neue Wohnformen sprengen das Mietrecht - Mieterverband

trecht
mieter stellen. In einer WG dürfen
die verbleibenden Bewohnerinnen
und Bewohner dabei etwas wählerischer
sein als eine gewöhnliche Vermieterschaft.
Sie dürfen eine Interessentin
oder einen Interessenten
auch ablehnen, weil die Chemie
nicht stimmt. Lehnen sie hingegen
von fünf oder zehn Bewerbern alle
ab, liegt der Verdacht nahe, dass sie
ohnehin keine Nachmieterschaft
wollen. Dann wird das ausziehende
WG-Mitglied seine Mietzinszahlungen
einstellen können. Letztlich ist
es aber eine Ermessensfrage, ob tatsächlich
eine zumutbare Nachmieterschaft
vorhanden war und das
ausziehende WG-Mitglied von seinen
Verpflichtungen befreit ist.
Ein- und Auszugsprotokoll
Auch in einer WG stellt sich beim
Auszug oft die Frage nach einer Entschädigung
für die Abnutzung.
Grundsätzlich gilt dabei: Normale
Abnutzung geht zu Lasten der Vermieterschaft,
für übermässige Abnutzung
hat die Mieterschaft eine
Entschädigung zu leisten. Dabei ist
jedoch die Altersentwertung zu berücksichtigen.
Diese ist anhand der
paritätischen Lebensdauertabelle
zu berechnen, die der Schweizerische
Mieterinnen- und Mieterverband
zusammen mit dem Schweizerischen
Hauseigentümerverband
erarbeitet hat. Ein Beispiel: Die Mieterin
hat in einem achtjährigen
Spannteppich Löcher verursacht.
Das ist ein Fall von übermässiger Abnutzung.
Da ein Spannteppich von
durchschnittlicher Qualität gemäss
Wie bestimmt man den Zeitwert von Möbeln?
rsp. In unserer flexiblen Gesellschaft
liegt auch die «möblierte Miete» im
Trend. Wer aus dem Ausland zuzieht,
mietet sich – zumindest in der
ersten Zeit -– häufig eine fertig eingerichtete
Behausung. Und wer sich
vorübergehend im Ausland niederlässt,
vermietet seine Wohnung in
der Schweiz oft vollständig möbliert
weiter. Auch in WGs bringt oft
nicht jedes Mitglied seine eigenen
Möbel mit.
Bei der möblierten Miete sind
beim Auszug vielfach die Möbel abgenutzt.
Dafür schuldet die ausziehende
Mieterschaft ebenfalls eine
Entschädigung, wenn es sich um einen
Fall von übermässiger Abnutzung
handelt. Dabei ist die Altersentwertung
aber viel schwieriger zu
Mieten & Wohnen 8 | 2011
Tabelle eine Lebensdauer von zehn
Jahren hat, muss die aus der Wohnung
ausziehende Mieterschaft
höchstens 80 Prozent eines neuen
Spannteppichs bezahlen.
schäden benennen
Gemäss Gesetz schuldet ein ausziehender
Mieter nur dann eine Entschädigung
für übermässige Abnutzung,
wenn die Hauptmieterschaft
dies ihm unmittelbar nach der Wohnungsabgabe
mitteilt. Dies gilt in
Untermietverhältnissen genauso.
Das heisst, die Hauptmieterschaft
muss nach der Abgabe innert weniger
Tage eine so genannte Mängelrüge
einreichen, mit eingeschriebenem
Brief oder einem Schreiben,
dessen Empfang der Untermieter bestätigt.
In der Mängelrüge muss der
Betrag der geforderten Entschädigung
noch nicht beziffert, aber die
geltend gemachten Schäden müssen
benannt werden. Eine ernsthafte
Aussicht auf eine Entschädigung für
übermässige Abnutzung besteht im
Streitfall zudem nur, wenn beim
Einzug und beim Auszug ein Zustandsprotokoll
des betreffenden
Zimmers erstellt wurde.
Gerade in WGs verzichtet man
häufig auf fast alle Formalitäten.
Dann muss man sich halt im Gespräch
um eine faire Lösung bemühen.
Ist das nicht möglich, kann
man sich an die Mietschlichtungsbehörde
wenden. Diese unterbreitet
oft auch dann einen fairen Kompromissvorschlag,
wenn rechtlich eigentlich
nichts zu machen ist.
Ruedi Spöndlin
bestimmen als bei festen Bauteilen.
Die paritätische Lebensdauertabelle
umfasst keine Möbel, die nicht eingebaut
sind. Somit gibt es kaum einen
verbindlichen Massstab für die
Abschreibung.
Über Erfahrung beim Bestimmen
des Zeitwerts von Möbeln verfügen
am ehesten die Sachversicherer. Dazu
Selma Frasa-Odok vom Schweizerischen
Versicherungsverband: «Der
Zeitwert bei Möbeln wird einzelfallweise
geschätzt. Die Vielfalt der Einrichtungsgegenstände
(Tisch, TV,
Geschirr usw.) wie auch die unterschiedliche
Qualität lassen eine Pauschalisierung
auf einer Tabelle nicht
zu. In der Sachversicherung spielt
der Zeitwert nur eine untergeordnete
Rolle.»
