Real Estate - Neue Zielgruppe für Effizienz, Dr. Rainer - RWE
Real Estate - Neue Zielgruppe für Effizienz, Dr. Rainer - RWE
Real Estate - Neue Zielgruppe für Effizienz, Dr. Rainer - RWE
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<strong>RWE</strong> Planer Tag<br />
Energiewende 2012 – Und plötzlich ist Übermorgen<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> – <strong>Neue</strong> <strong>Zielgruppe</strong> <strong>für</strong> <strong>Effizienz</strong><br />
<strong>Dr</strong>. <strong>Rainer</strong> Quante<br />
Jones Lang LaSalle GmbH<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Services<br />
Recklinghausen, 25.10.2012
Agenda<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> – <strong>Neue</strong> <strong>Zielgruppe</strong> <strong>für</strong> <strong>Effizienz</strong><br />
1. Allgemeine Information<br />
2. Vorgehensweise<br />
3. Praxisbeispiel 1 – Nachhaltigkeits- und Revitalisierungskonzept<br />
4. Praxisbeispiel 2 – Green Building Certification<br />
5. Zusammenfassung<br />
25.10.2012 2
<strong>Dr</strong>. <strong>Rainer</strong> Quante MBA MRICS<br />
<strong>Dr</strong>. <strong>Rainer</strong> Quante<br />
Associate Director<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Services<br />
Tel: +49 (0)211 13006 866<br />
Mobile: +49 (0) 170 5692665<br />
Email: rainer.quante@eu.jll.com<br />
Aufgabengebiete / Verantwortungsbereich<br />
<strong>Dr</strong>. <strong>Rainer</strong> Quante ist als Associate Director in der Geschäftseinheit <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Services <strong>für</strong> die Abteilung Project &<br />
Development Services in Düsseldorf / Köln tätig. Seine Verantwortungsbereiche umfassen Projektmanagementleistungen <strong>für</strong><br />
Investoren und Corporates, Strategien zur Entwicklung von Neubauten und Bestandsimmobilien sowie Due Diligence Leistungen<br />
<strong>für</strong> nationale und internationale Investoren. Sein Fokus liegt in der Kundenbetreuung, der Akquisition von Neuaufträgen sowie der<br />
Führung und Anleitung von Mitarbeitern.<br />
Erfahrungen<br />
Seit ca. 20 Jahren ist <strong>Dr</strong>. <strong>Rainer</strong> Quante als Projektleiter in der ausführenden Bauindustrie, in Planung und Projektentwicklung, im<br />
Project Management sowie im gewerblichen Immobilienmanagement tätig.<br />
Ausbildung und Mitgliedschaften<br />
Diplom-Ingenieur (Ruhr-Universität Bochum)<br />
<strong>Dr</strong>.-Ingenieur (Ruhr-Universität Bochum)<br />
Master of Business Administration in der Fachrichtung Internationales Immobilienmanagement (Bauakademie Biberach, London<br />
South Bank University und EURO Institut <strong>für</strong> Immobilienmanagement, Zürich) mit Auszeichnung<br />
Professional Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)<br />
<strong>Dr</strong>. <strong>Rainer</strong> Quante gehört dem Beirat des Masterstudienganges REM+CPM an der Bergischen Universität Wuppertal an. In den<br />
Masterstudiengängen der Bauakademie Biberach und der Bergischen Universität Wuppertal ist er als Dozent <strong>für</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Asset Management tätig.<br />
25.10.2012 3
1. Allgemeine Information<br />
4
1. Allgemeine Informationen<br />
Jones Lang LaSalle GmbH<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Services<br />
Team<br />
• 40 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,<br />
Hamburg, Köln und München<br />
• Gute Mischung an Berufserfahrung und Kompetenzen zur<br />
effizienten Mandatsbearbeitung unterschiedlicher Komplexität<br />
Projekte<br />
• Mehr als 350 erfolgreiche Aufträge <strong>für</strong> über 100 Kunden in den<br />
vergangenen 4 Jahren<br />
• Mehr als 1.700.000 m² Bestands- und Neubauten<br />
• Dienstleistungen <strong>für</strong> alle Nutzungsklassen: Büro, Einzelhandel,<br />
Gesundheit, Hotel, Logistik, Wohnen<br />
• 60 % aller Kunden sind Nutzer, 40 % Investoren<br />
