Die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40 - IdW

Die Bilanzierung von
Investment Properties nach IAS 40

Schriften des
Instituts für Revisionswesen
der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster
Herausgegeben von
Professor Dr. Dr. h.c. Jörg Baetge
Die Bilanzierung
von Investment Properties
nach IAS 40
von
Dr. Henning Zülch
IDW-VERLAGGMBH
Düsseldorf2003

Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek
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in der Deutschen Nationalbibliografie;
detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über
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D 6 (2002)
ISBN 3-8021-1056-0
© 2003 by IDW-Verlag GmbH, Düsseldorf
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einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen, sind vorbehalten.
Druck und Bindung: Bercker Graphischer Betrieb GmbH & Co. KG, Kevelaer

Geleitwort des Herausgebers
Vor dem Hintergrund der Verflechtung der internationalen Kapitalmärkte ist in den vergangenen
Jahren auch eine verstärkte Internationalisierung der Immobilienmärkte zu beobachten.
Die grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen sind rasant angestiegen und
es ist davon auszugehen, daß dieser Trend in den kommenden Jahren anhalten wird. Mit
dieser Entwicklung einhergehend ist es für einen über seine Landesgrenzen hinaus agierenden
Investor von großer Bedeutung, daß er auf eine Bewertungspraxis zurückgreifen kann,
die grenzüberschreitend und damit international gültig ist. So wird in der jüngsten Vergangenheit
verstärkt der Ruf nach international anerkannten Wertmaßstäben und Bewertungsverfahren
laut. Als Reaktion auf diesen Bedarf nach einheitlichen und international geltenden
Wertmaßstäben sowie den damit verbundenen Immobilienbewertungsverfahren hat
sich das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVSC) als globaler Standardsetter
auf dem Gebiet der internationalen Immobilienbewertung herausgebildet. Indes
stehen die mit dem IVSC angestoßenen Harmonisierungsbestrebungen erst am Anfang.
Doch schon jetzt haben sie zahlreiche Ausstrahlungswirkungen auf die internationale Rechnungslegung,
und zwar die INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS (IAS).
Im Vergleich zu den derzeit anlaufenden internationalen Harmonisierungsbestrebungen im
Bereich der Immobilienbewertung befindet sich die internationale Harmonisierung der
Rechnungslegung in der Endphase. Die bislang vom INTERNATIONAL ACCOUNTING
STANDARDS COMMITTEE (IASC) erlassenen IAS etablieren sich als die international anerkannten
Rechnungslegungsnormen – gerade auf europäischer Ebene.
Infolge der aktuellen Tendenz in den IAS, hin zu einer Rechnungslegung zu beizulegenden
Zeitwerten (fair value accounting), wird allerdings das Spannungsverhältnis zwischen der
Relevanz und der Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen immer bedeutsamer. Gerade
die Zeitwertbewertung von nicht-finanziellen Bilanzposten, die nicht in regelmäßigen Abständen
auf Märkten gehandelt werden und deren beizulegende Zeitwerte sich folglich nur
mit Hilfe von Schätzverfahren näherungsweise ermitteln lassen, ist in diesem Zusammenhang
ein Problembereich. Zu Finanzanlagezwecken gehaltene Immobilien (Investment
Properties) zählen zu diesen nicht-finanziellen Bilanzposten.
Der Schwerpunkt der vorliegenden Arbeit liegt auf der Zeitwertbewertung des nichtfinanziellen
Vermögenswertes „Investment Property“. Der Verfasser widmet sich damit
eben dieser in der internationalen Rechnungslegung kontrovers diskutierten Rechnungslegung
zum beizulegenden Zeitwert. Ziel des Verfassers ist es, die Bilanzierungsregeln nach
V

Geleitwort des Herausgebers
IAS 40, und hier hauptsächlich die Regelungen zur Bewertung, detailliert und kritisch zu
würdigen. Neben Fragen der Bewertung werden überdies Fragen des Ansatzes und des
Ausweises eingehend diskutiert.
Der Verfasser gliedert seine Arbeit zu diesem Zweck in sechs Kapitel. Ausgangspunkt seiner
Betrachtung sind in der Einleitung (Kapitel 1) die aktuellen Entwicklungstendenzen in der
internationalen Rechnungslegung. Hier legt der Verfasser zunächst die Bedeutung einer
Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert für die internationale, angelsächsisch geprägte
Rechnungslegung und mittelbar für die deutsche, kontinentaleuropäisch geprägte
Rechnungslegung dar. Der Wertmaßstab des beizulegenden Zeitwertes, seine Ermittlung
sowie die Bestrebungen hin zu einer vollständig auf beizulegenden Zeitwerten beruhenden
Rechnungslegung (full fair value accounting) und ihr Einfluß auf die Bilanzierung von Investment
Properties werden prägnant erläutert. Darüber hinaus werden der Begriff, die
Charakterisierung und die Bedeutung von Investment Properties näher erörtert. Die Basis
für den weiteren Gang der Untersuchung wird geschaffen.
In Kapitel 2 widmet sich der Verfasser zunächst dem Ansatz von Investment Properties
nach IAS 40 und ihrer Abgrenzung zu Non-Investment Properties. Dabei unterscheidet der
Verfasser entsprechend der zweistufigen Ansatzkonzeption der IAS zwischen der definitorischen
Ebene der Untersuchung (Kapitel 22 und Kapitel 23) und der Ansatzebene der Untersuchung
(Kapitel 24). Anschließend befaßt er sich mit Sonderfällen des Ansatzes von Investment
Properties (Kapitel 25), wie den Ansatzvoraussetzungen für Investment Properties
im Konzernabschluß oder dem Ansatz von an Mitarbeiter vermietete Immobilien. Besonders
hervorzuheben sind im Rahmen der definitorischen Untersuchungsebene die vom Verfasser
erarbeiteten Abgrenzungskriterien von Investment Properties zu Non-Investment
Properties. Sie gehen zurück auf die in IAS 40 verwendete Definition für Investment Properties.
Als Abgrenzungskriterien identifiziert der Verfasser zutreffend die Entwicklung und
Herstellung, die Veräußerungsabsicht sowie die betriebliche Eigennutzung. Als Problembereich
stellt der Verfasser hierbei Immobilien heraus, die sowohl betrieblich eigengenutzt als
auch als Finanzanlage gehalten werden. Die hier bestehende Dualität der Funktionen einer
Immobilie als Sachanlage und als Finanzanlage erschweren eine überschneidungsfreie Abgrenzung
zwischen Investment Properties und Non-Investment Properties. IAS 40 leistet
dem bilanzierenden Unternehmen bzgl. der bilanziellen Behandlung von teilweise betrieblich
eigengenutzten Immobilien allerdings keine Hilfestellung. Daher entwickelt der Verfasser
Kriterien, wonach eine Zuordnung von teilweise betrieblich eigengenutzten Immobilien
zu den Investment Properties oder den Vermögenswerten des Sachanlagevermögens
VI

Geleitwort des Herausgebers
überschneidungsfrei möglich ist, und veranschaulicht diese anhand eines Entscheidungsbaumes.
Er schließt somit die in IAS 40 hinsichtlich dieser Abgrenzung bestehende Lücke.
Die Bewertung von Investment Properties und besonders die mit der Zeitwertbewertung
dieser Vermögenswerte zusammenhängenden Bewertungsprobleme sind Gegenstand der
Kapitel 3 und 4 der Untersuchung. In Kapitel 3 verschafft der Verfasser dem Leser ein umfassendes
Grundverständnis für die mit Immobilien verbundenen Bewertungsprobleme.
Die wertbeeinflussenden Faktoren von Immobilien (Kapitel 32) und die Bedeutung des
IVSC für die Bewertung von Investment Properties werden erläutert. Dabei geht der Verfasser
erstmals und sehr detailliert auf die Zielsetzung, die Grundstrukturen, die Verlautbarungen
sowie die allgemeinen Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipien des IVSC
ein (Kapitel 33). Im Anschluß werden konkrete Bewertungskonzepte für Investment Properties
nach IAS 40 dargestellt und folgende Fragen beantwortet (Kapitel 34):
■ Welche Bewertungskonzepte sieht IAS 40 bei der Folgebewertung für Investment Properties
vor?
■ Wann ist das bilanzierende Unternehmen gezwungen, Immobilienbewertungsverfahren
bei der Folgebewertung von Investment Properties einzusetzen?
■ Welche Immobilienbewertungsverfahren sind zu verwenden, um den Abschlußadressaten
relevante Informationen vermitteln zu können?
Der Verfasser arbeitet zutreffend heraus, daß das fair value model das bevorzugte Bewertungsmodell
für die Folgebewertung von Investment Properties ist. Er entwickelt ferner ein
Stufenkonzept, auf dessen Basis der Marktwert eines Investment Property als Substitut seines
beizulegenden Zeitwertes zu ermitteln ist. Der Verfasser stellt fest, daß dieser Marktwert
generell nur mit Hilfe von Immobilienbewertungsverfahren bestimmt werden kann.
Er arbeitet plausibel heraus, daß das Discounted Cash Flow-Verfahren als international anerkanntes
Immobilienbewertungsverfahren das geeignete Verfahren ist, um einen Marktwert
für ein Investment Property zu berechnen.
Gegenstand von Kapitel 4 ist die Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Investment Properties
auf der Basis des Discounted Cash Flow-Verfahrens. Möglichkeiten und Problembereiche
der Ermittlung werden vom Verfasser identifiziert und vor dem Hintergrund des
Bewertungszweckes – Ermittlung eines entscheidungsnützlichen Bilanzwertes – untersucht.
Der Verfasser greift hierbei auf die in Kapitel 3 gewonnenen Erkenntnisse zum fair value
model zurück und entwickelt zu Beginn dieses Kapitels einen konzeptionellen Rahmen, der
die zweckgerechte Zeitwertbewertung von Investment Properties mit Hilfe des Discounted
Cash Flow-Verfahrens unterstützt. Er entwirft in Kapitel 42 ein schlüssiges und systema-
VII

Geleitwort des Herausgebers
tisch aufgebautes Grundsatzsystem: die Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties (GoZeitIP ). Bei seinen Erläuterungen zu diesem Grundsatzsystem
macht der Verfasser früh deutlich, welchen Stellenwert der Grundsatz der Transparenz für
die Zeitwertbewertung von Investment Properties besitzt. Nachdem der Verfasser die Bedeutung
dieses Grundsatzsystems für eine entscheidungsnützliche Zeitwertbewertung von
Investment Properties herausgestellt hat, widmet er sich in Kapitel 43 dem Discounted
Cash Flow-Verfahren und dessen Bewertungsparametern. Der Verfasser gibt dabei Antworten
auf die folgenden Fragen:
■ Wie ist das zur Bewertung von Investment Properties heranzuziehende Discounted
Cash Flow-Verfahren aufgebaut und welche Parameter sind zu beachten?
■ Welche Probleme treten bei der Generierung der weit in die Zukunft reichenden Bewertungsinformationen
auf?
■ Wie sensitiv reagieren die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens auf sich
verändernde Marktbedingungen?
■ Wie ist das Ergebnis des Discounted Cash Flow-Verfahrens vor dem Hintergrund des
mit der Zeitwertbewertung von Investment Properties verfolgten Zwecks zu beurteilen?
Ein ausführliches Beispiel verdeutlicht die Bewertungsprobleme, welche dem Discounted
Cash Flow-Verfahren innewohnen. In seiner kritischen Würdigung des Verfahrens konstatiert
der Verfasser schließlich richtig, daß die Abbildungstreue und die Neutralität, die den
Grundsatz der Zuverlässigkeit des GoZeitIP-Systems konkretisieren, eingeschränkt sind,
wenn die Abschlußadressaten nicht weitreichende Abschlußinformationen zur Zeitwertbewertung
von Investment Properties erhalten. Dementsprechend fordert der Verfasser, daß
das bilanzierende Unternehmen u. a. Bandbreitenangaben zu den in das Discounted Cash
Flow-Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen und zum Bewertungsergebnis im
Anhang offenlegt.
In Kapitel 5 greift der Verfasser das im vorhergehenden Kapitel 4 festgestellte Verlangen
nach einer transparenten Zeitwertbewertung auf und präsentiert konkrete Vorschläge, wie
dem Grundsatz der Transparenz seitens des bilanzierenden Unternehmens nachzukommen
ist. Im Rahmen seiner Ausführungen zu den Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung
von Investment Properties nach IAS 40 geht der Verfasser in Kapitel 53 systematisch auf
die allgemeinen Offenlegungspflichten ein, denen das bilanzierende Unternehmen unabhängig
vom gewählten Folgebewertungsmodell nachkommen muß, und die Offenlegungspflichten,
die das bilanzierende Unternehmen je nachdem, welches Folgebewertungsmodell
von ihm gewählt wurde, zu erfüllen hat. Ergänzend zu den in IAS 40 verlangten Offenle-
VIII

Geleitwort des Herausgebers
gungspflichten schlägt der Verfasser in Kapitel 54 freiwillige Anhangangaben vor, die zu einer
für die Abschlußadressaten entscheidungsnützlichen Zeitwertbewertung von Investment
Properties beitragen. Die nach IAS 40 vorgesehenen Offenlegungspflichten und die
vorgeschlagenen freiwilligen Anhangangaben werden vom Verfasser abschließend in übersichtlichen
Berichtsformaten zusammengefaßt (Kapitel 55), denen die bilanzierenden Unternehmen
zu folgen haben, wenn sie den Abschlußadressaten entscheidungsnützliche Informationen
zu vermitteln bestrebt sind.
Die wesentlichen Untersuchungsergebnisse werden in Kapitel 6 zusammengefaßt.
Mit seiner Untersuchung, die vornehmlich die Bewertung von Investment Properties zum
beizulegenden Zeitwert zum Gegenstand hat, widmet sich der Verfasser einem Bereich der
zur Zeit in der internationalen Rechnungslegung kontrovers diskutiert wird: der Rechnungslegung
zum beizulegenden Zeitwert (fair value accounting). Die Arbeit ist insofern
von hoher Aktualität. Da sich der Verfasser mit seinen Ausführungen indes nicht nur auf
die Bewertung von Investment Properties beschränkt, sondern auch Ansatz- und Ausweisfragen
beantwortet, besitzt die Arbeit eine sehr hohe praktische Relevanz. Insgesamt bietet
die vorliegende Arbeit eine umfassende und sehr gute Basis für den Bilanztheoretiker und
den Praktiker.
Münster/Westf., im Oktober 2002 Prof. Dr. Dr. h.c. Jörg Baetge
IX

Vorwort des Verfassers
Die vorliegende Arbeit entstand während meiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut
für Revivisonswesen der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster und als fachlicher Mitarbeiter
im Bereich Assurance and Advisory Business Services (AABS) der Ernst & Young AG,
Zweigniederlassung Ruhrgebiet. Sie ist im Mai 2002 von der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät
der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster als Dissertation angenommen worden.
Meinem verehrten akademischen Lehrer, Herrn Prof. Dr. Dr. h. c. Jörg Baetge, danke ich in ganz
besonderem Maße für die wissenschaftliche Betreuung der Arbeit und seine wertvollen Anmerkungen
während der Dissertationsphase. Seine ständige Diskussionsbereitschaft und die mir von ihm
eingeräumte Möglichkeit, meine Arbeit fernab von Instituts- und Prüfungstätigkeit fertigzustellen,
haben wesentlich zum Gelingen meiner Arbeit beigetragen. Für die weitreichende Unterstützung
der Ernst & Young AG danke ich persönlich und stellvertretend dem Leiter des Standortes Dortmund,
Herrn WP/StB Jochen Brorhilker. Mein herzlicher Dank gilt auch Herrn Prof. Dr. Wolfgang
Berens für die freundliche Übernahme des Zweitgutachtens.
Meinen ehemaligen und derzeitigen Kolleginnen und Kollegen am Institut für Revisionswesen danke
ich für ihre vielfältige Hilfsbereitschaft und ihre Anregungen in zahlreichen Diskussionen und
Doktorandenseminaren. Dank gebührt Herrn Dr. Stefan Thiele für seine wertvollen Hinweise in
der Anfangsphase meiner Dissertation sowie all denen, die das Manuskript gelesen und Verbesserungen
angeregt haben. Neben dem besonderen fachlichen Dank gebührt meinen Freunden und
Kollegen Herrn Dr. Matthias Hendler, Herrn Dr. Sebastian Hollmann und Herrn Dr. Jens Kümmel
ein ganz herzlicher freundschaftlicher Dank für viele unvergessliche Momente während meiner
Institutszeit. Ein fachlicher und freundschaftlicher Dank gebührt ebenso Frau Dr. Andrea Rolvering.
Überdies danke ich unseren studentischen Hilfskräften für ihre tatkräftige Unterstützung auf
fachlicher und sportlicher Ebene.
Der größte Dank gebührt meinen lieben Eltern, ohne deren großartige vertrauensvolle und stets zuversichtliche
Unterstützung ich diesen Weg nicht hätte beschreiten können. Sie haben nicht nur die
notwendige Grundlage für die Anfertigung dieser Arbeit geschaffen, sondern durch ihre Unterstützung
und ihr Verständnis den erfolgreichen Abschluß meiner Dissertation erst ermöglicht. Meinen
Eltern widme ich diese Arbeit!
Münster/Westf., im Oktober 2002 Henning Zülch
XI

Inhaltsübersicht
1 Einleitung ......................................................................................... 1
11 Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt
für die Verabschiedung von IAS 40 ........................................................1
12 Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von
Investment Properties ...........................................................................15
13 Problemstellung und Gang der Untersuchung......................................30
2 Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung
zu Non-Investment Properties...........................................................41
21 Vorbemerkungen..................................................................................41
22 Die Definition von Investment Properties ............................................42
23 Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties .....................60
24 Die Ansatzkriterien von Investment Properties .....................................84
25 Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties..............................87
3 Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment
Properties nach IAS 40....................................................................105
31 Vorbemerkungen................................................................................105
32 Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien....................................107
33 Die institutionellen Grundlagen der internationalen
Immobilienbewertung und ihre Bedeutung für die Bilanzierung von
Investment Properties nach IAS 40.....................................................129
34 Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40........163
4 Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte
(fair values) von Investment Properties nach IAS 40 .........................201
41 Vorbemerkungen................................................................................201
XIII

Inhaltsübersicht
XIV
42 Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties............................................................................................204
43 Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment
Property mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens..................237
44 Der ergänzende Einsatz des Sales Comparison Approach bei der
Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Investment Properties..........330
5 Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von
Anhangangaben nach IAS 40...........................................................335
51 Vorbemerkungen................................................................................335
52 Der Ausweis von Investment Properties..............................................337
53 Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von
Investment Properties .........................................................................344
54 Die freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen
zu Investment Properties.....................................................................357
55 Mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von
Abschlußinformationen zu Investment Properties im Anhang ............361
6 Zusammenfassung und Ausblick......................................................367

Inhaltsverzeichnis
Geleitwort des Herausgebers ........................................................................V
Vorwort des Verfassers ................................................................................XI
Inhaltsübersicht........................................................................................XIII
Inhaltsverzeichnis ...................................................................................... XV
Abkürzungsverzeichnis .......................................................................... XXIII
Symbolverzeichnis..................................................................................XXIX
Verzeichnis der Übersichten...................................................................XXXI
Verzeichnis der Anhänge ...................................................................... XXXV
1 Einleitung ......................................................................................... 1
11 Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt
für die Verabschiedung von IAS 40 ........................................................1
12 Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von
Investment Properties ...........................................................................15
13 Problemstellung und Gang der Untersuchung......................................30
2 Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung
zu Non-Investment Properties...........................................................41
21 Vorbemerkungen..................................................................................41
22 Die Definition von Investment Properties ............................................42
221. Die Definition von Investment Properties nach IAS 40.4 und ihre
Entwicklungsgeschichte........................................................................42
222. Vom Eigentümer gehaltene Investment Properties ...............................48
223. Vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-
Verhältnisses gehaltene Investment Properties ......................................52
23 Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties .....................60
231. Investment Properties versus Non-Investment Properties .....................60
232. Die Abgrenzungskriterien.....................................................................63
XV

Inhaltsverzeichnis
XVI
232.1 Entwicklung und Herstellung...................................................63
232.2 Veräußerungsabsicht ................................................................68
232.3 Betriebliche Eigennutzung........................................................71
232.31 Vollständige betriebliche Eigennutzung......................71
232.32 Teilweise betriebliche Eigennutzung...........................73
232.4 Zusammenfassender Überblick.................................................82
24 Die Ansatzkriterien von Investment Properties .....................................84
25 Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties..............................87
251. Überblick .............................................................................................87
252. Der Ansatz von Investment Properties im Konzernabschluß ................87
253. Der Ansatz von auf der Grundlage langfristiger Operate-Leasing-
Verhältnisse gehaltenen Immobilien.....................................................93
254. Der Ansatz von an Mitarbeiter vermieteten Immobilien.......................97
255. Verwendungswechsel............................................................................99
256. Abgänge .............................................................................................102
3 Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment
Properties nach IAS 40....................................................................105
31 Vorbemerkungen................................................................................105
32 Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien....................................107
321. Wertbeeinflussende Rahmenfaktoren von Immobilien .......................107
321.1 Fiskal-politische Entwicklung.................................................107
321.2 Wirtschaftspolitische Dynamik...............................................109
321.3 Sozio-kulturelle Faktoren .......................................................110
321.4 Technologische Innovationen.................................................112
322. Wertbeeinflussende immobilienspezifische Faktoren ..........................113
322.1 Standortfaktoren ....................................................................113
322.2 Rechte und Beschränkungen ..................................................116
322.3 Wertbeeinflussende Faktoren von Grund und Boden.............117
322.31 Bodenbeschaffenheit ................................................117
322.32 Größe und Gestaltung..............................................118

Inhaltsverzeichnis
322.33 Nutzungsfähigkeit....................................................119
322.4 Wertbeeinflussende Faktoren der baulichen Anlagen..............120
322.41 Restnutzungsdauer und baulicher Zustand...............120
322.42 Größe der Mietfläche und bauliche Konzeption.......121
322.43 Nutzungssituation....................................................122
322.44 Bewirtschaftungskosten ............................................124
323. Fazit ...............................................................................................127
33 Die institutionellen Grundlagen der internationalen
Immobilienbewertung und ihre Bedeutung für die Bilanzierung von
Investment Properties nach IAS 40.....................................................129
331. Die internationale Harmonisierung der Immobilienbewertung ..........129
332. Das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE
(IVSC) als internationaler Standardsetter für die
Immobilienbewertung........................................................................133
332.1 Das IVSC...............................................................................133
332.11 Entwicklung und Zielsetzung des IVSC ...................133
332.12 Die Organisation des IVSC......................................136
332.2 Die Verlautbarungen des IVSC ..............................................137
332.21 Die geltenden International Valuation Standards
(IVS) und ihre Systematik ........................................137
332.22 Sonstige Verlautbarungen.........................................141
333. Die allgemeinen Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipien
des IVSC............................................................................................144
333.1 Der Bewertungsgegenstand.....................................................144
333.2 Der internationale Wertbegriff ...............................................145
333.3 Das Nutzungskonzept ............................................................146
333.4 Die internationalen Immobilienbewertungsverfahren.............148
333.41 Überblick über die deutschen und angelsächsischen
Immobilienbewertungsverfahren ..............................148
333.42 Die Immobilienbewertungsverfahren des IVSC........154
333.421. Sales Comparison Approach ....................154
XVII

Inhaltsverzeichnis
XVIII
333.422. Income Capitalisation Approach..............158
333.423. Cost Approach.........................................160
334. Die Bedeutung des IVSC für die Bewertung von Investment
Properties nach IAS 40.......................................................................162
34 Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40........163
341. Vorbemerkung ...................................................................................163
342. Die Zugangsbewertung von Investment Properties.............................164
342.1 Die Bewertung von Investment Properties zu
Anschaffungskosten................................................................164
342.2 Die Bewertung von Investment Properties zu
Herstellungskosten .................................................................167
343. Die Folgebewertung von Investment Properties .................................170
343.1 Wahlmöglichkeit beim Folgebewertungsmodell .....................170
343.2 Die Folgebewertung von Investment Properties zum
beizulegenden Zeitwert (fair value model) ...............................174
343.21 Der beizulegende Zeitwert .......................................174
343.211. Die Definition des beizulegenden
Zeitwertes................................................174
343.212. Der Ausschluß besonderer
Transaktionsumstände.............................175
343.213. Die Eigenschaften der Marktteilnehmer ..178
343.22 Das Stufenkonzept zur Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes von Investment Properties.......................180
343.23 Die Abgrenzung des beizulegenden Zeitwertes vom
Nutzungswert (value in use)......................................188
343.3 Die Folgebewertung von Investment Properties zu
fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(cost model) .............................................................................191
344. Sonderfälle der Bewertung von Investment Properties........................194
344.1 Verwendungswechsel..............................................................194
344.2 Abgänge .................................................................................198

Inhaltsverzeichnis
4 Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte
(fair values) von Investment Properties nach IAS 40 .........................201
41 Vorbemerkungen................................................................................201
42 Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties............................................................................................204
421. Begriff und Aufgabe der Grundsätze ordnungsmäßiger
Zeitwertbewertung für Investment Properties.....................................204
422. Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger
Zeitwertbewertung für Investment Properties.....................................205
422.1 Methoden zur Entwicklung von Grundsätzen
ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties ...............................................................................205
422.2 Quellen zur Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger
Zeitwertbewertung für Investment Properties.........................207
423. Ein System von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties ...................................................................210
423.1 Systemzweck ..........................................................................210
423.2 Basisgrundsätze.......................................................................212
423.3 Primär- und Sekundärgrundsätze ...........................................215
423.31 Überblick ................................................................215
423.32 Relevanz ..................................................................216
423.33 Zuverlässigkeit..........................................................219
423.34 Transparenz .............................................................228
423.4 Nebenbedingungen ................................................................232
424. Zusammenfassender Überblick über das System der Grundsätze
ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties ........235
43 Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment
Property mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens..................237
431. Überblick ...........................................................................................237
432. Anwendungsbereich und Anwendungsvoraussetzungen......................238
433. Verfahrensaufbau und Verfahrensablauf.............................................240
XIX

Inhaltsverzeichnis
XX
434. Parameter des zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines
Investment Property verwendeten Discounted Cash Flow-
Verfahrens..........................................................................................243
434.1 Zahlungsmittelströme (Cash Flows) .......................................243
434.11 Notwendige Informationen......................................243
434.12 Zeithorizont.............................................................245
434.13 Prognose künftiger Zahlungsmittelströme................247
434.2 Diskontierungssatz (Capitalisation Rate) ................................259
434.21 Überblick ................................................................259
434.22 Arten von Diskontierungssätzen...............................261
434.221. Anfangsrendite
(Going-in Capitalisation Rate).................261
434.222. Interner Zinssatz
(Internal Rate of Return) .........................263
434.223. Kapitalmarktorientierter
Diskontierungssatz...................................264
434.224. Übrige Diskontierungssätze .....................269
434.23 Beurteilung der Brauchbarkeit der
Diskontierungssätze für das
Discounted Cash Flow-Verfahren ............................271
434.3 Restwert (Residual Value).......................................................275
434.4 Weitere Einflüsse auf die Parameter des Discounted Cash
Flow-Verfahrens.....................................................................277
434.41 Möglicher Einfluß der NEUEN BASLER
EIGENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II) auf die
Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens ....277
434.42 Möglicher Einfluß der Ereignisse des 11. September
2001 auf die Parameter des Discounted Cash Flow-
Verfahrens................................................................280
435. Ein Beispiel zum Discounted Cash Flow-Verfahren ...........................283
435.1 Vorbemerkung .......................................................................283
435.2 Charakterisierung der Beispielimmobilie ................................283

Inhaltsverzeichnis
435.3 Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der zu
Finanzanlagezwecken gehaltenen Beispielimmobilie ...............287
435.4 Der Einfluß der Parameter des Discounted Cash Flow-
Verfahrens auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes der zu
Finanzanlagezwecken gehaltenen Beispielimmobilie ...............297
435.41 Der Einfluß der Zahlungsmittelströme auf die Höhe
des beizulegenden Zeitwertes....................................297
435.42 Der Einfluß des Diskontierungssatzes auf die Höhe
des beizulegenden Zeitwertes....................................305
435.43 Der Einfluß des Restwertes auf die Höhe des
beizulegenden Zeitwertes..........................................308
435.44 Fazit .......................................................................310
436. Bilanzielle Auswirkungen einer jährlichen Neubewertung eines
Investment Property...........................................................................314
437. Kritische Würdigung des Discounted Cash Flow-Verfahrens und
seines Ergebnisses vor dem Hintergrund der Grundsätze
ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties ........322
44 Der ergänzende Einsatz des Sales Comparison Approach bei der
Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Investment Properties..........330
5 Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von
Anhangangaben nach IAS 40...........................................................335
51 Vorbemerkungen................................................................................335
52 Der Ausweis von Investment Properties..............................................337
521. Der bilanzielle Ausweis von Investment Properties .............................337
522. Der Ausweis von mit Investment Properties zusammenhängenden
Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und
Verlustrechnung.................................................................................340
53 Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von
Investment Properties .........................................................................344
531. Vorbemerkung ...................................................................................344
XXI

Inhaltsverzeichnis
XXII
532. Offenlegungspflichten unabhängig vom gewählten
Bewertungsmodell bei der Folgebewertung von Investment
Properties...........................................................................................345
533. Weitere Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von
Investment Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten
(fair value model) ................................................................................347
534. Weitere Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von
Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten (cost model) ..........................................................352
54 Die freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen
zu Investment Properties.....................................................................357
55 Mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von
Abschlußinformationen zu Investment Properties im Anhang ............361
551. Vorbemerkung ...................................................................................361
552. Mögliches Berichtsformat für Anhangangaben bei der
Folgebewertung von Investment Properties zu beizulegenden
Zeitwerten (fair value model) ..............................................................362
553. Mögliches Berichtsformat für Anhangangaben bei der
Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model)............................365
6 Zusammenfassung und Ausblick......................................................367
Anhang......................................................................................................377
Quellenverzeichnis ....................................................................................393
Stichwortverzeichnis..................................................................................435

A
a. A. anderer Auffassung
AAS Australian Accounting Standard
AASB Australian Accounting Standards
Board
AARF Australian Accounting Research
Foundation
Abs. Absatz
Abschn. Abschnitt
Abt. Abteilung
a. F. alte Fassung
AG Aktiengesellschaft(en)
AICPA American Institute of Certified
Public Accountants
AIMR Association for Investment
Management and Research
AK Anschaffungskosten
AK/HK Anschaffungs- oder Herstellungskosten
AktG Aktiengesetz
a. M. am Main
Anh. Anhang
Art. Artikel
Aufl. Auflage
AU (Konzern-)Außenstehendes
Unternehmen
B
Basel II Zweites Konsultationspapier
zur Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarung
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung
BB Betriebs-Berater (Zeitschrift)
Abkürzungsverzeichnis
BBK Buchführung, Bilanz, Kostenrechnung
(Zeitschrift, Loseblattsammlung)
Bd. Band
bearb. bearbeitet
BFH Bundesfinanzhof
BFuP Betriebswirtschafltiche Forschung
und Praxis (Zeitschrift)
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl. Bundesgesetzblatt
BJagdG Bundesjagdgesetz
BMJ Bundesministerium der Justiz
BMZ Baumassenzahl
Bsp. Beispiel
bspw. beispielsweise
BT Bundestag
BuW Betrieb und Wirtschaft (Zeitschrift)
BVS Bund der öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen
bzgl. bezüglich
BZW Beizulegender Zeitwert
bzw. beziehungsweise
C
ca. circa
CAPM Capital Asset Pricing Model
CF Cash Flow, Zahlungsmittelüberschuß
CHF Schweizer Franken
CI Cash Inflow(s),
Zahlungsmittelzuflüsse
CICA Canadian Institute of Chartered
Accountants
CO Cash Outflow(s), Zahlungsmittelabflüsse
XXIII

Abkürzungsverzeichnis
c. p. ceteris paribus
D
DAX Deutscher Aktienindex
DB Der Betrieb (Zeitschrift)
DBW Die Betriebswirtschaft (Zeitschrift)
D. C. District of Columbia
DCF Discounted Cash Flow
d. h. das heißt
DIMAX Deutscher Immobilien Aktienindex
DIX Deutscher Immobilien Index
DM Deutsche Mark
DRSC Deutsches Rechnungslegung
Standards Committee
DRS Deutscher Rechnungslegungs
Standard
DSL Deutsche Siedlungs- und Landesrentenbank
DSR Deutscher Standardisierungsrat
DStR Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift)
DStZ Deutsche Steuerzeitung (Zeitschrift)
DVSC Deutscher Verband Chartered
Surveyors
E
E(D) Exposure Draft
EA Einzelabschluß
EC European Community
EDV Elektronische Datenverarbeitung
e. G. eingetragene Genossenschaft
EG Europäische Gemeinschaft(en),
Erdgeschoß
EGHGB Einführungsgesetz zum HGB
EStG Einkommensteuergesetz
etc. et cetera
XXIV
EU Europäische Union
e. V. eingetragener Verein
EVS European Valuation Standards
E&Y Ernst & Young (Wirtschatsprüfungesellschaft)
F
F. Framework
f. folgende (Seite)
FASB Financial Accounting Standards
Board
FAPC Financial Accounting Policy
Committee
FAZ Frankfurter Allgemeine Zeitung
FERI Financial & Economic Research
International (Marktforschungsunternehmen)
Fn. Fußnote
FördGG Fördergebietsgesetz
Forts. Fortsetzung
FRS Financial Reporting Standard
(United Kingdom)
G
GAAP Generally Accepted Accounting
Principles
GASC German Accounting Standards
Committee
GAVP Generally Accepted Valuation
Principles
GFZ Geschoßflächenzahl
ggf. gegebenenfalls
GJ Geschäftsjahr
GmbH Gesellschaft(en) mit beschränkter
Haftung
GN Guidance Note
GoB Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung
GoF Geschäfts- oder Firmenwert

GoP Grundsätze ordnungsmäßiger
Planbilanzierung
GoU Grundsätze ordnungsmäßiger
Unternehmensbewertung
GoZeit Grundsätze ordnungsmäßiger
IP
Zeitwertbewertung für Investment
Properties
GRZ Grundflächenzahl
GuV Gewinn- und Verlustrechnung
GVSC German Valuation Standards
Committee
H
HB Handelsbilanz
HFA Hauptfachausschuß
HGB Handelsgesetzbuch
HK Herstellungskosten
HKSSAP Hong Kong Statement of
Standard Accounting Practice
hrsg. v. herausgegeben von
Hrsg. Herausgeber
HSG Hochschule St. Gallen
I
IAS International Accounting
Standard(s)
IASB International Accounting
Standards Board
IASC International Accounting
Standards Committee
i. Br. Im Breisgau
i. d. R. in der Regel
IDW Institut für Wirtschaftsprüfer
in Deutschland e. V.
i. e. S. im engeren Sinn(e)
IFAC International Federation of
Accountants
IFRS International Financial Reporting
Standard
i. H. d. in Höhe der/des
i. H. v. in Höhe von
Abkürzungsverzeichnis
Inc. Incorporated
inkl. inklusive
IOSCO International Organization of
Securities Commissions
IP Investment Property, Investment
Properties
IRR Internal Rate of Return
i. S. im Sinne
i. S. d. im Sinne der/des
i. S. v. im Sinne von
IT Information-Technology
IVA International Valuation Application
IVC International Valuation Commentary
i. V. m. in Verbindung mit
IVS International Valuation Standards
IVSC International Valuation Standards
Committee
i. w. S. im weiteren Sinn(e)
J
JICPA Japanese Institute of Certified
Public Accountants
JLL Jones Lang LaSalle (Immobilienmakler-
und Immobilienberatungsunternehmen)
JoA Journal of Accountancy
(Zeitschrift)
JWG Financial Instruments Joint
Working Group of Standard
Setters
K
KA Konzernabschluß
KapAEG Kapitalaufnahmeerleichterungsgesetz
KBF Kapitalbarwertfaktor
XXV

Abkürzungsverzeichnis
KonTraG Gesetz zur Kontrolle und
Transparenz im Unternehmensbereich
KoR Zeitschrift für kapitalmarktorientierte
Rechnungslegung
KPMG Klynfeld Peat Marwick Goerdeler(Wirtschaftsprüfungsgesellschaft)
L
LKW Lastkraftwagen
Ltd. Private Limited Company
M
M & A Mergers & Acquisitions
MBauO Musterbauordnung
MDAX Mid Cap Deutscher Aktienindex
Mio. Million(en)
MU Mutterunternehmen
m. w. N. mit weiteren Nachweisen
N
NAIC National Association of Insurance
Commissioners
NAREIT National Association of Real
Estate Investment Trusts
NEMAX Neuer Markt Aktienindex
No. Number
Nr. Nummer
NZZ Neue Züricher Zeitung
O
o. g. oben genannt
OG Obergeschoß
OSCAR Office Service Charge Analysis
Report
o. V. ohne Verfasserangabe
XXVI
P
Par. Paragraph
PKW Personenkraftwagen
PwC PricewaterhouseCoopers
(Wirtschaftsprüfungsgesellschaft)
R
R Richtlinie
RBW Restbuchwert
RICS Royal Institution of Chartered
Surveyors
RIW Recht der Internationalen
Wirtschaft (Zeitschrift)
Rn. Randnummer
RV Residual Value, Restwert
RWZ Österreichische Zeitschrift für
Recht und Rechnungswesen
S
S Standard
S. Seite(n)
SEC Securities and Exchange
Commission
SFAC Statement of Financial Accounting
Concepts
SFAS Statement of Financial Accounting
Standards
SIC Standing Interpretations Committee
SMAX Small Cap Aktienindex
Sp. Spalte(n)
SSAP Statement of Standard
Accounting Practice
StB Steuerbilanz
StuB Steuern und Bilanzen (Zeitschrift)
SWOT Strengths, Weaknesses, Opportunities,
Threats

T
TCHF Tausend Schweizer Franken
TEGoVA The European Group of Valuers
Association
TEGoVoFA The European Group of Valuers
of Fixed Assets
Teilbd. Teilband
TIAVSC The International Assets
Valuation Standards Committee
Tsd. Tausend
TU Tochterunternehmen
Tz. Textziffer(n)
U
u. und
u. a. unter anderem/und andere
(Literaturangaben in Fußnoten)
U.S./US United States
U.S.A./USA United States of America
U.S. GAAP United States Generally Accepted
Accounting Principles
u. U. unter Umständen
V
v. von, vom
Abkürzungsverzeichnis
VdH Verband der Hypothekenbanken
Verf. Verfasser
vgl. vergleiche
VOFI Vollständiger Finanzplan
Vol. Volume
vs. versus
W
WertR Wertermittlungs-Richtlinie
WertV Wertermittlungs-Verordnung
WP Wirtschaftsprüfer
WPg Die Wirtschaftsprüfung (Zeitschrift)
WPK Wirtschaftsprüferkammer
Z
z. B. zum Beispiel
ZfB Zeitschrift für Betriebswirtschaft
ZfbF Zeitschrift für betriebswirt-
ZfhF
schaftliche Forschung
Zeitschrift für handelswissenschaftliche
Forschung
ZGR Zeitschrift für Unternehmensund
Gesellschaftsrecht
z. T. zum Teil
zzgl. zuzüglich
XXVII

BZW Beizulegender Zeitwert
BZW Mid Case
Symbolverzeichnis
Beizulegender Zeitwert im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung
BZW (IP) Beizulegender Zeitwert des betrachteten Investment Property
BZW (IP) Bsp.
Beizulegender Zeitwert der Beispielimmobilie
β IP Systematisches Risiko des Investment Property
CF Zahlungsmittelüberschuß (cash flow), Zahlungsmittelüberschüsse
(cash flows)
CF 1 Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) des ersten Vermietungsjahres
CF 11 Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) des elften Vermietungsjahres
CF 2012
CF Mid Case
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) des Jahres 2012
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) im Falle einer moderaten
Mietpreisentwicklung
CI Zahlungsmittelzufluß (cash inflow), Zahlungsmittelzuflüsse
(cash inflows)
CO Zahlungsmittelabfluß (cash outflow), Zahlungsmittelabflüsse
(cash outflows)
∆ Differenz
∆ D Durchschnittliche Differenz
∆ M Maximale Differenz
KBF Kapitalbarwertfaktor
XXIX

Symbolverzeichnis
KBF 6,5 %
n Zeithorizont
XXX
Kapitalbarwertfaktor bei einem Diskontierungssatz von r = 6,5 %
PP Kaufpreis (purchase price)
PP pot Potentieller Kaufpreis (purchase price)
r Diskontierungssatz (capitalisation rate)
r A Anfangsrendite (Going-in Capitalisation Rate)
r f Risikoloser Diskontierungssatz
r IRR Interner Zinssatz (Internal Rate of Return)
r kap Kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz
r 0 Diskontierungssatz (capitalisation rate) im Ausgangsbeispiel
t Laufzeitvariable
RV Restwert (residual value)
RV Bsp.
RV Mid Case
∑ Summe
Restwert (residual value) der Beispielimmobilie
Restwert (residual value) im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung
µ IP Erwartungswert der Marktrendite des Investment Property
z IP Risikozuschlag für das Investment Property

Verzeichnis der Übersichten
Übersicht 1-1: Angewandte Rechnungslegungsregeln in den Indizes und Marktsegmenten
der Deutschen Börse AG.................................................................................. 3
Übersicht 1-2: Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie ........................................... 20
Übersicht 1-3: Chancen und Risiken beim Erwerb einer Finanzanlage in Immobilien........... 24
Übersicht 1-4: Teilmarktbildung auf dem Immobilienmarkt................................................. 33
Übersicht 1-5: Die deutsche Immobilienuhr für Büroimmobilien für das 2. Quartal 2001
und das 3. Quartal 2002................................................................................ 34
Übersicht 2-1: Merkmale von Immobilien- und Mobilien-Leasing-Verhältnissen.................. 57
Übersicht 2-2: Systematisierung der abzugrenzenden bilanziellen Immobilienkategorien....... 62
Übersicht 2-3: Systematisierung von im Bau befindlichen Immobilien und ihrer
bilanziellen Behandlung................................................................................. 67
Übersicht 2-4: Die Möglichkeiten der betrieblichen Eigennutzung von Immobilien ............. 72
Übersicht 2-5: Bilanzielle Behandlung von teilweise betrieblich
eigengenutzten Immobilien............................................................................ 81
Übersicht 2-6: Die bilanzielle Abgrenzung von Investment Properties zu Non-Investment
Properties....................................................................................................... 83
Übersicht 2-7: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß
(Beispiel 1a)................................................................................................... 89
Übersicht 2-8: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß
(Beispiel 1b)................................................................................................... 90
Übersicht 2-9: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß
(Beispiel 2a)................................................................................................... 92
Übersicht 2-10: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß
(Beispiel 2b)................................................................................................... 93
Übersicht 3-1: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien............................................. 128
Übersicht 3-2: Die internationalen Harmonisierungstendenzen in den Bereichen
Rechnungslegung und Immobilienbewertung .............................................. 133
Übersicht 3-3: Die Bewertungsmaßstäbe des IVS 1 und IVS 2
(Forts. siehe folgende Seite).......................................................................... 139
Übersicht 3-4: Die sonstigen Verlautbarungen des IVSC (Forts. siehe folgende Seite)......... 142
XXXI

Verzeichnis der Übersichten
Übersicht 3-5: Deutsche und angelsächsische Immobilienbewertungsverfahren im
Überblick..................................................................................................... 154
Übersicht 3-6: Die Ermittlung der Anschaffungskosten eines Investment Property ............. 165
Übersicht 3-7: Die Bestandteile der Herstellungskosten von Investment Properties............. 170
Übersicht 3-8: Das Stufenkonzept zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von
Investment Properties nach IAS 40 .............................................................. 187
Übersicht 3-9: Überblick über mögliche Verwendungswechsel nach IAS 40........................ 195
Übersicht 4-1: Das System der Rechnungslegungsgrundsätze des IASB .............................. 208
Übersicht 4-2: Die Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties (GoZeit IP )................................................................................... 235
Übersicht 4-3: Entwicklung der Mietpreisspannen auf den Frankfurter
Büroimmobilienteilmärkten im Zeitraum von 1997-2001 ........................... 254
Übersicht 4-4: Die immobilienspezifische Einschätzung von Terrorrisiken.......................... 281
Übersicht 4-5: Die immobilienspezifische Klassifizierung anhand des identifizierten
Terrorrisikos ................................................................................................ 282
Übersicht 4-6: Mieterbestandsliste der Beispielimmobilie.................................................... 284
Übersicht 4-7: Die Mietentwicklung in Abhängigkeit der getroffenen
Staffelmietvereinbarung ............................................................................... 286
Übersicht 4-8: Ermittlung der Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows) der
Beispielimmobilie ........................................................................................ 288
Übersicht 4-9: Ermittlung der Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows) der
Beispielimmobilie ........................................................................................ 289
Übersicht 4-10: Ermittlung der Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows) der
Beispielimmobilie ........................................................................................ 291
Übersicht 4-11: Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie .................. 294
Übersicht 4-12: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in einer
„idealen“ Bewertungssituation...................................................................... 296
Übersicht 4-13: Fälle unterschiedlicher Mietpreisentwicklungen........................................... 300
Übersicht 4-14: Die Mietentwicklung in Abhängigkeit von der Marktentwicklung............... 301
Übersicht 4-15: Die beizulegenden Zeitwerte des Investment Property der IMMOBILIEN AG
in Abhängigkeit unterschiedlicher Mietpreisentwicklungen.......................... 303
Übersicht 4-16: Fünfzehn-Felder-Matrix für die Höhe des beizulegenden Zeitwertes des
Investment Property der IMMOBILIEN AG................................................... 306
XXXII

Verzeichnis der Übersichten
Übersicht 4-17: Der Einfluß des Restwertes auf den beizulegenden Zeitwert des Investment
Property der IMMOBILIEN AG im Falle einer moderaten
Mietpreisentwicklung .................................................................................. 309
Übersicht 4-18: Die Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte bei alternativer
Mietpreisentwicklung und alternativen Diskontierungssätzen ...................... 311
Übersicht 4-19: Auswirkungen der jährlichen Neubewertung des von der IMMOBILIEN AG
gehaltenen Investment Property auf die Abgrenzung latenter Steuern .......... 318
Übersicht 4-20: Die allgemeine Bedeutung der Transparenz für die Vermittlung von
relevanten und zuverlässigen Abschlußinformationen................................... 328
Übersicht 5-1: Mindestinhalt einer IAS-Bilanz.................................................................... 338
Übersicht 5-2: Mit Investment Properties zusammenhängende
Erträge und Aufwendungen ......................................................................... 340
Übersicht 5-3: Zeitwertgitter bei der Folgebewertung von Investment Properties zu
beizulegenden Zeitwerten (fair value model)................................................. 349
Übersicht 5-4: Finanzanlagengitter bei der Folgebewertung von Investment Properties zu
fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model)................ 355
Übersicht 5-5: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des fair value model
(Teil A. und B.) ........................................................................................... 363
Übersicht 5-6: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des fair value model
(Teil C. und D.) .......................................................................................... 364
Übersicht 5-7: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des cost model
(Teil A. und B.) ........................................................................................... 365
Übersicht 5-8: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des cost model
(Teil C.) ...................................................................................................... 366
XXXIII

Verzeichnis der Anhänge
Anhang 1: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 0 = 6,5 %................................. 378
Anhang 2: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem
unterstellten Diskontierungssatz von r 0 = 6,5 % ........................................... 379
Anhang 3: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 0 = 6,5 %................................. 380
Anhang 4: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 1 = 6 %.................................... 381
Anhang 5: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem
unterstellten Diskontierungssatz von r 1 = 6 % .............................................. 382
Anhang 6: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 1 = 6 %.................................... 383
Anhang 7: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 2 = 6,25 %............................... 384
Anhang 8: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem
unterstellten Diskontierungssatz von r 2 = 6,25 % ......................................... 385
Anhang 9: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 2 = 6,25 %............................... 386
Anhang 10: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 3 = 6,75 %............................... 387
Anhang 11: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem
unterstellten Diskontierungssatz von r 3 = 6,75 % ......................................... 388
XXXV

Verzeichnis der Übersichten
Anhang 12: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 3 = 6,75 %............................... 389
Anhang 13: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 4 = 7 %.................................... 390
Anhang 14: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem
unterstellten Diskontierungssatz von r 4 = 7 % .............................................. 391
Anhang 15: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in
Abhängigkeit einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und
einem unterstellten Diskontierungssatz von r 4 = 7 %.................................... 392
XXXVI

1 Einleitung
„Market prices capture the consensus view of all
market participants about an asset´s or liability´s economic
characteristics, including assumptions about
cash flows, profit margins, and risk.“ 1
11 Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt
für die Verabschiedung von IAS 40
Die INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS (IAS) entwickeln sich mit großen
Schritten zu dem internationalen Regelwerk der Rechnungslegung. 2
Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind mehrere Gründe: Zum einen hat die INTER-
NATIONAL ORGANIZATION OF SECURITIES COMMISSIONS (IOSCO) als internationale Organisation
der Börsenaufsichtsbehörden im Mai 2000 die IAS weltweit für Zwecke grenzüberschreitender
Börsenemissionen empfohlen. 3
Zum anderen wurde das INTERNATIONAL
ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (IASC) 4
Anfang 2001 grundlegend umstruktu-
1 JONES, J. P./STANWICK, S., Fair Value Accounting, S. 104. Das Zitat verdeutlicht, welche Erwartungen
an den beizulegenden Zeitwert (fair value) als Wertmaßstab in der angelsächsischen
Rechnungslegung geknüpft sind. Der beizulegende Zeitwert soll im Idealfall vorhandener Marktpreise
(market prices) das Spiegelbild der ihm zugrundeliegenden Erwartungen der Marktteilnehmer
sein, und zwar in Form eines sich aus diesen Marktpreisen ergebenden Marktwertes (market
value). Ob und wieweit der beizulegende Zeitwert von Investment Properties ein Spiegelbild der
Erwartungen der Marktteilnehmer sein kann, ist wesentlicher Gegenstand der vorliegenden Arbeit.
2 Zu den Phasen der Internationalisierung der Rechnungslegung vgl. detailliert HÜTTEN,
C./LORSON, P., Internationale Rechnungslegung in Deutschland (Teil 1), S. 521-527.
3 Zur Anerkennung der IAS durch die IOSCO vgl. ausführlich FUCHS, M./STIBI, B., IOSCO -
SEC - EU-Kommission, S. 1-9; INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.),
IASB Insight March 2001, S. 15 f.
4 Das IASC wurde 1973 als privatrechtliche Vereinigung von den Berufsverbänden der wirtschaftsprüfenden
Berufe Australiens, Deutschlands, Frankreichs, Großbritanniens, Irlands, Japans, Kanadas,
Mexikos, der Niederlande sowie der U.S.A. gegründet Vgl. INTERNATIONAL ACCOUN-
TING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), International Accounting Standards 2001, S. 11.
1

Abschnitt 1: Einleitung
Der INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (IASB) hat zum 1. April
2001 die Aufgaben des IASC als Entscheidungsgremium übernommen. 6
Im 14-köpfigen
Board sind nunmehr in wesentlich größerem Umfang als bislang die international führenden
Standardsetter vertreten. 7
Darüber hinaus wird die Bedeutung der IAS als international
anerkanntes Regelwerk der Rechnungslegung durch die derzeitigen Bemühungen der
EUROPÄISCHEN UNION (EU) unterstrichen. Nach der am 19. Juli 2002 vom Europäischen
Parlament und dem Rat der Europäischen Union verabschiedeten und am 11. September
2002 im Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften veröffentlichten „Verordnung
betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards“ werden in
Europa ansässige kapitalmarktorientierte Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Konzernabschlüsse
für Geschäftsjahre, die nach dem 1. Januar 2005 beginnen, nach den Vorschriften
des IASB aufzustellen. 8 ,9 ,10
Für Unternehmen, die nur Schuldtitel zum Handel in einem ge-
riert. 5
5 Zur Restrukturierung des IASC vgl. BAETGE, J./THIELE, S./PLOCK, M., Die Restrukturierung des
International Accounting Standards Committee, S. 1033-1038. Zur neuen Verfassung des IASC
vgl. eingehend INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), International
Accounting Standards 2001, S. 21-40.
6 Mit der Übernahme der Aufgaben des IASC durch den IASB ging auch eine Umbenennung der
internationalen Rechnungslegungsstandards einher. Die bis zum 31. März 2001 vom IASC erlassenen
Rechnungslegungsstandards werden weiterhin unter der Bezeichnung „International Accounting
Standards (IAS)“ geführt. Die künftig vom IASB erlassenen Rechnungslegungsstandards
werden hingegen die Bezeichnung „International Financial Reporting Standards (IFRS)“ tragen.
Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), IASB Update April 2001,
S. 1. Da in der vorliegenden Arbeit ausnahmslos auf vom IASC erlassene Rechnungslegungsstandards
Bezug genommen wird, wird durchgängig der Begriff „IAS“ verwendet.
7 Dr. Hans-Georg Bruns, vormals DAIMLERCHRYSLER AG, ist als Bindeglied zum DEUTSCHEN
RECHNUNGSLEGUNGS STANDARDS COMMITTEE (DRSC) im Board tätig.
8 Vgl. KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN (HRSG.), Anwendung internationaler
Rechnungslegungsstandards, L 243/1 – L 243/4.
9 Zum zunächst am 13. Februar 2001 von der EU-Kommission veröffentlichten Verordnungsentwurf
vgl. ausführlich ERNST, C., EU-Verordnungsentwurf zur Anwendung von IAS, S. 823-825;
HULLE, K. V., Die Reform des europäischen Bilanzrechts, S. 537-549; SEIFERT, M., Rechnungslegung
in der EU, S. 717-720 sowie IDW (Hrsg.), Stellungnahme zum Vorschlag der EU-
Kommission, S. 664-668.
10 Zur Entwicklung der deutschen Rechnungslegung und den Gestaltungsmöglichkeiten des deutschen
Gesetzgebers im Harmonisierungsprozeß vgl. PELLENS, B./GASSEN, J., EU-
Verordnungsentwurf, S. 137-142; FÜLBIER, R. U./GASSEN, J., Entwicklung der deutschen Rechnungslegung,
S. 180 f., sowie GRAUMANN, M., Auswirkungen und Entwicklungstendenzen der
Internationalisierung der Rechnungslegung, S. 535-546.
2

Abschnitt 11: Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung
von IAS 40
regelten Markt herausgeben oder deren Wertpapiere zum Handel in einem Nicht-EU-Staat
zugelassen sind, gilt eine Übergangsfrist bis zum Jahre 2007. 11
Die derzeitige Bedeutung der IAS lässt sich indes mit der nachfolgenden Übersicht 1-1 dokumentieren.
Mit ihr lässt sich zeigen, dass deutsche Unternehmen aus den Börsenindizes
und Marktsegmenten DAX ® , MDAX ® , SMAX 12
und Neuer Markt 13
zum überwiegenden
Teil bereits nach IAS Rechnung legen.
Relative Häufigkeit
100%
80%
60%
40%
20%
0%
30%
53%
17%
19%
33%
49%
4%
16%
80%
48%
53%
33%
41%
26%
DAX MDAX SMAX Neuer Markt Gesamt
Segment
HGB IAS U.S. GAAP
Übersicht 1-1: Angewandte Rechnungslegungsregeln in den Indizes und Marktsegmenten der Deutschen
Börse AG 14
11 Vgl. O. V., EU: Anwendung der IFRS im Konzernabschluss, S. A3; zur Begründung dieser Übergangsfrist
vgl. HULLE, K. V., Die europäische Rechnungslegungstrategie, S. 180.
12 Die Unternehmen des SMAX sind verpflichtet, für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar
2002 beginnen, nach den Vorschriften des IASB oder der U.S.-GAAP Rechnung zu legen.
Vgl. DEUTSCHE BÖRSE AG (HRSG.), Rechnungslegung nach internationalen Standards.
13 Im Marktsegment „Neuer Markt“ besteht die Pflicht, Konzernabschlüsse nach den Vorschriften
des IASB oder nach U.S. GAAP zu erstellen. Vgl. DEUTSCHE BÖRSE AG (HRSG.), Regelwerk
Neuer Markt, Abschn. 7.3.2., S. 33.
14 Quelle: DEUTSCHE BÖRSE AG, veröffentlicht im Internet unter: http://deutsche–boerse.com/
INTERNET/EXCHANGE/zpd.nsf/PublikationenID (Stand: 24. September 2002).
3

Abschnitt 1: Einleitung
Eine gänzliche und zügige Übernahme dieser internationalen Rechnungslegungsnormen
wird aber zur Zeit in dreierlei Hinsicht erschwert:
Erstens besitzen die IAS in der EU noch nicht die Verbreitung und Akzeptanz, die ein solcher
Schritt erfordern würde. Die IAS werden z. T. von den Unternehmen in verschiedenen
„Versionen“ angewendet. Diese Versionen lassen sich nach der Strenge der Auslegung
der IAS in IAS light, IAS regular und IAS premium differenzieren. 15
Daneben lassen sich je
nach nationalen Auslegungsinteressen auch landesspezifische IAS unterscheiden, wie deutsche
IAS oder IAS français. Gründe für dieses Vorgehen liegen darin, daß man den Bedarf
an international harmonisierten Rechnungslegungsvorschriften zwar erkannt hat, sich aber
nicht von seiner grundsätzlichen Rechnungslegungspolitik trennen will. Die IAS sind demnach
noch nicht vollständig und einheitlich als „Ersatz“ der kontinentaleuropäischen Rechnungslegungsvorschriften
akzeptiert.
Zweitens ist das Jahr 2005 als endgültiger Umstellungstermin für einen großen Teil der
betroffenen Unternehmen mit erheblichen organisatorischen und fachlichen Anstrengungen
verbunden. Denn der Übergang auf die IAS im Jahre 2005 bedeutet für diese Unternehmen,
daß bereits zum Ende des Jahres 2003 Abschlüsse nach den Regelungen des IASB
erstellt werden müssten. 16
Schließlich ist drittens zu bedenken, daß die Bilanzierungspraktiken der kontinentaleuropäisch
geprägten Rechnungslegung stark von der angelsächsisch geprägten internationalen
Rechnungslegung abweichen, 17
was insgesamt zahlreiche materielle Änderungen für die
15 Zu dieser Einschätzung und den folgenden Ausführungen vgl. COENENBERG, A. G., International
Accounting Standards (IAS), S. 403.
16 Vgl. BRUNS, H.-G., Anforderungen an die handelsrechtliche Rechnungslegung, S. S 67; INTER-
NATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Global Valuation Issues - June 2001,
S. 4.
17 Zum Aufbau des Jahresabschlusses nach U.S. GAAP, IAS, EG-Richtlinien und HGB vgl. ausführlich
HÜTTEN, C./LORSON, P., Internationale Rechnungslegung in Deutschland (Teil 5),
S. 133-142 und S. 177-183.
4

