Immobilienhandbuch VBS Register 4 4.3 Prozesse - Armasuisse

Immobilienhandbuch VBS 

Register 4 

Prozesse im Immobilienmanagement 

4.3 Prozesse 

VERSION 1.5 

Eidgenössisches Departement für Verteidigung, 

Bevölkerungsschutz und Sport VBS 

AUTOR Projektkommission Immobilien VBS 

DATEINAME 4.3_Prozesse_1.5 

HERAUSGEGEBEN DURCH armasuisse Immobilien 

Blumenbergstrasse 39 

3003 Bern 

FREIGEGEBEN DURCH Plattform Zusammenarbeit 

FREIGABEDATUM 22.06.2012

Inhaltsverzeichnis 

Änderungsnachweis 

Datum Freigabe Version Beschreibung der Version 

1.1.2006 1.0 Erstversion für Grundausbildung IM VBS XXI 

Register 4: Prozesse im Immobilienmanagement 

Register 4.3: Prozesse 

1 Prozesse Immobilien VBS 

(Detaillierung der Prozesse des Gesamtprozessmodells) .................................. 3 

21.6.2007 1.1 M4: Schritt 8 und AM3 gelöscht, Output Prozessende angepasst 

M5: Schritt 5 Tätigkeit ergänzt; Output Prozessende angepasst 

SI5: Schritt 5 Controlling eingefügt 

AM1: Kostengenauigkeit auf ca. +/- 25% erhöht, Schritt 4 

Fussnote eingefügt 

OI1: Schritt 4 DEBI angepasst 

OI4: Schritt 3 DEBI angepasst 

OP1: nach Schritt 2 Verzweigung zu OB1 ergänzt 

OP2: nach Schritt 1 Tätigkeit von OB1 angepasst; nach Schritt 

6 Änderung AM3 in OB1 sowie Tätigkeit angepasst; Schritt 8 

Tätigkeit angepasst 

OP3: nach Schritt 1 Änderung AM3 in OB1 sowie Tätigkeit 

angepasst 

13.9.2007 1.2 SI3: Prozess grundsätzlich überarbeitet 

24.6.2010 1.3 AM1: Prozess überarbeitet nach neuem Ablauf (Bedürfnisvoranmeldung) 

Div. Prozesse: Ergänzung der Bedarfs- und Flächenstandards 

23.6.2011 1.4 Überarbeitung Prozess AM 1 und AM 2 aufgrund Auftrag aus 

Revisionsbericht Nr. 9 

22.6.2012 1.5 Überarbeitung Prozesse AM 1, OP 1, OP 2, SI 1 und SI 3 

Dateiname: 4.3_Prozesse_1.5 

2/37



Prozesse Immobilien VBS 

(Detaillierung der Prozesse des Gesamtprozessmodells) 

Für alle Prozesse gilt die nachfolgende Legende: 

DE Departementsebene 

EV Eigentümervertreter 

SM strategischer Mieter, EV für Dispo.-Bestand 

OM operativer Mieter 8 

BE Betreiber 

BT Bauleistungsträger 

DR Dritte 

BR Bundesrat 

Parl. Parlament 

BH Behörden 

IOS Informations- und Objektsicherheit 

D Durchführung 

E Entscheidung 

B Beteiligung 

I Information 

SLA Service Level Agreement (ehemals LV, Leistungsvereinbarung) 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

* 

EV für Dispositions-Bestand und nicht mietzinsrelevante Erhaltungsmassnahmen 

(gemäss sep. Kompetenzregelung) 

stufengerecht im Bereich der eigenen Durchführungsverantwortung 

DE für Dispositions-Bestand 

inkl. FUB als Betreiber Telematik 

gemäss Kompetenz- und Unterschriftenregelung der strategischen Mieter 

EV für Investitionsseite (Investitionsplan) 

SM für die Mieterseite (Mieterbudget); EV sinngemäss für Dispositions-Bestand 

BE für die Betreiberbelange im Rahmen der SLA 

DE für Sachplan-relevante Projekte 

inkl. Major-User Verteidigungsbereich für die Vermittlung von Büro- und Verwaltungsbauten 

im Raum Bern 

stufenweise und fallweise 

Dateiname:4.3_Prozesse_1.5 

3/37

Prozess M 1, Immobilien-Strategie 

Prozessverantwortlicher: Departementsebene 




Hinweis: Die Zielsetzungen sowie die In- und Outputs zu diesem Prozess finden Sie auf dem jeweiligen 

Input-/Outputblatt. 

1 

2 

3 

4 

nein 

Prozessschritt Tätigkeit 

Start 

Strategie prüfen 

Strategie erarbeiten/ 

überarbeiten 

Strategie 

genehmigen 

ja 

Controlling durchführen 

Ende 

Legende siehe Seite 3 

Controlling über die Umsetzung der Strategie 

führen 

D E B I 

DE 

DE 

DE 

DE 

EV 

SM 

BE 

EV 

SM 

BE 

EV 

SM 

BE 

Mitgeltende Dokumente, 

Inputs und Outputs 

Input: RU-Leitbild und -Ziele, Finanz- 

und Personalplanung auf Departementsebene, 

Kerngeschäft der Departementsbereiche 

Output: Controllingbericht 

Output: Immobilien-Strategie 

4/37

Prozess M 2, Mehrjahresplanung 

Prozessverantwortlicher: strategischer Mieter 6 / Eigentümervertreter 6 






1 

2 

3 

4 

5 

nein 

nein 


Start 

Mehrjahresplanung 

erstellen 

Harmonisierung 

Mehrjahresplanung 

prüfen 

ja 

Planungsgrundl. 

genehmigen 

ja 

Vorgaben für die 

Jahresplanung erstellen 


Ende 


übergeordnete Vorgaben, Mehrjahresziele 

und Finanzbedürfnisse aufarbeiten und 

analysieren (Bottom up und Top down) 

Abgleich Mehrjahresplanung, Investitionen/ 

Bruttomietkosten, Priorisierung der 

Investitionen (Investitionsplan) und 

Harmonisierung mit Rüstungsprogramm 

Vorgabe für die Jahresziele und die jährliche 

Botschafts- und Budgetplanung (inkl. 

Mieterbudget) ableiten 

Controlling über die Mehrjahresplanung 

führen 

D E B I 

SM 6 

EV 1/6 

EV 

SM 6 

EV 1/6 

SM 6 

EV 1/6 

SM 1 

DE 

BE 

OM 

BE 

OM 

OM 

BE 

OM 

BE 

DE 



Input: M1 Immobilien-Strategie; RU-Leitbild 

und -Ziele; Kerngeschäft der Departementsbereiche; 

Nutzungskonzepte; genehmigte 

Bedürfnisse, Vorgaben Finanzplan, 

Masterplan Jahresagenda Immobilien 

Output: verbindliche Planungsvorgaben, 

Finanzplan (Investitionsplan, Mieterbudgets) 

Output: Planungsgrundlagen 

Output: Jahresbericht, Teil-Mehrjahresziele 

Output: jährlich überarbeiteter Mehrjahresplan 

mit strategischen Zielen, VK- 

und ZK-Kreditplanungen, Investitionen 

und Bruttomietkosten 

5/37

Prozess M 3, Planung Jahresziele 


Prozessverantwortlicher: strategischer Mieter 1 / Eigentümervertreter / Betreiber 





1 

2 

3 

4 

nein 


Start 

Jahresziele planen 

Jahresziele 

genehmigen 

ja 

Arbeitsprogramme 

ausarbeiten 


Ende 


Vorgaben mit Budget- und Botschaftsentwurf 

abstimmen 

auf Konsistenz mit departementalen Vorgaben 

prüfen 

Jahresziele bis auf Stufe Mitarbeiter ableiten 

D E B I 

EV 1/6 

SM 6 

BE 6 

EV 2 

SM 2 

OM 2 

BE 2 

EV 2 

SM 2 

OM 2 

BE 2 

DE 

EV 

OM 

BE 

EV 

OM 

BE 

EV 

OM 

BE 

DE 



Input: M 1 Immobilien-Strategie; RU- 

Leitbild und -Ziele; Vorgaben M 2 Mehrjahresplan 

(Investitionsplan und Mieterbudget); 

