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Real Estate Country Facts Die steigenden Rohstoffpreise (Erdöl, Metalle, Agrarrohstoffe), die zu einem Inflationsauftrieb über die 2-Prozent-Marke seit dem Jahreswechsel 2010/2011 sorgten, werden in diesem vorteilhaften Konjunkturumfeld kaum eine Gefahr für ein Anhalten der Wachstums - dynamik sein. Aufgrund der weiterhin günstigen Exportaussichten und insbesondere der verbesserten Investitionserwartungen ist für 2011 mit 2,3 % sogar ein etwas höheres Wirtschaftswachstum als 2010 in Reichweite. Damit zählt Österreich zu den wachstumsstärksten Ländern des Euroraums. Dienstleistungszentrum Wien mit Ambitionen zum mitteleuropäischen Leader Die Hauptstadt Wien ist nicht nur das wirtschaftliche Zentrum Österreichs, sondern hat sich nach dem Umbruch in Europa auch als wichtiges Zentrum des gesamten ost-mitteleuropäischen Wirtschaftsraums etabliert und davon selbst profitiert. Wien ist heute eine der wohlhabendsten Städte Europas. Das Wohlstandsniveau erreicht 125 % des Österreichdurchschnitts, mehr als 180 % des EU-Mittels und basiert vorwiegend auf der hohen Dienstleistungskompetenz. Der Anteil des tertiären Sektors am BIP beträgt in Wien über 80 %. Höherqualifizierte Dienste im Bereich der unternehmensnahen Dienstleistungen (z. B. Finanzdienstleistungen, Marketing, Rechtsberatung etc.) haben dabei eine besonders starke Bedeutung. Hingegen sinkt als Folge von Standortverlagerungen ins Umland der Stellenwert der Industrie. Nur noch 9 % der Beschäftigten sind in der Sachgütererzeugung tätig, davon jedoch über 1/5 in Hochtechnologie-Branchen. Damit ist Wien das Hochtechnologie- Zentrum Österreichs, das z. B. für rund 70 % der österreichischen IT-Exporte verantwortlich ist. Wiener Anteil an der österr. Wertschöpfung (in %) 36 30 24 18 12 6 0 15,4 Prim. Bereich 13,0 Sachgüter 16,8 Bau Wien hat sich als Nahtstelle zwischen „altem“ und „neuem“ Europa und Brückenkopf in die neuen Wachstumsmärkte etabliert. Über 300 internationale Unternehmen haben in Wien bereits ihre Konzernzentrale für Aktivitäten in der Region eingerichtet. Neben der Nähe zu den Zielmärkten bietet eine funktionierende Logistik, basierend auf zukunftssicherer Infrastruktur mit leistungsfähigen Verkehrsträgern, einen idealen Rahmen. 4 | Real Estate Country Facts 04 / 2011 17,8 Tourismus 36,0 30,2 Handel Untern. DL Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria Durchschnitt 31,5 Sonst. DL Stadtwirtschaft nimmt langsam Fahrt auf In der ab Mitte 2008 von der internationalen Konjunkturflaute geprägten Situation profitierte Wien von seiner starken Dienstleistungsorientierung, die in der Krise Stabilität verliehen hat. Zudem fokussiert die Wiener Industrie stärker auf den krisenresistenteren Konsumgüterbereich, wie z. B. Nahrungsmittel und Pharmaprodukte. Im Jahr 2009 hat Wien daher besser abgeschnitten als die gesamtösterreichische Wirtschaft. Allerdings musste auch die Stadtwirtschaft 2009 einen deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung hinnehmen. Da die Konjunktur in Österreich in der mittlerweile laufenden Erholung stark von der Auslandsnachfrage und damit von der in Wien insgesamt nur wenig repräsentierten Industrie getragen wird, bleibt die wirtschaftliche Dynamik in Wien seitdem wieder hinter dem Österreichdurchschnitt zurück. Das Jahr 2010 brachte Wien mit etwa 1,3 % den geringsten Anstieg der regionalen Wirtschaftsleistung aller Bundesländer. Nicht nur die Industrie war von einer sehr verhaltenen Entwicklung geprägt, auch die Beschäftigungsdynamik im Dienstleistungsbereich als Indikator für den Gesamttrend im Sektor blieb schwach. Die Bauwirtschaft verzeichnete 2010 einen leichten Rückgang, konnte damit dennoch ein im Österreichvergleich noch überdurchschnittlich günstiges Ergebnis einfahren. Wirtschaftswachstum jährliche reale Veränderung des Bruttoregionalprodukts in % 4 3 2 1 0 –1 –2 –3 –4 Wien Österreich 2007 2008 2009 2010 2011 2000 – 2009 Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria Da die Industrie und damit nachfrageseitig betrachtet die Exporte vorerst die treibenden Kräfte der österreichischen Wirtschaft bleiben, bedeutet dies für weniger industrieorientierte Bundesländer wie Wien auch für 2011 unterdurchschnittliche Wachstumserwartungen. Da der Wachstumsschwerpunkt von Vorleistungen und Investitionsgütern langsam in den Konsumgüterbereich übergehen wird, verbessern sich allerdings die Aussichten. Wien wird 2011 zwar in Österreich wieder das Schlusslicht bilden, jedoch nur unwesentlich hinter dem durchschnittlichen Wachstum, das wir für Gesamtösterreich mit 2,3 % erwarten, zurückbleiben. Zwar haben die Konjunkturrisiken in den vergangenen Wochen tendenziell zugenommen, die steigenden Rohstoffpreise, Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Verschuldungskrise in einigen Ländern der Eurozone oder die Folgen des Erdbebens in Japan sollten den Aufschwung in Österreich jedoch nicht in Gefahr bringen.