Abschnitt 11: Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung
von IAS 40
kontinentaleuropäische Rechnungslegung nach sich zieht und ein wesentlicher Grund für
das (noch) bestehende Akzeptanzproblem der IAS ist. 18
Vor allem die in der angelsächsischen Rechnungslegung immer bedeutender werdende
Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert (fair value accounting) 19
ist ein Konfliktbereich
bei der Übernahme der internationalen Rechnungslegungsnormen. Denn in
der kontinentaleuropäischen Rechnungslegung, wie der deutschen handelsrechlichen
Rechnungslegung, werden Zeitwerte nur imparitätisch angesetzt. Zurückzuführen ist dies
darauf, daß der Rechenschaftszweck des Jahresabschlusses durch den Kapitalerhaltungszweck
eingeschränkt wird. Entsprechend dem Kapitalerhaltungszweck ist ein verlustvorsorgendes
Ergebnis zu ermitteln. 20
Der Kapitalerhaltungszweck ist Ausdruck eines starken
Gläubigerschutzgedankens 21
und wird durch die Kapitalerhaltungsgrundsätze, das Vorsichtsprinzip
und das Imparitätsprinzip, konkretisiert. Gerade das Imparitätsprinzip sorgt
dafür, daß unrealisierte negative, nicht aber unrealisierte positive Gewinne in der Erfolgsrechnung
erfaßt werden. Für die deutsche handelsrechtliche „Zeitwertbewertung“ bedeuten
die Kapitalerhaltungsgrundsätze, daß bei der Folgebewertung von Vermögensgegenständen
beizulegende Zeitwerte (fair values) 22 verwendet werden, wenn diese Vermögensgegenstände
unterhalb und nicht oberhalb ihrer fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungkosten
liegen. Die Niederstwertvorschriften des § 253 Abs. 2 und Abs. 3 HGB sind anzuwen-
18 WINDMÖLLER geht davon aus, daß die Rechnungslegungsvorschriften künftig zunehmenden
Einfluß auf die Geschäftspolitik der Unternehmen nehmen werden. Strategische und operative
Entscheidungen würden dann durch die internationalen Rechnungslegungsvorschriften mitbestimmt.
Vgl. WINDMÖLLER, R., Internationalisierung der Rechnungslegung, S. 36.
19 SIEGEL sieht im beizulegenden Zeitwert den Wertmaßstab, auf dem die U.S.-amerikanische
Rechnungslegung künftig beruhen wird. Vgl. SIEGEL, S., The Emergence of Fair Value as the
Fundamental Principle of GAAP, S. 81-90.
20 Vgl. BAETGE, J./HENDLER, M., Verlustvorsorgen und Bilanzkonzeption, S. 16; SCHÖN, W., Internationalisierung
der Rechnungslegung und Gläubigerschutz, S. S 75.
21 Vgl. auch BAETGE, J./THIELE, S., Gesellschafterschutz versus Gläubigerschutz, S. 18. Nach
KNAUS sind die kontinentaleuropäischen Rechnungslegungsvorschriften mehr als nur Vorschriften,
die der Information der Abschlußadressaten oder der Ausschüttungsbemessung dienen. Die
Rechnungslegung ist mit dem ihr innewohnenden Gläubigerschutzgedanken als ein „fundamentaler
Baustein“ des kontinentaleuropäischen Rechtes der Kapitalgesellschaften zu verstehen.
Vgl. KNAUS, M., Fair Value-Bewertung und der Grundsatz der Kapitalerhaltung: Teil 1, S. 52.
22 Im folgenden wird für den Begriff fair value die deutsche Übersetzung, nämlich beizulegender
Zeitwert, verwendet.
5

Abschnitt 1: Einleitung
Analog zu den handelsrechtlichen Niederstwertvorschriften für Vermögensgegenstände
gilt für Schulden das Höchstwertprinzip. 24
Nach dem Höchstwertprinzip sind Verbindlichkeiten
grundsätzlich mit dem höheren Bilanzstichtagswert anzusetzen, sofern die
aus der Verbindlichkeit resultierende Belastung am Bilanzstichtag über dem bisher angesetzen
Erfüllungsbetrag liegt. Das handelsrechtliche bzw. kontinentaleuropäische fair value accounting
tritt somit nur in Form einer Verlustantizipation in Erscheinung und entspricht
einem imparitätischen Fair Value-Konzept. 25
Ein Kapitalerhaltungszweck (bzw. eine Ausschüttungsbemessungsfunktion)
ist einem nach den Vorschriften des IASB aufgestellten
Abschluß (IAS-Abschluß) 26
dagegen prinzipiell fremd. Indes existiert auch im IAS-
Regelwerk eine Reihe von Nierderstwertvorschriften und auf historischen Kosten basierenden
Bewertungsvorschriften, so daß der IAS-Abschluß eine abgeschwächt imparitätische
Ausrichtung besitzt. 27
den. 23
Einen ersten konkreten Schritt zur Überwindung dieses Konfliktes zwischen den beiden
Rechnungslegungssystemen stellt die am 31. Mai 2001 verabschiedete Richtlinie des Europäischen
Parlamentes und des Rates dar, die die vierte EG-Richtlinie (Bilanzrichtlinie) und
die siebente EG-Richtlinie (Konzernbilanzrichtlinie) für die Bilanzierung von Finanzinstrumenten
zu beizulegenden Zeitwerten öffnet. Das europäische Bilanzrecht wird damit
auf die sich aus IAS 39 (Financial Instruments: Recognition and Measurement) für die Bilanzierung
von Finanzinstrumenten ergebenden Anforderungen eingestellt. 28
Ein Paradigmenwechsel
29
in der europäischen Rechnungslegung scheint durch diese Annäherung der
23 Zu den handelsrechtlichen Niederstwertvorschriften vgl. im Überblick BAETGE, J./KIRSCH, H.-
J./THIELE, S., Bilanzen, S. 215.
24 Vgl. BALLWIESER, W., § 253, S. 186 f., Rn. 116-118; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen,
S. 233; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 337.
25 Zum „Imparitätischen Fair Value-Konzept“ des deutschen Handelsrechts vgl. BAETGE,
J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 549 f.
26 Wird im folgenden von einem IAS-Abschluß gesprochen, handelt es sich bei diesem Abschluß
um einen nach den Vorschriften des IASB aufgestellten Abschluß. Dieser Abschluß basiert auf
sämtlichen Elementen des Rechnungslegungssystems des IASB: dem Preface, dem Framework,
den IAS und den Verlautbarungen des STANDARDS INTERPRETATIONS COMMITTEE (SIC).
27 Vgl. KÜMMEL, J., Grundsätze für die Fair Value-Ermittlung mit Barwertkalkülen, S. 76 f.; BAET-
GE, J./ZÜLCH, H./MATENA, S., Fair Value Accounting (Teil I), S. 368.
28 Vgl. WIESNER, P. M., Aktuelle Entwicklungen im Europäischen Unternehmensrecht, S. 3.
29 Vgl. RUHNKE, K./SCHMIDT, M./SEIDEL, T., Fortschritte bei der Verbreitung der IAS, S. 882;
NIEHUES, M., EU-Rechnungslegungsstrategie und Gläubigerschutz, S. 1209; BAETGE,
J./ZÜLCH, H./MATENA, S., Fair Value Accounting (Teil I), S. 368.
6

Abschnitt 11: Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung
von IAS 40
kontinentaleuropäischen Rechnungslegungsvorschriften an die angelsächsischen Rechnungslegungsvorschriften
kurz bevorzustehen.
Obwohl ein IAS-Abschluß im Vergleich zu einem kontinentaleuropäischen Abschluß als
abgeschwächt imparitätisch eingestuft werden kann, sind derzeit die historischen Anschaffungs-
oder Herstellungskosten (historical cost) noch der in den IAS am häufigsten verwendete
Wertmaßstab. So heißt es im Rahmenkonzept (framework) des IASB als der konzeptionellen
Grundlage der IAS: 30
„The measurement basis most commonly adopted by enterprises in preparing their financial statements
is historical cost.“
Der beizulegende Zeitwert wird dagegen für einzelne Bilanzierungssachverhalte als Wertmaßstab
herangezogen. 31
Er ist bisher nicht in das Rahmenkonzept des IASB integriert
worden. Der beizulegende Zeitwert wird indes in den einzelnen Standards, in denen er
verwendet wird, einheitlich definiert. Die Definition des beizulegenden Zeitwertes lautet in
den einzelnen Standards wie folgt: 32
„The fair value is the amount for which an asset could be exchanged, or a liability settled, between
knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction.“
Nach dieser Definition des beizulegenden Zeitwertes werden an die Marktteilnehmer besondere
Anforderungen gestellt, damit eine marktgerechte (hypothetische) Transaktion
30 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IAS 2001, Framework
F. 101, S. 81. Im folgenden wird für die Regelungen des IASC bzw. seit dem 1. April 2001 für
die Regelungen des IASB eine Kurzzitierweise in den Fußnoten gewählt. Der Standard (IAS) oder
das Framework (F.) werden mit Verweis auf den entsprechend nummerierten Abschnitt des
Standards oder Frameworks angegeben. Als Grundlage dient das „Bound Volume 2001“: International
Accounting Standards 2001. Auf die Angabe des Überarbeitungsjahres der IAS (z. B. revised
2001) wurde verzichtet, da durchgängig die im Geschäftsjahr 2002 gültigen IAS der Betrachtung
zugrunde gelegt wurden.
31 Der beizulegende Zeitwert wird in den folgenden IAS verwendet: IAS 16.5 (Property, Plant and
Equipment), IAS 17.3 (Leases), IAS 18.7 (Revenue), IAS 19.7 (Employee Benefits), IAS 20.3
(Accounting for Government Grants and Disclosure of Government Assistance), IAS 21.7 (The
Effects of Changes in Foreign Exchange Rates), IAS 22.8 (Business Combinations), IAS 32.5 (Financial
Instruments: Disclosure and Presentation), IAS 33.9 (Earnings per Share), IAS 38.7 (Intangible
Assets), IAS 39.8 (Financial Instruments: Recognition and Measurement), IAS 40.4 (Investment
Property), IAS 41.8 (Agriculture).
32 INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IAS 2001, S. 1474.
7

Abschnitt 1: Einleitung
zum Bilanzstichtag überhaupt zustandekommen kann. 33
So stellt der beizulegende Zeitwert
einen bestimmten, für einen Vermögenswert 34
empfangenen oder für eine Schuld hingegebenen
Betrag (amount) dar, der aus einer Transaktion zwischen vertragswilligen Partnern
(willing parties) resultiert. Die Transaktionspartner handeln unabhängig voneinander (in an
arm’s length transaction) und stehen nicht unter Verkaufszwang. Ein gewisser Sachverstand
(knowledgeable) der Transaktionspartner wird zudem vorausgesetzt.
Im Schrifttum werden drei Ausprägungen des beizulegenden Zeitwertes von Vermögenswerten
und Schulden genannt, 35
und zwar
■ der Beschaffungspreis eines Vermögenswertes bzw. der Aufnahmebetrag einer Schuld
(entry price),
■ der Veräußerungspreis eines Vermögenswertes bzw. der Ablösebetrag einer Schuld (exit
price) oder
■ der Nutzungswert eines Vermögenswertes bzw. der unternehmensspezifische Auszahlungsbarwert
einer Schuld (value in use).
Von diesen drei möglichen Ausprägungen des beizulegenden Zeitwertes von Vermögenswerten
und Schulden werden die auf Absatzmarktpreisen basierenden Ausstiegspreise für
Vermögenswerte und die Ablösebeträge der Schulden, also der exit price, von den maßgeb-
33 Zu den Eigenschaften der Marktteilnehmer vgl. auch die Erläuterungen in IAS 40.34-38 und die
Ausführungen in Abschnitt 343.213.
34 Der Begriff des Vermögenswertes nach IAS ist dynamisch geprägt. Er stellt auf das Nutzenpotential
des Vermögenswertes ab. Bei dieser Definition spielt das Schuldendeckungspotential keine
Rolle. Die selbständige Verwertbarkeit ist – anders als nach der handelsrechtlichen Definition eines
Vermögensgegenstandes – keine notwendige Voraussetzung für die Vermögenswerteigenschaft.
Demzufolge geht der Begriff des Vermögenswertes über den Umfang der Definition eines
Vermögensgegestandes im deutschen Handelsrecht hinaus. Vgl. dazu ACHLEITNER, A.-
K./WOLLMERT, P./HULLE, K. V., Grundlagen der Bilanzierung, S. 41, Rn. 21. Zum Begriff des
Vermögensgegenstandes vgl. weiterhin Moxter, A., Bilanzrechtsprechung, S. 10-14. Zum Begriff
des Vermögenswertes vgl. ebenso F.53-59.
35 Vgl. SHIM, E./LARKIN, J. M., Towards Relevancy in Financial Reporting, S. 38; BARTH, M.
E./LANDSMAN, W. R., Fundamental Issues Related to Using Fair Value Accounting, S. 99-102;
SEARFOSS, D. G./FELLNER WEISS, J., Current Value Reporting For Real Estate, S. 75.
8

Abschnitt 11: Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung
von IAS 40
lichen Standardsettern präferiert. 36 , 37
Der exit price orientiert sich an den Preisverhältnissen
auf dem Absatzmarkt, und seine Ermittlung beruht auf dem Grundsatz der Einzelbewertung.
Indes unterstellt die Rechnungslegung nach den Vorschriften des IASB die Fortführung
der Unternehmenstätigkeit (going concern). 38
Deshalb ist der exit price als Ausprägung
des beizulegenden Zeitwertes nicht im Sinne einer tatsächlichen oder fingierten Unternehmenszerschlagung
zu verstehen. Der exit price ist im Sinne der „Fortführungsstatik“ MOX-
TERS 39
als der Einzelveräußerungspreis eines Vermögenswertes und als der Einzelablösebetrag
einer Schuld zu interpretieren.
Der value in use wird als Ausprägung des beizulegenden Zeitwertes grundsätzlich abgelehnt,
da dieser Wert den Anteil des Vermögenswertes oder der Schuld am Ertragswert
(shareholder value) des Unternehmens verkörpert. Er ist ein unternehmensindividueller und
damit ein nicht marktgerechter Wert. 40 Denn in den value in use eines Vermögenswertes
und einer Schuld fließen auch Bestandteile des originären Geschäfts- oder Firmenwertes
sowie bestehende Synergieeffekte zwischen Vermögenswerten und Schulden des Unternehmens
ein. 41 Die Möglichkeiten der Objektivierung dieser Ausprägung des beizulegenden
Zeitwertes sind erheblich eingeschränkt.
Im Zuge der in der angelsächsischen Rechnungslegung und mittelbar in der kontinentaleuropäischen
Rechnungslegung immer bedeutender werdenden Zeitwertbewertung ist aller-
36 Vgl. FINANCIAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Reporting Financial Instruments
and Certain Related Assets and Liabilities at Fair Value, Tz. 47-59; INTERNATIONAL ACCOUNT-
ING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Joint Working Group of Standard Setters: Financial Instruments
and Similar Items, S. 25, Tz. 28 und S. 39 f., Tz. 77-83; BARTH, M. E., Valuationbased
accounting research, S. 22.
37 Auch LEFFSON hat bereits für die Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes von Vermögensgegenständen
nach § 253 Abs. 2 S. 3 HGB sowie § 253 Abs. 3 S. 2 HGB die Maßgeblichkeit
der Absatzmarktpreise nachgewiesen. Vgl. LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung, S. 362-378 sowie im Überblick BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen,
S. 217-222.
38 Vgl. F. 23.
39 Zum Begriff der Fortführungsstatik vgl. MOXTER, A., Bilanzlehre, Bd.I, S. 6.
40 BARTH und LANDSMAN bezeichnen den value in use als Ausprägung des beizulegenden Zeitwertes
von Vermögenswerten und Schulden als „the incremental firm value“. Vgl. BARTH, M.
E./LANDSMAN, W. R., Fundamental Issues Related to Using Fair Value Accounting, S. 99.
41 Vgl. BARTH, M. E./LANDSMAN, W. R., Fundamental Issues Related to Using Fair Value Accounting,
S. 101.
9

Abschnitt 1: Einleitung
dings für alle vom Unternehmen gehaltenen Vermögenswerte und Schulden isoliert zu prüfen
und zu regeln, welche Ausprägung des beizulegenden Zeitwertes für ihre Bewertung zu
verwenden ist. Abgesehen vom allgemein abgelehnten value in use wäre es ebenso denkbar,
den entry price von Vermögenswerten und Schulden als Ausprägung des beizulegenden
Zeitwertes im Einzelfall in der Bilanz anzusetzen. 42
Der entry price orientiert sich an den
Preisverhältnissen auf dem Beschaffungsmarkt. Wie beim exit price gilt für die Ermittlung
des entry price der Grundsatz der Einzelbewertung. Unter Beachtung der going-concern-
Prämisse der Rechnungslegung nach den Vorschriften des IASB ist der entry price als Einzelbeschaffungspreis
eines Vermögenswertes bzw. als Einzelaufnahmebetrag einer Schuld
aufzufassen.
Alles in allem ist der beizulegende Zeitwert als ein marktorientierter Wertmaßstab zu
verstehen, der die einheitliche Beurteilung der Eigenschaften eines Vermögenswertes oder
einer Schuld durch die Marktteilnehmer widerspiegelt. 43
Diesem Wert wird daher bei der
Folgebewertung von Vermögenswerten und Schulden ein höherer Informationsnutzen als
den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten beigemessen. 44
Im Zeitpunkt des
bilanziellen Zuganges von Vermögenswerten und Schulden entsprechen sich beizulegender
Zeitwert und Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Erst bei der Folgebewertung fallen
beide Wertmaßstäbe regelmäßig auseinander.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte bei der Folgebewertung von Vermögenswerten
und Schulden ist generell in einem dreistufigen Prozeß vorzunehmen. 45 ,46
Zunächst
ist auf der ersten Stufe zu versuchen, originäre Marktwerte für die zu bewertenden Vermö-
42 Vgl. KÜMMEL, J., Grundsätze für die Fair Value-Ermittlung mit Barwertkalkülen, S. 48 f. und
S. 54.
43 Siehe hierzu das einleitend angeführte Zitat von JONES und STANWICK zur Bedeutung des
beizulegenden Zeitwertes in der angelsächsischen Rechnungslegung. Vgl. JONES, J. P./STAN-
WICK, S., Fair Value Accounting, S. 104.
44 Vgl. WILLIS, D. W., Fair Value or Historical Cost?, S. 854; SHIM, E./LARKIN, J. M., Towards Relevancy
in Financial Reporting, S. 40; SCHRAND, C./SMITHSON, C., Fair-value accounting,
S. 58.
45 Zur Darstellung des stufenweisen Vorgehens vgl. bspw. IAS 39.99-101 und IAS 40.29-40 sowie
BAETGE, J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 547.
46 Hinsichtlich der Auslegung des Wertbegriffes „beizulegender Zeitwert“ vgl. auch MUJKANOVIC,
R., Fair Value, S. 183-187.
10

Abschnitt 11: Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung
von IAS 40
genswerte und Schulden als beizulegende Zeitwerte zu bestimmen. 47
Ist dies nicht möglich,
sind die beizulegenden Zeitwerte als aktuelle Preise auf ähnlichen Märkten für nahezu identische
Vermögenswerte und Schulden zu identifizieren (2. Stufe). Schlägt auch dies aufgrund
unvollkommener Marktstrukturen fehl, sind auf der dritten Stufe des Ermittlungsprozesses
die beizulegenden Zeitwerte mit Hilfe wissenschaftlich fundierter Bewertungsmodelle
zu errechnen. Die beizulegenden Zeitwerte stellen dann plausible Schätzwerte der beizulegenden
Zeitwerte der betrachteten Vermögenswerte bzw. der betrachteten Schulden
dar. Das geschilderte stufenweise Vorgehen zeichnet sich dadurch aus, daß auf der ersten
und zweiten Stufe die beizulegenden Zeitwerte wegen ihrer Objektivierung durch den
Markt zuverlässiger und einfacher zu ermitteln sind als die anhand von Bewertungsmodellen
den beizulegenden Zeitwerten angenäherten Schätzwerte auf der dritten Stufe. Als
nachteilig zu beurteilen ist, daß die Zuverlässigkeit der ermittelten Substitute der gesuchten
beizulegenden Zeitwerte der Vermögenswerte oder Schulden stufenweise sinkt, während
der Aufwand ihrer Ermittlung steigt. 48
Da nach den IAS neben dem beizulegenden Zeitwert hauptsächlich die historischen Anschaffungs-
oder Herstellungskosten zur Bewertung herangezogen werden, 49 kann insgesamt
von einer gemischten Bewertungskonzeption (mixed concept) der IAS gesprochen werden.
In den in der jüngeren Vergangenheit vom IASB verabschiedeten Standards wird
allerdings vermehrt für den beizulegenden Zeitwert als Wertmaßstab von Vermögenswerten
und Schulden „geworben“. Die anfänglich nur für monetäre Bilanzposten (financial items)
vorgesehene Bewertung zum beizulegenden Zeitwert wird mehr und mehr als bevorzugte
Bewertungsmethode auf nicht-monetäre Bilanzposten (non-financial items) ausgedehnt. 50
Dies ist ein Indiz dafür, daß der IASB sich schrittweise einer vollständig auf beizulegenden
Zeitwerten basierenden Rechnungslegung (full fair value accounting) anzunähern
bestrebt ist. 51 Der IASB knüpft damit an die U.S.-amerikanischen Rechnungslegungsten-
47 Zur Definition und Abgrenzung des Marktwertbegriffs vgl. auch ACKERMANN, U., Marktwertbilanzierung,
S. 7-10.
48 Zu den Bewertungsschwierigkeiten als dem zentralen Problem des Fair Value-Accounting vgl.
ebenso VATER, H., Fair Value, S. 457-461.
49 Zu den Wertmaßstäben vgl. F. 99-101 sowie WAGENHOFER, A., International Accounting Standards,
S. 91; FEDERMANN, R., Bilanzierung nach Handelsrecht und Steuerrecht, S. 313.
50 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IASC Insight December
1999, S. 8.
51 Vgl. im Ergebnis ähnlich EGGER, A., Ist das Niederstwertprinzip noch aktuell?, S. 304 f.
11

Abschnitt 1: Einleitung
denzen an. Bereits 1991 hatte dort die Kapitalmarktaufsichtsbehörde, die U.S. SECURITIES
AND EXCHANGE COMMISSION (SEC), auf ihrer wegweisenden Market Value Conference für
die U.S.-amerikanische Rechnungslegung den Übergang von der traditionellen, auf historischen
Anschaffungs- oder Herstellungskosten basierenden Bewertungskonzeption zu einer
umfassenden Bewertung zu beizulegenden Zeitwerten gefordert. Diese Forderung stieß bei
den Vertretern der Wirtschaft, Wissenschaft und des Berufsstandes der Abschlußprüfer auf
große Zustimmung. 52
Mit einer vollständig auf beizulegenden Zeitwerten beruhenden Rechnungslegung sollen
den Abschlußadressaten unverzerrte und symmetrische Informationen über die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des bilanzierenden Unternehmens vermittelt werden. 53
Die Residualgröße Eigenkapital nähert sich bei einer vollständigen Bewertung von Vermögenswerten
und Schulden zu beizulegenden Zeitwerten einem Schätzwert für den Unternehmenswert
(shareholder value) des bilanzierenden Unternehmens an, der allerdings die
zwischen den Bilanzposten bestehenden Synergien sowie selbsterstellte immaterielle Werte
einschließlich des originären Geschäftswertes unberücksichtigt läßt. Abweichungen zwischen
dem beizulegenden Zeitwert des Eigenkapitals des Unternehmens und dem tatsächlichen
Unternehmenswert entstehen hauptsächlich aus dem für die Bilanzierung geltenden
Einzelbewertungsgrundsatz. 54
Die Diskussion über den Wertmaßstab des beizulegenden Zeitwertes ist indes vor dem
Hintergrund der qualitativen Anforderungen an die Informationen eines IAS-
Abschlusses, und zwar speziell der Relevanz (relevance) 55
und der Zuverlässigkeit (reliability)
56
, zu führen. Besonders die Zuverlässigkeit dieses Wertmaßstabes steht im Mittel-
52 Vgl. MILLER, S. H., SEC Market Value Conference, S. 13-16 sowie m. w. N. KÜMMEL, J.,
Grundsätze für die Fair Value-Ermittlung mit Barwertkalkülen, S. 61-63.
53 Abschlußinformationen sind als unverzerrt zu bezeichnen, soweit sie nicht durch eine vorsichtige
und verlustantizipierende Bewertung auf der Grundlage historischer Kosten beeinflußt werden.
Wird ein einheitlicher und marktnaher Wertmaßstab für Vermögenswerte und Schulden verwendet,
kann von symmetrischen Abschlußinformationen gesprochen werden. BAETGE, J./ZÜLCH,
H., Fair Value-Accounting, S. 546 f.
54 Vgl. BAETGE, J./NOELLE, J., Shareholder-Value-Reporting, S. 179.
55 Zur Relevanz von Informationen eines IAS-Abschlusses vgl. F. 26-28.
56 Zur Zuverlässigkeit von Informationen eines IAS-Abschlusses vgl. F. 31-38.
12

Abschnitt 11: Die Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert als Ausgangspunkt für die Verabschiedung
von IAS 40
punkt der Kritik, 57
wie dies oben im Rahmen des stufenweisen Ermittlungsprozesses für
den beizulegenden Zeitwert bereits angedeutet wurde. Obwohl die beizulegenden Zeitwerte
marktnäher und damit relevanter als die historischen Kosten sind, ergeben sich regelmäßig
Probleme hinsichtlich ihrer Zuverlässigkeit. Denn einerseits wird mit diesem Wertmaßstab
die Volatilität des Marktes in die Bilanz und Erfolgsrechnung übertragen. 58
Andererseits ist
es schwierig, beizulegende Zeitwerte für solche Bilanzposten zu bestimmen, die nicht auf
aktiven Märkten gehandelt werden. Für derartige Bilanzposten sind ihre beizulegenden
Zeitwerte durchgängig zu schätzen.
Das Problem, den beizulegenden Zeitwert zuverlässig zu ermitteln, war einer der Hauptkritikpunkte
am Standardentwurf und Vorgänger des IAS 40, Exposure Draft E 64 (Investment
Property), der im Juli 1999 mit einer Kommentierungfrist bis zum 31. Oktober
1999 erlassen wurde. Dieser Standardentwurf schrieb für die Folgebewertung von Investment
Properties, die Finanzanlagen in Immobilien darstellen, ausschließlich den Wertmaßstab
des beizulegenden Zeitwertes vor. In der Rechnungslegungspraxis stieß dieses
Vorhaben auf heftige Kritik. 59 , 60
Auszugsweise soll an dieser Stelle die Kritik des U.S.amerikanischen
FINANCIAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (FASB) und des
DEUTSCHEN RECHNUNGSLEGUNGS STANDARDS COMMITTEE (DRSC) an der Folgebewertung
von Investment Properties gemäß E 64 wiedergegeben werden:
57 Vgl. WILLIS, D. W., Fair Value or Historical Cost?, S. 860; SCHRAND, C./SMITHSON, C., Setting
accounting standards with fair value, S. 50 f.; SCHRAND, C./SMITHSON, C., Fair-value accounting,
S. 58 f.
58 Vgl. SCHRAND, C./SMITHSON, C., Setting accounting standards with fair value, S. 51; BARTH,
M. E./LANDSMAN, W. R./WAHLEN, J. M., Fair value accounting, S. 577-605; WILSON, A., IAS:
the challange for management, S. 90.
59 Vgl. ausführlich INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Comment
Letters on E 64.
60 Vgl. auch NOBES, C., One small step back for IAS 40, S. 12 f. sowie ALEXANDER, D./ARCHER,
S., 2001 Miller IAS Guide, S. 26.08. Zu den Kritikpunkten an einer Bewertung von Investment
Properties vgl. überblicksartig IAS 40.B43-49. Zu den in IAS 40 im Vergleich zu E 64 vorgenommenen
Änderungen vgl. IAS 40.B67.
13

Abschnitt 1: Einleitung
■ DEUTSCHES RECHNUNGSLEGUNGS STANDARDS COMMITTEE (DRSC): 61
14
„The other crucial point of the fair value model is the lack of specifically defined methods to determine
the fair values of those assets which meet the above mentioned criteria. Most of the assets are
not uniform so that a quoted price may be used as in the case of some financial assets or stocks although
there the quotations of one day may be irrelevant due to unreasonable circumstances. .... According
to the above statements we do not agree to measure all investment property at fair value.“
■ FINANCIAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (FASB): 62
„We believe that in the absence of an observable market price for those types of investment properties,
fair value estimates based on other methodologies (such as discounted cash flows) would be difficult,
if not impossible to determine reliably.“
Die Kritik des FASB und des DRSC konzentrierte sich auf die Ermittlung bzw. Schätzung
der beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties. Diese Schätzung und das Schätzergebnis
wurden als eingeschränkt zuverlässig für bilanzielle Zwecke beurteilt. Die Ausdehnung
der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert auf nicht-monetäre Bilanzposten ließ
Zweifel daran aufkommen, ob den Abschlußadressaten mit den so ermittelten Schätzwerten
für Investment Properties überhaupt entscheidungsnützliche Informationen vermittelt werden
können.
Aufgrund der öffentlichen Kritik an dem Standardentwurf E 64 beschloß der IASB in seinen
abschließenden Beratungen über E 64 eine Kompromißlösung in der Bewertungsfrage.
63 Gemäß dem im März 2000 verabschiedeten IAS 40 (Investment Property) ist es den
bilanzierenden Unternehmen im Rahmen der Folgebewertung nunmehr freigestellt, ihre
Investment Properties entweder zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(cost model) oder zu beizulegenden Zeitwerten (fair value model) zu bewerten. 64 Dennoch ist
aufgrund der aktuellen Bestrebungen des IASB hinsichtlich einer Rechnungslegung zu beizulegenden
Zeitwerten und gerade der geschilderten Entwicklungsgeschichte des IAS 40 zu
bemerken, daß von Seiten des IASB eine Bewertung von Investment Properties zum beizulegenden
Zeitwert präferiert wird. Erstmalig soll mit IAS 40 somit ein nicht-monetärer
61 BIENER, H./KNORR, L., Comments by the German Accounting Standards Committee to E 64,
S. 246.
62 LUCAS, T. S., Comments by the Financial Accounting Standards Board on E64, S. 265.
63 Zum allgemeinen Vorgehen beim Standard-Setting-Process (due process) des IASB vgl. PELLENS,
B., Internationale Rechnungslegung, S. 422-425.
64 Vgl. IAS 40.24 sowie WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 145 f.

Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
Vermögenswert bevorzugt erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.
IAS 40 ersetzt die bislang geltenden Vorschriften des IAS 25 (Accounting for Investments),
soweit sie sich mit der Bilanzierung von Investment Properties befaßten. 65
Der weitreichende
Bewertungsspielraum für Investment Properties, den der mittlerweile abgelöste
IAS 25 den Unternehmen bot, ist mit IAS 40 eingegrenzt worden. So konnten Investment
Properties entweder wie Vermögenswerte des Sachanlagevermögens gemäß IAS 16 (Property,
Plant and Equipment) 66
oder wie langfristige Finanzanlagen (long-term investments) gemäß
IAS 25.23 67
bewertet werden. 68
12 Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
Bei Investment Properties, die kurz als Finanzanlagen in Immobilien zu bezeichnen
sind, 69 handelt es sich um Immobilien, die von ihrem Eigentümer oder vom Leasingneh-
65 Vgl. die einschlägigen Vorschriften zur Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 25.28-
30, die bis zum 31. Dezember 2000 gültig waren.
66 Vgl. IAS 25.28 (a).
67 Vgl. IAS 25.28 (b).
68 Wurden Finanzanlagen in Immobilien nach IAS 16 bewertet, konnten sie entweder nach der bevorzugten
Methode (benchmark treatment) zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(IAS 16.28) angesetzt oder nach der alternativ zulässigen Methode (allowed alternativ
treatment) mindestens alle drei bis fünf Jahre erfolgsneutral neubewertet werden (IAS 16.29).
Entsprechend den Regelungen für langfristige Finanzinvestitionen (IAS 25.28-30) konnten Finanzanlagen
in Immobilien entweder zu ihren Anschaffungskosten, die nicht planmäßig aber außerplanmäßig
abzuschreiben waren, angesetzt oder in regelmäßigen Abständen erfolgsneutral
neubewertet werden.
69 Im deutschsprachigen Schrifttum zur Rechnungslegung nach den Vorschriften des IASB wird der
Begriff „Investment Property“ unterschiedlich übersetzt. So wird „Investment Property“ nach
WAGENHOFER mit „nicht betriebsnotwendige Grundstücke“ übersetzt. Vgl. WAGENHOFER,
A., International Accounting Standards, S. 143. BAETGE/KIRSCH/THIELE wählen die Übersetzung
„Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien“. Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE,
S., Bilanzen, S. 53. BALLWIESER verwendet ebenso die Übersetzung „Finanzinvestitionen in
Immobilien“. Vgl. BALLWIESER, W., IAS 40, Rn. 3. Im folgenden wird grundsätzlich der englische
Begriff „Investment Property“ verwendet. Sollte allerdings eine Übersetzung notwendig erscheinen,
wird synonym für den Begriff „Investment Property“ die Übersetzung „Finanzanlage in
Immobilien“ verwendet. Der Begriff Finanzanlage unterstreicht den langfristigen Charakter eines
Investment Property.
15

Abschnitt 1: Einleitung
mer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses 70
gehalten werden, um Mietoder
Pachterträge und/oder eine Wertsteigerung des eingesetzten Kapitals zu erzielen. 71
Die
Immobilien dienen folglich allein der Finanzanlage und tragen weder unmittelbar noch
mittelbar dazu bei, daß das betrachtete Unternehmen seine Produktions-, Leistungs- oder
Absatzziele erreicht. Sie werden nicht in den betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingebunden
und sind für den Aufbau und den Erhalt der dauerhaften Erfolgspotentiale des
Unternehmens unbedeutend. Diese Immobilien sind als „betriebsneutral“ einzuordnen. 72
Als Formen von Finanzanlagen in Immobilien lassen sich unmittelbare und mittelbare
Finanzanlageformen unterscheiden. 73
Mittelbare Finanzanlagen in Immobilien sind solche,
die es dem investierenden Unternehmen erlauben, mittelbarer Teilhaber an einer oder
mehreren Immobilien zu werden. Die drei bekanntesten Formen mittelbarer Finanzanlagen
in Immobilien sind der offene Immobilienfonds, der geschlossene Immobilienfonds und
die Immobilienaktie. 74
Als unmittelbare Finanzanlage in Immobilien wird hingegen der
direkte wirtschaftliche Erwerb einer Immobilie oder von Teilen einer Immobilie durch das
investierende Unternehmen aufgefaßt. 75
Nach IAS 40 sind mit Investment Properties un-
70 Zum Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting Standards
und seiner Bedeutung für die Definition von Investment Properties vgl. die Ausführungen in Abschnitt
221.
71 Vgl. IAS 40.4.
72 Ähnlich BÜHNER, R., Das Management-Wert-Konzept, S. 36. Hier wurde bewußt nicht die Bezeichnung
„betriebsnotwendiges Vermögen“ verwendet, da die Zuordnung von Immobilien zu
den Kategorien „betriebsnotwendiges Vermögen“ und „nicht betriebsnotwendiges Vermögen“ in
der deutschen Rechtsprechung weder eindeutig noch einheitlich erfolgt. Vgl dazu m. w. N.
HENS, M., Marktwertorientiertes Management von Unternehmensimmobilien, S. 83 f. Zu den
betriebswirtschaftlichen und steuerrechtlichen Auffassungen zum Begriff der Betriebsnotwendigkeit
vgl. ebenso TERHÜHNE, M., Die Bewertung von Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbesitz,
S. 161-174.
73 Vgl. FREITAG, M., Immobilienbewertung, S. 17. ABROMEIT-KREMSER unterscheidet zwischen
individuellen und kollektiven Kapitalanlageformen in Immobilien. Vgl. ABROMEIT-
KREMSER, B., Offene Immobilieninvestmentfonds, S. 33.
74 Zu den Merkmalen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds vgl. BRAUER, K.-U., Einführung
in die Immobilienwirtschaft, S. 25-29. Zu den Merkmalen einer Immobilienaktiengesellschaft
vgl. ausführlich BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER (HRSG.), Europäische Immobilien-
Aktien, S. 52-58.
75 Der direkte wirtschaftliche Erwerb einer Immobilie kann entweder individuell oder kollektiv erfolgen.
Zu näheren Ausführungen vgl. ABROMEIT-KREMSER, B., Offene Immobilieninvestmentfonds,
S. 33.
16

Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
mittelbare Finanzanlagen in Immobilien gemeint, da keine Fondsanteile oder Immobilienaktien,
sondern die gesamte Immobilie oder zumindest Teile derselben erworben werden.
Anteile an Immobilienfonds und Immobilienaktien sind nach den Vorschriften für
Finanzinstrumente 76
zu bilanzieren. 77
Bevor auf die Bedeutung der Immobilie als Finanzanlage näher eingegangen wird, sind zunächst
der Begriff „Immobilie“ und die Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie zu
erläutern. Die Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie schaffen hierbei ein erstes
Verständnis für die mit Immobilien verbundenen Bewertungsprobleme.
Für den Begriff „Immobilie“ existieren im deutschen Sprachgebrauch unterschiedliche Interpretationen,
wohingegen dieser Begriff im amerikanischen Sprachgebrauch einheitlich
als „real estate“ und im englischen Sprachgebrauch als „property“ bezeichnet wird. Aus juristischer
Sicht ist festzustellen, daß der deutsche Gesetzgeber den Begriff „Immobilie“ nicht
kodifiziert hat. In den relevanten gesetzlichen Bestimmungen, u. a. im Bürgerlichen Gesetzbuch
(BGB), spricht der deutsche Gesetzgeber vielmehr vom „Grundstück“. So heißt
es in § 94 Abs. 1 BGB: 78
„Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden
fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks,
solange sie mit dem Boden zusammenhängen.“
Ein Grundstück ist im bürgerlich-rechtlichen Sinne als ein räumlich abgegrenzter Teil der
Erdoberfläche, als Grund und Boden, zu verstehen, welcher unter Berücksichtigung eventuell
existierender Gebäude oder sonstiger Bestandteile eine wirtschaftliche Einheit bildet.
Kennzeichnend für Gebäude ist, daß sie selbständig nutzbar und überdacht sind sowie von
76 Die einschlägigen Bilanzierungsvorschriften für Finanzinstrumente finden sich in IAS 32 (Financial
Instruments: Disclosure and Presentation) und IAS 39 (Financial Instruments: Recognition
and Measurement).
77 Anteile an Fondsgesellschaften und Immobilienaktien werden, soweit sie nicht kurzfristig veräußert
werden sollen, als „zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte“ (available-forsale
financial assets) behandelt. Vgl. zur Einordnung die vier Kategorien von finanziellen Vermögenswerten
nach IAS 39.10 sowie zu zur Veräußerung verfügbaren Wertpapieren auch LEIB-
FRIED, P./SOMMER, U., Die Praxis der Bilanzierung von available-for-sale Wertpapieren nach IAS
und US-GAAP, S. 254-260.
78 Relevante rechtliche Grundlagen bilden die §§ 93-97 BGB (Allgemeiner Teil) und die §§ 873-
902 BGB (Sachenrecht).
17

Abschnitt 1: Einleitung
Menschen begangen werden können. 79
Weiterhin gelten die mit dem Eigentum an einem
Grundstück verbundenen Rechte nach § 96 BGB als Bestandteile eines Grundstücks. 80
Der
in dieser Arbeit verwendete Begriff der Immobilie deckt sich mit dem in der deutschen Gesetzgebung
verankerten Begriff des Grundstücks, bestehend aus Grund und Boden und den
auf dem Grund und Boden errichteten Gebäuden.
Neben diesem grundlegenden juristischen Immobilienbegriff kann der Begriff Immobilie
sowohl physisch als auch ökonomisch ausgelegt werden. 81
Aus physischer Sicht sind die
materiellen Eigenschaften einer Immobilie ihre relevanten Merkmale. Demnach ist die
Immobilie ein dreidimensionales Konstrukt aus Wänden, Decken und Böden, das einen
Teil der Erdoberfläche und des zugehörigen Luftraums künstlich abgrenzt. 82
Es fällt auf,
daß sich der physische Immobilienbegriff allein am Gebäude orientiert und der Grund und
Boden unbeachtet bleibt. Für die weitere Untersuchung ist der physische Immobilienbegriff
daher unbrauchbar. Denn der Grund und Boden und seine Beschaffenheit können die
Wertermittlung einer Immobilie in besonderem Maße beeinflussen.
Aus ökonomischer Sicht wird der Immobilienbegriff durch drei Faktoren inhaltlich bestimmt.
Dieses sind die Faktoren Raum, Zeit und Nutzen. 83 , 84
Eine Immobilie ist durch
ihre Beschaffenheit und ihre Lage räumlich definiert. Das Verfügungsrecht über die räumlich
definierte Immobilie ermöglicht es dem Eigentümer, die Immobilie entweder einem
79 Vgl. § 2 Abs. 1 MBauO.
80 Zu den mit einem Grundstück verbundenen Rechten zählen vor allem subjektiv dingliche Rechte,
wie das Erbbaurecht, das Wohnungs- und Teileigentum sowie Grundstücksdienstbarkeiten.
Vgl. ausführlich HEINRICHS, H., § 96 BGB., S. 67, Rn. 2 sowie Abschnitt 322.2.
81 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 15-17.
82 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 16.
83 Der ökonomische Bestimmungsfaktor Nutzen umschreibt die Nutzenzuflüsse und die Nutzenabflüsse
im Sinne von Zahlungsmittelzuflüssen und Zahlungsmittelabflüssen. SCHULTE und seine
Co-Autoren bezeichnen den dritten Bestimmungsfaktor neben Raum und Zeit hingegen als Kapital.
Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 17. Hier
wird der Faktor Nutzen gewählt, da dies das zentrale Ansatzkriterium für Bilanzposten eines IAS-
Abschlusses ist. Ein Bilanzposten, also ein Vermögenswert oder eine Schuld, ist dann in einem
IAS-Abschluß zu erfassen, wenn ein mit ihm verbundener Nutzenzufluß oder Nutzenabfluß als
wahrscheinlich gilt. Vgl. F. 83.
84 PYHRR und seine Co-Autoren umschreiben die ökonomischen Bestimmungsfaktoren von Immobilien
treffend in folgendem Satz: „Real estate is space and money over time.“ PYHRR, S. A. u. a.,
Real Estate Investment, S. 4.
18

Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
Dritten für einen bestimmten Zeitraum zu überlassen und dafür einen Nutzen in Form von
Zahlungsmittelzuflüssen zu erhalten oder sie langfristig im eigenen Unternehmen zu nutzen.
■ Wird die Immobilie einem Dritten überlassen, verändert sich die Raum-Zeit-
Dimension in eine Geld-Zeit-Dimension. 85
Die Immobilie kann als ein Vermögenswert
verstanden werden, mit dem das Gut „Raumüberlassung“ gegen ein vereinbartes
Entgelt an den Nutzenden weitergegeben wird. Es handelt sich um eine investitionsbezogene
Auslegung des ökonomischen Immobilienbegriffs. 86
Der ökonomische Charakter
einer Immobilie ergibt sich aus investitionsbezogener Sicht durch die Art ihrer
Nutzung. Originärer Wertmaßstab sind deshalb auch nicht die historischen Anschaffungs-
oder Herstellungskosten, sondern die Werte, die der Markt bereit ist, für die
vorgesehene Nutzung der betrachteten Immobilie aufzuwenden.
■ Wird die Immobilie hingegen langfristig eigengenutzt, gehört sie zum leistungswirtschaftlich
notwendigen Faktorbestand der Produktion eines Unternehmens. Es liegt eine
rein produktionsbezogene Auslegung des ökonomischen Immobilienbegriffs vor. 87
Immobilien stellen hiernach ein Nutzungspotential dar, das schrittweise im Sinne des
Unternehmenszwecks verbraucht wird. 88
Der Wertmaßstab für derartige Immobilien
sind die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Da nach IAS 40 die Immobilie als eine Finanzanlage und somit als Investitionsobjekt betrachtet
wird, wird die ökonomische Sicht des Immobilienbegriffs der Untersuchung zugrundegelegt
und investitionsbezogen ausgelegt.
Die verschiedenen Interpretationsmöglichkeiten des Immobilienbegriffs machen deutlich,
daß sich Immobilien weitgehend von anderen Vermögenswerten, vor allem den mobilen
Vermögenswerten, unterscheiden. Ausschlaggebend hierfür sind die Charakteristika des
Vermögenswertes Immobilie, die sich entsprechend der ökonomischen Bestimmungsfaktoren
von Immobilien – Raum, Zeit und Nutzen – in drei Gruppen aufteilen lassen. Die drei
Gruppen von Charakteristika werden in Übersicht 1-2 dargestellt:
85 Vgl. SCHÄFERS, W., Strategisches Management von Unternehmensimmobilien, S. 14.
86 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 16.
87 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 18.
88 Vgl. GIBSON, V., Strategic Property Management, S. 10.
19

Abschnitt 1: Einleitung
20
� Raum
�
� Standortgebundenheit
� Knappheit
� Heterogenität
�
Nutzen
�
� Zahlungsmittelabflüsse
� Zahlungsmittelzuflüsse aus
"Raumüberlassung"
Immobilie
Übersicht 1-2: Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie 89
� Zeit
�
� Planungs- und
Produktionsdauer
� Langfristigkeit
Die wesentlichen Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie erwachsen aus dem
ökonomischen Bestimmungsfaktor „Raum“. Als räumlich bedingte Charakteristika des
Vermögenswertes Immobilie sind Standortgebundenheit, Knappheit und Heterogenität anzusehen.
Die Standortgebundenheit ergibt sich daraus, daß Grund und Boden und Gebäude
eine Einheit bilden. 90 Der Wert der Immobilie ist von den sozio-ökonomischen, infrastrukturellen
und ökologischen Standortbedingungen abhängig. 91 Mit Blick auf den
Immobilienmarkt führt die Standortgebundenheit von Immobilien dazu, daß sich regionale
Teilmärkte herausbilden. Jede Immobilie ist aufgrund ihres Standortes und der dort vorherrschenden
Gegebenheiten einzigartig. Diese Einzigartigkeit bedingt die Knappheit des
Vermögenswertes Immobilie und daraus folgend die Notwendigkeit einer individuellen
Bewertung jeder Immobilie. Das Angebot an Grund und Boden eines bevorzugten Standortes
kann nicht ausgeweitet werden, da der Standort und auch die Komplementäreigen-
89 Bei der hier abgebildeten Übersicht 1-2 handelt es sich um eine vom Verfasser selbsterstellte
Übersicht. Übernommene oder modifizierte Übersichten fremder Autoren sind im folgenden entsprechend
kenntlich gemacht. Unterbleibt eine derartige Kennzeichnung, liegt eine selbsterstellte
Übersicht vor.
90 Vgl. § 94 BGB.
91 Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 10.

schaften 92
Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
von Grund und Boden mit den darauf errichteten Gebäuden nicht vervielfältigt
werden können. 93
Zudem ist die nachgefragte Fläche nur begrenzt durch andere Vermögenswerte
substituierbar. 94
Trotz unterschiedlicher Standorte und auch unterschiedlicher
architektonischer Gestaltung sowie unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten konkurrieren
Immobilien miteinander. Büroimmobilien in verschiedenen Städten konkurrieren insoweit
miteinander, wie es um die Frage geht, für welchen Standort sich ein Unternehmen entscheiden
soll, um seinen Geschäften erfolgreich nachgehen zu können. Gestaltung und
Nutzungsmöglichkeiten dienen hierbei als Entscheidungshilfen der Standortwahl. Es handelt
sich bei Immobilien demnach um heterogene Güter (Heterogenität): also Güter, die
zwar nicht gleichartig sind, aber dennoch miteinander konkurrieren. 95
Die Heterogenität
des Vermögenswertes Immobilie führt dazu, daß sich neben den räumlichen auch sachliche
96
Immobilienteilmärkte herausbilden.
Zeitlich bedingte Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie sind Planungs- und
Produktionsdauer sowie Langfristigkeit. Die Planungs- und Produktionsdauer von Immobilien
beläuft sich auf zwei bis fünf Jahre. 97
Die Unsicherheit über die Planungs- und
Produktionsdauer resultiert aus der nicht genau vorhersehbaren Dauer des Genehmigungsverfahrens
98
, nicht absehbaren witterungsbedingten Verzögerungen und der Qualität des
Planungs- und Baumanagements. Hervorgerufen durch die lange Planungs- und Produktionsdauer
reagiert das Immobilienangebot zeitverzögert auf Nachfrageschwankungen. Die
92 Das Grundstück ist ein komplementäres Gut zum Gebäude. Zur Definition von Komplementärgütern
vgl. SCHUMANN, J./MEYER, U./STRÖBELE, W., Grundzüge der mikroökonomischen
Theorie, S. 51; WÖHE, G., Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, S. 497.
93 Vgl. THOMAS, M., Die Entwicklung eines Performanceindexes, S. 23 f.
94 Begrenzte Substituierbarkeit bedeutet in diesem Zusammenhang, daß der Flächenbedarf nur in
geringem Umfang durch den technischen Fortschritt oder neue Organisationsformen in Unternehmen
vermindert werden kann, um das Angebot an Grund und Boden auszuweiten. Vgl. auch
SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 19 f.
95 Vgl. WÖHE, G., Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, S. 497; SCHUMANN, J./MEYER,
96
U./STRÖBELE, W., Grundzüge der mikroökonomischen Theorie, S. 330.
Die architektonische Gestaltung und besonders die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie sind
sachliche Kriterien, nach denen die regionalen Immobilienteilmärkte in weitere Teilmärkte aufgeteilt
werden. Vgl. FERGUSON, J./HEIZER, J., Real Estate Investment Analysis, S. 7.
97 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 20.
98 Die Dauer des Genehmigungsverfahrens wird durchschnittlich mit acht Monaten angesetzt. Vgl.
SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 20.
21

Abschnitt 1: Einleitung
Angebotselastizität ist gering. 99
Für die Investoren kann dies unter Umständen bedeuten,
daß zu dem Zeitpunkt, zu dem die Immobilie fertiggestellt ist, diese zum ursprünglich kalkulierten
Preis am Markt nicht mehr nachgefragt wird. Bei steigender Immobiliennachfrage
wird nämlich die Produktion ausgeweitet. Aufgrund des langen Planungs- und Produktionsprozesses
drängen die Immobilien auch dann noch auf den Markt, wenn dieser bereits
gesättigt ist. Es herrscht ein Überangebot, welches einen erheblichen Preisverfall nach sich
zieht. 100
Die Langfristigkeit des Vermögenswertes Immobilie spiegelt sich in der Länge der
Nutzungsdauer einer Immobilie wider. Während die Nutzungsdauer von Grund und Boden
zeitlich unbegrenzt ist, wird die Nutzungsdauer eines Gebäudes in seine technische Lebensdauer
und seine ökonomische Nutzungsdauer unterteilt. 101
Die technische Lebensdauer
des Gebäudes wird durch die Haltbarkeit der tragenden Gebäudeteile bestimmt. Sie liegt
im allgemeinen bei 200 Jahren und übertrifft die ökonomische Nutzungsdauer bei weitem.
102
Die ökonomische Nutzungsdauer umschreibt den Zeitraum, in dem die technischen
Anlagen und Einbauten eines Gebäudes wirtschaftlich genutzt werden können. 103
Eine wirtschaftliche Nutzung ist nur so lange denkbar, wie dies die technische Lebensdauer
ermöglicht.
Nutzenbedingte Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie drücken sich durch
Nutzenabflüsse in Form von Zahlungsmittelabflüssen und durch Nutzenzuflüsse in Form
von Zahlungsmittelzuflüssen aus. Zahlungsmittelabflüsse entstehen einerseits, wenn das
Eigentum an Immmobilien übertragen wird. Hier fallen unter anderem Grunderwerbsteuern
sowie Rechts- und Beratungsgebühren an. Aufgrund der geringen Transparenz auf dem
Immobilienmarkt entstehen andererseits Zahlungsmittelabflüsse für Such- und Vermittlungstätigkeiten.
104
Neben diesen Transaktionszahlungen sind die laufenden Zahlungen für
den Unterhalt der Immobilie, also für Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas etc.) so-
99 Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 11; SOTELO, R./BONE-
WINKEL, S., Warum werden Büroflächen (nicht) vermietet?, S. 200.
100 Diese Entwicklung wird auch als „Schweinezyklus“ bezeichnet. Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung
in die Immobilienwirtschaft, S. 12.
101 Vgl. KLEIBER, W./SIMON, J., § 16 WertV, S. 953 f., Rn. 85.
102 Vgl. THOMAS, M., Die Entwicklung eines Performanceindexes, S. 25.
103 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 20 f.
104 Zahlungen für Such- und Vermittlungstätigkeiten reichen von Maklerhonoraren bis hin zu Zahlungen
für Immobilienbegutachtungen. Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft,
S. 13; ENEVER, N./ISAAC, D., The Valuation of Property Investments, S. 19; RICHMOND,
D., Introduction to Valuation, S. 28.
22

Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
wie Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen zu bedenken. Gleichzeitig fallen für eine
Immobilie, sofern sie als Finanzanlage gehalten wird, hohe Managementzahlungen an. 105
Die Aufgabe des Managements besteht darin, die Ertragskraft der Finanzanlage langfristig
zu sichern und eventuell zu vergrößern. Dazu muß das Management die Mietzahlungen,
die gesetzlichen und vertraglichen Rahmenbedingungen sowie den Zustand der Immobilie
fortwährend beobachten. Nicht zu vergessen ist aber auch, daß mit einer Finanzanlage in
Immobilien ein sehr hohes Investitionsvolumen verbunden ist, welches die Zahl potentieller
Anleger verringert. 106
Das hohe Investitionsvolumen und die Langfristigkeit einer Finanzanlage
in Immobilien bedingen zudem eine hohe Kapitalbindung. Hinzu kommt das
finanzielle Risiko, welches mit einer solchen Form der Finanzanlage verbunden ist. Eine
sich verändernde Marktlage in Form stagnierender oder sinkender Mietpreise ist vornehmlich
bei kurzfristigem Halten der Immobilie ein Risikofaktor. Auch langfristig ist dieses Risiko,
wie die Mietpreisentwicklung in den neuen Bundesländern zeigt, 107
nicht zu unterschätzen,
da wertbeeinflussende Rahmenfaktoren den Immobilienmarkt langfristig beeinträchtigen
können. 108
Zahlungsmittelzuflüsse hingegen entstehen dem Eigentümer, wenn die Immobilie gegen
ein vereinbartes Entgelt vermietet oder verpachtet wird. Es handelt sich um Zahlungsmittelzuflüsse
aus der „Raumüberlassung“. Die räumlich bedingten Charakteristika des Ver-
105 Vgl. SCARRETT, D., Property Valuation, S. 22.
106 Bereits bei geschlossenen Immobilienfonds beträgt das Mindestanlagevolumen von Fondsanteilen
10.000 €. Vgl. BANKHAUS ELLWANG & GEIGER (HRSG.), Europäische Immobilien-Aktien,
S. 45 f.
107 So verringerten sich die Mietpreise für Büroimmobilien mit Innenstadtlage in Leipzig im Zeitraum
von 1994 bis 2001 von 19,4 €/m 2
auf 7,7 €/m 2
. Im gleichen Zeitraum stieg der Büroleerstand
von 1,9 % des Gesamtbestandes an Büroimmobilien in 1993 auf 23,6 % des Gesamtbestandes
an Büroimmobilien in 2001. Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Leipzig – 4. Quartal 2001, S. 29 f. Im Vergleich
zu Leipzig verlief die Entwicklung der Mietpreise für Büroimmobilien mit Innenstadtlage
in Frankfurt a. M. gerade in den letzten Jahren eher positiv. Die Mietpreise beliefen sich in 1994
auf 24,5 €/m 2
, in 1996 auf 20,5 €/m 2
und pendelten sich schließlich in 2001 bei 38,3 €/m 2
ein.
Gleichzeitig sank die Leerstandquote für Büroimmobilien in Frankfurt a. M. von 11,1 % in 1994
auf 2,0 % in 2001, wobei allerdings bis 1996 ein Anstieg der Leerstandsquote bis auf 12,3 % zu
verzeichnen war. Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real
Estate Market Rating: Frankfurt a. M. - 4. Quartal 2001, S. 29 f.
108 Vgl. hierzu auch die in Abschnitt 321. erläuterten wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren von
Immobilien. Hauptsächlich die fiskal-politische Entwicklung (Abschnitt 321.1) führte zu einer
nachhaltigen Beeinträchtigung des Immobilienmarktes in den neuen Bundesländern.
23

Abschnitt 1: Einleitung
mögenswertes Immobilie, und hier vor allem die sozio-ökonomischen, infrastrukturellen
und ökologischen Standortbedingungen, beeinflussen wiederum Höhe und Wahrscheinlichkeit
der Zahlungsmittelzuflüsse.
Die Bedeutung der Immobilie als Finanzanlage erwächst aus den mit dieser Anlageform
verbundenen Chancen und Risiken, die die Entscheidung der Investoren für diese Form
der Finanzanlage bestimmen. Als Chancen einer Finanzanlage in Immobilien sind die mit
dem Anlageobjekt Immobilie verbundenen finanzwirtschaftlichen und steuerlichen Vorteile,
nicht-finanzielle Überlegungen sowie eine im Vergleich zu anderen Anlageformen vermutete
höhere Anlagensicherheit zu nennen. Bei der Beurteilung einer Immobilie als potentielle
Kapitalanlage sind neben den Chancen auch eine große Zahl von Risiken zu bedenken,
wie Marktrisiken, finanzwirtschaftliche Risiken, Liquiditätsrisiken und Umweltrisiken.
Übersicht 1-3 veranschaulicht und konkretisiert die mit dem Erwerb einer Finanzanlage in
Immobilien verbundenen Chancen und Risiken, welche anschließend näher erläutert werden.
24
Chancen
Risiken
Finanzwirtschaftliche
und steuerliche
Chancen
Finanzwirtschaftliche
Risiken
Liquiditätsrisiken
Managementrisiken
Vermutete
Anlagensicherheit
Finanzanlage in Immobilien
Marktrisiken
Umweltrisiken
Übersicht 1-3: Chancen und Risiken beim Erwerb einer Finanzanlage in Immobilien
Nicht-finanzielle
Chancen
Außerordentliche
Risiken
Gesetzliche Riskiken
Die Immobilie gilt – vorbehaltlich der mit dieser Anlageform zusammenhängenden Risiken
- im Vergleich zu anderen Anlageformen, wie Wertpapieren, als weitgehend sicheres Anla-

geobjekt, 109
Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
da sie den Investor vor inflationären Entwicklungen schützt, im Idealfalle langfristige
Erträge sichern und Aufwertungsgewinne erbringen kann und eine Diversifikationsmöglichkeit
für das gesamte Anlageportfolio bietet:
■ Inflationsschutz:
Immobilien sind Realwerte, die im Gegensatz zu Nominalwerten, wie Wertpapieren,
nicht oder nur geringfügig einer Geldentwertung unterliegen. 110
■ Realisierung laufender Erträge:
Immobilien, die als Finanzanlage gehalten werden, können langfristige Miet- oder
Pachterträge erbringen. 111
Vorraussetzung für diese langfristigen Nutzenzuflüsse in
Form von Miet- oder Pachterträgen sind allerdings ein funktionsfähiger und nicht
durch ein Angebotsüberhang gekennzeichneter Immobilienmarkt 112
sowie eine hohe
Bonität der Mieter bzw. Pächter.
109 Vgl. auch REHKUGLER, H., Die Immobilien-AG als attraktive Kapitalanlage, S. 230; SCHMITZ-
MORKRAMER, G., Die Immobilie als Bestandteil der Vermögenslage, S. 270.
110 Vgl. ausführlich PHYRR, S. A. u. a., Real Estate Investment, S. 12 f.
111 Vgl. ebenso PHYRR, S. A. u. a., Real Estate Investment, S. 12.
112 Zu einem Immobilienmarkt, der durch einen langfristigen Angebotsüberhang gekennzeichnet ist,
siehe auch den Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern. Die steuerlichen Anreize, die mit
einer Investition in diesen Immobilienmarkt bis Ende der 90er Jahre verknüpft waren, führten
dazu, daß das Angebot an Gewerbe- und Wohnimmobilien die Nachfrage um ein Vielfaches
übertraf und bis heute noch übertrifft. So sind nach Einschätzung der FINANCIAL & ECO-
NOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG Investitionen in die Immobilienmärkte Brandenburgs,
Mecklenburg-Vorpommerns, Sachsens, Sachsen-Anhalts und Thüringens Risikoinvestitionen,
da ein sehr hohes Flächenangebot bei unterdurchschnittlicher Nachfrage und sehr niedrigem
Wertzuwachs besteht. Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Brandenburg - 4. Quartal 2001, S. 4; FINAN-
CIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Mecklenburg-Vorpommern
- 4. Quartal 2001, S. 4; FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Sachsen - 4. Quartal 2001, S. 4; FINANCIAL &
ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Sachsen-
Anhalt - 4. Quartal 2001, S. 4; FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Thüringen - 4. Quartal 2001, S. 4. Im Gegensatz
dazu bestehen nach Einschätzung der FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH IN-
TERNATIONAL AG auf den Immobilienteilmärkten in den alten Bundesländern langfristig gesehen
Investitionschancen. Vgl. beispielhaft FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Bayern - 4. Quartal 2001, S. 4; FINANCIAL &
ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Hessen -
4. Quartal 2001, S. 4 und FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.),
Real Estate Market Rating: Nordrhein-Westfalen - 4. Quartal 2001, S. 4.
25

