Oriental Pearl - Swiss Prime Site

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Erstklassige Lage, erstklassige Architektur und erstklassige Mieter kennzeichnen die Überbauung «Cityport», die direkt am Bahnhof Zürich-Oerlikon liegt. Fortsetzung von Seite 1 Mieterträge von CHF 50 Mio. gesichert. Das Projekt «Cityport» in Zürich-Oerlikon, in welches die Mieter im letzten Herbst einziehen konnten, hat Swiss Prime Site einen Einwertungsgewinn von CHF 16,6 Mio. ermöglicht. Die jährlichen Mieteinnahmen aus dem «Cityport» belaufen sich auf CHF 7,7 Mio. Die indexierten und mehrheitlich langfristigen Mietverträge bedeuten inflationsgeschützte Erträge, wobei die Immobiliennettorendite 2 trotz unserer hohen Standortqualität ausgezeichnete 5.25% beträgt. Swiss Prime Site verfügt aufgrund des tiefen Portefeuillerisikos über eine solide und vorteilhafte Finanzierungsstruktur. Die durchschnittlichen Fremdfinanzierungskosten beliefen sich per 31. Dezember 2001 auf nur gerade 3.69%; dies bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3.3 Jahren. Konzentration wahrscheinlich Es ist davon auszugehen, dass der Konzentrationsprozess auch die börsenkotiertenImmobiliengesellschaften der Schweiz erfassen wird. Dabei denken wir sowohl an vertikale Zusammenschlüsse börsenkotierter und nichtkotierter Gesellschaften als auch an horizontale Zusammenschlüsse zwischen börsenkotierten Immobiliengesellschaften. Wenn die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen stimmen, schliessen wir ein akquisitorisches Wachstum in Zukunft nicht aus. Swiss Prime Site hat sich aber auch im Alleingang überaus erfreulich entwickelt und verfügt schon heute über die notwendige Grösse und 2 Kapitalkraft, um sich auf ein organisches Wachstum konzentrieren zu können. Der Trend zur Verbriefung ganzer Immobilienportefeuilles im Zeichen einer Besinnung auf die Kernkompetenzen hat sich im vergangenen Jahr weiter verstärkt. Herausragendes Beispiel ist die Pensionskasse Novartis, die ihr Immobilienportefeuille im Wert von CHF 1,2 Mrd. veräussert und sich im Gegenzug indirekt an Immobiliengefässen eines führenden Asset Managers beteiligt hat. Nachfrage nach Qualitätsimmobilien bleibt auch 2002 hoch Die Hochbautätigkeit in der Schweiz hinkt der gesamtkonjunkturellen Entwicklung etwa ein Jahr hinterher. Die Produktion von Büroflächen wird sich in diesem Jahr verlangsamen. Institutionelle Investoren sind wegen der sich abzeichnenden Sättigungstendenz Attraktive Nennwertreduktion beantragt Aufgrund der positiven Entwicklung im Geschäftsjahr 2001 beantragt der Verwaltungsrat eine Nennwertreduktion von CHF 8,00 pro Aktie. Diese Rückzahlung würde einer Barrendite von 3.20% (auf Jahresschlusskurs) entsprechen. Mit dieser Ausschüttung in Form einer Nennwertreduktion wird die Swiss Prime Site auch für Anleger interessant, die Wert auf eine Barrendite legen. Diese Nennwertreduktion hat für Schweizer Privatinvestoren den Vorteil, dass daraus keine Einkommenssteuern resultieren. Beim IPO im April 2000 angekündigt Bis 31.12.2001 erreicht ROIC 5.2 – 5.8% bis 2004 6.33% ROE 7 – 9% bis 2004 7.25% EBIT-Marge > 70% 78.1% Immobilienbestand CHF 1,5 Mrd. per Ende 2001 CHF 1,73 Mrd. Konsolidierung am Markt für Immobilienanlagen Der Konzentrations- und Fokussierungsprozess bei den indirekten Immobilienanlagen ist im Gang. Er macht sich vorderhand vor allem im Bereich Immobilienfonds bemerkbar. Bei einer kombinierten