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Real Estate Country Facts Beim Einzugsgebiet ist die Größe des Fachmarktes entscheidend. Je kleiner das Fachmarktzentrum, desto kleinräumiger ist das Einzugsgebiet. Aufgrund des geringen Mietniveaus siedeln sich in Fachmarktzentren vor allem Händler aus dem unteren bis mittleren Preissegment an. Diese Diskontorientierung ist auch ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die Fachmarktzentren. Die am häufigsten anzutreffenden Betriebe in Fachmarktagglomerationen sind nach einer Untersuchung von „Standort+Markt“ Hofer, Kik, dm, Takko und Vögele Mode. Das große Marktanteilswachstum bei den Diskontern ist allerdings vorbei. Vor allem in der Lebensmittelbranche stellen sich auch Supermärkte dem Preiskampf, wodurch die Strategie der Preisführerschaft der Diskonter bekämpft wird. Restriktiveres Handeln bei der Verteilung von Baugenehmigungen für Fachmarktzentren hat zu einem starken Rückgang bei Projekten geführt. Dennoch wird es für die bestehenden Fachmarktzentren erforderlich sein, Investitionsstaus zu verhindern und die Modernisierungen voranzutreiben, um gegenüber Einkaufszentren konkurrenzfähig sein zu können. Das derzeit größte in Bau befindliche Fachmarktzentrum-Projekt entsteht am nordöstlichen Stadtrand Wiens in Gerasdorf. Dort kommen bis 2011 neben dem bereits erwähnten Einkaufszentrum von 58.000 m 2 auch ein Fachmarktzentrum mit rund 12.000 m 2 Verkaufsfläche auf den Markt. Die Miete in den Fachmärkten beträgt 6 bis 13 EUR / m 2 Verkaufsfläche pro Monat. Wiens Top-Lagen sind heißbegehrt An einem Samstag sind auf Wiens Einkaufsstraßen rund 765.000 Menschen (Passantenzählung der Wiener Wirtschaftskammer, Oktober 2010) unterwegs. Begünstigt durch die Zentrumslage profitieren die Einkaufsstraßen nicht nur von heimischen Kunden, sondern auch von den Städtetouristen. Die Top-Einkaufsstraßen in Wien sind der Graben, die Kärntner Straße und der Kohlmarkt. Diese Straßen zählen zu den teuersten und exquisitesten Teilen der Wiener Innenstadt und werden auch das „Goldene U“ genannt. Viele internationale Ketten und namhafte Designer haben hier ihre Standorte bzw. ihre Flagship-Stores. Der Bekleidungsanteil in diesen Top-Lagen beträgt rund 50 %. Heuer wird der neue Flagship-Store von Peek & Cloppenburg auf dem 18.000 m2 großen Areal des ehemaligen Finanzministeriums auf der Kärntner Straße eröffnet. Auch die US-Jugendmarke Forever 21 wird ihren ersten Flagship-Store in der Kärntner Straße und seinen zweiten Store in der Mariahilfer Straße eröffnen. Für 2012 ist die Eröffnung des neuen Shoppingcenter Tuchlauben mit rund 10.000 m 2 Verkaufsflächen für Nobelmarken geplant. Die Nachfrage nach Verkaufsflächen im „Goldenen U“ ist sehr hoch. Viele internationale Ketten bevorzugen nur 1A-Lagen und sind auch bereit, höhere Preise zu zahlen. Allerdings ist das Angebot an modernen und größeren Flächen im „Goldenen U“ kaum vorhanden. Marken 14 | Real Estate Country Facts 04 / 2011 wie Abercrombie & Fitch sowie T.K. Maxx wollen in Österreich Fuß fassen. Die größte Einkaufsstraße mit fast 180.000 m 2 Verkaufsfläche ist die Wiener Mariahilfer Straße. Auf der beliebten Einkaufsstraße findet man viele internationale Ketten, allerdings ist das Angebot nicht so luxuriös wie im „Goldenen U“. Durch die große Nachfrage und das limitierte Angebot an Verkaufsflächen werden in den sogenannten 1A-Lagen durchschnittlich Nettomieten von 150 EUR / m 2 / Monat bezahlt. Für kleine Geschäftslokale im sogenannten „Goldenen U“ (Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt) sind Spitzenmieten bis zu 330 EUR / m 2 / Monat möglich. Allerdings treiben internationale Ketten die Mieten in die Höhe und erschweren ein Überleben der kleinen Händler. Dennoch sind die Mieten in Wien im internationalen Vergleich recht moderat. Viele der zu mietenden Objekte unterliegen dem Denkmalschutz, wodurch die Zusammenlegung der bestehenden Struktur auf große Flächen oft scheitert. Somit ist fast ausschließlich die Anmietung von kleineren Geschäftsflächen möglich. Trotzdem steigt der Filialisierungsgrad durch internationale Ketten in den Wiener Einkaufsstraßen kontinuierlich an. Die große anhaltende Nachfrage nach Prestigelagen und das geringe Angebot könnten die Mietpreise im Laufe des Jahres noch steigen lassen. In den Top-Einkaufsstraßen ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die Spitzenrendite liegt derzeit bei ca. 4,5 %. Durch die Standortkonzentrierung auf 1A-Lagen ist der Druck auf die Einkaufsstraßen in B- und C-Lagen (Meidlinger Hauptstraße, Favoritenstraße, Landstraßer Hauptstraße) gestiegen. Die Nachfrage nach Geschäftsflächen dort ist weiterhin gering und die Leerstände steigen. Durch das niedrige Mietniveau werden diese Einkaufsstraßen vor allem für Diskonter interessant. Zusammenfassung � Der Zuwachs an Einkaufszentren wird sich bis auf das „G3 Gerasdorf“ auf die innerstädtischen Bahnhofsflächen beschränken. Der Wiener Markt ist mit Einkaufszentren gut abgedeckt. Aufgrund des fortgeschrittenen Alters vieler Einkaufszentren werden diese in den nächsten Jahren modernisiert und revitalisiert. Dies ist wichtig, um dem immer stärker werdenden Verdrängungswettwerb standhalten zu können. � In den nächsten Jahren wird es auch bei den Fachmarkt - zentren eingeschränktes Flächenwachstum geben. Aufgrund des Preiswettbewerbs haben Diskonter nicht mehr so große Wachstumsraten wie in den vergangenen Jahren. � Einkaufsstraßen in sogenannten 1A-Lagen, wie z. B. Kärntnerstraße, Graben, Kohlmarkt und Mariahilfer Straße bleiben weiterhin erfolgreiche Geschäftsstraßen. Hingegen finden Einkaufsstraßen in B- und C-Lagen immer schwerer Mieter. Viele Geschäfte bleiben leer.