Entwürfe jährliche Mietvereinbarungen 

und SLAs 

Output: Genehmigte Jahresziele pro 

Rollenträger (die Konkretisierung der 

Jahresziele bis auf Stufe Mitarbeiter ist 

Aufgabe der Linie und wird hier nicht 

wieter behandelt); Controllingbericht/ 

Jahresziele 

6/37

Prozess M 4, Botschaftsplanung (VK) 

Prozessverantwortlicher: Eigentümervertreter 






Immobilienbotschaft durch EV 

(Prozess siehe nächste Seite) 

7/37

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

nein 

nein 


Start 

Botschaftsentwurf 

erstellen 

Botschaftsentwurf 

bereinigen 

Botschaftsent. 

freigeben 

Botschaftsantrag stellen 

ja 

Vertretung in den 

Kommissionen NR/SR 

wahrnehmen 

Ende 


ja 

Botschaft 

freigeben 

Botschaft 

genehmigen 

OP 2 

M 2 

M 3 

M 5 

M 5 


M 5 

Projekte und Kleinvorhaben sammeln, prüfen 

und aufnehmen, Rahmenkredite definieren 

priorisieren, mit Mehrjahresplanung und 

Jahreszielen abstimmen, Finanzierbarkeit 

prüfen 

Botschaftsentwurf freigeben 

konsolidieren und Antrag an den Bundesrat 

stellen 

informieren, Interessen vertreten 


D E B I 

EV 

EV 

EV SM 

DE 

DE 

EV 1/6 

SM 6 

DE 

BR 

Parl. 

EV 

OM 

SM 

DE 

EV 

OM 

SM 

EV 

SM 



EV für die bauliche Lösung 

SM für das Bedürfnis 


Input: M 2 Mehrjahresplanung (Investitionsplan 

und Mieterbudget); Eingabe 

aus dem operativen Immobilienmanagement 

(Botschaftsprojekte, Rahmenkredite); 

M 3 Jahresziele 

OM für Botschaftstexte zu Projekten, 

SM für Koordination und Zusammenführung 

Output: M 5 genehmigte Botschaft 

8/37

Prozess M 5, Budgetplanung (ZK) 

Prozessverantwortlicher: 




Departementsebene / strategischer Mieter / Betreiber / Eigentümervertreter 

gemäss DEBI 



1 

2 

3 

4 

5 

nein 

Prozessschritt Tätigkeit D E B I 

Start 

Budgetvorgaben 

auswerten, Budgetentwurf 

AM 3 

Budgetentwurf bereinigen 

AM 3 

Budgetantrag stellen 

Budget 

genehmigen 

Budget freigeben 

Ende 

ja 


M 3 

AM 3 

M 4 

M 2 

M 4 

M 4 

Vorgaben für die einzelnen Budgetpositionen 

sammeln und auswerten, Budgetpositionen 

erarbeiten (Bottom up), sammeln 

und aggregieren 

Anpassungen Mengengerüst und Standard 

Mietvolumen 

mit Botschaft, Jahreszielen und Budgetweisungen 

abstimmen, Investitionskredite 

mit mieterseitigem Bedarf resp. mieterseitiger 

Finanzierung harmonisieren 

jährliche Mietvereinbarung genehmigen 

Budgetfreigabe durch eidg. 

Finanzverwaltung 

jährliche Mietvereinbarungen und SLAs 

unterzeichnen 

SM 6 

EV 1/6 

BE 6 

OM 6 

SM 6 

EV 1/6 

BE 6 

DE 

DE 

BR 

Parl. 

EV 

OM 

BE 

DE 

EV 

OM 

BE 

SM 6 

EV 1/6 

BE 6 

EV 

SM 



Input: M 2 Mehrjahresplanung; 

Budget- und Botschaftsvorgaben; 

Eingaben der Kreditverantwortlichen 

(Botschaftsprojekte); 

Nutzungsvereinbarung*; Entwürfe 

jährliche Mietvereinbarungen* und 

SLAs; Budgetierungsweisungen EFD 

und GS VBS 

Input: Offerten als Grundlage Budgetentwurf 

Output: genehmigtes Budget 

9/37

Prozess M 6, Vorhaben- und Kreditsteuerung 








Start 

D E B I 

Vorgaben für Feinplanung Vorgaben für Feinplanung der Rahmenkredi- 

1 EV SM OM 

machen 

te erlassen 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

nein 

Feinplanung VK/ZK inkl. 

Rahmenkredite vornehmen 

(bis Stufe Objekt) 

Feinplanung 

genehmigen 

ja 

M 3 

Feinplanung im Rahmen 

der SLAs 

laufende Vorhaben- und 

Kreditsteuerung 

Kredite abrechnen 

Controlling 

Reporting und Beiträge 

Staatsrechnung erstellen 

Ende 

M 2 

M 5 

AM 3 

OP 

OI 

1-5 

1-3 

OB 

1-3 

° = bei Abweichungen von der genehmigten Feinplanung 


Feinplanung anhand Vorgaben (Top down) 

und Bedürfnissen (Bottom up) vornehmen 

Feinplanung mit Zuteilung/Priorisierung genehmigen, 

Feinplanung Investitionskredite 

mit Planung Mietkosten harmoniserien 

Feinplanung der Kredite und Mittelbedarf im 

Rahmen der SLAs 

Abgleich mit den Nutzungs- und Mietvereinbarungen 

Vorhaben- und Kreditfreigabe Stufe Objekt 

mit Nutzungsvereinbarung / jährlicher Mietvereinbarung 

abgestimmt (inkl. Korrekturen 

im laufenden Jahr) 

periodische Bereinigung der Feinplanung 

mehrmals jährlich durchführen, unterjährige 

Korrekturmassnahmen 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM 

SM ° 

EV DE 

SM 

OM 

BE 

BE 

BT 

BE 

OM 

SM 

OM 

BE 



Input: M 5 Budgetfreigabe; M 4 Botschaftsfreigabe; 

M 3 Jahresziele; M 2 

Mehrjahresplanung, AM 2 Triage / Lösungsstrategie, 

AM 3 Controllingberichte 

Bewirtschaftungsmanagement 

Output: zugeteilter VK und freigegebener 

ZK an alle Kreditverantwortlichen; 

Ausweis der abgerechneten Rahmen- 

und Objektkredite (VK); Beitrag zur 

Staatsrechung (VK+ZK); monatliches 

Kreditreporting, Finanzreports z.H. 

Controlling-Instanzen 

10/37

Prozess SI 1, Bedarfsplanung 

Prozessverantwortlicher: operativer Mieter 






1 

2 

3 

4 

5 


Start 

Vorbereitung durchführen 

Situationsanalyse 

durchführen 

Optimierung vornehmen 

Lösung ausarbeiten 

Beauftragung vornehmen 

Ende 

M 2 


Grundlagen beschaffen, Ziele setzen, Projektteam 

zusammenstellen, Vorgehen bestimmen 

IST-Situation und Rahmenbedingungen aufzeigen, 

zukünftige Entwicklungen inkl. Finanzierung 

analysieren, Folgerungen ableiten 

Zielsystem und Varianten erarbeiten, Varianten 

bewerten, Sollvorschlag ausarbeiten, 

Wirtschaftlichkeit beurteilen 

Gesamtlösung und/oder Teillösungen ausarbeiten, 

Finanzierung planen, Anträge an 

Entscheidungsinstanz stellen 

Schnittstelle zu M 2, Aufnahme in die Mehrjahresplanung 

Aufträge und Massnahmenblätter ausarbeiten 

D E B I 

OM SM BE 

IOS 

OM 

EV 

BE 

IOS 

OM SM BE 

IOS 

OM SM BE 

IOS 

OM SM EV 

BE 

EV 

EV 

IOS 



Input: strat. Planung im Kerngeschäft 

der SM; M 2, Mehrjahresplanung; Antrag 

OM; Bedarfs- und Flächenstandards 

Input: Auftrag von SM 

Output: genehmigter Projektauftrag 

Mitgeltende Dokumente: Musterauftrag 

SI 1.1 

Input: genehmigter Projektauftrag 

Output: Erkenntnisse, Folgerungen 

Input: Konsequenzen aus Folgerungen 

Output: Sollvorschlag Bedarfsplanung 

Mitgeltende Dokumente: Datenraster 

Mietersicht, Preislisten 


Input: genehmigter Sollvorschlag 

Output: genehmigte Anträge 

Input: genehmigte Anträge 

Output: Aufträge zur Berücksichtigung 

in den Nutzungskonzepten 

Output: Streitkräfteplanung (z.B. Stationierungs-Konzept); 