Marktkapitalisierung von CHF 12,5 Mrd. tummeln sich heute noch 28 Fonds mit Marktkapitalisierungen zwischen CHF 44 Mio. und 3,1 Mrd. auf dem Markt. Credit Suisse Asset Management hat als erste Bank drei Wohnimmobilienfonds mit einer Marktkapitalisierung von rund CHF 1,2 Mrd. fusioniert. Die UBS wird diesem Beispiel folgen und hat angekündigt, ihre Immobilienfonds ebenfalls teilweise zusammenlegen zu wollen. Auch von den schweizerischen Immobilien-Investmentgesellschaften erwarten die Anleger eine klare Fokussierung und eine angemessene Liquidität der Aktien. Die im SWX IG Real Estate Index zusammengefassten 11 börsenkotierten Immobiliengesellschaften vereinen eine Marktkapitalisierung von CHF 5,5 Mrd., wobei die Bandbreite zwischen der kleinsten Gesellschaft (CHF 55 Mio. Marktkapitalisierung) und der grössten (CHF 1,15 Mrd.) überaus gross ist. Neben ein paar wenigen lokal ausgerichteten Nischenanbietern werden sich längerfristig nur einige wenige grössere Immobiliengesellschaften behaupten können. Deren Kombination von Grösse und Kapitalkraft wird zusätzliche Skalenerträge freisetzen. Diese entstehen etwa bei Renovationen, der Liegenschaftenverwaltung, der Finanzierung oder den Investitionen in Informatik sowie in Aus- und Weiterbildung der zuständigen Spezialisten. Die erwartete Konsolidierung wird durch die veränderten Ansprüche am Geschäftsimmobilienmarkt gefördert. Vor allem grössere Unternehmen bevorzugen einen Partner, der ihnen ihre heutigen und künftigen Raumbedürfnisse in der ganzen Schweiz flexibel und nutzungsgerecht deckt. Dieser Wunsch setzt auf Seiten des Vermieters respektive Immobilieneigentümers eine hohe Marktdurchdringung voraus. Letztere lässt sich nur mit einem national ausgerichteten Portefeuille und einem eigenen Zugang zu wichtigen «Online»-Marktinformationen erreichen. Die Erfahrung von Swiss Prime Site zeigt, dass solche Partnerschaften die Mieterzufriedenheit und die Mietertreue positiv beeinflussen und somit einen Mehrwert für die Investoren schaffen. nicht bereit, neue Engagements ohne Vereinbarungen mit künftigen Mietern einzugehen. Der vor allem in der Westschweiz zu beobachtende Trend zu Fachmärkten, Einkaufszentren, Freizeitparks und Hotels hält unvermindert an. Insgesamt rechnen wir für 2002 mit einer tieferen Bauproduktion als im Vorjahr bei sich gleichzeitig abflachenden Erstellungskosten. Die Nachfrage nach Dienstleistungsflächen in den Stadtzentren ist weiterhin gut. Gebäude an guter Lage (im Zentrum und/oder mit Anbindung an Bahnhöfe oder Flughafen) mit hoher Nutzungsflexibilität und ansprechender Ästhetik werden sich am Markt nachhaltig durchsetzen. Selbstverständlich wird Swiss Prime Site auch 2002 an der Strategie des Immobilienpicking festhalten und damit den Erfolgskurs im Interesse aller Anspruchsgruppen des Unternehmens fortsetzen. 1 EBIT = Gewinn vor Zinsen, Steuern und Wertveränderungen der Immobilien 2 Nettorendite = Nettomietertrag abzüglich Unterhaltskosten, Ertragsausfall, Hauseigentümerlasten (z.B. Liegenschaftensteuern, Wasser, Hauswart etc.) in Relation zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode. Nicht berücksichtigt werden Finanzierungskosten, Ertrags- und Kapitalsteuern, Gesellschaftskosten, a.o. Aufwand (Sanierungen/Renovationen), Abschreibungen, Rückstellungen etc. Die 1. Etappe der Überbauung Opus in Zug steht kurz vor der Fertigstellung. Mit wenigen Ausnahmen sind alle Flächen vermietet.