Abschnitt 1: Einleitung
■ Aufwertungsgewinne:
Aufwertungsgewinne entstehen dadurch, daß die Immobilie ein knappes Gut ist. Besonders
in Zeiten einer positiven konjunkturellen Entwicklung steigt gleichzeitig auch
die Nachfrage nach Immobilienanlagen. Aufgrund der langen Planungs- und Produktionsdauer
von Immobilien entsteht ein Nachfrageüberhang, der zu steigenden Preisen
auf dem Immobilienmarkt führt. Unternehmen, die nachgefragte Immobilienarten als
Finanzanlage halten, erfahren in dieser Situation eine positive Wertänderung am ruhenden
Vermögen (Aufwertungsgewinn). 113
Eine negative konjunkturelle Entwicklung
oder fiskal-politische Anreize können allerdings schnell das Gegenteil, nämlich Abwertungsverluste,
auslösen.
■ Diversifikationsmöglichkeit:
Die Immobilie stellt prinzipiell eine Ergänzung zu risikobehafteten bzw. volatilen Anlageformen,
wie Wertpapieren, dar. Durch sie läßt sich im Falle eines funktionsfähigen
Marktes das Risiko des gesamten Anlageportfolios reduzieren. 114
Als finanzwirtschaftlicher Anreiz, eine Finanzanlage in Immobilien zu halten, wird die
Leverage-Chance 115
angesehen. 116
Hiernach ist es dem investierenden Unternehmen mit
einem vergleichsweise geringen Eigenkapitaleinsatz möglich, die Immobilienrendite zu beeinflussen.
Solange die gesamte Immobilienrendite den Fremdkapitalzinssatz übersteigt,
kann das Unternehmen seine Immobilienrendite dadurch erhöhen, daß zusätzliches
Fremdkapital aufgenommen wird. Mit dieser erhöhten Fremdfinanzierung von Finanzanlagen
in Immobilien hängen auch steuerliche Vorteile zusammen, wie die steuerliche Abzugsfähigkeit
der angefallenen Fremdkapitalzinsen. 117
Überdies existieren weitere steuerli-
113 Vgl. SUTER, R. A., Anlageentscheide bei Immobilien, S. 11.
114 Vgl. COOPER, J. R., Real estate investment analysis, S. 10 sowie SCHMITZ-MORKRAMER, G., Die
Immobilie als Bestandteil der Vermögenslage, S. 270.
115 Zum Leverage-Effekt vgl. aus finanzwirtschaftlicher Sicht PERRIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft
der Unternehmung, S. 473-481; BREALEY, R. A./MYERS, S. C., Principles of Corporate
Finance, S. 228-232 sowie aus bilanzanalytischer Sicht BAETGE, J., Bilanzanalyse, S. 435-447;
BORN, K., Bilanzanalyse international, S. 344-347; KÜTING, K./WEBER, C.-P., Die Bilanzanalyse,
S. 104 f.
116 Vgl. PHYRR, S. A. u. a., Real Estate Investment, S. 12; SUTER, R. A., Anlageentscheide bei Immobilien,
S. 11.
117 Fremdkapitalzinsen bzw. Schuldzinsen sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Werbungskosten (Betriebsausgaben)
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 und
Abs. 3 EStG) abzugsfähig.
26

Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
che Vergünstigungen in Form von bspw. erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten,
die mit dem Anlageobjekt Immobilie zusammenhängen. 118
Hierbei ist, wie oben bereits
angedeutet, indes zu beachten, daß diese steuerlichen Vorteile, die den Steuerpflichtigen
mit dem Ziel einer Förderung der Bautätigkeit in strukturschwachen Regionen offeriert
werden, ein langfristiges Überangebot auf dem betroffenen Immobilienmarkt auslösen
können.
Nicht-finanzielle Anlagechancen werden in der Kontrolle des Vermögenswertes Immobilie
und im Besitzerstolz gesehen: 119
■ Kontrolle der Immobilie:
Als vorteilhaft wird bei einer Finanzanlage in Immobilien angesehen, daß das investierende
Unternehmen direkt und ohne Einflußnahme anderer Investoren die Immobilie
entsprechend seinen finanziellen Zielen einsetzen kann.
■ Besitzerstolz:
Das Anlageobjekt Immobilie ist oft auch ein Prestigeobjekt. Das investierende Unternehmen
macht seine Anlageentscheidung dabei von Imageeffekten abhängig, die mit
dem Anlageobjekt zusammenhängen.
Neben den Anlagechancen sind nunmehr die mit einer Finanzanlage in Immobilien verbundenen
Risiken heranzuziehen, um die Bedeutung einer Finanzanlage in Immobilien
insgesamt würdigen zu können. Wie Übersicht 1-3 zeigt, lassen sich sieben Risikofaktoren
identifizieren: 120
■ Marktrisiken:
Mit Marktrisiken sind die Risiken gemeint, die entstehen, wenn das Angebot an Immobilien
deren Nachfrage übersteigt. Ein Preisverfall auf dem betrachteten Immobilienmarkt
ist die Folge. Mit diesem Preisverfall verringern sich gleichzeitig die aus der
118 Zu den Auswirkungen steuerlicher Maßnahmen auf die Entwicklung von Baugenehmigungen
und Baufertigstellungen in Deutschland im Zeitraum von 1971 bis 1998 vgl. BEYERLE, T., Der
deutsche Immobilienmarkt, S. 204.
119 Vgl. PHYRR, S. A. u. a., Real Estate Investment, S. 11.
120 Vgl. ähnlich APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 94 f. sowie GREER,
G. E., Investment Analysis for Real Estate Decisions, S. 266-279. Zur Bedeutung von Marktund
Konjunktureinflüssen auf den Wert einer Immobilie vgl. PARTENHEIMER, J., Die Immobilie
als Kreditsicherheit, S. 53. Zu Risiken bei der Projektentwicklung vgl. BONE-WINKEL, STEPHAN,
Wertschöpfung durch Projektentwicklung, S. 440-442.
27

Abschnitt 1: Einleitung
Immobilie resultierenden Nutzenzuflüsse des Unternehmens. Ein aktuelles Beispiel ist
der Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern (Brandenburg, Mecklenburg-
Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen), auf dem fiskal-politisch bedingt
ein Angebotsüberhang existiert und künftig weiterhin zu unterstellen ist. 121
■ Finanzwirtschaftliche Risiken:
Die oben als finanzwirtschaftlicher Anreiz genannte Leverage-Chance kann sich in einem
durch einen Angebotsüberhang gekennzeichneten Immobilienmarkt zu einem Leverage-Risiko
entwickeln. In einer solchen Situation übersteigt der Fremdkapitalzinssatz
die Immobilienrendite. 122
■ Liquiditätsrisiken:
Immobilien lassen sich im Gegensatz zu Wertpapieren nur schwer kurzfristig in Zahlungsmittel
umwandeln. Regelmäßig wird ein Vermarktungszeitraum benötigt, um einen
marktgerechten Immobilienpreis erzielen zu können. Liegt ein derartiger Vermarktungszeitraum
nicht vor, ist ein zwanghafter Verkauf anzunehmen, der mit finanziellen
Einbußen für den Eigentümer der Immobilie verbunden ist.
■ Managementrisiken:
Entscheidungen des Managements hinsichtlich des Mietermixes, der Instandhaltung
der Immobilie etc. können die Ertragskraft der Immobilie gefährden. Vornehmlich bei
Immobilien wie Hotels steht und fällt der Erfolg der Immobilie mit den Entscheidungen
des Managements. Sie werden daher auch als Betreiberimmobilien bezeichnet. 123
■ Umweltrisiken:
Als Umweltrisiken, die den Wert einer Immobilie schmälern können, sind bspw. umweltgefährdende
Belastungen (Altlasten) 124
von Grund und Boden sowie Naturrisiken,
wie Erdbeben oder Übeschwemmungen, anzuführen.
121 Siehe bspw. die Einschätzung der DEUTSCHE SIEDLUNGS- UND LANDESRENTEN-
BANK zur Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern bis zum Jahre 2005.
Vgl. DEUTSCHE SIEDLUNGS- UND LANDESRENTENBANK (HRSG.), Die Entwicklung des deutschen
Wohnungsmarktes bis zum Jahr 2005, S. 96.
122 Zu finanzwirtschaftlichen Risiken vgl. ferner HOHMANN, K., Der Markt der gewerblichen Objekte,
S. 29; RÖSLER, P., Risiken der Bank bei Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlagen,
S. 2297-2302. Zum Leverage-Risiko vgl. PERRIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft der Unternehmung,
S. 488 f.
123 Vgl. SCHÄFER, E., Rendite und Risiko, S. 348.
124 Vgl. Abschnitt 322.31.
28

Abschnitt 12: Begriff, Charakterisierung und Bedeutung von Investment Properties
■ Gesetzliche Risiken:
Neben der bereits erwähnten Bedeutung der Steuergesetzgebung, die langfristigen Einfluß
auf bestimmte, steuerlich begünstigte Immobilienmärkte und ihre Angebots- und
Nachfragesituation nehmen kann, ist das geltende Baurecht zu beachten, welches die
Nutzungsmöglichkeiten von Grund und Boden einschränken kann. 125
■ Außerordentliche Risiken:
Unter außerordentlichen Risiken sind aus aktuellem Anlaß Terrorrisiken zu fassen. So
haben die Terroranschläge vom 11. September 2001 auf New York und Washington,
D. C., Auswirkungen auf die Bewertung hochgeschossiger Immobilien. Eine individuelle
Risikoeinschätzung hat für jede hochgeschossige Immobilie zu erfolgen. 126
Im Schrifttum wird die Bedeutung der Anlageform Immobilie in erster Linie in den mit
dieser Anlageform verbundenen Chancen gesehen, welche in einer im Vergleich zu anderen
Anlageformen, wie Wertpapieren, höheren Anlagensicherheit vermutet werden. 127
Insgesamt
bleibt aber festzuhalten, daß bei der Beurteilung der Immobilie als Finanzanlage immer
die mit dieser Anlageform zusammenhängenden Chancen und Risiken beachtet und
im Einzelfall gegeneinander abgewogen werden müssen.
Nachdem der Begriff, die Charakteristika und die Bedeutung von Investment Properties
behandelt wurden, wird im folgenden die Problemstellung herausgearbeitet und der Gang
der Untersuchung dargelegt.
125 Vgl. Abschnitt 322.1.
126 Zum möglichen Einfluß der Ereignisse des 11. September 2001 auf die Zeitwertbewertung von
Investment Properties vgl. 434.42.
127 Vgl. PHYRR, S. A. u. a., Real Estate Investment, S. 12 f.; SUTER, R. A., Anlageentscheide bei Immobilien,
S. 10-13; SCHLAG, A., Innovative Formen der Kapitalanlage in Immobilien, S. 1;
SCHMITZ-MORKRAMER, G., Die Immobilie als Bestandteil der Vermögenslage, S. 270; REH-
KUGLER, H., Die Immobilien-AG als attraktive Kapitalanlage, S. 230. Des weiteren wurde bereits
im Talmud, der wichtigsten Lehrsatzsammlung des Judentums, den Gläubigen geraten: „Stets teile
ein Mensch sein Geld in drei Teile: ein Drittel in Grundstücken, ein Drittel in Waren und ein Drittel
in seiner Hand.“ Vgl. dazu auch GOLDSCHMIDT, L., Der babylonische Talmud, S. 613.
29

Abschnitt 1: Einleitung
13 Problemstellung und Gang der Untersuchung
Nach IAS 40 wird der beizulegende Zeitwert eines Investment Property mit seinem
Marktwert (market value) 128 129
gleichgesetzt. Die Bewertung und damit auch die Bilanzierung
von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert wären grundsätzlich so lange
weitgehend unproblematisch, wie ein Marktwert für die zu bilanzierende Immobilie ermittelt
werden könnte. Ein originärer Marktwert ist indes nur in Ausnahmefällen ermittelbar,
so daß nahezu ausschließlich auf einen Schätzwert des Marktwertes zurückgegriffen werden
muß. Die Grenzen der Marktwertermittlung lassen sich bereits durch die Eigenschaften des
Vermögenswertes Immobilie selbst begründen. Diese Eigenschaften strahlen auf den Immobilienmarkt
aus. Der Immobilienmarkt entspricht nicht der Idealvorstellung eines
Marktes, auf dem vollständige Konkurrenz herrscht. 130 Ein solcher idealer Markt würde
sich dadurch auszeichnen, daß
■ die angebotenen Immobilien homogen sind und somit keine sachlichen, zeitlichen,
räumlichen und persönlichen Präferenzen der Marktteilnehmer für die eine oder andere
Immobilie existieren,
■ das Angebot absolut elastisch auf Nachfrageänderungen reagiert,
■ vollständige Information über Preise und Natur der angebotenen Immobilien herrscht
(vollständige Markttransparenz) und
■ eine unendlich große Zahl von Anbietern und Nachfragern auf dem Markt agiert (atomistische
Konkurrenz 131
).
128 Der Marktwert (market value) eines Investment Property wird hier entsprechend der angelsächsischen
Wertlehre definiert. Es handelt sich hierbei um den Marktwert, dessen Definition sich im
INTERNATIONAL VALUATION STANDARD 1 (IVS 1) des INTERNATIONAL VALUATION STAN-
DARDS COMMITTEE (IVSC) widerspiegelt. Zur Definition des beizulegenden Zeitwertes als
Marktwert vgl. eingehend Abschnitt 343.21.
129 Vgl. IAS 40.29.
130 Zur Definition vollständiger Konkurrenz vgl. SIEBERT, H., Einführung in die Volkswirtschaftslehre,
S. 156 f.; MEFFERT, H., Marketing, S. 504-506; KOTLER, P. u. a., Grundlagen des Marketing,
S. 616.
131 Zur atomistischen Konkurrenz vgl. MEFFERT, H., Marketing, S. 520 f.; SCHUMANN, J./MEYER,
U./STRÖBELE, W., Grundzüge der mikroökonomischen Theorie, S. 207-209.
30

Abschnitt 13: Problemstellung und Gang der Untersuchung
Der Immobilienmarkt ist vielmehr entsprechend seinen Markteigenschaften ein Markt, auf
dem eine in jeder Beziehung unvollkommene Konkurrenz herrscht. Folgende
Eigenschaften 132
des Immobilienmarktes sind erkennbar:
■ Es bestehen Präferenzen für einen bestimmten Anbieter und ein bestimmtes Angebot.
Gerade die Standortgebundenheit von Immobilien sorgt für räumliche Präferenzen der
Nachfrager. 133
Teilmarktstrukturen entstehen. Die angebotenen Immobilien sind als
heterogen zu qualifizieren.
■ Bedingt durch die lange Planungs- und Produktionsdauer von Immobilien reagiert das
Angebot sehr unelastisch gegenüber Nachfrageänderungen.
■ Die Markttransparenz ist eingeschränkt, da über viele Immobilientransaktionen keine
oder nur unzureichende Informationen veröffentlicht werden. 134
Um den Immobilienmarkt
transparenter zu gestalten, reicht es allerdings auch nicht aus, Kaufpreise oder
Mieten ohne zusätzliche Informationen über die betreffende Immobilie zu veröffentlichen.
135
■ Die Zahl der auf den verschiedenen Teilmärkten agierenden Anbieter und Nachfrager
ist gering (bilaterales Oligopoloid 136
).
Der Immobilienmarkt ist ein ausgeprägt unvollkommener Markt. Gerade die räumlich
bedingten Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie, und zwar Standortgebundenheit
und Heterogenität, bewirken, daß sich Teilmärkte für Immobilien herausbilden. Einerseits
entstehen regionale Teilmärkte aus der Standortgebundenheit. Andererseits werden
diese regionalen Teilmärkte wiederum aufgrund der Heterogenität des Vermögenswertes
132 Zur Charakterisierung des Immobilienmarktes vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal
of Real Estate, S. 97-102.
133 Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 14.
134 In Deutschland sind von Gutachterausschüssen sogenannte Indexreihen zu ermitteln
(§ 9 WertV). Mit diesen Indexreihen sollen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf
dem Immobilienmarkt erfaßt werden. Es handelt sich um Bodenpreisindexreihen sowie Indexreihen
für bebauten Grund und Boden. Mit ihrer Hilfe soll der Immobilienmarkt transparenter
werden. Vgl. DIETERICH, H./KLEIBER, W., Die Ermittlung von Grundstückswerten, S. 41 f.
135 Vgl. ENEVER, N./ISAAC, D., The Valuation of Property Investments, S. 19 f.; BRITTON, W./
DAVIES, K./JOHNSON, T., Modern Methods of Valuation, S. 2; APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.),
The Appraisal of Real Estate, S. 57.
136 Zum bilateralen Oligopoloid vgl. MEFFERT, H., Marketing, S. 505.
31

Abschnitt 1: Einleitung
Immobilie sachlich in Teilmärkte unterschiedlicher Nutzungsarten und Vertragsarten
von Immobilien aufgespalten.
Hinsichtlich der Nutzungsarten von Immobilien wird zwischen Märkten für Grund und
Boden, Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien unterschieden. 137
Der Markt für Grund und Boden wird nach der Entwicklungsreife von Grund und Boden
in Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land unterteilt. 138
Wohnimmobilien
sind solche Immobilien, die eine reine Wohnfunktion erfüllen. Dabei ist es irrelevant, ob
der Eigentümer selbst oder der Mieter die Immobilie zu Wohnzwecken nutzt. Zu den
Wohnimmobilien sind vornehmlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser
sowie Eigentumswohnungen zu zählen. 139
Mit Gewerbeimmobilien werden alle im betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß genutzten Flächen bezeichnet. Dabei handelt es sich um
Büro-, Handels- und Industrieimmobilien. 140
Sonderimmobilien sind auf ihre spezifische
Nutzung zugeschnitten. Eine andere als die geplante Nutzung ist bei ihnen nur eingeschränkt
möglich. Beispielhaft für Sonderimmobilien sind Hotels, Film- und Musicaltheater,
Kliniken sowie Kraftwerke zu nennen. 141
Hinsichtlich der Vertragsarten wird zwischen
einem (Ver-)Käufermarkt sowie einem (Ver-)Mieter- und (Ver-)Pächtermarkt unterschieden.
142
Die folgende Übersicht 1-4 stellt nochmals zusammenfassend die Teilmarktbildung auf
dem Immobilienmarkt dar:
137 Vgl. MURFELD, E., Spezielle Betriebswirtschaftlehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
S. 45 f.
138 Weiterführend vgl. MURFELD, E., Spezielle Betriebswirtschaftlehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
S. 44 f.
139 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 23.
140 Vgl. ausführlich zu den unterschiedlichen Arten von Gewerbeimmobilien SCHULTE, K.-W. u. a.,
Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 23-26.
141 Zu den verschiedenen Arten von Sonderimmobilien vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand
der Immobilienökonomie, S. 26 f.
142 Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 16 f.
32

Differenzierungskriterien
1. Standortgebundenheit
2. Heterogenität
Nutzungsart
Vertragsart
Markt für
Grund und
Boden
Regionaler
Teilmarkt 1
Abschnitt 13: Problemstellung und Gang der Untersuchung
Markt für
Wohnimmobilien
Immobilienmarkt
Regionaler
Teilmarkt 2
(Ver-)Käufermarkt
Übersicht 1-4: Teilmarktbildung auf dem Immobilienmarkt 143
Markt für
Gewerbeimmobilien
. . . .
(Ver-)Mieter-/
(Ver-)Pächtermarkt
Regionaler
Teilmarkt n
Markt für
Sonderiimmobilien
Der deutsche Markt für Finanzanlagen in Immobilien ist in den letzten Jahren besonders
durch eine Zunahme des Transaktionsvolumens im Bereich der Gewerbeimmobilien gekennzeichnet.
So belief sich das kumulierte Investitionsvolumen in den Städten Berlin,
Dresden, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart im Jahre
2000 auf ca. 5 Mrd. €. 144
Büroimmobilien waren dabei die bevorzugten Anlageobjekte. 145
Obwohl die Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung in den vergangenen Jahren eine solche
Entwicklung nicht vermuten ließen, war im Jahre 2000 eine verstärkte Nachfrage nach Büroobjekten
in Toplagen vornehmlich in den alten Bundesländern zu erkennen, die auch im
Jahre 2001 anhalten sollte. 146
Allerdings sind auch bei dieser Einschätzung des Immobilienmarktes
wiederum die Marktrisiken zu bedenken, die mitunter kurzfristige Änderungen
bei Kauf- und Mietpreisen auslösen können. In Übersicht 1-5 wird die Einschätzung der
kurzfristigen Mietpreisentwicklung für Büroimmobilien auf den fünf bedeutensten Büroimmobilienteilmärkten
Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg und
143 In Anlehung an BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 14.
144 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 58.
145 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 59.
146 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 58.
33

Abschnitt 1: Einleitung
München) von Ende Juni 2001 (2. Quartal 2001) bis Ende September 2002
(3. Quartal 2002) dargestellt. 147
34
Deutsche Immobilienuhr für Büroimmobilien:
Einschätzung der kurzfristigen
Mietpreisentwicklung in 2001/2002
Berlin
München
Hamburg
Düsseldorf
Frankfurt a. M.
Einschätzung der kurzfristigen
Mietpreisentwicklung gegen
Ende Juni 2001
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
Abwärtstrend
München
Beschleunigter
Mietpreisrückgang
Verlangsamter
Mietpreisrückgang
Düsseldorf
Berlin
Hamburg,
Frankfurt a. M.
Einschätzung der kurzfristigen
Mietpreisentwicklung gegen Ende
September 2002
Übersicht 1-5: Die deutsche Immobilienuhr für Büroimmobilien für das 2. Quartal 2001 und das
3. Quartal 2002
147 Die hier abgebildete deutsche Immobilienuhr für Büroimmobilien geht zurück auf eine Einschätzung
von JONES LANG LASALLE, welche für jedes Quartal in Form einer „Europäischen Immobilienuhr“
abgegeben wird. Es handelt sich um eine kurzfristige Betrachtungsweise. Grundlage
von Übersicht 1-5 bilden die Europäischen Immobilienuhren für das 2. Quartal 2001 und für
das 3. Quartal 2002. Vgl. JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), Europäische Immobilienuhr –
2. Quartal 2001; JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), Europäische Immobilienuhr –
3. Quartal 2002. Die Uhr zeigt, wo sich die ausgewählten deutschen Büromärkte nach Einschätzung
von JONES LANG LASALLE Ende Juni 2001 und Ende September 2002 befinden. Die
regionalen Märkte können sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedener
Geschwindigkeit bewegen. Die Positionen der Märke beziehen sich auf die erzielbaren Bürospitzenmieten.

Abschnitt 13: Problemstellung und Gang der Untersuchung
Wie in Übersicht 1-5 zu erkennen ist, hat sich die Einschätzung der Mietpreisentwicklung
innerhalb von 15 Monaten erheblich verschlechtert. Gegen Ende September 2002 wird
nicht mehr, wie noch im 2. Quartal 2001, ein verlangsamtes Mietpreiswachstum, sondern
ein beschleunigter Mietpreisrückgang für Büroimmobilien angenommen. Diese Entwicklung
ist vornehmlich auf die sich verschlechternde konjunkturelle Lage Deutschlands zurückzuführen.
In diesem Zusammenhang sei angemerkt, daß in einer (unveröffentlichten)
Untersuchung am Institut für Revisionswesen der Universität Münster im Jahre 2000
nachgewiesen wurde, daß bereits geringe Unterschiede in den Mietpreisprognosen bei großen
Objekten leicht mehrere Mio. DM-Differenzen in den Bilanzwerten ausmachen können.
148
Konkret wurde bspw. ermittelt, daß eine Verringerung der Mietpreise von
ca. 5 DM/m 2 für eine Büroimmobilie in Frankfurt a. M. den beizulegenden Zeitwert dieser
Immobilie von 48,7 Mio. DM auf 45,8 Mio. DM – also um 6 % - reduzieren könnte. Bei
der Einschätzung der Mietpreisentwicklung ist daher generell Vorsicht geboten. Der Immobilienmarkt
und seine Teilmärkte sind permanent zu beobachten. Veränderungen müssen
zu jedem Bilanzstichtag im Bilanzwert der vom Unternehmen gehaltenen Immobilien
erfaßt werden.
Die genannten Prognoseprobleme sind eng verbunden mit den Strukturen des Immobilienmarktes.
Diese Strukturen machen deutlich, daß es nicht den einen Immobilienmarkt
gibt. Auch für die einzelnen Teilmärkte gelten die Eigenschaften des gesamten Immobilienmarktes.
Die Teilmärkte sind ebenfalls Orte, auf denen eine unvollkommene Konkurrenz
vorherrscht. Für das bilanzierende Unternehmen stellt sich jetzt das Problem, einen
Marktwert für die in einem IAS-Abschluß abzubildenden Investment Properties aus diesen
unvollkommenen Marktstrukturen zu ermitteln. Aufgrund der Intransparenz der Teilmärkte
und der Einzigartigkeit des Vermögenswertes Immobilie kann der zu ermittelnde Wert
daher, wie oben bereits bemerkt, lediglich ein Schätzwert für den eigentlichen Marktwert
eines Investment Property sein. Wird ein Schätzwert verwendet, entstehen Zweifel, ob das
zentrale Ziel eines IAS-Abschlusses, den externen Abschlußadressaten entscheidungsnützli-
148 Siehe hierzu auch das Interview mit Prof. BAETGE in der Franfurter Allgemeinen Zeitung
(FAZ) vom 29. Juli 2000 bzgl. der Immobilienbewertung bei der Philipp Holzmann AG.
Vgl. O. V., Wertänderungen sind kein Zeichen mangelnder Bewertungskunst, S. 18.
35

Abschnitt 1: Einleitung
che Informationen bereitzustellen (decision usefulness), 149
erfüllt werden kann. Die Informationen
eines IAS-Abschlusses müssen nämlich nicht nur verständlich (understandable) und
vergleichbar (comparable), sondern vor allem auch relevant (relevant) und zuverlässig (reliable)
sein. 150
Informationen sind dann relevant, wenn sie die wirtschaftlichen Entscheidungen
der externen Abschlußadressaten beeinflussen, indem sie entweder helfen, vergangene,
gegenwärtige oder künftige Ereignisse zu beurteilen, oder vergangene Einschätzungen bestätigen
oder gar korrigieren. 151
Zugleich müssen relevante Informationen frei von wesentlichen
Fehlern und subjektiven Einflüssen des Bilanzierenden sein. 152
Sie müssen zuverlässig
im Sinne von objektiv und willkürfrei sein, so daß die externen Abschlußadressaten auf die
glaubwürdige Darstellung von Investment Properties in einem IAS-Abschluß vertrauen
können. Unzuverlässige und damit irrelevante Informationen, die die externen Abschlußadressaten
zu wirtschaftlichen Fehldeutungen veranlassen, dürfen danach nicht über die
Bewertung von Investment Properties in die Bilanz eingehen. Die externen Abschlußadressaten
sind folglich daran interessiert, daß den Unternehmen eindeutige, verständliche, vollständige
und wahlrechtsfreie Bilanzierungsregeln an die Hand gegeben werden, die den
Unternehmensgewinn zu einer aussagekräftigen, objektiven und analysierbaren Größe werden
lassen. 153
Die Bilanzierenden bzw. die Unternehmen sind indes gezwungen, bei der Bewertung von
Investment Properties zahlreiche Bewertungsannahmen zu treffen. Sie müssen zur Marktwertermittlung
vergleichbare Immobilien auswählen, deren Marktwerte nach eventuellen
Korrekturen für die zu bilanzierende Immobilie angesetzt werden könnten. 154
Indes ist es
aufgrund der Intransparenz des Immobilienmarktes und seiner Teilmärkte sowie der Charakteristika
des Vermögenswertes Immobilie nahezu unmöglich, vergleichbare Immobilien
149 Vgl. F. 12 sowie erläuternd zu dem Ziel eines IAS-Abschlusses CAIRNS, D., Applying International
Accounting Standards, S. 81; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 118-122;
COENENBERG A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 77-81; WAGENHOFER, A.,
International Accounting Standards, S. 81-89; ACHLEITNER, A.-K./BEHR, G., International Accounting
Standards, S. 97.
150 Zu den qualitativen Anforderungen an die Informationen eines IAS-Abschlusses vgl. F. 24-42.
151 Vgl. F. 26.
152 Vgl. F. 31.
153 Vgl. BALLWIESER, W., Anforderungen des Kapitalmarkts an Bilanzansatz- und Bilanzbewertungsregeln,
S. 160-162.
154 Vgl. hierzu auch die Ausführungen zum Sales Comparison Approach als Verfahren zur Ermittlung
eines plausiblen Schätzwertes des Marktwertes in Abschnitt 333.421.
36

Abschnitt 13: Problemstellung und Gang der Untersuchung
zu identifizieren. Im Regelfall muß der Bilanzierende deshalb auf der Basis extern erhältlicher
Marktdaten die künftigen Zahlungsmittelzuflüsse und Zahlungsmittelabflüsse prognostizieren,
die von Investment Properties generiert werden und ihrerseits wiederum mit
zunehmendem Zeithorizont nur Schätzwerte darstellen. Diese prognostizierten und zum
größten Teil geschätzten Zahlungsmittelströme werden anschließend auf den Bilanzierungszeitpunkt
diskontiert, um einen Schätzwert für den gesuchten Marktwert zu erhalten.
155
Die Länge des Prognosehorizontes und besonders die Verfügbarkeit von Marktdaten
bestimmen dabei, wie marktnah und somit zuverlässig Investment Properties bewertet werden
können.
Festzuhalten ist, daß die Eigenschaften des Immobilienmarktes es erschweren, die beizulegenden
Zeitwerte von Investment Properties zu ermitteln. Subjektive Einflüsse seitens des
bilanzierenden Unternehmens können nicht ausgeschlossen werden. Diese subjektiven Einflüsse
sind gerade vor dem Hintergrund des Zwecks eines IAS-Abschlusses, den Abschlußadressaten
entscheidungsnützliche Informationen zu vermitteln, bei der Analyse der Bilanzierungsregeln
für Investment Properties nach IAS 40 zu beachten.
Das Ziel dieser Arbeit ist es, die Bilanzierungsregeln für Investment Properties nach IAS 40
zu analysieren und kritisch zu würdigen. Im einzelnen sind Fragen des Ansatzes, der Bewertung
und des Ausweises von Investment Properties zu behandeln. Der Schwerpunkt der
vorliegenden Untersuchung soll aufgrund der aktuellen Diskussion über eine umfassende
Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert (full fair value accounting) auf der Bewertung
von Investment Properties liegen. In diesem Zusammenhang ist besonders zu diskutieren,
wie der beizulegende Zeitwert eines Investment Property überhaupt ermittelt werden
kann und ob dieser Wert den qualitativen Anforderungen (relevance / reliability) an einen
IAS-Abschluß gerecht wird. Das bestehende Spannungsverhältnis zwischen den qualitativen
Anforderungen der Relevanz und der Zuverlässigkeit eines IAS-Abschlusses ist zu
untersuchen. Mögliche Lösungsansätze, die dieses Spannungsverhältnis zu überwinden helfen,
sind herauszuarbeiten.
In Abschnitt 2 dieser Untersuchung wird zunächst der Ansatz von Investment Properties
behandelt. Definition und allgemeine Ansatzkriterien von Investment Properties, wie sie
IAS 40 vorsieht, werden dargestellt und analysiert. Es ist zu fragen, welche Kriterien für die
Abgrenzung von Investment Properties zu Non-Investment Properties bestehen und
155 Vgl. ebenso die Ausführungen zum Discounted Cash Flow –Verfahren in Abschnitt 43.
37

Abschnitt 1: Einleitung
wie diese Abgrenzungskriterien im Einzelfall auszulegen sind. Mit Non-Investment Properties
sind dabei alle Vermögenswerte gemeint, die zwar als Immobilien anzusehen sind, die
aber nicht die Eigenschaft einer Finanzanlage besitzen. Weiterhin werden Sonderfälle, wie
die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß, langfristige
Operate-Leasing-Verhältnisse sowie die bilanzielle Behandlung von an Mitarbeiter vermietete
Immobilien, erörtert.
Gegenstand von Abschnitt 3 und Abschnitt 4 ist die Bewertung von Investment Properties.
Bevor die Bewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert allerdings
differenziert untersucht wird, werden grundlegende Informationen zur Immobilienbewertung
vermittelt. So wird in Abschnitt 3 erläutert, welche wertbeeinflussenden Faktoren
für Immobilien bedeutsam sind. Ein Überblick über die international anerkannten Bewertungsverfahren,
die zur Ermittlung des Bilanzwertes von Immobilien herangezogen
werden können, und ihre institutionellen Grundlagen, die die Bewertung von Immobilien
maßgeblich beeinflussen, folgen. Vor allem das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
COMMITTEE (IVSC) und sein Einfluß auf die Bewertung von Investment Properties werden
an dieser Stelle diskutiert. Schließlich werden in Abschnitt 3 die Bewertungskonzepte,
die nach IAS 40 für Investment Properties vorgesehen sind, vorgestellt. Der Schwerpunkt
der Betrachtung liegt hierbei auf der Folgebewertung von Investment Properties, und zwar
der Bewertung von Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten. Dazu wird der
Frage nachgegangen, welche Möglichkeiten grundsätzlich existieren, um die beizulegenden
Zeitwerte von Investment Properties zu ermitteln. Ein stufenweises Vorgehen entsprechend
den beschaffbaren Marktdaten über die zu bilanzierenden Vermögenswerte wird vorgeschlagen.
Gleichzeitig ist an dieser Stelle zu untersuchen, ob der beizulegende Zeitwert als
originärer Marktwert oder als simulierter Marktwert, d. h. als ein Schätzwert aus einer
Bandbreite denkbarer Marktwerte, mit Hilfe von Immobilienbewertungsverfahren ermittelbar
ist.
Wie der beizulegende Zeitwert konkret ermittelt werden und an welche Grenzen eine solche
Ermittlung stoßen kann, wird anschließend in Abschnitt 4 analysiert. Das in Abschnitt
3 angesprochene stufenweise Vorgehen wird nunmehr – ausgehend von den in Abschnitt
3 gewonnenen Erkenntnissen - detailliert beschrieben. Das Bewertungsverfahren,
die Bewertungsparameter und die Generierung der notwendigen Bewertungsinformationen
werden diskutiert. Ein Beispiel zur Zeitwertbewertung von Investment Properties soll zudem
die bestehenden Bewertungsprobleme veranschaulichen. Auf der Grundlage von zuvor
formulierten Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
38

Abschnitt 13: Problemstellung und Gang der Untersuchung
wird das Ermittlungsergebnis anschließend kritisch gewürdigt. Überdies werden flankierende
Maßnahmen zur Objektivierung der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von
Investment Properties und des Ermittlungsergebnisses skizziert.
In Abschnitt 5 werden der Ausweis von Investment Properties und die Offenlegung
von Anhangangaben nach IAS 40 behandelt. Nachdem der bilanzielle Ausweis und der
Ausweis von mit Investment Properties zusammenhängenden Erträgen und Aufwendungen
in der Gewinn- und Verlustrechnung erörtert worden sind, werden die Offenlegungspflichten
des bilanzierenden Unternehmens untersucht. Dabei ist neben grundlegenden Offenlegungspflichten
auf die besonderen Offenlegungspflichten einzugehen, die einerseits bei der
Bewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
und andererseits bei der Bewertung von Investment Properties zu beizulegenden
Zeitwerten existieren. Hinsichtlich des Zwecks eines IAS-Abschlusses, den externen
Abschlußadressaten entscheidungsnützliche Informationen bereitzustellen, ist darüber hinaus
anhand der Ergebnisse aus Abschnitt 4 zu klären, ob dieser Zweck durch eine zusätzliche
und freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen zu Investment
Properties gefördert werden kann.
Die wichtigsten Ergebnisse der vorliegenden Arbeit werden in Abschnitt 6 zusammengefaßt.
Des weiteren wird ein Ausblick auf die Anforderungen gegeben, die eine Zeitwertbewertung
von Investment Properties künftig an die bilanzierenden Unternehmen und die
Abschlußprüfer stellen wird.
39

2 Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre
Abgrenzung zu Non-Investment Properties
21 Vorbemerkungen
Während der letzten Phase des Standard-Setting-Processes 1
von IAS 40 2
waren u. a. Fragen
zum Ansatz von Investment Properties Diskussionsgegenstand. Zahlreiche Standardsetter,
Berufsverbände und Unternehmen, die ihre Kommentare zu E 64 abgegeben hatten, beklagten
die nicht eindeutige Definition für Investment Properties. 3
Vor allem Fragen der
richtigen und überschneidungsfreien Abgrenzung von Investment Properties zu Non-
Investment Properties wurden diskutiert. Die geübte Kritik floß in die Beratungen des
Board über den neu zu erlassenden Standard ein und bewirkte definitorische Änderungen. 4
In diesem Abschnitt wird entsprechend der zweistufigen Ansatzkonzeption der IAS zunächst
die in IAS 40.4 verankerte Definition für Investment Properties näher betrachtet
(Definitorische Ebene der Untersuchung). 5
Auf dieser ersten Stufe ist zu prüfen, welche
1 Zum Vorgehen beim Standard-Setting-Process des IASB vgl. PELLENS, B., Internationale Rechnungslegung,
S. 422-425; RISSE, A., Standard-Setting, S. 832 f.; RAFFOURNIER, B., International
Accounting Standards, S. 580-582. In der letzten Phase des Standard-Setting-Processes wurden
die zu E 64 eingegangenen Kommentare ausgewertet, ein Proposed International Accounting
Standard erarbeitet und letzterer nach abschließender Beratung als International Accounting
Standard, IAS 40, verabschiedet.
2 Zur Entwicklung von IAS 40 vgl. ALEXANDER, D./ARCHER, S., 2001 Miller IAS Guide,
S. 26.03-26.06 sowie HELM, F. M., Investment Properties, S. 171-173.
3 Zur im Zusammenhang mit der Definition geäußerten Kritik vgl. beispielhaft BIENER,
H./KNORR, L., Comments by the German Accounting Standards Committee to E 64, S. 246 f.;
LUCAS, T. S., Comments by the Financial Accounting Standards Board on E 64, S. 261 f.; NA-
POLITANO, G. U./PALACKY G. B., Comment by the AIMR to proposed IAS, Investment Property
(E 64), S. 277 f.; INSTITUTE OF CHARTERED ACCOUNTANTS OF NEW ZEALAND, Submission
to the IASC on E 64, S. 124-126; PETERSON, T. A., Comment by the NAREIT to Exposure
Draft E 64, S. 491; TELKAMP, H.-J., Comments by RWE AG on E 64, S. 523; SCHUMACHER,
G., Comments by HOECHST AG on ED 64, S. 519 sowie BAETGE, J., Comments on IAS Exposure
Draft E 64 „Investment Property“, S. 739-741.
4 Zu den Änderungen bzgl. der Definition von Investment Properties, die im Vergleich zu E 64 bei
IAS 40 vorgenommen wurden, vgl. ausführlich Abschnitt 221.
5 Zur zweistufigen Ansatzkonzeption nach IAS vgl. ACHLEITNER, A.-K./WOLLMERT, P./ HULLE,
K. V., Grundlagen der Bilanzierung, S. 40 f., Rn. 15 f. sowie ACHLEITNER, A.-K./BEHR, G., International
Accounting Standards, S. 103.
41

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Definitionskriterien (definition criteria) erfüllt sein müssen, um eine Immobilie als Investment
Property zu charakterisieren. Im Anschluß an die Darstellung der geltenden Definition
für Investment Properties und der Änderungen zu den bisherigen Regelungen des
IAS 25 und des Standardentwurfs E 64 in Abschnitt 22 ist der Frage nachzugehen, ob die
Definition für Investment Properties sowie die in IAS 40 gegebenen Erläuterungen eindeutige
Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties liefern (Abschnitt 23).
Sodann werden in Abschnitt 24 die konkreten Ansatzvoraussetzungen (recognition criteria)
für Vermögenswerte, die auf der ersten Stufe der Ansatzkonzeption der IAS als Investment
Properties definiert worden sind, analysiert. Die konkreten Ansatzvoraussetzungen stellen
in diesem Zusammenhang die zweite Stufe der Ansatzkonzeption der IAS dar (Ansatzebene
der Untersuchung).
Weiterhin werden in Abschnitt 25 Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties, wie
der Ansatz von Investment Properties im Konzernabschluß, erörtert.
22 Die Definition von Investment Properties
221. Die Definition von Investment Properties nach IAS 40.4 und ihre Entwicklungsgeschichte
Die derzeit geltende Definition eines Investment Property nach IAS 40.4 lautet: 6
42
„Investment property is property (land or a building – or part of a building – or both) held (by the
owner or by the lessee under a finance lease) to earn rentals or for capital appreciation or both, rather
than for:
(a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or
(b) sale in the ordinary course of business.“
6 Zum Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting Standards
und seiner Bedeutung für die Definition von Investment Properties vgl. die Ausführungen am
Ende dieses Abschnittes.

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
Gemäß dieser Definition sind Immobilien, und zwar Grund und Boden oder Gebäude –
oder Gebäudeteile – oder beides, 7
die vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen
eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehalten werden, um Miet- oder Pachterträge
oder einen Vermögenszuwachs oder beides zu erzielen, als Investment Properties zu
bezeichnen. Diese Investment Properties werden indes nicht gehalten, um in der Produktion
oder beim Vertrieb von Gütern oder Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke eingesetzt
zu werden. Weiterhin handelt es sich bei Investment Properties nicht um Immobilien,
deren Verkauf zur gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens 8
gehört. Investment Properties sind somit als Finanzanlagen in Immobilien zu bezeichnen.
Die oben genannte Definition nach IAS 40.4 ersetzt die bislang geltende Definition für Investment
Properties nach IAS 25. Nach dieser Regelung wurde ein Investment Property
wie folgt definiert: 9
„An investment property is an investment in land or buildings that are not occupied substantially for
use by, or in the operations of, the investing enterprise or another enterprise in the same group as the
investing enterprise.“
Ein Investment Property war nach IAS 25.4 eine Investition in Grund und Boden oder
Gebäude, die vom investierenden Unternehmen oder einem anderen Unternehmen desselben
Konzerns in nicht wesentlichem Umfang für betriebliche oder sonstige Zwecke genutzt
wurde. Vergleicht man die Definition für Investment Properties nach IAS 25 mit der Definition
für Investment Properties nach IAS 40, so fällt auf, daß die Definition aus IAS 25
Investment Properties negativ von anderen, nicht als Finanzanlagen gehaltenen Immobilien
abgrenzte. In IAS 40 wird eindeutig auf den Zweck von Investment Properties, nämlich die
Erzielung von Miet- oder Pachterträgen und/oder Vermögenszuwächsen, abgestellt. Gleichzeitig
werden Investment Properties deutlicher von Immobilien abgegrenzt, die im betrieb-
7 Synonym zu Gebäuden oder Gebäudeteilen wird im Rahmen dieser Arbeit auch der Begriff „bauliche
Anlagen“ verwendet.
8 Mit dem im folgenden verwendeten Begriff des bilanzierenden Unternehmens sind sowohl Unternehmen
gemeint, die Investment Properties in ihrem Eigentum halten, als auch Unternehmen,
die Investment Properties als Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-
Verhältnisses halten.
9 IAS 25.4.
43

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
lichen Leistungserstellungprozeß vom bilanzierenden Unternehmen eingesetzt werden oder
zum Handelsbestand zu zählen sind.
Im Vergleich zu der in IAS 40 verwendeten Definition von Investment Properties schlug
E 64 vor, für ein Investment Property die folgende Umschreibung zu wählen: 10
44
„Investment property is property (land or a building – or part of a building – or both) that meets the
following conditions:
(a) the property is held to earn rentals or for capital apprecation or both, rather than for:
(i) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or
(ii) sale in the ordinary course of business; and
(b) when the enterprise acquired or constructed the property (or first held the property to earn
rentals or for capital appreciation), it expected that it would be able to determine the fair value
of the property reliably on a continuing basis.“
Hiernach ist ein Investment Property eine Immobilie, also Grund und Boden oder ein Gebäude
– oder ein Gebäudeteil – oder beides, die folgende Eigenschaften erfüllt: Die Immobilie
wird gehalten, um Miet- oder Pachterträge oder einen Vermögenszuwachs oder beides
zu erzielen. Sie wird nicht gehalten, um im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt
oder im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verkauft zu werden. Zudem erwartete
das bilanzierende Unternehmen, als es die Immobilie erwarb oder als die eigene
Herstellung abgeschlossen war (oder die Immobilie erstmalig vermietet oder verpachtet
oder für einen Vermögenszuwachs gehalten wurde), daß es den beizulegenden Zeitwert der
Immobilie regelmäßig bestimmen könnte, und zwar zuverlässig.
Diese Definition für Investment Properties nach E 64 wich in zwei Punkten von der jetzt
geltenden Definition in IAS 40 ab. Zum einen wurden Investment Properties, die im
Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehalten werden, nicht explizit von der
Definition nach E 64 erfaßt. Der Charakter eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses, bei
dem im wesentlichen alle mit dem Eigentum an dem Leasinggegenstand verbundenen
Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer übertragen werden, 11 spricht indes dafür, die
10 E 64.3.
11 Vgl. IAS 17.3 sowie BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 644 f.

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
im Rahmen von Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen gehaltenen Immobilien den unmittelbar
vom Leasingnehmer erworbenen Immobilien gleichzustellen. 12
Sofern sie die weiteren
Voraussetzungen der Definition erfüllen, sind sie als Investment Properties in der Bilanz
des Leasingnehmers anzusetzen. Durch den in die Definition nach IAS 40 eingefügten
Zusatz wird gleichzeitig eine strikte Abgrenzung zu Immobilien, die auf einem Operate-
Leasing-Verhältnis basieren, vorgenommen. Der Zusatz in IAS 40.4 zum Finanzierungs-
Leasing hat folglich klarstellende Bedeutung. Indes soll dieser Zusatz künftig wieder fallen
und die Bilanzierung von Investment Properties, die im Rahmen eines Operate-Leasing-
Verhältnisses gehalten werden, beim Leasingnehmer unter bestimmten Voraussetzungen
ermöglicht werden. 13
Zum anderen wurde nach E 64 unterstellt, daß sich der beizulegende Zeitwert von Investment
Properties zu jeder Zeit zuverlässig ermitteln läßt. Es wurde davon ausgegangen, daß
diese Vermutung nur in Ausnahmefällen nicht zutrifft, nämlich genau dann, wenn unzweifelhaft
nachgewiesen werden konnte, daß vergleichbare Markttransaktionen selten und andere
Formen, den beizulegenden Zeitwert zu bestimmen, nicht verfügbar sind. 14
In diesem
Fall war IAS 16 (Property, Plant and Equipment) anzuwenden. Da der beizulegende Zeitwert
der ausschließliche Wertmaßstab (fair value model) für die Folgebewertung von Investment
Properties nach E 64 war, 15
wurde die oben genannte Vermutung als ein Definitionskriterium
für Investment Properties in die Definition aufgenommen. Wie problematisch
eine kontinuierliche und zugleich zuverlässige Bewertung von Investment Properties
von Bilanzstichtag zu Bilanzstichtag sein kann, wurde einleitend bereits ausgeführt. Die
Charakteristika des Vermögenswertes Immobilie, die mit dem Anlageobjekt Immobilie zusammenhängenden
Risiken und die existierende Intransparenz der Immobilienteilmärkte
erschweren eine kontinuierliche und zuverlässige Zeitwertbewertung von Investment Properties.
Nach starker Kritik 16
am Wertmaßstab des beizulegenden Zeitwertes seitens der
12 Zu im Rahmen von Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen gehaltenen Investment Properties vgl.
eingehend Abschnitt 223.
13 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 346 sowie die weiteren Ausführungen am Ende dieses Abschnittes.
14 Vgl. E 64.14.
15 Vgl. E 64.4 (a).
16 Vgl. NOBES, C., One small step back for IAS 40, S. 12 f.; ALEXANDER, D./ARCHER, S., 2001
Miller IAS Guide, S. 26.08 sowie zu den Kritikpunkten an einer Bewertung von Investment Properties
überblicksartig IAS 40.B43-49.
45

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Standardsetter, Berufsverbände und Unternehmen wurde deshalb zusätzlich für die Folgebewertung
von Investment Properties in IAS 40 der Wertmaßstab der fortgeführten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten (cost model) eingeführt. Dieses Wahlrecht machte es
nunmehr überflüssig, als Definitionskriterium für Investment Properties hervorzuheben,
daß der beizulegende Zeitwert jederzeit zuverlässig ermittelbar sein muß. Allerdings wird
bei der Wahl des fair value model nach wie vor (widerlegbar) vermutet, daß sich der beizulegende
Zeitwert zuverlässig ermitteln läßt. 17
Ist der beizulegende Zeitwert eines Investment
Property im Rahmen des vom Unternehmen gewählten fair value model nicht zuverlässig
ermittelbar, werden ausnahmsweise seine historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
zur ansonsten fair value-orientierten Folgebewertung herangezogen. 18
Kurzum ist mit IAS 40 eine Regelung in Kraft getreten, die im Vergleich zu den bislang für
Investment Properties geltenden Vorschriften des IAS 25 wesentlich differenzierter ist.
IAS 40 orientiert sich bei der Definition von Investment Properties an der Nutzungsabsicht
bzw. an der tatsächlichen Nutzung einer Immobilie.
Im folgenden wird die Definition von Investment Properties nach IAS 40.4 detailliert untersucht.
Dabei orientiert sich das Vorgehen an der Fallunterscheidung, welche in der Definition
vorgenommen wird. Einerseits interessiert der Fall, bei dem Investment Properties
von ihrem Eigentümer selbst gehalten werden (held by the owner). Andererseits wird erläutert,
welche Besonderheiten bei Immobilien bestehen, die im Rahmen eines Finanzierungs-
Leasing-Verhältnisses vom Leasingnehmer (held by the lessee under a finance lease) gehalten
werden.
17 Vgl. IAS 40.47.
18 Vgl. auch Abschnitt 343.1.
46

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
Der letztgenannte Fall wird mit der Verabschiedung des Exposure Draft of Proposed Improvements
to International Accounting Standards als International Financial Reporting
Standard (IFRS) im zweiten Quartal 2003 19
und der damit einhergehenden Überarbeitung
von IAS 40 obsolet. Gemäß dem im Mai 2002 veröffentlichten Exposure Draft soll für Investment
Properties künftig die folgende Definition gelten: 20
„Investment Property is property (land or a building – or part of a building – or both) held to earn
rentals or for capital appreciation or both, rather than for:
(a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or
(b) sale in the ordinary course of business.
A property interest that is held by a lessee under an operating lease may be classified as investment
property if and only if, in addition to the above condition being met, the lessee uses the fair value
model set out in paragraphs 27-49 of this Standard. A lessee that uses the cost model set out in this
Standard shall not classify property held under an operating lease as investment property.”
Als wesentliche Änderung zur bislang geltenden Regelung fehlt bei dieser Definition der
Einschub „… held (by the owner or by the lessee under a finance lease) …“. Die Klassifizierung
eines Leasing-Verhältnisses als Finanzierungs-Leasing-Verhältnis wird demnach nicht
mehr zwingend gefordert, um eine Immobilie beim Leasingnehmer als Investment Property
zu qualifizieren. Immobilien, die im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses gehalten
werden, sollen künftig – sofern sie die übrigen Definitionsvoraussetzungen für ein Investment
Property erfüllen und mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet werden – auch nach
IAS 40 vom Leasingnehmer als Investment Property bilanziert werden. Werden diese im
Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses gehaltenen Immobilien hingegen nicht mit
ihrem beizulegenden Zeitwert, sondern zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(cost model) bewertet, greift IAS 40 nicht. Die Vermögenswerte sind nicht in der Bilanz
des Leasingnehmers zu erfassen. Dieses Vorgehen seitens des IASB macht deutlich,
dass der beizulegende Zeitwert der präferierte Wertmaßstab für Investment Properties ist. 21
19 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), IASB Insight October 2002,
S. 4.
20 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 346.
21 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 349.
47

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Grenzfälle, wie Finanzanlagen in Immobilien, die gerade im angelsächsischen Rechtsraum
zum Großteil auf der Grundlage langfristiger Operate-Leasing-Verhältnisse gehalten werden,
fallen durch diese Neuregelung in den Anwendungsbereich von IAS 40. Der kontrovers
geführten Diskussion bzgl. der bilanziellen Behandlung dieser langfristigen Operate-
Leasing-Verhältnisse würde somit Rechnung getragen. 22
Da im weiteren Verlauf der Arbeit indes das (noch) geltende und damit für nach IAS bilanzierende
Unternehmen zur Zeit bindende Recht Untersuchungsgegenstand ist, werden die
im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses vom Leasingnehmer gehaltenen
Immobilien – wie es die geltende Definition für Investment Properties mit ihrem Einschub
zu Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen erfordert – nachfolgend gesondert betrachtet. 23
Ein
Verweis auf die mögliche Neuregelung erfolgt.
222. Vom Eigentümer gehaltene Investment Properties
Als Ausgangspunkt und Regelfall für die Bilanzierung von Investment Properties kann der
Fall angesehen werden, daß Investment Properties vom Eigentümer selbst gehalten werden.
Wie dargelegt, hat der gegenwärtig geltende Zusatz, 24 daß auch vom Leasingnehmer im
Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehaltene Investment Properties nach
den Vorschriften des IAS 40 zu bilanzieren sind, lediglich klarstellende Bedeutung.
Bevor die Definition für Investment Properties nach IAS 40 näher erläutert wird, ist in einem
ersten Schritt zu prüfen, ob die betrachtete Immobilie die grundlegenden Definitionskriterien
eines Vermögenswertes (definition criteria) erfüllt. Gemäß dem Rahmenkonzept
des IASB ist ein Vermögenswert eine Ressource, über die ein Unternehmen erstens
aufgrund eines vergangenen Ereignisses verfügt und welche zweitens künftig einen Nutzenzufluß
erbringen wird. 25 Erwirbt ein Unternehmen eine Immobilie, so geht das Eigentums-
22 Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschnitt 253.
23 Vgl. Abschnitt 223.
24 Zu den mit dem Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting
Standards verbundenen Änderungen vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD
(HRSG.), Improvements to International Accounting Standards, S. 346 sowie den vorangegangenen
Abschnitt 221.
25 Vgl. F. 49 (a).
48

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
recht auf dieses Unternehmen über. Es kann über die erworbene Immobilie verfügen. Erzielt
der Eigentümer darüber hinaus gegenwärtig und künftig mit dieser Immobilie Mietoder
Pachterträge oder einen Vermögenszuwachs in Form von positiven Wertänderungen 26
an der ruhenden Immobilie, ist auch das zweite Definitionskriterium eines künftigen Nutzenzuflusses
erfüllt. Es handelt sich folglich bei der Immobilie um einen Vermögenswert. In
einem zweiten Schritt ist zu untersuchen, ob die zu bilanzierende Immobilie die besonderen
Definitionskriterien von IAS 40 erfüllt, um sie als Investment Property bezeichnen zu
können.
Die Immobilie wird als Finanzanlage gehalten und darf als Investment Property nicht für
Zwecke der Produktion, des Vertriebs oder der Verwaltung des Unternehmens, dessen
Eigentum sie ist, eingesetzt werden. Dabei wird die Produktion als die Kombination der
Elementarfaktoren Arbeit, Material und Maschinen durch die derivativen Faktoren Planung
und Organisation zum Zwecke der betrieblichen Leistungserstellung verstanden. 27
Implizit ist davon auszugehen, daß der dem Produktionsprozeß vorgelagerte Beschaffungsprozeß
Teil des in IAS 40 verwendeten Produktionsbegriffes ist. 28
Immobilien werden
nach dieser klassischen Definition für die Produktion nur implizit erfaßt. Sie stellen die
notwendige Voraussetzung dar, um überhaupt eine Faktorkombination vornehmen zu
können. Bei ihnen handelt es sich um eigengenutzte Industrieimmobilien in Form von Gebäuden
und Räumen für die Fertigung, die zwischenzeitliche Lagerhaltung sowie für Forschung
und Entwicklung. 29
Daneben erfaßt der in IAS 40 benutzte Produktionsbegriff
auch Dienstleistungen, die von Dienstleistungsbetrieben wie Handelsbetrieben, Bankbetrieben,
Verkehrsbetrieben, Versicherungsbetrieben und sonstigen Dienstleistungsbetrieben
30
(Hotels, Sicherheitsdiensten usw.) ausgeführt werden. Immobilien, die die Erbringung
dieser Dienstleistungen unterstützen, sind ebenfalls als betrieblich eigengenutzt zu
26 „Wertänderungen am ruhenden Vermögen“ werden im angelsächsischen Schrifttum als holding
gains bezeichnet. Vgl. EDWARDS, E. O./BELL, P. W., The Theory and Measurement of Business
Income, S. 10 f.
27 Vgl. GUTENBERG, E., Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre, S. 1 f.
28 Zur Beschaffungspolitik bzw. Bereitstellungsplanung eines Unternehmens als Teilprozeß des gesamten
Produktionsprozesses vgl. ADAM, D., Produktions-Management, S. 117-127.
29 Zu Industrieimmobilien vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie,
S. 26.
30 Unter die sonstigen Dienstleistungsbetriebe fallen auch die Immobilienleasinggesellschaften, da
die verleasten und zu verleasenden Immobilien der wesentliche Produktionsfaktor einer solchen
Gesellschaft sind. Vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 29.
49

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
qualifizieren. Bei ihnen handelt es sich genauer um betrieblich eigengenutzte Büro-, Handels-
und Sonderimmobilien. 31
Der Vertrieb umfaßt alle Entscheidungen und Handlungen im Zusammenhang mit dem
Weg eines Produktes in Form von Sach- oder Dienstleistungen vom herstellenden Unternehmen
zum Endabnehmer. 32
Immobilien sind auch hier eine notwendige Voraussetzung
für eine erfolgreiche Vertriebsstrategie. So kann es sich um Lagerräume beim herstellenden
Unternehmen selbst und/oder auf dem Vertriebsweg zwischengeschaltete Logistikzentren
handeln. Derartige Immobilien gehören zur Kategorie der betrieblich eigengenutzten Industrieimmobilien.
Die betriebliche Verwaltung ist hingegen nur mittelbar mit den eigentlichen leistungswirtschaftlichen
Aufgaben des Unternehmens (Beschaffung, Produktion und Vertrieb) verbunden.
Sie hat einen reibungslosen Betriebsablauf zu gewährleisten, indem sie das gesamte
Unternehmen in Fragen der Organsation, der Personal-, Material- und Finanzwirtschaft
sowie in Fragen des Rechnungswesens betreut. Immobilien sind die Grundlage für das verwaltende
Handeln eines Unternehmens. Sie sind, sofern sie vom Unternehmen für Verwaltungszwecke
eingesetzt werden, der Kategorie der betrieblich eigengenutzten Büroimmobilien
zuzuordnen.
Ferner darf die Immobilie als Investment Property nicht im Rahmen der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit (ordinary course of business) des Unternehmens, in dessen Eigentum sie
sich befindet, veräußert werden. 33 Mit der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist hier das
Kerngeschäft eines Unternehmens, der Schwerpunkt seines betrieblichen Handelns, gemeint.
Werden die betrachteten Immobilien im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
veräußert, verweilen sie in der Regel nur kurzfristig im Unternehmen oder so lange, bis
sie am Markt veräußert werden können. Eine langfristige Finanzanlage, wie in der in
IAS 40 verwendeten Definition verlangt, ist somit ausgeschlossen. Dabei handelt es sich
31 Bzgl. der Immobilienobjekte der gewerblichen Eigennutzung vgl. MURFELD, E., Spezielle Betriebswirtschaftlehre
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, S. 45. Zur Typologisierung
nach Immobilienarten vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie,
S. 22-27.
32 Vgl. MEFFERT, H., Marketing, S. 596-613.
33 Zur Veräußerungsabsicht bei Investment Properties und ihren bilanziellen Folgen vgl. auch Abschnitt
232.2.
50