geleistete Projekte des Teams<br />
25.10.2012 5
Dienstleistungen <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Services<br />
Consulting<br />
Services<br />
• Investor Account<br />
Management<br />
• Development Advisory<br />
• <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Audit<br />
• Programme Management<br />
• Facility Management<br />
Consulting<br />
Project &<br />
Development<br />
Services<br />
• Project Management<br />
• Green Project<br />
Management<br />
• Project Controlling<br />
• Strategic Architecture /<br />
Planning, Engineering &<br />
Design<br />
• Move Management<br />
• Due Diligence Services<br />
• Dilapidation Advice<br />
Energy &<br />
Sustainability<br />
Services<br />
• Sustainability Strategy<br />
• Sustainability Reporting &<br />
Marketing<br />
• Benchmarking Services<br />
• Energy Services<br />
• Green Building<br />
Certification<br />
• Sustainability Audit /<br />
Coaching<br />
• Green Leases<br />
• Solar & Alternative<br />
Energy<br />
25.10.2012<br />
Public Sector<br />
Services<br />
• Strategie- und<br />
Organisationsberatung<br />
• Machbarkeitsstudien,<br />
technisch-wirtschaftliche<br />
Beratungsleistungen und<br />
Projektsteuerung<br />
• Prüfung innovativer<br />
Beschaffungsvarianten<br />
<strong>für</strong> öffentliche Immobilien,<br />
Infrastruktur,<br />
Energieeffizienz und<br />
Erneuerbare Energien<br />
• Vorbereitung und<br />
Begleitung von<br />
Vergabeverfahren und<br />
Transaktionen<br />
6
Gemeinsamer Lösungsansatz<br />
Partnerschaft Jones Lang LaSalle und <strong>RWE</strong><br />
Energiedienstleistungen<br />
Bautechnik und Projektsteuerung<br />
• Mehr als 350 erfolgreiche Aufträge <strong>für</strong> über 100 Kunden in den<br />
vergangenen 4 Jahren<br />
• 40 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,<br />
Hamburg und München<br />
• Interdisziplinäres Team mit Ingenieuren, Architekten,<br />
Gebäudetechnikern und Kaufleuten bietet technischwirtschaftliche<br />
Beratung aus einer Hand<br />
• Immobilien Know-how<br />
• Vorbereitung / Begleitung von Vergabeverfahren<br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Services<br />
Jones Lang LaSalle GmbH<br />
Anlagentechnik und Contracting<br />
• 250 Mitarbeiter an den Standorten Dortmund, Hamburg,<br />
Duisburg, Bochum, Düren, Marl, Münster und Osnabrück<br />
• Anlagenbetrieb mit maximaler <strong>Effizienz</strong> und garan-tiertem<br />
Wirkungsgrad über gesamte Vertragslaufzeit<br />
• Finanzmittel <strong>für</strong> Investitionen<br />
• <strong>Real</strong>isierung von umfassenden Konzepten<br />
von der Bestandsaufnahme bis zur <strong>Real</strong>isierung und Betreuung<br />
während der Vertragslaufzeit<br />
<strong>RWE</strong><br />
Energiedienstleistungen<br />
GmbH<br />
Individuell zugeschnittene energetische Optimierung im Bestand<br />
25.10.2012 7
Jones Lang LaSalle und <strong>RWE</strong> ED<br />
Energetische Komplettleistungen aus einer Hand<br />
• <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Advisory Service von Jones Lang LaSalle und Energiedienstleistungen von <strong>RWE</strong><br />
• Den Lebenszyklus einer Immobilie unter energetischen Gesichtspunkten optimieren –<br />
dem Bedarf individuell angepasst<br />
Bautechnik<br />
Technisch–wirtschaftliche Beratung<br />
Technische Due Diligence<br />
Nebenkostenanalyse<br />
Green Building Zertifizierung<br />
Projekt Management<br />
Gebäude Energieberatung<br />
Energie Audit<br />
Anlagentechnik<br />
Energie-Controlling<br />
Energie Management<br />
Energieberatung<br />
Energieausweis<br />
Thermografie<br />
Energie Contracting<br />
Energie-Budget Contracting<br />
Fotovoltaik<br />
Betriebsführung<br />
Energie-Lieferung<br />
25.10.2012 8
2. Vorgehensweise<br />
9
2. Vorgehensweise<br />
Schlüsselparameter / Key Variables<br />
Anforderungen: Ziele:<br />
Vertrauen in Vertragspartner<br />
Know-How und Referenzen von<br />
