Real Estate - IRG - Immobilien Rating, Bewertung und Analyse

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Country Facts
Steigender Wohnungsbedarf in Wien
Solider Wohnungsneubau in Österreich
In Österreich wurden in den vergangenen drei Jahrzehnten im
Durchschnitt 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr neu errichtet,
davon in Wien rund 7.000. Die Bauleistung schwankte über den gesamten
Zeitraum beträchtlich. In den 80er Jahren kam es sowohl
am österreichischen als auch am Wiener Wohnungsmarkt zu einem
hohen Nachfrageüberhang, als rückläufige Neubauraten und die zunehmende
Zahl von Sanierungen und Wohnungszusammenlegungen
auf geburtenstarke Jahrgänge und den beginnenden Trend zu
Single-Haushalten trafen. Dem folgte in den 90er Jahren, nicht zuletzt
dank hoher Fördervolumina, ein veritabler Wohnbauboom, der
in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts mit durchschnittlich 58.000
Einheiten pro Jahr mit Neubaurekorden endete. Die jährliche Neubauleistung
sank bis 2002 auf 42.000 Einheiten, und bewegte sich
seitdem eng um diesen Wert – soweit die, seit 2003 lückenhafte,
Erhebung erkennen lässt.
Für die Baubewilligungen stehen auch nur lückenhafte und unvollständige
Daten zur Verfügung (seit 2005 fehlen die Bewilligungen
von Wohnungen aus Zu- und Umbauten und vor allem geprüfte
Wiener Ergebnisse). Laut aktuellen Schätzungen ist die Zahl der bewilligten
neuen Wohnungen in Österreich insgesamt seit 2006 fast
kontinuierlich gesunken, von 47.400 Einheiten auf 39.100 im Jahr
2010 (Quelle: WIFO 2011).
Gemeinnützige Bauvereinigungen dominieren und
stabilisieren den Neubau in Wien
Über einen längeren Zeitraum betrachtet, entwickelt sich der Wohnbau
in Wien etwa im selben Tempo und in dieselbe Richtung wie im
Bundesdurchschnitt. Wien stellt aber als einzige Millionenstadt
Österreichs andere Anforderungen an den Wohnbau als weniger
dicht bebaute Regionen, mit der Konsequenz, dass die Veränderungen
der Wohnungsnachfrage wie die Neubauraten wesentlich volatiler
sind. Beispielsweise ist die Zahl der neu errichteten Wohnungen
in Wien zwischen 1975 und 1990 um durchschnittlich 3,6 % im
Jahr gesunken, in Österreich ohne Wien um 1,6 % p. a.; von 1990
bis 2002 stieg die Neubaurate in Wien wieder um 2,7 % p. a., im
Rest des Landes um 0,9 %.
Einen wesentlichen Beitrag zur Stabilisierung des Wohnungs -
angebots in Wien leistet das umfangreiche Wohnbaufördersystem
zusammen mit den gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).
Die grundsätzlich bedarfsorientierten Unternehmen errichten in
Wien im langfristigen Durchschnitt fast zwei Drittel aller neuen
Wohnungen im Bundesdurchschnitt knapp ein Drittel und gleichen
oft kurzfristige Angebotslücken im privaten Wohnbau aus. Zuletzt
wurde der Rückgang im Wohnungsneubau im Krisenjahr 2009
durch die forcierte Bauleistung im gemeinnützigen Sektor zumindest
gedämpft. In Summe sorgt das System für ein vorhersehbares,
kontinuierlich wachsendes Wohnungsangebot und dämpft damit
auch die Preisentwicklung am Wiener Wohnungsmarkt.
In Summe bewährt sich das Wohnbausystem in Wien als stark
marktverzerrende Nachfrageüberhänge bisher über einen längeren
Zeitraum vermieden werden konnten. Zwar haben sich auch am
Wiener Wohnungsmarkt, wie in den meisten Großstädten, hohe
lokale Preisunterschiede gebildet; allerdings sind die Immobilienpreise
im internationalen Vergleich moderat geblieben. Langfristig
folgte das Preisniveau am Wiener Wohnungsmarkt in etwa dem
Tempo im Österreichdurchschnitt.
Wohnungsmarkt Wien gerät aus der Balance
Kurzfristige Marktstörungen waren nicht zu vermeiden, wie in den
letzten Jahren, als die Wohnbautätigkeit sukzessive an Schwung
verloren hat, während die Zahl der Haushalte und damit der Wohnungsbedarf
in Wien weiter gestiegen sind. Die Immobilienpreise in
Wien reagieren auf die Entwicklung, indem sie sich seit rund fünf
Jahren sukzessive vom Österreichdurchschnitt abkoppeln. Seit
2006 steigen die Preise fast doppelt so rasch wie im Rest Österreichs,
zuletzt um 6 % (2009) und um 8 % (2010; vgl. Grafik).
Die Preisentwicklung ist ein klarer Hinweis auf das knapper werdende
Wohnungsangebot am Markt. Ein anderer Indikator, der ebenso eine
wachsende Anspannung am Wiener Wohnungsmarkt vermuten lässt,
ist der Vergleich der Entwicklung der Wohnungsaufwendungen. Demnach
sind die Belastungen von Wohnungseigentümern und Mietern in
Wien in den letzten Jahren etwa doppelt so rasch wie im Bundesdurchschnitt
gestiegen (der durchschnittliche Wohnungsaufwand pro
Quadratmeter erhöhte sich in Wien von 2006 bis 2010 um 2,9 % im
Jahr auf 5,8 EUR, im Österreichdurchschnitt inklusive Wien um 1,5 %
jährlich auf 5,5 EUR; Quelle: Statistik Austria).
Anhaltend schwache Neubautätigkeit in Wien
Trotz ihrer Lücken zeigt die Wohnbaustatistik klar, dass die Neubauraten
in Wien seit einigen Jahren stärker als im Bundesdurchschnitt
gesunken sind. In den letzten zwei Jahren wurden in Österreich insgesamt
pro Jahr um durchschnittlich 4 % weniger neue Wohnungen
gebaut, in Wien aber um 6 % weniger; laut einer Schätzung der GBV
im Jahr 2010 nur mehr rund 6.000 Einheiten (auch die gemeinnützigen
Bauvereinigungen haben in den zwei Jahren ihre Wohnbauleistung
in Wien um knapp 1 % im Jahr auf rund 3.700 Wohnungen
2010 reduziert).
Die Aussichten für den Wiener Wohnbau 2011 sind uneindeutig.
Zum einen haben sich die Baubewilligungen 2010 auf tiefem
Niveau stabilisiert und lagen wieder deutlich über ihren Werten von
2008 und 2009. Zum anderen wurden nur etwa 4.000 Neubauten
bewilligt (ohne die Neuwohnungen aus Zu- und Umbauten) und
damit noch immer erheblich weniger als im langfristigen Durchschnitt
mit 6.000 bis 7.000 Bewilligungen pro Jahr.
Grundsätzlich leidet der Wohnbau unter der unsicheren Einkommens-
und der Arbeitsmarktentwicklung, vor diesem Hintergrund
bleiben die Haushalte in ihren Ausgabenplänen und ihrer Verschul-
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 7