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
bspw. um Immobilien von Immobilienhändlern oder Grundstücksentwicklern, 34
wie Bauunternehmen,
die Immobilienprojektentwicklung betreiben. 35
Erfüllen die betrachteten Immobilien die Definitionsvoraussetzungen gemäß IAS 40.4 und
handelt es sich nicht um ein Finanzierungs-Leasing-Verhältnis, liegen vom Eigentümer gehaltene
Investment Properties vor. Unter diese Kategorie der vom Eigentümer gehaltenen
Investment Properties fallen indes auch die Investment Properties, die vom Eigentümer im
Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses vermietet werden. Bei einem Operate-
Leasing-Verhältnis trägt nämlich der Leasinggeber (lessor), also der Eigentümer, sämtliche
mit dem Leasinggegenstand, also den betrachteten Investment Properties, verbundenen
Chancen und Risiken. 36 , 37
Beispiele für Investment Properties sind Gebäude, die sich im
Eigentum des Unternehmens befinden und im Rahmen eines oder mehrerer Operate-
Leasing-Verhältnisse vermietet werden. Des weiteren zählen hierzu Gebäude, die zum Bilanzstichtag
zwar leerstehen, aber vom Unternehmen zum Zwecke der Weitervermietung
gehalten werden. 38
Festzuhalten ist, daß vom Eigentümer gehaltene Investment Properties langfristige Investitionsobjekte
darstellen, die verkauft werden könnten, ohne den betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß zu beeinträchtigen oder den gewöhnlichen Betrieb eines Geschäftszweiges
aufzugeben. 39
Sie sind als „betriebsneutrales“ Immobilienvermögen einzustufen
und dienen nicht dem betrieblichen Leistungserstellungsprozeß. Diese Immobilien
sind strikt von betrieblich eigengenutzten und zum Verkauf bestimmten Immobilien abzugrenzen.
Indes ist eine Trennung von Investment Properties und eigengenutzten Immobi-
34 Vgl. BALLWIESER, W., IAS 40, Rn. 4.
35 Zu den Grundlagen der Projektentwicklung vgl. DIEDERICHS, C. J., Grundlagen der Projektentwicklung,
S. 17-80.
36 Zu Operate-Leasing-Verhältnissen vgl. FÖRSCHLE, G./HOLLAND, B./KRONER, M., Internationale
Rechnungslegung, S. 114 f. und überblicksartig HAYN, S./WALDERSEE, G., IAS/US-
GAAP/HGB im Vergleich, S. 103.
37 Zur Abgrenzung von Operate-Leasing-Verhältnissen und Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen
vgl. auch den anschließenden Abschnitt 223. Überdies werden langfristige Operate-Leasing-
Verhältnisse für Investment Properties in Abschnitt 253. eingehend betrachtet.
38 Zu diesen Beispielen für Investment Properties vgl. IAS 40.6 (c) und IAS 40.6 (d).
39 Wird der gewöhnliche Betrieb eines Geschäftszweiges durch die Veräußerung einer Immobilie
aufgelöst, greifen die Vorschriften von IAS 35 (Discontinuing Operations). Vgl. hierzu PEJIC,
P./MEIJSEL, P., Discontinuing Operations, S. 2229-2232 sowie BÖCKING, H.-J./DIETZ,
S./KIEFER, M., Discontinuing Operations, S. 373-387.
51

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
lien nicht immer eindeutig möglich und zum Teil mit erheblichen Problemen verbunden.
Dem Bilanzierenden können sich bilanzpolitische Spielräume eröffnen. Die mit den Abgrenzungskriterien
zusammenhängenden Problembereiche werden in Abschnitt 23 ausführlich
diskutiert.
223. Vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses
gehaltene Investment Properties
Der in die Definition für Investment Properties nach IAS 40 eingefügte Zusatz, wonach
Investment Properties, die im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehalten
werden, in der Bilanz des Leasingnehmers abzubilden sind, ist als eine Reaktion des Boards
auf die zu E 64 eingegangenen Kommentare zu werten. So gingen die Meinungen in der
Frage, ob Immobilien, die vom Leasingnehmer im Rahmen eines langfristigen Operate-
Leasing-Verhältnisses 40
zu Finanzanlagezwecken gehalten werden, in der Bilanz des Leasingnehmers
angesetzt werden können, unter den Standardsettern, Berufsverbänden und
Unternehmen weit auseinander. Der Board selbst vertrat eine ablehnende Haltung, welche
auch von der Mehrzahl der eingegangenen Kommentare bestätigt wurde. 41 , 42
Um diese Ablehnung
zu verdeutlichen, wurde der oben genannte Zusatz in die Definition von Investment
Properties aufgenommen. Mit ihm wird impliziert, daß sämtliche Investment Properties,
die im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses gehalten werden, dem Leasingge-
40 Zu Fragen des Ansatzes von Investment Properties, die im Rahmen von langfristigen Operate-
Leasing-Verhältnissen gehalten werden, vgl. ausführlich Abschnitt 253.
41 Vgl. ablehnend u. a. HULLE, K. V., Comments on Exposure Draft E 64 by the EC, S. 234;
SPENCER, K./PEIRSON, G., Comments on E 64 by the AASB, S. 241; BIENER, H./KNORR, L.,
Comments by the German Accounting Standards Committee to E 64, S. 247; NAUMANN, K.-P.,
Comments by the IDW on Exposure Draft E 64, S. 66; DENISON, B. J. H., Comments on E 64
by The Group of 100 Inc., S. 419; PETERSON, T. A., Comment by the NAREIT to Exposure
Draft E 64, S. 491; PERLET, H., Comments of Allianz Versicherungs AG to E 64 Investment
Property, S. 515 sowie ANGELO, J., Comment on E 64 by the NAIC, S. 625.
42 Zu einer befürwortenden Stellungnahme bzgl. dieser Frage vgl. u. a. MCNAMARA, G., Comments
on E 64 by the IVSC, S. 375; GABLER, J., Comments on Exposure Draft E 64, S. 399 sowie
MACBRIEN, M., Comments on Exposure Draft E 64 by the European Property Federation,
S. 410 f.
52

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
ber zuzuordnen sind. 43
Die Regelungen zur Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen nach
IAS 17 (Leases) bleiben also unangetastet. 44
Es handelt sich daher, wie im vorangegangenen
Abschnitt bereits erwähnt, um vom Eigentümer gehaltene Investment Properties.
Die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen wird eindeutig in IAS 17 geregelt. Nach
IAS 17 ist unter einem Leasing-Verhältnis eine vertragliche Vereinbarung zu verstehen,
die den Leasinggeber (lessor) verpflichtet, dem Leasingnehmer (lessee) gegen eine Zahlung
oder eine Reihe von Zahlungen das Nutzungsrecht an einem Vermögenswert für einen bestimmten
Zeitraum zu überlassen. 45
In IAS 40 wird auf die Regelungen von IAS 17 verwiesen,
wie u. a. die Beurteilung eines Leasing-Verhältnisses als Finanzierungs-Leasing-
Verhältnis oder Operate-Leasing-Verhältnis. 46
Diese Klassifizierung bestimmt die spätere
bilanzielle Behandlung des betrachteten Leasing-Verhältnisses. Sie orientiert sich an dem
im Rahmenkonzept des IASB verankerten Grundsatz der wirtschaftlichen Betrachtungsweise
(substance over form) 47
, welcher die qualitative Anforderung der Zuverlässigkeit (reliability)
von Abschlußinformationen konkretisiert. 48
43 Zur Bedeutung von IAS 40 für Immobilienleasinggesellschaften vgl. HELMSCHROTT, H., Die
Anwendung von IAS 40 auf Immobilien-Leasingobjekte, S. 2457-2459.
44 Mit dem im Mai 2002 veröffentlichten und voraussichtlich im zweiten Quartal 2003 als IFRS
verabschiedeten Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting
Standards soll künftig die enge Bindung von IAS 40 an IAS 17 aufgehoben werden. So soll
IAS 40.13 ersatzlos gestrichen werden. Nach IAS 40.13 ist es gegenwärtig einem Leasingnehmer
mit Verweis auf die Vorschriften von IAS 17 untersagt, im Rahmen von Operate-Leasing-
Verhältnissen gehaltene Immobilien zu aktivieren. Nach der zur Zeit geltenden Regelung des
IAS 40.13 darf der Leasingnehmer seine Rechte an derartigen Immobilien demnach nicht als Investment
Property qualifizieren – auch wenn es sich um langfristige Operate-Leasing-Verhältnisse
handelt. Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to
International Accounting Standards, S. 346. Damit einhergehend sollen auch die hinsichtlich des
Immobilien-Leasing „starren“ Leasing-Vorschriften von IAS 17 gelockert werden. Vgl. INTERNA-
TIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International Accounting
Standards, S. 168 sowie die Ausführungen am Ende dieses Abschnittes.
45 Vgl. IAS 17.3.
46 Zur Abgrenzung der Regelungsbereiche von IAS 17 und IAS 40 vgl. IAS 40.2 (a)-(f).
47 Vgl. F. 35.
48 Zu den qualitativen Anforderungen an die Informationen eines IAS-Abschlusses vgl. BAETGE,
J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 119-121; BORN, K., Rechnungslegung international,
S. 51 f.; AUER, K. V., International harmonisierte Rechnungslegungsstandards aus Sicht der Aktionäre,
S. 107; BUCHHOLZ, R., Internationale Rechnungslegung, S. 38 f.
53

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Von einem Finanzierungs-Leasing-Verhältnis ist auszugehen, wenn im wesentlichen alle
mit dem Eigentum an dem Leasingobjekt verbundenen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer
übergehen. Dabei ist es unerheblich, ob das zivilrechtliche Eigentum an dem
Leasingobjekt auf den Leasingnehmer übertragen wird. 49
IAS 17 enthält eine Reihe von
Beispielen, die die Einordnung eines Leasing-Verhältnisses entweder als Finanzierungs-
Leasing-Verhältnis oder Operate-Leasing-Verhältnis erleichtern sollen. Indes werden keine
Größenkriterien und Bedingungen für eine derartige Einordnung in IAS 17 genannt, wie
sie nach den U.S. GAAP 50
und den für die deutsche Leasing-Bilanzierung maßgeblichen
Leasing-Erlassen 51
gelten. 52
Gemäß IAS 17 wird von einem Finanzierungs-Leasing-
Verhältnis ausgegangen, 53
wenn
■ dem Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit das Eigentum am Leasingobjekt
übertragen wird, oder
■ der Leasingnehmer eine Kaufoption besitzt, die er aufgrund einer günstigen Vertrags-
49 Vgl. IAS 17.3.
50 Die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen ist für die U.S.-GAAP in SFAS 13 (Accounting for
Leases) geregelt. Hier werden eindeutige Schwellenwerte angegeben, die eine Klassifizierung der
betrachteten Leasing-Verhältnisse in Finance- bzw. Operate-Leasing-Verhältnisse erlauben sollen.
Fällt bspw. der Beginn des Leasingvertrages in die letzten 25 % der geschätzten Gesamtnutzungsdauer
des Leasingobjektes, ist von einem Operate-Leasing-Verhältnis auszugehen. Zur Klassifizierung
von Leasing-Verhältnissen nach SFAS 13 vgl. im Überblick WILLIAMS, J. R., 2001 Miller
GAAP Guide, S. 29.19; KÜTING, K./HELLEN, H.-H./BRAKENSIEK, S., Die Bilanzierung von
Leasinggeschäften nach IAS und US-GAAP, S. 40 f.
51 Die Leasing-Erlasse gehen auf eine Grundsatzentscheidung des BFH vom 26. Januar 1970 zurück,
in der dieser erstmalig allgemeine Kriterien für die steuerrechtliche Behandlung von Leasing-Verhältnissen
bestimmt hat. Vgl. BFH, Urteil vom 26.01.1970 - IV R 144/66, S. 264 f. Da
handelsrechtliche Regelungen hinsichtlich der Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen fehlen,
werden die Leasing-Erlasse in der handelsrechtlichen Bilanzierungspraxis als Interpretationshilfe
herangezogen. Vgl. m. w. N. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 635-642; BAET-
GE, J./BALLWIESER, W., Ansatz und Ausweis von Leasingobjekten in Handels- und Steuerbilanz,
S. 3-19.
52 Vgl. ACHLEITNER, A.-K./BEHR, G., International Accounting Standards, S. 190.
53 Vgl. IAS 17.8 sowie erläuternd MELLWIG, W., Die bilanzielle Darstellung von Leasingverträgen
nach den Grundsätzen des IASC, S. 3-7; MELLWIG, W., Leasing im handelsrechtlichen Jahresabschluß,
S. 303-309; KÜTING, K./HELLEN, H.-H./BRAKENSIEK, S., Die Bilanzierung von Leasinggeschäften
nach IAS und US-GAAP, S. 41-43.
54

konstellation 54
Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
mit hinreichender Sicherheit ausüben wird, oder
■ sich die Laufzeit des Leasing-Verhältnisses über den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer des Leasingobjektes erstreckt, auch wenn das Eigentumsrecht an
diesem Leasingobjekt nicht übertragen wird, 55
oder
■ der Barwert der Mindestleasingzahlungen (present value of the minimum lease payments)
zu Beginn des Leasing-Verhältnisses dem beizulegenden Zeitwert des Leasingobjektes
im wesentlichen entspricht oder ihn gar übertrifft, oder letztlich
■ das Leasingobjekt speziell auf die Bedürfnisse des Leasingnehmers abgestimmt ist, so
daß es nahezu ausschließlich vom Leasingnehmer selbst nutzbar ist.
Weitere Anhaltspunkte, die auf ein Finanzierungs-Leasing-Verhältnis schließen lassen, sind
gegeben, 56
wenn
■ Verluste, die dem Leasinggeber im Falle einer vorzeitigen Vertragsauflösung durch den
Leasingnehmer entstehen, vom Leasingnehmer getragen werden, oder
■ Gewinne oder Verluste, die auf Schwankungen des beizulegenden Restwertes des Leasingobjektes
zurückzuführen sind, vom Leasingnehmer übernommen werden, oder
■ der Leasingnehmer ein Optionsrecht zur Mietverlängerung besitzt, das ihm Konditionen
bietet, die wesentlich unter denen des Marktes liegen.
Operate-Leasing-Verhältnisse werden hingegen nach IAS 17 nicht inhaltlich definiert,
sondern negativ zu Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen abgegrenzt. 57
Hiernach sind alle
Leasing-Verhältnisse als Operate-Leasing-Verhältnisse zu behandeln, die nicht ein einziges
der oben genannten Kriterien für Finanzierungs-Leasing-Verhältnisse erfüllen. 58
Besonders
die unternehmensindividuelle Nutzungsdauer (useful life) des Leasingobjektes wird bei einem
Operate-Leasing-Verhältnis in der Regel erheblich kürzer sein als die wirtschaftliche
Nutzungsdauer (economic life) des Leasingobjektes.
54 Eine für den Leasingnehmer günstige Vertragskonstellation liegt vor, wenn er das Leasingobjekt
zu einem Preis erwerben kann, der deutlich niedriger als der beizulegende Zeitwert dieses Leasingobjektes
zum Zeitpunkt der Optionsausübung ist. Vgl. IAS 17.8 (b).
55 Zur Diskussion über die Klassifizierung von Immobilien, die auf der Grundlage langfristiger
Operate-Leasing-Verhältnisse gehalten werden, siehe auch Abschnitt 253.
56 Vgl. IAS 17.9.
57 Vgl. KIRSCH, H.-J., IAS 17, Rn. 26.
58 Vgl. IAS 17.3.
55

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Für die bilanzielle Behandlung des Leasingobjektes, also die Zuordnung des Leasingobjektes
zum Leasinggeber oder Leasingnehmer, bedeutet die Klassifizierung eines Leasing-
Verhältnisses als Finanzierungs-Leasing-Verhältnis oder Operate-Leasing-Verhältnis folgendes:
Im Falle eines Operate-Leasing-Verhältnisses hat der Leasinggeber das Leasingobjekt
in seinem Abschluß abzubilden, 59
wohingegen im Falle eines Finanzierungs-Leasing-
Verhältnisses das Leasingobjekt im Abschluß des Leasingnehmers anzusetzen ist. 60
Nach IAS 17 wird allerdings nicht zwischen Mobilien- und Immobilien-Leasing-
Verhältnissen unterschieden, wie dies nach den deutschen Leasing-Erlassen getan wird. 61
In
IAS 17 wird angemerkt, daß Immobilien-Leasing-Verhältnisse grundsätzlich nach den gleichen
Kriterien zu klassifizieren sind, die auch für Mobilien-Leasing-Verhältnisse gelten. 62
Bei der Klassifizierung von Leasing-Verhältnissen über lediglich Grund und Boden ist indes
zu beachten, daß die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Grund und Boden unbeschränkt
ist und die mit dem Grund und Boden verbundenen Chancen und Risiken beim Leasingnehmer
verbleiben. 63 Leasing-Verhältnisse über lediglich Grund und Boden werden somit
zwangsläufig als Operate-Leasing-Verhältnisse qualifiziert, falls das zivilrechtliche Eigentum
nicht am Ende des vereinbarten Leasing-Zeitraums automatisch auf den Leasingnehmer
übergeht oder eine günstige Kaufoption besteht. 64 Hierbei ist allerdings anzumerken, daß
Grund und Boden grundsätzlich nur zusammen mit einem oder mehreren Gebäuden verleast
werden. 65 Werden also Grund und Boden zusammen mit einem oder mehreren Gebäuden
verleast, entfallen die obigen Überlegungen. Diese eher pauschale, auf der Grundlage
der allgemeinen Klassifizierungskriterien, und zwar der Nutzungsdauer und des Eigentumsübergangs,
basierende Einordnung von Leasing-Verhältnissen über Grund und Boden
muß daher vor dem Hintergrund der Merkmale von Mobilien- und Immobilien-Leasing-
Verhältnissen gewürdigt werden. Übersicht 2-1 zeigt die unterschiedlichen Merkmale von
Mobilien- und Immobilien-Leasing-Verhältnissen:
59 Vgl. IAS 17.41.
60 Vgl. IAS 17.12.
61 Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 644. Hinsichtlich der verschiedenen Vertragsformen
im Immobilienleasing vgl. TACKE, H. R., Leasing, S. 228-240.
62 Vgl. IAS 17.11. Diese Handhabe soll sich indes mit der Verabschiedung des Exposure Draft of
Proposed Improvements to International Accounting Standards dahingehend verändern, daß
Immobilien-Leasing-Verhältnisse künftig differenzierter betrachtet werden. Vgl. INTERNATIONAL
ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International Accounting Standards,
S. 168 f. sowie die Ausführungen am Ende dieses Abschnittes.
56

Merkmale
Leasing-Objekte � Grund und Boden,
� Gebäude oder
� Betriebsanlagen mit Standortgebundenheit
Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
Leasing-Verhältnisse
Immobilien-Leasing Mobilien-Leasing
� Sämtliche mobilen Investitionsgüter
(Kraftfahrzeuge, EDV- und Büroanlagen,
Produktionsanlagen, Flugzeuge,
Schiffe etc.)
Vertragslaufzeit � 15-22 Jahre � Zwei bis neun Jahre
Standardisierungsgrad der
Leasing-Verhältnisse
� Individuelle, auf den Leasingnehmer
abgestimmte Leasing-
Verhältnisse
Optionsrechte � Überwiegend Kauf- und/oder
Mietverlängerungsoptionsrechte
Marktgängigkeit der Leasingobjekte
� Zum größten Teil standardisierte
Leasing-Verhältnisse
� Teilweise Kauf- und/oder
Mietverlängerungsoptionsrechte
� Gering � Mittel bis hoch
Übersicht 2-1: Merkmale von Immobilien- und Mobilien-Leasing-Verhältnissen 66
Während zum Mobilien-Leasing nahezu sämtliche Bereiche mobiler Investitionsgüter zu
zählen sind, beginnend mit Kraftfahrzeugen (PKW/LKW), EDV- und Büroanlagen, Produktionsanlagen
bis hin zu Flugzeugen und Schiffen, wird unter Immobilien-Leasing die
Vermietung von Grund und Boden, Gebäuden oder Betriebsanlagen verstanden, soweit
diese an einen festen Standort gebunden sind. 67
63 Vgl. KIRSCH, H.-J., IAS 17, Rn. 28.
64 Vgl. IDW (HRSG.), WP-Handbuch 2000, Bd. I, Abschn. N, Rn. 707, S. 1271; ALVAREZ,
M./WOTSCHOFSKY, S./MIETHIG, M., Leasingverhältnisse nach IAS 17, S. 940.
65 Vgl. GABELE, E./DANNENBERG, J./KROLL, M., Immobilienleasing, S. 6.
66 In Anlehnung an GABELE, E./DANNENBERG, J./KROLL, M., Immobilienleasing, S. 8.
67 Vgl. GABELE, E./KROLL, M., Grundlagen des Immobilien-Leasing, S. 241; VAAßEN, N., Gewerbliches
Immobilienleasing, S. 9. TACKE unterscheidet hingegen zwischen Immobilien-Leasing i.
e. S. und Immobilien-Leasing i. w. S. Unter Immobilien-Leasing i. e. S. werden alle absolut unbeweglichen
Vermögenswerte zusammengefasst. Grund und Boden und Gebäude fallen in diese
Kategorie. Zum Immobilien-Leasing i. w. S. zählen indes langlebige und durch hohe Investitionskosten
geprägte Vermögenswerte wie Flugzeuge oder Schiffe. Vgl. TACKE, H. R., Leasing,
S. 222.
57

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Immobilien-Leasing-Verhältnisse sind durch im Vergleich zu Mobilien-Leasing-
Verhältnissen relativ lange Vertragslaufzeiten gekennzeichnet. Hinzu kommt, daß die Immobilienleasinggesellschaft
das Leasingobjekt Immobilie zumeist entsprechend den Wünschen
und Anforderungen des Leasingnehmers errichtet. 68
Ein Spezial-Leasing-Verhältnis
kann angenommen werden. Weiterhin hat der Leasingnehmer in den meisten Fällen ein
Kauf- und/oder Mietverlängerungsoptionsrecht inne. Betrachtet man die letzten beiden
Merkmale eines Immobilien-Leasing-Verhältnisses, nämlich den Standardisierungsgrad der
Leasing-Verhältnisse und die mit dem Leasing-Verhältnis verbundenen Optionsrechte, so
ist ein Immobilien-Leasing-Verhältnis grundsätzlich als ein Finanzierungs-Leasing-
Verhältnis zu klassifizieren. Ausgenommen hiervon sind wiederum Leasing-Verhältnisse,
die lediglich über Grund und Boden eingegangen werden. Diese Vermutung wird dadurch
bekräftigt, daß das Immobilien-Leasing in der Form des Finanzierungs-Leasing bei der Finanzierung
größerer Immobilienprojekte eine immer bedeutendere Rolle spielt. 69 , 70
Gegenstand
dieser Immobilienprojekte sind zumeist gewerbliche Immobilien, wie Büro-,
Handels- und Industrieimmobilien sowie Sonderimmobilien (Hotels, Kliniken, Freizeitimmobilien
oder Infrastrukturimmobilien 71 ). 72 Das Immobilien-Leasing erfüllt für den
Leasingnehmer die Funktion der Anschaffungsfinanzierung. 73 Einerseits kann der Leasingnehmer
die finanziellen Mittel, die beim Kauf der Immobilie gebunden wären, für andere
Zwecke einsetzen. Andererseits erhält er, sofern er über nicht ausreichend finanzielle Mittel
verfügt, mit Hilfe des Finanzierungs-Leasing die Möglichkeit, diese Immobilieninvestition
68 Vgl. GABELE, E./KROLL, M., Grundlagen des Immobilien-Leasing, S. 241.
69 Ein Immobilien-Leasing-Verhältnis ist eine Sonderform der langfristigen Fremdfinanzierung. Bei
dem zugrundeliegenden Vertragsverhältnis handelt es sich fast immer um ein langfristig und unkündbares
Finanzierungs-Leasing-Verhältnis. Vgl. GABELE, E./KROLL, M., Grundlagen des Immobilien-Leasing,
S. 241; SCHULTE, K.-W./LEOPOLDSBERGER, G./SCHAUBACH, P./VAAßEN,
N./WALKER, A., Immobilienfinanzierung, S. 474 sowie m. w. N. VAAßEN, N., Gewerbliches
Immobilienleasing, S. 10.
70 Die Zahl der neu geschlossenen Immobilien-Leasing-Verträge erhöhte sich seit Anfang der 90er
Jahre erheblich und gilt als ein wesentliches Element der positiven Gesamtentwicklung des Leasing-Marktes.
Vgl. GABELE, E./DANNENBERG, J./KROLL, M., Immobilienleasing, S. 9.
71 Zu Infrastrukturimmobilien vgl. BULWIEN, H., Bedarfsbestimmung ausgewählter Immobilienarten,
S. 241-244.
72 Vgl. FEINEN, K., Leasing für Gewerbeimmobilien, S. 556; MURFELD, E., Spezielle Betriebswirtschaftlehre
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, S. 610.
73 Vgl. SCHNEIDER, D., Investition, Finanzierung und Besteuerung, S. 692.
58

Abschnitt 22: Die Definition von Investment Properties
zu tätigen. Das Immobilien-Leasing ist für den Leasingnehmer somit unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten eine alternative Form der Finanzierung und Investition. 74
Festzuhalten ist, daß Immobilien-Leasing-Verhältnisse zum überwiegenden Teil als Finanzierungs-Leasing-Verhältnisse
zu qualifizieren sind. Wird unterstellt, daß der Leasingnehmer
ein solches Finanzierungs-Leasing-Verhältnis mit einer Immobilienleasinggesellschaft
über Gewerbe- oder Sonderimmobilien eingeht, und nutzt er die geleasten Immobilien
nicht für betriebliche Zwecke, wie für die Produktion, den Vertrieb oder die Verwaltung,
sondern ausschließlich als Finanzanlage, so stellen die Immobilien für den Leasingnehmer
Investment Properties dar. Diese Vermögenswerte wären dann entsprechend den Vorschriften
von IAS 40 in der Bilanz des Leasingnehmers zu erfassen.
Abschließend sei noch auf die im Exposure Draft of Proposed Improvements to International
Accounting Standards vorgeschlagenen Änderungen zur Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen
nach IAS 17 und ihre Bedeutung für die Bilanzierung von Investment
Properties hingewiesen.
Entsprechend den im Exposure Draft angedachten Änderungen soll einerseits der Geltungsbereich
von IAS 17 eingeschränkt werden. Nicht mehr das Halten eines Investment
Property vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses („…
held under finance leases …“) 75
führt zum Ausschluß aus dem Geltungsbereich des IAS 17,
sondern die Bilanzierung eines Investment Property als Finanzierungs-Leasing-Verhältnis
beim Leasingnehmer („… accounted for as finance leases …“) 76
. Entscheidend für die Klassifizierung
eines Leasing-Verhältnisses als Operate-Leasing-Verhältnis oder als Finanzierungs-
Leasing-Verhältnis und der endgültigen Bilanzierung der betrachteten Immobilie sollen
künftig die Vorschriften von IAS 40 sein, und zwar der neu einzufügende Paragraph
40.26 A. Gemäß IAS 40.26 A hat ein Leasingnehmer, der eine im Rahmen eines
Operate-Leasing-Verhältnisses gehaltene Immobilie unter den neuen definitorischen Voraussetzungen
als Investment Property einstuft, diese Immobilie so zu behandeln, als wenn
74 Vgl. GABELE, E./DANNENBERG, J./KROLL, M., Immobilienleasing, S. 11; MURFELD, E., Spezielle
Betriebswirtschaftlehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, S. 611 f.; ähnlich FRANKE,
G./HAX, H., Finanzwirtschaft des Unternehmens, S. 514.
75 Vgl. IAS 17.1 (a).
76 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 167.
59

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
ein Finanzierungs-Leasing-Verhältnis vorläge. 77
Wie zu erkennen ist, sollen Immobilien,
die zu Finanzanlagezwecken und im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses gehalten
werden, unter bestimmten Voraussetzung als Investment Property bilanziert werden. Der
Geltungsbereich von IAS 17 wird demzufolge verkürzt.
Andererseits sollen künftig Immobilien-Leasing-Verhältnisse differenzierter betrachtet
werden. Werden Immobilien-Leasing-Verhältnisse bislang gemäß IAS 17.11 nach den
Kriterien klassifiziert, die für alle anderen Leasing-Verhältnisse gelten, so soll künftig nach
Grund und Boden und Gebäuden unterschieden werden. 78
Wird z. B. ein Leasing-
Verhältnis über Grund und Boden und die dazugehörigen Gebäude eingegangen, müssten
Grund und Boden und die dazugehörigen Gebäude einzeln hinsichtlich des zugrundeliegenden
Leasing-Verhältnisses klassifiziert werden. Die Leasing-Verhältnisse würden im Ergebnis
getrennt voneinander bilanziert, was einer wirtschaftlichen Βetrachtungsweise (substance
over form) entspräche und auch bei der bilanziellen Behandlung von langfristigen
Operate-Leasing-Verhältnissen bedeutsam ist. 79
23 Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
231. Investment Properties versus Non-Investment Properties
Nachdem die Definition von Investment Properties im vorangegangenen Abschnitt ausführlich
diskutiert worden ist, sind nun die Vermögenswerte zu betrachten, die zwar als
Immobilien bezeichnet werden können, die aber nicht als Finanzanlage gehalten werden.
Bei ihnen handelt es sich um Non-Investment Properties, deren Abgrenzung zu Investment
Properties zum Teil mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist.
77 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 346.
78 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 168 f.
79 Vgl. ebenso Abschnitt 253.
60

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
In IAS 40 angeführte Beispiele für Investment Properties 80
sowie Non-Investment Properties
81
sollen dem bilanzierenden Unternehmen die Abgrenzung erleichtern. So zählen zu
Non-Investment Properties beispielsweise
■ im Bau befindliche Immobilien, unabhängig davon, ob sie später als Finanzanlage genutzt
werden sollen,
■ Immobilien, die statt für langfristige Wertzuwächse für den kurzfristigen Verkauf 82
im
Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens gehalten
werden, sowie
■ betrieblich eigengenutzte Immobilien, d. h. Immobilien, die in den betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß eingebunden sind.
Die Beispiele zeigen die wesentlichen Kriterien, die eine Abgrenzung von Investment Properties
zu Non-Investment Properties ermöglichen sollen, nämlich die Entwicklung und
Herstellung, die Veräußerungsabsicht sowie die betriebliche Eigennutzung von Immobilien.
Das Kriterium der betrieblichen Eigennutzung ist dabei als nicht trennscharf zu bezeichnen.
Denn IAS 40 gibt dem bilanzierenden Unternehmen keine hinreichende Konkretisierung,
wann von betrieblicher Eigennutzung zu sprechen ist und wann eine Finanzanlage
vorliegt, wenn die betrachtete Immobilie sowohl als Finanzanlage als auch im betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß eingesetzt wird. Es ergeben sich Ermessensspielräume für
das bilanzierende Unternehmen. Liegen Ermessensspielräume vor, ist das bilanzierende Unternehmen
aufgefordert, Investment Properties unternehmensindividuell von Non-
Investment Properties abzugrenzen. Diese unternehmensindividuelle Abgrenzung muß allerdings
mit der grundlegenden Definition für Investment Properties in IAS 40.4 übereinstimmen
und für die Abschlußadressaten offengelegt werden. 83
80 Beispiele für Vermögenswerte, die die Definitionkriterien für Investment Properties erfüllen, enthält
IAS 40.6.
81 Beispiele für Vermögenswerte, die als Non-Investment Properties zu bezeichnen sind,
gibt IAS 40.7.
82 Zur Erläuterung des Begriffes „kurzfristiger Verkauf“ vgl. Abschnitt 232.2. Überdies ist zu beachten,
daß Immobilien, die aufgrund eines Angebotsüberhangs auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt
kurzfristig nicht veräußert werden können, nicht in Investment Properties umgewidmet
werden dürfen. Denn die Veräußerungsabsicht und nicht die Veräußerbarkeit ist das entscheidende
bilanzielle Klassifizierungskriterium für Investment Properties.
83 Vgl. IAS 40.12 i. V. m. IAS 40.66 (a).
61

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Die weitere Untersuchung orientiert sich an der folgenden Systematisierung der abzugrenzenden
bilanziellen Immobilienkategorien der Investment Properties und der Non-
Investment Properties:
62
Investment
Properties
Immobilien als
Finanzanlagevermögen
Abschnitt 22
Abschnitt 24
IMMOBILIEN
Immobilien als
Vorratsvermögen
Veräußerungsabsicht
Non-Investment
Properties
Entwicklung und
Herstellung
(Anlagen im Bau)
Immobilien als
Sachanlagevermögen
Betriebliche
Eigennutzung
Abschnitt 232.2 Abschnitt 232.1 Abschnitt 232.3
Übersicht 2-2: Systematisierung der abzugrenzenden bilanziellen Immobilienkategorien
Bilanzielle
Immobilienkategorien
Vermögenswertkategorien
Abgrenzungskriterien
Einerseits handelt es sich bei dem Vermögenswert Investment Property um eine Finanzanlage
(investment) und andererseits um eine Sachanlage bzw. Immobilie (property). Gerade
diese bereits im Begriff deutlich werdende Dualität zwischen Finanzanlage und Sachanlage
erschwert eine überschneidungsfreie Abgrenzung zwischen Investment Properties und Non-
Investment Properties. Sowohl bei Finanzanlagen als auch bei Sachanlagen wird von einer
langfristigen Nutzung durch das bilanzierende Unternehmen ausgegangen. Indes weichen
die Nutzungsmotive voneinander ab. Unproblematisch ist dagegen die Abgrenzung zwischen
Immobilien, die zum Vorratsvermögen zu zählen sind, und Investment Properties.
Abgrenzungskriterium ist hier die Veräußerungsabsicht der betrachteten Immobilien. In
der Regel wird bei bestehender Veräußerungsabsicht davon ausgegangen, daß die Immobi-

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
lie nur kurzfristig im Unternehmen verweilt. Sollte aber aufgrund eines Angebotsüberhangs
auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt die Immobilie kurzfristig nicht veräußerbar
sein, ändert dies nichts an der bilanziellen Kategorisierung der Immobilie als Bestandteil
des Vorratsvermögens.
In den folgenden Abschnitten wird zunächst auf die Abgrenzungskriterien der Entwicklung
und Herstellung (Abschnitt 232.1) sowie der Veräußerungsabsicht (Abschnitt 232.2) eingegangen.
Abschließend wird detailliert das Abgrenzungskriterium der betrieblichen Eigennutzung
(Abschnitt 232.3) diskutiert.
232. Die Abgrenzungskriterien
232.1 Entwicklung und Herstellung
Die Begriffe Entwicklung und Herstellung (development and construction), welche nach
IAS 40 als Abgrenzungskriterien von Investment Properties zu Non-Investment Properties
gelten, werden im Standard selbst nicht weiter erläutert. Es ist daher zunächst zu klären,
was unter Entwicklung und was unter Herstellung im einzelnen zu verstehen ist.
Mit Entwicklung ist grundsätzlich die Immobilienprojektentwicklung 84 gemeint. Sie umfaßt
den gesamten Lebenszyklus der Immobilie vom Projektanstoß über eine eventuelle Sanierung
(redevelopment) bis hin zum Abriß am Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. 85
Dabei werden folgende Projektphasen nacheinander durchlaufen: 86
■ Projektinitiierung und Projektkonzeption,
■ Projektmanagement mit Projektleitung und Projektsteuerung (Herstellungs- bzw. Bauphase)
sowie
84 Zur Definition der Immobilienprojektentwicklung vgl. DIEDERICHS, C. J., Grundlagen der Projektentwicklung,
S. 29.
85 Zum Lebenszyklus von Immobilien vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Lebenszyklus von Immobilien,
S. 143-147.
86 Vgl. DIEDERICHS, C. J., Grundlagen der Projektentwicklung, S. 30.
63

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
■ Facilities Management. 87
Der in IAS 40 verwendete Entwicklungsbegriff bezieht sich allein auf die erste Phase der
Immobilienprojektentwicklung, die Projektinitiierung und die Projektkonzeption. In dieser
Phase wird das Projekt angestoßen, die Projektidee wird entwickelt, und Konzepte zur
Transformation des ausgewählten Grund und Bodens in eine rentable Immobilie werden
erstellt. Der Herstellungsbegriff in IAS 40 umfaßt dagegen die zweite Phase der Immobilienprojektentwicklung,
die Herstellungs- bzw. Bauphase. Die Projektidee wird in dieser
Phase realisiert. Der Vermögenswert „Immobilie“ entsteht. Das Facilities Management
bleibt bei der Abgrenzung von Entwicklung und Herstellung außer Betracht, da es sich an
die Herstellungsphase anschließt. Es greift erst in der Nutzungsphase der Immobilie, um
Gebäude, deren Systeme und Inhalte bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die
sich verändernden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen. 88
Für die bilanzielle Behandlung von im Bau befindlichen Immobilien ist primär 89 die Herstellungsphase
bedeutsam. Weiterhin spielt die spätere Nutzungsabsicht des bilanzierenden
Unternehmens, d. h. die Nutzung nach der Fertigstellung der Immobilie, eine wesentliche
Rolle hinsichtlich der konkret anzuwendenden Bilanzierungsvorschriften. Soll die Immobilie
für das bilanzierende Unternehmen hergestellt werden, sind drei Nutzungsalternaltiven
nach der Fertigstellung der Immobilie denkbar: Die Veräußerung der Immobilie, die Eigennutzung
der Immobilie oder die Nutzung der Immobilie als Finanzanlage. Dabei kann
sich die bilanzielle Behandlung der Immobilie in der Herstellungsphase von der bilanziellen
87 Der Begriff Facilities Management kommt aus dem anglo-amerikanischen Raum. Das Wort „facility“
ist dort ein Sammelbegriff für Betriebsstätten, Anlagen und Einrichtungen. Beim Facilities
Management handelt es sich um das ganzheitliche wirtschaftliche Betreiben von Gebäuden und
Anlagen mit der Zielsetzung, die Wertschöpfung durch die Immobilie zu optimieren. Zum Facilities
Management vgl. detailliert PIERSCHKE, B., Facilities Management, S. 275-315 sowie im
Überblick ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Projektentwicklung, S. 154.
88 Vgl. PIERSCHKE, B., Facilities Management, S. 278.
89 In der Entwicklungsphase können indes auch Kosten der Auftragserlangung (Erstellung von Angeboten
oder Modellen sowie Reisekosten) anfallen. Solche Projektierungskosten sind unter der
Voraussetzung, daß die getätigten Ausgaben für die Auftragserlangung zugleich der Bauvorbereitungen
dienen und das Angebot zu einem Auftrag geführt hat, als Sondereinzelkosten der Fertigung
aktivierungspflichtig. Vgl. m. w. N. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen,
S. 184 f.; bzgl. der Aktivierungspflicht von Sondereinzelkosten der Fertigung nach den Vorschriften
des IASB vgl. HAYN, S./WALDERSEE, G., IAS/US-GAAP/HGB im Vergleich, S. 59. Zur Zugangsbewertung
von Investment Properties zu Herstellungskosten vgl. Abschnitt 342.2.
64

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
Behandlung der Immobilie in der Nutzungsphase, welche sich an die Herstellungsphase
unmittelbar anschließt, unterscheiden. Sie wird sich unterscheiden, wenn die Immobilie
nach ihrer Fertigstellung als Finanzanlage gehalten wird.
Wird eine Immobilie mit der Absicht erstellt, sie nach der Fertigstellung zu veräußern,
ist diese Immobilie dem Vorratsvermögen zuzuordnen. Sollte die Immobilie, nachdem sie
fertiggestellt worden ist, aufgrund eines Nachfrageeinbruchs 90
nicht unmittelbar veräußert
werden können, bleibt sie bis zu ihrer späteren Veräußerung im Vorratsvermögen. Es sei
denn, das bilanzierende Unternehmen nutzt die Immobilie für andere Aufgaben wie die betriebliche
Leistungserstellung oder als Finanzanlage.
Will das bilanzierende Unternehmen die im Bau befindliche Immobilie nach ihrer Fertigstellung
im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß einsetzen, ist diese sowohl in der
Herstellungsphase als auch in der späteren Nutzungsphase nach den Vorschriften von
IAS 16 (Property, Plant and Equipment) zu bilanzieren. 91
Soll die im Bau befindliche Immobilie hingegen später vom bilanzierenden Unternehmen
als Finanzanlage gehalten werden, unterscheidet sich die bilanzielle Behandlung der Immobilie
in der Herstellungsphase von ihrer bilanziellen Behandlung in der Nutzungsphase.
Während der Herstellung ist die Immobilie nach den Vorschriften von IAS 16 zu bilanzieren.
Dieses unfertige Investment Property stellt eine Sachanlage im Bau dar. Ist die Herstellung
abgeschlossen und kann die Immobilie ihrer eigentlichen Nutzungsbestimmung als
Finanzanlage zugeführt werden, ist sie als Investment Property zu qualifizieren. Die Vorschriften
von IAS 40 greifen. 92
Mittels dieser differenzierten bilanziellen Handhabung soll
vermieden werden, daß unsichere und somit unzuverlässige Werte in die Bilanz einfließen.
Wären nämlich unfertige Investment Properties nach den Vorschriften von IAS 40 zu bilanzieren,
müßten diese vorzugsweise zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. 93
Allerdings
existiert weder ein funktionierender Markt für diese Vermögenswerte, noch kön-
90 Es ist zu beachten, daß das Immobilienangebot auf Nachfrageänderungen aufgrund der langen
Planungs- und Produktionsdauer von Immobilien sehr unelastisch reagiert. Vgl. Abschnitt 13.
Besteht vor Baubeginn noch kein Kauf- bzw. Abnahmevertrag mit einem Dritten, kann nur geschätzt
werden, wie sich der Immobilienmarkt künftig entwickeln wird.
91 Zum Abgrenzungskriterium der betrieblichen Eigennutzung vgl. ausführlich den folgenden Abschnitt
232.3.
92 Vgl. IAS 40.51(e) sowie IAS 40.7(d).
93 Vgl. Abschnitt 343.1.
65

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
nen die Kosten, die bis zur endgültigen Fertigstellung der betrachteten unfertigen Investment
Properties anfallen werden, hinreichend sicher geschätzt werden. Neben den noch anfallenden
Herstellungskosten sind auch die Erträge, die die schließlich fertiggestellten Investment
Properties erwirtschaften können und die für die Bewertung von Investment
Properties zum beizulegenden Zeitwert bedeutsam sind, als äußerst unsicher einzustufen.
Daher sind unfertige Investment Properties nach IAS 16 mit ihren Herstellungskosten zu
bewerten.
Werden Immobilien dagegen für ein drittes Unternehmen erstellt, liegt aufgrund der langen
Produktionsdauer von Immobilien ein langfristiger Fertigungsauftrag (construction
contract) vor. Es gelten die Vorschriften von IAS 11 (Construction Contracts). 94
Ist die
Immobilie fertiggestellt, geht diese in das Eigentum des beauftragenden Unternehmens
über, welches die Immobilie entsprechend seiner Nutzungsabsicht (Verkaufsabsicht, betriebliche
Eigennutzung oder Finanzanlageabsicht) bilanziell abzubilden hat.
Die folgende Übersicht 2-3 systematisiert nochmals die im Bau befindlichen Immobilien
und ihre bilanzielle Behandlung:
94 Nach IAS 11.3 wird ein langfristiger Fertigungsauftrag als ein Vertrag über die kundenspezifische
Fertigung eines einzelnen Vermögenswertes oder einer Anzahl von Vermögenswerten, die bzgl.
ihres Designs, ihrer Technologie und ihrer Funktion oder aber bzgl. ihrer Verwendung miteinander
verbunden sind, definiert. Die bilanzielle Behandlung von langfristigen Fertigungsaufträgen
nach IAS 11 richtet sich danach, ob das Ergebnis aus dem Fertigungsauftrag zuverlässig geschätzt
werden kann. Falls das Ergebnis zuverlässig geschätzt werden kann, sind gemäß IAS 11.22 die
Auftragserlöse und die Auftragskosten als Erträge und Aufwendungen entsprechend dem Grad
der Fertigstellung des Gesamtauftrags den Geschäftsjahren der Herstellung zuzurechnen. Eine
Gewinnrealisierung nach dem Fortschritt der Leistungserbringung (Percentage-of-Completion-
Methode) erfolgt. Die zuverlässige Schätzbarkeit des Fertigungsergebnisses ist von Jahr zu Jahr zu
prüfen, und die geschätzten Beträge sind ggf. an die neuen Erkenntnisse anzupassen. Zur Percentage-of-Completion-Methode
vgl. detailliert SEEBERG, T., IAS 11, Rn. 11-47.
66

Herstellung der Immobilie
durch das bilanzierende
Unternehmen
für eigene Zwecke
Spätere Veräußerung Spätere Eigennutzung
Unfertige Erzeugnisse:
Bilanzierung gemäß
IAS 2 (Inventories)
Bilanzierung gemäß
IAS 2 (Inventories)
Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
Sachanlagen im Bau:
Bilanzierung gemäß
IAS 16 (Property, Plant
and Equipment)
Bilanzierung gemäß
IAS 16 (Property, Plant
and Equipment)
Im Bau befindliche
Immobilien
Spätere Nutzung als
Finanzanlage
Unfertige Investment
Properties: Bilanzierung
gemäß IAS 16 (Property,
Plant and Equipment)
Zeitpunkt der Fertigstellung
Bilanzierung gemäß
IAS 40 (Investment
Properties)
Herstellung der
Immobilie für ein drittes
Unternehmen
Aufträge in Bearbeitung:
Bilanzierung gemäß
IAS 11 (Construction
Contracts)
Bilanzierung beim dritten
Unternehmen gemäß
dortiger Nutzung
(IAS 2, IAS 16, IAS 40)
HERSTELLUNGSPHASE
NUTZUNGS-
PHASE
Übersicht 2-3: Systematisierung von im Bau befindlichen Immobilien und ihrer bilanziellen Behandlung
Als Sonderfall gelten in diesem Zusammenhang Immobilien, die als Finanzanlage vom bilanzierenden
Unternehmen genutzt werden, aber künftig saniert (redeveloped) werden sollen.
Diese sind nach den Vorschriften von IAS 40 zu bilanzieren, wenn das bilanzierende
Unternehmen beabsichtigt, die betrachteten Immobilien auch künftig als Finanzanlage zu
halten. 95 Begründet werden kann dies damit, daß die Definition von Investment Properties
95 Vgl. IAS 40.52.
67

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
auf die langfristige Nutzungsabsicht des bilanzierenden Unternehmens abstellt. Wäre dies
nicht der Fall, müßten die zu sanierenden Investment Properties während der Sanierung in
eigentümergenutzte Immobilien umgewidmet werden. Gleichzeitig müßten dann allerdings
auch Investment Properties, die wegen einer ungünstigen Marktentwicklung vorübergehend
leerstehen, in eigentümergenutzte Immobilien umgewidmet werden. Dies würde wiederum
nicht der in IAS 40 verwendeten Definition von Investment Properties entsprechen.
Denn in beiden Fällen werden zwar keine Miet- oder Pachterträge, aber Vermögenszuwächse
in Form von positiven Wertänderungen am ruhenden Vermögen erzielt (capital appreciation).
232.2 Veräußerungsabsicht
Bei Investment Properties handelt es sich um Finanzanlagen in Immobilien, die dem Geschäftsbetrieb
dauerhaft dienen sollen, obgleich sie spekulativen Charakter haben. 96 Das
Zeitelement, das dauerhafte Dienen, ist ein Kennzeichnen für Investment Properties, welches
diese von Vermögenswerten des Umlaufvermögens unterscheidet. Aufgrund der Volatilität
des Immobilienmarktes übersteigen bei lediglich nur kurzem Halten einer Immobilie
als Finanzanlage die Risiken die mit einer derartigen Finanzanlage verbundenen Chancen.
Deshalb sind Investoren bestrebt, als Finanzanlage gehaltene Immobilien langfristig in ihrem
Portfolio zu verwalten.
Für die bilanzielle Kategorisierung der Immobilie ist einzig und allein die Absicht, die betrachtete
Immobilie zu veräußern, ausschlaggebend. Die Fristigkeit oder auch Verweildauer
einer Immobilie im bilanzierenden Unternehmen, die veräußert werden soll, ist für ihre bilanzielle
Kategorisierung grundsätzlich sekundär. Sofern eine Veräußerungsabsicht besteht,
kann allerdings davon ausgegangen werden, daß diese Veräußerung kurzfristig bis mittel-
96 Vgl. STEINER, M., IAS 25, S. 927, Rn. 11.
68

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
fristig stattfinden wird. 97
In IAS 40 wird im Zusammenhang mit einer bestehenden Veräußerungsabsicht
des bilanzierenden Unternehmens unterstellt, daß die betrachtete Immobilie
„in naher Zukunft“ („in the near future“) aus dem Unternehmen ausscheiden wird. 98
Besteht also bei Immobilien die Absicht, sie zu veräußern, greifen zunächst die Vorschriften
für Vorräte gemäß IAS 2 (Inventories). Vorräte sind hiernach wie folgt definiert:
„Inventories are assets:
(a) held for sale in the ordinary course of business;
(b) in the process of production for such sale; or
(c) in the form of materials or supplies to be consumed in the production process or in the rendering
of services.“ 99
Unter Vorräten werden entsprechend dieser Definition Vermögenswerte verstanden, die
entweder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden
bzw. sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden oder die als Roh-, Hilfsund
Betriebsstoffe im Rahmen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses verbraucht
werden. Der erste Teil der Definition für Vorräte ((a) und (b)) deckt sich mit den in
IAS 40 genannten Ausschlußkriterien. So werden Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens veräußert werden sollen
oder sich im Herstellungs- oder Entwicklungsprozeß für eine solche Veräußerung befinden,
97 Die Begriffe kurzfristig und mittelfristig lehnen sich an das deutsche Handelsrecht an. Hiernach
sind Bilanzposten kurzfristiger Natur, wenn sie nicht länger als ein Jahr gehalten werden. Als mittelfristig
werden Bilanzposten bezeichnet, die zwischen einem Jahr und fünf Jahren vom bilanzierenden
Unternehmen gehalten werden. Alle Bilanzposten, die länger als fünf Jahre vom bilanzierenden
Unternehmen gehalten werden, gelten als langfristig. Vgl. ELLROTT, H., § 285, Rn. 18,
S. 1232 f.; KNOP, W., § 268, Rn. 211, S. 1414 sowie WINNEFELD, R., Bilanz-Handbuch,
Abschn. J, Rn. 128-132, S. 1245. Die Orientierung an den handelsrechtlichen Regelungen begründet
sich dadurch, daß nach den Vorschriften des IASB lediglich zwischen kurzfristigen und
langfristigen Bilanzposten unterschieden wird. Als kurzfristig gelten grundsätzlich diejenigen Bilanzposten,
die nicht länger als ein Jahr im Unternehmen verbleiben. Alle Bilanzposten, die länger
als ein Jahr gehalten werden, sind als langfristig einzustufen. Vgl. zur Fristigkeit von Vermögenswerten
und Schulden nach den Vorschriften des IASB ausführlich KLEEKÄMPER, H./KNORR,
L./ACHLEITNER, A.-K., IAS 1, Rn. 40-49.
98 Vgl. IAS 40.7 (a).
99 IAS 2.4.
69

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
in IAS 40 als Beispiele für Non-Investment Properties genannt. 100
Sie fallen explizit aus
dem Regelungsbereich von IAS 40. Auf die Vorschriften von IAS 2 wird verwiesen. Mit der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist dabei das Kerngeschäft eines Unternehmens gemeint.
So besteht das Kerngeschäft eines Automobilherstellers darin, Automobile herzustellen und
zu veräußern. Unternehmen, deren Kerngeschäft der Erwerb und die anschließende Weiterveräußerung
von Immobilien ist, erzielen ihr betriebliches Ergebnis hauptsächlich aus
diesem An- und Verkauf von Immobilien. Weiterhin ist mit der Veräußerung im Rahmen
der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit hier nicht die Veräußerung innerhalb eines Geschäftsjahres,
sondern die Veräußerung innerhalb des gewöhnlichen Geschäftszyklusses des bilanzierenden
Unternehmens zu verstehen. Dieser Geschäftszyklus kann bei Immobilienprojekten
mitunter mehrere Jahre umfassen. Aus diesem Grund ist – wie nochmals zu betonen ist
- die Veräußerungsabsicht das entscheidende Kriterium, wonach sich die bilanzielle Behandlung
der betrachteten Immobilien bestimmt.
Gehört die Veräußerung nicht zum Kerngeschäft des bilanzierenden Unternehmens, ist
die Immobilie bis zu ihrer endgültigen Veräußerung ebenfalls dem Vorratsvermögen zuzuordnen.
Beispielhaft sind hier Immobilien anzuführen, die von einem Industrieunternehmen
zum Zwecke der Weiterveräußerung in naher Zukunft oder für die Weiterentwicklung
und ihre anschließende Veräußerung erworben wurden. 101 Denn diese Immobilien
werden nicht dauerhaft vom bilanzierenden Unternehmen gehalten. Zudem werden Wertsteigerungen
in diesen Fällen – wie auch in den Fällen, in denen die Veräußerung zum
Kerngeschäft des bilanzierenden Unternehmens gehört – nicht durch das langfristige Halten,
sondern durch die Veräußerung der Immobilien erzielt. Die Definitionskriterien für
Investment Properties nach IAS 40.4 werden nicht erfüllt. Die betrachteten Immobilien
sind demzufolge als Vermögenswerte des Umlaufvermögens zu charakterisieren, und zwar
als Vermögenswerte des Vorratsvermögens.
Kurzum ist festzuhalten, daß Immobilien, die mit einer Veräußerungsabsicht gehalten werden,
zum Vorratsvermögen zu zählen sind. Dies gilt unabhängig davon, ob diese Veräußerung
zur gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens gehört oder
nicht.
100 Vgl. IAS 40.7 (a).
101 Vgl. IAS 40.7 (a).
70

232.3 Betriebliche Eigennutzung
232.31 Vollständige betriebliche Eigennutzung
Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
Wie bereits angemerkt, wird aus dem Begriff „Investment Property“ die Dualität zwischen
Finanzanlage (investment) und Sachanlage bzw. Immobilie (property) deutlich. Sowohl die
Finanzanlage als auch die Sachanlage werden vom zu bilanzierenden Unternehmen grundsätzlich
als langfristige Investition betrachtet. Allerdings werden unterschiedliche Nutzungsmotive
unterstellt. Im Idealfall wird eine Immobilie entweder gänzlich zu Finanzanlagezwecken
gehalten oder gänzlich im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt.
Im ersten Fall handelt es sich bei der betrachteten Immobilie dann um ein Investment Property
und im zweiten Fall um einen Vermögenswert des Sachanlagevermögens, eine betrieblich
eigengenutzte Immobilie.
Eine Immobilie gilt dann als betrieblich eigengenutzt, wenn sie der betrieblichen Leistungserstellung
dient. Dabei umfaßt die betriebliche Leistungserstellung die Unternehmensbereiche
Forschung und Entwicklung, Produktion, Lagerhaltung, Vertrieb und Verwaltung. 102
Übersicht 2-4 beschreibt die Möglichkeiten der betrieblichen Eigennutzung von Immobilien:
102 Die Bereiche Forschung und Entwicklung sowie Lagerhaltung werden häufig unter den Begriff
der Produktion gefaßt, wie dies auch einleitend bei der Erläuterung der Definition für Investment
Properties geschah. Allerdings sind beide Bereiche aufgrund ihrer Bedeutung für das bilanzierende
Unternehmen und der damit einhergehenden Bedeutung der zu diesen Zwecken errichteten
Immobilien hier gesondert als Teil des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses aufgeführt.
Vgl. ähnlich BONE-WINKEL, S., Immobilienanlageprodukte in Deutschland, S. 671.
71

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
72
Betriebliche Eigennutzung von
Immobilien
Forschung & Entwicklung
Produktion
Lagerhaltung
Vertrieb
Verwaltung
Einsatz der Immobilien
im betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß
Übersicht 2-4: Die Möglichkeiten der betrieblichen Eigennutzung von Immobilien
Die Fertigungszwecke, die eigengenutzte Immobilien erfüllen, hängen sowohl unmittelbar
als auch mittelbar mit dem betrieblichen Leistungserstellungsprozeß zusammen. 103
So ist
der wohl bedeutendste mittelbare Fertigungszweck einer eigengenutzten Immobilie ihr
Hüllen- oder Schutzzweck. Die bauliche Hülle schützt den gesamten Leistungserstellungsprozeß
und die arbeitenden Menschen vor umwelt- und witterungsbedingten Einflüssen,
aber auch vor unbefugtem Zugang. Immobilien leisten somit einen mittelbaren Beitrag
zur Leistungserstellung, indem sie die räumlich notwendigen Voraussetzungen für die Arbeits-
und Produktionsprozesse eines Unternehmens bilden. Weiterhin können Immobilien
auch einen unmittelbaren Fertigungszweck erfüllen, d. h. sie dienen ausnahmslos dem
Produktionsprozeß. Betrieblich eigengenutzte Immobilien werden demnach als Produktionsfaktoren
aufgefaßt. Einerseits können sie Gegenstand interner Erfolgspotentiale sein, deren
Nutzen für einen Außenstehenden nicht unmittelbar erkennbar ist. Dies trifft bspw.
auf Unternehmen der verarbeitenden Industrie, Dienstleistungsunternehmen oder Energieund
Versorgungsunternehmen zu. Es handelt sich bei diesen Immobilien vornehmlich um
Industrie- und Büroimmobilien. Andererseits können die Immobilien aber auch dem Auf-
103 Zu den Fertigungszwecken von Immobilien und den weiteren Ausführungen vgl. ausführlich
BRITTINGER, T., Betriebswirtschaftliche Aspekte des Industriebaues, S. 34 f.