soliden und etablierten Anbietern<br />
Transparenz & Full Service<br />
Beratung, Planung, Controlling und<br />
Contracting von A bis Z<br />
Flexibel in Bezug auf Technik<br />
und Lieferumfang<br />
Konsistentes, umfassendes<br />
Angebotsportfolio<br />
Minimierung des Leerstands<br />
Aufgrund neuer Gebäude- und<br />
Anlagen-Technik<br />
Energie- und Kosteneinsparung<br />
Marktgerechte Preise <strong>für</strong><br />
innovative und sichere Technik<br />
Nachhaltige Energieeffizienz<br />
Effiziente, regenerative oder<br />
konventionelle Gebäude- und<br />
Anlagentechnik<br />
25.10.2012 10
Betriebskosten:<br />
Verbesserung der Energieeffizienz – Win / Win <strong>für</strong> Nutzer und Eigentümer<br />
> Energie<br />
> Nebenkosten<br />
(umlegbar)<br />
• Kaltmiete<br />
IST Zustand Nach der Analyse Umsetzung<br />
> Kosten Nutzer<br />
> Einsparpotential =<br />
Potential <strong>für</strong> Anpassung<br />
der Kaltmiete<br />
> Kosten Nutzer<br />
> Anpassung<br />
Kaltmiete<br />
> Einsparung<br />
Nutzer<br />
> Kosten<br />
Nutzer<br />
25.10.2012 11
Investitions- und Finanzierungsmodell<br />
Energie - / Betriebskosten<br />
Kosten vorher<br />
Einsparung gesamt<br />
Anpassung Kaltmiete<br />
Reduzierte Kosten<br />
Vertragsdauer<br />
zusätzliche Einsparung durch Energiepreissteigerungen<br />
DL- Entgelt Service Provider<br />
Einsparung Nutzer<br />
Zeit [Jahre]<br />
Durch Energiekosteneinsparung wird eine ganzheitliche, energetische Modernisierung der<br />
Anlagentechnik finanziert.<br />
25.10.2012 12
Strategie: Kernprozesse und Ziele<br />
Treiber <strong>für</strong> das Immobilienmanagement<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
Vermietungsvorteile generieren � Reduzierung der Nebenkosten<br />
Prolongation von Mieterträgen � Green Leases<br />
CAPEX � Mietsteigerung durch Umlegen von Modernisierungskosten<br />
Bruttomietverträge � Kaltmiete steigern und Nebenkosten senken<br />
25.10.2012 13
Energiekostenanteil im Nebenkostenanteil<br />
Wasser / Kanal<br />
0,13 € /m²/Monat<br />
3,2 %<br />
Strom/Wärme/Kälte:<br />
1,04 €/m²/Monat<br />
26 %<br />
Gesamt:<br />
4,02 €/m²/Monat<br />
100 %<br />
Verbrauchsabhängige<br />
Kosten<br />
0,34<br />
0,36<br />
Wasser / Kanal<br />
0,34<br />
0,13<br />
0,29<br />
0,61<br />
0,11<br />
Wärme / Kälte<br />
0,58<br />
Öffentliche Abgaben Versicherung Wartung Strom<br />
Wärme/Kälte Wasser/Kanal Reinigung Bewachung<br />
0,43<br />
Verwaltung Hausmeister Sonstiges<br />
0,15<br />
0,68<br />
Strom<br />
Wartung<br />
25.10.2012 14
Leistungsangebot Partnerschaftsmodell:<br />
Prozessorganisation individuell auf den Lebenszyklus von<br />
Gebäude und Technik zugeschnitten<br />
� Analyse/ Beratung zur Gebäude- und<br />
Energieversorgung<br />
� Energie-Management<br />
� Nebenkostenanalyse<br />
� Technische<br />
Due Diligence<br />
� Kosten/Nutzen Analyse<br />
� Energie-Controlling<br />
Prozesscontrolling<br />
� Betriebsführung<br />
� Energielieferung<br />
� Instandhaltung<br />
Energie Contracting<br />
Energie-Budget<br />
Contracting<br />
Fotovoltaik<br />
Projekt Management<br />
GB-Zertifizierung<br />
Energy Audit<br />
Energie Coaching<br />
�<br />
�<br />
�<br />
�<br />
�<br />
�<br />
�<br />
25.10.2012 15
Prozessentwurf und Konzeption:<br />
Analyse, Erhebung, Bewertung und Empfehlungen<br />
Leistungsspektrum<br />
� Energieberatung bezüglich Bau- und Anlagentechnik<br />
� Technisch-wirtschaftliche Beratung auf Portfolio- und Objektebene<br />
� Identifizierung kurzfristiger Einsparpotentiale<br />
� Bewertung der Zertifizierungsfähigkeit<br />
� Thermographie<br />
� Nebenkostenanalyse<br />
� Technische Due Diligence<br />
� Energieausweis<br />
� Energie-Management<br />
� Energie-Controlling<br />
25.10.2012 16
Prozessablauf: Planung und Ausführung<br />
Implementierung, Installation, Management<br />
Leistungsspektrum<br />
� Projekt Management<br />
� Energie Contracting<br />
� Kraft-Wärme-Kopplung<br />
