Real Estate - IRG - Immobilien Rating, Bewertung und Analyse

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Country Facts
Nach Regionen können in Lagen innerhalb des Gürtels – mit Ausnahme
des ersten Bezirkes – Renditen zwischen 2,5 und 4,4 % erwirtschaftet
werden. Außerhalb werden bei 90 % aller Transaktionen
Renditen zwischen 4,0 und 6,5 % erzielt.
Renditen und Preise in den Bezirken, 2010
Preisspanne je
m2 Region Bezirk Rendite in %
Nutzfläche
in EUR
Region 1 1. 1,7 – 3,7 3.200 – 5.100
Region 2 2. 3,3 – 5,1 880 – 2.200
Region 3 3. /4. 2,5 – 4,2 950 – 2.400
Region 4 5. / 6. / 7. 2,8 – 4,3 800 – 2.530
Region 5 8. / 9.. 2,7 – 4,4 950 – 2.300
Region 6 10. / 11. 4,8 – 7,2 400 – 900
Region 7 12. / 14. / 23. 4,2 – 6 500 – 1.200
Region 8 15. 4,4 – 6,5 500 – 1.100
Region 9 16. / 17. 4,4 – 5,7 550 – 1.250
Region 10 13. / 18. / 19. 3,2 – 4,7 900 – 2.100
Region 11 20. 4 – 6 450 – 1.250
Region 12 21. / 22. 4,8 – 7 350 – 850
Quelle: Zinshausbericht, Otto Immobilien, Herbst 2010
Renditeentwicklung Zinshaus | tief – hoch | 2001 – 2010
in % Renditen ZH hoch Renditen ZH tief
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Quelle: Zinshausbericht, Otto Immobilien Herbst 2010
Standort der Immobilie auf Platz 1
Bei privaten Käufern steht an oberster Stelle bei der Entscheidungsfindung
wie auch vor rund drei Jahren der Standort der Immobilie.
Viele private Investoren, die ihr Vermögen in Zinshäuser anlegen,
wollen eine Immobilie zum „Ansehen und Vorbeifahren“.
Hierzu muss neben der guten Lage vor allem auch die Außenansicht
bzw. Struktur der Fassade als gesamtes Erscheinungsbild stimmen.
Danach folgt im Ranking der gute aktuelle Bauzustand der Immobilie.
Der private Käufer will so wenig Ärger wie möglich mit der Immobilie
haben. Am besten ist die Immobilie voll vermietet und hat keinen weiteren
Ausbau oder größeren Umbau notwendig. Die aktuell erzielbare
Rendite ist gegenüber dem Jahr 2007 deutlich in den Hintergrund
getreten. Auch Entwicklungspotenziale (z. B. Mieten mit Potenzial etc.)
stehen bei der Entscheidungsfindung nicht an oberster Stelle.
Diese Aussagen gelten vor allem für Zinshäuser in innerstädtischen
Lagen und sehr guten Lagen mit entsprechender Infrastruktur. Die innerstädtischen
Standorte brauchen ein weniger großes Entwicklungspotenzial,
um wirtschaftlich sinnvoll zu sein, als Lagen außerhalb des
Gürtels, wo der Fokus auf dem Entwicklungspotenzial liegt.
Resümee und Ausblick 2011
Ein wesentlicher Treiber für die hohe Nachfrage nach Zinshäusern war
auch 2010 unverändert die vorherrschende Unsicherheit für Veranlagungen
auf den Finanzmärkten. Mit der Besserung der Konjunktur
kann es 2011 vor allem von den institutionellen Anlegern und auch
Privatstiftungen zu Verschiebungen der Geldmittel in alternative und
Wichtigkeit verschiedener Kriterien beim
privaten Ankauf eines Zinshauses
0 = gar nicht wichtig; 5 = sehr wichtig 2007 2010
Rendite
Gute Standortqualität
Guter aktueller
Bauzustand des Gebäudes
Guter aktueller
Zustand der Wohnungen
Hohes Alter der Mieter
und Eintrittsberechtigten
Geringer Anteil
unbefristeter Altverträge
Entwicklungspotenzial
für Ausbau, Aufstockung
Ausmietungskosten
Gute erwartbare
Rendite bei Parifizierung
1,0
1,0
0 1 2 3 4 5
riskantere Veranlagungsformen am Kapitalmarkt kommen. Bei den
privaten Investoren wird die Rückgewinnung des Vertrauens in Fonds,
Aktien u. ä. Anlageprodukte noch länger dauern. Für diese Gruppe wird
das Zinshaus auch im Jahr 2011 weiter hoch im Kurs stehen.
Verkäufer sind zur Zeit vor allem institutionelle Anleger, die über
die letzten Jahre billig gekauft haben und jetzt Gewinne realisieren.
Immobilien verkauften auch Private, die Geld brauchen oder Erben,
die statt einer Immobilie lieber Bares auf der Hand schätzen. Im Falle
von mehreren Miteigentümern eines Zinshauses kann es auch zu
unterschiedlichen Fortführungsplänen und damit zum Verkauf der
Immobilie kommen. Bei den Preisen für Zinshäuser ist aufgrund des
derzeit schon knappen Angebots in naher Zukunft kein Rückgang zu
erwarten. Es ist eher damit zu rechnen, dass die hohe Nachfrage
einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Zinshäusern zu nicht
nachhaltigen Preisen hervorbringt.
2,6
3,5
4,4
4,9
4,6
Quelle: Befragung von Käufern am Wiener Zinshausmarkt durch das SRZ, Wien 2010
1,8
1,8
2,0
2,2
2,7
3,5
3,3
3,7
3,7
4,6
4,5
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 11