Analysts’ Day der Swiss Prime Site AG Blick hinter die Kulissen Vertreter der Financial Community liessen sich aus erster Hand über Besonderheiten von Immobilien- Aktiengesellschaften informieren. Über 30 Finanzanalysten, Wirtschaftsjournalisten und Vermögensverwalter folgten am 15. November 2001 der Einladung der Swiss Prime Site AG zur Teilnahme am Analysts’ Day. Am Anlass an der Fraumünsterstrasse 16 in Zürich war Swiss Prime Site sozusagen Gast im eigenen Hause, denn die Räumlichkeiten gehören zum Gebäude Fraumünsterpost, das Swiss Prime Site vor einem Jahr zusammen mit anderen Liegenschaften aus dem Swisscom-Portefeuille erwarb. Die Hauptmieterin, die Unternehmensberatungsfirma Accenture AG, erwies sich als perfekte Gastgeberin. Warum überhaupt einen Analysts’ Day? Stefan Mächler, Verwaltungsratspräsident der Swiss Prime Site AG, erklärt: «Wir haben immer wieder die Beobachtung gemacht, dass Vertreter der Financial Community mit den Besonderheiten der Immobilien-Investmentgesellschaften nicht immer vertraut sind. Dies hängt damit zusammen, dass dieses Anlagesegment in der Schweiz noch sehr jung ist. Swiss Prime Site hat das Bedürfnis eines aktiven Informationsaustauschs zwischen den Marktteilnehmern und der Analystengemeinde erkannt und die Initiative zum Analysts’ Day ergriffen, um Wissen weiterzugeben und die persönlichen Kontakte zu den Meinungsmachern zu pflegen.» Mehrwert kann geplant werden In seiner Präsentation veranschaulichte Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site AG, wie durch Projekte Mehrwert Referate am Analysts’ Day Präsentation der Ergebnisse des 3. Quartals 2001 Stefan Mächler und Peter Wullschleger, Swiss Prime Site Mehrwert durch Projektrealisierungen am Beispiel «Cityport» in Zürich-Nord Markus Graf, Swiss Prime Site 3 geschaffen werden kann. Gründe für eine Investition in Projekte seien die Verjüngung des Portefeuilles, die Reduktion der durchschnittlichen Unterhaltskosten und die Optimierung des Cashflows. Für den Investor entscheidende Erfolgsfaktoren seien der richtige Zeitpunkt des Einstiegs und die hohe Nutzungsflexibilität des Gebäudes. «Die Überbauung muss so konzipiert sein, dass sie sich den ändernden Bedürfnissen der Mieter anpasst, nicht umgekehrt», betonte Graf. Als besonders gelungenes Projekt nannte Graf «Cityport» in Zürich-Oerlikon. Tatsächlich hätten die Rahmenbedingungen kaum besser sein können: ■ erstklassiger Standort an guter Makro- und Mikrolage ■ Einstieg Mitte 1999 zu Beginn des aufsteigenden Immobilienzyklus ■ Projekt mit hoher innerer Nutzungsflexibilität ■ Verträge mit zahlungskräftigen Hauptmietern ■ attraktive Nettorendite von Beginn an ■ indexierte Mietverträge auf der Basis von CHF 325.–/m2 Dieser Erfolg schlug sich schon im letzten Quartal 2001 auf das Ergebnis nieder, konnte Swiss Prime Site doch aus «Cityport» einen Einwertungsgewinn von CHF 16,6 Mio. verbuchen. Zu diesem Mehrwert trugen verschiedene Komponenten bei, wie der nebenstehenden Grafik zu entnehmen ist. Sie führten letztlich zu Anlagekosten von CHF 112,4 Mio., denen aber ein Marktwert von CHF 129 Mio. gegenüber steht. Erste Erfahrungen mit der Kotierung von Immobiliengesellschaften Jacqueline Morard, Stv. Leiterin Geschäftsbereich Emittenten und Leiterin Zulassung SWX Swiss Exchange Die wichtigsten Kennzahlen von Swiss Prime Site und wie sie definiert sind Peter Wullschleger, Swiss Prime Site Immobilienbewertung nach der DCF-Methode: Vorteile und Risiken am Beispiel «Cityport» Daniel Tochtermann, CFO Wüest & Partner AG Eine Präsentation mit den Referaten des Analysts’ Day kann via Fax 062 213 06 09 oder E-Mail info@swiss-prime-site.ch bestellt werden. Elemente der Mehrwertschöpfung Projektrealisierung am Beispiel «Cityport», Zürich-Oerlikon 2 Mio. 2,6 Mio. 4 3 5 4 Mio. 4 Mio. CHF 16,6 Mio. 1 2 4 Mio. 1 Diskontierungssatz (DCF) Reduktion von 5.2% auf 5.0% (Projektrisiko wurde eliminiert). Stufenweiser Abbau folgender Risiken: Planungsrisiko, Bewilligungsrisiko, Erstellungsrisiko (Bau, Kosten, TU), Vermietungsrisiko. 