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
bau externer Erfolgspotentiale dienen. Zu dieser Gruppe gehören Sonderimmobilien wie
Hotels, die die Immobilie und ihre Eigenschaften nutzen, um das Produkt „Beherbergung“
auf dem Markt anzubieten. 104
Wird die Immobilie also vollständig betrieblich eigengenutzt, handelt es sich um ein Non-
Investment Property. Die Immobilie ist nach den Vorschriften von IAS 16 (Property, Plant
and Equipment) zu bilanzieren.
Zur Verdeutlichung sei an dieser Stelle erwähnt, daß unter die in IAS 16 genannte Definition
für Sachanlagen auch jene materiellen Vermögenswerte fallen, die vom bilanzierenden
Unternehmen zur Vermietung an Dritte gehalten werden. 105
Diese Definition kollidiert
aber nicht mit den Vorschriften von IAS 40, da in IAS 16.4 klargestellt wird, daß für materielle
Vermögenswerte wie zu Finanzanlagezwecken gehaltene Immobilien nicht die Vorschriften
von IAS 16 anzuwenden sind, sondern die speziellen Vorschriften von IAS 40
greifen. Es gilt: Lex specialis derogat legi generali.
232.32 Teilweise betriebliche Eigennutzung
Häufig wird eine Immobilie sowohl als Finanzanlage als auch als Sachanlage verwendet. Eine
eindeutige Abgrenzung zwischen Investment Properties und betrieblich eigengenutzten
Immobilien wird dadurch erschwert. 106
104 Vgl. HENS, M., Marktwertorientiertes Management von Unternehmensimmobilien, S. 80 f.
105 Vgl. IAS 16.6.
106 Auf die bei teilweiser betrieblicher Eigennutzung auftretenden Abgrenzungsprobleme wurde bereits
in den Kommentaren zu E 64 hingewiesen. Die in E 64 vorgestellte Hilfestellung bzw. Anleitung,
um Investment Properties von betrieblich eigengenutzten Immobilien zu trennen, war
nach Ansicht der Kommentatoren nicht differenziert genug. Vgl. u. a. SPENCER, K./PEIRSON, G.,
Comments on E 64 by the AASB, S. 240 f.; LUCAS, T. S., Comments by the Financial Accounting
Standards Board on E 64, S. 261 f.; ERNST & YOUNG INTERNATIONAL, Comments by E&Y
on E 64, S. 326; MACBRIEN, M., Comments on Exposure Draft E 64 by the European Property
Federation, S. 410; MACKENZIE, A., Submission by the Institute of Chartered Accountants of
New Zealand to the IASC on E 64, S. 121 f.
73

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Investment Properties unterscheiden sich von betrieblich eigengenutzten Immobilien dadurch,
daß sie nahezu unabhängig von anderen Vermögenswerten, 107
die vom bilanzierenden
Unternehmen gehalten werden, Zahlungsmittelströme (cash flows) generieren können.
108
Im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß entstehen hingegen Zahlungsmittelströme,
die nicht nur den betrieblich eigengenutzten Immobilien zugerechnet werden können,
sondern auch auf andere im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzte Vermögenswerte
zurückzuführen sind. Es enstehen Zahlungsmittelströme, die auf Synergieeffekten
beruhen. Werden betriebliche Eigennutzung und die Nutzung als Finanzanlage bei
Immobilien vermischt, lassen sich die Zahlungsmittelströme, die dem bilanzierenden Unternehmen
aus der Finanzanlage zufließen, nicht mehr unabhängig von dem betrieblich eigengenutzten
Immobilienteil generieren. Denn Art und Umfang der betrieblichen Eigennutzung
können die Zahlungsmittelströme, welche dem bilanzierenden Unternehmen aus
der Finanzanlage zufließen, sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Bei teilweiser betrieblicher
Eigennutzung ist es daher nicht möglich, die betrachteten Immobilien anhand
des Kriteriums der Zahlungsstromgenerierung den Investment Properties oder dem Sachanlagevermögen
zuzuordnen.
Somit stellt sich die Frage, nach welchem Kriterium teilweise betrieblich eigengenutzte
Immobilien als Vermögenswerte des Sachanlagevermögens oder als Investment Properties
bilanziell zu kategorisieren sind.
Als grundlegendes Zuordnungsprinzip einer teilweise betrieblich eigengenutzten Immobilie
zum Sachanlagevermögen oder zu den Investment Properties wird nach IAS 40 die Teilbarkeit
der Immobilie genannt. Umfaßt die betrachtete Immobilie sowohl einen betrieblich
eigengenutzten Teil als auch einen Teil, der vom bilanzierenden Unternehmen gehalten
wird, um Miet- oder Pachterträge und/oder einen Vermögenszuwachs zu erzielen, ist zu
untersuchen, ob beide Teile getrennt voneinander veräußert oder im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses
getrennt voneinander verleast werden können. 109
Ist diese
107 Deutsche Studien haben indes ergeben, daß in vielen Fällen die Zahlungsmittelströme von vermieteten
Immobilien eng mit den Zahlungsmittelströmen aus den Kerngeschäftsfeldern der Unternehmen
verbunden sind, so daß eine absolute Trennung der Zahlungsmittelströme nicht möglich
ist. Vgl. BIENER, H./KNORR, L., Comments by the German Accounting Standards Committee
to E 64, S. 246 f.
108 Vgl. IAS 40.5.
109 Vgl. IAS 40.8.
74

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
Trennung möglich, sind beide Teile auch getrennt voneinander bilanziell zu erfassen. Können
beide Teile nicht voneinander getrennt werden, handelt es sich bei der betrachteten
Immobilie nur dann um ein Investment Property, wenn ein lediglich unbedeutender Teil
(an insignificant portion) der Immobilie im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt
wird. 110
Der Begriff der Teilbarkeit sowie der Begriff der unbedeutenden betrieblichen
Eigennutzung werden indes in IAS 40 nicht weiter inhaltlich konkretisiert. Lediglich Beispiele
für teilweise betrieblich eigengenutzte Immobilien werden angeführt, die es erleichtern
sollen, die betrachteten Immobilien bilanziell zu kategorisieren.
Beispiele für teilweise betriebliche Eigennutzung sind nach IAS 40 Dienstleistungen (ancillary
services), die vom bilanzierenden Unternehmen für den Nutzer der betrachteten Immobilie
erbracht werden. Von einem Investment Property ist dann zu sprechen, wenn diese
Dienstleistungen einen relativ unbedeutenden Anteil (a relatively insignificant component) 111
des zugrundeliegenden Nutzungsvertrages ausmachen. Unbedeutende Dienstleistungen
können Sicherheits- oder Instandhaltungsdienste für Bürogebäude sein, die das bilanzierende
Unternehmen für den Mieter oder Pächter der Immobilie erbringt.
Damit die Menge der Immobilien, deren Zuordnung zum Sachanlagevermögen oder zu
den Investment Properties zweifelhaft ist, so gering wie möglich bleibt, wird hier vorgeschlagen,
den Begriff der Teilbarkeit räumlich und zeitlich zu konkretisieren. Eine Immobilie
ist räumlich teilbar, wenn räumlich abgrenzbare Teile der betrachteten Immobilie im
Rahmen eines Verkaufs oder eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses verwertbar sind.
Unter räumlich abgrenzbaren Immobilienteilen sind in diesem Zusammenhang nicht Teile
gemeint, die durch bauliche Vorrichtungen wie tragende Wände voneinander getrennt
sind, sondern lediglich Teile, die getrennt voneinander vermietbar sind. Für die Beurteilung,
ob Immobilien räumlich abgrenzbar sind, ist von bestehenden vertraglichen Nutzungsvereinbarungen
in Form von Miet- oder Pachtverträgen auszugehen. Die reine Nutzungsmöglichkeit
reicht nicht aus, um die Immobilie bzw. die abgrenzbaren Immobilienteile
bilanziell zu kategorisieren.
Ist eine Immobilie räumlich teilbar, so sind auch die räumlichen Nutzungsanteile verschiedener
Parteien bestimmbar. Können verschiedene räumlich abgrenzbare Immobilienteile
identifiziert werden, ist für jeden dieser Immobilienteile zu prüfen, ob die Art der Nutzung
110 Vgl. IAS 40.8 sowie BALLWIESER, W., IAS 40, Rn. 7.
111 Vgl. IAS 40.9.
75

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
auf Dauer angelegt ist. Es ist also zu untersuchen, ob der betrachtete Immobilienteil entweder
dauerhaft als Finanzanlage gehalten oder dauerhaft vom bilanzierenden Unternehmen
betrieblich eigengenutzt wird. Wird ein räumlich abgrenzbarer Immobilienteil hingegen für
beide Zwecke vom bilanzierenden Unternehmen verwendet, d. h. liegt keine dauerhaft verfolgte
einheitliche Nutzung vor, ist die bilanzielle Behandlung auf der Grundlage der noch
zu erläuternden zeitlichen Nutzungsanteile zu bestimmen.
Die dauerhafte Art der Nutzung der räumlich abgegrenzten Immobilienteile bestimmt
demgemäß ihre bilanzielle Behandlung. So sind räumlich abgrenzbare Immobilienteile, die
vom bilanzierenden Unternehmen dauerhaft in seinem betrieblichen Leistungserstellungsprozeß
eingesetzt werden, nach den Vorschriften von IAS 16 zu behandeln. Liegt keine
betriebliche Eigennutzung durch das bilanzierende Unternehmen vor, dient der Immobilienteil
entsprechend der dem betrachteten Immobilienteil zugrundeliegenden vertraglichen
Nutzungsvereinbarung dauerhaft der Finanzanlage. Es handelt sich bei dem Immobilienteil
folglich um ein Investment Property, welches nach IAS 40 zu bilanzieren ist.
Kann die Immobilie nicht räumlich auf der Grundlage der bestehenden Nutzungsvereinbarungen
verschiedener Parteien geteilt werden oder ist die Art der Nutzung der Immobilienteile
nicht dauerhaft, ist festzustellen, ob die betrachtete Immobilie zeitlich teilbar ist. Bestehende
zeitliche Nutzungsanteile der verschiedenen Nutzer sind zu identifizieren. Mit
zeitlichen Nutzungsanteilen von Immobilien oder Immobilienteilen ist zum einen der zeitliche
Anteil, zu dem die betrachtete Immobilie oder der betrachtete Immobilienteil innerhalb
eines Geschäftsjahres vom bilanzierenden Unternehmen betrieblich eigengenutzt wird,
gemeint. Zum anderen ist unter zeitlichen Nutzenanteilen aber auch der zeitliche Anteil zu
verstehen, zu dem die betrachtete Immobilie oder der betrachtete Immobilienteil innerhalb
eines Geschäftsjahres als Finanzanlage gehalten wird. Ebenso sind die bestehenden vertraglichen
Nutzungsvereinbarungen Gegenstand der Untersuchung. Können die zeitlichen
Nutzungsanteile bestimmt werden und stehen diese Anteile langfristig fest, ist der Eigenanteil
der zeitlichen Nutzung des bilanzierenden Unternehmens zu ermitteln. Ist dieser Eigenanteil
kleiner als 15 % der gesamten Nutzung einer Immobilie oder eines Immobilienteils
innerhalb eines Geschäftsjahres, dominiert die Finanzanlagefunktion. Die Vorschriften
von IAS 40 greifen. Die betrachtete Immobilie oder der betrachtete Immobilienteil ist als
Investment Property zu qualifizieren.
Der oben genannte Richtwert von 15 % für den betrieblichen Eigenanteil der zeitlichen
Nutzung wurde bewußt gewählt. Bereits in vielen Kommentaren zu E 64 wurde die Mei-
76

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
nung vertreten, daß ein Richtwert, der den höchsten zu tolerierenden Anteil an betrieblicher
Eigennutzung einer Immobilie bestimmt, es wesentlich erleichtern würde, eine teilweise
betrieblich eigengenutzte Immobilie bilanziell zu kategorisieren. 112
Seitens der Kommentatoren
wurde vorgeschlagen, auf die Regelungen anderer Standardsetter zurückzugreifen.
113
Richtwerte, die auch in den Kommentierungen zu E 64 genannt wurden, existieren
z. B. in Australien und Hong Kong. 114
Der neuseeländische SSAP 17 (Accounting for Investment
Properties and Properties Intend for Sale) sieht einen Richtwert von 20 % der
Mietfläche 115
vor. 116
Der in Hong Kong geltende HKSSAP 13 117
(Accounting for Investment
Properties) zieht die Grenze bei 15 % der Mietfläche. 118
Werden diese Richtwerte
übertroffen, gilt die betrachtete Immobilie als betrieblich eigengenutzt. Sie ist dem Sachanlagevermögen
zuzuordnen. IAS 16 greift.
Bei IAS 40 wurde darauf verzichtet, Richtwerte anzugeben, ab wann nicht mehr von Investment
Properties, sondern von betrieblich eigengenutzten Immobilien zu sprechen ist.
112 Vgl. beispielhaft WONG, L. L. W., Comments by the Hong Kong Society of Accountants on
E 64, S. 75; MACKENZIE, A., Submission by the Institute of Chartered Accountants of New Zealand
to the IASC on E 64, S. 121 f.; MCNAMARA, G., Comments on E 64 by the IVSC, S. 375
sowie ANGELO, J., Comment on E 64 by the NAIC, S. 623.
113 Neben den Regelungen anderer Standardsetter wurde weiterhin vorgeschlagen, in Zweifelsfällen
das Kriterium der überwiegenden Nutzung heranzuziehen, um Immobilien entweder als Investment
Properties oder als betrieblich eigengenutzte Immobilien qualifizieren zu können. So schlug
die U.S.-amerikanische NATIONAL ASSOCIATION OF INSURANCE COMMISSIONERS (NAIC) in
ihrem Kommentar zu E 64 vor, den Schwellenwert bei 50 v. H. der Mietfläche (rentable square
footage) der Immobilie anzusetzen, wie dies nach dem für U.S.-amerikanische Versicherungsunternehmen
geltenden SSAP No. 40 vorgesehen ist. Dieser Vorschlag der NAIC wurde indes bei
den abschließenden Beratungen nicht weiter vom Board beachtet, da der betriebliche Leistungserstellungsprozeß
erheblich beeinträchtigt würde, wenn diese Immobilie schließlich veräußert
wird. Beides widerspricht dem Charakter eines Investment Property. Vgl. ANGELO, J., Comment
on E 64 by the NAIC, S. 623.
114 Zu einer Übersicht über die momentan weltweit bestehenden Definitionen für Investment Properties
vgl. detailliert HELM, F. M., Investment Properties, S. 38-46 sowie HOWIESON, B., Accounting
for Investment Properties, S. 14-18.
115 Zum im folgenden verwendeten Begriff der Mietfläche vgl. BULWIEN, H., Bedarfsbestimmung
ausgewählter Immobilienarten, S. 234.
116 Vgl. SSAP 17.4.2 sowie MCNAMARA, G., Comments on E 64 by the IVSC, S. 375.
117 SSAP 13 ist materiell gleichwertig zum britischen SSAP 19 (Accounting for Investment Properties).
Vgl. HOWIESON, B., Accounting for Investment Properties, S. 14.
118 Vgl. SSAP 13.5 f. sowie WONG, L. L. W., Comments by the Hong Kong Society of Accountants
on E 64, S. 75.
77

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Der IASB führt dazu aus, daß derartige Richtwerte eine willkürliche Unterscheidung von
Immobilien begünstigen würden. 119
Das bilanzierende Unternehmen könnte zu sachverhaltsgestaltenden
Maßnahmen veranlaßt werden. Diesem Argument des IASB ist indes entgegenzuhalten,
daß bei der hier gewählten Vorgehensweise die zugrundeliegenden vertraglichen
Nutzungsvereinbarungen, die das bilanzierende Unternehmen mit dritten Parteien
eingegangen ist, die bilanzielle Behandlung der betrachteten Immobilie oder des betrachteten
Immobilienteils objektivieren. Es wird kein pauschaler Richtwert vorgeschlagen, sondern
ein Richtwert, der sich an langfristig getroffenen vertraglichen Nutzungsvereinbarungen
in Form von Miet- oder Pachtverträgen orientiert. Bestehen derartige Vereinbarungen
nicht oder werden sie nur kurzfristig und unregelmäßig eingegangen, ist aus Objektivierungsgründen
die betriebliche Eigennutzung der betrachteten Immobilie oder des betrachteten
Immobilienteils zu unterstellen. IAS 16 greift.
Würde ein höherer Richtwert als 15 % der Mietfläche gewählt, wäre zu bezweifeln, daß im
Falle der Veräußerung der Immobilie oder des Immobilienteils der gewöhnliche Betriebsablauf
des bilanzierenden Unternehmens nicht nachhaltig gestört würde. Dies widerspräche
dem Charakter von Investment Properties, welche als Finanzanlage gehalten werden und
deren Veräußerung den betrieblichen Leistungserstellungsprozeß nicht berührt. Der Richtwert
von 15 % stellt im internationalen Vergleich den geringsten festgeschriebenen Anteil
an höchstens zulässiger betrieblicher Eigennutzung dar und wird aus diesem Grunde und
den oben genannten Gründen zur bilanziellen Kategorisierung von teilweise betrieblich eigengenutzten
Immobilien oder Immobilienteilen herangezogen. 120 Ist der betriebliche Eigenanteil
der zeitlichen Nutzung der betrachteten Immobilie oder des betrachteten Immobilienteils
kleiner als 15 %, liegt ein Investment Property vor. IAS 40 greift. Übertrifft der
betriebliche Eigenanteil der zeitlichen Nutzung dagegen die 15 %, ist die betrachtete Immobilie
oder der betrachtete Immobilienteil dem Sachanlagevermögen zuzuordnen. Die
Vorschriften von IAS 16 gelten.
Wird die Immobilie allerdings dauerhaft räumlich und zeitlich vom bilanzierenden Unternehmen
und mindestens einer dritten Partei gleichzeitig genutzt, ist weder der
räumliche noch der zeitliche Nutzungsanteil der verschiedenen Parteien zweifelsfrei bestimmbar.
In diesen Fällen ist das bilanzierende Unternehmen gezwungen, eine unterneh-
119 Vgl. IAS 40.B39 sowie ähnlich HOWIESON, B., Accounting for Investment Properties, S. 47.
120 Vgl. HELM, F. M., Investment Properties, S. 44.
78

Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
mensindividuelle Entscheidung hinsichtlich der bilanziellen Kategorisierung der betrachteten
Immobilie herbeizuführen.
Zu diesen nicht immer zweifelsfrei zu kategorisierenden Immobilien gehören im wesentlichen
Sonderimmobilien (Hotels, Kliniken, Freizeitimmobilien sowie Infrastrukturimmobilien
121
). Gerade die bilanzielle Kategorisierung von Hotels war Diskussionsgegenstand
in den Kommentierungen zu E 64. 122
Besonders bedeutsam sind in diesem Zusammenhang
wiederum die vom bilanzierenden Unternehmens eingegangenen vertraglichen
Nutzungsvereinbarungen und deren Umfang. Derartige Nutzungsvereinbarungen können
nämlich, was ihre inhaltliche Ausgestaltung anbelangt, weit voneinander abweichen. 123
Auf
der einen Seite ist es denkbar, daß das bilanzierende Unternehmen ein Hotel selbständig
betreibt. 124
Lediglich alltägliche und unbedeutende Hoteldienstleistungen (day-to-day functions)
werden fremdvergeben. 125
Hierbei kann es sich um Reinigungs- und Sicherheitsdienste
handeln. Das bilanzierende Unternehmen trägt in diesem Fall das gesamte unternehmerische
Risiko, welches sich durch mögliche Schwankungen in den durch die Hoteltätigkeit
erzeugten Zahlungsmittelströmen widerspiegelt. Dem bilanzierenden Unternehmen
fließen als Betreiber der Immobilie variable Zahlungsmittelströme zu. Das betrachtete Hotel
ist dem Sachanlagevermögen zuzuordnen, da es für das bilanzierende Unternehmen einen
Produktionsfaktor darstellt, der es ihm ermöglicht, das Produkt „Beherbergung“ auf
dem Markt anzubieten. Es ist nach IAS 16 zu bilanzieren. Auf der anderen Seite ist denkbar,
daß das bilanzierende Unternehmen das Hotel an eine dritte Partei vermietet oder verpachtet
hat. Die dritte Partei ist der Betreiber des Hotels. Dem bilanzierenden Unterneh-
121 Zu den Infrastrukturimmobilien sind u. a. Technologie- und Güterverkehrszentren, Tankstellen,
Flughäfen und Bahnhöfe zu zählen. Vgl. detailliert BULWIEN, H., Bedarfsbestimmung ausgewählter
Immobilienarten, S. 241-244.
122 Vgl. IAS 40.B37 sowie beispielhaft LUCAS, T. S., Comments by the Financial Accounting Standards
Board on E 64, S. 263; SPENCER, K./PEIRSON, G., Comments on E 64 by the AASB,
S. 240 f. und DELOITTE TOUCHE TOHMATSU, Comment Letter by Deloitte Touche Tohmatsu
on E 64, S. 312.
123 Vgl. IAS 40.11.
124 Derartige Sonderimmobilien werden auch als Betreiberimmobilien bezeichnet, da ihr Wert zu
einem großen Teil von den Fähigkeiten des Betreibers abhängt. Immobilie und Betreiber bilden
eine wirtschaftliche Einheit. Vgl. SCHÄFER, E., Rendite und Risiko, S. 348; ELZE, C. R., Die
Wertermittlung bei Hotelimmobilien; S. 78; SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der
Immobilienökonomie, S. 26.
125 Vgl. IAS 40.11.
79

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
men fließen fixe Zahlungsmittelströme in Form von laufenden Miet- oder Pachtzahlungen
seitens der das Hotel betreibenden Partei zu. Das Hotel ist für das bilanzierende Unternehmen
ein Investment Property und somit nach den Vorschriften von IAS 40 zu bilanzieren.
Läßt es die inhaltliche Ausgestaltung der vertraglichen Nutzungsvereinbarungen nicht zu,
die betrachtete Sonderimmobilie – hier ein Hotel – bilanziell entweder dem Sachanlagevermögen
oder den Investment Properties zuzuordnen, ist eine unternehmensindividuelle
Zuordnung vorzunehmen. Ist das bilanzierende Unternehmen der Auffassung, daß die betrachtete
Sonderimmobilie als ein Investment Property einzustufen ist, ist es gezwungen, im
Anhang bspw. offenzulegen, 126
welche konkreten vertraglichen Nutzungsvereinbarungen
getroffen wurden, welche Leistungen das bilanzierende Unternehmen erbringt, welchen
Anteil diese Leistungen an den gesamten Hotelleistungen aller Parteien besitzen und welche
unternehmerischen Risiken auf das Unternehmen entfallen. Nur durch derart weitgehende
Anhangangaben wird sichergestellt, daß die unternehmensindividuell getroffene Entscheidung
für Dritte nachvollziehbar auch der Definition von Investment Properties entspricht.
Übersicht 2-5 faßt die bilanzielle Behandlung von teilweise betrieblich eigengenutzen Immobilien
nochmals zusammen:
126 Vgl. IAS 40.12 i. V. m. IAS 40.66 (a).
80

Teilweise betriebliche
Eigennutzung
von Immobilien
Räumlicher
Nutzungsanteil
verschiedener Parteien
bestimmbar?
Nein
Zeitlicher
Nutzungsanteil
verschiedener Parteien
bestimmbar?
Die Immobilie wird dauerhaft
räumlich und zeitlich vom
bilanzierenden Unternehmen und
mindestens einer dritten Partei
gleichzeitig genutzt.
Ja
Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
Art der
Nutzung der
jeweils räumlich
abgrenzbaren Immobilienanteile
ist auf Dauer
angelegt?
Nein
Nein Nein
Einzelfallorientierte Entscheidung
des bilanzierenden
Unternehmens
Ja
Betriebliche
Eigennutzung des
betrachteten Immobilienanteils
durch das bilanzierendeUnternehmen?
Ja
Ist der
Ja Bestehen die Ja betriebliche Eigenanteil Ja
Nutzungsanteile
der zeitlichen Nutzung
dauerhaft?
> 15%?
Übersicht 2-5: Bilanzielle Behandlung von teilweise betrieblich eigengenutzten Immobilien
Nein
Nein
Bilanzierung des
betrieblich eigengenutzten
Teils der
Immobilie nach IAS 16
Bilanzierung des als
Finanzanlage
gehaltenen Teils der
Immobilie nach IAS 40
Bilanzierung der
gesamten Immobilie
oder eines Immobilienteils
nach IAS 16
Bilanzierung der
gesamten Immobilie
oder eines Immobilienteils
nach IAS 40
81

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
232.4 Zusammenfassender Überblick
Anhand der Kriterien der Entwicklung und Herstellung, der Veräußerungsabsicht sowie
der betriebliche Eigennutzung lassen sich Investment Properties grundsätzlich von Non-
Investment Properties abgrenzen. Abgrenzungsprobleme können allerdings zwischen betrieblich
eigengenutzten Immobilien, die zur Gruppe der Non-Investment Properties zu
zählen sind, und Investment Properties entstehen, sofern die als Finanzanlage gehaltenen
Immobilien teilweise auch für betriebliche Zwecke verwendet werden. In diesen Fällen ist
auf die räumliche und zeitliche Teilbarkeit der betrachteten Immobilie abzustellen, um ihren
Funktionsschwerpunkt – betriebliche Eigennutzung oder Finanzanlage – festzustellen.
Grundlage bilden die bestehenden vertraglichen Nutzungsvereinbarungen zwischen dem
bilanzierenden Unternehmen und dritten Parteien. Ist die Immobilie nicht räumlich oder
zeitlich teilbar, hat ihre bilanzielle Kategorisierung unternehmensindividuell zu erfolgen.
Die nachfolgende Übersicht 2-6 stellt abschließend nochmals die Abgrenzungskriterien zusammen
und zeigt detailliert, welcher International Accounting Standard im Einzelfall anzuwenden
ist.
82

Herstellungsphase
Nutzungsphase
Start
Die Immobilie
wird
vom Unternehmen
selbst erstellt und befindet
sich in der
Herstellungsphase?
Die Immobilie wurde erworben
oder ist fertiggestellt und befindet
sich in der Nutzungsphase
Ist die
Immobilie zur
Veräußerung
bestimmt?
Nein
Wird die
Immobilie vollständig
für betriebliche
Zwecke eigengenutzt?
Nein
Wird die
Immobilie teilweise für
betriebliche
Zwecke eigengenutzt?
Nein
Nein
Die Immobilie ist eine
Finanzanlage.
Ja
Abschnitt 23: Die Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
Die
Ist die
Immobilie
Ja wird für das Ja Immobilie nach der
Ja
Fertigstellung zur
bilanzierende
Veräußerung
Unternehmen
bestimmt?
erstellt?
Ja
Ja
Nein
Dominanz der Funktion
als Sachanlage?
Nein
Die Immobilie wird später
betrieblich eigengenutzt
oder als Finanzanlage
gehalten.
Die Immobilie wird für
fremde Dritte hergestellt.
Die Funktion als
Finanzanlage dominiert.
Ja
Bilanzierung
nach IAS 2
(Inventories)
Bilanzierung
nach IAS 16
(Property, Plant and
Equipment)
Bilanzierung
nach IAS 11
(Construction
Contracts)
Bilanzierung
nach IAS 2
(Inventories)
Bilanzierung
nach IAS 16
(Property, Plant and
Equipment)
Bilanzierung
nach IAS 40
(Investment Property)
Übersicht 2-6: Die bilanzielle Abgrenzung von Investment Properties zu Non-Investment Properties
Nein
83

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
24 Die Ansatzkriterien von Investment Properties
Nachdem die Definition von Investment Properties erläutert und die Abgrenzung von Investment
Properties zu Non-Investment Properties detailliert diskutiert worden ist, ist zu
untersuchen, ob es sich bei den betrachteten Investment Properties um Vermögenswerte
handelt, die bilanzierungsfähig sind. Entsprechend der zweistufigen Ansatzkonzeption nach
den Vorschriften des IASB ist zu überprüfen, welche konkreten Ansatzvoraussetzungen ein
als Investment Property definierter Vermögenswert erfüllen muß, um in der Bilanz auch als
Investment Property angesetzt werden zu können.
Nach IAS 40.15 gilt:
84
„Investment Property should be recognised as an asset when, and only when:
(a) it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property
will flow to the enterprise; and
(b) the cost of the investment property can be measured reliably.“
Ein Investment Property ist hiernach in der Bilanz anzusetzen, wenn es erstens wahrscheinlich
(probable) ist, daß künftige wirtschaftliche Vorteile, die auf das Investment Property
zurückzuführen sind, an das bilanzierende Unternehmen fließen werden, und zweitens die
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuverlässig (reliably) ermittelt werden können. Damit
ein als Investment Property definierter Vermögenswert also auch als solcher in der Bilanz
anzusetzen ist, müssen die Ansatzkriterien des wahrscheinlichen künftigen Nutzenzuflusses
und der zuverlässigen Meßbarkeit der Kosten erfüllt sein.
Beim ersten Ansatzkriterium muß das bilanzierende Unternehmen den Sicherheitsgrad des
künftigen Nutzenzuflusses auf der Grundlage der Daten, die zum Zeitpunkt des erstmaligen
Ansatzes verfügbar sind, schätzen. 127
Als Nutzenzufluß gelten gemäß der Definition
von Investment Properties künftige Miet- oder Pachterträge oder ein Vermögenszuwachs,
d. h. eine positive Wertänderung am ruhenden Vermögen durch Auswirkungen des Immobilienmarktes.
Hilfestellung bei der Interpretation des unbestimmten Begriffes „probable“
gibt IAS 40 nicht. Vereinzelt wird die Auffassung vertreten, daß ein Nutzenzufluß dann als
wahrscheinlich gilt, wenn mehr Gründe für einen Nutzenzufluß als dagegen sprechen (more
127 Vgl. IAS 40.16.

Abschnitt 24: Die Ansatzkriterien von Investment Properties
likely than not). Vielfach wird allerdings ein Schwellenwert für einen wahrscheinlichen Nutzenzufluß
von 70 - 80 % gerade bei Vermögenswerten vorausgesetzt. 128
Ergänzend zu den
Ausführungen in IAS 40.15 können die Vorschriften in IAS 37 zum Ansatz von Eventualforderungen
(contingent assets) als Interpretationshilfe herangezogen werden. 129
Nur wenn
ein Nutzenzufluß sicher oder so gut wie sicher ist (virtually certain) liegt nach IAS 37.33 ein
aktivierungsfähiger Vermögenswert vor. Eine hohe Wahrscheinlichkeit – wie etwa der o. g.
Schwellenwert von 70 – 80 % - für den künftigen Nutzenzufluß wird demnach als Ansatzvoraussetzung
verlangt. Diese Anforderung sollte auch für den Ansatz von Investment Properties
gelten. Die Wahrscheinlichkeit eines künftigen Nutzenzuflusses bei einem Investment
Property in Form von Miet- oder Pachterträgen oder einem Vermögenszuwachs ist in
diesem Zusammenhang anhand von Immobilienmarktprognosen zu bestimmen. Aufbauend
auf den sozio-ökonomischen Eckdaten werden die Märkte für Wohn- und Gewerbeimmobilien
sowie Sonderimmobilien hinsichtlich der künftigen Miet- und Kaufpreisentwicklung
sowie der künftigen Entwicklung der Mietrenditen beurteilt. 130
Als sozioökonomische
Eckdaten gelten dabei u. a. das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum, die
Kaufkraftentwicklung sowie die Entwicklung der Erwerbstätigen bzw. der Arbeitslosenquote.
Diese Prognosen bieten dem bilanzierenden Unternehmen eine Entscheidungshilfe bei
Investitionen in regionale Immobilienmärkte. 131
Es ist davon auszugehen, daß ein Unternehmen
vor einer Investition in Finanzanlagen in Immobilien den Immobilienmarkt analysiert.
Bei positiven Marktprognosen erfolgt die Investition in Investment Properties. Im Investitionszeitpunkt
wird also künftig mit Nutzenzuflüssen aus den Investment Properties
gerechnet. Das erste Ansatzkriterium für Investment Properties kann dann aufgrund dieser
128 „Some argue that ‘probable‘ means ‘more likely than not‘ but many look to a higher threshold perhaps
70 - 80% or even more, particularly in the case of assets and income.“ CAIRNS, D., Applying International
Accounting Standards, S. 92.
129 Vgl. IAS 37.33-35.
130 Vgl. dazu beispielhaft JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), Immobilien Anlagemarkt Deutschland
2000 sowie die Immobilienmarkt-Ratings der FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH IN-
TERNATIONAL AG (FERI AG) für ausgewählte regionale Immobilienteilmärkte.
131 Eine weitere Entscheidungshilfe bei Immobilieninvestitionen können Immobilienperformanceindizes
sein. Mit ihnen lassen sich Markttrends und deren Veränderungen prognostizieren. So können
Erkenntnisse aus einem Index, der Wertänderungen von Immobilien erfaßt, benutzt werden,
um auf die künftigen Wertänderungen und die damit zusammenhängenden künftigen Nutzenzuflüsse
der betrachteten Immobilienarten zu schließen. Vgl. beispielhaft zum Deutschen Immobilien
Index (DIX) THOMAS, M./GERHARD, J., Der DIX Deutscher Immobilien Index, S. 178-
182.
85

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
vom bilanzierenden Unternehmen vorgenommenen Vorteilhaftigkeitsanalyse als erfüllt angesehen
werden.
Feststeht überdies, daß künftige wirtschaftliche Vorteile dem bilanzierenden Unternehmen
nur dann zufließen werden, wenn dem Unternehmen der Nutzen aus dem Vermögenswert
zusteht und es seine Risiken trägt. Nutzen und Risiken müssen auf das bilanzierende Unternehmen
übergegangen sein. Auch wenn das rechtliche Eigentum an dem Investment
Property in den meisten Fällen beim bilanzierenden Unternehmen liegen wird, ist es keine
notwendige Voraussetzung für dessen Aktivierung. Es reicht das wirtschaftliche Eigentum.
132
Das zweite Ansatzkriterium verlangt von einem als Investment Property definierten Vermögenswert,
daß er mit ausreichender Sicherheit in Geldeinheiten gemessen werden kann.
Die Meßbarkeit des Vermögenswertes muß auf der Grundlage der beiden qualitativen Charakteristika
eines IAS-Abschlusses, Relevanz und Zuverlässigkeit, beurteilt werden. 133 Der
Vermögenswert Investment Property ist relevant, wenn er die wirtschaftlichen Entscheidungen
der Abschlußadressaten beeinflußt. Ein Investment Property ist schon aufgrund des
mit ihm verbundenen hohen Investitionsvolumens 134 für die wirtschaftlichen Entscheidungen
der Abschlußadressaten bedeutsam. Die Relevanz von Investment Properties ist folglich
zu bejahen. Der Vermögenswert Investment Property läßt sich ferner zuverlässig messen,
wenn die zugrundeliegenden Informationen frei von wesentlichen Fehlern sowie objektiv
sind. Das Ansatzkriterium der zuverlässigen Meßbarkeit der Kosten ist üblicherweise erfüllt.
Einerseits lassen sich die Kosten des Investment Property im Falle eines Erwerbs durch die
Anschaffungskosten des Vermögenswertes bestimmen. Andererseits werden die Kosten im
Falle der eigenen Erstellung des Investment Property durch die aufgelaufenen Herstellungskosten
objektiviert, die auf Geschäftsvorfällen mit Dritten für den Erwerb von Material,
Arbeitskraft und anderen Produktionsfaktoren beruhen. In beiden Fällen gehen die
132 Vgl. hierzu auch Investment Properties, die im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-
Verhältnisses gehalten werden. Diese Investment Properties werden in der Bilanz des Leasingnehmers
angesetzt, da ihm das wirtschaftliche Eigentum an diesen Vermögenswerten zusteht.
Vgl. Abschnitt 223.
133 Vgl. EPSTEIN, B. J./MIRZA, A. A., IAS 2002, S. 109.
134 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 21; BRAUER,
K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, S. 12 sowie ERDLAND, A., Anlagen in Gewerbeimmobilien,
S. 30.
86

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
Kosten auf Markttransaktionen zurück, die eine zuverlässige Meßbarkeit des Vermögenswertes
Investment Property gewährleisten. 135
25 Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
251. Überblick
Anhand der Definitions- und Ansatzkriterien für Investment Properties sowie der in IAS 40
erteilten weitergehenden Informationen zum Ansatz von Investment Properties können
nicht sämtliche mit Investment Properties zusammenhängenden Ansatzfragen geklärt werden.
Daher werden nachfolgend Sonderfälle des Ansatzes herausgegriffen, die auch bereits
in den Kommentierungen zu E 64 diskutiert wurden. So interessiert, wie Immobilien aus
Sicht des Konzernverbunds zu beurteilen sind. Weiterhin werden langfristige Operate-
Leasing-Verhältnisse betrachtet, deren bilanzielle Behandlung besonders in den Kommentierungen
zu E 64 umstritten war. Auch der Ansatz von an Mitarbeiter des bilanzierenden
Unternehmens vermieteten Immobilien wird im folgenden angesprochen. Abschließend ist
zu klären, wie Investment Properties bei Verwendungswechseln und im Fall ihres Ausscheidens
aus dem Unternehmen zu behandeln sind. Dabei wird an dieser Stelle nicht auf Bewertungsfragen
eingegangen, wie sie sich etwa bei Verwendungswechseln stellen. Hinsichtlich
der Bewertungsfragen wird vielmehr auf die Ausführungen im sich anschließenden Abschnitt
3 verwiesen. 136
252. Der Ansatz von Investment Properties im Konzernabschluß
Ein Konzern ist ein auf Dauer angelegter Zusammenschluß rechtlich selbständiger Unternehmen
zu einer wirtschaftlichen Einheit. 137
Nach IAS 27 ist grundsätzlich jedes Mutterunternehmen
(parent) dazu verpflichtet, einen Konzernabschluß (consolidated financial statement)
aufzustellen. 138
Diese Aufstellungspflicht wird durch ein Mutter-Tochter-
135 Vgl. IAS 40.16 sowie E 64.18.
136 Zu Sonderfällen der Bewertung vgl. Abschnitt 344.
137 Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Konzernbilanzen, S. 1.
138 Vgl. IAS 27.7.
87

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Verhältnis begründet. Ein Mutter-Tochter-Verhältnis liegt nach den IAS dann vor, wenn
das Mutterunternehmen die Möglichkeit besitzt, einen beherrschenden Einfluß auf die Geschäftspolitik
mindestens eines Unternehmens, des Tochterunternehmens (subsidiary), auszuüben
(Control-Konzept). Aufgabe des Konzernabschlusses ist es, die Abschlußadressaten
über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in der Weise zu informieren,
als wäre die gesamte Unternehmensgruppe, der Konzern, ein einziges Unternehmen. 139
Die
dem Konzernabschluß zugrundeliegenden Einzelabschlüsse sind daher um sämtliche konzerninternen
Geschäfte zu bereinigen. Eine Konsolidierung konzerninterner Beziehungen
ist vorzunehmen.
Zu konzerninternen Beziehungen, die aus dem Konzernabschluß zu eliminieren sind, gehören
auch innerkonzernliche Leasing-Verhältnisse (inter-company leases) über Immobilien.
Ihre Behandlung wurde im Rahmen der Kommentierungen zu E 64 140 erörtert und ist
nunmehr explizit in IAS 40 enthalten. Eine im Einzelabschluß als Investment Property
qualifizierte Immobilie muß im Konzernabschluß aus der Sicht des gesamten Konzerns neu
beurteilt werden. Hat ein Unternehmen eine Immobilie an ein anderes Unternehmen aus
demselben Konzernverbund verleast und nutzt dieses andere Unternehmen die Immobilie
für betriebliche Zwecke, ist diese Immobilie im Konzernabschluß nicht als Investment Property,
sondern als betrieblich eigengenutzt einzustufen. 141 Im Konzernabschluß gelten für
diesen Fall die Vorschriften von IAS 16 (Property, Plant and Equipment). Im folgenden
werden zwei Beispiele diskutiert, die die Behandlung von Investment Properties im Einzelund
Konzernabschluß verdeutlichen.
Beispiel 1 geht von einem Operate-Leasing-Verhältnis aus, welches im ersten Fall (Beispiel
1a) zwischen dem Mutterunternehmen (MU) als Leasinggeber und dem Tochterunter-
139 Vgl. IAS 27.9 und ausführlich BAETGE, J./SCHULZE, D., IAS 27, Rn. 1 sowie BAETGE,
J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Konzernbilanzen, S. 96.
140 Vgl. hierzu im Überblick IAS 40.B21-B24 und im einzelnen u. a. NAUMANN, K.-P., Comments
by the IDW on Exposure Draft E 64, S. 66; MACKENZIE, A., Submission by the Institute of
Chartered Accountants of New Zealand to the IASC on E 64, S. 127 f.; HULLE, K. V., Comment
on Exposure Draft E 64 by the EC, S. 234; SPENCER, K./PEIRSON, G., Comments on E 64 by
the AASB, S. 241; ARTHUR ANDERSEN, Comments by Arthur Andersen on E 64, S. 296; VAES-
SEN, M., Comments by KPMG on E 64, S. 339; PRICEWATERHOUSECOOPERS, Comments by
PwC on E 64, S. 349 sowie ERNST &YOUNG INTERNATIONAL, Comments by E&Y on E 64,
S. 330.
141 IAS 40.14.
88

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
nehmen (TU) als Leasingnehmer besteht. Im zweiten Fall (Beispiel 1b) tritt an die Stelle
des Tochterunternehmens ein (konzern-)außenstehendes Unternehmen als Leasingnehmer.
Leasinggegenstand ist eine Immobilie, die vom Mutterunternehmen als Finanzanlage gehalten
wird. Der Leasingnehmer, das Tochterunternehmen bzw. das (konzern-) außenstehende
Unternehmen, nutzt diese Immobilie seinerseits im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß.
Da bei einem Operate-Leasing-Verhältnis alle Chancen und Risiken beim
Leasinggeber verbleiben, bilanziert das Mutterunternehmen die Immobilie in ihrem Einzelabschluß
als Investment Property. Hierbei ist es unerheblich, ob der Leasingnehmer ein
Unternehmen aus dem Konzernverbund oder ein (konzern-) außenstehendes Unternehmen
ist. Diese Unterscheidung wird erst auf der Ebene des Konzernabschlusses bedeutsam.
Geht das Mutterunternehmen mit einem Tochterunternehmen ein Operate-Leasing-
Verhältnis über die Immobilie ein und wird diese Immobilie vom Tochterunternehmen betrieblich
eigengenutzt, ist die Immobilie auch aus der Sicht des Konzernabschlusses als betrieblich
eigengenutzt zu qualifizieren. Die Immobilie ist im Konzernabschluß folglich dem
Sachanlagevermögen zuzuordnen (vgl. Übersicht 2-7). Sie ist nach den Vorschriften von
IAS 16 zu bilanzieren.
Leasinggeber
Leasingnehmer
MU
Abschluß
eines
Operate-Leasing-
Verhältnisses
über die
Immobilie
TU
EA MU =
Investment
Property (IAS 40)
KA =
Betrieblich
eigengenutzte
Immobilie (IAS 16)
Betriebliche
Eigennutzung
der Immobilie
durch TU
Legende:
EA v Einzelabschluß KA v Konzernabschluß MU v Mutterunternehmen TU = Tochterunternehmen
Übersicht 2-7: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß (Beispiel
1a)
89

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Tritt als Leasingnehmer hingegen ein (konzern-)außenstehendes Unternehmen auf, das die
Immobilie für betriebliche Zwecke nutzt, gilt die Immobilie aus Konzernsicht nicht als betrieblich
eigengenutzt. Denn diese betriebliche Eigennutzung der Immobilie findet außerhalb
des Konzernverbundes statt. Aus Konzernsicht liegt eine Finanzanlage vor. Die Immobilie
ist somit sowohl im Einzelabschluß des Mutterunternehmens (MU) als auch im
Konzernabschluß als Investment Property einzustufen (vgl. Übersicht 2-8).
90
Leasinggeber
Leasingnehmer
MU
Abschluß
eines
Operate-Leasing-
Verhältnisses
über die
Immobilie
AU
EA MU =
Investment
Property
KA =
Investment
Property
(IAS 40)
Legende:
Siehe Übersicht 2-7 AU v (Konzern-)Außenstehendes Unternehmen
Betriebliche
Eigennutzung
der Immobilie
durch AU
Übersicht 2-8: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß (Beispiel
1b)
In Beispiel 2 wird dagegen von einem Finanzierungs-Leasing-Verhältnis ausgegangen, welches
das Mutterunternehmen (MU) mit einem Tochterunternehmen (TU1 ) eingegangen
ist. Als Leasinggeber tritt das Mutterunternehmen auf, Leasingnehmer ist das Tochterunternehmen.
Leasinggegenstand ist wiederum eine Immobilie, die vom Tochterunternehmen
als Finanzanlage gehalten wird. Da bei einem Finanzierungs-Leasing-Verhältnis sämtliche
mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer
übergehen, bilanziert das Tochterunternehmen diese Immobilie in seinem Einzelabschluß,
und zwar als Investment Property. Dabei ist es wiederum unerheblich, ob die
Immobilie an ein weiteres Tochterunternehmen (TU2 ) aus demselben Konzernverbund

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
(Beispiel 2a) oder an ein (konzern-)außenstehendes Unternehmen (AU) weitervermietet
oder weiterverpachtet (Beispiel 2b) wird. 142
Eine Unterscheidung ist aber erneut auf der
Ebene des Konzernabschlusses vorzunehmen.
Wird die vom Tochterunternehmen (TU1 ) als Finanzanlage gehaltene Immobilie an ein
weiteres Tochterunternehmen (TU2 ) aus demselben Konzernverbund weitervermietet oder
weiterverpachtet und nutzt dieses Tochterunternehmen (TU2 ) diese Immobilie in seinem
betrieblichen Leistungserstellungsprozeß, gilt sie im Konzernabschluß nicht als Investment
Property, sondern als betrieblich eigengenutzte Immobilie. Sie ist dem Sachanlagevermögen
(IAS 16) zuzuordnen. Übersicht 2-9 veranschaulicht die unterschiedliche bilanzielle Behandlung
von Investment Properties auf Einzel- und Konzernabschlußebene.
142
Bei dieser Weitervermietung oder –verpachtung handelt es sich um ein Operate-Leasing-
Verhältnis entsprechend den Vorschriften von IAS 17. TU2 bzw. AU gehen mit TU1 eine Vereinbarung
ein, bei der TU2 bzw. AU gegen eine Zahlung oder eine Reihe von Zahlungen das
Nutzungsrecht an der Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum von TU1 überlassen wird.
Vgl. IAS 17.3. Leasinggeber ist bei diesem Operate-Leasing-Verhältnis TU1, bei dem auch alle
mit dem Leasinggegenstand verbundenen Chancen und Risiken verbleiben. TU1 hat die Immobilie
daher in seinem Einzelabschluß anzusetzen, und zwar als Investment Property.
91

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
92
Leasinggeber
Leasingnehmer
Abschluß
Weiter-
eines Finanvermietungzierungs-Leasing-
oder
MU Verhältnisses
über die
Immobilie
TU1 -verpachtung
der Immobilie
TU2 Legende:
Siehe Übersicht 2-7
EATU =
1
Investment
Property (IAS 40)
KA =
Betrieblich
eigengenutzte
Immobilie (IAS 16)
Betriebliche
Eigennutzung
der Immobilie
durch TU 2
Übersicht 2-9: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß (Beispiel
2a)
Vermietet oder verpachtet das Tochterunternehmen (TU1 ) die Immobilie hingegen an ein
(konzern-)außenstehendes Unternehmen (AU) weiter, welches diese Immobilie für seine
betrieblichen Zwecke nutzt, so ist sie sowohl im Einzelabschluß des Tochterunternehmens
(TU1 ) als auch im Konzernabschluß als Investment Property zu qualifizieren. Auf Konzernebene
wird die Immobilie als Finanzanlage betrachtet, da sie außerhalb des Konzernverbundes
für betriebliche Zwecke genutzt wird. Die Immobilie ist aus Konzernsicht deshalb
nicht neu zu beurteilen. Übersicht 2-10 verdeutlicht die bilanzielle Behandlung der betrachteten
Immobilie für diesen Fall.

Leasinggeber
Abschluß
eines Finanzierungs-Leasing-
Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
Leasingnehmer
Weitervermietung
oder
MU Verhältnisses
über die
Immobilie
TU -verpachtung
der Immobilie
AU
Legende:
Siehe Übersicht 2-8
KA =
Investment
Property (IAS 40)
EA TU =
Investment
Property (IAS 40)
Betriebliche
Eigennutzung
der Immobilie
durch AU
Übersicht 2-10: Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Konzernabschluß (Beispiel
2b)
Festzuhalten bleibt also, daß im Konzernabschluß nur solche Immobilien als Investment
Properties angesetzt werden dürfen, die nicht auf konzerninternen Leasing-Verhältnissen
beruhen. Anderenfalls gehören sie als betrieblich eigengenutzte Immobilien zum Sachanlagevermögen.
253. Der Ansatz von auf der Grundlage langfristiger Operate-Leasing-
Verhältnisse gehaltenen Immobilien
Bei einem Operate-Leasing-Verhältnis verbleiben die Risiken und Chancen aus dem Leasinggegenstand
und somit neben dem juristischen auch das wirtschaftliche Eigentum beim
Leasinggeber. Der Leasinggeber setzt den Leasinggegenstand in seiner Bilanz an. Der Leasingnehmer
hingegen erwirbt lediglich ein Nutzungsrecht an dem Leasinggegenstand für
93

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
die Laufzeit des Leasingverhältnisses. Er bilanziert die anfallenden Leasingzahlungen als
Aufwand. 143
Operate-Leasing-Verhältnisse können sowohl kurzfristig als auch langfristig ausgestaltet
sein. Die Fristigkeit wird dabei wesentlich durch den Leasinggegenstand beeinflußt. So umfassen
Mobilien-Leasing-Verhältnisse regelmäßig eine Vertragslaufzeit zwischen zwei und
neun Jahren und Immobilien-Leasing-Verträge eine Vertragslaufzeit zwischen 15 und
22 Jahren. 144
Immobilien sind folglich Gegenstand langfristiger Leasing-Verhältnisse. 145
In den Kommentierungen zu E 64 wurde der umstrittenen Frage nachgegangen, ob Immobilien,
die vom Leasingnehmer im Rahmen eines langfristigen Operate-Leasing-
Verhältnisses zu Finanzanlagezwecken gehalten werden, in der Bilanz des Leasingnehmers
als Investment Properties angesetzt werden können. 146
Dabei wurde unterstellt, daß der
Leasingnehmer seine Finanzanlage durch eine umfangreiche Vorauszahlung erwirbt.
Grundsätzlich hat sich die bilanzielle Zuordnung des Leasinggegenstandes, also der Immobilie,
zum Leasinggeber oder zum Leasingnehmer an der Charakterisierung des Leasing-
Verhältnisses entsprechend den Kriterien von IAS 17 zu orientieren. 147 Gehen die mit dem
Eigentum an der Immobilie verbundenen Chancen und Risiken nicht auf den Leasingnehmer
über, kann der Leasingnehmer die Immobilie auch nicht in seinem Abschluß ansetzen.
Immobilien, die vom Leasingnehmer im Rahmen eines Operate-Leasing-
Verhältnisses als Finanzanlage gehalten werden, dürfen somit nicht vom Leasingnehmer als
143 Vgl. WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 235; HAYN, S./WALDERSEE, G.,
IAS/US-GAAP/HGB im Vergleich, S. 103; FÖRSCHLE, G./HOLLAND, B./KRONER, M., Internationale
Rechnungslegung, S. 144 f.
144 Vgl. hierzu Abschnitt 223. sowie GABELE, E./DANNENBERG, J./KROLL, M., Immobilienleasing,
S. 6 f. und GABELE, E./KROLL, M., Grundlagen des Immobilien-Leasing, S. 241.
145 Vgl. auch CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 813 f.
146 Zur Diskussion über die bilanzielle Behandlung von langfristigen Operate-Leasing-Verhältnissen
vgl. u. a. HULLE, K. V., Comment on Exposure Draft E 64 by the EC, S. 234; SPENCER,
K./PEIRSON, G., Comments on E 64 by the AASB, S. 241; TOKAR, M., Comments by the IO-
SCO concerning E 64, S. 293; ERNST & YOUNG INTERNATIONAL, Comments by E&Y on E 64,
S. 329 f.; VAESSEN, M., Comments by KPMG on E 64, S. 337-339; MCNAMARA, G., Comments
on E 64 by the IVSC, S. 375.
147 Vgl. IAS 17.8 und IAS 17.9.
94

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
Investment Property bilanziert werden. 148
An dieser Einschätzung ändert auch eine umfangreiche
Vorauszahlung durch den Leasingnehmer nichts. 149
In einigen Ländern, wie Hong Kong und Großbritannien, leisten Unternehmen allerdings
gewöhnlich eine derartige Vorauszahlung im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses,
um eine langfristige Finanzanlage in Immobilien überhaupt zu erwerben. 150
Teilweise wird
hier die Auffassung vertreten, daß wirtschaftlich gesehen kein Unterschied zu einem reinen
Kauf besteht. Tatsächlich ist es auf diesen Immobilienmärkten aufgrund der gesetzlichen
Rahmenbedingungen nicht möglich, das uneingeschränkte Eigentum an Grund und Boden
und Gebäuden einzeln zu erwerben. Grund und Boden und Gebäude werden nicht auf der
Grundlage isolierter Leasing-Verhältnisse an die Unternehmen vermietet oder verpachtet,
wonach das Leasing-Verhältnis über Grund und Boden als Operate-Leasing-Verhältnis und
das Leasing-Verhältnis über die Gebäude als Finanzierungs-Leasing-Verhältnis einzuordnen
wäre. Vielmehr können Grund und Boden und Gebäude lediglich zusammen vermietet
oder verpachtet werden. 151
Insgesamt liegt dann ein Operate-Leasing-Verhältnis vor. 152 , 153
Es handelt sich hierbei um auf lange Zeit vereinbarte Miet- oder Pachtverhältnisse. Der
Mieter bzw. Pächter ist allerdings in der Lage, sein Recht zu veräußern (leasehold). Dieses
Recht ist vergleichbar mit dem deutschen Erbbaurecht. 154
Das wirtschaftliche Eigentum
148 Vgl. u. a. MACKENZIE, A., Submission by the Institute of Chartered Accountants of New Zealand
to the IASC on E 64, S. 126 f.
149 Vgl. u. a. HULLE, K. V., Comment on Exposure Draft E 64 by the EC, S. 234 und NAUMANN,
K.-P., Comments by the IDW on Exposure Draft E 64, S. 66.
150 Vgl. hierzu und zu den folgenden Ausführungen IAS 40.B11; DELOITTE TOUCHE TOHMATSU,
Comment Letter by Deloitte Touche Tohmatsu on E 64, S. 313; ERNST & YOUNG INTERNA-
TIONAL, Comments by E&Y on E 64, S. 329 f.; MACBRIEN, M., Comments on Exposure Draft
E 64 by the European Property Federation, S. 410 f.; SALLNOW-SMITH, N. R., Comments by the
Hongkong Land Limited on E 64, S. 534-536 und LAM, W. B., Comments by the Windsor Properties
Holdings Limited to ED 64, S. 543.
151 Vgl. ERNST & YOUNG INTERNATIONAL, Comments by E&Y on E 64 , S. 329.
152 „In Hong Kong and many other Asian countries, the ownership of land is leasehold.“ SALLNOW-
SMITH, N. R., Comments by the Hongkong Land Limited on E 64, S. 534.
153 Zu IAS 40 und den mit ihm zusammenhängenden Bilanzierungsfolgen in Ländern wie Hong
Kong vgl. kritisch LAM, W. B., Comments by the Windsor Properties Holdings Limited to
ED 64, S. 543.
154 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 175 sowie ausführlich zum deutschen Erbbaurecht KLEIBER,
W., § 1 WertV, S. 351-356, Rn. 27-55.
95

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
wird in diesen Rechtskreisen also ausnahmslos im Rahmen von Operate-Leasing-
Verhältnissen übertragen. Daher wurde in den Kommentierungen zu E 64 für eine Ausnahmeregelung
plädiert, die es den Leasingnehmern auch im Falle solcher langfristiger
Operate-Leasing-Verhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, diese im Rahmen
eines Operate-Leasing-Verhältnisses mit einer Finanzanlageabsicht gehaltenen Immobilien
als Investment Properties zu bilanzieren. 155
Das IASC lehnte eine solche Ausnahmeregelung ab, da weder eine umfangreiche Vorauszahlung
noch das langfristig ausgestaltete Miet- oder Pachtverhältnis das wirtschaftliche
Wesen eines Operate-Leasing-Verhältnisses verändert und deshalb eine im Vergleich zu anderen
Operate-Leasing-Verhältnissen abweichende bilanzielle Behandlung nicht rechtfertigt.
156
Zudem wird klargestellt, daß IAS 17 mit den dort angegebenen Kriterien und nicht
IAS 40 die bilanzielle Behandlung sämtlicher Operate-Leasing-Verhältnisse erfaßt. Eine Lösung
ist also nur möglich, wenn die Vorschriften zur Bilanzierung von Leasingverhältnissen
grundlegend überdacht werden. 157 Der IASB beobachtet derzeit die Bemühungen der
G4+1-Gruppe der wichtigsten anglo-amerikanischen Standardsetter, die die Bilanzierung
von Leasing-Verhältnissen grundlegend reformieren will. 158
Betrachtet man allerdings die bisherigen Regelungen des IAS 25, ist zu erkennen, daß nach
IAS 25 derartige Leasing-Verhältnisse als Investment Properties qualifiziert werden konnten.
159 Nach IAS 25, der Investment Properties negativ von Non-Investment Properties abgrenzte,
wurde nämlich nicht danach unterschieden, ob sich das betrachtete Investment
Property im zivilrechtlichen Eigentum (freehold) des Unternehmens befindet oder von ihm
im Rahmen eines langfristigen Operate-Leasing-Verhältnisses (leasehold) gehalten wird.
155 Zu den Voraussetzungen, unter denen eine Immobilie, die im Rahmen eines langfristigen Operate-Leasing-Verhältnisses
zu Finanzanlagezwecken gehalten wird, beim Leasingnehmer als Investment
Property zu bilanzieren wäre, vgl. WONG, L. L. W., Comments by the Hong Kong Society
of Accountants on E 64 , S. 75 f. Siehe bzgl. eines Änderungsvorschlages des Standardtextes
VAESSEN, M., Comments by KPMG on E 64, S. 338.
156 Vgl. IAS 40.B13.
157 Vgl. IAS 40.B14.
158 Zu den Bemühungen der G4+1-Gruppe vgl. ausführlich INTERNATIONAL ACCOUNTING STAN-
DARDS COMMITTEE (HRSG.), G4+1 Position Paper: Leases sowie KIRSCH, H.-J., IAS 17,
Rn. 121-123.
159 Vgl. CAIRNS, D., Property Valuation, S. 9.
96

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
Aufgrund der aus Großbritannien und Hong Kong geübten Kritik ist eine Öffnung der
Regelungen des IAS 40 hinsichtlich der Immobilien, die im Rahmen eines langfristigen
Operate-Leasing-Verhältnisses zu Finanzanlagezwecken gehalten werden, künftig nicht auszuschließen.
160
Denn nur auf diese Weise kann verhindert werden, daß wirtschaftlich gleich
zu beurteilende Sachverhalte ungleich behandelt werden und dies die Vergleichbarkeit internationaler
Abschlüsse beeinträchtigt. 161
Mit dem Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting
Standards hat der IASB nunmehr auf die vehemente Kritik aus der Praxis reagiert. Der bislang
in der Definition für Investment Properties nach IAS 40.4 enthaltene Einschub „…
held (by the owner or by the lessee under a finance lease)…” soll gestrichen werden. Immobilien,
die zu Finanzanlagezwecken und im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses
gehalten werden, können – sofern sie zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden – vom
Leasingnehmer nach IAS 40 als Investment Property bilanziert werden. 162
Die bereits in
den Kommentierungen zu E 64 angemahnte Ausnahmeregelung für Immobilien, die auf
der Grundlage langfristiger Operate-Leasing-Verhältnisse vom Leasingnehmer zu Finanzanlagezwecken
gehalten werden, wird folglich mit der Neuregelung von IAS 40 angestrebt.
Die aus Großbritannien und Hong Kong geübte Kritik würde mit dieser Regelung künftig
gegenstandlos.
254. Der Ansatz von an Mitarbeiter vermieteten Immobilien
An Mitarbeiter vermietete Immobilien sind Wohnimmobilien, die an im Unternehmen beschäftigte
Mitarbeiter sowie an bereits aus dem Unternehmen ausgeschiedene Mitarbeiter
160 Vgl. auch CAIRNS, D., Property Valuation, S. 16. CAIRNS spricht sich eindeutig für die Öffnung
von IAS 40 für sogenannte leasehold properties aus.
161 Siehe hierzu im Detail den Vorschlag von Vaessen. Vgl. VAESSEN, M., Comments by KPMG on
E 64, S. 338. Ferner ist die in Hong Kong geltende Regelung des HKSSAP 13 (Accounting for
Investment Properties) zu beachten. Vgl. WONG, L. L. W., Comments by the Hong Kong Society
of Accountants on E 64, S. 75 f.
162 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 346.
97

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
vermietet sind. 163
In IAS 40 werden sie explizit als ein Beispiel für Non-Investment Properties
aufgeführt. 164
Annahmegemäß handelt es sich also um Immobilien, die nicht als Finanzanlagen
gehalten werden. Aufgrund der Nähe zur betrieblichen Leistungserstellung
wird diesen Immobilien die Finanzanlagefunktion abgesprochen. Sie gelten als betrieblich
eigengenutzt. Dies gilt auch dann, wenn die Mitarbeiter eine marktübliche Miete entrichten.
165
Gerade weil diese Immobilien in der Regel zu marktüblichen Konditionen an die im Unternehmen
beschäftigten sowie an bereits aus dem Unternehmen ausgeschiedene Mitarbeiter
des bilanzierenden Unternehmens vermietet werden, kann allerdings nicht sofort auf die
unmittelbare Nähe zur betrieblichen Leistungserstellung geschlossen werden. Die marktüblichen
Mietvereinbarungen sind eher ein Hinweis darauf, daß es sich um ein Investment
Property handelt. Weiterhin ist zu beachten, daß diese Wohnimmobilien nicht ausschließlich
an Mitarbeiter des eigenen Unternehmens vermietet werden, sondern auch an außenstehende
Personen. Als ein Anhaltspunkt dafür, daß es sich bei an Mitarbeiter vermieteten
Immobilien um Investment Properties handelt, könnte demnach der Anteil nichtunternehmenszugehöriger
166 Mieter an der Gesamtmieterzahl der betrachteten Immobilie
dienen. Das bilanzierende Unternehmen hat im Einzelfall eine Nutzungsquote bzgl. externer
Mieter zu ermitteln. Der Mietermix ist zu analysieren. Bei einem hohen Anteil nichtunternehmenszugehöriger
bzw. externer Mieter könnte die Immobilie als ein Investment
Property qualifiziert werden.
Ein weiterer Anhaltspunkt könnte der Standort der Immobilie sein. Liegt die Immobilie in
unmittelbarer räumlicher Nähe zur betrieblichen Leistungserstellung, wäre dies ein Hinweis
dafür, daß diese Immobilie aufgrund der ausbleibenden zeitlichen Rüstkosten der Mitarbei-
163 Gerade deutsche Unternehmen stellten nach dem Zweiten Weltkrieg ihren Mitarbeitern derartige
Immobilien zur Verfügung. Vgl. BIENER, H./KNORR, L., Comments by the German Accounting
Standards Committee to E 64, S. 246.
164 Mitarbeiterimmobilien werden unabhängig davon, ob die Mitarbeiter eine marktübliche Miete
zahlen oder nicht, als betrieblich eigengenutze Immobilien qualifiziert. Vgl. IAS 40.7(d).
165 Vgl. IAS 40.7(d).
166 Unter nicht-unternehmenszugehörige Mieter fallen weder aktuell im bilanzierenden Unternehmen
beschäftigte noch kürzlich aus dem bilanzierenden Unternehmen ausgeschiedene Mitarbeiter.
Sie dürfen also mit dem bilanzierenden Unternehmen zu keiner Zeit ein Arbeitsverhältnis
eingegangen sein.
98

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
ter den betrieblichen Leistungserstellungsprozeß unterstützen würde. Sie wäre daher als betrieblich
eigengenutzte Immobilie zu behandeln.
Aufgrund der Analyse des Mietermixes sowie des Standortes wäre es folglich denkbar, an
Mitarbeiter vermietete Immobilien im Einzelfall als Investment Properties einzuordnen.
Voraussetzung ist allerdings, daß das bilanzierende Unternehmen detailliert und plausibel
begründet, wie es zu dieser Entscheidung kommt. Die Argumente hat das bilanzierende
Unternehmen im Anhang offenzulegen. 167
255. Verwendungswechsel
Ein Verwendungswechsel bei Investment Properties oder bei Immobilien, die mit anderen
Nutzungsmotiven als denen einer Finanzanlage vom bilanzierenden Unternehmen gehalten
werden, lösen Umgliederungen dieser Vermögenswerte aus. Bei Umgliederungen handelt es
sich zwar weder um Mengen- noch um Wertänderungen, sondern vielmehr um Ausweisänderungen.
Dennoch stehen diese Verwendungswechsel und die aus ihnen resultierenden
Umgliederungen in engem Zusammenhang zur bereits diskutierten Abgrenzungsproblematik
zwischen Investment Properties und Non-Investment Properties, so daß sie im Rahmen
des Ansatzes von Investment Properties erläutert werden. Die mit den Verwendungswechseln
zusammenhängenden Bewertungsfragen werden ausführlich in Abschnitt 3 erläutert. 168
Umgliederungen zu oder von Investment Properties sind dann vorzunehmen, wenn sich
die Verwendung der betrachteten Immobilien ändert. Nach IAS 40 werden insgesamt vier
Fälle unterschieden, die eine Umgliederung auslösen: 169
1. Eine bislang als Investment Property gehaltene Immobilie wird für betriebliche
Zwecke eingesetzt. Eine Umgliederung des Vermögenswertes von Investment Properties
zu betrieblich eigengenutzten Immobilien, dem Sachanlagevermögen, ist vorzunehmen
(IAS 40 → IAS 16).
2. Ein Investment Property wird umgebaut, um es anschließend zu veräußern. Die
ursprünglich als Investment Property gehaltene Immobilie ist dann in den Vorratsbe-
167 Vgl. IAS 40.66 (a).
168 Vgl. hierzu Abschnitt 344.1.
169 Vgl. IAS 40.51.
99

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
100
stand umzugliedern (IAS 40 → IAS 2). Hierbei wird implizit davon ausgegangen,
daß nur durch einen Umbau eine Veräußerung des Investment Property möglich ist.
Bereits mit dem Beginn der Umbauphase ändert sich das Nutzungsmotiv des bilanzierenden
Unternehmens. Die Veräußerungsabsicht wird unterstellt, und ein Vermögenszuwachs
in Form von positiven Wertänderungen am ruhenden Vermögen während
der Umbauphase wird ausgeschlossen. Soll das betrachtete Investment Property
indes ohne Umbau veräußert werden, wird es bis zu seiner endgültigen Veräußerung
als Investment Property behandelt. 170
Dabei ist zu unterstellen, daß eine sofortige
Veräußerung erfolgt, so daß die bislang als Investment Property gehaltene Immobilie
bis zum nächsten Bilanzstichtag aus dem Unternehmen ausgeschieden ist. Eine Umgliederung
ist in letzterem Fall folglich nicht vorzunehmen. Ähnliches gilt für Investment
Properties, die umgebaut bzw. saniert (redeveloped) werden und künftig weiterhin
als Investment Properties gehalten werden sollen. Sie sind auch während der Umbau-
bzw. Sanierungsphase als Investment Properties zu qualifizieren und nicht etwa
als betrieblich eigengenutzte Immobilien dem Sachanlagevermögen zuzuordnen.
Während der Umbau- und Sanierungsphase erfährt die betrachtete Immobilie nämlich
einen Vermögenszuwachs.
3. Eine Immobilie wird künftig nicht mehr betrieblich eigengenutzt. Ebenso ist es
nicht geplant, diese Immobilie künftig zu veräußern. Sie ist demnach eine Finanzanlage
und daher vom Sachanlagevermögen zu den Investment Properties umzugliedern.
Überdies ist eine Umgliederung vom Sachanlagevermögen zu den Investment Properties
vorzunehmen, wenn die Entwicklung und Herstellung einer Immobilie beendet
ist und diese Immobilie nach ihrer Fertigstellung als Finanzanlage gehalten wird.
Während der Herstellungsphase ist diese Immobilie, die für spätere Finanzanlagezwecke
erstellt wird, nämlich dem Sachanlagevermögen 171 zuzuordnen (IAS 16 →
IAS 40).
4. Eine Immobilie, die ursprünglich zur Veräußerung bestimmt war, wird an eine dritte
Partei im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses vermietet. Eine Veräußerungsabsicht
besteht nicht mehr, da mit der dritten Partei ein Mietverhältnis eingegangen
bzw. eine vertragliche Nutzungsvereinbarung getroffen worden ist. Die Immobilie
erfüllt nun die Funktion einer Finanzanlage und ist somit nicht wie bislang
170 Zu diesem und dem folgenden Beispiel vgl. IAS 40.52.
171 Vgl. hierzu ausführlich Abschnitt 232.1.