� Wärmelieferung, regenerativ oder konventionell<br />
� Kältelieferung<br />
� <strong>Dr</strong>uckluftlieferung<br />
� Fotovoltaik<br />
� Energie-Budget Contracting: Energie Contracting inkl. Sekundärnetz und GLT mit Einspargarantie<br />
� Green Building Zertifizierung<br />
� Energie Audit<br />
� Energie Coaching<br />
� Bündelung von Lieferverträgen<br />
� Harmonisierung von Betreiberverträgen<br />
25.10.2012 17
Prozesscontrolling: Handling<br />
Betrieb, Lieferung und Bewirtschaftung<br />
Leistungsspektrum<br />
� Betriebsführung:<br />
� Kundenanlagen<br />
� Contractinganlagen<br />
� Instandhaltung<br />
� Eigenproduktion (Strom)<br />
� Externe Versorgung mit<br />
� Strom<br />
� Wärme<br />
� Kälte<br />
� <strong>Dr</strong>uckluft<br />
� Wasser<br />
25.10.2012 18
3. Praxisbeispiel 1<br />
19
3. Praxisbeispiel 1 – Nachhaltigkeits- und<br />
Revitalisierungskonzept<br />
Energy & Sustainability Services JLL<br />
Nachhaltigkeits- und<br />
Revitalisierungskonzept<br />
Bürogebäude “Eagle Star”<br />
Niederlande<br />
25.10.2012<br />
20
Überblick<br />
Ausgangssituation<br />
• Kunde: Fondsgesellschaft<br />
• Objektlage: Gewerbepark / südwestl. Amsterdam<br />
• Baujahr: 1991 / Anbau 2001<br />
• Fläche: 5.200 m² BGF / 5 bzw. 4 Stockwerke<br />
• Nutzung: Büro / Single Tenant<br />
Projektziel<br />
• Wettbewerbsfähigkeit der Bestandsimmobilie sichern<br />
• Nutzer- und Investoreninteresse an nachhaltigen Immobilien<br />
bedienen<br />
25.10.2012<br />
21
Leistungsinhalte<br />
Objektbewertung mit Fokus auf<br />
• Revitalisierungs- und Wertsteigerungspotenziale<br />
• Konzeptionelles Vorgehen: Berücksichtigung des Ineinandergreifens verschiedener<br />
Bausteine<br />
1<br />
Development<br />
Advisory<br />
2<br />
Objekt<br />
Scoring<br />
3<br />
Energie<br />
Audit<br />
4<br />
Green<br />
Leases<br />
5<br />
Ertüchtigung<br />
6<br />
Green Property<br />
& Facility Mgmt.<br />
25.10.2012<br />
7<br />
Fondskonzeptionierung<br />
22
Modul 1: Development Advisory<br />
Ziel<br />
• Sicheres „Investitionsgefühl“ <strong>für</strong> den Investor durch Risikominimierung und<br />
Wettbewerbsanalyse<br />
Vorgehensweise<br />
• Standortanalyse (Infrastruktur, Umgebungsqualität, etc.)<br />
• Marktanalyse (Marktdaten, Angebots- und<br />
Konkurrenzsituation)<br />
• Objektanalyse (Mieteinheiten: Abgrenzung, Teilbarkeit,<br />
Ineffizienz)<br />
• Handlungsempfehlungen (SWOT-Analyse, Umbaukonzept)<br />
25.10.2012<br />
23
Modul 1: Development Advisory<br />
Mietflächeneinheiten – Möglichkeit der Teilbarkeit im 1.OG<br />
Zugang zu ME 2 über das<br />
Treppenhaus aus<br />
dem EG<br />
Objektanalyse<br />
Teilbarkeit in zwei Mieteinheiten<br />
Mieteinheiten<br />
Mieteinheit 1 (ME 1)<br />
Mieteinheit 2 (ME 2)<br />
gemeinschaftliche Nutzung<br />
Zugang aus ME 1<br />
Zugang aus ME 2<br />
Bereich der entweder ME 1<br />
oder ME 2 zugerechnet<br />
werden kann<br />
Grundrissplan 1.OG modifiziert<br />
25.10.2012<br />
24
Modul 1: Development Advisory<br />
SWOT-Analyse<br />
� Ecklage<br />
� Stellplatzangebot<br />
Handlungsempfehlungen<br />
Strengths (Stärken) Weaknesses (Schwächen)<br />
� Erreichbarkeit auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln<br />
gegeben<br />
� Nutzungsstruktur im EG (Parken/Büroflächen)<br />
� Ungünstige, wenig effiziente Grundrisse<br />
� Durchschnittliche Gebäudeausstattung<br />
� Sonnenschutzkonstruktion (Verschatter)<br />
� Kleiner Teilmarkt Büromarkt mit großem<br />
Büroflächenangebot<br />
Opportunities (Möglichkeiten) Threats (Risiken)<br />
� Möglichkeit der Teilbarkeit in kleinere Mieteinheiten<br />
gegeben<br />
� Komplett neuer Innenausbau, in Kombination mit<br />
verbrauchsminimierter Gebäudetechnik<br />
� 2013/14 günstiges Zeitfenster <strong>für</strong> Abschluss von<br />
Revitalisierungsmaßnahmen und darauf<br />
aufbauender Vermarktung<br />
� Bebaubare Grundstücke in unmittelbarer Nähe<br />