BAuspArEn
der MV rüstet sich
zum Abstimmungskampf
Im Jahr 2012 kommen
verschiedene Vorlagen zum
Bausparen und zur Besteuerung
von Wohneigentum
zur Abstimmung. Der MV
ist für den Kampf gerüstet.
Voraussichtlich bereits im März
2012 wird die erste der beiden
Bauspar-Volksinitiativen aus dem
Kreis des Hauseigentümerverbands
vors Volk kommen. Die zweite soll
im Juni zur Abstimmung gelangen.
Unter den Titeln «Bausparinitiative»
und «Eigene vier Wände dank Bausparen»
sollen neue Steuerschlupflöcher
für Gutverdienende und Vermögende
geöffnet und Personen mit
Steuergeldern gefördert werden, die
das gar nicht brauchen.
Der Schweizerische Mieterinnenund
Mieterverband (SMV) wird diese
uMZugsquotE
Viele sind mobil
Tiefe Leerstände und häufige
Umzüge schliessen sich
nicht aus.
Das Immobilienportal Homegate
und die Zürcher Kantonalbank
(ZKB) erstellen jährlich eine Studie,
welche die Umzugshäufigkeit der
Schweizerinnen und Schweizer unter
die Lupe nimmt. Als Basis dienen
die Nachsendeaufträge der Post: Wer
umzieht, lässt sich bekanntlich
meist die Post an die neue Adresse
nachschicken.
Was ergab der Umzugsreport zwischen
Juni 2010 und 2011? Im Kanton
Zürich wird am häufigsten umgezogen.
Man registrierte rund
100’000 Wohnungswechsel, dies bei
einem Gesamtwohnungsbestand
von 670’000 Einheiten. Dies ergibt
mit 14,6 Prozent die höchste Umzugsquote
aller Kantone. Auf den
weiteren Plätzen dieser «Zügel-Hitparade»
liegen der Kanton Zug (14,5
Prozent), Basel Stadt (13,9 Prozent)
und die Westschweizer Kantone
Neuenburg (13,4 Prozent) und Waadt
(12,9 Prozent). In den Bergkantonen
Wallis, Graubünden oder auch im
Tessin wird weniger gezügelt. Hier
liegt die Quote unter 10 Prozent.
Setzt man diese Zahlen in Bezug zu
ungerechten und unnötigen Geschäfte,
wie in M&W schon mehrfach
dargelegt, bekämpfen. Es geht
nicht an, dass der Staat auf der einen
Seite die Fördermittel für günstige
Wohnungen auf ein Minimum herunterschraubt
und handkehrum
neue Steuermittel für das Wohneigentum
ausgeben will. Die Schweiz
braucht keine neuen Steuerprivilegien
für Gutgestellte.
Der MV weiss in diesem Kampf
den Bundesrat, den Ständerat und
die Kantone mit sich. Diese wehren
sich gegen die hohen Steuerausfälle,
welche die Zwangseinführung des
Bausparens zur Folge hätte. Ebenfalls
vors Volk kommt nächstes Jahr
die HEV-Initiative «Sicheres Wohnen
im Alter». Der Zeitpunkt ist noch unbestimmt.
Der MV wird auch diese
Vorlage bekämpfen, da sie Hausbesitzern
weitere Privilegien zuschanzen
will und damit die Steuerungerechtigkeit
noch vergrössert.
den tiefen Leerwohnungsziffern, so
mag die Mobilität auf den ersten
Blick überraschen. Sind Wohnungen
doch leichter zu finden, als man
denkt? Die Praxis zeigt das Gegenteil,
vor allem in den Agglomerationen.
Des Rätsels Lösung liegt wohl
darin, dass über informelle Netze gezügelt
wird: Man gibt die Wohnung
oft unter der Hand weiter. Tiefe Leerstände
und hohe Umzugsquoten
schliessen sich also nicht aus.
Wohnungsnot ist Mietzinsnot
Der Umzugsreport von Homegate
und ZKB wird allerdings von einigen
Medien, die gerne die Wohnungsnot
herunterspielen, als Beweis für die
Untauglichkeit der Leerwohnungsziffern
genommen. Auch der Hauseigentümerverband
ist auf diesen Zug
aufgesprungen und stellt den Wert
dieser Statistik in Abrede. Aber dadurch
lässt sich die Tatsache nicht
aus der Welt schaffen, dass der Wohnungsmarkt
schwierig geworden
und dass die Bezeichnung «Wohnungsnot»
zumindest in den Agglomerationen
gerechtfertigt ist. Vor allem
dann, wenn unter der Not nicht
nur eine quantitative, sondern eine
qualitative verstanden wird: Die
Wohnungsnot ist zuallererst eine
Mietzinsnot.
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