Stadt Staufenberg, Stadtteil Daubringen Begründung zum Entwurf ...

Stadt Staufenberg, Stadtteil Daubringen
Begründung
zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr. 4.4
„An der Bleiche“
Planstand: 23.11.2006
Bearbeiter:
Bebauungsplan: Dipl.-Ing. Raumplanung Nina Späth
Umweltbericht: Dipl.-Ing. agr. Alexandra Dill
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden Tel 06403 9537 – 0 Fax 9537-30

Stadt Staufenberg, Stt. Daubringen: Bebauungsplan Nr. 4.4 „An der Bleiche“ 2
Inhalt
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................ 3
1.1 Veranlassung und Planziel..................................................................................................... 3
1.2 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................................................. 3
1.3 Übergeordnete Planungen..................................................................................................... 4
2 Inhalt und Festsetzungen ............................................................................................................... 4
2.1 Art der baulichen Nutzung...................................................................................................... 5
2.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................... 5
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche .................................................................... 6
2.4 Verkehrsflächen ..................................................................................................................... 7
2.5 Grünordnerischen Festsetzungen.......................................................................................... 7
2.6 Orts- und Gestaltungssatzung ............................................................................................... 7
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange ...................................................................... 8
4 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz .................................................................................... 8
5 Sonstige Infrastruktur...................................................................................................................... 9
6 Immissionsschutz............................................................................................................................ 9
7 Bodenordnung .............................................................................................................................. 10
8 Städtebauliche Vorkalkulation ...................................................................................................... 10
9 Aus dem Verfahren....................................................................................................................... 10
Planungsbüro Holger Fischer – 35440 Linden 11 / 2006

Stadt Staufenberg, Stt. Daubringen: Bebauungsplan Nr. 4.4 „An der Bleiche“ 3
1 Vorbemerkungen
1.1 Veranlassung und Planziel
Das Siedlungsgefüge des Stadtteils Daubringen der Stadt Staufenberg wird in nördlicher Richtung
durch den Verlauf der Lumda begrenzt. Westlich der Landesstraße 3356 (Großgasse) sind in den
vergangenen Jahrzehnten jedoch einige bauliche Anlagen entstanden, die verschiedenartig genutzt
werden (Wohnnutzung, landwirtschaftliche Hallen usw.). Teilweise grenzen diese, nur durch eine Zufahrt
getrennt, an die Lumda an und liegen daher vollständig in dem amtlich festgestellten Überschwemmungsgebiet.
Um vor diesem Hintergrund die zulässigen Nutzungen im Plangebiet zu ordnen, die bestehende Bebauung
zu sichern und standortverträgliche Nachverdichtungen zu ermöglichen, hat die Stadtverordnetenversammlung
der Stadt Staufenberg in ihrer Sitzung am 13.09.2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 4.4 „An der Bleiche“ beschlossen. Aufgrund der Lage des Plangebietes im Überschwemmungsgebiet
der Lumda, ist im Rahmen der Bauleitplanung in besonderem Maß den Belangen
der Wasserwirtschaft Rechnung zu tragen. Daher wurde bereits im Vorfeld der Planung der Kontakt
zur zuständigen Oberen Wasserbehörde gesucht. Diese erhebt keine grundsätzlichen Bedenken
gegen die Absicherung der bestehenden Nutzung und der Vorbereitung einer baulichen Nachverdichtung
der vorhandenen Baulücken, sofern der daraus resultierende Retentionsraumverlust durch die
Schaffung von Ersatzretentionsraum ausgeglichen wird. Dieser Forderung wird im Bauleitplanverfahren
Rechnung getragen, indem eine geeignete Fläche für diese Nutzung vorbereitet wird.
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird in besonderem Maß der Forderung nach einem schonenden
Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB nachgekommen. Da durch die vorbereitete
Nachverdichtung an einem bereits anthropogen überformten Standort ein Eingriff im bisherigen baulichen
Außenbereich vermieden werden kann, ist das Vorhaben hinsichtlich des Ziels einer nachhaltigen
Siedlungsentwicklung positiv zu bewerten.