� Konkurrenz durch Neubauvorhaben<br />
� Hoher Investitionsbedarf<br />
25.10.2012<br />
25
Modul 2: Objekt - Scoring<br />
Ziel<br />
• Ermittlung von ersten Ansatzpunkten zur Identifizierung von Einsparpotentialen<br />
durch Nutzung von Benchmarks<br />
Vorgehensweise<br />
• Vertragsanalyse<br />
• Energetische Bewertung<br />
• Prüfung der Zertifizierungsfähigkeit nach LEED ® oder DGNB<br />
25.10.2012<br />
26
Modul 2: Objekt - Scoring<br />
Vertragsanalyse<br />
• Grobanalyse nach wirtschaftlich relevanten Kriterien<br />
• Betriebskostenanalyse / Benchmarking der spezifischen Verbrauchskosten<br />
• Bewertung der vertraglichen Dienstleistungsumfänge auf Optimierungsbedarf<br />
25.10.2012<br />
27
Modul 2: Objekt - Scoring<br />
• Erster Überblick über die Nachhaltigkeitsqualität und Revitalisierungsmöglichkeit auf<br />
Objektebene<br />
• Kennzahlenbasierte Bewertung zur Ermittlung der Energieeffizienz (Objekt/Portfolio)<br />
• Bewertungstool zur strukturierten Datenerfassung<br />
• Plausibilisierung und Auswertung der Daten<br />
Endenergieverbrauch [kWh]<br />
(über zwei Jahre gemittelt)<br />
Jahreskosten [€] netto<br />
(über zwei Jahre gemittelt)<br />
Energiekennzahl Gebäude<br />
[kWh/ m² * a]<br />
Kostenkennzahl Gebäude<br />
[€ / m² * Monat]<br />
Strom Heizung Gesamt<br />
626.351 779.291 1.405.642<br />
59.251 59.639 118.890<br />
137 171 308<br />
1,08 1,09 2,17<br />
Tabelle 1: Gesamt-Endenergieverbrauch der Liegenschaft und Kosten<br />
(netto) <strong>für</strong> 2009 und 2010<br />
Energetische Bewertung<br />
Kennzahl<br />
Kundengebäude<br />
[kWh/ m² * a]<br />
BBSR – Kennzahl<br />
Kat. 9.2 Bürogebäude,<br />
temperiert, belüftet<br />
[kWh/ m² * a]<br />
Strom Heizung Gesamt<br />
137 171 308<br />
120 160 280<br />
Abweichung [in %] 14 7 10<br />
Tabelle 3: Endenergieverbrauch im Kennzahlen-Vergleich (BBSR - Benchmark)<br />
25.10.2012<br />
28
Modul 2: Objekt - Scoring<br />
Prüfung der Zertifizierungsfähigkeit<br />
• Quick-Check nach LEED ® oder DGNB System<br />
• Clusterung nach Zertifizierbarkeit und zu erwartender Zertifizierungsstufe<br />
• Aufzeigen einer Zertifizierungsstrategie (Pre-Check / Vor-Zertifikat / Zertifikat)<br />
25.10.2012<br />
29
Modul 3: Energy Audit<br />
Ziel<br />
• Identifizierung von Optimierungsmaßnahmen in Bausubstanz / TGA /<br />
Nutzerverhalten<br />
• Nutzendarstellung (im Kontext Energieeffizienz / Wirtschaftlichkeit)<br />
25.10.2012<br />
30
Modul 3: Energy Audit<br />
Vorgehensweise<br />
• Standortbegehung der Anlagentechnik und Bausubstanz<br />
• Prüfung der Gebäudetechnik und der Bausubstanz<br />
• Darstellung kurzfristiger Energieeinsparpotentiale inklusive monetärer Bewertung<br />
(kostenneutrale und geringinvestive Maßnahmen)<br />
• Detailanalysen zur energetischen Optimierung und technischen Umsetzung<br />
• Erstellung von Investitionsmaßnahmenkatalogen (CAPEX)<br />
• Wirtschaftlichkeitsberechnung und Amortisationsbetrachtung<br />
• Berücksichtigung lokaler/überregionaler Fördermöglichkeiten <strong>für</strong> Energieeffizienzmaßnahmen<br />
• Prüfung des wirtschaftlichen Einsatzes regenerativer Energien<br />
• Prüfung der Kosten und Umsetzbarkeit von Liefer-, Anlagen-Contracting<br />
25.10.2012<br />
31
Modul 3: Energy Audit<br />
Energieeffizienzoptimierung und CO 2-Vermeidungsmaßnahmen<br />
Maßnahme Maßnahmen ID End-Energie<br />
verbrauchs<br />
reduzierung<br />
(kWh/a)<br />
Zusammenfassung<br />
Jährliche CO 2<br />
reduzierungs<br />
potential<br />
(KgCO 2 /a)<br />
Betriebs<br />
kosten<br />
senkungs<br />
potential<br />
(EUR/a)<br />
Zusammenfassung<br />
der<br />
capex der<br />
initiative -<br />
(EUR)<br />
Amortisation<br />
(Jahre)<br />
Istzustand (errechnet) 1.071.275 292.246 89.521 - -<br />
Optimierungsbereich<br />
Gebäudehülle<br />
Optimierungsbereich<br />
Heiztechnik<br />
Optimierungsbereich<br />
Lüftungstechnik<br />
Optimierungsbereich<br />
Beleuchtung<br />