Real Estate Country Facts Langsame Erholung des Wiener Büromarktes Der Büromarkt in Wien ist nach wie vor einer der stabilsten Büromärkte in Europa. Auch während der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise zeigte er sich vergleichsweise solide und beständig, wobei es durchaus auch zu Rückgängen bei den Mieten und einem Anstieg der Renditen kam. Jedoch fielen diese Effekte weniger drastisch aus als in vielen anderen europäischen Groß- und Hauptstädten. Relativ starke Auswirkungen zeigte die Krise auf die Neubautätigkeit in Wien. So ist seit 2008 ein stetiger Rückgang bei der Neuproduktion von Büroflächen zu verzeichnen. Auch war die Neuvermietung in den letzten Jahren rückläufig. Bürofläche in m² pro Einwohner 2010 Megacities < 3 Mio. EW < 1 Mio. EW 7 6 5 4 3 2 1 0 Moskau Quelle: IRG Istanbul Wien Prag Warschau Budapest Bukarest Sofia Kiev Belgrad Bratislava Zagreb Tallinn Vilnius Astana Riga Trotz einer Stabilisierung im vergangenen Jahr waren die Büromieten außerhalb der Wiener City noch weiter unter Druck. Die erwartete leichte Belebung der Nachfrage wird nicht ausreichen, diesen Trend umzudrehen. In Wien gibt es derzeit einen Bestand an hochwertigen Büroflächen von rd. 10,3 Millionen m2. Ein Vergleich der Bürofläche pro Einwohner verschiedener Hauptstädte im CEE-Raum mit Wien verdeutlicht die relativ hohe Büroflächendichte der österreichischen Hauptstadt bzw. das Wachstumspotenzial in CEE. Im westeuropäischen Vergleich zählt Wien nicht zu den absoluten Spitzenreitern. Hier weisen Städte wie Frankfurt (rd. 18 m 2/EW), München, Genf oder Zürich z.T. weit höhere Flächenwerte auf. Vermietungsleistung und Neuflächenproduktion 2010 nochmals gesunken Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien ging im Jahr 2010 gegenüber den Vorjahren noch einmal zurück. Waren es lt. CBRE 2008 noch ca. 250.000 m2 gewesen, so kamen 2009 nur mehr etwas unter 200.000 m 2 Büroflächen neu hinzu. Im vergangenen Jahr lag die Zahl der neu gebauten Büroflächen nochmals darunter und erreichte ca. 165.000 m 2. Für das Jahr 2011 wird eine nur leicht höhere Neuproduktion erwartet als im Vorjahr. Generell werden neue Projekte nur mehr bei einem hohen Grad an Vorvermietung realisiert. Dies könnte auf die Neuproduktion der kommenden Jahre einen dämpfenden Einfluss haben. Auch der Take-up von Büroflächen ist in den letzen Jahren deutlich zurückgegangen. Lag die Vermietungsleistung lt. CBRE im Jahr 2008 noch bei ca. 400.000 m 2, so sank sie im Jahr 2009 auf 265.000 m 2 Neuproduktion und Vermietungsleistung Büroflächen Wien 2001 – 2011e 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Quelle: CBRE 2001 Vermietungsleistung in m 2 Neuflächenproduktion in m 2 2002 2003 2004 2005 und erreichte mit 275.000 m 2 im Jahr 2010 einen unwesentlich höheren Wert. Die Neuvermietung könnte lt. CBRE im Jahr 2011 leicht ansteigen, die Prognosen schwanken zwischen 280.000 und 300.000 m 2. Es bleibt abzuwarten, ob Firmen schon wieder bereit sind, größere Flächen neu anzumieten. Derzeit ist noch ein Großteil der Neuvermietungsleistung auf Umzüge zurückzuführen, große und zusammenhängende Büroflächen werden dagegen eher selten angefragt. Rivergate: Das Top-Projekt im Jahr 2010 Die größten 2010 in Wien fertiggestellten Bürogebäude waren das „Rivergate“ in Wien-Brigittenau mit über 45.000 m2, gefolgt von den beiden eigengenutzten Projekten „Siemens-City“ in Wien-Floridsdorf (34.500 m2) und dem Neubau der ÖVAG-Zentrale in Wien-Alsergrund (25.000 m2). Büroprojekte 2011 Zu den wichtigsten Projekten, die 2011 fertiggestellt werden, gehört unter anderem das „Media Quarter St. Marx“ in Wien-Landstraße mit ca. 25.000 m2. Ebenfalls im 3. Bezirk fertiggestellt werden die „Company Buildings“ (CB 08 – 10) mit knapp 20.000 m2 in „Town 2006 2007 2008 2009 2010 2011e Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 15
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