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
dem Vorratsvermögen, sondern den Investment Properties zuzuordnen. Eine entsprechende
Umgliederung hat zu erfolgen (IAS 2 → IAS 40).
Einen Sonderfall stellen Reserveimmobilien dar. 172
Bei ihnen handelt es sich um Immobilien,
die dazu bestimmt sind, als Reserve für den betrieblichen Leistungserstellungsprozeß
zu dienen. Ein Motiv eines Unternehmens, eine Reserveimmobilie zu erwerben, ist ein Gelegenheitskauf
oder „lucky buy“ 173
. Dem Unternehmen ist es möglich, die Immobilie kurzfristig
günstig zu erwerben bspw. aufgrund eines Überangebotes von Immobilien an einem
vom Unternehmen bevorzugten Standort. Da bei diesen Immobilien die spätere betriebliche
Eigennutzung als Nutzungsabsicht dominiert, sind sie dem Sachanlagevermögen zuzuordnen.
Hierbei ist es unerheblich, ob die Immobilie in naher Zukunft, also kurzfristig,
oder erst zu einem späteren Zeitpunkt im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt
werden soll. Denn grundsätzlich ist jederzeit, d. h. nach momentanem Bedarf, damit
zu rechnen, daß die Immobilie dem betrieblichen Leistungserstellungsprozeß zugeführt
wird. Der Zeitpunkt, zu dem die Immobilie in den betrieblichen Leistungserstellungsprozeß
übergeht, hängt maßgeblich von der Entscheidung des Managements ab. Damit eventuelle
Ermessensspielräume bzgl. der bilanziellen Behandlung von Reserveimmobilien ausgeschlossen
werden, sind Reserveimmobilien auch in den Fällen, in denen sie zwischenzeitlich
weitervermietet werden, als betrieblich eigengenutzt zu behandeln. Somit handelt es
sich beim Übergang einer Reserveimmobilie in den betrieblichen Leistungserstellungsprozeß
nicht um einen Verwendungswechsel, der eine bilanzielle Umgliederung des betrachteten
Vermögenswertes verlangen würde.
Grund und Boden, dessen künftige Verwendung noch ungewiß ist, ist als Investment Property
zu charakterisieren. 174
Hält das bilanzierende Unternehmen diesen Grund und Boden
172 Vgl. BIENER, H./KNORR, L., Comments by the German Accounting Standards Committee to
E 64, S. 247.
173 Der hier gemeinte „lucky buy“ ist nicht zu verwechseln mit dem günstigen Erwerb eines Unternehmens
oder eines Unternehmensteils, der im Konzernabschluß abzubilden ist. Von einem „lucky
buy“ wird in der Konzernrechnungslegung gesprochen, wenn das Mutterunternehmen die
Beteiligung an einem Tochterunternehmen aufgrund einer bestimmten Marktsituation günstig
erwerben kann. Das Mutterunternehmen braucht nur einen Kaufpreis zu entrichten, der niedriger
als das anteilige Eigenkapital des Tochterunternehmens ist. Im Rahmen der Kapitalkonsolidierung
entsteht in diesem Fall ein unter dem Eigenkapital auszuweisender passivischer Unterschiedsbetrag.
Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Konzernbilanzen, S. 243.
174 Vgl. IAS 40.6 (b).
101

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
nicht, um ihn künftig zu veräußern oder ihn betrieblich selbst zu nutzen, wird unterstellt,
daß der Grund und Boden gehalten wird, um einen Vermögenszuwachs in Form von positiven
Wertänderungen am ruhenden Vermögen zu erzielen. In diesem Fall sollte das bilanzierende
Unternehmen allerdings im Anhang offenlegen, welche Gründe den Bilanzierenden
annehmen lassen, daß es sich bei dem betrachteten Grund und Boden um ein Investment
Property handelt. 175
Das Unternehmen muß nachweisen, daß weder eine Veräußerungsabsicht
vorliegt, noch eine betriebliche Eigennutzung geplant ist. Ändert sich allerdings
die Nutzungsabsicht und liegt ein Verwendungswechsel vor, ist eine entsprechende
bilanzielle Umgliederung vorzunehmen.
256. Abgänge
Das Investment Property ist aus der Bilanz auszubuchen, wenn die zugrundeliegende Immobilie
entweder abgeht oder diese dauerhaft nicht mehr genutzt wird und es nicht zu erwarten
ist, daß dem bilanzierenden Unternehmen künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem
Abgang zufließen wird. 176
Abgänge von Investment Properties treten auf, wenn Investment Properties veräußert oder
Gegenstand eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses werden, welches das bilanzierende
Unternehmen als Leasinggeber mit einer dritten Partei eingeht. 177 Wird ein Investment
Property veräußert, bestimmt sich der Abgangszeitpunkt anhand der Realisationskriterien
für Erträge aus dem Verkauf von Erzeugnissen und Waren nach IAS 18 (Revenue). Erst
wenn die Erträge aus der Veräußerung des Investment Property realisiert sind, ist der Vermögenswert
aus der Bilanz auszubuchen. Folgende Kriterien müssen kumulativ erfüllt sein,
damit die Erträge aus dem abgehenden Investment Property als realisiert gelten:
175 Vgl. IAS 40.66 (a).
176 Vgl. IAS 40.60.
177 Vgl. IAS 40.61.
102

Abschnitt 25: Sonderfälle des Ansatzes von Investment Properties
■ Die mit dem Eigentum an dem Investment Property verbundenen maßgeblichen Risiken
und Chancen sind auf den Käufer übergegangen;
■ dem bilanzierenden Unternehmen verbleibt weder ein fortdauerndes Verfügungsrecht,
wie es sich gewöhnlich aus dem Eigentum des Investment Property ergibt, noch eine
wirksame Beherrschung über das Investment Property;
■ die Höhe der Erträge kann zuverlässig bestimmt werden;
■ es ist hinreichend wahrscheinlich, daß dem bilanzierenden Unternehmen der wirtschaftliche
Nutzen aus dem Verkauf des Investment Property zufließen wird, und
■ die mit dem Verkauf des Investment Property zusammenhängenden Aufwendungen
können zuverlässig bestimmt werden. 178
Wird ein Finanzierungs-Leasing-Verhältnis über ein Investment Property, das bislang vom
bilanzierenden Unternehmen gehalten worden ist, mit einer dritten Partei als Leasingnehmer
eingegangen, 179
bestimmt sich der Abgangszeitpunkt des Investment Property anhand
der allgemeinen Kriterien für die Charakterisierung eines Leasinggegenstandes. 180
Liegt
aufgrund dieser Kriterien ein Finanzierungs-Leasing-Verhältnis vor, gilt das Investment
Property mit Beginn dieses Leasing-Verhältnisses als abgegangen. Sämtliche mit dem Eigentum
an dem Leasingegenstand verbundenen Chancen und Risiken sind dann auf den
Leasingnehmer übertragen worden.
178 Vgl. IAS 18.14 und erläuternd ORDELHEIDE, D./BÖCKEM, H., IAS 18, Rn. 19-30; CAIRNS, D.,
Applying International Accounting Standards, S. 724 f.; EPSTEIN, B. J./MIRZA, A. A., IAS 2002,
S. 258-260 sowie WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 102 f.
179 Denkbar ist indes, daß das bilanzierende Unternehmen einen Sale-and-lease-back-Vertrag mit der
dritten Partei über die bislang als Finanzanlage gehaltene Immobilie eingeht, wobei die Immobilie
auf der Grundlage eine Operate-Leasing-Verhältnisses zurückgeleast wird. Auch in diesem Fall
ist die Immobilie als Abgang beim bilanzierenden Unternehmen zu behandeln. Geht das bilanzierende
Unternehmen einen Sale-and-lease-back-Vertrag mit der dritten Partei ein und least das bilanzierende
Unternehmen die Immobilie auf der Grundlage eines Finanzierungs-Leasing-
Verhältnisses zurück, liegt ebenfalls ein Abgang vor, der aus dem Verkaufsvorgang resultiert.
Gleichzeitig zieht das Zurückleasen einen erneuten Zugang des Vermögenswertes beim Leasingnehmer,
dem veräußernden Unternehmen, nach sich. Abgang und Zugang sind dann getrennt
voneinander bei der Entwicklung des Finanzanlagevermögens während des Geschäftsjahres im
Anhang zu zeigen. Sale-and-lease-back-Vereinbarungen über die bislang als Finanzanlage gehaltene
Immobilie führen folglich stets zu einem Abgang der betrachteten Immobilie.
180 Zu den allgemeinen Kriterien für die Charakterisierung eines Leasinggegenstandes vgl. Abschnitt
223. sowie KIRSCH, H.-J., IAS 17, Rn. 20-29.
103

Abschnitt 2: Ansatz von Investment Properties nach IAS 40 und ihre Abgrenzung zu Non-Investment
Properties
Weiterhin sind IAS 37 (Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets) oder andere
dem Sachverhalt entsprechende IAS auf Schulden anzuwenden, die nach dem Abgang
des Investment Property beim bilanzierenden Unternehmen verbleiben. 181
181 Vgl. IAS 40.64.
104

3 Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für
Investment Properties nach IAS 40
31 Vorbemerkungen
Die Immobilienbewertung orientiert sich an dem mit der Bewertung verfolgten Zweck. 1
Der gesuchte Immobilienwert ist entsprechend der funktionalen Wertlehre 2
zu ermitteln: 3
Er wird zweckgerecht und für Dritte nachvollziehbar unter Berücksichtigung des Entscheidungsfeldes
des Bewerters ermittelt. Bewußt wird hier nicht vom zu ermittelnden Immobilienpreis,
sondern vom zu ermittelnden Immobilienwert gesprochen. 4
Der Immobilienpreis
resultiert nämlich aus einer Tauschaktion und spiegelt die Vorstellungen der Vertragsparteien
über die Immobilie wider. Er ist subjektiv geprägt und beruht auf historischen Transaktionen.
Der Immobilienwert hingegen entspricht idealerweise den aggregierten Vorstellungen
einer Gruppe von Marktteilnehmern. Aufgrund der Intransparenz des Immobilienmarktes
und seiner Teilmärkte kann dieser Wert zumeist nur mit Hilfe wissenschaftlich
fundierter Bewertungsmodelle geschätzt werden. Er präsentiert dann den geschätzten (hypothetischen)
Preis, der unter bestimmten Bedingungen am Markt erzielbar wäre, und ist
für Dritte nachprüfbar, da sein Zustandekommen nachvollzogen werden kann. 5
Dieser
Immobilienwert gibt an, wieviel die Marktteilnehmer bereit wären, für die betrachtete Immobilie
aufzuwenden. Vielfach gilt dieser Immobilienwert daher auch als objektivierter
Immobilienpreis, welcher frei von subjektiven Einflüssen des Käufers und des Verkäufers,
wie vertraglichen Sonderbedingungen oder Informations- oder Machtvorteilen, ist.
1 Zu Anlässen der Immobilienbewertung vgl. BAUMUNK, H., Immobilien und Immobilienbewertung
im Zeichen von Globalisierung und Europäisierung, S. 134.
2 Zur funktionalen Wertlehre in der Unternehmensbewertung vgl. PEEMÖLLER, V. H., Wert und
Werttheorien, S. 7-13.
3 Vgl. PAUL, E., Bewertungsmethoden im Kontext der funktionalen Werttheorie, S. 85.
4 Zur Abgrenzung von Immobilienpreis und Immobilienwert vgl. auch APPRAISAL INSTITUTE
(HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 19 f.; MILLINGTON, A. F., An Introduction to Property
Valuation, S. 37 f.; ENGELBRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung,
S. 13-15; LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien,
S. 12 f.
5 Vgl. PAUL, E., Bewertung von Unternehmensimmobilien, S. 543 f., Rn. 906.
105

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Der vorliegenden Arbeit liegt als Bewertungszweck die Erstellung eines IAS-Abschlusses zugrunde.
Der Bilanzwert ist für eine Immobilie, genauer für Finanzanlagen in Immobilien
(Investment Properties), zu ermitteln. Damit ein allgemeines und über die einleitenden
Ausführungen hinausgehendes Verständnis für die mit Immobilien zusammenhängende
Bewertungsproblematik entsteht, werden zunächst die Grundlagen der Immobilienbewertung
dargestellt. In einem ersten Schritt werden in Abschnitt 32 die wertbeeinflussenden
Faktoren von Immobilien erläutert. Sie müssen vom bilanzierenden Unternehmen identifiziert
und - soweit möglich - quantifiziert werden, um die Immobilie zweckgerecht bewerten
zu können. In einem zweiten Schritt werden in Abschnitt 33 sodann die institutionellen
Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung erörtert. Als internationaler
Standardsetter versucht das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE
(IVSC) ähnlich den Internationalisierungstendenzen in der Rechnungslegung die Immobilienbewertung
international zu harmonisieren. International anerkannte Grundlagen für die
Immobilienbewertung sollen geschaffen werden. 6
Aus diesem Grund werden zunächst die
Grundstrukturen des IVSC und seiner Verlautbarungen skizziert. Daran schließt sich die
Erläuterung der allgemeinen Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipien des IVSC an.
In diesem Zusammenhang wird auf die international gebräuchlichen Immobilienbewertungsverfahren
eingegangen. Bevor allerdings die vom IVSC vorgeschlagenen Immobilienbewertungsverfahren
dargestellt werden, ist ein kurzer Überblick über die deutschen und
angelsächsischen Immobilienbewertungsverfahren zu geben. Gerade die angelsächsischen
Bewertungsverfahren bilden den Ausgangspunkt für die auf internationaler Ebene anzuwendenden
Bewertungsverfahren. Weiterhin interessiert, welche Bedeutung das IVSC konkret
für die Bewertung von Investment Properties nach IAS 40 besitzt.
Nachdem die allgemeinen Grundlagen der Immobilienbewertung dargelegt worden sind,
werden die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40 in Abschnitt
34 untersucht. Der Bewertungszweck, die Erstellung eines IAS-Abschlusses, wird
konkretisiert. Hierbei ist folgenden Fragen nachzugehen:
■ Welche Bewertungskonzepte sieht IAS 40 für Investment Properties vor?
■ Wann ist das bilanzierende Unternehmen gezwungen, Immobilienbewertungsverfahren
einzusetzen?
6 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, IVS 2001, S. 3 sowie BÖRDLEIN,
S./PAUL, E., Einflüsse supranationaler Entwicklungen auf die Immobilienbewertung, S. 78.
106

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
■ Welche Immobilienbewertungsverfahren sind zu verwenden, um den Abschlußadressaten
relevante Informationen vermitteln zu können?
Ausgehend von den allgemeinen Grundlagen der Immobilienbewertung wird auf den speziellen
Bewertungszweck, die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40, übergegangen.
32 Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
321. Wertbeeinflussende Rahmenfaktoren von Immobilien
321.1 Fiskal-politische Entwicklung
Als fiskal-politische Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können, sind vor allem
die steuerrechtlichen Maßnahmen des Gesetzgebers zu bezeichnen. Diese Regelungen sind
sowohl beim Besitz von Immobilien im Betriebs- und Privatvermögen als auch bei ihrem
Erwerb und ihrer Veräußerung bedeutsam. 7
Sie wirken sich u. a. auf die Vertragsgestaltungen,
die Vermögenszuordnung und den Investitionszeitpunkt aus.
Fiskal-politische Maßnahmen des Gesetzgebers führten in der Vergangenheit oftmals zu
Entwicklungen, die sich unter freien Marktgegebenheiten nicht eingestellt hätten. So war
besonders die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland in den vergangenen
30 Jahren neben weitreichenden sozialen und wirtschaftspolitischen Veränderungen
durch steuerpolitische Eingriffe geprägt. Legitimiert wurden diese Eingriffe des Gesetzgebers
mit dem Ziel, die unterdurchschnittliche Eigentumsquote in Deutschland zu fördern. 8
Die steuerlichen Förderungsmaßnahmen im Immobilienbereich waren nach der deutschen
Wiedervereinigung sinnvoll und zweckmäßig. Sollten sie doch den Nachholbedarf vorzugsweise
an Wohnimmobilien in den neuen Bundesländern befriedigen. Diese steuerlichen
(Investitions-)Anreize waren umfangreich. Mit dem Gesetz über Sonderabschreibungen
und Abzugsbeträge im Fördergebiet (Fördergebietsgesetz – FördGG) wurden den Steu-
7 Vgl. SIEGERT, C., Steuerliche Betrachtungen zu Immobilien, S. 245.
8 Zu für die Immobilienwirtschaft bedeutenden steuerrechtlichen Gesetzesänderungen im Zeitraum
von 1970 bis 1999 vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 203 sowie allgemein
ROPETER, S.-E., Investitionsanalyse, S. 84.
107

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
erpflichtigen bzw. Immobilieninvestoren neben der gewöhnlichen (linearen) Abschreibung
gemäß § 7 EstG weitere Sonderabschreibungen bis zu 50 % in den ersten fünf Jahren nach
dem Erwerb der Immobilie zugestanden. Die Immobilieninvestoren reagierten schnell. Sie
investierten in die geförderten Teilmärkte. Investitionen, die in nicht-geförderte Teilmärkte
in der Vergangenheit erfolgt waren, wurden sukzessive abgestoßen. Gleichzeitig führten
diese erheblichen Steuererleichterungen, die mit Immobilieninvestitionen in den neuen
Bundesländern in den 90er Jahren verbunden waren, 9
zu einem langfristigen Überangebot
an Gewerbe- und Wohnimmobilien auf diesem Immobilienteilmarkt. Ein erheblicher
Preisverfall trat ein, 10
von dem sich dieser Teilmarkt bis heute nicht erholt hat.
Erst im Jahre 1999 reagierte der Gesetzgeber auf die unvorhergesehen hohe Inanspruchnahme
der Steuererleichterungen des FördGG und führte mit § 2 Abs. 3 EStG einen beschränkten
Verlustausgleich bei negativen und positiven Einkünften ein. Zur Zeit besteht
noch immer ein erhöhtes Überangebot an Gewerbe- und Wohnimmobilien in den neuen
Bundesländern, welches auch in den kommenden Jahren die Miet- und Kaufpreise für Gewerbe-
und Wohnimmobilien auf diesem Immobilienteilmarkt dominieren wird. So werden
Immobilieninvestitionen in die neuen Bundesländer als Risikoinvestitionen bezeichnet.
Denn der Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern ist durch ein hohes Angebot an
9 Zu den steuerrechtlichen Fördermaßnahmen für Investitionen in den neuen Bundesländern und
ihren Auswirkungen vgl. ferner SCHÖBERLE, H., Steuern und Subventionen, S. 66-74; DAHLKE,
T., Bilanzprobleme bei Immobilieninvestitionen im Beitrittsgebiet, S. 4 f.
10 Die Kaufpreise für Büroimmobilien mit Innenstadtlage verringerten sich bspw. in Dresden im
Zeitraum von 1994 bis 2001 von 3.892 €/m 2
auf 1.899,3 €/m 2
, also um 51,2 %. Vgl. FINAN-
CIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Dresden
– 4. Quartal 2001, S. 30. Als weitere Beispiele seien hier noch Leipzig und Magdeburg angeführt.
In Leipzig reduzierten sich die Kaufpreise für Büroimmobilien mit Innenstadtlage im Zeitraum
von 1994 bis 2001 von 2.284,4 €/m 2
auf 996,2€/m 2
. Dies bedeutet eine Verringerung der
Kaufpreise um 56,4 %. Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG
(HRSG.), Real Estate Market Rating: Leipzig – 4. Quartal 2001, S. 30. In Magdeburg verlief die
Entwicklung der Kaufpreise für Büroimmobilien mit Innenstadtlage nicht ganz so dramatisch wie
in Dresden und Leipzig. Im Zeitraum von 1994 bis 2001 sanken die Kaufpreise für Büroimmobilien
mit Innenstadtlage von zunächst 2.128,3 €/m 2
auf 1.375,4 €/m 2
, also um 35,4 %. Vgl. FI-
NANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating:
Magdeburg – 4. Quartal 2001, S. 28.
108

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
Miet- und Kaufflächen bei unterdurchschnittlicher Nachfrage und sehr niedrigem Wertzuwachs
gekennzeichnet. 11
Am Beispiel der fiskal-politischen Entwicklung in Deutschland, und hier besonders den
mit Immobilieninvestitionen in den neuen Bundesländern verbundenen Steuererleichterungen,
wird deutlich, welchen nachhaltigen Einfluß fiskal-politische Eingriffe des Gesetzgebers
auf den Wert einer Immobilie besitzen können. Diese nachhaltigen Effekte müssen
bei der Prognose der künftigen Miet- und Kaufpreise bedacht werden.
321.2 Wirtschaftspolitische Dynamik
Die derzeitige wirtschaftpolitische Dynamik läßt sich im wesentlichen durch zwei Begriffe
charakterisieren: Globalisierung und Tertiärisierung. 12
Seit Beginn der achtziger Jahre sind die internationalen Märkte von einer zunehmenden
Globalisierung und damit einhergehend von einer kontinuierlich steigenden Wettbewerbsintensität
gekennzeichnet. 13
Unternehmen erkennen, daß Größe, Kompetenz und eigene
Ressourcen häufig nicht ausreichen, um ihre Position im Wettbewerb zu sichern oder gar
auszubauen. Das Ergebnis sind weltweite Unternehmensfusionen. So fusionierten weltweit
im Jahre 2000 mit ca. 26.000 Unternehmen dreimal so viele Unternehmen wie noch im
Jahre 1990. 14
Diese Entwicklung wirkt sich in zweifacher Weise auf den Immobilienmarkt
aus. Zum einen bewirkt der mit einer Unternehmensfusion zusammenhängende Personalabbau,
daß sich die vom Unternehmen benötigte Bürofläche verringert. Werden zum ande-
11 Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market
Rating: Brandenburg - 4. Quartal 2001, S. 4; FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Mecklenburg-Vorpommern - 4. Quartal 2001,
S. 4; FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market
Rating: Sachsen - 4. Quartal 2001, S. 4; FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNA-
TIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating: Sachsen-Anhalt - 4. Quartal 2001, S. 4; FI-
NANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (HRSG.), Real Estate Market Rating:
Thüringen - 4. Quartal 2001, S. 4.
12 Vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 205.
13 Vgl. BACKHAUS, K., Strategien auf sich verändernden Weltmärkten, S. 466; YOSHINO, M.
Y./RANGAN, U. S., Strategic Alliances, S. 3.
14 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 14.
109

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
ren Unternehmensbereiche zusammengelegt und interne Umstrukturierungen vorgenommen,
erhöht sich der Flächenbedarf. Beide Effekte wirken sich auf die entsprechenden Immobilienteilmärkte
aus.
Der anhaltende Trend zu einer Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft stellt einen entscheidenden
Rahmenfaktor für die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, und zwar Büroimmobilien,
dar. Infolge dieses Tertiärisierungsprozesses wird der Anteil der in Deutschland
im Dienstleistungssektor Beschäftigten von 61,5 % in 1995 auf ca. 69 % aller Erwerbstätigen
in 2010 ansteigen. 15
Hohe Wachstumsraten innerhalb des Dienstleistungssektors
weisen hauptsächlich die Bereiche Beratung, Medien, Gesundheitswesen, Bildung und
Wissenschaft auf. Rückläufig entwickeln sich hingegen die Anteile der Erwerbstätigen im
produzierenden Gewerbe und in der Landwirtschaft. 16
Für den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien
bedeutet diese Tertiärisierung, daß die Nachfrage nach Büroimmobilien
und mit ihr auch die Preise für Büroimmobilien in den nächsten Jahren ansteigen werden.
321.3 Sozio-kulturelle Faktoren
Soziale und gesellschaftliche Veränderungen sowie der zu beobachtende kulturelle Wandel
sind als sozio-kulturelle Faktoren zu benennen, welche die Entwicklung des Immobilienmarktes
in unterschiedlicher Form beeinflussen.
Die sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen sind eng mit der demografischen
Entwicklung eines Landes verbunden. So wird in den kommenden 20 Jahren für Deutschland
ein Bevölkerungsrückgang um ca. fünf Millionen auf 77 Millionen Einwohner prognostiziert.
17
Damit einhergehend nimmt der Anteil der älteren Generation an der gesamten
Bevölkerung zu. Voraussichtlich 25 % der Bevölkerung werden im Jahre 2010 über
60 Jahre und nur 19 % unter 20 Jahre alt sein. 18 Diese Seniorisierung hat weitreichende
Auswirkungen auf das Immobilienvermögen privater Haushalte: Im Zuge der Umgestaltung
des Sozialsystems, wonach die gesetzliche Altersvorsorge eingeschränkt wird, werden
15 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2000, S. 4.
16 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 8 f. sowie DRESDNER BANK (HRSG.),
Marktreport 2000, S. 4.
17 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2000, S. 5.
18 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2000, S. 5.
110

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
verstärkt private Maßnahmen zur Alterssicherung ergriffen. Das Wohneigentum spielt dabei
eine tragende Rolle. 19
Gleichzeitig steigt der Bedarf an altengerechten Wohnungen. Der
Markt für Seniorenimmobilien wird daher künftig einen erhöhten Nachfrageschub erfahren.
20
Weiterhin ist zu beobachten, daß sich die Haushaltsstrukturen besonders in Großstädten
ändern. Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt zu und mit ihr die benötigte
Wohnfläche pro Person. 21
Die Lebensstile individualisieren sich. Traditionelle Sozialstrukturen
werden aufgelöst. Im Ergebnis entwickeln sich vielfältige wohnungswirtschaftliche
Marktsegmente heraus, wie sicherheitsorientierte Wohnimmobilien (Guarded Houses). Parallel
dazu verlagert sich die Bevölkerung aus den Städten in die umliegenden Gemeinden.
22
Die Stadtrandgebiete dehnen sich aus. Auslöser dieser Entwicklung sind einerseits
die teilweise erheblichen Preisunterschiede zwischen der Kernstadt und dem Stadtrand und
andererseits das Streben nach einem Eigenheim, welches in den Ballungszentren aufgrund
mangelnden Baulandes nicht befriedigt werden kann. Wie zu erkennen ist, beeinflussen die
sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen nahezu ausschließlich den Markt für
Wohnimmobilien.
Der kulturelle Wandel hat dagegen vornehmlich Einfluß auf den Markt für Gewerbeimmobilien,
genauer gesagt auf den Markt für Handelsimmobilien. Dieser Wandel wird
durch einen erlebnisorientierten Konsum sowie ein zunehmend kommerzialisiertes Freizeitverhalten
hervorgerufen. 23
Im Einzelhandel ist die Erlebnisqualität zu einem wichtigen
Kaufkriterium für den Konsumenten geworden. Freizeit und Unterhaltung vermischen sich
zunehmend mit der Versorgungsfunktion des Handels. Neben einer verstärkten Kundenund
Serviceorientierung sind im Einzelhandel Konzepte gefragt, die den Kunden emotional
erreichen. 24
Showrooms oder Infotainment-Center, bei denen nicht der Verkauf, sondern
die Information und die Unterhaltung im Vordergrund stehen, werden bedeutender. 25
Daneben wird der zunehmende Anspruch auf Unterhaltung durch sogenannte Urban En-
19 Vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 216.
20 Vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 212; OSTERMANN, H./WEBER, K.-H., Senioreneinrichtungen,
S. 192-195.
21 Der Wohnflächenbedarf pro Person stieg von 1965 bis 1998 von 22 m 2
auf 39 m 2
.
Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 10.
22 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2000, S. 5.
23 Vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 206.
24 Vgl. KOTLER, P. u. a., Grundlagen des Marketing, S. 924.
25 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 33.
111

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
tertainment Center zufriedengestellt. Mit diesen Immobilien wird das Konzept von großflächigen
Einkaufszentren um Freizeitelemente ergänzt. 26
321.4 Technologische Innovationen
Verbunden mit dem oben bereits angesprochenen Tertiärisierungsprozeß spielen die
Informations- und Kommunikationstechnologien eine entscheidende Rolle für die Entwicklung
des Marktes für Gewerbeimmobilien, und hier besonders des Marktes für Büroimmobilien.
Seit Mitte der 90er Jahre verändern Innovationen im Bereich der Informations-
und Kommunikationstechnologien die betriebliche Arbeitsorganisation grundlegend.
Zu nennen sind in diesem Zusammenhang neue Arbeitsformen wie die Telearbeit, das papierlose
Büro und das virtuelle Unternehmen. 27
Die Bürotätigkeit wird zunehmend unabhängiger
von Zeit (starr → flexibel), Ort (fest → mobil) und Struktur (zentral → dezentral).
28
Büroräume können eingespart werden. Indes verläuft die praktische Umsetzung dieser
Konzepte noch relativ schleppend, da viele Unternehmen einen Mangel an Datensicherheit,
hohe Kosten und eine geringe Produktivität ihrer Mitarbeiter befürchten.
Mit diesen Entwicklungen verändern sich auch die Nutzungsanforderungen an die Büroimmobilien.
Von ihnen wird verlangt, daß sie sich schnell und damit flexibel an die technologischen
Gegebenheiten anpassen. 29
Denn vornehmlich bei der Ausstattung der Büroimmobilie
spielen die Informations- und Kommunikationstechnologien eine wichtige Rolle. 30
Sie sind ein Miet- bzw. Kaufargument. Des weiteren ist eine kommunikationsfreundliche
und flexible Raumaufteilung bei der Vermietung und dem Verkauf von Büroimmobilien
ein relevanter Faktor, da das klassische „Zellenbüro“ im Zeitalter flacher Hierarchien überkommen
ist. Die Quadratmeterversorgung pro Mitarbeiter ist speziell für die
26 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 40.
27 Vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 208.
28 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2000, S. 12.
29 Vgl. BEYERLE, T., Der deutsche Immobilienmarkt, S. 214.
30 In einer im Zeitraum November/Dezember 2000 von der DRESDNER REAL ESTATE RE-
SEARCH durchgeführten Befragung der in Deutschland ansässigen und am Neuen Markt notierten
Unternehmen bzgl. der relevanten Standortfaktoren konnte festgestellt werden, daß bei
der Wahl des Standortes die zur Verfügung gestellten Kommunikationstechnologien sehr hohe
Priorität besitzen. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001, S. 30.
112

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
Wachstumbranchen Information-Technologogy (IT), Beratung und Marketing von untergeordneter
Bedeutung. 31
322. Wertbeeinflussende immobilienspezifische Faktoren
322.1 Standortfaktoren
Der Wert einer Immobilie, bestehend aus dem Wert für den Grund und Boden und dem
Wert für die auf dem Grund und Boden errichteten Gebäude, wird maßgeblich von ihrem
Standort beeinflußt. 32
Für die Bewertung der Immobilie sind also sämtliche Standortfaktoren
zu analysieren. Dabei wird zwischen harten und weichen Standortfaktoren unterschieden.
33 Als harte Standortfaktoren bezeichnet man physische Faktoren, die der Investor beeinflussen
kann. Nach abnehmender Beeinflussbarkeit durch den Investor gereiht, lassen
sich im wesentlichen die Infrastrukturqualität und die Nachbarschaftsqualität als harte
Standortfaktoren identifizieren. Die weichen Standortfaktoren sind dagegen nur geringfügig
vom Investor beeinflußbar. Bei ihnen handelt es sich um die Charakteristika der regionalen
Wirtschaftstruktur sowie die rechtlichen Standortmerkmale.
Überragende Bedeutung für den Wert einer Immobilie besitzt die Infrastrukturqualität.
Regionale Wirtschaftsstruktur und rechtliche Standortmerkmale folgen. Die Nachbarschaftsqualität
ist dagegen eher von nachrangiger Bedeutung. 34 Die Bedeutung der genannten
Standortfaktoren orientiert sich dabei – abgesehen von ihrer Beeinflussbarkeit durch
den Investor - daran, wie dynamisch sich diese Faktoren im Zeitablauf entwickeln. So ist
die Infrastrukturqualität lediglich langfristig veränderbar, 35 wohingegen die Nachbarschaftsqualität
auch kurzfristig aufgewertet werden kann. Die Veränderungsgeschwindigkeit
31 Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2000, S. 16 f.
32 Vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, S. 228 f.
33 Zu harten und weichen Standortfaktoren vgl. MUNCKE, G., Standort- und Marktanalyse in der
Immobilienwirtschaft, S. 111 f.
34 Bei der Beurteilung der Standortqualität von Immobilien mißt die ZÜBLIN IMMOBILIEN
GRUPPE der Lage/Verkehrsanbindung die höchste Bedeutung zu. Mit abnehmender Bedeutung
folgen die Wirtschaftsregion und die Umgebungsqualität. Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE
(HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 21.
35 Vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 352.
113

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
ist demnach das dominierende Kriterium, wonach sich die Bedeutung harter und weicher
Standortfaktoren für den Wert der Immobilie bemisst.
Die Infrastrukturqualität eines Standortes wird durch die Verkehrsinfrastruktur, die Ansiedlung
zentraler Einrichtungen, die Nahversorgungsmöglichkeiten und die technischen
Ausstattungsmerkmale des Standortes bestimmt: 36
■ Verkehrsinfrastruktur:
Die Verkehrsinfrastruktur ist einer der wesentlichen Faktoren, welcher die Infrastrukturqualität
eines Standortes prägt. Wird die Verkehrsinfrastruktur untersucht, ist zu
fragen, wie der ausgewählte Standort an den öffentlichen Nahverkehr und den Individualverkehr
angebunden ist und welche Entfernungen zum nächsten Flughafen zurückzulegen
sind. Da diese infrastrukturellen Einrichtungen langsam wachsen, sind sie oftmals
als langfristige Standortvorteile oder Standortnachteile einzustufen. Besonders relevant
ist die vorhandene Verkehrsinfrastruktur für den Wert von Gewerbeimmobilien.
■ Ansiedlung zentraler Einrichtungen:
Als zentrale Einrichtungen gelten Einrichtungen der öffentlichen Hand (Ministerien,
Behörden, Verwaltungen und Verbände), Einrichtungen des Handels (Einzel- und
Großhandelsunternehmen sowie Speditionen und Logistikunternehmen) sowie Medieneinrichtungen
(Zeitungen, Rundfunk- und Fernsehunternehmen sowie Verlage).
Darüber hinaus beeinflussen die vorhandenen Forschungs- und Bildungseinrichtungen,
wie Universitäten oder Fachhochschulen, die Infrastrukturqualität eines Standortes. Sie
prägen seine Beschäftigungsstruktur.
■ Nahversorgungsmöglichkeiten:
Zahl, Struktur und Qualität der im und um den Standort herum angebotenen Dienstleistungen
und relevanten Güter der Grundversorgung stellen die Nahversorgungsmöglichkeiten
des Standortes dar. Es handelt sich also um Einkaufs-, Freizeit- und Wohnmöglichkeiten.
Hier ist zu beobachten, daß sich die räumliche Distanz zu den Einkaufsmöglichkeiten
verringert, je zentraler der Standort ist. Umgekehrt sind Freizeitmöglichkeiten
eher dezentral angesiedelt.
■ Technische Ausstattungsmerkmale des Standortes:
Unter die technischen Ausstattungsmerkmale des Standortes fallen Leitungsanschlüsse
36 Zu den einzelnen Merkmalen der Infrastrukturqualität eines Standortes vgl. ISENHÖFER,
B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 352 u. S. 355 f.; Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE
(HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 23.
114

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
für die Be- und Entwässerung sowie für die Strom- und Gasversorgung der Immobilie.
Weiterhin sind die vorhandenen Telekommunikationsmöglichkeiten bedeutsam. Die
technischen Ausstattungsmerkmale verschiedener Standorte weichen indes nur unwesentlich
voneinander ab, so daß diese Merkmale für die Infrastrukturqualität eines
Standortes von untergeordneter Bedeutung sind.
Die regionale Wirtschaftstruktur läßt sich zum einen anhand der regionalen Alters-, Einkommens-
und Haushaltsstruktur charakterisieren. 37
Hier werden Angaben zur Erwerbsquote
und der sich daraus ergebenden Kaufkraft benötigt. Zum anderen wirken sich die
Beschäftigungs- und Wirtschaftsentwicklung auf die regionale Wirtschaftsstruktur aus. 38
Kennzahlen, die die Beschäftigungs- und Wirtschaftsentwicklung beurteilen lassen, sind in
diesem Zusammenhang die Tertiärisierungsquote, das Gewerbesteueraufkommen und die
regionale Wertschöpfung, welche durch das Bruttoinlandsprodukt oder Bruttosozialprodukt
pro Arbeitnehmer gemessen wird.
Die rechtlichen Merkmale eines Standortes werden vor allem durch das geltende Baurecht
geprägt. So sind die gestatteten Nutzungsmöglichkeiten in Flächen- und Bebauungsplänen
festgehalten. 39
Daneben sind in Großstädten Verordnungen und Satzungen zu beachten,
die bspw. die Errichtung einer bestimmten Anzahl von Parkplätzen vorsehen (Parkplatzsatzungen).
40
Einfluß auf die Nachbarschaftsqualität eines Standortes nehmen die Nutzung der Immobilien
in der unmittelbaren Umgebung des betrachteten Standortes, der bauliche Zustand
dieser Immobilien, die Nachbarschaftsgestaltung, noch verfügbares Bauland sowie Lärmund
Geruchsimmissionen. 41
37 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 168-170.
38 Vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 351.
39 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 25; APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real
Estate, S. 190-192.
40 Vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 358.
41 Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 25.
115

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
322.2 Rechte und Beschränkungen
Bei der Bewertung von Immobilien wird grundsätzlich davon ausgegangen, daß sich die zu
bewertende Immobilie im zivilrechtlichen Eigentum des bilanzierenden Unternehmens befindet.
Dieses Eigentum an der Immobilie kann als Alleineigentum, Gesamthandseigentum
oder Miteigentum ausgestaltet sein. 42 Indes können davon abweichend Rechte und Beschränkungen
den Wert der Immobilie schmälern. Es ist daher zu prüfen, ob bestehende
Rechte und Beschränkungen ablösbar oder als eine langfristige Eigenschaft der Immobilie
anzusehen sind. 43
Das relevanteste Recht ist in diesem Zusammenhang das Erbbaurecht, welches im angelsächsischen
Rechtsraum auch als „leasehold“ bezeichnet wird. 44 Es stellt das veräußerbare,
belastbare und vererbliche Recht dar, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten
bzw. zu bewirtschaften. 45
Das Erbbaurecht wird auch als grundstücksgleiches Recht
bezeichnet, da das Erbbaurecht dem Eigentum an Grund und Boden gleichkommt, dem
Besitzer eine nahezu unbeschränkte Herrschaftsbefugnis verbleibt und in ein entsprechend
öffentliches Buch eingetragen wird. 46
Unter dem Oberbegriff der Beschränkungen werden in Deutschland im wesentlichen die
beschränkt dinglichen Rechte im Sinne des Sachenrechts des Bürgerlichen Gesetzbuches
(BGB) verstanden. Als beschränkt dingliche Rechte gelten Nutzungsrechte, Sicherungsund
Verwertungsrechte sowie Erwerbsrechte. 47
Unter die Nutzungsrechte fallen sämtliche
Dienstbarkeiten im bürgerlich-rechtlichen Sinne, 48
wie die Grunddienstbarkeit 49
, der
Nießbrauch 50
und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit 51
. Bei den Sicherungs- und
42 Zu den Eigentumsarten vgl. KLEIBER, W., § 1 WertV, S. 349-351, Rn. 22-25.
43 Vgl. VOGELS, M., Grundstücks- und Gebäudebewertung, S. 324.
44 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 175.
45 Vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, S. 231 sowie erläuternd
zum deutschen Erbbaurecht KLEIBER, W., § 1 WertV, S. 351-356, Rn. 27-55.
46 Vgl. KLEIBER, W., § 1 WertV, S. 351, Rn. 26.
47 Vgl. hierzu im Überblick KLEIBER, W., § 1 WertV, S. 357 f., Rn. 62.
48 Vgl. erläuternd KLEIBER, W., § 1 WertV, S. 58-361, Rn. 63-75.
49 Vgl. §§ 1018-1029 BGB.
50 Vgl. §§ 1030-1089 BGB.
51 Vgl. §§ 1090-1093 BGB.
116

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
Verwertungsrechten wird zwischen den Pfandrechten 52
(Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld)
sowie den Reallasten 53
unterschieden. Überdies fallen unter die Erwerbsrechte
im einzelnen
■ die Vorkaufsrechte, die einen Dritten gesetzlich oder vertraglich dazu befähigen, in einen
Kaufvertrag anstelle des Käufers einzutreten, 54
■ die Vormerkung, soweit hiermit ein schuldrechtlicher Anspruch auf Einräumung oder
Aufhebung eines Rechts an einer Immobilie auch Dritten gegenüber gesichert wird, 55
■ die Aneignungsrechte, wie das Jagd- oder Fischereirecht, 56
und
■ die Wiederkaufsrechte. 57
Die Bewertung von Rechten und Beschränkungen ist äußerst komplex. Auf sie wird an dieser
Stelle nicht näher eingegangen. 58
Festzuhalten ist aber, daß die mit einer Immobilie verbundenen
Rechte und Beschränkungen – unabhängig von ihrer detaillierten Bewertung –
erste Schlüsse darüber zulassen, wie vermarktbar die betrachtete Immobilie ist und welcher
Drittverwendung sie noch zugeführt werden kann. 59
322.3 Wertbeeinflussende Faktoren von Grund und Boden
322.31 Bodenbeschaffenheit
Die Bodenbeschaffenheit umfaßt die Oberflächenbeschaffenheit und den Zustand des Baugrundes.
Zur Oberflächenbeschaffenheit gehören die Bodenbewachsung, die geographi-
52 Vgl. §§ 1113-1203 BGB.
53 Vgl. §§ 1105-1112 BGB.
54 Vgl. §§ 1094-1104 BGB.
55 Vgl. §§ 883-888 BGB.
56 Vgl. § 1 BJagdG.
57 Vgl. erläuternd KLEIBER, W., § 1 WertV, S. 366-368, Rn. 98-103.
58 Zum Einfluß von Rechten und Beschränkungen auf die Immobilienbewertung vgl. detailliert SI-
MON, J., Verkehrswertermittlung von Rechten und Belastungen, S. 1443-1543; ZIMMERMANN,
P./HELLER, R. E., Der Verkehrswert von Grundstücken, S. 123-269; VOGELS, M., Grundstücksund
Gebäudebewertung, S. 324-331.
59 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 24 f.
117

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
schen Gegebenheiten, wie mögliche Hanglagen, und eventuell zu beseitigende bauliche Anlagen.
Diese Merkmale der Oberflächenbeschaffenheit wirken sich im Bebauungsfalle negativ
auf den Wert von Grund und Boden aus. 60
Einen wesentlich größeren Einfluß auf den Wert von Grund und Boden als die Oberflächenbeschaffenheit
besitzt der Zustand des Baugrundes. Merkmale des Baugrundes, welche
auch nach einer erfolgten Bebauung wertmindernd auf die gesamte Immobilie wirken,
sind hauptsächlich vorhandene Altlasten. 61
Bei Altlasten handelt es sich um umweltgefährdende
Belastungen von Grund und Boden mit Ablagerungen, sogenannten Kontaminationen.
Häufigste Ursache für derartige Kontaminationen sind der unsachgemäße Umgang
mit Schadstoffen bzw. umweltgefährdenden Stoffen, die Lagerung von umweltgefährdenden
Stoffen und von Abfällen sowie Schadensfälle und Störfälle. 62
So wurden bis in die
siebziger Jahre Abfälle ohne Rücksicht auf Grund und Boden oder Grundwasser auf unzureichend
gesicherten Deponien abgelagert. Umweltgefährdende Stoffe wurden verstärkt in
der Produktion eingesetzt. Zudem hinterliessen kriegerische Auseinandersetzungen Kriegsmaterial
(Sprengbomben, Blindgänger) und Kriegsschutt. Neben den genannten Altlasten
kann der Wert von Grund und Boden durch Bergschäden gemindert werden, sofern im
betrachteten Gebiet Bergbau betrieben wurde oder noch betrieben wird. 63
322.32 Größe und Gestaltung
Der Wert von Grund und Boden wird durch seine Größe negativ beeinflußt, wenn die verfügbare
Fläche kleiner ist, als es eine optimale Bebauung erfordern würde, und die verfügbare
Fläche nicht durch den Kauf von benachbartem Grund und Boden vergrößert werden
kann. 64
60 Vgl. MÜLLER, H. K. R., Bewertung von Baugrundstücken, S. 61; GERARDY, T., Praxis der
Grundstücksbewertung, S. 315.
61 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 24; DIETERICH, H./KLEIBER, W., Die Ermittlung von Grundstückswerten,
S. 17.
62 Vgl. m. w. N. PHILIPPS, H., Kontaminierte Grundstücke, S. 8 f.
63 Vgl. DIETERICH, H./KLEIBER, W., Die Ermittlung von Grundstückswerten, S. 17.
64 Vgl. MÜLLER, H. K. R., Bewertung von Baugrundstücken, S. 56.
118

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
Generell ist für eine größere Fläche an Grund und Boden auch ein absolut höherer Betrag
zu zahlen. Betrachtet man allerdings den m 2 -Preis, so gilt, daß ein bis auf den letzten m 2
voll ausgenutzter Grund und Boden wertvoller ist als eine ähnliche nicht annnähernd so
ausgenutzte Fläche. 65
Bei sehr großen Flächen an Grund und Boden sind Wertzonen festzulegen,
wonach zwischen Vorder- und Hinterland zu unterscheiden ist. Das Vorderland
stellt vollwertiges Bauland dar, wohingegen das Hinterland als Ergänzungsfläche fungiert.
Nachteilig auf den Wert von Grund und Boden wirkt sich überdies der Zuschnitt bzw. die
Gestaltung der verfügbaren Fläche aus. 66
Verlaufen die Flächengrenzen nicht parallel oder
rechtwinklig zu den Baugrenzen, sondern stoßen sie in spitzem Winkel auf die Baugrenzen,
werden bei der Bebauung u. U. aufgrund von Abstandsvorschriften Flächen verschenkt.
Für Gewerbeimmobilien ist zudem die Frontlänge der verfügbaren Fläche an einer Straße
(Visibilität) wertbeeinflussend. So ist eine für Werbezwecke nutzbare Straßenfront wertvoller
als eine schmale und tiefe Fläche ohne ausreichende Straßenfront. 67
322.33 Nutzungsfähigkeit
Mit der Nutzungsfähigkeit von Grund und Boden sind Art und Maß der zulässigen baulichen
Nutzung gemeint. Die zulässige bauliche Nutzung wird in Deutschland durch die
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgeschrieben. § 1 Abs. 1 BauNVO unterscheidet
nach der allgemeinen Art der baulichen Nutzung zwischen Wohnbauflächen, gemischten
Bauflächen, gewerblichen Bauflächen und Sonderbauflächen. 68
Flächen, die als Sonderbauflächen
ausgewiesen sind, können je nach konkreter Nutzung in ihrem Wert variieren, da
die Bandbreite der unter den Begriff des Sondergebietes fallenden Nutzungen sehr groß ist.
So werden der Erholung dienende Sondergebiete, Fremdenverkehrsgebiete und hochwertige
Ladengebiete und Einkaufszentren hierunter zusammengefaßt. 69
Das Maß der zulässigen baulichen Nutzung ergibt sich durch
65 Vgl. DIETERICH, H./KLEIBER, W., Die Ermittlung von Grundstückswerten, S. 16.
66 Vgl. MÜLLER, H. K. R., Bewertung von Baugrundstücken, S. 56 f.
67 Vgl. DIETERICH, H./KLEIBER, W., Die Ermittlung von Grundstückswerten, S. 16.
68 Bzgl. der besonderen Arten baulicher Nutzung vgl. §§ 2-11 BauNVO.
69 Vgl. KLEIBER, W., § 5 WertV, Rn. 19, S. 508.
119

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
■ die Flächenregeln, die den Anteil der zulässig bebaubaren Fläche am verfügbaren
Grund und Boden bestimmen. Maßstab hierfür ist die Grundflächenzahl (GRZ), die
angibt, wieviele m 2 Grundfläche je m 2 der Fläche von Grund und Boden zulässig sind.
Die zulässige Grundfläche ist dabei der Teil von Grund und Boden, auf dem bauliche
Anlagen errichtet werden dürfen; 70
■ die Geschoßregeln, die die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse und die maximal
zulässige Größe der Geschoßfläche festlegen. Als Maßstab wird hier die Geschoßflächenzahl
(GFZ) verwendet, welche die zulässigen m 2 Geschoßfläche je m 2 der
Fläche von Grund und Boden benennt; 71
■ die zu ermittelnde Baumassenzahl (BMZ). Sie gibt an, wieviel m 3 Baumasse je m 2 der
Fläche von Grund und Boden zulässig sind. 72
Ein höheres Maß an zulässiger baulicher Nutzung zieht gleichzeitig auch einen höheren
Wert von Grund und Boden nach sich. Denn der Grund und Boden wird intensiver genutzt
und kann somit höhere Erträge abwerfen. 73
322.4 Wertbeeinflussende Faktoren der baulichen Anlagen
322.41 Restnutzungsdauer und baulicher Zustand
Als Restnutzungsdauer wird die Zahl der Jahre angesehen, in der eine bauliche Anlage zu
einem bestimmten Zeitpunkt (Bewertungsstichtag) voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt
werden kann. 74 Dabei wird unterstellt, daß die betrachtete bauliche Anlage ordnungsgemäß
unterhalten und bewirtschaftet wird. Berechnet wird die Restnutzungsdauer,
indem von der für die betrachtete bauliche Anlage üblichen Gesamtnutzungsdauer das Gebäudealter
abgezogen wird. 75 Indes ist zu beachten, daß die Gesamtnutzungsdauer sowie
70 Vgl. § 19 BauNVO.
71 Vgl. § 20 Abs. 2 bis 4 BauNVO.
72 Vgl. § 21 BauNVO.
73 Vgl. DIETERICH, H./KLEIBER, W., Die Ermittlung von Grundstückswerten, S. 13.
74 Vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, S. 209.
75 Vgl. VOGELS, M., Grundstücks- und Gebäudebewertung, S. 144.
120

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
die Restnutzungsdauer durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden können. 76
Bau- und Unterhaltungszustand sowie die wirtschaftliche Verwendungsfähigkeit der baulichen
Anlagen zum Bewertungszeitpunkt sind deshalb zu berücksichtigen, wenn die wirtschaftliche
Restnutzungsdauer ermittelt wird. So sind Renovationsbedarf und technischer
Zustand der baulichen Anlagen zu untersuchen. 77
Der Renovationsbedarf läßt sich daran
erkennen, daß ein eventueller Reparaturstau vorliegt, nicht alle gesetzlichen Auflagen erfüllt
sind (z. B. Asbest, Grundwasserverschmutzung, Feuer- und Blitzschutz) oder Bauschäden
ersichtlich sind. 78
Der technische Zustand der baulichen Anlagen ist dagegen bspw. anhand
des Zustands der Heizungs-, Elektro-, Sanitär- und Lüftungssysteme einzuschätzen.
322.42 Größe der Mietfläche und bauliche Konzeption
Die Größe der vorhandenen Mietfläche entscheidet über ihre Funktionalität und Attraktivität.
Flächenangaben weichen allerdings oft erheblich von Vertrag zu Vertrag und von
Anlage zu Anlage voneinander ab. 79
Hier ist zu fragen, nach welcher Definition Flächenangaben
gemacht wurden und ob diese Flächen überhaupt vermietbar sind.
Bei den Flächenangaben ist zu prüfen, ob sie sich auf die Bruttogrundfläche, die Nettogrundfläche,
die Mietfläche oder die Nutzfläche beziehen. Gerade die Größe der Mietfläche
ist für die Bewertung einer gewerblich zu nutzenden baulichen Anlage äußerst relevant, da
alle fortführenden Berechnungen auf dieser Mietfläche aufsetzen. Damit der Immobilienmarkt
transparenter wird und unterschiedliche Anlagen miteinander vergleichbar sind, ist
es erforderlich, daß die Mietfläche einheitlich definiert wird.
In Deutschland werden Mietflächen von gewerblich zu nutzenden baulichen Anlagen abhängig
vom Standort und der jeweiligen Marktsituation berechnet. In neuerer Zeit hat allerdings
die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. in Zusammenarbeit
76 Zur Verlängerung der Nutzungsdauer einer baulichen Anlage durch Modernisierungsmaßnahmen
vgl. ROSS, F. W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden
und des Verkehrswertes von Grundstücken, S. 262-265.
77 Vgl. auch ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 29.
78 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 25.
79 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 25.
121