OB_GH_00 143.719 28.099 8.082 153.291 23<br />
OB_HZ_00 96.725 19.637 5.238 23.000 5<br />
OB_LT_00 105.850 30.949 8.177 25.000 4<br />
OB_BL_00 13.688 16.788 3.639 55.000 15<br />
TOTAL 359.982 95.473 25.136 256.291 12<br />
Tabelle 3: Zusammenfassung der Optimierungsbereiche <strong>für</strong> Energieeffizienz und CO 2-Vermeidungsmaßnahmen<br />
25.10.2012<br />
32
Zusammenfassung<br />
Ergebnisse aus Modul 1 - 3<br />
• Strukturelle Entwicklungspotentiale sind identifiziert<br />
- Schaffung einer funktionalen und flexibel nutzbaren Zweibund-Bürostruktur<br />
- Veränderung des Rastermaßes durch Anpassung der Fassadenstruktur<br />
• Energieeffizienzpotentiale sind identifiziert<br />
• Einsparpotential:<br />
- Endenergie 34% = 360.000 kWh/Jahr<br />
- Energiekosten 28% = 25.000 €/Jahr<br />
- CO 2 – Reduzierungspot. 32% = 95.000 kg/Jahr<br />
• LEED – Zertifizierung unter definierten Voraussetzungen möglich<br />
25.10.2012<br />
33
Next Steps<br />
Weitere Schritte auf dem Weg zur nachhaltigen Immobilie<br />
• „Green Leases“ Mietvertragsgestaltung unter der Prämisse der „Green Building<br />
Zertifizierung“<br />
• Ertüchtigung Project Management in der Planungs- und Ausführungsphase<br />
des Sanierungskonzeptes, Umsetzung der „Green Building<br />
Zertifizierung“<br />
• Green Property- & Anpassung der Dienstleistungsverträge an nachhaltige<br />
Facility Management Bewirtschaftungskriterien<br />
• Fondskonzeptionierung Rechtliche und inhaltliche Begleitung des Fondskonzeptes<br />
entsprechend Modul 1 – 3<br />
• Vermarktung Übernahme des Maklerauftrages durch JLL<br />
25.10.2012<br />
34
4. Praxisbeispiel 2<br />
35
Green Building Certification<br />
• Entwurf von Zertifizierungsstrategien auf Basis von Marktanalysen und<br />
Machbarkeitsstudien<br />
• LEED ® , BREEAM und DGNB <strong>für</strong> Neubauten und Bestandsgebäude<br />
• Koordination, Kontrolle und Dokumentation des Zertifizierungsprozesses<br />
Modul I<br />
Modul II<br />
Modul III<br />
Kick-off Workshop / Pre-Assessment<br />
Planungsbegleitung<br />
Registrierung / Vorzertifizierung<br />
Baubegleitung / Feasibility Studies<br />
Nachweisführung<br />
Koordination Fachplanung und Bauausführung bzgl. Zertifizierung<br />
Dokumentation / Revision / Zertifikat<br />
25.10.2012<br />
36
Zertifizierungssysteme – Inhalte & Systematik<br />
BREEAM LEED DGNB<br />
Grundstücksökologie Nachhaltige Wahl und Bewirtschaftungvon Baustelle und Baugrund Ökologische Qualität<br />
Wasser Effizienter Wasserverbrauch<br />
Energie Energieeffizienz und Atmosphärenschutz (Reduktion von Emissionen)<br />
Verschmutzung<br />
(Bau-)Materialien Schonender Material- und Ressourceneinsatz Technische Qualität<br />
Transport Regionale Zusatzqualifikation [ kann nur innerhalb der USA geltend<br />
gemacht werden ]<br />
Standortqualität<br />
Flächennutzung Ökonomische Qualität<br />
Management Prozessqualität<br />
Innovation in Entwurf und Umsetzung<br />
25.10.2012 37
BREEAM – Systematik & Anwendung<br />
BREEAM<br />
Anwendungen<br />
Design &<br />
Procurement<br />
Post<br />
Construction<br />
Review<br />
Tenant Fit<br />
Out<br />
Management<br />
& Operation<br />
incl. Lebens-<br />
zyklusanalyse<br />
Zielobjekte Zertifizierung<br />
Neubauprojekte &<br />
grundlegende<br />
Sanierung<br />
Neubauprojekte &<br />
grundlegende<br />
Sanierung<br />
Neubauprojekte &<br />
grundlegende<br />
Sanierung<br />
Vermietete<br />
Bestandsobjekte<br />
als Bewertung von Entwurfs- und<br />
Bauphasen<br />
als Nachprüfung bei<br />
abgeschlossener Entwurfs- und<br />
Bauphase (ab August 2008 <strong>für</strong><br />
alle Maßnahmen verpflichtend)<br />
von Gebäuden im Falle vorab<br />
bekannter Endnutzer; andernfalls<br />
Zertifizierung der<br />
Allgemeinflächen und<br />
Technischen Gebäudeausrüstung<br />
zur Bewertung von<br />
Gebäudebetrieb, -management<br />
und –wartung; Objekt mind. 12<br />
Monaten vermietet und im<br />
Betrieb<br />
Scoring nach<br />