1.2 Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt im Norden der Ortslage Daubringen im westlichen
Anschluss an die Landesstraße L 3356. Das Plangebiet wird gegenwärtig bereits überwiegend baulich
genutzt. An den Bebauungsplan schließen sich folgende Nutzungen an:
Norden: Baulicher Außenbereich, Grünland
Osten: Landesstraße L 3356 (Großgasse)
Süden: Flussbett der Lumda, daran anschließend Bebauung der Altortslage
Westen: Baulicher Außenbereich, Grünland
Die Nutzung im Plangebiet ist geprägt durch Wohngebäude aus unterschiedlichen Entstehungszeiträumen.
Vereinzelt findet sich auch ehemals landwirtschaftlich genutzte bauliche Anlagen und der
Taubenzuchtverein nutzt hier eines der Scheunengebäude. Die Grundstücksfreiflächen sind i.d.R.
gärtnerisch angelegt und werden überwiegend als Haus- und Freizeitgarten genutzt.
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Stadt Staufenberg, Stt. Daubringen: Bebauungsplan Nr. 4.4 „An der Bleiche“ 4
Fotodokumentation des Plangebietes (04/2006)
Eigene Bilder
1.3 Übergeordnete Planungen
Der Regionalplan Mittehessen 2001 stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Siedlungsbereich
Bestand dar. Dieser ist somit gemäß § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung angepasst.
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Staufenberg wird das Plangebiet als gemischte Baufläche
dargestellt. Der Bebauungsplan ist daher gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem FNP entwickelt.
2 Inhalt und Festsetzungen
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die
sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber
künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende
sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige
Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in
Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und
Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. In Ausführung dieser Grundnormen sind
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die im folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen
worden.
2.1 Art der baulichen Nutzung
Ausweisung eines Mischgebietes, das dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben,
die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.
Aufgrund der Lage im Überschwemmungsgebiet der Lumda gilt es, um Schadensfällen für den Wasserhaushalt
vorzubeugen, die Zulässigkeit von Tankstellen im Mischgebiet auszuschließen. Darüber
hinaus werden auch Vergnügungsstätten als unzulässig erklärt, da sie häufig mit erheblichen Geräuschemissionen
insbesondere in den Abend- und Nachtstunden einhergehen und damit zu einer
Beeinträchtigung der vorhandenen Wohnnutzung führen würden. Städtebauliche Gründe für einen
weitergehenden Ausschluss der allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen liegen nicht
vor.
2.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird u.a. durch Grund- und Geschossflächenzahl bestimmt, die angeben,
wie viele Quadratmeter Grund- bzw. Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im
Sinne § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die festgesetzte Grundflächenzahl von GRZ = 0,4 schöpft die aufgrund des § 17 BauNVO zulässige
Obergrenze für Mischgebiete nicht vollständig aus, ist jedoch ausreichend bemessen, die vorhandene
Bebauung zu erfassen und ergänzende Bebauungen zur Schließung der vorhandenen Baulücken
zuzulassen.
Auch vor dem Hintergrund, dass gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige Grundfläche durch die
Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO
und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut
wird, um bis zu 50 % überschritten werden darf, stellt sich die festgesetzte GRZ als ausreichend
dimensioniert für das Plangebiet dar.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl (GFZ = 0,8) ergibt sich aus der Grundflächenzahl, multipliziert mit der Zahl
der zu lässigen Vollgeschosse. Gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO wird hinsichtlich der Berechnung der
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Geschossfläche bestimmt, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Geschossen, die keine Geschosse
im Sinne der HBO sind einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände
bei der Ermittlung der Geschossfläche nicht mitzurechnen sind. Damit wird beispielsweise
der Ausbau eines Dachgeschosses für Wohnzwecke ermöglicht, wodurch den Anliegern ein größerer
Spielraum bei der Verwirklichung ihrer Nutzung im Plangebiet eingeräumt wird.
