immobilia 2020/05 - SVIT
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
RESEARCH & MARKTANALYSE<br />
MARKTRISIKEN<br />
MINIMIEREN<br />
Die Zeiten, in denen Neubauten<br />
problemlos Käufer und Mieter finden,<br />
sind vorbei. Heute ist es matchentscheidend,<br />
Produkt und Pricing<br />
genau auf die Mikrolage auszurichten –<br />
und das nicht nur in Regionen mit hohen<br />
Leerständen.<br />
TEXT— PATRICIA REICHELT*<br />
PLANUNG UNTER UNSICHERHEIT<br />
Was haben ein institutioneller Investor<br />
mit einem grossen Entwicklungsareal<br />
im Raum Lausanne und ein Family-Office<br />
mit einem Projekt für einen Ersatzneubau<br />
von sechs Mehrfamilienhäusern im Raum<br />
Zürich gemeinsam? Beide machen sich<br />
Sorgen um die Absorption ihrer Projekte<br />
– obwohl ihre Vorhaben eine hohe Standortqualität<br />
aufweisen und die Vermietung<br />
der geplanten Wohnungen keine grosse<br />
Herausforderung sein sollte. Ihre Bedenken<br />
sind durchaus berechtigt, wie generell<br />
steigende Leerstandsquoten und harzende<br />
Konkurrenzprojekte im Umfeld zeigen.<br />
Das Entwicklungsprojekt in Lausanne<br />
liegt an gut erschlossener Lage unweit des<br />
Campus der renommierten EPFL. Vorgesehen<br />
sind mehrere grossvolumige Mehrfamilienhäuser<br />
mit einem geringen Anteil<br />
an Gewerbeflächen. Die zu beantwortenden<br />
Schlüsselfragen sind: Wer soll diese<br />
Wohnungen zu welchem Preis mit welcher<br />
Ausstattung mieten – und welche Nutzer<br />
eignen sich für die Gewerbeflächen?<br />
Wie viele Erdgeschossnutzungen verträgt<br />
es auf dem Areal und wo sollen diese<br />
BILD: ISTOCK<br />
Frühzeitige Analysen und Abklärungen lösen zwar<br />
Kosten aus. Diesen steht jedoch ein um ein Vielfaches<br />
grösserer Mehrwert durch eine erfolgreiche Vermarktung<br />
gegenüber.<br />
angeordnet werden? Und zuletzt: Wie werden<br />
die zahlreichen Grossprojekte im Umfeld<br />
den Standort und die Absorption beeinflussen?<br />
Eine detaillierte Standort- und Marktanalyse<br />
kann einen ersten Aufschluss geben.<br />
Doch die zur Verfügung stehenden<br />
Daten basieren mehrheitlich auf einer<br />
Rückschau. Zusammen mit der mehrjährigen<br />
Planungs-, Bewilligungs- und Bauphase<br />
entsteht so eine grosse Zeitlücke zwischen<br />
Analyse und Erstbezug. Wichtig sind<br />
deshalb zusätzliche Entscheidungsgrundlagen,<br />
die dazu beitragen, die Marktrisiken<br />
zu minimieren. Wir nutzen dafür grundsätzlich<br />
drei Möglichkeiten.<br />
MIT MODELLIERUNGEN IN<br />
DIE ZUKUNFT SCHAUEN<br />
Eine erste Option sind Modellierungen<br />
der geplanten Immobilien- wie auch Infrastrukturprojekte<br />
zu einem ausgewählten<br />
Zeitpunkt – beispielsweise zwei Jahre<br />
nach dem Erstbezug des Projekts. Diese<br />
Modellierungen bieten beispielsweise das<br />
international tätige Zürcher Unternehmen<br />
Senozon an. Im konkreten Fall wurden zudem<br />
die Modellrechnungen qualitativ auf<br />
Basis von verhaltensorientierten Erkenntnissen<br />
durch das spezialisierte Zürcher<br />
Unternehmen Urban Psychology ergänzt<br />
und interpretiert. Ein solches auf mehrere<br />
Methoden abgestütztes Vorgehen ist zwar<br />
komplex, ergibt aber ein klares Ergebnis: Es<br />
macht ersichtlich, wo sich wie viele Menschen<br />
im Raum bewegen werden. Davon<br />
kann abgeleitet werden, wie viel Nutzungspotenzial<br />
insgesamt aufgrund der Bewohner<br />
und Passanten besteht und wo welche<br />
Erdgeschossnutzungen positioniert werden<br />
sollten.<br />
BEFRAGUNG UND ANBINDUNG<br />
POTENZIELLER NUTZER<br />
Eine zweite Option, Marktrisiken zu<br />
minimieren, ist das Projekt respektive<br />
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IMMOBILIA / Mai <strong>2020</strong>
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