2 MWSt.-Optierung Vertragskonstellation: Mietvertrag exkl. MWSt, Werkvertrag inkl. MWSt. Das Anlageobjekt ist von der Konzeptionierung her prädestiniert für grossflächige Vermietung. Diese Nutzerklasse unterstellt sich im Allgemeinen der Mehrwertsteuer. Diese Konstellation ist ideal für das Geltendmachen des Vorsteuerabzugs. 3 Finanzierungskosten Im Rahmen der Gesellschaftsfinanzierung über Erfolgsrechnung abgebucht. Keine Baukreditfinanzierung. Kapitalbeschaffung am günstigsten Kapitalmarkt. Kosten wurden laufend über ER abgebucht = keine Baufinanzierung. 4 Mieterträge Miet-Mehrerträge der Zusatzleistung kapitalisiert. Mieter wünschten Erweiterungen im Grundausbau (Aufzüge usw.). Wo diese Mehrleistungen dauerhaften Mehrwert darstellen, wurden sie vom Investor gegen Verzinsung übernommen (= Mietzinsanpassung). 5 Baukosten Baukostenoptimierung, Anteil Investor gemäss Werkvertrag (60%). Unterzeichnung eines Werkvertrages mit transparentem Kostendach. Kosteneinsparungen werden im Verhältnis 60% (Investor) zu 40% (Totalunternehmer) aufgeteilt. Aussagekräftige Kennzahlen Peter Wullschleger, CFO der Swiss Prime Site, ging in seinem Referat auf die Definition ausgewählter Kennzahlen ein. So zeigte er etwa auf, weshalb Anleger Wert auf eine hohe EBIT-Marge legen sollten. Unter EBIT-Marge versteht man das Verhältnis zwischen dem Gewinn (vor Steuern und Zinsen) und dem Gesamtertrag (ohne Erfolg aus Neubewertung oder Immobilienverkäufen). Die EBIT-Marge, so der CFO, lasse Rückschlüsse zu auf die Qualität des Portefeuilles, die Effizienz der Verwaltung sowie die Kostenstruktur der Gesellschaft. «Je höher die EBIT-Marge, um so höher ist der Anteil der Erträge, welcher in der Gesellschaft verbleibt und somit den Aktionären zukommen kann», erklärte Wullschleger. Zur Erinnerung: Mit einer EBIT-Marge von 81% stand Swiss Prime Site Ende September 2001 an der Spitze der Immobilien-Investmentgesellschaften in der Schweiz. Nach den Präsentationen hatten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer die Möglichkeit, die innovativen Räumlichkeiten der Accenture AG zu besich- tigen und dabei zu erfahren, wie das Teilen von Arbeitsplätzen in der Praxis funktioniert. Der abschliessende Stehlunch bot die Gelegenheit, den direkten Erfahrungs- und Gedankenaustausch zu pflegen. «Der Analysts’ Day bot die Möglichkeit, Anlegerinformationen zu erhalten und in ergänzenden persönlichen Gesprächen mit Exponenten von Swiss Prime Site das Bild dieser Unternehmung zu verfeinern», resümierte Markus Köchli, stv. Chefredaktor der «Handels- Zeitung». Und ein nicht genannt sein wollender Finanzanalyst meinte: «Für viele meiner Kollegen, vor allem für die jüngeren, ist der Immobiliensektor Neuland. An solchen Veranstaltungen können sie sich auf effiziente Weise Hintergrundwissen aus der Praxis aneignen.»
Seite 1: Nr. 6, im März 2002, mit Jahreszah
Seite 5 und 6: aus Gästen, welche die chinesische
Seite 7 und 8: Marktmatrix: Markteinschätzung der

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