Zahl der Vollgeschosse (Z)
Die Höhenentwicklung baulicher Anlagen wird in erheblichem Maß durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse
bestimmt. Gemäß Hessischer Bauordnung ist der Vollgeschossbegriff definiert als Geschoss,
dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,4 m über die festgelegte Geländeoberfläche
hinausragt und das eine Höhe von 2,3 m hat. Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes
oberstes Geschoss und ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss,
wenn es diese Höhe über mehr als ¾ der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen Bebauung
auf Z = II festgesetzt. Künftige Gebäude fügen sich somit harmonisch in den Bestand ein und
negative Fernwirkungen können ausgeschlossen werden, da die Gebäudehöhe die Höhe der sich
nördlich angrenzenden Baumbestände deutlich unterschreitet.
2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Festgesetzt wird die offene Bauweise, in der die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten
sind und die Gebäudelänge 50 m nicht überschreiten darf. Damit kann der bestehende Siedlungscharakter
am Ortsrand gesichert und überdimensionierten Gebäudekörpern vorgebeugt werden.
Durch die Ausweisung von Baugrenzen werden Baufenster definiert, innerhalb derer die baulichen
Anlagen zu platzieren sind. Vorliegend werden die Baufenster kleinräumig differenziert unter Berücksichtigung
der vorhandenen Bebauungsstrukturen ausgewiesen. Südlich angrenzend an die Straße
„An der Bleiche“ werden die Baufenster derart dimensioniert und platziert, dass der Gebäudebestand
erfasst wird, zusätzliche Erweiterungen jedoch nicht möglich sind. Nördlich anschließend werden die
bestehenden Gebäude erfasst darüber hinaus jedoch geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten vorbereitet,
um eine den heutigen Ansprüchen gerechte Bebauung zu ermöglichen. In den zuvor benannten
Abschnitten werden die Baufenster grundstücksbezogen festgesetzt.
Im Bereich der Flächen unmittelbar nördlich angrenzend an die Lumda findet eine flächenhafte Ausweisung
eines Baufensters ohne spezielle Würdigung der vorhandenen Grundstücksparzellierung
statt. Aufgrund der gegenwärtigen Grundstücksparzellierung, die nur bedingt für eine Bebauung geeignete
Grundstücke umfasst sowie der mangelnden Kenntnis der potenziellen Nachfrager der Bauflächen
wird diese Ausweisung gewählt. Damit wird ein hohes Maß an Flexibilität im Vollzug des Bebauungsplanes
angeboten, so dass sich die Bebauung vorrangig an funktionalen Rahmenbedingungen
orientieren kann. Lediglich ist durchgängig ein Abstand von 10 m zur Uferkante der Lumda zu
waren, um hier wasserwirtschaftlichen Belangen Rechnung zu tragen.
Für das gesamte Plangebiet wird die Zulässigkeit von Garagen auf die überbaubaren Grundstücksflächen
sowie die für diese Nutzung ausgewiesenen Bereiche beschränkt. Stellplätze und untergeordnete
Nebenanlagen sind davon abweichend auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen,
jedoch nicht innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern, zulässig.
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2.4 Verkehrsflächen
Der Bebauungsplan erfasst die bestehenden Verkehrsflächen, die zur Erschließung der anliegenden
Grundstücke benötigt werden und setzt diese als Straßenverkehrsfläche fest. Die Dimensionierung
der Verkehrsflächen ist ausreichend, das vorhandene Verkehrsaufkommen sowie die aus der Nachverdichtung
zu erwartende zusätzliche Verkehrsmenge aufzunehmen. Der Einmündungsbereich auf
die Landesstraße L 3356 wird entsprechend Ausbauform 4 der RAS-K-1 ausgestaltet. Die Grundlage
für die Festsetzung der Straßenverkehrsflächen sowie des Einmündungsbereichs auf die Landesstraße
stellt die vorliegende Straßenplanung des Ingenieurbüros Zick-Hessler dar.
Die im Bebauungsplan ausgewiesenen landwirtschaftlichen Wege stellen sich als Bestand dar und
werden in ihrer heutigen Form gesichert, da sie zur Bewirtschaftung der an das Plangebiet angrenzenden
landwirtschaftlichen Flächen von Bedeutung sind. Entlang der Landesstraße L 3356 wird ein
Bereich ohne Ein- und Ausfahrten in den Bebauungsplan aufgenommen, wodurch den Vorgaben des
Hessischen Straßengesetzes Rechnung getragen wird.