Real Estate Country Facts Steigende Investitionen in kommerzielle Immobilien Die wirtschaftliche Erholung fiel in Österreich und damit in Wien stärker aus als ursprünglich erwartet. Damit haben sich auch die Rahmenbedingungen für den kommerziellen Immobilienmarkt Wien verbessert. Steigende Investitionen spiegeln diese Entwicklung wider. Im Gesamtjahr 2010 wurde ein Zuwachs der Investitionen in kommerzielle Immobilien in Österreich um gut 20 % auf 1,6 Mrd. EUR verzeichnet. Besonders gut fiel das zweite Quartal 2010 mit einem Volumen von 800 Mio. EUR aus. In dieses Quartal fällt u. a. einer der größten Deals des vergangenen Jahres, der Verkauf des IZD Towers um rund 200 Mio. EUR. Dennoch blieb die Dynamik am Wiener Markt hinter der Entwicklung in Europa zurück. Das gesamteuropäische Investitionsvolumen stieg 2010 um gut 50 % auf rund 105 Mrd. EUR, wobei die Aktivität in Deutschland besonders dynamisch war. Deutschland profitierte von der Nachfrage der Investoren nach Core-Immobilien in gut ent - wickelten Märkten relevanter Größe, ein Trend der sich auch in den ersten Monaten des Jahres 2011 fortsetzte. Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien in Mrd. EUR Europa CEE Deutschland Italien Österreich 2005 141,7 5,8 20,0 5,0 1,9 2006 227,0 12,7 51,0 8,5 2,4 2007 246,0 14,2 57,5 10,0 2,8 2008 120,0 9,8 19,7 8,0 2,1 2009 69,7 2,5 10,5 5,1 1,3 2010 105,1 5,0 19,1 4,3 1,6 Q1 2008 40,5 2,9 7,5 2,5 0,1 Q2 2008 29,0 3,1 4,6 1,9 0,8 Q3 2008 30,0 3,1 3,8 0,9 0,4 Q4 2008 20,5 0,7 3,8 2,6 0,7 Q1 2009 11,6 0,3 1,7 0,7 0,7 Q2 2009 14,2 0,2 1,6 1,4 0,2 Q3 2009 18,3 0,7 2,7 1,3 0,1 Q4 2009 25,7 1,3 4,4 1,7 0,5 Q1 2010 20,5 0,7 4,7 0,5 0,2 Q2 2010 24,6 1,0 4,0 1,3 0,8 Q3 2010 24,2 1,6 3,7 1,1 0,3 Q4 2010 Quelle: IRG, CBRE 35,8 1,7 6,8 1,3 0,3 Small is beautiful Der österreichische Markt ist ob seiner Kleinheit für internationale Investoren relativ gesehen weniger interessant. Das hat jedoch durchaus Vorteile: Höhenflüge werden nur in geringerem Umfang mitgemacht, dafür fallen Abschwungsphasen auch moderater aus. Der Anteil des österreichischen Marktes am europäischen Gesamtmarkt gemessen am Investitionsvolumen in kommerzielle Immo- bilien ging 2010 auf 1,5 % von 1,9 % 2009 zurück. Prognosen für den österreichischen Markt sind schwierig, da einige wenige Großtransaktionen das Ergebnis stark beeinflussen. Ein tendenziell weiterer Anstieg wird jedoch bei dem prognostizierten soliden Wirtschaftswachstum erwartet. Relative Marktgröße 2010 (gemessen am Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien) Quelle: IRG, CBRE Österreich 1,6 % Italien 4,3 % Deutschland 19,1 % CEE 5 % Resteuropa 75,2 % Zyklische Überlegungen sprechen für den Wiener Immobilienmarkt Laut unserer zyklischen Immobilienuhr 2011 für die europäischen Büromärkte ist der Wiener Immobilienmarkt für Investoren nach wie vor sehr interessant. Wien liegt gemeinsam mit den meisten CEE/SEE-Hauptstädten im geringen zyklischen Risikobereich. Ein Faktum, dass unserer Einschätzung nach für ein weiteres Ansteigen der Investitionen spricht. Zyklische Immobilienuhr (Büro, 2011) Moskau London Warschau Quelle: BA Real Estate München Frankfurt Sofia, Bukarest Budapest Wien Zagreb, Belgrad Prag Bratislava Paris Sehr geringes zykl.Risiko Geringes zyklisches Risiko Steigendes zykl. Risiko Hohes zykl.Risiko Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 5
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