SI 3, Nutzungskonzepte; 

M 2, Mehrjahresplanung 

11/37

Prozess SI 3, Nutzungskonzepte 







1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 


Start 


Vorgehensplan 

ausarbeiten 

Start-Sitzung mit allen 

Betroffenen durchführen 

(fallweise Vertreter 

Kanton / Gemeinde) 


durchführen 


Lösung ausarbeiten 

Beautragung vornehmen 

Orientierung Dritte / 

Behörde durchführen 

(Kanton / Gemeinde) 


Ende 


SI 1 

SI 1 

M 2 

AM 

1 

Dringlichkeit / Umfang des Auftrages 

überprüfen. Perimeter und Grobterminplan 

definieren 

NUK-Perimeter, Grobterminplan und 

Bedarfslisten an OM abgeben 

Verfügbarkeit für die personellen Ressourcen 

prüfen, inkl. Mgmt-Unterstützung 

sicherstellen. Projektorganisation zusammenstellen 

und Terminplan nach Kernprozessen 

definieren 

Die Betroffenen (inkl. Behörden) über Ziel 

und Produkt des NUK orientieren und 

Aufträge erteilen 

IST-Situation und Rahmenbedingungen 

aufzeigen, SOLL-Situation (Zielkonfiguration) 

inkl. Finanzierung aufzeigen (Investitionen 

und Raumkosten), Folgerungen ableiten, 

Vorabklärungen Sachplanrelevanz, ggf. 

Sachplanverfahren vorbereiten 

Zielsystem und Varianten erarbeiten, 

Varianten bewerten, Sollvorschlag 

ausarbeiten 

Immobilien segmentieren, bauliche Massnahmen 

priorisieren, Anträge an Entscheidungsinstanz 

stellen, Informationskonzept 

erstellen, Finanzierung planen (Investitionen 

und Raumkosten), Abgleich mit SPM 

erstellen, Wirtschaftlichkeit beurteilen 

Aufträge und Massnahmenblätter für die Umsetzungsplanung 

erarbeiten 

Mehrjahresplanung anpassen (Investitionen 

und Raumkosten) 

Dritte und Behörden orientieren (Orientieren, 

wenn Konformität nicht mit dem 

Stationierungskonzept der Armee vorliegt) 

Bedürfnisse durch die OM auslösen 

Auftragserfüllung lenken, Rückkoppelung zur 

Finanzplanung (Investitionen und Raumkosten) 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV EV 

SM 

EV 

EV 

EV 

SM 

EV 

SM 

SM 

OM 

BE 

I 

SM 

OM 

BE 

I 

SM 

OM 

BE 

I 

DE* 

SM 

OM 

BE 

I 

DE* 

OM 

BE 

I 

DE* 

OM 

BE 

I 

OM 

BE 

SM 

DE 

OM SM 

EV 

SM 

SM* 

OM 

BE 

SM 

OM 

BE 

I 



Input: Auftrag von DE/SM/EV 

Output: durch EV und SM genehmigter 

Projektauftrag 


SI 3.1; Bedarfs- und Flächenstandards 

Output: SI 1, Bedarfslisten 

Input: SI 1, durch DU CdA genehmigte 

Bedarfsplanung 

Output: genehmigte Ressourcen- und 

Terminplanung 

Input: bereinigte Bedarfsplanung 



Output: Sollvorschlag 

Input: durch EV und SM genehmigter 

Sollvorschlag, Datenraster Mietersicht, 

Preislisten Immobilienhandbuch VBS 

Output: genehmigtes Nutzungskonzept 

Input: durch EV und SM genehmigtes 

Nutzungskonzept 

Output: genehmigte Massnahmenblätter 

Output: Anträge von Dritten und 

Behörden abgeschlossen 

Input: Auftrag beim EV vorliegend 

Input: genehmigtes Nutzungskonzept 

Output: Standbericht / Reporting, 

Information 

Output: genehmigte Nutzungskonzepte 

an SI 4 und AM 4 mit Massnahmenplanung; 

M 2, Mehrjahresplanung; AM 1, 

Bedürfnisformulierung/Einzelvorhaben; 

AM 3, Bewirtschaftungsmanagement 

12/37

Prozess SI 4, Entwicklungskonzepte 







1 

2 

3 

4 

5 

6 

nein 


Start 


Genehmigung 

Projektauftrag 

ja 


durchführen 


Lösungen ausarbeiten 

Lösung 

genehmigen 

Ende 

SI 3 


Grundlagen beschaffen, Ziele setzen, Projektteam 

zusammenstellen, weiteres Vorgehen 

und zu beteiligende Stellen bestimmen 

IST-Situation aufzeigen, zukünftige Entwicklung 

analysieren, Marktanalyse, Folgerungen 

ableiten 

Zielsystem und Varianten erarbeiten, 

Varianten bewerten, Sollvorschlag ausarbeiten 

(Arealausscheidung VBS/Dritte) 

Nutzungskonzept im VBS-Areal-Teil, planungsrechtliche 

Grundlagen (Richtplan, Zonenplan, 

Bebauungsplan), Wirtschaftlichkeit 

ausarbeiten, Anträge an Entscheidungsinstanz 

stellen 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM* 

EV 1 

DE 7 

OM* 

BE* 

DR* 

SM* 

EV 1 

OM* 

BE* 

BH* 

DR* 

IOS* 

OM* 

BE* 

BH* 

DR* 

IOS* 

SM* 

OM* 

BE* 

BH* 

DR* 

IOS* 



Input: SI 3, Nutzungskonzepte; Interessenwahrung 

ggü. Dritten, Differenzen mit 

der örtl./regionalen Raumplanung; Marktanalyse, 

Anstoss Dritte; Auftrag aus AM 4 

Input: Auftrag von EV 

Output: genehmigter Projektauftrag 


SI 4.1 

Input: genehmigter Projektauftrag 



Output: Sollvorschlag Entwicklungskonzept 

Input: genehmigter Sollvorschlag 

Output: Anträge 

Output: genehmigtes Entwicklungskonzept 

z.H. SI 3 

Output: genehmigtes Entwicklungskonzept; 

SI 3, Rahmenbedingungen für reg. 

Nutzungskonzepte, AM 4 für Feinsegmentierung 

13/37

Prozess SI 5, Interessenwahrung gegenüber Dritten (rechtliche) 

Prozessverantwortlicher: Departementsebene, Eigentümervertreter 






Die Interessenwahrung ausserhalb der untenstehenden Rechtsverfahren, das heisst aufgrund 

von Anfragen und Korrespondenz, wird gemäss dem Informations- und Kommunikationskonzept 

wahrgenommen (analog der Kernaufgaben der Departementsbereiche z.B. Stationierungskonzept). 

1 

2 

3 

4 

5 

g.K. = 


Start 

Konzept Interessenwahrung 

ggü. Dritten erstellen 

Entwicklung beobachten, 

Inputs analysieren 

Relevanz und Konsequenzen 

für VBS erkennen 

Entwicklung 

beeinflussen 

Controlling 

Ende 

Zuständigkeiten für Interessenwahrung festlegen 

Einsprachen, Stellungnahmen oder Mitberichte 

verfassen, Verhandlungsmandat und 

Vertretung festlegen 

D E B I 

EV DE 

g.K. 

g.K. 