2.5 Grünordnerischen Festsetzungen
Das Plangebiet ist in weiten Teilen durch bestehende Grünstrukturen geprägt. Der Bebauungsplan
trägt dem Rechnung, indem entsprechende Erhaltungsfestsetzungen getroffen werden. Um darüber
hinaus eine Aufwertung für bisher sich nur durch eine geringe Wertigkeit auszeichnende Flächen herbeizuführen,
werden auch Festsetzungen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern im Bebauungsplan
getroffen. Darüber hinaus wird der rückwärtige Teil des Flurstückes 74 als private Grünfläche
mit der Zweckbestimmung Gartenland ausgewiesen, um im Übergang der Ortslage zur offenen
Landschaft die vorhandene Nutzung zu sichern.
2.6 Orts- und Gestaltungssatzung
Auf Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO wird eine Orts- und Gestaltungssatzung
in den Bebauungsplan integriert.
Dachgestaltung
Die Festsetzung zur Dachgestaltung dient der Minimierung der Fernwirkung der baulichen Anlagen,
wie sie bspw. durch glänzende Dachfarben häufig auftritt und stellt ein Einfügen der Gebäude in den
Siedlungsbestand sicher. In Anlehnung an die regionstypischen und historisch überkommenen Dacharten
wird daher festgesetzt, dass Satteldächer mit einer Dachneigung von 38°-44° zulässig sind. Die
Dacheindeckung hat in roten oder schwarzen Farbtönen mit nicht glänzenden Materialien zu erfolgen.
Drempel sind lediglich bei eingeschossigen Gebäuden zulässig, um einer unangemessenen Höhenentwicklung
vorzubeugen.
Grundstückseinfriedungen
Grundstückseinfriedungen sind als Laubhecke, naturbelassene Holzzäune oder als Drahtgeflecht
i.V.m. Laubstrauchhecken oder Kletterpflanzen zu gestalten, um negative Auswirkungen für das Ortsund
Landschaftsbild auszuschließen und eine ausreichende Eingrünung am bestehenden Ortsrand
sicherzustellen. Der Ausschluss von Mauersockel begründet sich daran, Wanderwege für wild lebende
Kleintiere offen zu halten und deren Lebensraum nicht in erheblichem Maße einzuschränken.
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Grundstücksfreiflächen
Aufgrund der Ortsrandlage kommt der Gestaltung der Grundstücksfreiflächen eine besondere Bedeutung
zu, um einen harmonischen Übergang zur offenen Landschaft zu gewährleisten. Darauf begründend
wird festgesetzt, dass 30 % der Grundstücksfreiflächen mit standortgerechten Laubgehölzen
sowie bewährten Hochstammobstbäumen zu bepflanzen sind. Dabei kann der Bestand zur Anrechnung
gebracht, wodurch der Umsetzungsaufwand für die Anlieger auf ein verträgliches Maß reduziert
wird.
3 Berücksichtigung landschaftspflegerischer Belange
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1a BauGB die Belange von Natur und Landschaft
zu beachten und in die Abwägung einzustellen. Dazu sind auch die vorbereiteten Eingriffe in Natur
und Landschaft durch entsprechende Maßnahmen zu kompensieren. Ein Ausgleich wird jedoch nicht
erforderlich, sofern die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig
waren. Weiterhin ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a
BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen
ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Das Plangebiet des Bebauungsplanes ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt bereits überwiegend bebaut,
so dass nur in geringem Umfang Nachverdichtungen möglich sind. Aufgrund der vorhandenen Struktur
ist das Plangebiet als dem baulichen Innenbereich zuzuordnen, in dem gemäß § 34 Abs.1 BauGB
Vorhaben zulässig sind, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung
gesichert ist. Insofern bereitet der Bebauungsplan keine neuen Eingriffe vor, sondern begrenzt
vielmehr das zulässige Maß der baulichen Nutzung. Die Notwendigkeit einer naturschutzrechtlichen
Eingriffskompensation ist vorliegend daher nicht gegeben.
Für weitergehende Ausführungen hinsichtlich der Aspekte von Natur und Landschaft und einer Bewertung
der Eingriffserheblichkeit kann auf den beiliegenden Umweltbericht verwiesen werden.
