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44 Gegenstand des Grundstückskaufvertrages gemacht. Bei Zweifeln über die zu erbringenden Bauleistungen geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor. Bezüglich der vom Verkäufer geschuldeten Bauleistungen können im Einvernehmen mit dem Käufer anstelle der in der Baubeschreibung und in den Bauzeichnungen aufgeführten Leistungen gleichwertige andere Leistungen erbracht werden, insbesondere gleichwertige andere Ausstattungsgegenstände verwendet werden, wenn es die Umstände erfordern. Abweichungen von den Bauplänen und der Baubeschreibung können im Übrigen nach Absprache unter den Vertragsteilen vorgenommen werden, wenn behördliche Auflagen oder bautechnische Gründe dies erfordern. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf das Vertragsobjekt auswirken und müssen dem Käufer bekannt gegeben und zumutbar sein. Das Bauvorhaben wird entsprechend der Vereinbarung im Kaufvertrag bis zum 31.05.2010 bezugsfertig hergestellt. Der Verkäufer haftet dem Käufer für jeden nachweislich aus der Überschreitung dieser Frist entstehenden Schaden, soweit die Verzögerung nicht auf höhere Gewalt oder Durchführung von Sonderwünschen für den Käufer zurückzuführen ist Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, bautechnischen Sonderwünschen des Käufers, also Leistungen, die nicht in dieser Grundstückskaufvertrag oder der Bezugsurkunde enthalten sind, nachzukommen. Sonderwünsche sind nach Absprache mit dem Verkäufer möglich, falls dies der Baufortschritt zulässt. Ein Rückbau ist grundsätzlich auszuschließen. Sonderwünsche sind falls nicht anders vereinbart gesondert zu vergüten. g) Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt bei Bezugsfertigkeit, wobei der Käufer hierzu mit einer Frist von zwei Wochen zwischen Absendung der Mitteilung und Abnahmetermin zu diesem geladen wird. Bei Besichtigung wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches Restarbeiten oder Mängel aufgenommen werden. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nach vollständiger Fertigstellung des Gebäudes durch die Eigentümergemeinschaft durch einen Sachverständigen. Eine Einladung durch den Verkäufer zum Termin der Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nicht. Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn. h) Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflichten Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Käufer über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe nutzen darf. Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet. Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversammlung. Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen. Der Verkäufer trägt alle Erschließungsbeiträge im Sinne des Baugesetzbuches für Erschließungsanlagen, die bis zur bezugsfertigen Fertigstellung des Vertragsobjektes bereits hergestellt sind, oder für die die Gemeinde bei der Durchführung des Bauvorhabens Voraus- oder Sicherheitsleistungen verlangt hat oder über die ein Erschließungsvertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde, sowie Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen. Außerdem trägt er alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Verund Entsorgungsanlagen, einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Vertragsobjekts sowie die Kosten der inneren Erschließung. Art und Umfang der Leistungen des Verkäufers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Im Übrigen trägt solche Kosten der Käufer. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Verkäufer zu. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehen für den Kaufgegenstand keine Miet/Pachtverhältnisse. i) Gewährleistung Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag wie folgt unterschieden. Bezüglich des Grund und Bodens sowie für Gebäudeteile, für die der Verkäufer keine Arbeiten schuldet, insbesondere der Keller, sind Sachmängelgewährleistungsansprüche des Käufers ausgeschlossen, sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB (Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit u. grobem Verschulden) diesem Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten Sa- nierungs- und Modernisierungsleistungen gilt das Werkvertragsrecht des BGB, wobei der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte geltend machen und bei Mängeln vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen kann. Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen. j) Vollmachten Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung nötigen Umfang bevollmächtigt. Der Käufer erhält eine Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung. Die Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen in Größe und Anzahl der Wohnungen zu verändern, sowie umzuwandeln. Im Innenverhältnis dürfen diese Vollmachten nur insoweit benutzt werden, als ihre Ausübung in Übereinstimmung mit diesem Vertrag steht oder der Erfüllung behördlicher Auflagen dient und das Sondereigentum des Käufers nicht beeinträchtigt. k) Rücktritt Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem die Verkäuferin das unterbreitete Angebot des Käufers angenommen hat, nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich. Grundsätzlich ist der hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt und ist nur bei gravierenden Gründen gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, dass einmal geschlossene Verträge von beiden Parteien eingehalten werden müssen. l) Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung Eigentum erwirbt der Käufer erst mit seiner Eintragung im Grundbuch, unter anderem nach Vollzug der Teilungserklärung, Erklärung der Auflassung in einer Nachtragsurkunde sowie Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, welche mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer gelöscht wird. II. Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum, Gemeinschaftsordnung Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, Rehwagenstraße 2, 04288 Leipzig, bestellt, beauftragt und bevollmächtigt. Die Verwalterbestellung ist auf die die Dauer von zunächst drei Jahren ab Übergabe der ersten Wohneinheit an einen Erwerber befristet. Der mit dem
Verwalter abgeschlossene Verwaltervertrag kann vor Ablauf dieser Frist nur aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden. In diesen Vertrag tritt der Erwerber mit Übergang von Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch nach den Regelungen des WEG ein. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus dem Verwaltervertrag sowie dem zugehörigen Leistungskatalog. Die Vergütung des Verwalters beträgt je Wohnungseigentum monatlich derzeit EUR 21,06 inkl. der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Zusatzleistungen sind entsprechend dem Verwaltervertrag gesondert zu vergüten. Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht, die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die Vorschriften des WEG erlauben dem Verwalter, die Wohnungseigentümergem. umfassend gegenüber Dritten zu vertreten. Nach der Gemeinschaftsordnung, die Gegenstand der Teilungserklärung ist, ist jeder Eigentümer zur Sicherung der regelmäßigen Hausgeldzahlung verpflichtet dem Verwalter auf dessen Anforderung eine schriftliche Abtretungserklärung auszuhändigen, in der zukünftige Erlöse aus der Vermietung des Sondereigentums nach Maßgabe der Detailregelungen in der Gemeinschaftsordnung abgetreten werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach der Gemeinschaftsordnung Anspruch auf Abgabe einer notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung gegenüber einem säumigen Mieteigentümer, der zum Beispiel das Hausgeld nicht zahlt. Die Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter ist befugt, im Zuge der Erteilung seiner formellen Zustimmungserklärung im Voraus die Abgabe einer notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des neuen Erwerbers zu verlangen. Die Wohneinheiten dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden, es sei denn sämtliche Wohnungs-/Teileigentumseigentümer stimmen einer abweichenden Nutzung zu. Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können mit einer Mehrheit von 3/4 der in der Wohnungseigentümerversammlung erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer beschlossen werden. Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer haben eine Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum anzulegen. Über die Höhe der Beträge beschließt die Eigentümerversammlung. Zeichnet sich ab, dass die Höhe der nicht gezahlten Hausgel- der die Liquidität der Gemeinschaft gefährdet, so ist der Verwalter zur vorübergehenden Entnahme aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage oder zur Aufnahme eines Darlehens, z.B. in der Form eines Überziehungskredites, ausdrücklich ermächtigt. III. Sondereigentumsverwaltung Grundsätzlich kann der Käufer wählen, ob er seine Sondereigentumseinheit selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung beauftragt. Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH bietet die Sondereigentumsverwaltung für eine Vergütung je Wohnungseigentum von monatlich EUR 19,04 inkl. der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer an. Für den Fall, dass der Käufer die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt, werden zur Durchführung der Verwaltung erforderliche Vollmachten des Käufers verlangt, mit denen die Hausverwaltung z.B. bevollmächtigt wird, die Mieten, die Nebenkosten und die Mietkaution einzuziehen, Mietverträge abzuschließen oder diese zu kündigen, sowie notfalls Mietrückstände gerichtlich geltend zu machen. IV. Mietgarantie Auf Wunsch des Investors kann mit der Verkäuferin als Garantiegeberin ohne Kaufpreisaufschlag ein Mietgarantievertrag abgeschlossen werden. Der Mietgarantievertrag macht für den Erwerber aber nur Sinn, wenn er seine Eigentumseinheit vermieten, d.h. nicht selbst nutzen will. Voraussetzung für die Mietgarantieleistung ist jedoch, dass Erwerber und Veräußerer wechselseitig vertragstreu sind und nicht Streitigkeiten begründen, die zu Lasten des Garantiegeber gehen. Dies betrifft insbesondere auch die für die Vermietung zwingend erforderliche enge und reibungslose Zusammenarbeit zwischen Veräußerer und Garantiegeber für üblicherweise während des Beginns und der Laufzeit des Mietgarantievertrags auftretenden Nachbesserungs- und Gewährleistungsarbeiten, da diese einen direkten Einfluss auf den Vermietungserfolg haben. Mit dem Mietgarantievertrag garantiert die Garantiegeberin für insgesamt 12 Monate einen Kaltmietzins in prospektierter Höhe gemäß den vertraglichen Bedingungen, beginnend mit dem dritten Monat nachdem die Eigentumseinheit bezugsfertig ist, das Sondereigentum abgenommen wurde und der Übergang von Besitz/Nutzen/Lasten erfolgte. Die Garantiegeberin zahlt dabei die Differenz zwischen der für die Einheit tatsächlich erzielten Kaltmiete Das Objekt zur prospektierten Garantiemiete, jedoch höchstens für die Dauer von 12 Monaten. Die Mietnebenkosten sind von der Garantie nicht erfasst. Der Investor ist verpflichtet, Betriebs- und Nebenkosten sowie das Hausgeld (Instandhaltungsrücklage) an den Verwalter nach dem WEG zu zahlen. Vom auszuzahlenden Mietgarantiebetrag sind diejenigen Beträge abzuziehen, die aus der Nettokaltmiete zur Begleichung von Kostenanforderungen des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz und sonstigen bestehenden Vertragsverhältnissen verwendet wurden, unabhängig davon, ob die Kosten auf den Mieter umlegbar sind oder nicht. Erfolgt die Erstvermietung zu einer Miete, welche über der garantierten Miete liegt, steht die Differenz für die Laufzeit der Mietgarantie dem Garantiegeber zu. Dies gilt entsprechend bei einer Vermietung vor Beginn der Mietgarantie. Ist die Vermietung während der Garantiezeit aus Gründen, die vom Erwerber zu vertreten sind, nicht oder nur gemindert möglich, so entfällt für diesen Zeitraum die Garantieverpflichtung des Garantiegebers entsprechend. Im Mietgarantievertrag sind weitere Ausnahmen zur Eintrittspflicht des Garantiegebers vorgesehen. Mietgarantieleistungen sind zum Beispiel ausgeschlossen, wenn fällige Kaufpreiszahlungen vom Erwerber nicht geleistet werden oder Mietminderungsrechte ausgeübt werden, es sei den sie beruhen auf Umstände, die der Garantiegeber zu vertreten hat. Als Voraussetzung für die Durchführung des Garantievertrages erteilt der Investor dem Garantiegeber Vermietungsvollmachten, die auf Unterbevollmächtigte übertragen werden kann. Der Erwerber tritt seine Ansprüche gegenüber dem Mieter auf Mietzahlung während der Garantiezeit an den Garantiegeber ab. Der Garantievertrag endet entweder nach 12 Monaten oder wenn eine der Parteien aus wichtigem Grund den Vertrag kündigt. Ansprüche aus dem Garantievertrag verjähren ein Jahr nach Beendigung des Mietgarantievertrages, wobei Ausnahmen gelten, z.B. bei Haftungsansprüchen die auf Vorsatz beruhen. Die Haftung des Garantiegebers ist unter Beachtung von Ausnahmen auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt. 45
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