SM 

OM 

BE 

IOS 

g.K. 

g.K. 

g.K. g.K. 

gemäss Kompetenzregelung aus Schritt 1 "Konzept Interessenwahrung ggü. Dritten erstellen". 

Das Konzept ist im Kapitel 7.4 abgebildet. 


Auftragserfüllung lenken. Umfeld nach 

Vorgaben, neuem Wissen resp. neuen 

Entwicklungen analysieren Veränderungen 

und Verbesserungspotenzial feststellen. 

g.K. g.K. 



Input: Veränderungen der Gesetze und 

Richtlinien; Planungsgrundlagen Dritter; 

Baugesuche; Planungsrechtsänderungen; 

Aufhebung von Parkplätzen usw.; 

Sperrfristen; Umfeldprobleme (Reklamationen);Betriebsbewilligungen/Konzessionen 

Input: neue Erkenntnisse, externe 

Vorgaben von Gesetzgeber, Mieter, 

Fachverbänden etc. 

Output: VBS-Interessen sind gewahrt 

und koordiniert 

- Koordination RU-Politik 

- Planung (DE) 

- Bau- und Liegenschaftsbelange (EV) 

- Nutzungs- und Betriebsfragen (SM) 

14/37

Prozess SI 6, Normen und Standards 


Prozessverantwortlicher: EV (resp. Verantwortlicher des jeweiligen Umsetzungsprozesses) 





15/37

1 

2 

3 

4 

5 

A 

nein 


Start 

Konzept Normen und 

Standards festlegen 

Normen und Standards 

ausarbeiten, 

Einführungsmassnahmen 

planen 

Vorgabedokumente 

freigeben 

Normen und Standards 

umsetzen 

B 

Ende 


ja 

A 

Controlling sicherstellen 

Output an alle Prozesse 

B Inputs aus allen Prozessen 

Themen und Zuständigkeiten für Normen 

und Standards festlegen, Auftrag für die 

Ausarbeitung einholen, Grobschätzung des 

Umsetzungsaufwandes (Personal, Finanzen) 

Vorgabedokumente erarbeiten, vernehmlassen 

und Inkraftsetzung beantragen, Einführungsmassnahmen 

planen (Information, 

Schulung, Vollzugsfrist, Personal- und Finanzbedarf) 

neues Vorgabedokument kommunizieren, 

Betroffene informieren / schulen, ggf. Planung 

anpassen (M 2 - M 5), Beteiligte in geeigneter 

Form beraten, neue Vorgaben anwenden, 

neues Wissen umsetzen 

Datenerfassung und -analyse, Berichte und 

Anträge für Korrekturmassnahmen, Umfeld 

nach Vorgaben, neuem Wissen resp. neuen 

Entwicklungen analysieren (ständige Tätigkeit), 

Veränderungen und Verbesserungspotenzial 

feststellen 

g.K. = gemäss Kompetenzregelung aus Schritt 1 "Konzept Normen und Standards festlegen". 

Das Konzept ist im Kap. 7.5 abgebildet. 



D E B I 

EV 

g.K. 

g.K. 

g.K. 

DE 

g.K. 

SM* 

OM* 

BE* 

IOS* 




Input: Immobilien-Strategie VBS, VILB, 

WIRU, GO's, Umweltleitbild 

Output: Entscheidungsgrundlagen für 

Massnahmenplanung, Auftrag zur 

Erarbeitung eines Vorgabedokumentes 

Output: Entwurf Vorgabedokumente und 

Antrag zur Inkraftsetzung durch 

zuständige Stelle gemäss Konzept 

Output: Genehmigte 

Vorgabedokumente 

Input: Ergebnisse des strategischen 

Controllings; neue externe Vorgaben, 

neue Erkenntnisse des Gesetzgebers, 

der Departementsleitung, der Mieter, der 

Fachverbände, der Industrie, der 

Forschung usw.; Immobilien-Strategie 

VBS; Mehrjahres- und Jahresziele, 

Gesetze, Bundesstandards, Vorgaben 

DE und Fachverbände; Know-how aus 

Industrie und Forschung 

Output: rechtskonforme, dem Stand der 

Technik und den Regeln der Kunst entsprechende 

Prozesse und Produkte des 

Immobilienbereichs VBS; genehmigte 

Normen und Standards; Beratungsleistungen 

16/37




Prozess AM 1, Bedürfnisformulierung / Einzelvorhaben oder Kündigung eines 

Mietverhältnisses 

Prozessverantwortlicher: operativer Mieter 



1 

2 

3 

4 

5 

6 


Start 

Bedürfnisvoranmeldung 

erarbeiten 

Abbruch, 

oder ÜberarbeitungBedürfnisvoranmeldungge- 

nein nehmigen 

Abbruch, 

oder Überarbeitung 

nein 

Bedarf erkennen 

ja 

Kick-Off-Sitzung 

durchführen 

Ende 

M 2 

Bedürfnisformulierung 

erarbeiten 

Bedürfnisformulierunggenehmigen 

ja 

M 2 

Nutzer meldet dem OM sein Bedürfnis. Von 

Rüstungsvorhaben wird der Immobilienbedarf 

abgeleitet. Der Bedarf wird triagiert 

(fallweise betriebliche Lösung oder 

Rückweisung) 

Mietbedürfnis ist erkannt, grobe quantitative 

Beschreibung des Bedarfs (mehr oder 

weniger Fläche, Infrastruktur usw.) 

Vorabklärung der Finanzierbarkeit aus Sicht 

OM/SM; Unterschrift SM gemäss 

Kompetenzregelung einholen 

Schnittstelle zu M 2 

* = grössere Ungenauigkeiten, wenn keine Kennzahlen für Kostenschätzung verfügbar 

sind und/oder gegen andere Kostentreiber nicht abgrenzbar ist (z.B. gleichzeitige 

UH-Massnahmen) 


Für alle Bedürfnisse > 3 Mio. wird eine Kick- 

Off-Sitzung durchgeführt. Bei 

Mieterbedürfnissen liegt der Lead beim OM. 

Bei NUK- und Instandsetzungsmassnahmen 

beim EV 

Mietbedürfnis ist erkannt (mehr oder weniger 

Fläche, Infrastruktur usw.), Formulierung des 

Bedürfnisses nach den Vorgaben von 

Quantität, Qualität, Ressourcen und Zeit 

Koordination zu anderen Beschaffungsprozessen 

sicherstellen, Beurteilung der 

Wirtschaftlichkeit aus Mietersicht 

Genehmigung Bedürfnisformulierung 

gestützt auf eine Wirtschaftlichkeitsanalyse 

und gesicherter Finanzierbarkeit aus Sicht 

OM/SM (Bruttomietkosten); 

Kostengenauigkeit ca. +/- 40%*, Unterschrift 

SM gemäss Kompetenzregelung einholen 

Schnittstelle zu M 2 

D E B I 

OM 

OM 

OM SM 5 

EV 

OM 

OM 

OM SM 5 

BE 

EV 

SM 

OM* 

EV* 

IOS 

BE 

BE 

EV 



Input: Aufträge aus Nutzungskonzepten 

SI 3 (top down), Bedürfnis nach Flächen/ 

Anforderungen des operativen Mieters 

(bottom up); Vorgaben Finanzrahmen; 

Bedarfs- und Flächenstandards 

Mitgeltende Dokumente: Formular Bedürfnisvoranmeldung 

AM 1; Preisliste/ 

Verrechnungssätze aus Rahmenmietvereinbarungen 

angemeldetes Bedürfnis in Investitionsplan 

aufgenommen 

Mit der Kick-Off-Sitzung werden die 

notwendigen Beiträge resp. Inputs für die 

Bedürfnisformulierung identifiziert und 

deren fristgerechte Erarbeitung 

angestossen. 

Mitgeltende Dokumente: Kapitel 5.7 

Projektorganisation (Zielsetzung, 

Teilnehmer etc.) 