4 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz
Die nachfolgenden Ausführungen geben Aufschluss über die Berücksichtigung der wasserwirtschaftlichen
Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.
Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung
Das Plangebiet wird bereits überwiegend baulich genutzt und verfügt insofern bereits über einen Anschluss
an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz. Die Netzkapazitäten sind ausreichend vorhanden,
den aus einer Nachverdichtung zu erwartenden zusätzlichen Bedarf zu befriedigen.
Hinzuweisen ist im Zusammenhang mit der Wasserversorgung auch auf die Möglichkeit der Substitution
von Trink- durch Brauchwasser, für die unter Hinweis auf folgende Fundstelle keine besondere
Festsetzung notwendig wird:
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§ 42 HWG2005: Abwasser
(3) Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von demjenigen, bei dem es anfällt, verwertet werden,
wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Niederschlagswasser soll darüber
hinaus in geeigneten Fällen versickert werden.
Da § 42 HWG2005 unmittelbar geltendes Recht darstellt und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren
zu beachten ist, wobei der Begriff soll dahingehend verstanden wird, dass nur bei nachweislich zu
erwartenden Schwierigkeiten von dem Vollzug Abstand genommen werden darf, wird es für zulässig
erachtet, hier auf die nachfolgende Ebene zu verweisen.
Bodenversiegelung
Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Versiegelung durch Festsetzungen zur wasserdurchlässigen
Befestigung bestimmter Grundstücksteile.
Überschwemmungsgebiet/Oberirdische Gewässer
Das Plangebiet liegt im amtlich festgestellten Überschwemmungsgebiet der Lumda. Im Vorfeld der
Aufstellung des Bebauungsplanes wurden daher die Möglichkeiten der Baulandausweisung in Form
der Vorbereitung der Schließung von Baulücken mit der Oberen Wasserbehörde diskutiert. Es wurden
keine grundsätzlichen Bedenken gegen dieses Vorgehen erhoben, sofern an geeigneter Stelle Ersatzretentionsraum
für den vorbereiteten Retentionsraumverlust geschaffen wird. Dieser Maßgabe wird
entsprochen. Für die Umsetzung entsprechender Maßnahmen wird Flurstück 144, Flur 3, Gemarkung
Daubringen, in Anspruch genommen. Aufgrund seiner Lage und Größe ist es für die Schaffung von
Ersatzretentionsraum in besonderem Maße geeignet. Parallel zum vorliegenden Bauleitplanverfahren
wird ein wasserrechtliches Genehmigungsverfahren beantragt, in dem der Nachweis der Wirksamkeit
der Maßnahme erbracht und die durchzuführenden Maßnahmen benannt werden.
Trinkwasserschutzgebiet
Trinkwasserschutzgebiete werden durch die Planung nicht berührt.
Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten
Altstandorte oder Altablagerungen sind im Plangebiet nicht bekannt.
5 Sonstige Infrastruktur
Im Plangebiet ist eine Trafostation des lokalen Energieversorgers gelegen. Der Standort wird durch
den Bebauungsplan erfasst und durch die Ausweisung als Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen
langfristig im Bestand gesichert.
6 Immissionsschutz
Immissionsschutzrechtliche Konflikte sind vorliegend nicht erkennbar.
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7 Bodenordnung
Der Bebauungsplan stellt die Grundlage für ein Bodenordnungsverfahren im Sinne §§ 45 ff. BauGB
dar.
8 Städtebauliche Vorkalkulation
Der Stadt Staufenberg entstehen aus dem Vollzug des Bebauungsplanes voraussichtlich keine Kosten.
9 Aus dem Verfahren
Die Mittelhessen Netz GmbH weist in ihrer Stellungnahme vom 11.08.3006 darauf hin, dass sofern die
vorhandenen Versorgungsleitungen eine Änderung in ihrer Lage erfahren, die Folgekostenregelung
einvernehmlich zu regeln ist. Bei der Trassenplanung für Ver- und Entsorgungsanlagen ist nach DIN
1998 zu verfahren. Für eventuell vorgesehene Baumbepflanzungen ist entsprechend des „Merkblattes
über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsleitungen“ zu verfahren.
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