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
mit dem DEUTSCHEN VERBAND CHARTERD SURVEYORS (DVSC) eine einheitliche Richtlinie
zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum erarbeitet. 80
Danach setzt sich die Mietfläche
aus der Nutzfläche 81
und Teilen der Verkehrsfläche 82
zusammen.
In Großbritannien hingegen berechnet sich die Mietfläche gemäß den Richtlinien der
ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS), und hier dem Code of Measuring
Practice. 83
Die Mietfläche wird als Net Internal Area (Nettoinnenfläche) bezeichnet.
Sie setzt sich aus den Hauptnutzungsflächen zusammen. Es handelt sich dabei um Flächen,
die vom Mieter tatsächlich genutzt werden können. Im Falle einer Büronutzung wären dies
Büroflächen und sonstige zur Büronutzung geeignete Flächen. WC-Räume und Abstellräume
gehören demnach nicht zur vermietbaren Fläche.
Neben der Größe der Mietfläche ist die bauliche Konzeption für den Wert einer baulichen
Anlage entscheidend. 84
Faktoren, die in diesem Zusammenhang als wertbeeinflussend
bezeichnet werden, sind das Verhältnis zwischen der vermietbaren und nicht vermietbaren
Fläche, die interne Erschließung der baulichen Anlage bspw. durch Lifte, Treppenhäuser
und Sanitäranlagen, vorhandene Nutzungsreserven sowie der Baustandard. 85
322.43 Nutzungssituation
Die Nutzungssituation einer baulichen Anlage läßt sich durch ihre Nutzungsart und Nutzungsflexibilität
sowie die Vermietungs- und Ertragssituation charakterisieren.
80 Zur Mietflächendefinition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung im Überblick
vgl. BULWIEN, H., Bedarfsbestimmung ausgewählter Immobilienarten, S. 234.
81 Zur Nutzfläche zählen Büroflächen, Archivräume, WC-Räume, Putzräume, Gardrobe, Teeküche
und Terassen/Balkone. Vgl. BULWIEN, H., Bedarfsbestimmung ausgewählter Immobilienarten,
S. 234.
82 Die zur Mietfläche gehörenden Teile der Verkehrsfläche sind innenliegende Flure/Gänge, Erschließungsflure,
die Eingangshalle, der Empfangsbereich und Aufzugsvorräume. Vgl. BULWIEN,
H., Bedarfsbestimmung ausgewählter Immobilienarten, S. 234.
83 Vgl. hierzu und den folgenden Ausführungen WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N.,
Internationale Bewertungsverfahren für das Investment in Immobilien, S. 26-30.
84 Vgl. SCHMITZ-MORKRAMER, G., Beurteilung von Gewerbe-Immobilien, S. 465.
85 Zur Konzeption einer baulichen Anlage als einem ihrer Bestimmungsfaktoren vgl. ZÜBLIN IM-
MOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 28.
122

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
Hinsichtlich der Nutzungsart ist bei den baulichen Anlagen zwischen Wohnobjekten, Gewerbeobjekten
und Sonderobjekten zu unterscheiden. 86
Unter die Gewerbeobjekte fallen
Handels-, Büro- und Industrieobjekte. Als Sonderobjekte werden u. a. Kliniken, Hotels
und Freizeitobjekte bezeichnet. Die Art der Nutzung bestimmt den Miet- bzw. Kaufpreis
der betrachteten baulichen Anlage. 87
Wie bei den wertebeeinflussenden Rahmenfaktoren bereits angemerkt, bestimmen innovative
Informations- und Kommunikationstechnologien sowie moderne Arbeitsformen die
Anforderungen an die baulichen Anlagen, und hier besonders die Anforderungen an Büroobjekte.
88
Die Nutzungsflexibilität der baulichen Anlagen wird immer bedeutender. Intelligente
Anlagen werden nachgefragt, welche komplex und hochautomatisiert sind und sich
problemlos an die sich wandelnden Nutzungsanforderungen anpassen lassen. 89
Ist die Nutzungsflexibilität
erfüllt, sind Umnutzungen kurzfristig möglich, die höhere Mieterträge bei
gleichzeitig niedrigen Umnutzungskosten versprechen. Anhaltspunkte für die Nutzungsflexibilität
von baulichen Anlagen können Raumhöhe, Gebäudetiefe und Raumaufteilung liefern.
90
Fundamentale Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Erfolg und den Wert der baulichen
Anlagen hat die Vermietungssituation. 91
Die Vermietungssituation wird hauptsächlich
durch die Mieterqualität und die Mietpreissituation geprägt. 92
Für die Mieterqualität sind
Mietermix und Bonität der Mieter entscheidend. 93
Beim Mietermix ist auf das Image der
Mieter und ihre gegenseitige Verträglichkeit zu achten. Die Bonität der Mieter bestimmt
sich durch die Marktstellung der Mieter, ihre Zahlungsmoral sowie ihre Branchenzugehö-
86 Vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, S. 22-27.
87 So betrug der Mietpreis pro m 2 für Einzelhandelsflächen mit Innenstadtlage in Frankfurt a. M.
im Jahr 2001 152,1 € und für Büroflächen mit Innenstadtlage 38,3 €. Vgl. FINANCIAL & ECO-
NOMIC RESEARCH INTERNATIONAL (HRSG.), Real Estate Market Rating: Frankfurt a. M. - 4.
Quartal 2001, S. 30.
88 Vgl. Abschnitt 321.4.
89 Vgl. PIERSCHKE, B., Facilities Management, S. 290.
90 Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 27.
91 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 25.
92 Hierzu und zu den folgenden Ausführungen vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz
schafft Vertrauen, S. 30-33.
93 Vgl. FALK, B., Beurteilungskriterien für Gewerbe-Immobilien, S. 431-433.
123

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
rigkeit und durch die mit der Branche einhergehende Konjunkturempfindlichkeit. Die
Mietpreissituation spiegelt sich in der aktuellen Leerstandsquote und dem Mieterhöhungspotential
bzw. dem Mietverminderungsrisiko wider. 94
Das Mieterhöhungspotential bzw.
das Mietverminderungsrisiko bemisst sich wiederum nach solchen Faktoren wie der konjunkturellen
Entwicklung, der Konkurrenzsituation auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt,
der Dauer der vertraglich gesicherten Sollmiete und auch dem Kündigungsrisiko
nach Ablauf der festen Mietvertragsdauer (Mietverlängerungswahrscheinlichkeit).
Eng mit der Vermietungssituation verbunden ist die Ertragssituation der baulichen Anlagen.
Die Ertragssituation ist durch die laufenden und künftigen Mieterträge abzüglich der
entsprechenden Aufwendungen gekennzeichnet. Die Ertragssituation bestimmt das Wertsteigerungspotential
bzw. die Wertminderungsgefahren der baulichen Anlagen und läßt
sich in Renditekennzahlen ausdrücken. 95
322.44 Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die bei der Nutzung der baulichen Anlagen anfallen,
sowie Kosten, die getätigt werden, um den nutzungsbereiten Zustand der baulichen Anlagen
aufrechtzuerhalten. Besonders bei einer ertragswertorientierten Bewertung der baulichen
Anlagen spielen die Bewirtschaftungskosten eine entscheidende Rolle. 96
Die Bewirt-
94 Die einleitend präsentierte deutsche Immobilienuhr für Büroimmobilien (Übersicht 1-5) zeigt,
daß in den fünf bedeutensten Büroimmobilienmärkten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt
a. M., Hamburg und München) künftig mit einem beschleunigten Mietpreisrückgang zu
rechnen ist. In diesen Immobilienteilmärkten sowie in den aufgrund der fiskal-politischen Eingriffe
des Gesetzgebers durch einen langfristigen Angebotsüberhang gekennzeichneten ostdeutschen
Immobilienteilmärkten besteht ein erhöhtes Mietverminderungsrisiko.
95 Die ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE verwendet als Renditekennzahlen die Nettorendite und
die Eigenkapitalrendite. Als Nettorendite wird das Verhältnis zwischen den Nettomieteinnahmen
(Bruttomieteinnahmen abzgl. der auf den Mieter überwälzbaren Kosten) und dem Investitionsvolumen
bezeichnet. Die Eigenkapitalrendite drückt das Verhältnis zwischen den Einnahmen eines
Objektes (Bruttomieteinnahmen abzgl. der auf die Mieter überwälzbaren Kosten und der Fremdfinanzierungskosten)
und dem eingesetzten Kapital (Kaufpreis abzgl. des aufgenommenen
Fremdkapitals) aus. Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen,
S. 35.
96 Vgl. ROSS, F. W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und
des Verkehrswertes von Grundstücken, S. 294.
124

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
schaftungskosten werden in § 18 der deutschen Wertermittlungverordnung (WertV) genannt.
Sie setzen sich aus
■ den Verwaltungskosten,
■ den Betriebskosten,
■ den Instandhaltungskosten,
■ dem Mietausfallwagnis und
■ den Abschreibungen.
zusammen. 97
Unter den Verwaltungskosten werden sämtliche Aufwendungen erfaßt, die im Zusammenhang
mit den für die Verwaltung erforderlichen Arbeitskräften und Einrichtungen, der
Aufsicht bzw. der Absicherung der baulichen Anlagen sowie der gesetzlichen oder freiwilligen
Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung entstehen. Die Höhe der
Verwaltungskosten ist weitgehend von der Nutzungsart und der Größe der baulichen Anlagen
abhängig und wird – soweit keine objektspezifischen Angaben vorliegen – durchschnittlich
mit 2 % bis 5 % des Mietertrags angesetzt. 98
Die Betriebskosten entstehen laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der baulichen
Anlagen. Als Betriebskosten gelten im wesentlichen Kosten im Zusammenhang mit
der Versorgung der betrachteten baulichen Anlage mit Gas, Wasser und Strom sowie des
Betriebs von Heizungsanlagen und Reinigungsdiensten. In der Regel trägt der Mieter die
Betriebskosten in voller Höhe. So können bei gewerblichen Anlagen sämtliche Betriebskosten
auf den Mieter umgewältzt werden. Bei einer ertragswertorientierten Bewertung der
baulichen Anlagen werden nur díejenigen Kosten berücksichtigt, die nicht vom Vermieter
auf den Mieter umgelegt werden können. Oftmals sind die tatsächlichen Betriebskosten
nicht im einzelnen genau feststellbar, so daß auf Erfahrungssätze zurückgegriffen werden
muß, die sich auf 5 % bis 12 % der jährlichen Mieterträge erstrecken. 99
97 Vgl. auch detailliert KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 995-1014; ROSS, F.
W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes
von Grundstücken, S. 294-303.
98 Vgl. ROSS, F. W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und
des Verkehrswertes von Grundstücken, S. 300.
99 Vgl. SIMON, J./KLEIBER, W., Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, S. 196.
125

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Instandhaltungskosten sind Kosten, die während der Nutzungsdauer der baulichen Anlagen
anfallen und aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und
Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen Schäden zu beseitigen und den bestimmungsgemäßen
Gebrauch der baulichen Anlagen zu erhalten. Die Instandhaltungskosten
sind eine kalkulatorische Größe, die dem langjährigen Durschnitt der tatsächlich anfallenden
Instandhaltungskosten entsprechen soll, da die Instandhaltungskosten nicht laufend in
gleicher Höhe, sondern zyklisch anfallen. 100
Die Instandhaltungskosten sind objektspezifisch
zu bestimmen und liegen zwischen 5 % und 22 % der jährlichen Mieterträge. 101
Das Mietausfallwagnis stellt das Wagnis einer Ertragsminderung dar, die durch uneinbringliche
Mietrückstände oder Leerstand von zur Vermietung bestimmtem Raum entsteht.
Für Wohnobjekte beläuft sich das Mietausfallwagnis je nach Standort auf 2 % bis
4 % der jährlichen Mieterträge. Bei gewerblich genutzten Objekten wird hingegen mit einem
Mietausfallwagnis je nach Standort zwischen 4 % und 8 % der jährlichen Mieterträge
kalkuliert. 102
Das Mietausfallwagnis bemißt sich vor allem nach der Bonität des Mieters,
der Beurteilung des Standortes und auch den Vertragsgestaltungen.
Die Abschreibungen erfassen den jährlich auf die Nutzung entfallenden Anteil der
verbrauchsbedingten Wertminderungen der baulichen Anlagen. Im Rahmen einer ertragsorientierten
Bewertung der baulichen Anlagen stellen diese Wertminderungen eine „Erneuerungsrücklage
für den verbrauchsbedingten Werteverzehr“ 103
dar. Sie sind im jährlichen
Mietertrag enthalten. Die Abschreibungen werden bei der Bemessung der Bewirtschaftungskosten
daher nicht beachtet. 104
Im Gegensatz zur deutschen Bewertungspraxis wird in der angelsächsischen Bewertungspraxis
der Begriff der „operating expenses“ verwendet, der die hier genannten Verwaltungskosten,
Betriebskosten und auch Instandhaltungskosten als Elemente der Bewirtschaftungskosten
umfaßt. 105 Das Mietausfallwagnis (vacancy and collection loss) wird indes zu-
100 Vgl. ROSS, F. W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und
des Verkehrswertes von Grundstücken, S. 298.
101 Vgl. SIMON, J./KLEIBER, W., Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, S. 199.
102 Vgl. KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 1012 f., Rn. 61-70; VOGELS, M., Grundstücks- und
Gebäudebewertung, S. 158.
103 KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 1003, Rn. 21.
104 Vgl. KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 1003, Rn. 21.
105 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 512-520.
126

Abschnitt 32: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
sammen mit möglichen Leerstandskosten direkt mit den jährlichen Mieterträgen verrechnet.
106
Wird im folgenden der Begriff der Bewirtschaftungskosten verwendet, sind damit
vor allem die hier angeführten Verwaltungskosten, Betriebskosten und Instandhaltungskosten
gemeint.
323. Fazit
Bei der Bewertung von Immobilien müssen zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren beachtet
werden. Dabei ist zwischen wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren von Immobilien und
wertbeeinflussenden immobilienspezifischen Faktoren zu unterscheiden. Nur dadurch, daß
diese Faktoren bekannt sind, ist es möglich, einen zuverlässigen Immobilienwert zu ermitteln.
Allerdings ist zu bemerken, daß die Interdependenzen zwischen diesen Faktoren nicht
immer eindeutig erfaßbar sind. Des weiteren können die wertbeeinflussenden Faktoren
nicht frei von subjektiven Einschätzungen des Bewerters ermittelt werden. Liegen bspw.
private Informationen auf den unvollkommenen Immobilienteilmärkten vor, werden nicht
sämtliche wertbeeinflussende Faktoren im jeweiligen Immobilienwert abgebildet. Besonders
wenn prognostische Daten in die Bewertung einfließen, wie bei der Beurteilung des Mieterhöhungspotentials,
sind diese subjektiven Einschätzungen bei der Beurteilung des Bewertungsergebnisses
zu berücksichtigen. Sie können die Zuverlässigkeit der zu vermittelnden
Abschlußinformationen in Frage stellen.
Die folgende Übersicht 3-1 faßt nochmals die wertbeeinflussenden Faktoren von Immobilien
zusammen:
106 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 512 sowie die Vorgehensweise
bei der Immobilienbewertung mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens in Abschnitt
434.11.
127

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
128
Bodenbeschaffenheit
Größe und Gestaltung
Nutzungsfähigkeit
Fiskal-politische
Entwicklung
Wirtschaftspolitische
Dynamik
Rahmenfaktoren
Immobilienspezifische Faktoren
d Standortfaktoren
d Rechte und
Beschränkungen
Grund und Boden Bauliche Anlagen
Transformationsprozeß
(Bewertung)
Bilanzwert
Übersicht 3-1: Wertbeeinflussende Faktoren von Immobilien
Sozio-kulturelle
Faktoren
Technologische
Innovationen
Restnutzungsdauer
und baulicher
Zustand
Größe der Mietfläche
und bauliche
Konzeption
Nutzungssituation
Bewirtschaftungskosten

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
33 Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung
und ihre Bedeutung für die Bilanzierung von Investment
Properties nach IAS 40
331. Die internationale Harmonisierung der Immobilienbewertung
Das derzeitige Wirtschaftleben ist durch eine zunehmende Internationalisierung der Unternehmenstätigkeit
gekennzeichnet. Damit einhergehend ist ein Globalisierungstrend auf den
Kapitalmärkten zu erkennen. Die auf den Kapitalmärkten agierenden Investoren orientieren
ihre Anlageentscheidungen an den Informationen, die ihnen die kapitalnachfragenden
Unternehmen bereitstellen. Diese Informationen müssen aussagekräftig sein. Der Jahresabschluß
übernimmt somit eine entscheidende Vermittlungsrolle zwischen den kapitalnachfragenden
Unternehmen und den Investoren. 107 Allerdings unterscheiden sich die auf
der Grundlage nationaler Rechnungslegungsnormen erstellten Jahresabschlüsse bezüglich
der Informationsqualität deutlich voneinander. Daher werden international vergleichbare
Jahresabschlüsse von hoher Informationsqualität gefordert. 108
Dieser Forderung nach vergleichbaren internationalen Jahresabschlüssen wird in den letzten
Jahren verstärkt nachgekommen. Der IASB sieht sich als der globale Standardsetter auf
dem Gebiet der Rechnungslegung. Seine Aufgabe besteht darin, Rechnungslegungsstandards
zu entwickeln und zu veröffentlichen sowie ihre weltweite Akzeptanz und Einhaltung
zu unterstützen. 109 Die IAS als Verlautbarungen des IASC bzw. seit dem 1. April 2001 als
Verlautbarungen des IASB setzen sich zunehmend als die maßgeblichen internationalen
Rechnungslegungsnormen durch. Auf europäischer Ebene ist von Seiten der EU-
Kommission am 19. Juli 2002 beschlossen worden, daß grundsätzlich alle kapitalmarktori-
107 Vgl. ACHLEITNER, A.-K./BEHR, G., International Accounting Standards, S. 21; KNORR, L., Kapitalmarktorientierte
Rechnungslegung, S. I.
108 Zu dieser Forderung vgl. SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (HRSG.), Concept Release:
IAS, S. 9.
109 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Constitution, Par. 2.
129

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
entierten Unternehmen ab 2005 ihren Konzernabschluß nach IAS aufstellen sollen. 110 ,111
Auf nationaler Ebene haben bereits nach dem Inkrafttreten des
Kapitalaufnahmeerleichterungsgesetzes (KapAEG) am 24. März 1998 internationale Rechnungslegungsstandards
Eingang in das deutsche Bilanzrecht gefunden. Mit dem KapAEG
entfällt für ein börsennotiertes Mutterunternehmen die Pflicht, einen handelsrechtlichen
Konzernabschluß aufzustellen, wenn dieses Mutterunternehmen unter bestimmten, in
§ 292 a HGB festgelegten Voraussetzungen einen befreienden Konzernabschluß nach IAS
oder U.S. GAAP aufstellt. 112
Daneben ist das DEUTSCHE RECHNUNGSLEGUNGS STAN-
DARDS COMMITTEE (DRSC) als privater deutscher Standardsetter auf dem Gebiet der
Rechnungslegung etabliert worden. 113 , 114
Die Aufgaben des DRSC erstrecken sich neben
der Entwicklung von Empfehlungen zur Anwendung der Konzernrechnungslegungsgrundsätze
und der Beratung des BUNDESMINISTERIUMS DER JUSTIZ (BMJ) bei Gesetzgebungsvorhaben
vor allem auf die Vertretung Deutschlands in internationalen Standardisierungsgremien
wie dem IASB. 115
Die internationale Harmonisierung der Immobilienbewertung ist vergleichbar mit der oben
skizzierten internationalen Harmonisierung der Rechnungslegung. Während sich die Har-
110 Vgl. KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN (HRSG.), Anwendung internationaler
Rechnungslegungsstandards, L 243/1-L 243/4 sowie zu den Veränderungen im europäischen
Bilanzrecht vgl. ERNST, C., Bilanzrecht: quo vadis?, S. 1440 f.; EKKENGA, J., Neuordnung des
Europäischen Bilanzrechts für börsennotierte Unternehmen, S. 2362; GÖTHEL, S. R., Europäisches
Bilanzrecht im Umbruch, S. 2057.
111 Zu den Ausnahmeregelungen vgl. HULLE, K. V., Die europäische Rechnungslegungsstrategie,
S. 180.
112 § 292 a HGB ist bis zum 31. Dezember 2004 befristet. Zum Anwendungsbereich von
§ 292 a HGB vgl. WOLLMERT, P./OSER, P., Befreiender internationaler Konzernabschluß, S. 729
f.
113 Mit dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) vom 27.
April 1998 hat der deutsche Gesetzgeber es durch die Vorschrift des § 342 HGB ermöglicht, einen
privaten Standardsetter auf dem Gebiet der Rechnungslegung in Deutschland zu institutionalisieren.
Im Ergebnis wurde das DRSC am 3. September 1998 vom BUNDESMINISTERIUM DER
JUSTIZ (BMJ) als privater deutscher Standardsetter anerkannt. Vgl. BAETGE, J./KRUMNOW,
J./NOELLE, J., Das "Deutsche Rechnungslegungs Standards Committee" (DRSC), S. 769.
114 Zur künftigen Bedeutung des DRSC vgl. auch KNORR, L., Hat das DRSC eine Daseinsberechtigung
über 2004 hinaus?, S. 89 f.
115 Vgl. § 342 HGB.
130

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
monisierungsbestrebungen im Bereich der Rechnungslegung in der Endphase befinden,
stehen sie im Bereich der Immobilienbewertung noch am Anfang.
In den vergangenen Jahren ist auch auf den Immobilienmärkten ein verstärkter
Globalisierungstrend festzustellen. 116
So zeigen deutsche Investoren ein gesteigertes Interesse
an im Ausland gelegenen Immobilien. Die Gründe für diese Entwicklung liegen zum einen
in der globalen Geschäftstätigkeit der Investoren selbst. Zum anderen versuchen die
Investoren, sich ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Infolge dieser zunehmenden
Internationalisierung des Immobiliengeschäfts müssen sich deutsche Investoren gerade
mit den international üblichen Methoden der Immobilienbewertung auseinandersetzen.
Diese Methoden sind – wie in dieser Arbeit noch zu zeigen sein wird – von besonderer
Bedeutung für einen nach internationalen Rechnungslegungsnormen, und zwar den IAS,
aufgestellten Jahresabschluß.
Die Immobilienbewertung wird in Deutschland durch die Verordnung über die Grundsätze
für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, die
Wertermittlungsverordnung (WertV), und die diese ergänzenden Richtlinien für die Ermittlung
der Verkehrswerte von Grundstücken, die Wertermittlungs-Richtlinien (WertR),
geregelt. Außerdem hat der BUND DER ÖFFENTLICH BESTELLTEN UND VEREIDIGTEN
SACHVERSTÄNDIGEN E. V. (BVS) im August 2000 den Deutschen Ausschuss für Wertermittlungsstandards,
das GERMAN VALUATION STANDARDS COMMITTEE (GVSC), gegründet.
Mit Hilfe dieses Gremiums sollen deutsche Bewertungsvorschriften und Bewertungspraktiken
in die internationalen Bewertungsstandards integriert werden und zu einer internationalen
Harmonisierung der Immobilienbewertung beitragen. 117 Verlautbarungen des
GVSC in Form von Standardentwürfen oder gar Standards stehen allerdings noch aus. Auf
europäischer Ebene dominieren die britischen Regelungen zur Immobilienbewertung. Hier
werden die Bewertungsregeln von den Berufsverbänden entwickelt und in der Praxis
durchgesetzt. 118
Die ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS) gibt in Zusammenarbeit
mit weiteren Berufsverbänden ein Appraisal and Valuation Manual, das sogenannte
„Red Book“, heraus. Mit diesem „Red Book“ folgt man der angelsächsischen
116 Vgl. LAUER, J., Internationalisierungstendenzen bei Immobilien-Investments, S. 154.
117 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Global Valuation Issues -
December 2000, S. 6.
118 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 419;
THOMAS, M., Income Approach versus Ertragswertverfahren (1. Teil), S. 36.
131

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Tradition des Case Law und nicht etwa einem starren Code Law-System, wie es in
Deutschland in Form der WertV und WertR vorherrscht. Neben dem britischen „Red
Book“ hat sich auf europäischer Ebene im Bereich der Immobilienbewertung THE EURO-
PEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS (TEGoVA) formiert. Die TEGoVA wurde 1977
als TEGoVoFA (THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS OF FIXED ASSETS) von Verbänden
der immobilienbewertenden Berufe aus Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien
und Irland gegründet. Mittlerweile hat sich der Kreis der zu den Mitgliedsverbänden der
TEGoVA zu zählenden Berufsverbände erheblich erweitert. Auch osteuropäische Verbände
sind eingeschlossen. Das Ziel der TEGoVA ist es, europäische Bewertungsstandards zu
entwickeln und diese in die europäische Bewertungspraxis einfließen zu lassen. Indes basieren
die von der TEGoVA veröffentlichten EUROPEAN VALUATION STANDARDS (EVS), das
sogenannte „Blue Book“, auf den Bewertungsstandards der britischen RICS. 119
Nahezu zeitgleich zu den geschilderten europäischen Harmonisierungsbestrebungen hat
sich in den letzten Jahren das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE
(IVSC) als globaler Standardsetter auf dem Gebiet der internationalen Immobilienbewertung
herausgebildet. Es vereinigt nunmehr europäische und vor allem nordamerikanische
Bewertungsstandards zu den International Valuation Standards, dem „White Book“. 120
119 Vgl. EDGE, J. A., The Time Is Right for Global Standards, S. 7.
120 Zur internationalen Stellung des IVSC vgl. im Überblick DORCHESTER, J. D./VELLA, J. J., Valuation
and the Appraisal Institute in a Global Economy, S. 81. Hier wird deutlich, daß die europäischen
und U.S.-amerikanischen Vertreter der immobilienbewertenden Berufe den größten
Einfluß auf die Entwicklung internationaler Standards zur Immobilienbewertung nehmen.
132

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Die folgende Übersicht 3-2 veranschaulicht die parallelen Harmonisierungstendenzen in
den Bereichen der Rechnungslegung und der Immobilienbewertung:
Internationale
Ebene
Europäische
Ebene
Nationale
Ebene
Harmonisierung der
Rechnungslegung
� International
Accounting
Standards (IAS)
� Übernahme der International
Accounting Standards ab 2005
� Kodifizierte
Rechnungslegungsvorschriften
� Standards des Deutschen
Rechnungslegungs Standards
Committee (DRSC)
� "The White Book":
International Valuation
Standards (IVS)
� "The Blue Book":
European Valuation
Standards (EVS)
� "The Red Book":
Standards der britischen RICS
� Kodifizierte Bewertungsvorschriften
der WertV und WertR
Harmonisierung
der
Immobilienbewertung
Übersicht 3-2: Die internationalen Harmonisierungstendenzen in den Bereichen Rechnungslegung und
Immobilienbewertung
332. Das INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVSC) als internationaler
Standardsetter für die Immobilienbewertung
332.1 Das IVSC
332.11 Entwicklung und Zielsetzung des IVSC
Das IVSC ist ein privatrechtlicher Zusammenschluß von anerkannten Bewertungsverbänden
aus der ganzen Welt mit Sitz in London. Dieser Zusammenschluß geht aus einer Initiative
britischer und nordamerikanischer Bewertungsorganisationen hervor, die 1978 eine
133

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Harmonisierung der angelsächsischen Bewertungsansätze anregten. 121
Diese britischnordamerikanische
Initiative führte 1981 zur Gründung einer ersten internationalen Be-
wertungsorganisation, THE INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARDS COMMITTEE
(TIAVSC). Ihr gehörten 20 Mitgliedstaaten an. Das TIAVSC wurde 1994 umbenannt und
trägt seither die Bezeichnung IVSC. Derzeit umfaßt das IVSC 50 Mitgliedstaaten. Davon
gehören 16 Mitgliedstaaten wie Australien, Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Kanada,
Neuseeland und die U.S.A. zum Entscheidungsgremium des IVSC, dem Management
Board. 122
Das IVSC hat es sich zur Aufgabe gesetzt:
134
„To formulate and publish, in the public interest, valuation Standards for property valuation and to
promote their worldwide acceptance; and
To harmonise Standards among the world’s States and to identify and make disclosure of differences
in statements and/or applications of Standards as they occur.“ 123
Zum einen ist es demnach das Ziel des IVSC, weltweit anerkannte Bewertungsstandards
– sogenannte GENERALLY ACCEPTED VALUATION PRINCIPLES (GAVP) - vornehmlich 124
für die Bewertung von Immobilien zu entwickeln und zu veröffentlichen. Zum anderen ist
das IVSC bestrebt, Unterschiede zwischen nationalen Bewertungsstandards und ihrer praktischen
Anwendung offenzulegen sowie international zu harmonisieren.
Das IVSC hat überdies erkannt, wie bedeutsam internationale Bewertungsstandards für die
externe Rechnungslegung sind. Es ist daher besonders bemüht, den internationalen Bewer-
121 Vgl. DORCHESTER, J. D./VELLA, J. J., Valuation and the Appraisal Institute in a Global Economy,
S. 79.
122 Eine aktuelle Liste der derzeitigen Board-Mitgliedsstaaten kann im Internet unter der Adresse
www.ivsc.org/board.htm abgerufen werden. So gehören zum Management Board neben den oben
genannten Staaten China, Malaysia, Malawi, Mexiko, die Niederlande, Norwegen, Rumänien,
Südafrika und Thailand.
123 INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 3.
124 Der englische Begriff „property“ ist grundsätzlich mit dem Begriff „Immobilie“ gleichzusetzen.
Indes wird in den unten in Abschnitt 333. zu erläuternden allgemeinen Bewertungskonzepten des
IVSC der Begriff „property“ weiter differenziert. So wird unterschieden zwischen dem physischen
Immobilienbegriff (real estate), dem ökonomisch-juristischen Immobilienbegriff (real property)
und den beweglichen Vermögenswerten (personal property). Die Immobilienbewertung bildet
hierbei den Schwerpunkt für die vom IVSC erlassenen Verlautbarungen.

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
tungsorganisationen verständlich zu machen, nach welchen Bewertungsinformationen vor
allem die externe Rechnungslegung verlangt, um so den Abschlußadressaten vergleichbare
und am Ende entscheidungsnützliche Informationen (decision useful) bereitzustellen. Das
IVSC ist somit ein wichtiges Bindeglied zwischen den Berufsverbänden und nationalen
Standardsettern der Immobilienbewertung auf der einen Seite und den Berufsverbänden
und den nationalen sowie internationalen Standardsettern 125
der externen Rechnungslegung
auf der anderen Seite. 126
Aus diesem Grund wird das IVSC auch als die Schwesterorganisation
des IASB betrachtet.
Die vom IVSC erlassenen Bewertungsstandards, die INTERNATIONAL VALUATION STAN-
DARDS (IVS), wurden bislang viermal überarbeitet und in den Jahren 1985, 1994/97, 2000
und 2001 veröffentlicht. Im Januar 2000 begann das sogenannte „IVSC Standards Project“.
Dieses Projekt ist auf drei Jahre angelegt. Mit ihm verfolgt das IVSC das Ziel, gegen
Ende des Jahres 2002 eine Sammlung von umfassenden und beständigen internationalen
Standards veröffentlicht zu haben, 127 mit denen eine international einheitliche Immobilienbewertung
möglich sein soll. Ergebnis der im Zusammenhang mit diesem Projekt unternommenen
Bemühungen sind die IVS 2000 und die IVS 2001, die weltweit auf äußerst
positive Resonanz stießen. 128 Die Entwicklung der internationalen Bewertungsstandards
zeigt, daß - ähnlich wie bei der kontinuierlichen Entwicklung der IAS - auch bei der Entwicklung
der IVS das IVSC dazu verpflichtet ist, die Bewertungsstandards an sich verän-
125 Das IVSC steht in enger Verbindung zu den internationalen Standardsetter, wie dem INTERNA-
TIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (IASB), der INTERNATIONAL FEDERATION OF AC-
COUNTANTS (IFAC) sowie der INTERNATIONAL ORGANISATION OF SECURITY COMMISSIONS
(IOSCO). Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001,
S. 3.
126 Vgl. DORCHESTER, J. D./VELLA, J. J., Valuation and the Appraisal Institute in a Global Economy,
S. 80.
127 Indes muß festgestellt werden, daß das „IVSC Standards Project“ zum Jahresende 2002 noch
nicht abgeschlossen ist. Die fachlichen Diskussionen halten an und die Veröffentlichung der
IVS 2002 steht aus. Vgl. hierzu auch die aktuellen Informationen auf der Homepage des INTER-
NATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE unter http://www.ivsc.org.
128 Zur internationalen Resonanz der IVS 2000 vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
COMMITTEE (HRSG.) , Global Valuation Issues - December 2000, S. 2; INTERNATIONAL VALU-
ATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.) , Global Valuation Issues – June 2001, S. 7. Bzgl. der
internationalen Unterstützung des IVSC vgl. ferner INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
COMMITTEE (HRSG.), News Release 08/10/01 sowie INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
COMMITTEE (HRSG.), News Release 22/06/01.
135

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
dernde Umweltbedingungen anzupassen. Das IVSC muß sicherstellen, daß grundlegende
Bewertungsbegriffe und Bewertungsempfehlungen in einer sich dynamisch verändernden
Welt aktuell bleiben. 129
332.12 Die Organisation des IVSC
Das zentrale Organ und Entscheidungsgremium des IVSC ist der Management Board.
Dieses Gremium befaßt sich mit den inhaltlichen Fragen der Harmonisierung der internationalen
Bewertungsstandards, in dem es aktuelle Bewertungsprobleme diskutiert, Standardentwürfe,
Richtlinienentwürfe und Empfehlungen berät und veröffentlicht, Standards
und Richtlinien verabschiedet und veröffentlicht sowie bereits bestehende Standards und
Richtlinien bei Bedarf überarbeitet. 130
Darüber hinaus ist der Management Board für die
Führung der Geschäfte des IVSC verantwortlich. So ist er dazu verpflichtet, einen Jahresabschluß
aufzustellen. 131
Zur Zeit umfasst der Management Board 17 Mitglieder aus
16 Ländern. Als einziges Land ist Deutschland mit zwei Mitgliedern in diesem Board vertreten.
132
Geführt wird der Managment Board von seinem Vorsitzenden (Chairman), 133
der
auf drei Jahre gewählt wird. 134
Eine Wiederwahl ist lediglich für eine weitere dreijährige
Amtszeit möglich. Neben den Boardmitgliedern nehmen der Executive Secretary sowie nationale
Organisationen mit Beobachterstatus an den Sitzungen des Management Boards
teil. 135
129 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 4.
130 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Constitution, Par. 7.7.
131 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Constitution, Par. 7.4.
132 Seit Oktober 2000 sind Dr. Günter Schäffler, Europabeauftragter des BUNDES DER ÖFFENTLICH
BESTELLTEN UND VEREIDIGTEN SACHVERSTÄNDIGEN E. V. (BVS), und Raymond Trotz, Direktor
der HYPOVEREINSBANK AG sowie Vertreter des VERBANDES DER HYPOTHEKENBANKEN
(VDH), Mitglieder des Management Boards des IVSC.
133 Vorsitzender des IVSC ist momentan der Australier Greg McNamara, Mitglied des AUSTRALIAN
PROPERTY INSTITUTE. Sein Vertreter ist der Brite John A. Edge, Mitglied der RICS.
134 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Constitution, Par. 9.1
sowie Par. 9.5.
135 Eine aktuelle Liste der Länder mit Beobachterstatus können im Internet unter der Adresse
www.ivsc.org/members.htm abgerufen werden.
136

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Der Management Board tritt alljährlich zu einer allgemeinen Sitzung (Annual General Meeting)
zusammen. Diese Sitzung ist bis spätestens zum 30. November eines jeden Jahres abzuhalten.
136
Weiterhin können jederzeit Sondersitzungen (Special General Meetings) zu aktuellen
Bewertungsfragen einberufen werden. 137
332.2 Die Verlautbarungen des IVSC
332.21 Die geltenden International Valuation Standards (IVS) und ihre
Systematik
Die Entwicklung internationaler Bewertungsstandards, der INTERNATIONAL VALUATION
STANDARDS (IVS), wird von drei Zielen geleitet: 138
■ Internationale Immobilientransaktionen sollen durch die IVS gefördert werden. Dazu
ist es notwendig, daß sowohl die finanzielle Berichterstattung transparenter als auch die
Zuverlässigkeit der Immobilienbewertung gesichert wird.
■ Die IVS sollen als professioneller Maßstab für Bewerter aus aller Welt dienen. Nur mittels
dieser international anerkannten Bewertungsstandards ist es möglich, den Forderungen
der internationalen Immobilienmärkte nach zuverlässigen Bewertungsergebnissen
gerecht zu werden und gleichzeitig die Anforderungen, die die internationale Rechnungslegung
an die Immobilienbewertung stellt – die Vermittlung von entscheidungsnützlichen
Informationen (decision usefulness) –, zu befriedigen.
■ Weiterhin sollen mit den Standards einerseits den Bedürfnissen aufstrebender Industrieländer
und andererseits den Bedürfnissen von sogenannten Schwellenländern nachgekommen
werden.
Die IVS schreiben vor, welche Wertmäßstäbe für die Bewerter in den einzelnen Bewertungssituationen
relevant sind. Die Standards erläutern aber nicht, welche spezielle Bewertungsmethodik
im Einzelfall anzuwenden ist. Das „Wie“ obliegt folglich dem Bewerter. Er
136 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Constitution, Par. 8.1.
137 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Constitution, Par. 8.2.
138 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 15.
137

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
hat entsprechend seiner fundierten Ausbildung die im Einzelfall relevante Bewertungstechnik
auszuwählen, um zu einem zuverlässigen Bewertungsergebnis zu gelangen.
Werden die IVS für andere Bereiche wie die Rechnungslegung herangezogen, ist der Bewerter
gehalten, sich den Zweck der von ihm durchgeführten Bewertung für die Rechnungslegung
zu verdeutlichen. Der Bewerter muß einerseits den Anforderungen der IVS
und andererseits den Anforderungen der Rechnungslegung gerecht werden. Entstehen
Konflikte, ist der Bewerter gezwungen, die Bewertungssituation offenzulegen. 139
Bislang sind vom IVSC zwei Bewertungsstandards erlassen worden, und zwar IVS 1 (Market
Value Basis of Valuation) und IVS 2 (Valuation Basis Other Than Market Value). Beide
Standards sind gültig seit dem 1. Juli 2000. 140
Mit IVS 1 wird eine allgemeine Definition
des Martkwertes gegeben. Der Standard erläutert die relevanten Charakteristika der
Marktwert-Definition und deren Anwendung. 141
IVS 2 hingegen befaßt sich mit über den
Marktwert hinausgehenden Bewertungsmaßstäben, die bei speziellen Bewertungsanlässen
als Bewertungsgrundlage dienen. Diese Bewertungsmaßstäbe werden identifiziert, und ihre
Anwendung wird erläutert. Daneben werden diese Bewertungsmaßstäbe eindeutig vom
Marktwert als Bewertungsmaßstab abgegrenzt. 142
Die in IVS 1 und IVS 2 verwendeten
Bewertungsmaßstäbe werden in Übersicht 3-3 zusammengefaßt:
139 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 16.
140 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, International
Valuation Standard IVS 1.9.1, S. 102 sowie INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COM-
MITTEE (HRSG.), IVS 2001, International Valuation Standard IVS 2.9.1, S. 115. Im folgenden
wird für die Regelungen des IVSC eine Kurzzitierweise in den Fußnoten gewählt. Der Standard
(IVS), die Anwendungsrichtlinien (IVA), die Anwendungshilfen (GN) und die Kommentierungen
(IVC) werden mit Verweis auf den entsprechend nummerierten Abschnitt des Standards, der
Anwendungsrichtlinie, der Anwendungshilfe und der Kommentierung angegeben.
141 Vgl. IVS 1.1.1.
142 Vgl. IVS 2.1.1.
138

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Bewertungsmaßstäbe Definition Standard
Marktwert
(market value)
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag
nach angemessener Vermarktung zwischen vertragswilligen,
voneinander unabhängigen, sachverständigen, bedacht handelnden
und nicht unter Kauf- oder Verkaufszwang stehenden Vertragspartnern
getauscht werden soll.
IVS 1.3.1
Über den Marktwert hinausgehende Bewertungsmaßstäbe (Valuation Bases Other Than Market Value)
Nutzungswert
(value in use)
Investitionswert
(investment value)
Fortführungswert
(going concern value)
Versicherungswert
(insureable value)
Steuerwert
(taxable value)
Marktwert bei gegenwärtiger
Nutzung
(market value for the
existing use)
Restwert
(salvage value)
Liquidationswert
(liquidation or forced
sale value)
Der Nutzungswert ist der Wert, den eine spezielle Immobilie bei spezieller
Nutzung für ihren Nutzer besitzt.
Der Investitionswert ist der Wert, den eine Immobilie für einen einzelnen
Investor oder eine Gruppe von Investoren mit festgelegten Anlagezielen
besitzt.
Der Fortführungswert ist der Wert eines gesamten Unternehmens.
Dabei wird unterstellt, daß das Unternehmen seiner betrieblichen Tätigkeit
nachgeht und kein Unternehmensende geplant ist. Der Fortführungswert
wird dann auf Immobilien aufgeteilt, die integraler Bestandteil
eines Unternehmens sind und daher nicht losgelöst vom gesamten Unternehmen
veräußerbar sind.
Der Versicherungswert ist der Wert einer Immobilie, wie er in einem Versicherungsvertrag
oder nach entsprechenden Versicherungsvor-schriften
definiert ist.
Der Steuerwert ist der aus der geltenden Steuergesetzgebung und den
dort vorhandenen Bewertungsgrundlagen abgeleitete Wert einer Immobilie.
Beim Marktwert bei gegenwärtiger Nutzung wird unterstellt, daß die gegenwärtige
Nutzung künftig beibehalten wird. Potentielle Wertsteigerungen
durch eine alternative Nutzung der Immobilie oder spezielle Investitions-
und Finanzierungstransaktionen bleiben bei der Bewertung unberücksichtigt.
Der Restwert einer Immobilie, Grund und Boden ausgenommen, ist ihr
sogenannter Altmaterialwert.
Der Liquidationswert einer Immobilie ist der Wert, welcher vom Verkäufer
vernünftigerweise erzielt wird, wenn diesem nicht der in der Marktwert-
Definition verlangte angemessene Vermarktungszeitraum zur Verfügung
steht.
Übersicht 3-3: Die Bewertungsmaßstäbe des IVS 1 und IVS 2 (Forts. siehe folgende Seite)
IVS 2.3.1
IVS 2.3.4
IVS 2.3.5
IVS 2.3.6
IVS 2.3.7
IVS 2.3.8
IVS 2.3.9
IVS 2.3.10
139

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Bewertungsmaßstäbe Definition Standard
Sonderwert
(special value)
140
Der Begriff des Sonderwertes zielt auf einen außerordentlichen Wertbestandteil
ab, der über oder unter dem ermittelten Marktwert einer Immobilie
liegt. Ein Sonderwert könnte entstehen, wenn eine Immobilie bspw.
baulich, funktional oder ökonomisch mit anderen Immobilien zusammengeschlossen
wird. Der Sonderwert der Immobilie spiegelt in diesem Fall
den über dem Marktwert der Immobilie liegenden Wert für vorhandene
Synergiepotentiale wider.
Beleihungswert Als Beleihungswert einer Immobilie gilt der Wert, den ein Bewerter im
(mortgage lending value) Rahmen einer vorsichtigen Einschätzung der künftigen Marktfähigkeit der
Immobilie ermittelt. Dabei sind die dauerhaften Eigenschaften der Immobilie,
ihre derzeitige Nutzung sowie angemessene Alternativnutzungen
sowie die normalen und örtlichen Marktbedingungen zu beachten.
Übersicht 3-3: Die Bewertungsmaßstäbe des IVS 1 und IVS 2 (Forts.)
IVS 2.3.11
IVS 2.3.12
Die IVS sind einheitlich gegliedert. Jeder Standard besitzt die folgenden neun Bereiche:
■ Einführung (introduction),
■ Anwendungsbereich (scope),
■ Definitionen (definitions),
■ Verhältnis zu Rechnungslegungsstandards (relationship to accounting standards),
■ Anwendung (statement of standards),
■ Diskussion (discussion),
■ Offenlegungspflichten (disclosure requirements),
■ Abweichungsregelungen (departure provisions) und
■ Zeitpunkt des Inkrafttretens (effective date).
Hinsichtlich der beschriebenen Gliederung der IVS ist anzumerken, daß die Zielsetzung
(objective) eines jeden Standards in der Einleitung genau umrissen wird. Der Gliederungspunkt
„Verhältnis zu Rechnungslegungsstandards“ betont die enge Bindung des IVSC an
seine Schwesterorganisation, der IASB. Der Bewerter wird an dieser Stelle des Standards
mit den besonderen Informationsbedürfnissen der Rechnungslegungsadressaten vertraut
gemacht, damit er sein Vorgehen bei Bedarf auf die geforderten Informationen ausrichten
kann. Die in den IVS vermittelten Bewertungsmaßstäbe werden zudem in einem gesonderten
Abschnitt, dem Diskussionsteil, eingehend und über die bislang erteilten Informationen
hinaus erläutert. Ist der Bewerter aufgrund nationaler Bewertungsvorschriften 143 oder be-
143 Vgl. IVS 1.8.1.

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
sonderer Auftragsbedingungen 144
gezwungen, von den Vorschriften der IVS abzuweichen,
hat er diese Abweichungen von den IVS offenzulegen. Der Abschnitt „Abweichungsregelungen“
klärt hierüber auf.
332.22 Sonstige Verlautbarungen
Die IVS werden ergänzt durch Anwendungsrichtlinien (International Valuation Applications),
Anwendungshilfen (Guidance Notes) und Kommentierungen (International Valuation
Commentaries). 145
Die Anwendungsrichtlinien (International Valuation Applications) diskutieren die verschiedenen
Bewertungsanlässe und die mit diesen Anlässen zusammenhängenden Informationsbedürfnisse
der Adressaten der Bewertungsergebnisse. Finanzielle Berichterstattung
und Bemessung von Sicherheiten bei der Kreditaufnahme sind die zwei wesentlichen, in
diesem Zusammenhang zu erwähnenden Bewertungsanlässe.
Die Anwendungshilfen (Guidance Notes) beschäftigen sich mit speziellen Bewertungssachverhalten,
wie der Bewertung von Leasing-Verhältnissen, Maschinen und maschinellen
Anlagen, immateriellen Vermögenswerten und der Berücksichtigung von umweltgefährdenden
Substanzen bei der Bewertung. Mit den Anwendungshilfen wird klargestellt, wie
die geltenden Bewertungsstandards in den speziellen Bewertungssituationen anzuwenden
sind. Sie haben im Vergleich zu den IVS eher dynamischen Charakter und werden von Zeit
zu Zeit um weitere Anwendungshilfen zu aktuell diskutierten Bewertungssachverhalten ergänzt.
Die Kommentierungen der IVS (International Valuation Commentaries) sind vergleichbar
mit den vom STANDARDS INTERPRETATIONS COMMITTEE (SIC) des IASB herausgegebenen
Interpretationen zu einzelnen IAS. 146 Mit Hilfe der Kommentierungen soll zum ei-
144 Vgl. IVS 2.8.1.
145 Vgl. im Überblick INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001,
S. 20 f.
146 Zu den SIC-Interpretationen vgl. WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 77-
79; BORN, K., Rechnungslegung international, S. 68-70; EPSTEIN, B. J./MIRZA, A. A., IAS 2002,
S. 37 f.
141

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
nen gewährleistet werden, daß die IVS einheitlich ausgelegt und angewendet werden. Andererseits
dienen sie dazu, umgehend Lösungen zu spezifischen und aktuell diskutierten
Bewertungssachverhalten bereitzustellen. Sie können im Zweifel auch als Übergangsvorschriften
fungieren, sofern zu einem aktuellen Bewertungsproblem kein entsprechnender
IVS erlassen worden ist. 147
Die derzeit geltenden Anwendungsrichtlinien, Anwendungshilfen und Kommentierungen
zu den IVS werden in der folgenden Übersicht 3-4 dargestellt:
Vorschrift Titel Status Gültigkeit
142
Anwendungsrichtlinien (International Valuation Applications)
IVA 1 Bewertung für Zwecke der finanziellen Berichterstattung
(Valuation for Financial Reporting)
IVA 2 Bewertung für Zwecke der Kapitalüberlassung
(Valuation for Lending Purposes)
Anwendungshilfen (Guidance Notes)
ED -
IVA ab 1. Juli 2000
GN 1 Immobilien (Real Property) 148 GN ab 1. Juli 2000
GN 2 Bewertung von Leasing-Verhältnissen
(Valuation of Lease Interests)
GN 3 Bewertung maschineller Anlagen
(Valuation of Plant and Equipment)
GN ab 1. Juli 2000
GN ab 1. Juli 2000
GN 4 Immaterielle Vermögenswerte (Intangible Assets) GN ab 1. Juli 2000
GN 5 Bewertung unter der Prämisse der Unternehmensfortführung
(Going-Concern Concept of Valuation)
Aufgehoben
GN 6 Unternehmensbewertung (Business Valuation) GN ab 1. Juli 2000
GN 7 Berücksichtigung von umweltgefährdenden Substanzen bei der
Bewertung
(Consideration of Hazardous and Toxic Substances In Valuation)
GN 8 Verfahren fortgeführter Ersatzbeschaffungskosten
(Depreciated Replacement Cost)
GN ab 1. Juli 2000
ED -
GN 9 Bewertungsbericht (Valuation Reporting) ED -
GN 10 Discounted Cash Flow-Analyse
(Discounted Cash Flow Analysis)
Übersicht 3-4: Die sonstigen Verlautbarungen des IVSC (Forts. siehe folgende Seite)
ED -
147 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 21.
148 Mit dem Begriff „real property“ ist der ökonomisch-juristische Immobilienbegriff gemeint. Vgl.
hierzu eingehend Abschnitt 333.1.
-

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Vorschrift Titel Status Gültigkeit
IVC 1 Bewertung in aufstrebenden Märkten
(Valuation in Emerging Markets)
Kommentierungen (International Valuation Commentaries) 149
IVC 2 Eine Untersuchung über den möglichen Einfluß des Konsultationspapiers
des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht auf die
Bewertung für Zwecke der Kreditvergabe
(An Examination of the Possible Impact of Standards and Statements
Issued by the Basel Committee on Banking Supervision
(BCBS) on Valuation for Loan Purposes) 150
IVC 3 Bewertung öffentlicher Vermögenswerte
(Public Sector Asset Valuation)
Legende:
ED Exposure Draft IVA International Valuation Application
GN Guidance Note IVC International Valuation Commentary
Übersicht 3-4: Die sonstigen Verlautbarungen des IVSC (Forts.)
IVC ab 1. Juli 2001
IVC ab 1. Juli 2001
IVC ab 1. Juli 2001
Besondere Bedeutung in Fragen der Immobilienbewertung, die für Zwecke der Rechnungslegung
zu lösen sind, besitzen die Anwendungsrichtlinie IVA 1 (Bewertung für Zwecke der
finanziellen Berichterstattung) und die Anwendungshilfen GN 1 (Immobilien), GN 8
(Verfahren fortgeführter Ersatzbeschaffungskosten), GN 9 (Bewertungsbericht) sowie
GN 10 (Discounted Cash Flow-Analyse). Mit IVA 1, der zur Zeit als Entwurf (exposure
draft) existiert, werden den Bewertern die Rechnungslegungsgrundsätze erläutert, die bei
einer Immobilienbewertung für Zwecke der Rechnungslegung zu beachten sind. Denn nur
bei einer den Rechnungslegungsgrundsätzen entsprechenden Bewertung werden die Bedürfnisse
der Abschlußadressaten befriedigt. Sie erhalten relevante Informationen. Mit
GN 1 wird ein Überblick über die vom Bewerter notwendigerweise zu durchlaufenden Be-
149 Für die hier gewählte Darstellung der Kommentierungen zu den geltenden IVS wird eine fortlaufenden
Nummerierung der Kommentierungen vorgenommen, welche das IVSC in seiner Darstellung
unterlassen hat. Da die Kommentierungen zu den geltenden IVS indes eindeutig voneinander
abgegrenzt werden, erscheint die hier gewählte Darstellungsform angebracht.
150 Zur NEUEN BASLER BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNG vgl. BANK FÜR INTERNATIONALEN
ZAHLUNGSAUSGLEICH (HRSG.), Erläuternde Angaben zur Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarung;
DEUTSCHE BUNDESBANK (HRSG.), Konsultationspapier: Überblick über die Neue Basler
Eigenkapitalvereinbarung.
143

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
wertungsschritte bei der Immobilienbewertung und die jeweiligen Informationsbedürfnisse
geliefert. GN 8, der ebenso wie GN 9 und GN 10 zur Zeit erst als Entwurf (exposure draft)
vorliegt, beschäftigt sich mit einem Bewertungsverfahren, mit dessen Hilfe die Ersatzbeschaffungskosten
als Substitut für den Marktwert von Sonderimmobilien bzw. Immobilien,
für die ein Marktwert nicht ableitbar ist, berechnet werden können. GN 9 dagegen befaßt
sich mit den Berichterstattungspflichten des Bewerters und gibt das Format eines Bewertungsberichtes
vor. Mit GN 10 werden schließlich Struktur und Bestandteile des Discounted
Cash Flow-Verfahrens als einem Immobilienbewertungsverfahren dargelegt.
333. Die allgemeinen Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipien des IVSC
333.1 Der Bewertungsgegenstand
In seinem konzeptionellen Teil (General Valuation Concepts and Principles), welches auch
als Rahmenkonzept des IVSC bezeichnet werden kann, nennt das IVSC drei
Bewertungsobjekte: 151
■ real estate
■ real property und
■ personal property.
Mit den Begriffen „real estate“ und „real property“ sind Immobilien umschrieben. Indes
wird der Immobilienbegriff aus unterschiedlichen Blickwinkeln betrachtet. „Real estate“ legt
den Immobilienbegriff physisch aus. Im Vordergrund stehen bei dieser Auslegung des Immobilienbegriffs
die materiellen Eigenschaften einer Immobilie, also die sichtbaren und
faßbaren Bestandteile, die eine Immobilie charakterisieren. Mit dem Begriff „real property“
wird der Immobilienbegriff ökonomisch-juristisch ausgelegt. Von besonderem Interesse
sind in diesem Zusammenhang die mit einer Immobilie verbundenen Rechte, Beteiligungsverhältnisse
und Nutzenzuflüsse. Für die Bewertung von Immobilien wird gerade die ökonomisch-juristische
Auslegung des Immobilienbegriffes herangezogen. Denn nur auf der
Grundlage der mit einer Immobilie verbundenen Rechte und ökonomischen Nutzungsmöglichkeiten
ist es dem Bewerter möglich, die Vermarktbarkeit einer Immobilie zu
151 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 3.1-3.3.
144

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
bestimmen und einen möglichst zuverlässigen Marktwert für diese zu ermitteln. 152
Die Bedeutung
der ökonomisch-juristischen Auslegung des Immobilienbegriffs für die Immobilienbewertung
drückt sich bereits im Titel der oben erwähnten Anwendungshilfe GN 1
(Real Property) aus.
Unter „personal property“ sind bewegliche Vermögenswerte zu verstehen. Zu dieser Gruppe
gehören sowohl materielle als auch immaterielle Vermögenswerte, welche nicht dauerhaft
mit einer Immobilie verbunden sind, z. B. maschinelle Anlagen (plant and equipment). Die
Bewertung beweglicher materieller und immaterieller Vermögenswerte wird durch die Anwendungshilfen
GN 3 (Valuation of Plant and Equipment) und GN 4 (Intangible Assets) unterstützt.
Alles in allem kann festgehalten werden, daß die Immobilie (real property) der wesentliche
Bewertungsgegenstand ist, mit dem sich die Verlautbarungen des IVSC beschäftigen.
333.2 Der internationale Wertbegriff
International wird nicht nach einem Immobilienpreis, sondern dem Immobilienwert gesucht,
da der Immobilienpreis das Ergebnis einer Tauschaktion zwischen Käufer und Verkäufer
ist. Er ist subjektiv geprägt und beruht auf historischen Transaktionen. Der hier gesuchte
Immobilienwert spiegelt hingegen wider, welchen Wert die Marktteilnehmer einer
Immobilie zum Bewertungsstichtag zugestehen. Dieser Immobilienwert ist folglich eine
Schätzung des später tatsächlich erzielten Immobilienpreises. 153
Allerdings existieren je nach Bewertungsanlaß verschiedene Wertdefinitionen. So werden
einige Definitionen nur in bestimmten Situationen der Bewertung zugrundegelegt. Ein
Beispiel ist der bei der Beleihung angenommene Wert einer Immobilie (Beleihungswert). 154
Der am häufigsten für Zwecke der Immobilienbewertung zu ermittelnde Wert ist der
152 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 3.6.
153 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 4.5 sowie Par. 5.1.
154 Zu den zahlreichen internationalen Wertmaßstäben in der Immobilienbewertung vgl. detailliert
Übersicht 3-3.
145

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Marktwert (market value) einer Immobilie. Der Marktwert ist definiert als der geschätzte
Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag nach angemessener Vermarktung
zwischen vertragswilligen, voneinander unabhängigen, sachverständigen, bedacht handelnden
und nicht unter Kauf- oder Verkaufszwang stehenden Vertragspartnern getauscht werden
soll. 155
Der Marktwert repräsentiert den vom Markt wahrgenommenen Nutzen einer
Immobilie und nicht etwa ihre physische Substanz. 156
Er wird vielfach auch als offener
Marktwert (open market value) 157
bezeichnet.
333.3 Das Nutzungskonzept
Die Immobilienbewertung des IVSC basiert auf dem Konzept der bestmöglichen Nutzung
(Highest and Best Use) einer Immobilie. Diese bestmögliche Nutzung wird wie folgt
definiert: 158
146
„The most probable use of a property which is physically possible, appropriately justified, legally
permissible, financially feasible, and which results in the highest value of the property being valued“
Gemäß dieser Definition ist die bestmögliche Nutzung einer Immobilie ihre wahrscheinlichste
Nutzung, die physisch bzw. baulich möglich, entsprechend gerechtfertigt, gesetzlich
zulässig sowie finanziell realisierbar ist. Diese Nutzung schlägt sich im endgültigen Immobilienwert
nieder, welcher dann den höchstmöglichen Wert der betrachteten Immobilie
darstellt. Hinsichtlich der Interpretation des Konzeptes der bestmöglichen Nutzung einer
Immobilie ist zu unterscheiden zwischen der bestmöglichen Nutzung von unbebautem
155 Vgl. IVS 1.3.1.
156 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 4.9.
157 Der offene Marktwert (open market value) wird auch als Wertmaßstab in den Verlautbarungen
der ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS), den STATEMENTS OF ASSET
VALUATION PRACTICE AND GUIDANCE NOTES („Red Book“), verwendet. Die von der RICS
verwendete Definition des Marktwertes deckt sich mit der vom IVSC verwendeten Marktwertdefinition.
Vgl. zur Definition des offenen Marktwertes THOMAS, M., Immobilienwertbegriffe,
S. 266 sowie WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren
für das Investment in Immobilien, S. 21.
158 INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 6.3.