Mitgeltende Dokumente: Formular Bedürfnisformulierung 

AM 1.1; Preisliste/ 

Verrechnungssätze aus Rahmenmietvereinbarungen; 

Bedarfs- und 

Flächenstandards; Preislisten 

Immobilienhandbuch; Datenraster 

Mietersicht 

anerkanntes Bedürfnis im Investitionsplan 

bereinigt. 

Output: unterzeichnete Bedürfnisformulierung 

/ Auftrag an AM 2, unterzeichnete 

Kündigung eines Mietverhältnisses an 

AM 3, ggf. Rückweisung des Bedürfnisses 

17/37

Prozess AM 2, Triage / Lösungsstrategie 







Rückweisung 

1 

2 

3 

4 


Start 

Lösungsvarianten 

ausarbeiten und bewerten 

Ende 

Formelle Prüfung Bedürfnis; Vollständigkeit 

inkl. Beilagen, Unterschrift OM/SM gem. 

Unterschriftenregelung), Bedürfnis 

analysieren, Projektrisiken prüfen, prüfen ob 

Bedürfnis der Normen & Standards 

entspricht (z.B. Bedarfs- und 

Flächenstandards), Abstimmung mit 

Sachplan Militär und mit dem 

Stationierungskonzept, Aufnahme im 

Projektinformationssystem. Erste Rückmeldung 

an OM abgeben. 

Verzicht 

Rückweisung 

Angebot 

5 EV 

genehmigen 

6 

ja 

Auftragsanalyse 

und Bedürfnis 

prüfen 

i.O. 

Lösung bekannt 

oder nicht strategierelevant 

nein 

Lösungsvorschlag 

konkretisieren und 

Angebot an OM/SM 

unterbreiten 

ja 

Beauftragung operative 

Prozesse 


M 2 

Übereinstimmung mit strategischem 

Immobilienmanagement prüfen (NUK usw.), 

Weiterleitung zu Schritt 6, wenn Bedürfnis 

einer genehmigten Lösung entspricht (inkl. 

Kosten). 

In 1. Prio. Lösung im bestehenden Portfolio 

prüfen (Umnutzung, org. Massnahmen), 

bauliche Lösung prüfen (Umbau, 

Erweiterung, Neubau, Rückbau), ziviler 

Markt prüfen (Kauf oder Miete), 

Zweckmässigkeit und Wirtschaftlichkeit 

prüfen 

Lösungsvorschlag ausarbeiten und mit prov. 

Mietkostenberechnungen und prov. 

Wirtschaftlichkeitsberechnungen als Angebot 

an OM/SM unterbreiten 

Schnittstelle zu M 2, Mutation in der 

Investitionsplanung 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM 5 

OM 5 

OM 

SM 

IOS 

Dritte 

OM 

SM 

BE 

IOS 

Dritte 

IOS 

BE 



Input: unterzeichnete Bedürfnisformulierung 

aus AM 1; Instandsetzungsbedürfnisse, 

Rückbaubedürfnisse 

Output: Bedürfnis zur Weiterbearbeitung 

freigegeben. I.d.R. Rückmeldung an OM 

innerhalb von 2 Wochen. 

Mitgeltende Dokumente: Bedarfs- und 

Flächenstandards 

Output: Lösungsvorschlag mit 

Grobkostenschätzung i.d.R. +/- 30%, 

prov. Mietkostenrechung und prov. 

Wirtschaftlichkeitsrechnung 

Output: Auftrag an Projektmanagement, 

Facility Management mit geplanter 

Finanzierung (inkl. Studien und 

Projektkredit), Rückweisung an OM mit 

Begründung 

18/37

Prozess AM 3, Bewirtschaftungsmanagement 







1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 


Start 

Rahmenmietvereinbarung 

erstellen 

Bewirtschaftungskonzept 

erarbeiten/überarbeiten 

Betreibermodell wählen / 

überarbeiten 

M 2 

Rahmen-SLA 

abschliessen/anpassen 

OB 

1-3 

Mengengerüst festlegen 

und Standards zuordnen 

Einigungsprozedere 

durchführen 

jährliche 

Mietvereinbarung 

abgeben 

M 5 

A 

ja 

ja 


B 

SI 6 

SI 6 

nein 

nein 

D E B I 

EV 



Input: wesentliche Veränderung im Bestand und/oder Verbesserungspotenzial der Bewirtschaftungsaufgaben; 

Veränderung im Bestand aus OP- und OI Prozesse (Info); Anträge aus OB Prozesse; Aufträge aus AM 2; 

Ergebnisse aus AM 4; Aufträge aus SI 3; Vorgaben aus SI 6; Verminderung Bestand (Kündigung) aus AM 1 

Art, Leistungsumfang und Qualität der 

Leistungserbringung pro Objekttyp definieren, 

ggf. Änderung Normen und Standards 

beantragen 

Wahl des Leistungserbringers: Betreiber, 

Mieter oder Dritte, Finanzierung der Bewirtschaftung 

planen 

Leistungserbringung sicherstellen ohne 

finanzielle Verpflichtung 

Mengengerüst festlegen und Standards zuordnen, 

Preisbestimmung durchführen, Einigungsprozedere 

durchführen 

abstimmen des Bedarfs auf die finanziellen 

Möglichkeiten 

jährliche Mietvereinbarung verabschieden 

zuhanden Budget 

Schnittstelle zu M 5, Budgetgenehmigung 

durch Parlament 

EV SM 

EV 

EV 

DE A 

OM B 

BE 

SM* 

DE 3 

BE 

EV OM 

EV OM 

EV SM 

BE 

BT 

OM 

Output: Rahmenmietvereinbarung durch 

EV und SM unterzeichnet 

A DE für Dispo.-Bestand 

B OM für Kernbestand 

Output: genehmigtes Betreibermodell 

Input: Bedarf des Mieters; Bewirtschaftungskonzept; 

neue Budgetvorgaben, 

Betreibermodell, Preisliste; Bedarfs- und 

Flächenstandards 

Output: Mietofferte an OM 

Input: Mietofferte und Budgetvorgaben 

Output: jährliche Mietvereinbarung 

19/37

AM 3, Bewirtschaftungsmanagement, Teil 2 

8 

9 

10 


A 

jährliche Mietvereinbarung 

unterschreiben 

Leistungserbringung 

beauftragen 

Leistungssteuerung und 

Controlling 

Ende 

OB 

1-3 

AM 2 

OB 

1-3 

M 6 


B 


SLA bzw. Vertrag mit Dritten 

abschliessen; Aufträge für Abwicklung 

ausserordentlicher Schadenfälle; 

Liegenschaftsgeschäfte; Anträge für 

Unterhaltsprojekte 

Leistungskontrolle und -auswertung 

sicherstellen, Wertsicherung 


D E B I 

EV OM 

EV 

EV 

BE 

BT 

OM 

BE 

BT 




Output: jährliche Mietvereinbarung 

durch EV und OM unterzeichnet 

Input: Nutzungsvereibarung, 

Rahmenmietvereinbarung, jährliche 

Mietvereinbarung; Anträge aus OB 2 

Input: Anträge aus OB 1, OB 3 und 

OB 2 

Output: Anpassung Rahmenmietvereinbarung, 

Bewirtschaftungskonzept und 

Betreibermodell; Anträge an AM 2; Aufträge 

an OB Prozesse und OI 3-5, z.B. 

