieren<br />
den Markt. Stark verzerrende Nachfrageüberhänge konn-<br />
18 | <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011<br />
ten dadurch über einen längeren Zeitpunkt vermieden werden.<br />
Allerdings ist der Markt in den letzten Jahren etwas<br />
aus der Balance geraten. Die Preise sind in den letzten<br />
fünf Jahren in Wien fast doppelt so rasch wie im Rest<br />
Österreichs gestiegen. Eine neue Wohnbauoffensive der<br />
Stadt Wien soll hier gegensteuern.<br />
� Eine Spezialität des Wiener Marktes ist der Zinshausmarkt.<br />
In der Krise ist die Nachfrage nach sicheren Werten<br />
<strong>und</strong> damit auch nach Zinshäusern weiter gestiegen.<br />
Die Spitzenrenditen sind bei sehr knappem Angebot von<br />
attraktivem Material teilweise auf unter 2 % gefallen.<br />
� Wien ist eine hochentwickelte Einkaufsstadt. Der Zuwachs<br />
an Einkaufszentren wird sich bis auf das „G3 Gerasdorf“,<br />
auf die innerstädtischen Bahnhofsflächen beschränken. Eine<br />
Reihe von Einkaufszentren wird aufgr<strong>und</strong> des fortgeschrittenen<br />
Alters in den nächsten Jahren modernisiert <strong>und</strong> revitalisiert<br />
werden. Der Wettbewerb wird sich weiter verschärfen:<br />
Toplagen profitieren, B + C Lagen verlieren.<br />
� Der Büromarkt Wien gehört zu den stabilsten in Europa.<br />
Im Lauf des vergangenen Jahres haben sich die Spitzenmieten<br />
stabilisiert, die Spitzenrenditen sind wieder leicht<br />
zurückgekommen. Durch die Krise hat sich die Neubautätigkeit<br />
abgeschwächt. Dies stützt die Leerstandsrate, die<br />
mit 5 –6 % eine der niedrigsten in Europa ist. Die Themen<br />
Green Building, Energieeffizienz <strong>und</strong> Nachhaltigkeit<br />
werden auch in Wien immer wichtiger.
Ansprechpartner:<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Country Facts<br />
Bank Austria<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Consulting and Investment<br />
Karin Schmidt-Mitscher<br />
Tel.: + 43 (0)50505-54941<br />
karin.schmidt-mitscher@unicreditgroup.at<br />
Franz Unger<br />
Tel.: + 43 (0)50505-56381<br />
franz.unger@unicreditgroup.at<br />
Subsidised and SME <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Karl Ecker<br />
Tel.: + 43 (0)50505-52348<br />
karl.ecker@unicreditgroup.at<br />
Günther Neuwirth<br />
Tel.: + 43 (0)50505-53263<br />
guenther.neuwirth@unicreditgroup.at<br />
Die Autoren dieser Ausgabe:<br />
Bank Austria<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Research<br />
Karla Schestauber<br />
Tel.: + 43 (0)50505-54784<br />
karla.schestauber@unicreditgroup.at<br />
Economics & Market Analysis<br />
Walter Pudschedl<br />
Tel.: + 43 (0)50505-41957<br />
walter.pudschedl@unicreditgroup.at<br />
Günter Wolf<br />
Tel.: + 43 (0)50505-41954<br />
guenter.wolf@unicreditgroup.at<br />
Commercial <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Günter Hofbauer<br />
Tel.: + 43 (0)50505-57488<br />
guenter.hofbauer@unicreditgroup.at<br />
Werner Zimmel<br />
Tel.: + 43 (0)50505-62600<br />
werner.zimmel@unicreditgroup.at<br />
<strong>Immobilien</strong> <strong>Rating</strong> GmbH (<strong>IRG</strong>)<br />
Market Research<br />
Doris Tomschizek<br />
Tel.: + 43 (0)50601-51871<br />
doris.tomschizek@immobilienrating.at<br />
Alexander Stögbauer<br />
Tel.: + 43 (0)50601-51904<br />
alexander.stoegbauer@immobilienrating.at<br />
Helmut Schneider<br />
Tel.: + 43 (0)50601-51863<br />
helmut.schneider@immobilienrating.at<br />
UniCredit<br />
Alexander Hodosi<br />
Tel.: + 43 (0)50505-82359<br />
alexander.hodosi@unicreditgroup.eu<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Country Facts 04 / 2011 | 19