• Management<br />
• Gesundheit & Komfort<br />
• Energie<br />
• Transport<br />
• Wasser<br />
• (Bau-)Materialien<br />
• Flächennutzung<br />
• Grundstücksökologie<br />
• Verschmutzung<br />
Zertifizieungsstufen<br />
• Outstanding<br />
• Excellent<br />
• Very Good<br />
• Good<br />
• Pass<br />
25.10.2012 38
LEED – Systematik & Anwendungen<br />
LEED<br />
Anwendungen*<br />
New<br />
Construction<br />
(NC)<br />
Existing<br />
Buildings:<br />
Operations &<br />
Maintenance<br />
(EBOM)<br />
Commercial<br />
Interiors (CI)<br />
Core & Shell<br />
(CS)<br />
Zielobjekte Zertifizierung<br />
Neubauprojekte &<br />
Grundlegende<br />
Sanierung<br />
von grundlegenden Baumaßnahmen an<br />
der Gebäudesubstanz, und Technischen<br />
Gebäudeausstattung; geeignet während<br />
Entwurfs- und Bauphasen bei<br />
Spekulationsobjekten sowie Eigennutz<br />
Bestandsimmobilien von geringeren Renovierungs- und<br />
Sanierungsmaßnahmen mit Fokus auf<br />
Betriebliche Optimierung, insb. durch<br />
Bewertung Von Gebäudebetrieb,<br />
management und –wartung<br />
Einzelflächen einzelner Bestands- oder Mietflächen<br />
Neubauprojekte als Tool <strong>für</strong> Architekten, Baufirmen,<br />
Projektmanager die zwar Kontrolle über<br />
Entwurfs- und Erstellungsphasen, nicht<br />
aber über die spätere Ausstattung zur<br />
Nutzung haben.<br />
Scoring nach<br />
• Nachhaltige Wahl und<br />
Bewirtschaftung von Baustelle<br />
und Baugrund<br />
• Energieeffizienz<br />
• Material- & Ressourcenhaushalt<br />
• Raumluftqualität<br />
• Wasserhaushalt<br />
• Planungs- & Bauprozess<br />
Zertifizierungsstufen<br />
Platinum ≥ 80 Punkte<br />
Gold 60-79 Punkte<br />
Silver 50-59 Punkte<br />
Certified 40-49 Punkte<br />
*Daneben werden die Systemapplikationen Schools, Retail, Healthcare, Homes und Neighbourhood Development angeboten<br />
25.10.2012 39
DGNB Systematik<br />
Ökologische<br />
Qualität<br />
� fossile Energieträger<br />
� Flächenverbrauch<br />
� Frischwasserverbrauch<br />
� Klimawandel<br />
� Überdüngung<br />
� Schad- und Risikostoffe <strong>für</strong><br />
die Umwelt<br />
� etc.<br />
Ökonomische<br />
Qualität<br />
�� Lebenszykluskosten<br />
Transparente<br />
� Werterhalt Lebenszykluskosten<br />
�� <strong>Dr</strong>ittverwendung<br />
Werterhalt<br />
�� Flächeneffizienz<br />
<strong>Dr</strong>ittverwendung<br />
�� etc. Flächeneffizienz<br />
� etc.<br />
Standortqualität<br />
Soziokulturelle und<br />
funktionale Qualität<br />
�� Raumluftqualität<br />
�� Thermische Verhältnisse<br />
�� Akustische Verhältnisse<br />
�� Optische Verhältnisse<br />
�� Manuelle Einflussnahme der<br />
Nutzer<br />
�� etc.<br />
Technische Qualität – Brandschutz, Schallschutz, Fassade, Reinigung, Rückbau<br />
Prozessqualität – Planung, Bauausführung, Bewirtschaftung<br />
25.10.2012 40
Modul 1: Kick-off Workshop<br />
• Identifizierung und Bewertung vorrangig nachhaltiger und bereits implementierter<br />
Gebäudeparameter<br />
• Analyse des Ausführungsstandards nach systemspezifischen Kriterien<br />
• Schaffung Überblick: Grenzwerte, Kalkulationsschemen, notwendige Dokumentation, etc.<br />
• Koordinierung des Projektteams bei Entwicklung der Zertifizierungsziele<br />
• Unterstützung bei Erarbeitung von Ideen, Vorgehensweisen und Lösungsmöglichkeiten<br />
• Erstellung Preliminary Scorecard<br />
• Grobeinschätzung des möglichen Zertifizierungsgrades<br />
• Entwicklung klarer Ziele zur Formulierung der projektbegleitenden Zertifizierungs-Road Map<br />
• Abschätzung Arbeitseinsatz und Kosten im Falle zusätzlich notwendiger Maßnahmen<br />
25.10.2012<br />
41
Modul 2: Planung und Vorzertifikat<br />
• Projektregistrierung<br />
• Tiefenanalyse vorhandener Dokumente und Pläne bzgl. angestrebter Credits /<br />
Checklistenpunkte<br />
• Abgleich anzuwendender Standards und Normen<br />
• Festlegung der Umsetzungsstrategie unter Berücksichtigung von Qualität, Kosten und<br />