Vermietung Leerbestände; Vorschläge 

für Normen und Standards; Beiträge für 

SI 3 und SI 4, Info am AM 4 

20/37

Prozess AM 4, Management des Dispo.-Bestandes 







1 

2 

3 

4 

5 


Start 


durchführen 

Bearbeitungsprioritäten 

zuordnen 

Varianten analysieren und 

Triage vornehmen 

Beauftragung 

vornehmen 

Auftragserfüllung 

kontrollieren 

Ende 


Grundlagen beschaffen (Dispo.-Bestand), 

Vorgaben Departement analysieren, Daten 

aufbereiten 

basierend auf der Datenaufbereitung, der 

Mehrjahresplanung und der Planung der 

Jahresziele die Bearbeitungspriorität festlegen, 

Marktanalyse vornehmen 

Feinsegmentierung durchführen: 

- Immobilienentwicklung 

- Verkauf/Baurecht/Vermietung 

- Bau/Rückbau 

Aufträge für die einzelnen Massnahmen erteilen 

SOLL-IST-Vergleich der Auftragserfüllung 

vornehmen, Lenkungsmassnahmen vornehmen 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 



Input: Nutzungskonzept mit Segmentierung 

(kurz-, mittel- und langfristig) von 

SI 3 und Entwicklungskonzepte von SI 4; 

Auftrag von Departementsebene, AM 3, 

Bewirtschaftungsmanagement 

Input: M 2; M 3; mitberücksichtigte 

Umsetzungsplanung der operativen 

Mieter 

Output: Triage-Entscheid und 

Priorisierung 

Output: Aufträge für die Prozesse OI 2 

Verkauf, OI 3 Vermietung, OI 5 Baurecht, 

AM 3 Anpassung Bewirtschaftungsstandards 

und AM 2 Bau/Rückbau 

DE* Output: M 3 Controlling Jahresziele 

Output: Dispo.-Bestand ist für Weiterbearbeitung 

triagiert; SI 4; AM 2; AM 3; 

OI 2 Verkauf; OI 3 Vermietung; OI 5 

21/37




Prozess OI 1, Kauf (inkl. relevante sachen- und obligationenrechtliche Tätigkeiten) 




1 

2 

3 

4 

nein 

5 

6 

AM 2 


Start 


durchführen 

Vorgehensentscheid 

ja 

Kaufrechtsvertrag 

bearbeiten 

Kaufrechtsentscheid 

ja 

OP 2 

OP 3 

Vertrag abschliessen, 

unterzeichnen und 

genehmigen 

resp. Kaufrecht ausüben 

Abschluss und 

Beauftragung 

Ende 

M 2 


nein 

Prozesszuständigkeit prüfen, Finanzierung 

Kaufsumme und Raumkosten sicherstellen/ 

prüfen 

integrale Vertragsverhandlungen führen 

(Vertragsinhalt, Preis, Konditionen usw.), 

finanzielle Aspekte regeln 

Vertrag unterzeichnen, rechtsverbindliche 

Genehmigung des Vertrags 

Grundbuchanmeldung vornehmen, Schriftverkehr 

mit Urkundsperson und Vertragspartner 

führen, Unterlagen ablegen/archivieren, 

Infosysteme nachführen, Übergabe an 

AM 3 

D E B I 

EV 

prüfen ob botschaftsrelevant EV 

Kaufrechtsvertrag abschliessen, 

unterzeichnen und genehmigen 

in Botschaft eingeben 

Nutzungsvereinbarung unterzeichnen, 

Freigabe zum Kauf 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM 5 

OM 5 

DE* 

OM 

DE* 

DE* 

IOS* 

SM 

OM 

BE 

IOS* 



Input: Auftrag zum Kauf einer Immobilie 

aus AM 2 

Input: Auftrag zum Kauf einer Immobilie 

Output: Vorgaben für die Geschäftserledigung 

OM im Rahmen des Auftrages aus AM 2, 

SM bei Abweichungen vom Auftrag aus 

AM 2 

Output: unterzeichneter Kaufrechtsvertrag 

an OP 2 

Input: genehmigte Botschaft; Freigabe 

zum Kauf aus OP 3 

mitgeltende Dokumente: VILB/WIRU, 

Geschäftsordnung 

Output: unterzeichneter Vertrag resp. 

ausgeübtes Kaufrecht 

Input: genehmigter Vertrag 

Output: nachgeführte Infosysteme, 

Übergabe an AM 3 

Output: Immobilie (Kauf vollzogen); 

nachgeführte Informationssysteme; Info 

an AM 2 und AM 3 

22/37



Prozess OI 2, Verkauf (inkl. relevante sachen- und obligationenrechtliche Tätigkeiten) 




1 

2 

3 

4 

Prozessschritt Tätigkeit D E B I 

Start 


durchführen 

Geschäftsfall bearbeiten 

Vertrag abschliessen und 

unterzeichnen 

Abschluss und 

Beauftragung 

Ende 



planungsrechtliche Situation, Marktsituation 

und Prozesszuständigkeit prüfen 

intergrale Vertragsvehandlungen führen 


finanzielle Aspekte regeln, Koordination zu 

anderen Beschaffungsprozessen 

sicherstellen 

Vertrag unterzeichnen 

Grundbuchanmeldung vornehmen, 

Schriftverkehr mit Urkundsperson und 

Vertragspartnern führen, Unterlagen 

ablegen/archivieren, Infosysteme 

nachführen, Info an AM 3 

EV 

EV 

EV 

EV 

DE* 

DE* 



Input: Auftrag zum Verkauf einer Immobilie 

aus AM 4 

Output: Vorgabe für die Geschäftserledigung 

mitgeltende Dokumente: Sachplan 

Militär, Desinvestitionsgrundsätze, weitere 

SLAs mit LBA/LW, Mandat Dritte, Verdachtsflächenkataster 

usw. 



Output: unterzeichneter Vertrag 



Info an AM 3 

Output: Immobilie verkauft (Verkauf vollzogen); 

nachgeführte Informationssysteme; 

Info an AM 3 

23/37



Prozess OI 3, Externe Vermietung (inkl. relevante sachen- und obligationenrechtliche 

Tätigkeiten) 




1 

2 

3 

4 


Start 


durchführen 



unterzeichnen 

Abschluss und 

Beauftragung 

Ende 



planungsrechtliche Situation, Marktsituation 

und Prozesszuständigkeit prüfen 





Schriftverkehr mit Vertragspartnern führen, 

Unterlagen ablegen/archivieren, Infosysteme 

nachführen, Info an Bewirtschaftungsmanagement 

weiterleiten 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

BE 

IOS* 

OM* 

SM* 

OM* 

BE 

IOS* 



Input: Auftrag für die Vermietung einer 

Immobilie aus AM 3 (OB 1) 

Input: Auftrag zur Vermietung einer 

Immobilie (Leerstand festgestellt) 



Militär, Desinvestitionsgrundsätze, SLA mit 

LBA/LW, Mandat Dritte 

Output: externe Vermietung im Rahmen 

der SLAs; unterzeichneter Vertrag 


Output: nachgeführte Infosysteme; 

Auftrag/Info an Bewirtschaftungsmanagement 

Output: Mietverträge mit Dritten; 

nachgeführte Informationssysteme; Info an 

AM 3 

24/37



Prozess OI 4, Miete (An-Miete) (inkl. relevante sachen- und obligationenrechtliche 

Tätigkeiten) 




1 

2 

3 

4 

5 

AM 2 

nein 


Start 


durchführen 


Mietentscheid 

Mietvertrag abschliessen 

und unterzeichnen 

Abschluss und 

Beauftragung 

Ende 


ja 

OP 2 

OP 3 

M 2 


Prozesszuständigkeit prüfen, Finanzierung 

Miet- und Raumkosten sicherstellen/prüfen 




Prüfen, ob botschaftsrelevant 

in Botschaft eingeben 

Nutzungsvereinbarung unterzeichnen 

Mietvertrag unterzeichnen 

Schriftverkehr Vertragspartner führen, 

Unterlagen ablegen/archivieren, Infosysteme 

nachführen, Übergabe an AM 3 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM 5 

OM 5 

DE* 

OM 

DE* 

DE* 

IOS* 

SM 

OM 

BE 

IOS* 



Input: Auftrag zur Anmiete einer 

Immobilie aus AM 3 

Input: Auftrag zur Anmiete einer 

Immobilie 


OM im Rahmen des Auftrages aus AM 2; 

