Real Estate - IRG - Immobilien Rating, Bewertung und Analyse

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Zinshaus – Nachfrage bleibt hoch
Krise und das Wiener Zinshaus*
Die Finanzkrise der Jahre 2008 und 2009 hat sich auf den Wiener
Zinshausmarkt nicht negativ ausgewirkt, ganz im Gegenteil. Die Entwicklung
der Durchschnittspreise der Zinshäuser seit dem Jahr 1995
zeigt, dass Immobilienwerte in Krisenzeiten sehr resistent sind.
Zinshaus Preisindex Ø Kaufpreis/m² | HVPI 1995–2010
260,0
240,0
220,0
200,0
180,0
160,0
140,0
120,0
100,0
Dotcom Krise
Zinshaus Preisindex Ø Kaufpreis/m²
Harmonisierter Verbraucherpreisindex HVPI
Golfkrieg II
9/11
Int. Finanzkrise
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Quelle: Studie, Preisentwicklung der Wiener Zinshäuser, Arbeiterkammer Wien, 2008;
Statistik Austria, eigene Berechnungen IRG
Alleine in den letzten 15 Jahren erhöhte sich der durchschnittliche
Preis für Zinshäuser um rund 140 % und überdauerte damit wesent -
liche Großereignisse auf den Finanzmärkten (Dotcom Krise; 9/11;
Golfkrieg II, Finanzkrise 08/09) ohne wertmäßige Einbußen, wobei ‘
gerade in Krisenzeiten die höchsten Steigerungsraten verzeichnet
wurden. Auch mit Beginn der konjunkturellen Erholung 2010 bleibt
die Nachfrage nach den Gründerzeithäusern weiter hoch und das
Angebot an Top-Objekten wird aufgrund des nicht vermehrbaren Produktes
immer knapper.
Zinshausanteil von 40 % im siebenten Bezirk
In Wien gibt es rund 15.530 Zinshäuser. Dies entspricht einem prozentuellen
Anteil in Höhe von 9,2 % am gesamten Gebäudebestand.
Mit rund 40 % weist der 7. Bezirk den höchsten Zinshausanteil auf.
Die Bezirke 1 sowie 4 – 9 kommen alle jeweils auf einen prozentuellen
Anteil von über 30 %.
*) Unsere Kriterien für ein „Wiener Zinshaus“ lauten: Baujahr zwischen 1848 und 1914
(während der Gründerzeit) im Stil des Historismus (umfasst Stile wie Neugotik, Neorenaissance
und Neubarock), z. B. gegliederte Fassaden, große Raumhöhe, Stuckverzierungen. Sie unterliegen
den Schutzbestimmungen des Mietrechts und wurden zum Zwecke der Erwirtschaftung
von Mieterträgen errichtet. Die Kriterien umfassen sowohl Standardmietzinshäuser (Kategorie
A – C) als auch Substandard-Zinshäuser (Kategorie D). Entscheidend ist, dass es sich dabei um
reine Zinshäuser handeln muss, dass heißt Miethäuser ohne Teile von Wohnungseigentum (z. B.
gemischte Zinshäuser).
Anteile Zinshäuser an Gebäuden in % nach Bezirken
Anteile Zinshäuser an Gebäuden in %
Quelle: IRG
14
Nachfrage auch 2010 hoch
Das Transaktionsvolumen für Zinshäuser ist zwar 2010 gegenüber
dem Vorjahr um rund 12 % gesunken, erreichte aber ein nach wie
vor hohes Niveau von rund 969 Mio. EUR. Der Grund für den Rückgang
beim Transaktionsvolumen liegt vor allem in den gesunkenen
Großtransaktionen. Waren 2009 die Transaktionen über 10 Mio.
EUR noch für einen Umsatz von 290 Mio. EUR (26 % Anteil am Gesamtvolumen)
verantwortlich, schrumpften diese 2010 um 43 % auf
rund 165 Mio. EUR (17 % Anteil am Gesamtvolumen).
Die Anzahl der Transaktionen ist hingegen 2010 mit 655 Kaufvorgängen
in etwa auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr (670 Transaktionen)
geblieben. Im Ergebnis ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen
pro Kauf um rund 10 % von rund 1,64 Mio. EUR auf
1,48 Mio. EUR gesunken. Neben der geringeren Anzahl an Großtrans-
Transaktionsvolumen in Mio. EUR
Anzahl der Transaktionen | 2007–2010
348
13
465
784 793
ZH Total Volumen
1.101
ZH Total Menge
969
670 655
2007 2008 2009 2010
Quelle: IRG, Immounited
19
21
20
17 18
9
16 8 1
2
7
15 6 4 3
5
12
10
23
11
22
0 – 5
6 – 10
11 – 15
16 – 20
21 – 25
26 – 30
31 – 35
36 – 40
41 – 45
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 9