Real Estate - IRG - Immobilien Rating, Bewertung und Analyse

Real Estate
Country Facts
Beim Einzugsgebiet ist die Größe des Fachmarktes entscheidend.
Je kleiner das Fachmarktzentrum, desto kleinräumiger ist das Einzugsgebiet.
Aufgrund des geringen Mietniveaus siedeln sich in Fachmarktzentren
vor allem Händler aus dem unteren bis mittleren Preissegment an.
Diese Diskontorientierung ist auch ein wesentlicher Erfolgsfaktor für
die Fachmarktzentren. Die am häufigsten anzutreffenden Betriebe
in Fachmarktagglomerationen sind nach einer Untersuchung von
„Standort+Markt“ Hofer, Kik, dm, Takko und Vögele Mode.
Das große Marktanteilswachstum bei den Diskontern ist allerdings
vorbei. Vor allem in der Lebensmittelbranche stellen sich auch Supermärkte
dem Preiskampf, wodurch die Strategie der Preisführerschaft
der Diskonter bekämpft wird.
Restriktiveres Handeln bei der Verteilung von Baugenehmigungen für
Fachmarktzentren hat zu einem starken Rückgang bei Projekten geführt.
Dennoch wird es für die bestehenden Fachmarktzentren erforderlich
sein, Investitionsstaus zu verhindern und die Modernisierungen
voranzutreiben, um gegenüber Einkaufszentren konkurrenzfähig sein
zu können.
Das derzeit größte in Bau befindliche Fachmarktzentrum-Projekt entsteht
am nordöstlichen Stadtrand Wiens in Gerasdorf. Dort kommen bis
2011 neben dem bereits erwähnten Einkaufszentrum von 58.000 m 2
auch ein Fachmarktzentrum mit rund 12.000 m 2 Verkaufsfläche auf
den Markt.
Die Miete in den Fachmärkten beträgt 6 bis 13 EUR / m 2 Verkaufsfläche
pro Monat.
Wiens Top-Lagen sind heißbegehrt
An einem Samstag sind auf Wiens Einkaufsstraßen rund 765.000
Menschen (Passantenzählung der Wiener Wirtschaftskammer, Oktober
2010) unterwegs. Begünstigt durch die Zentrumslage profitieren
die Einkaufsstraßen nicht nur von heimischen Kunden, sondern auch
von den Städtetouristen.
Die Top-Einkaufsstraßen in Wien sind der Graben, die Kärntner Straße
und der Kohlmarkt. Diese Straßen zählen zu den teuersten und exquisitesten
Teilen der Wiener Innenstadt und werden auch das „Goldene U“
genannt. Viele internationale Ketten und namhafte Designer haben hier
ihre Standorte bzw. ihre Flagship-Stores. Der Bekleidungsanteil in diesen
Top-Lagen beträgt rund 50 %. Heuer wird der neue Flagship-Store
von Peek & Cloppenburg auf dem 18.000 m2 großen Areal des ehemaligen
Finanzministeriums auf der Kärntner Straße eröffnet. Auch die
US-Jugendmarke Forever 21 wird ihren ersten Flagship-Store in der
Kärntner Straße und seinen zweiten Store in der Mariahilfer Straße
eröffnen. Für 2012 ist die Eröffnung des neuen Shoppingcenter Tuchlauben
mit rund 10.000 m 2 Verkaufsflächen für Nobelmarken geplant.
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen im „Goldenen U“ ist sehr hoch.
Viele internationale Ketten bevorzugen nur 1A-Lagen und sind auch
bereit, höhere Preise zu zahlen. Allerdings ist das Angebot an modernen
und größeren Flächen im „Goldenen U“ kaum vorhanden. Marken
14 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
wie Abercrombie & Fitch sowie T.K. Maxx wollen in Österreich Fuß
fassen.
Die größte Einkaufsstraße mit fast 180.000 m 2 Verkaufsfläche ist die
Wiener Mariahilfer Straße. Auf der beliebten Einkaufsstraße findet
man viele internationale Ketten, allerdings ist das Angebot nicht so
luxuriös wie im „Goldenen U“. Durch die große Nachfrage und das
limitierte Angebot an Verkaufsflächen werden in den sogenannten
1A-Lagen durchschnittlich Nettomieten von 150 EUR / m 2 / Monat
bezahlt. Für kleine Geschäftslokale im sogenannten „Goldenen U“
(Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt) sind Spitzenmieten bis zu
330 EUR / m 2 / Monat möglich.
Allerdings treiben internationale Ketten die Mieten in die Höhe und erschweren
ein Überleben der kleinen Händler. Dennoch sind die Mieten
in Wien im internationalen Vergleich recht moderat. Viele der zu mietenden
Objekte unterliegen dem Denkmalschutz, wodurch die Zusammenlegung
der bestehenden Struktur auf große Flächen oft scheitert.
Somit ist fast ausschließlich die Anmietung von kleineren Geschäftsflächen
möglich. Trotzdem steigt der Filialisierungsgrad durch internationale
Ketten in den Wiener Einkaufsstraßen kontinuierlich an.
Die große anhaltende Nachfrage nach Prestigelagen und das geringe
Angebot könnten die Mietpreise im Laufe des Jahres noch
steigen lassen. In den Top-Einkaufsstraßen ist praktisch kein Leerstand
vorhanden. Die Spitzenrendite liegt derzeit bei ca. 4,5 %.
Durch die Standortkonzentrierung auf 1A-Lagen ist der Druck auf die
Einkaufsstraßen in B- und C-Lagen (Meidlinger Hauptstraße, Favoritenstraße,
Landstraßer Hauptstraße) gestiegen. Die Nachfrage nach
Geschäftsflächen dort ist weiterhin gering und die Leerstände steigen.
Durch das niedrige Mietniveau werden diese Einkaufsstraßen
vor allem für Diskonter interessant.
Zusammenfassung
� Der Zuwachs an Einkaufszentren wird sich bis auf das
„G3 Gerasdorf“ auf die innerstädtischen Bahnhofsflächen
beschränken. Der Wiener Markt ist mit Einkaufszentren gut
abgedeckt. Aufgrund des fortgeschrittenen Alters vieler
Einkaufszentren werden diese in den nächsten Jahren
modernisiert und revitalisiert. Dies ist wichtig, um dem
immer stärker werdenden Verdrängungswettwerb standhalten
zu können.
� In den nächsten Jahren wird es auch bei den Fachmarkt -
zentren eingeschränktes Flächenwachstum geben. Aufgrund
des Preiswettbewerbs haben Diskonter nicht mehr so
große Wachstumsraten wie in den vergangenen Jahren.
� Einkaufsstraßen in sogenannten 1A-Lagen, wie z. B. Kärntnerstraße,
Graben, Kohlmarkt und Mariahilfer Straße
bleiben weiterhin erfolgreiche Geschäftsstraßen. Hingegen
finden Einkaufsstraßen in B- und C-Lagen immer schwerer
Mieter. Viele Geschäfte bleiben leer.