SM bei Abweichungen vom Auftrag aus 

AM 2 

Input: genehmigte Botschaft 



Output: unterzeichneter Mietvertrag 

Input: unterzeichneter Mietvertrag 


Übergabe an AM 3 

Output: Immobilie (Anmiete vollzogen); 

nachgeführte Informationssysteme; Info 

an AM 3 

25/37


Prozess OI 5, Weitere sachen- und obligationenrechtliche Tätigkeiten 






1 

2 

3 

4 


Start 


durchführen 



unterzeichnen 

Abschluss und 

Beauftragung 

Ende 

M 2 

M 4 


Wirtschaftlichkeit und Zweckmässigkeit 

prüfen, Finanzierbarkeit prüfen, 

Prozesszuständigkeit prüfen 





Grundbuchanmeldung vornehmen, 

Schriftverkehr mit Urkundsperson und 

Vertragspartner führen; Unterlagen ablegen/ 

archivieren; Infosysteme nachführen; Info an 

AM 2, AM 3, AM 4 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM* 

OM* 

BE* 

BE* 

IOS* 

SM* 

OM* 

IOS* 



Input: Auftrag zur Erledigung eines 

Liegenschaftsgeschäftes aus AM 2, 

AM 3 und AM 4 

Input: Auftrag zur Erledigung eines 

Liegenschaftsgeschäftes 



Militär, Desinvestitionsgrundsätze, SLA 

mit LBA/LW, Mandat Dritte 

Output: Verträge mit Dritten, weitere 

sachen- und obligationenrechtliche 

Tätigkeiten im Rahmen der SLAs 


Output: nachgeführte Infosysteme; 

Auftrag an operative Bewirtschaftung 

Output: sachen-/obligationenrechtliche 

Verträge zwecks Abdeckung optimale 

Versorgung der Armee und der 

Verwaltung; nachgeführte Informationssysteme; 

Info an AM 2 und AM 3 

26/37




Prozess OB 1, Kaufmännische Bewirtschaftung (inkl. interne Vermietung) 




1 

2 

3 

5 

6 

7 

nein 


Start 

obligationenrechtlich? 

OI 3 

ja 

Nutzungsvereinbarungerstellen/auflösen,ausserordentliche 

Kündigung 

Objekt an Mieter 

übergeben 

Flächen bewirtschaften 

Immobilien administrativ 

verwalten 


Ende 

mietrechtliche Übergabe 

Nutzungsmöglichkeiten prüfen; Optimierungspotential 

evaluieren; Leerbestand 

bewirtschaften; Die VBS-internen 

vermieteten Flächen werden von den 

operativen Mietern selbst bewirtschaftet 

(Belegungs- und Möblierungsplanung, 

Arbeitsplatzzuteilung etc.) 

Vertrags- und Rechnungswesen führen; 

Versicherungswesen regeln; Daten erfassen 

und pflegen; Liegenschaftsrechnung 

erstellen 

erarbeiten von Kennzahlen; Steuerung 

D E B I 

EV SM* 

OM* 

Objekt nach Kündigung 

OM 

4 mietrechtliche Übernahme 

EV SM 

zurücknehmen 

BE 


Details siehe Subprozesse: 

- OI 1 - 1 "Nutzungsvereinbarung erstellen" 

- OI 1 - 2 "Nutzungsvereinbarung auflösen" 

EV 

EV 

EV 

EV 

OM 

BE 

OM 

BE 

OM 

BE 

SM 

OM 

BE 



Input: Mieterbedürfnisse; Aufträge aus 

AM 3, Bewirtschaftungsmanagement, 

Konzept Mietzinsberechnung, 

Rahmenmietvereinbarung 

Input: Konzept Mietzinsberechnung, 

Output: interne Nutzungsvereinbarung, 

Input: Auftrag aus Bewirtschaftungsmanagement; 

Nutzungskonzept; Steuerungsmassnahmen 

aus Controlling 

Ouput: zugewiesene Flächen 

Input: Rechnungen; verrechenbare 

Leistungen aus OB 2, OB 3; OI 4; OI 5 

Output: Verträge; Rechnungen (Raumkosten); 

Liegenschaftsrechnung 

Output: Kennzahlen; Steuerungsmassnahmen; 

Antrag an AM 3 

27/37

Prozess OB 2, Technische Bewirtschaftung 







1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 


Start 

Objekt betreiben 

Objekt dokumentieren 

Energiemanagement 

betreiben 

Erhaltungsplanung 

durchführen 

technische Gewährleistung 

sicherstellen 

Unterhaltsarbeiten 

realisieren 

Ende 

AM 3 


Aufgabe an den Betreiber delegiert 

technische 

Bewirtschaftung im 

Rahmen des SLAs 


Objekte übernehmen/inbetriebnehmen, bedienen, 

überwachen, messen, steuern, 

Störungen beheben, optimieren, instandhalten, 

ausser-betriebnehmen / ausmustern, Verbrauchswerte 

erfassen, Instandsetzungsbedürfnisse 

der Mieter aufnehmen 

erforderliche Daten erfassen und speichern. 

Alle Daten und Informationen über den Bestand 

und die Betriebsführung fortschreiben. 

Energieverbraucher analysieren, Optimierungspotential 

ermitteln 

Objekte überprüfen, optimale Erhaltungsvariante 

beschreiben, Erhaltungsplanung in 

Übereinstimmung mit künftiger Nutzung prüfen 

Abnahmen und Übergaben begleiten, Mängel 

erfassen, Mängelbeseitigung begleiten, 

Beweissicherung unterstützen 

Projetkbearbeitung (ohne Planer / MPV), 

Unterhaltsarbeiten im Rahmen der SLAs 

der Prozess "Technische Bewirtschaftung im 

Rahmen der SLAs " entspricht, bis auf die 

DEBI, dem hier dargestellten Prozess. Auf 

eine sep. Darstellung wird deshalb verzichtet. 

D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

EV 

OM* 

BE 

BT* 

BE 

BT* 

OM 

BE 

BT* 

OM 

BE 

BT* 

OM 

BE 4 

BT* 

OM 

BE 

BT 

D E B I 

BE EV OM 

BT 



Input: Kundenbedürfnis im Rahmen des 

SLAs; Aufträge aus Bewirtschaftungsmanagement 

aus AM 3 

mitgeltende Dokumente: SI 6, Normen 

und Standards 

Output: sachgerecht bediente, 

gewartete und hinsichtlich eines 

optimalen Betriebs eingestellte 

Immobilien resp. technische Anlagen, 

verrechenbare Leistungen 

Output: aktuelle Dokumentation über 

Bestand und Betriebsführung, 

verrechenbare Leistungen 

Output: nachgewiesene Energieeinsparungen, 

verrechenbare 

Leistungen; Anträge an AM 3 

Output: empfohlene 

Instandsetzungsmassnahmen mit 

Kostenplanung (kurz-, mittel- und 

langfristig); Anträge an AM 3 

Output: Sicherstellung der zugesagten 

Leistungen und Eigenschaften 

Input: Bedürfnis im Rahmen des SLAs 

Output: erledigtes Projekt 

Output: sachgerecht bediente und 

gewartete, und hinsichtlich eines 

optimalen Betriebs eingestellte 

Immobilien resp. technische Anlagen; 

empfohlene Massnahmen an AM 3; 

verrechenbare Leistungen an OB 1 



28/37

Prozess OB 3, Betriebliche Liegenschaftenbetreuung 







1 

2 

3 

immorelevant 


Start 

Triage 

Leistung erbringen 

Ende 

nicht immorelevant 

nicht 

immorelev. 


Aufgabe an den Betreiber delegiert 

betriebliche 

Liegenschaftenbetreuung 

im Rahmen des SLAs 


nicht immorelevante Leistungen werden vom 

operativen Mieter mittels SLA an den 

Betreiber beauftragt 

Hausmeisterdienste, Reinigungs- und 

Pflegedienste, Ver- und Entsorgung usw. 

der Prozess "Betriebliche Liegenschaftenbetreuung 

im Rahmen der SLAs " entspricht, 

bis auf die DEBI, dem hier dargestellten 

Prozess. Auf eine sep. Darstellung wird 

deshalb verzichtet. 