Terminen<br />
• Beratende Teilnahme an erforderlichen Besprechungsterminen (Planungssitzungen)<br />
• Abschätzung notwendiger Maßnahmen in Bezug auf Arbeitseinsatz und Kosten<br />
• Koordination der Nachweisführung<br />
• Prüfung der Dokumentationsunterlagen im Bezug auf Vollständigkeit und Koordinierung der<br />
Übergabe<br />
• Einreichung der Planungsdokumentation beim USGBC<br />
• Vorzertifizierung des Objektes<br />
25.10.2012<br />
42
Modul 3: Umsetzung und Zertifikat<br />
• Controlling angestrebter Nachhaltigkeitsziele unter Berücksichtigung von Kosten, Qualitäten<br />
und Terminen<br />
• Beratung der Planungsfortschreibung sowie der GU/ Nachunternehmer<br />
• Koordinierung involvierter (externer) Fachingenieure<br />
• Beratende Teilnahme an erforderlichen Besprechungsterminen (Bausitzungen)<br />
• Sicherstellung vollständiger Nachweisführung während der Konstruktionsphase<br />
• Abfordern noch ausständigen Daten und Dokumente<br />
• Unterstützung bei der Erstellung der Einreichungsunterlagen<br />
• Vertretung des Auftraggebers bei der Projekteinreichung gegenüber der<br />
Zertifizierungsbehörde<br />
• Koordinierung der Revision<br />
• Zertifizierung des Objektes<br />
25.10.2012<br />
43
Neubau: Zwei-Scheiben-Haus (Baufeld 1)<br />
• Architekt: RKW Rhode Kellermann<br />
Wawrosky, Düsseldorf<br />
• Größe: ca. 11.200 qm NGF<br />
• Mieter: Coca-Cola<br />
Erfrischungsgetränke AG<br />
ca. 7.000 qm NGF<br />
• Restfläche: ca. 3.500 qm Büro<br />
ca. 700 qm Kantine<br />
• Baubeginn: September 2008<br />
• Fertigstellung: Oktober 2009<br />
• Zertifizierung: Platin (Vorzertifikat),<br />
Q4/2010 (abhängig USGBC) Haus 3<br />
Kantine<br />
Haus 1<br />
25.10.2012<br />
Haus 2<br />
44
Umsetzung des Raumkonzeptes <strong>für</strong> Coca-Cola<br />
25.10.2012<br />
45
LEED ® Standortkriterien Place 4<br />
SSp1: Construction Activity Pollution Prevention<br />
SSc1: Site Selection<br />
SSc2: Development Density & Community Connectivity<br />
SSc3: Brownfield Redevelopment<br />
SSc4: Alternative Transportation<br />
SSc5: Site Development<br />
SSc6: Stormwater Management<br />
SSc7: Heat Island Effect<br />
SSc8: Light Pollution Reduction<br />
SSc9: Tenant Design and Construction Guidelines<br />
max. 14 Credits (Alle Credits wurden in der Pre-Certification erreicht)<br />
Anforderungen durch Standort Gewährleistet<br />
Zusätzliche Maßnahmen auf Grund LEED ®<br />
25.10.2012<br />
46
LEED ® Zwei-Scheiben-Haus Ausbaukriterien<br />
EQp1: Minimum IAQ Performance<br />
EQp2: Environmental Tabacco Smoke (ETS) Control<br />
EQc1: Outdoor Air Delivery Monitoring<br />
EQc2: Increased Ventilation<br />
EQc3: Construction IAQ Management Plan<br />
EQc4: Low-Emitting Materials<br />
EQc5: Indoor Chemical & Pollutant Source Control<br />
EQc6: Controllability of Systems<br />
EQc7: Thermal Comfort<br />
EQc8: Daylighting & Views<br />
max. 11 Credits (10 von 11 Credits wurden in der Pre-Certification erreicht)<br />
Anforderungen durch Standort Gewährleistet<br />
Zusätzliche Maßnahmen auf Grund LEED ®<br />
25.10.2012<br />
47
5. Zusammenfassung<br />
48
Vorteile und Mehrwert<br />
Investitionsprofit<br />
Werthaltiges, zukunftsfähiges<br />
Portfolio ohne eigenes Invest<br />
Umweltfreundlich<br />
Verbesserung Ihrer CO2 Bilanz<br />
Liquiditätsgewinn<br />
Finanzierung Ihrer Anlage<br />
Zuverlässigkeit<br />
Jones Lang LaSalle und <strong>RWE</strong> als<br />
sichere, starke Partner<br />
Zeitgewinn<br />
Rund-um-Sorglos Services und<br />
Dienstleistungen<br />
Schlanke Prozesse<br />
Installation, Inbetriebnahme und<br />
Wartung Ihrer Anlage<br />
Unabhängigkeit<br />
Flexible Wahl des<br />
Energieversorgers<br />
Hocheffiziente Technik<br />
Betriebsführung der Anlage auf<br />
maximalem <strong>Effizienz</strong>niveau<br />
25.10.2012 49
Vielen Dank <strong>für</strong> Ihre Aufmerksamkeit<br />
und lassen Sie uns gemeinsam:
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