D E B I 

EV 

EV 

OM 

BE 

BT 

IOS* 

D E B I 

BE EV OM 

BT 



Input: Kundenbedürfnis im Rahmen des 

SLAs; Aufträge aus Bewirtschaftungsmanagement 

aus AM 3 

mitgeltende Dokumente: SI 6, Normen 

und Standards; AM 3 Rahmenmietvertrag, 

Rahmen-SLA 

Output: Liste der immorelevanten 

Tätigkeiten, Liste der nicht immorelevanten 

Tätigkeiten 

Input: Auftrag Bewirtschaftungsmanagement 

AM 3 

Output: erfülltes Kundenbedürfnis; 


Output: Betrieb der Immobilien gemäss 

Kundenbedürfnis, in Berücksichtigung 

der wirtschaftlichen, sozialen und 

ökologischen Anforderungen; 




29/37

Prozess OB 4, Dienstleistungen 







Auf eine Prozessdarstellung wird verzichtet. Dies ist Sache der jeweiligen 

Linie/Rollenträger. 

30/37

Prozess OP 1, Projektdefinition / Projektpflichtenheft 







1 

2 

3 

nein 


Start 

Projektorganisation 

festlegen 

technische Machbarkeit 

prüfen, Pflichtenheft 

erstellen 

Pflichtenheft 

genehmigen 

ja 

Ende 

OB 1 

M 2 

M 6 


Beteiligte, Organigramm, Termine, Vorgehen 

festlegen, Studienkredit einholen 

Grund- und Mieterausbau, Betriebseinrichtungen 

und Ausstattungen ausscheiden 

Koordination zu anderen Beschaffungsprozessen, 

abstimmen mit Normen und 

Standards, Wirtschaftlichkeit beurteilen 

provisorische Mietkostenrechnung basierend 

auf Kennzahlen 

Zweckmässigkeit, Wirtschaftlichkeit, 

Finanzierbarkeit, Investition und Bruttomietkosten, 

Ziele und Rahmenbedingungen 

überprüfen 

Investitionen und Bruttomietkosten anpassen 

Projektierungskredit freigeben 

D E B I 

EV 

EV 

EV SM5 

OM 5 

OM 

BE 

IOS* 

OM 

BE 

BT 

IOS* 



Input: genehmigter Auftrag aus AM 2, 

Triage/Lösungsstrategie; Vorgaben aus 

SI 6, Normen und Standards; Auflagen 

aus Vorprüfung MPV 

Input: Datenraster Mietersicht, 

Datenraster Lösungsstrategie 

Mitgeltende Dokumente: Preislisten 


Output: Auftrag an OP 2 mit genehmigtem 

Pflichtenheft und Projektierungskredit 

(Projektdefinition), abgeglichen mit 

M 2, Mehrjahresplanung 

31/37

Prozess OP 2, Projektierung 








32/37

1 

Abbruch 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

falls MPV nicht notwendig 

nein 


Start 

Vorprojekt erstellen 

Genehmigung 

Vorprojekt 


ja 

Bauprojekt erstellen 

OB 1 

AM 3 

M 2 

MPV durchführen / ziviles 

Baugesuch stellen 

OI 1, 

4, 5 

sachplanrelevant? 

ja 

Sachplanverfahren 

durchführen 

rechtliche 

Genehmigung 

ja 

Genehmigung 

Bauprojekt 

ja 

Ende 

OB 1 

M 2 

OP 3 

M 4 


nein 

nein 

nein 

Leistungen gemäss SIA Ordnungen 

(102;103;108 und 112), Koordination zu 

anderen Beschaffungsprozessen 

sicherstellen, Wirtschaftlichkeit beurteilen 

Mietkostenrechnung aktualisieren 

Bewirtschaftungskonzept erstellen 

Investitionen und Bruttomietkosten anpassen 


sicherstellen, Wirtschafltichkeit 

beurteilen 

definitive Mietkostenrechnung und 

unterschriftsreife Nutzungsvereinbarung 

erstellen, SLA mit Betreiber basierend auf 

Normen und Standards erstellen 

kann auch durch andere, zivile Stellen 

genehmigt werden 

Bauprojekt mit Nutzungsvereinbarung und 

Mietkostenrechnung genehmigen 

ggf. Anpassung Bruttomietkosten 

ggf. Ausschreibung vorziehen 

Botschaftseingabe 


D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

DE 

EV 

SM 5 

OM 5 

DE BR 

DE 

SM 1/5 

OM 5 

OM 

BE 

BT 

IOS* 

EV 

SM 

OM 

BE 

OM 

BE 

BT 

IOS* 

EV 

OM 

BE 

BT 

IOS* 

BE 

BT 

IOS* 




Input: Auftrag von OP 1 inkl. Projektierungskredit; 

Direktaufträge von AM 2; SI 

6, Normen und Standards 

Input: Auftrag, Datenraster Bauprojekt, 

Datenraster Mietersicht 

Output: nach Konzeption und Wirtschaftlichkeit 

optimiertes Vorprojekt 



Input: nach Konzeption und 

Wirtschaftlichkeit optimiertes Vorprojekt 

Output: genehmigtes Vorprojekt 

Input: Datenraster Bauprojekt, 

Datenraster Mietersicht 



Output: genehmigtes Bauprojekt mit KV, 

Nutzungsvereinbarung und 

Wirtschaftlichkeitsbeurteilung; ggf. 

Ausschreibungsunterlagen; Eingabe 

MPV; Antrag für den Investitionsentscheid 

M 4 bis M 6 

33/37

Prozess OP 3, Ausschreibung / Realisierung 








34/37

1 

2 

3 

4 


Start 

Projektrealisierung 

freigeben 

Ausführungsprojekt und 

Ausschreibung 

Ausführung 

Ende 

M 4 

Inbetriebnahme und 

Abschluss 

OB 1 

M 6 

OI 1, 

4, 5 

OB 2 

AM 3 

OB 2 

OB 1 

M 6 



genehmigte Botschaft 

Realisierungsfreigabe 

Nutzungsvereinbarung mit 

Mietkostenrechnung unterzeichnen 

Freigabe Realisierungskredit 

Verträge abschliessen 

erstellen Ausführungsunterlagen, 

Ausschreibung, Offertvergleich, Vergaben, 

ggf. Serviceverträge abschliessen 

Bewirtschaftungsleistung der Gebäudetechnik 

spezifizieren 

führen des Vorhabens bei der Realisierung, 


sicherstellen, insbesondere Erwerb 

von Eigentum und Rechten (OI 1, 4 und 5) 

SLAs und andere Bewirtschaftungsverträge 

abschliessen 

führen des Vorhabens bei der Inbetriebnahme, 

Abschluss 

Objekt an Mieter übergeben 

Schlussrechnung stellen, Realisierungskredit 

schliessen 


D E B I 

EV 

EV 

EV 

EV 

SM 5 

OM 5 

OM 

BE 

BT 

OM 

BE 

BT 

DE 

OM 

BE 

BT 

IOS* 

BE 

BT 

IOS* 

SM 




Input: M 6, Vorhaben- und 

Kreditsteuerung; Plangenehmigung 

Output: unterzeichnete Nutzungsvereinbarung 

Input: M 6, Vorhaben- und Kreditsteuerung 

Output: Vergabeentscheide, Ausführungsprojekt 

Input: Vergabeentscheide, Auftrag 

Ausführungsprojektierung 

Output: erstelltes Bauwerk 

Input: erstelltes Bauwerk 

Output: Bauwerk übernommen und in 

Betrieb, Dokumentation übergeben, 

Betreiber geschult, abgenommene 

Schlussabrechnung, Mängel behoben, 

Abnahme MPV 

Output: Schlussabrechnung genehmigt; 

realisiertes Projekt/Bauwerk, Übergabe 

an Eigentümervertreter erfolgt, zur 

Nutzung an OM freigegeben; Baudokumentation 

erstellt 

35/37

Prozess S 3, Informatik / Datenhaushalt, Datenpflege 









36/37

Prozess S 5, Recht 








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Immobilienhandbuch VBS Register 4 4.3 Prozesse - Armasuisse

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