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Grund und Boden sowie der bestmöglichen Nutzung der baulichen Anlagen bzw. bebautem
Grund und Boden.
Bei der Bestimmung der bestmöglichen Nutzung von Grund und Boden hat der Bewerter
zunächst Nutzungsalternativen für den unbebauten Grund und Boden entsprechend den
Nutzungsabsichten des bilanzierenden Unternehmens zu identifizieren. Diese Nutzungsalternativen
müssen sodann auf ihre bauliche Umsetzbarkeit und gesetzliche Zulässigkeit hin
überprüft werden. Sind diese beiden Kriterien des Konzeptes der bestmöglichen Nutzung
erfüllt, ist zu fragen, ob eine derartige Nutzung auch wirklich wahrscheinlich ist. So ist es
nicht sinnvoll, ein mehrstöckiges Bürogebäude an einem von Einfamilienhäusern dominierten
Standort zu positionieren. 159
Die Nutzungsalternative „mehrstöckiges Bürogebäude“ ist
demzufolge weder ökonomisch noch nach Baurecht gerechtfertigt und folglich als unwahrscheinlich
einzustufen, was ihre endgültige Realisierung angeht. Sie wird nicht weiter betrachtet.
Gilt eine Nutzungsalternative aber als wahrscheinlich, ist in einem nächsten
Schritt ihre Finanzierbarkeit zu analysieren. Erfüllt eine Nutzungsalternative alle Voraussetzungen
für die bestmögliche Nutzung einer Immobilie - bauliche Umsetzbarkeit, gesetzliche
Zulässigkeit, ökonomische Rechtfertigung sowie Finanzierbarkeit -, wird diese Nutzungsalternative
der Bewertung zugrundegelegt. Erfüllen mehrere Nutzungsalternativen die
genannten Voraussetzungen, ist die Alternative auszuwählen, welche zu dem höchsten Wert
für den unbebauten Grund und Boden führt. 160 Die künftig zu erwartenden Erträge und
Aufwendungen aus der unterschiedlichen Nutzung von Grund und Boden bilden die Entscheidungsgrundlage.
161 In sehr volatilen und stark ungleichgewichtigen Teilmärkten wird
auf die künftigen Nutzungsmöglichkeiten abgestellt. 162
Will der Bewerter den bestmöglichen Nutzen der baulichen Anlagen bzw. von bebautem
Grund und Boden bestimmen, wird er dazu angehalten, die Auswirkungen von Verfall und
Veralterung der baulichen Anlagen sowie von möglichen Erhaltungs- und Modernisie-
159 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 308.
160 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 6.4.
161 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 6.6.
162 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 6.6.
147

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
rungsmaßnahmen und deren Finanzierbarkeit zu analysieren. 163
Ebenso ist die allgemeine
Marktsituation zu berücksichtigen. Für bauliche Anlagen bzw. bebauten Grund und Boden
bestimmen folglich mögliche Verbesserungsmaßnahmen die bestmögliche Nutzung (highest
and best use of property as improved). Die bestmögliche Nutzung von unbebautem Grund
und Boden ist indes abhängig von deren denkbaren Entwicklungsmöglichkeiten (highest
and best use of land as though vacant).
Das Konzept der bestmöglichen Nutzung ist fundamental für Schätzungen des Marktwertes
von Immobilien. Der Marktwert gibt im Idealfalle den besten Preis wieder, der für die
betrachtete Immobilie am Markt zu erzielen wäre.
333.4 Die internationalen Immobilienbewertungsverfahren
333.41 Überblick über die deutschen und angelsächsischen Immobilienbewertungsverfahren
In der deutschen Bewertungspraxis stehen dem Bewerter grundsätzlich drei Verfahren zur
Verfügung, den beizulegenden Zeitwert - den sogenannten Verkehrswert 164
- einer Immobilie
zu ermitteln. Nach § 7 der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind dies das Vergleichswertverfahren,
das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Bewertungsverfahren
ist nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung auszuwählen. Dabei
163 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 6.5.
164 Der Begriff des Verkehrswertes wird in § 194 BauGB wie folgt definiert: „Der Verkehrswert wird
durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands
der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen
wäre.“ Vgl. zur Verkehrswertdefinition ausführlich KLEIBER, W., § 194 BauGB, S. 249-273. Im
Gegensatz zum Marktwert (market value) des IVSC, der den besten Preis des entsprechend zugrundegelegten
Nutzungskonzeptes darstellt und im oberen Schwankungsbereich aller möglichen
Marktpreise zu finden ist, repräsentiert der deutsche Verkehrswert einen eher durchschnittlichen
Zeitwert. Vgl. RÜCHARDT, K., Bemerkungen zur Immobilienbewertung, S. 308; THOMAS, M.,
Immobilienwertbegriffe, S. 267. Siehe auch a. A. BAUMUNK, H., Immobilien und Immobilienbewertung
im Zeichen von Globalisierung und Europäisierung, S. 172 f.
148

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu berücksichtigen.
165
Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 13 und 14 WertV kodifiziert. Zentrales Element
dieses Verfahrens ist der Preisvergleich, wobei zwischen einem unmittelbaren und einem
mittelbaren Preisvergleich unterschieden wird. 166
Beim unmittelbaren Preisvergleich
läßt sich der beizulegende Zeitwert der betrachteten Immobilie im Idealfalle direkt aus
Vergleichspreisen bestimmen, die zum Bewertungsstichtag für gleichartige Immobilien entrichtet
worden sind. Ein unmittelbarer Preisvergleich ist indes aufgrund der Heterogenität
des Vermögenswertes „Immobilie“ nicht oder nur in Ausnahmefällen realisierbar. Daher
wird auf einen mittelbaren Preisvergleich zurückgegriffen. Der mittelbare Preisvergleich
ermöglicht es, auch solche Kaufpreise von Immobilien zum Vergleich heranzuziehen, die
sich in ihren wertbeeinflussenden Faktoren von der betrachteten Immobilie unterscheiden.
Der Bewerter muß die zwischen den Vergleichsimmobilien und der betrachteten Immobilie
bestehenden Unterschiede analysieren und durch Korrekturen ausgleichen. Das Vergleichswertverfahren
wird normalerweise zur Bewertung des Wertes von Grund und Boden
herangezogen. 167 Zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts von bebautem Grund und
Boden eignet sich das Vergleichswertverfahren in der Regel nicht, da dem Bewerter nicht
genügend zeitnahe und vergleichbare Immobilientransaktionen zur Verfügung stehen.
Ausnahmen sind Eigentumswohnungen und standardisierte Reihenhäuser. 168
Das Ertragswertverfahren wird in den §§ 15 bis 20 WertV geregelt. Der Ertragswert einer
Immobilie läßt sich nach diesem Verfahren als die Summe der Barwerte aller bei ordnungsmäßiger
Bewirtschaftung der betrachteten Immobilie nachhaltig erzielbaren Erträge
ermitteln. Der Ertragswert schließt dabei den Barwert von Grund und Boden mit ein. 169
165 Vgl. KLEIBER, W., Vorbemerkungen zur WertV, S. 337, Rn. 24 f.
166 Zum Vergleichswertverfahren nach der deutschen WertV vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Bewertung
von Immobilien, S. 178-185; LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien,
S. 20-35; ENGELBRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung,
S. 114-123.
167 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 392.
168 Vgl. PETERSEN, H., Marktwertorientierte Immobilienbewertung, S. 43.
169 Zum Ertragswert nach der deutschen WertV vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Bewertung von Immobilien,
S. 186-193; LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien,
S. 36-54; ENGELBRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung,
S. 124-133.
149

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von Immobilien herangezogen, bei denen die
Verzinsung des investierten Kapitals für die Wertermittlung ausschlaggebend ist. Immobilien,
die als Finanzanlage gehalten werden, sind folglich Bewertungsgegenstand. Hierbei
handelt es sich in erster Linie um Wohn- und Gewerbeimmobilien. 170
Das Sachwertverfahren ist schließlich in den §§ 21 bis 25 WertV kodifiziert. 171
Während
mit dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren Immobilienwerte ermittelt
werden, die auf Markttransaktionen und Informationen über die aktuelle Marktsituation
beruhen, werden mit dem Sachwertverfahren marktferne Werte berechnet. Der Sachwert
einer Immobilie orientiert sich nämlich an den Kosten, die anfallen würden, wenn die betrachtete
Immobilie im vorliegenden Zustand ersatzweise herzustellen wäre. Das Sachwertverfahren
geht nicht von Wiederherstellungskosten, sondern von neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten
für die betrachtete Immobilie aus. 172
Es handelt sich beim Sachwert um
einen substanzorientierten Wert. Nachdem der Sachwert einer Immobilie bestimmt worden
ist, muß dieser deshalb dahingehend überprüft werden, ob er vom Markt akzeptiert
werden würde. Gegenenfalls ist eine Anpassung vorzunehmen. Das Sachwertverfahren ist
nach Abschnitt 3.1.3 der Wertermittlungs-Richtlinien (WertR) bei Immobilien anzuwenden,
bei denen es für eine marktkonforme Wertermittlung nicht hauptsächlich auf den Ertrag
ankommt. 173
Anwendungsbeispiele sind individuell gestaltete und eigengenutzte Einund
Zweifamilienhäuser. Weiterhin wird das Sachwertverfahren auch für die Bewertung
von Gewerbeimmobilien wie Industrieimmobilien verwendet, sofern für diese grundsätzlich
nach dem Ertragswertverfahren zu bewertenden Immobilien keine ortsüblichen Mieten
feststellbar sind. 174
Die in der WertV verankerten Immobilienbewertungsverfahren sind nicht als abschließend
anzusehen. Können die in der WertV vorgesehenen Verfahren nicht angewendet werden,
170 Vgl. PETERSEN, H., Marktwertorientierte Immobilienbewertung, S. 60.
171 Zum Sachwert nach der deutschen WertV vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Bewertung von Immobilien,
S. 194-201; LEOPOLDSBERGER, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, S. 54-
69; ENGELBRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung,
S. 134-153.
172 Vgl. KLEIBER, W., Vorbemerkungen zu den §§ 21 bis 25 WertV, S. 1050, Rn. 1 f.
173 Vgl. LEOPOLDSBERGER, G./THOMAS, M., Wertermittlungsverfahren, S. 14.
174 Vgl. PETERSEN, H., Marktwertorientierte Immobilienbewertung, S. 60; LEOPOLDSBERGER,
G./THOMAS, M., Wertermittlungsverfahren, S. 14.
150

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
so ist es durchaus zulässig, andere geeignete Verfahren zu entwickeln und anzuwenden. 175
So haben sich neben den genannten und normierten Immobilienbewertungsverfahren weitere
nicht normierte Verfahren herausgebildet. Zu nennen sind hier das Residualwertverfahren
und das Discounted Cash Flow-Verfahren. Das Residualwertverfahren zielt darauf
ab, den maximal tragfähigen Preis von entwicklungsreifem unbebauten oder bebauten
Grund und Boden für einen Investor zu ermitteln. Da beim Residualwertverfahren individuelle
Einflußgrößen, wie investorenspezifische Planungsdurchführung oder individuelle
Baukostenverhältnisse, bedeutsam sind, ist das Ergebnis dieses Verfahrens ein subjektiver
Wert. 176
Das Discounted Cash Flow-Verfahren weist ein hohes Maß an Übereinstimmung
zum in der WertV kodifizierten Ertragswertverfahren auf. Dieses Verfahren wird
vielfach auch als die „Urform“ des aus der WertV bekannten klassischen Ertragswertverfahrens
bezeichnet. 177 , 178
Wie beim klassischen Ertragswertverfahren handelt es sich beim Discounted
Cash Flow-Verfahren um ein Barwertverfahren. Der beizulegende Zeitwert einer
Immobilie ermittelt sich aus dem Barwert der künftig dem Unternehmen aus der betrachteten
Immobilie zufließenden Nutzenentgelte. 179 Im Gegensatz zum klassischen Ertragswertverfahren,
welches grundsätzlich gleichbleibende Erträge (Jahresreinerträge) unterstellt, die
jährlich dem Unternehmen aus der betrachteten Immobilie zufließen, geht das Discounted
Cash Flow-Verfahren von sich im Zeitablauf entsprechend der gegebenen Vertragsgestaltungen
ändernden Nutzungsentgelten aus. Discounted Cash Flow-Verfahren werden zunehmend
als Grundlage für Immobilienanlageentscheidungen eingesetzt, da in die Überle-
175 Vgl. KLEIBER, W., Vorbemerkungen zur WertV, S. 338, Rn. 26. BERENS und HOFFJAN
schlagen bspw. zur Grenzpreisermittlung von Immobilien ein Immobilienbewertungsverfahren
vor, das auf einem vollständigen Finanzplan (VOFI) basiert. Mit Hilfe dieses Verfahrens können
die Konsequenzen aus alternativen Finanzierungsmodellen und steuerlichen Besonderheiten detailliert
erfaßt werden. Vgl. BERENS, W./HOFFJAN, A., Wertermittlung von Immobilien auf Basis
vollständiger Finanzpläne, S. 373-395.
176 Zum Residualwertverfahren vgl. detailliert LEOPOLDSBERGER, G., Bewertung von Immobilien,
S. 202-207.
177 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1422, Rn. 56.
178 Zum Discounted Cash Flow-Verfahren und seiner Anwendung vgl. APPRAISAL INSTITUTE
(HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 569-593; WHITE, D./TURNER, J./JENYON,
B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für das Investment in Immobilien, S. 107-
119.
179 Zur Vorgehensweise der Discounted Cash Flow-Methode vgl. ausführlich Abschnitt 43.
151

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
gungen auch Faktoren wie Inflation, Finanzierungskosten und Steuern einbezogen werden
können. 180
Im angelsächsischen Rechtsraum, der der Tradition des Case Law Systems folgt, 181
existieren
keine den deutschen Gesetzesvorschriften vergleichbaren Regelungen hinsichtlich der
Immobilienbewertung. Eine entscheidende Rolle besitzen hier die Berufsverbände, wie die
britische ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS) und das U.S.amerikanische
APPRAISAL INSTITUTE. In ihren Händen liegen das Standard-Setting für die
Immobilienbewertung und seine praktische Umsetzung. Als Bewertungsverfahren haben
sich ähnlich wie in Deutschland im wesentlichen drei Verfahren herausgebildet: der Sales
Comparision Approach, der Income Capitalisation Approach und der Cost Approach. Die
hier gewählten Verfahrensbegriffe entstammen der U.S.-amerikanischen Immobilienbewertungspraxis.
Sie wurden an dieser Stelle gewählt, da sie identisch mit den auf internationaler
Ebene verwendeten Begriffen sind. 182
Inhaltlich existiert indes kein Unterschied zu den
ähnlich benannten Verfahren in anderen angelsächsischen Ländern wie Großbritannien. 183
Der Sales Comparison Approach, der in der britischen Bewertungspraxis auch als Direct
Value Comparison Approach oder Comparative Method bezeichnet wird, ist vergleichbar
mit dem deutschen Vergleichswertverfahren. Dem deutschen Ertragswertverfahren kommt
der Income Capitalisation Approach sehr nahe, der im angelsächsischen Raum vielfach
als Investment Approach oder Rental Comparison Approach bezeichnet wird. Der Cost
Approach, der ebenfalls als Contractor’s Method oder Depreciated Replacement Cost Method
bezeichnet wird, ähnelt dem deutschen Sachwertverfahren.
Diese Immobilienbewertungsverfahren bilden die Grundlage für die vom IVSC präferierten
Bewertungsverfahren. Der Sales Comparison Approach, der Income Capitalisation Appro-
180 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 569; CROSBY,
N./GOODCHILD, R., Reversionary Freeholds, S. 72.
181 Zum Case Law System, welches auch als Common Law System bezeichnet wird, vgl. PELLENS,
B., Internationale Rechnungslegung, S. 37.
182 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 9 sowie Abschnitt 333.42. Zur Bedeutung der U.S.-amerikanischen
Bewertungspraxis für die Entwicklung des IVSC vgl. DORCHESTER, J. D./VELLA, J. J., Valuation
and the Appraisal Institute in a Global Economy, S. 81.
183 Zu den Immobilienbewertungsverfahren in Großbritannien und den U.S.A. vgl. ENGEL-
BRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung, S. 230-271.
152

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
ach und der Cost Approach gehören zu den grundlegenden Bewertungskonzepten des
IVSC. Für Zwecke der Immobilienbewertung werden diese in der Anwendungshilfe GN 1
(Immobilien) konkretisiert und erläutert. Daher wird nicht an dieser Stelle, sondern im folgenden
Abschnitt 333.42 auf diese drei grundlegenden Verfahren näher eingegangen.
Neben diesen drei klassischen Immobilienbewertungsverfahren haben sich weitere Verfahren
in der angelsächsischen Bewertungspraxis herausgebildet. Zu nennen sind hier die oben
bereits erwähnten Verfahren, wie das Discounted Cash Flow-Verfahren (Discounted Cash
Flow Analysis) als Sonderform des Income Capitalisation Approach und das Residualwertverfahren
(Residual Approach), sowie der Profits Approach. Der Profits Approach basiert
auf der Annahme, daß sich der Wert einer Immobilie direkt aus ihrem Gewinn berechnen
läßt, der sich aus ihrer Nutzung ergibt. 184
Dieses Verfahren wird demnach bei Immobilien
angewendet, deren Wert hauptsächlich durch das in ihnen ruhende Potential zur Umsatzund
Gewinnrealisierung geprägt ist. Zu diesen Immobilien zählen u. a. Hotels und Freizeitimmobilien.
185
Die deutschen und angelsächsischen Immobilienbewertungsverfahren werden in der folgenden
Übersicht 3-5 nochmals zusammenfassend dargestellt:
184 Zum Profits Approach vgl. ausführlich SCARRETT, D., Property Valuation, S. 147-165; WHITE,
D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für das Investment
in Immobilien, S. 135-154 sowie im Überblick MORGAN, J. F. W./HARROP, M. J./BRÜHL,
M. J., Internationale Bewertungsmethoden, S. 507 f.
185 Vgl. RICHMOND, D., Introduction to Valuation, S. 151.
153

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Normierte
Verfahren
Nicht
normierte
Verfahren
154
Immobilienbewertungsverfahren
Deutsche Verfahren Angelsächsische Verfahren
Vergleichswertverfahren
(§§ 13 und 14 WertV)
Ertragswertverfahren
(§§ 15-20 WertV)
Sachwertverfahren
(§§ 21-25 WertV)
Sales Comparison Approach
Income Capitalisation Approach
Cost Approach
Discounted Cash Flow-Verfahren Discounted Cash Flow Analysis
Residualwertverfahren
Residual Approach
Profits Approach
Übersicht 3-5: Deutsche und angelsächsische Immobilienbewertungsverfahren im Überblick
333.42 Die Immobilienbewertungsverfahren des IVSC
333.421. Sales Comparison Approach
Nicht
normierte
Verfahren
Der Sales Comparison Approach 186
beruht auf der Annahme, daß der Preis einer Immobilie
durch den Markt bestimmt wird. Der Marktwert (market value) einer Immobilie läßt
sich demnach auf der Grundlage einer Marktanalyse von Immobilien, die miteinander um
Marktanteile konkurrieren, ermitteln. 187 Voraussetzung und Grundlage für eine erfolgreiche
Immobilienbewertung sind die dem Bewerter zur Verfügung stehenden Informationen.
Liegen ausreichend Vergleichsinformationen vor, ist der Sales Comparison Approach die
einfachste und direkteste Immobilienbewertungsmethode. 188 Verfügt der Bewerter allerdings
nicht über genügend Vergleichsinformationen, ist der Sales Comparison Approach
nur eingeschränkt zur Immobilienbewertung heranzuziehen. Da die Immobilie ein heterogener
Vermögenswert ist, wird sie zumeist nur für die Bewertung von standardisierten
Wohnimmobilien, wie Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, und von unbebautem
186 Zum Sales Comparison Approach vgl. ausführlich APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal
of Real Estate, S. 415-468; BETTS, R. M./ELY, S. J., Basic real estate appraisal, S. 187-246;
BRUEGGEMAN, W. B./FISHER, J. D., Real Estate Finance and Investments, S. 279-283; WURT-
ZEBACH, C. H./MILES, M. E./ETHRIDGE CANNON, S., Modern Real Estate, S. 194-203.
187 Vgl. GN 1.5.12.1 f.
188 Vgl. THÖNE, C., Britische Bewertungsverfahren, S. 582.

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Grund und Boden eingesetzt. 189
Denn in diesen Fällen liegen ausreichend Vergleichsinformationen
vor.
Als Vergleichsinformationen benötigt der Bewerter Informationen über die wertbeeinflussenden
Faktoren der betrachteten Immobilien, die vorhandene Preisunterschiede erklären.
190
Zehn Faktoren sind in diesem Zusammenhang zu erwähnen, auf die der Sales
Comparison Approach zurückgreift: 191
(1) Rechtliche Verhältnisse (real property rights conveyed):
Darunter werden die mit der betrachteten Immobilie verbundenen Rechte und Beschränkungen
verstanden.
(2) Finanzierungsbedingungen (financing terms):
Finanzierungsbedingungen, die die Vergleichspreise verändert haben, dürfen den
Immobilienwert nicht verfälschen und sind deshalb zu korrigieren.
(3) Verkaufsbedingungen (condition of sale):
Ungewöhnliche Verkaufsbedingungen, wie Verkäufe an nahestehende Personen oder
Notverkäufe, sind zu eliminieren. Es muß sichergestellt werden, daß die Marktwertdefinition
erfüllt wird.
(4) Nachträgliche Aufwendungen (expenditures made immediatly after purchase):
Aufwendungen, die der Käufer direkt im Anschluß an den Erwerb zu tätigen hat, um
die Immobilie ihrer Bestimmung zuführen zu können, führen in der Regel zu Preisnachlässen.
Diese sind im Immobilienwert zu berücksichtigen.
(5) Marktverhältnisse (market conditions):
Die Verkaufspreise von Vergleichsimmobilien spiegeln vergangene Marktverhältnisse
wider. Sich zwischenzeitlich verändernde Marktbedingungen sind zu beachten.
189 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 421.
190 Vgl. GN 1.5.12.4.
191 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 426 f. sowie S. 430-438
sowie GN 1.6.6.
155

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
(6) Standort (location):
Gerade der Standort einer Immobilie macht diese zu einem Unikat. Wertkorrekturen
aufgrund der unterschiedlichen Standortbedingungen zu vergleichender Immobilien
sind folglich vom Bewerter in Form von prozentualen Zu- und Abschlägen vorzunehmen.
Hierbei spielen die Erfahrungen des Bewerters eine entscheidende Rolle.
(7) Körperliche Merkmale (physical characteristics):
Unter die körperlichen Merkmale der betrachteten Immobilie fallen die oben genannten
wertbeeinflussenden Faktoren von Grund und Boden - die Bodenbeschaffenheit
sowie die Größe und Gestaltung von Grund und Boden – sowie die oben genannten
wertbeeinflussenden Faktoren der baulichen Anlagen, und zwar Restnutzungsdauer
und baulicher Zustand sowie Größe der Mietfläche und bauliche Konzeption
der Anlagen. Unterschiede zwischen der betrachteten Immobilie und den
ausgewählten Vergleichsimmobilien, die in diesen wertbeeinflussenden immobilienspezifischen
Faktoren bestehen, sind bei der Ermittlung des Immobilienwertes zu beseitigen.
(8) Wirtschaftliche Merkmale (economic characteristics):
Als wirtschaftliche Merkmale einer Immobilie gelten sämtliche Eigenschaften einer
Immobilie, die den Gewinn beeinflussen, der dem bilanzierenden Unternehmen aus
der betrachteten Immobilie zufließt. Hierunter fallen vor allem die Nutzungssituation
der baulichen Anlagen und die mit den baulichen Anlagen verbundenen Bewirtschaftungskosten.
(9) Nutzung (use):
Der Bewerter muß die derzeitige Nutzung der betrachteten Immobilie mit ihrer
bestmöglichen Nutzung (Highest and Best Use) vergleichen, Abweichungen offenlegen
und korrigieren.
(10) Nicht-immobilienspezifische Wertbestandteile (non-realty components of value):
Diese Wertbestandteile gehen zurück auf bewegliche Vermögenswerte, wie die Betriebs-
und Geschäftsausstattung, und auf die Unternehmenstätigkeit selbst. Der Bewerter
hat zu untersuchen, inwieweit diese nicht-immobilienspezifischen Wertbestandteile
den Immobilienwert beeinflussen. Abweichungen zwischen betrachteter
Immobilie und den Vergleichsimmobilien, was den Einfluß der nichtimmobilienspezifischen
Wertbestandteile auf die Preisbildung angeht, sind auszugleichen.
156

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Damit der Bewerter einen direkten Vergleich zwischen der betrachteten Immobilie und einer
kürzlich auf dem entsprechenden Immobilienmarkt veräußerten Immobilie vornehmen
kann, muß er mit Hilfe von quantitativen und/oder qualitativen Methoden die Abweichungen
in den wertbeeinflussenden Faktoren beider Immobilien auswerten und notwendige
Zu- und Abschläge schätzen. Auf diese Weise wird aus den zur Verfügung stehenden
Marktpreisen der Vergleichsimmobilie auf den Marktwert der betrachteten Immobilie geschlossen.
Als quantitative Methoden gelten u. a. mathematisch-statistische Methoden wie
die Regressionsanalyse. 192
Als qualitative Methoden sind Ranglistenauswertungen oder persönliche
Interviews möglich. 193
Hinsichtlich der Vorgehensweise und des Anwendungsbereiches stimmen der Sales Comparison
Approach und das deutsche Vergleichswertverfahren überein. Oftmals wird der
Sales Comparison Approach auch dazu verwendet, die Bewertungsergebnisse anderer Methoden
zu prüfen. 194 Die Anwendungshäufigkeit dieses Verfahrens ist in der angelsächsischen
Bewertungspraxis allerdings größer als in Deutschland, da dort die Immobilienmärkte
keine so differenzierte Struktur wie in Deutschland aufweisen. Sie sind folglich transparenter
als die deutschen Immobilienteilmärkte. Preisvergleiche werden erleichtert. 195
192 Bzgl. der unterschiedlichen Arten von quantitativen Analysemethoden vgl. APPRAISAL INSTITUTE
(HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 438-441 sowie GN 1.5.12.5.1.
193 Bzgl. der unterschiedlichen Arten von qualitativen Analysemethoden vgl. APPRAISAL INSTITUTE
(HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 445 f. sowie GN 1.5.12.5.2.
194 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 94.
195 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 421 f.
157

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
333.422. Income Capitalisation Approach
Mit dem Income Capitalisation Approach 196 wird der Ertragswert von Immobilien ermittelt,
die das bilanzierende Unternehmen aus Renditegesichtspunkten erwirbt. 197 Dieser Ertragswertansatz
läßt sich in zwei Arten von Bewertungsverfahren aufteilen, 198 und zwar
■ die Direct Capitalisation und
■ die Yield Capitalisation.
Die Direct Capitalisation basiert auf Vergangenheitsdaten und bestimmt die ewige Rente
des dem bilanzierenden Unternehmen aus der Immobilie zufließenden Ertrags als Immobilienwert.
Zur Errechnung dieser ewigen Rente werden als Bewertungsinformationen der
konstant geschätzte Jahresreinertrag der Immobilie und eine marktgerechte Kapitalisierungsrate
benötigt. Als Reinertrag wird der aus der Immobilie resultierende gewöhnliche
Nettoertrag (net operating income) gewählt. 199
Grundlage des gewöhnlichen Nettoertrags ist
der potentielle Bruttogesamtertrag (potential gross income) der betrachteten Immobilie, wie
er bei einer vergleichbaren Immobilie auf dem Markt erzielt werden könnte. Vom potentiellen
Bruttogesamtertrag werden Abschläge aufgrund von Leerstand und Zahlungsausfällen
(vacancy and collection loss) vorgenommen sowie sämtliche Bewirtschaftungskosten abgezogen,
um den gewöhnlichen Nettoertrag zu erhalten. Der verwendete Diskontierungssatz
soll möglichst alle wertbeeinflussenden Risikofaktoren erfassen, damit er marktgerecht
ist. 200
Im Gegensatz zur Direct Capitalisation werden bei der Yield Capitalisation die prognostizierten
Erträge künftiger Perioden zusammen mit dem Restverkaufserlös der betrachteten
196 Zum Income Capitalisation Approach vgl. ausführlich APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal
of Real Estate, S. 469-593; BETTS, R. M./ELY, S. J., Basic real estate appraisal, S. 321-395;
BRUEGGEMAN, W. B./FISHER, J. D., Real Estate Finance and Investments, S. 283-303; WURT-
ZEBACH, C. H./MILES, M. E./ETHRIDGE CANNON, S., Modern Real Estate, S. 217-242.
197 Vgl. GN 1.5.13.2.
198 Vgl. GN 1.5.13.5.
199 Zur Bestimmung des gewöhnlichen Nettoertrags vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal
of Real Estate, S. 509-520.
200 Zur Bestimmung des Diskontierungssatzes vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of
Real Estate, S. 530-538; ENGELBRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung,
S. 256-260 sowie zur allgemeinen Definition des Diskontierungssatzes vgl. IN-
TERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 354.
158

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Immobilie zu ihrem Ertragswert kapitalisiert. Während bei der Direct Capitalisation also
ein als repräsentativ und nachhaltig angesehener geschätzter jährlicher Reinertrag prognostiziert
und dessen ewige Rente ermittelt wird, werden bei der Yield Capitalisation die individuellen
Jahreserträge künftiger Perioden sowie der Restverkaufserlös der betrachteten
Immobilie prognostiziert und mit einem marktgerechten Diskontierungssatz 201
abgezinst.
Eine Ausprägung der Yield Capitalisation ist das Discounted Cash Flow-Verfahren. 202
Wie beim oben beschriebenen Sales Comparison Approach spielen auch beim Income Capitalisation
Approach die dem Bewerter verfügbaren Informationen eine bedeutende Rolle
für die Zuverlässigkeit des Bewertungsergebnisses. Nur wenn die für dieses Verfahren relevanten
Informationen erhältlich und gleichzeitig auch zuverlässig sind, kann ein plausibler
Schätzwert für die betrachtete Immobilie berechnet werden. 203
Als relevante Informationen
gelten in diesem Zusammenhang u. a.
■ Informationen über die gegenwärtige Marktverfassung, d. h. das Verhältnis von Angebot
und Nachfrage und den damit korrespondierenden Leerstandsrisiken,
■ die sich aus der derzeitigen Marktverfassung ergebende Mietpreisentwicklung auf den
betrachteten Immobilienteilmärkten und
■ die Bonität der Mieter.
Auswahl und Beurteilung der relevanten Bewertungsinformationen liegen indes im subjektiven
Ermessen des Bewerters. Bei der Prognose der Mietpreisentwicklung auf den einzelnen
Teilmärkten können vielfach nur Bandbreitenwerte angegeben werden, die vom Bewerter
dann auf einen „plausiblen“ Punktwert zu verdichten sind. Bei fehlenden oder auslaufenden
mietvertraglichen Vereinbarungen muß zudem mit Mietverlängerungswahrscheinlichkeiten
gearbeitet werden. Wie zu erkennen ist, eröffnet der Income Capitalization
Approach, und hier vor allem das später noch zu diskutierende Discounted Cash
201 Bzgl. des bei der Yield Capitalisation verwendeten Diskontierungssatzes vgl. APPRAISAL INSTITU-
TE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 553 f.
202 Vgl. GN 1.5.13.5; ENGELBRECHT, B., Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung,
S. 261.
203 Vgl. GN 1.5.13.5.
159

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
dem Bewerter bzw. dem bilanzierenden Unternehmen einen erheblichen
Bewertungsspielraum, den es so weit wie möglich einzuschränken gilt.
Flow-Verfahren, 204
Alles in allem stimmen Income Capitalisation Approach und deutsches Ertragswertverfahren
hinsichtlich ihres Anwendungsbereiches weitgehend überein. Unterschiede zwischen
den beiden Verfahren bestehen vor allem aber in der methodischen Vorgehensweise. 205
333.423. Cost Approach
Mit dem Cost Approach 206 wird der Substanzwert einer Immobilie berechnet. 207 Als Bewertungsgrundlage
dienen entweder die Wiederherstellungskosten (reproduction cost) oder
die Ersatzbeschaffungskosten (replacement cost) der betrachteten Immobilie. 208
Die Wiederherstellungskosten
umfassen sämtliche Kosten, die notwendig wären, um eine exakte
Nachbildung der bestehenden Immobilie zu errichten. Die Ersatzbeschaffungskosten dagegen
beziehen alle Kosten in die Bewertung ein, die anfallen würden, wenn eine funktionsgleiche
Immobilie errichtet würde. Die Entscheidung, ob von Wiederherstellungskosten
oder Ersatzbeschaffungskosten auszugehen ist, orientiert sich vor allem am Alter und der
Einzigartigkeit der betrachteten Immobilie. Soll der Wert einer funktional veralterten Immobilie
bestimmt werden, muß zwangsweise auf die Ersatzbeschaffungskosten als Bewertungsgrundlage
zurückgegriffen werden, da identische Materialien und Techniken nicht
mehr auf dem Markt erhältlich sind. In der Praxis hat sich daher das Verfahren fortgeführter
Ersatzbeschaffungskosten (Depreciated Replacement Cost) als die gängige Ausprägung
des Cost Approach herausgebildet. 209
Nach diesem Verfahren ermittelt sich der
204 Zum Discounted Cash Flow-Verfahren vgl. detailliert Abschnitt 43.
205 Vgl. dazu im Detail THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung,
S. 437-441.
206 Zum Cost Approach vgl. ausführlich APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate,
S. 349-414; BETTS, R. M./ELY, S. J., Basic real estate appraisal, S. 273-318; BRUEGGEMAN,
W. B./FISHER, J. D., Real Estate Finance and Investments, S. 274-279; WURTZEBACH, C.
H./MILES, M. E./ETHRIDGE CANNON, S., Modern Real Estate, S. 203-216.
207 Vgl. HEIDINGER, F./HUBALEK, A./WAGNER, R., Immobilienbewertung nach angelsächsischen
Grundsätzen, S. 20.
208 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 357 f.
209 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), General Valuation Concepts
and Principles, Par. 9.3.1 sowie GN 1.5.11.1.
160

Abschnitt 33: Die institutionellen Grundlagen der internationalen Immobilienbewertung und ihre
Bedeutung für die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
Wert einer Immobilie aus der Summe des Wertes von Grund und Boden und den Kosten,
die für die ersatzweise Neuerrichtung vergleichbarer baulicher Anlagen anfallen würden.
Letztere sind um Abschläge zu verringern, die ihr Alter und ihren Bauzustand erfassen. Der
Wert von Grund und Boden wird üblicherweise auf der Basis des Sales Comparison Approach
berechnet.
Das Verfahren fortgeführter Ersatzbeschaffungskosten ist allgemein anerkannt, einen
Schätzwert des Marktwertes von Sonderimmobilien, wie Krankenhäusern, Verwaltungsgebäuden
und Schulen, die nicht Finanzanlagezwecken dienen, zu bestimmen. Denn für diese
Immobilien lassen sich aufgrund ihrer besonderen Eigenschaften und ihres geringen
Transaktionsvolumens kaum Vergleichsobjekte am Markt finden. 210
Der hier ermittelte
Marktwert ist allerdings ein geschätzer Marktwert, der sich ergibt, wenn die gegenwärtige
Immobiliennutzung beibehalten wird (market value for the existing use). 211 Mögliche Wertsteigerungen
durch alternative Nutzungen oder besondere Investitions- oder Finanzierungstransaktionen
werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt.
Hinsichtlich der methodischen Vorgehensweise stimmen der Cost Approach und das deutsche
Sachwertverfahren nahezu überein. 212 Unterschiede bestehen indes hinsichtlich des
Anwendungsbereiches und der Anwendungshäufigkeit. So wird der Cost Approach nur in
den erwähnten Ausnahmefällen zur Immobilienbewertung herangezogen, während mit
dem deutschen Sachwertverfahren vornehmlich eigengenutzte Immobilien bewertet werden.
Der Wert dieser eigengenutzten Immobilien wird im angelsächsischen Raum dagegen
auf der Basis des Sales Comparison Approach berechnet. Überdies gilt der mit dem Cost
Approach ermittelte Immobilienwert als ein subjektiver Wert, da seine Ermittlung nicht
auf marktorientierten Daten beruht. 213
Aufgrund seiner Vergangenheitsorientierung, seines beschränkten Anwendungsbereiches
und seiner Marktferne wird der Cost Approach von der nachfolgenden Untersuchung aus-
210 Vgl. CONNELLAN, O./BALDWIN, R., The Cost Approach to Valuation, S. 50.
211 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2.3.8.
212 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 443. Nach
dem deutschen Sachwertverfahren wird der Sachwert einer Immobilie allerdings von vornherein
auf der Grundlage der Ersatzbeschaffungskosten ermittelt. Vgl. KLEIBER, W., Vorbemerkungen
zu den §§ 21 bis 25 WertV, S. 1050, Rn. 1.
213 Vgl. MORGAN, J. F. W., Internationale Immobilienbewertung, S. 383.
161

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
geschlossen. Vor allem durch die Marktferne des Verfahrens wird verhindert, daß der ermittelte
Immobilienwert ein Schätzwert für den Marktwert einer zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Immobilie ist. Denn nicht die Ersatzbeschaffungskosten, sondern einzig und allein
das Angebot und die Nachfrage auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt lassen auf
die Erwartungen der Marktteilnehmer schließen, 214
die sich im Marktwert eines Investment
Property widerspiegeln müssen.
Nachdem die Zielsetzung, die Organisation, die Verlautbarungen sowie die allgemeinen
Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipien des IVSC dargelegt worden sind, wird im
folgenden Abschnitt 334. der konkrete Einfluß des IVSC auf die Bewertung von Investment
Properties geschildert.
334. Die Bedeutung des IVSC für die Bewertung von Investment Properties nach
IAS 40
Mit IAS 40 soll erstmalig ein nicht-monetärer Vermögenswert in Form einer zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Immobilie (Investment Property) bevorzugt erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert (fair value) bewertet werden. Im beizulegenden Zeitwert eines Investment
Property müssen sich die aktuellen Marktverhältnisse widerspiegeln, wie sie sich
zum Bilanzstichtag ergeben. 215 Der beizulegende Zeitwert eines Investment Property wird
folglich mit seinem Marktwert (market value) gleichgesetzt. Die Auslegung des Marktwertes
orientiert sich dabei an den Verlautbarungen des IVSC, und zwar an der Marktwertdefinition
aus IVS 1 und den dortigen Erläuterungen. Diese enge Verknüpfung zwischen dem
IVSC und dem IASB wird zum einen im Anhang des IAS 40 (Appendix B) unterstrichen. 216
An dieser Stelle wird hervorgehoben, daß der Berufsstand der Immobilienbewerter eine außerordentlich
bedeutsame Rolle für die praktische Umsetzung von IAS 40 spielt. 217 Zum
anderen stellt das IVSC in jedem der beiden bislang erlassenen Standards den Bezug zu den
geltenden IAS her und diskutiert in der Anwendungsrichtlinie IVA 1 (Valuation for Finan-
214 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 155; IWAN, G. A., The Cost Approach, S. 136 f.
215 Vgl. IAS 40.31.
216 Vgl. IAS 40.B53 sowie CAIRNS, D., Property Valuation, S. 1.
217 Vgl. IAS 40.B52.
162

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
cial Reporting) u. a. die Beziehung des beizulegenden Zeitwerts eines Investment Property
zu dessen Marktwert. 218
Im nachfolgenden Abschnitt 34 werden die gemäß IAS 40 für Investment Properties vorgesehenen
Bewertungskonzepte erläutert. Die Marktwertdefinition aus IVS 1 und die Immobilienbewertungsverfahren
des IVSC werden in diesem Zusammenhang zur Auslegung der
Bewertungsregeln des IAS 40 herangezogen.
34 Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
341. Vorbemerkung
Die nachfolgenden Ausführungen zur Zugangsbewertung und Folgebewertung von Investment
Properties gelten auch für die Bewertung von Investment Properties im Jahresabschluß
eines Leasingnehmers, soweit die zu bewertenden Investment Properties im
Rahmen von Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen vom Leasingnehmer gehalten werden
bzw. künftig im Rahmen von Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen vom Leasingnehmer bilanziert
werden („… accounted for as …“). 219 Ferner gelten die folgenden Ausführungen für
die Bewertung von Investment Properties im Jahresabschluß eines Leasinggebers, soweit
dieser die zu bewertenden Investment Properties im Rahmen von Operate-Leasing-
Verhältnissen unterhält. Die allgemeinen Regelungen zur Bewertung von Leasing-
Verhältnissen in IAS 17 werden demzufolge durch die speziellen Regelungen zur Bewertung
von Investment Properties in IAS 40 verdrängt. 220
218 Vgl. IVA 1.6.1 sowie zu den Verlautbarungen des IVSC Abschnitt 332.2.
219 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 167 und S. 345.
220 Vgl. IAS 40.2 i. V. m. IAS 17.1 (a) und (b).
163

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
342. Die Zugangsbewertung von Investment Properties
342.1 Die Bewertung von Investment Properties zu Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten (cost) sind die Bewertungsgrundlage für von Dritten erworbene
Vermögenswerte. 221
Vermögenswerte gelten dann als erworben, wenn sie durch Kauf,
Tausch oder eine sonstige Übertragung in das wirtschaftliche Eigentum des Unternehmens
gelangt sind und nicht vom Unternehmen selbst erstellt wurden. 222
Konkretisiert werden
die Anschaffungskosten bestimmter Vermögenswerte und Schulden in den entsprechenden
IAS.
Die konkreten Anschaffungskosten von Investment Properties werden in IAS 40 nur in
Grundzügen definiert. Weitergehende Informationen zu den Bestandteilen der Anschaffungskosten
von Investment Properties sind den Regelungen des IAS 16 zu entnehmen, da
IAS 16 bereits vor dem Inkrafttreten des IAS 40 neben den Regelungen des IAS 25 als Bewertungsgrundlage
für Investment Properties diente. 223
Nach IAS 40 setzen sich die Anschaffungskosten eines durch Kauf erworbenen Investment
Property aus seinem Kaufpreis (purchase price), den Anschaffungsnebenkosten (transaction
cost) und nachträglich anfallenden Anschaffungskosten (subsequent expenditure) 224 zusammen.
Von den Anschaffungskosten sind sämtliche Anschaffungspreisminderungen (deduction)
abzuziehen.
221 Vgl. KPMG (HRSG.), International Accounting Standards, S. 37.
222 In IAS 40 wird lediglich von Investment Properties gesprochen, die im Rahmen eines Kaufes erworben
wurden. Durch Tausch erworbene Investment Properties sind allerdings in Ausnahmefällen
auch denkbar. Zur Zugangsbewertung von durch Tausch erworbenen Vermögenswerten vgl.
deshalb CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 498-500; BALLWIESER,
W., IAS 16, Rn. 23; WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 112 f.; BAETGE,
J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 174.
223 So war es nach IAS 25.28 möglich, Investment Properties entweder wie Vermögenswerte des
Sachanlagevermögens gemäß IAS 16 oder wie langfristige Finanzinvestitionen (long-term investments)
gemäß dem nunmehr aufgehobenen IAS 25.23 zu bewerten.
224 Vgl. IAS 40.22.
164

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Für die Ermittlung der Anschaffungskosten von Investment Properties ergibt sich damit
folgendes Schema:
Anschaffungspreis (purchase price)
- Anschaffungspreisminderungen (deduction)
+ Anschaffungsnebenkosten (transaction cost)
+ Nachträgliche Anschaffungskosten (subsequent expenditure)
= Anschaffungskosten (cost) eines Investment Property
Übersicht 3-6: Die Ermittlung der Anschaffungskosten eines Investment Property
Anschaffungspreisminderungen werden in IAS 40 nicht explizit als Bestandteile der Anschaffungskosten
von Investment Properties genannt. Implizit ist aber davon auszugehen,
daß - ähnlich wie bei dem Erwerb von Vorräten, Vermögenswerten des Sachanlagevermögens
und immateriellen Vermögenswerten 225
- gewährte Nachlässe den Anschaffungspreis
eines Investment Property kürzen. 226
Als Anschaffungspreisminderungen kommen bei Investment
Properties allerdings staatliche Zuschüsse (government grants) nicht in Betracht. 227
Die Anschaffungsnebenkosten umfassen alle direkt dem Investment Property zurechenbaren
Kosten, die anfallen, um den Vermögenswert in einen nutzungsbereiten Zustand zu
bringen. Dazu zählen bspw. Rechts- und Beratungskosten sowie mit der Transaktion zusammenhängende
Erwerbssteuern. 228
Anlaufkosten (start-up costs), wie die Kosten für Werbemaßnahmen,
zählen nicht zu den Anschaffungskosten. 229
Fallen im Zusammenhang mit
Investment Properties am Ende der Nutzungsdauer notwendige Rekultivierungs- oder Beseitigungsverpflichtungen
an, ist denkbar, daß die Anschaffungskosten der entsprechenden
Investment Properties analog zu den Regelungen von IAS 16 insoweit erfolgsneutral zu erhöhen
sind, als für diese Verpflichtungen eine Rückstellung nach IAS 37.14 zu bilden
ist. 230
Mit Hilfe dieser Bilanzverlängerung würde somit ein zutreffenderer Einblick in die
225 Vgl. IAS 2.8; IAS 16.15; IAS 38.24.
226 So auch die kommentierenden Ausführungen zum ehemals für Investment Properties geltenden
IAS 25. Vgl. STEINER, M., IAS 25, S. 929, Rn. 19.
227 Vgl. erläuternd IAS 40.B27-29.
228 Vgl. IAS 40.18.
229 Vgl. IAS 40.20.
230 Zum Vorgehen bei derartigen Sachverhalten vgl. IAS 16.15 (e) sowie EPSTEIN, B. J./MIRZA, A.
A., IAS 2002, S. 287-290.
165

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Vermögenslage des Unternehmens gegeben, da bereits zum Anschaffungszeitpunkt die gesamte
künftige Verpflichtung bilanziell ausgewiesen würde. 231
Ausgaben, die im Zusammenhang mit bereits erworbenen Investment Properties anfallen,
sind als nachträgliche Anschaffungskosten zu behandeln, wenn sie das ursprüngliche Leistungspotential
des Vermögenswertes steigern und damit einen zusätzlichen künftigen wirtschaftlichen
Nutzen erzeugen. Diese Ausgaben sind als nachträgliche Anschaffungskosten
eines Investment Property zu aktivieren, sofern sie zuverlässig zu bemessen und dem betrachteten
Investment Property direkt zurechenbar sind. 232
Reparatur- und Instandhaltungsausgaben
sind in der Regel erfolgswirksam zu erfassen, weil mit ihnen die ursprünglichen
wirtschaftlichen Vorteile aus der Nutzung des Investment Property nicht erweitert
werden. Die angemessene Behandlung von nachträglichen Anschaffungskosten hängt von
den Umständen ab, die beim erstmaligen Ansatz und der Zugangsbewertung des Investment
Property berücksichtigt wurden. Wurde z. B. im Kaufpreis bereits berücksichtigt, daß
künftige Ausgaben notwendig sind, um den Vermögenswert seiner vorgesehenen Nutzung
zuzuführen, sind diese Ausgaben als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren. 233
Ein
Beispiel sind zum Erwerbszeitpunkt renovierungsbedürftige Gebäude oder Gebäudeteile.
Wird das Investment Property auf Ziel gekauft, entsprechen die Anschaffungskosten des
Investment Property seinem Barpreisäquivalent. 234
Die Differenz zwischen dem Barpreisäquivalent
und dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis ist als Zinsaufwand über den Zeitraum
des Kredits zu behandeln. Fremdkapitalkosten in Form von Kreditzinsen, Abschreibungen
auf Disagien und sonstigen Kosten der Geldbeschaffung dürfen demnach nicht als
Teil der Anschaffungskosten von Investment Properties aktiviert werden. Hiermit wurde
das bislang nach IAS 23 (Borrowing Costs) geltende Wahlrecht für Investment Properties
hinsichtlich der Aktivierung von Fremdkapitalkosten beseitigt. 235
Nach IAS 23 können
nämlich Fremdkapitalkosten nach der alternativ zulässigen Methode (allowed alternative
treatment) bei Erwerbsvorgängen als Teil der Anschaffungskosten aktiviert werden, sofern
sie direkt dem Erwerb eines qualifizierten Vermögenswertes (qualifying asset) zugeordnet
231 Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 236.
232 Vgl. IAS 40.22.
233 Vgl. IAS 40.23.
234 Vgl. IAS 40.21.
235 Zum vormals geltenden Wahlrecht vgl. STEINER, M., IAS 25, S. 928 f., Rn. 18; SCHÖNBRUNN,
N., IAS 23, Rn. 8; CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 905 f.
166

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
werden können, einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen versprechen und zuverlässig ermittelbar
sind. 236
Ein qualifizierter Vermögenswert ist dadurch gekennzeichnet, daß ein relativ
langer Zeitraum erforderlich ist, um den Vermögenswert in seinen vorgesehenen Zustand
zu versetzen. 237
Allerdings ist zu bemerken, daß Investment Properties immer noch
als qualifizierte Vermögenswerte in IAS 23 aufgeführt werden, 238
obwohl IAS 40 die Aktivierung
von Fremdkapitalkosten untersagt. 239
342.2 Die Bewertung von Investment Properties zu Herstellungskosten
Die Herstellungskosten sind definiert als der für die Herstellung eines Vermögenswertes
entrichtete Betrag an Zahlungsmitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten oder der beizulegende
Zeitwert einer anderen Engeltform zum Zeitpunkt der Herstellung. 240
Die Herstellungskosten
gelten als die Bewertungsgrundlage für unfertige und fertige Erzeugnisse sowie
sonstige selbsterstellte Vermögenswerte, 241
wie selbsterstellte Investment Properties. 242
Die
Herstellungskosten eines vom Unternehmen selbsterstellten Investment Property entsprechen
den Kosten, die bis zum endgültigen Fertigstellungszeitpunkt dieses Vermögenswertes
aufgelaufen sind. Bis zu diesem Zeitpunkt wird das Investment Property dem Sachanlagevermögen
zugeordnet und nach IAS 16 bilanziert. 243
Die selbsterstellten Investment Pro-
236 Vgl. IAS 23.11 f.
237 Vgl. IAS 23.4.
238 Vgl. IAS 23.5.
239 Zur Erläuterung vgl. den folgenden Abschnitt 342.2.
240 Vgl. IAS 40.4.
241 Vgl. KPMG (HRSG.), International Accounting Standards, S. 40.
242 Mit selbsterstellten Investment Properties sind primär selbsterstellte bauliche Anlagen umschrieben,
die vom Unternehmen als Finanzanlage gehalten werden, da der Grund und Boden vom
Unternehmen i. d. R. erworben wird. Besteht das betrachtete Investment Property indes aus erworbenem
Grund und Boden und selbsterstellten baulichen Anlagen, so ist insgesamt von einem
selbsterstellten Investment Property zu sprechen. Nur durch die eigene Erstellung der baulichen
Anlagen konnte nämlich die vom Unternehmen angestrebte Nutzungsabsicht des gesamten Vermögenswertes
realisiert werden. Die Herstellungskosten dieses selbsterstellten Investment Property
setzten sich dann aus den Anschaffungskosten von Grund und Boden und den Herstellungskosten
der baulichen Anlagen zusammen.
243 Vgl. IAS 40.19.
167

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
perties bemessen sich also nach den Vorschriften des IAS 16. Mit der Fertigstellung greifen
für das selbsterstellte Investment Property anschließend die Vorschriften des IAS 40.
Hinsichtlich des Umfangs und der Bestimmung der Herstellungskosten für Investment
Properties wird in IAS 16 auf die detaillierten Regelungen von IAS 2 für das Vorratsvermögen
verwiesen. 244
Die Herstellungskosten umfassen nach IAS 2 die Kosten des Herstellungsvorgangs
(cost of conversion) sowie sämtliche Kosten, die angefallen sind, um die derzeitige
Beschaffenheit der Investment Properties sicherzustellen (other costs). 245
Zu den Herstellungskosten
gehören folglich alle Materialkosten und Fertigungskosten sowie alle sonstigen
produktionsbezogenen Kosten, wie Kosten für Sonderanfertigungen (Sonderkosten der
Fertigung). 246
Bei der Zurechenbarkeit der Kosten auf die entsprechenden Investment Properties ist zwischen
Einzel- und Gemeinkosten zu unterscheiden. Die Herstellungskosten von Investment
Properties enthalten zum einen alle Kosten, die der Produktionseinheit direkt zugerechnet
werden können, also alle Einzelkosten. 247
Zum anderen zählen als weitere Pflichtbestandteile
alle produktionsbezogenen fixen und variablen Gemeinkosten zu den Herstellungskosten,
sofern sie angemessen sind und auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Unter
produktionsbezogenen fixen Gemeinkosten werden nach IAS 2 die Kosten verstanden, die
unabhängig vom Produktionsvolumen relativ konstant anfallen. Zu dieser Gruppe gehören
Abschreibungen und Instandhaltungskosten von Betriebseinrichtungen, Kosten des Managements,
Kosten der Betriebsverwaltung sowie Kosten des sozialen Bereichs. Produktionsbezogene
variable Gemeinkosten sind nicht direkt dem Vermögenswert zuzuordnende Kosten,
die allerdings mit dem Produktionsvolumen variieren. Zu dieser Gruppe sind Materialgemeinkosten
und Fertigungsgemeinkosten zu zählen. Ihre Angemessenheit orientiert
sich an der normalen Auslastung der eingesetzten Produktionsanlagen, welche unter normalen
Umständen über mehrere Perioden hinweg unterstellt werden kann. 248
Als Beispiele
244 Vgl. IAS 16.18.
245 Vgl. IAS 2.7.
246 Vgl. WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 114; KÜTING, K./HARTH, H.-J.,
Herstellungskosten von Inventories und Self-Constructed Assets (Teil I), S. 2345.
247 Vgl. hierzu und zu den folgenden Ausführungen IAS 2.10 i. V. m. IAS 40.19 i. V. m. IAS 16.18
sowie JACOBS, O., IAS 2, Rn. 22 f.
248 Vgl. IAS 2.11 (i. V. m. IAS 16.18 i. V. m IAS 40.19); JACOBS, O., IAS 2, Rn. 37; COENENBERG,
A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 121 f.; CAIRNS, D., Applying International
Accounting Standards, S. 648 f.
168

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
für unangemessene Kostenbestandteile, die nicht aktiviert werden dürfen, nennt IAS 40
ungewöhnliche Kosten für Ausschuß und Fertigungslöhne. 249
Überdies dürfen Vertriebskosten nicht in die Herstellungkosten einbezogen werden. 250
Bei
den Verwaltungskosten ist danach zu unterscheiden, ob diese Kosten der Produktion dienen
oder der allgemeinen Verwaltung zuzuordnen sind. Dienen die Verwaltungskosten der
allgemeinen Verwaltung, unterliegen sie einem Ansatzverbot. 251
Im anderen Fall besteht eine
Aktivierungspflicht. Bei der Herstellung eines Investment Property entstehende Fremdkapitalkosten
unterliegen - anders als bei einem Erwerb dieses Vermögenswertes - entsprechend
den Vorschriften von IAS 16 einem Aktivierungswahlrecht. Nach der alternativ zulässigen
Methode von IAS 23 dürfen die dem Herstellungsvorgang qualifizierter Vermögenswerte
direkt zurechenbaren Fremdkapitalkosten - soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung
entfallen - als Teile der Herstellungskosten aktiviert werden. 252
Die in IAS 23 als
qualifizierte Vermögenswerte aufgeführten Investment Properties beziehen sich folglich auf
selbsterstellte Investment Properties. Für sie gelten bis zur endgültigen Fertigstellung des
Vermögenswertes über IAS 16 die Regelungen von IAS 23. Finanzierungskosten, die beim
Erwerb eines Investment Property auftreten, sind dagegen kein Bestandteil seiner Anschaffungskosten.
253
Im Ergebnis werden die Herstellungskosten von Investment Properties mit ihren produktionsbezogenen
Vollkosten 254
bewertet. In der folgenden Übersicht 3-7 werden die
Bestandteile der Herstellungskosten von Investment Properties nochmals zusammengefaßt:
255
249 Vgl. IAS 40.20.
250 Vgl. IAS 2.14 (d) i. V. m. IAS 16.18 i. V. m IAS 40.19.
251 Vgl. IAS 2.14 (c) i. V. m. IAS 16.18 i. V. m IAS 40.19.
252 Vgl. IAS 23.11 i. V. m. IAS 16.18 i. V. m IAS 40.19; ALEXANDER, D./ARCHER, S., 2001 Miller
IAS Guide, S. 5.05-5.07 sowie detailliert CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards,
S. 902-906; KÜTING, K./HARTH, H.-J., Herstellungskosten von Inventories und Self-
Constructed Assets (Teil I), S. 2346.
253 Vgl. Abschnitt 342.1.
254 Vgl. WOLLMERT, P., IASC Rechnungslegung, S. 45.
255 Zu einer detaillierten Herstellungskostenermittlung nach HGB, IAS und U.S. GAAP vgl. auch
im Überblick KÜTING, K./HARTH, H.-J., Herstellungskosten von Inventories und Self-
Constructed Assets (Teil II), S. 2399.
169

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
170
Bestandteile Status Vorschriften
Materialeinzelkosten IAS 2.10 i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Fertigungseinzelkosten IAS 2.10 i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Sondereinzelkosten der Fertigung IAS 2.13 i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Materialgemeinkosten Pflichtbestandteile IAS 2.10 f. i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Fertigungsgemeinkosten IAS 2.10 f. i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Produktionsbezogene
Verwaltungskosten
IAS 2.10 f. i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Fremdkapitalkosten Wahlbestandteil IAS 23.11 i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Sonstige Verwaltungskosten IAS 2.14 (c) i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Ansatzverbot
Vertriebskosten
IAS 2.14 (d) i. V. m. IAS 16.18 i. V. m. IAS 40.19
Übersicht 3-7: Die Bestandteile der Herstellungskosten von Investment Properties
Nachträgliche Ausgaben, die für vom Unternehmen erstellte Investment Properties anfallen,
sind analog zu den oben genannten Regelungen für nachträgliche Anschaffungskosten
dann als nachträgliche Herstellungskosten (subsequent expenditure) zu qualifizieren, wenn
ein durch diese nachträglichen Herstellungskosten hervorgerufener künftiger Nutzen wahrscheinlich
ist und dieser Nutzen über das ursprüngliche Leistungsmaß hinausgeht. 256
Ist
dies nicht der Fall, sind die getätigten Ausgaben als Aufwand der Periode zu erfassen.
343. Die Folgebewertung von Investment Properties
343.1 Wahlmöglichkeit beim Folgebewertungsmodell
Während der Standardentwurf zu IAS 40, Exposure Draft E 64 (Investment Property), vorsah,
Investment Properties nach ihrem erstmaligen Ansatz ausschließlich zum beizulegenden
Zeitwert zu bewerten, 257
läßt IAS 40 dem bilanzierenden Unternehmen bei der Folgebewertung
die Wahl, die betrachteten Investment Properties entweder zu ihren beizulegenden
Zeitwerten oder zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungkosten zu bewerten.
258
Die Bewertung von Investment Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten
256 Vgl. IAS 40.22.
257 Vgl. E 64.26.
258 Vgl. IAS 40.24.

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
wird auch als fair value model bezeichnet und ist in den Paragraphen 27 bis 49 des Standards
geregelt. Die Bewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungsoder
Herstellungskosten wird hingegen als cost model bezeichnet und ist lediglich in Paragraph
50 des Standards angeführt. Ein Verweis auf die Regelungen der bevorzugten Bewertungsmethode
(benchmark treatment) für Vermögenswerte des Sachanlagevermögens nach
IAS 16 erfolgt beim cost model. 259
Dieses Wahlrecht ist als eine Kompromißlösung zu verstehen. Der IASB reagierte damit
auf die Kritik aus der Rechnungslegungspraxis, die bzgl. des ausschließlichen Wertmaßstabes
des beizulegenden Zeitwertes in E 64 geäußert wurde. Indes ist festzustellen, daß
IAS 40 eindeutig eine Bewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert
einer Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzieht. So verlangt
IAS 40 von allen Unternehmen, den beizulegenden Zeitwert von Investment Properties
entweder für Zwecke der Bewertung oder für Zwecke der Offenlegung zu ermitteln. 260
Letzteres trifft für den Fall zu, daß das bilanzierende Unternehmen die betrachteten Investment
Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach dem cost
model ansetzt. Sämtliche näherungsweise ermittelten beizulegenden Zeitwerte sind dann
zumindest im Anhang (notes) offenzulegen. 261
Weiterhin spricht der Regelungsumfang des
fair value model in IAS 40 für dessen Vorrang vor dem cost model. Insgesamt kann also davon
ausgegangen werden, daß das fair value model die bevorzugte Bewertungsmethode
(benchmark treatment) nach IAS 40 ist, wohingegen das cost model die Funktion einer alternativen
Bewertungsmethode (allowed alternative treatment) für Investment Properties erfüllt.
262
259 Vgl. IAS 40.50 i. V. m. IAS 16.29 – IAS 16.40.
260 Vgl. IAS 40.26.
261 Vgl. 40.69 (e).
262 Auch im Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting Standards
wird dieser Vorrang des fair value model vor dem cost model deutlich. Künftig soll es nämlich nur
in den Fällen möglich sein, Immobilien, die zu Finanzanlagezwecken aber im Rahmen eines Operate-Leasing-Verhältnisses
gehalten werden, beim Leasingnehmer als Investment Property zu bilanzieren,
wenn diese Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bewertet werden. Vgl.
INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 346.
171

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Die Wahl der Bewertungsmethode ist einheitlich und stetig für alle Investment Properties
zu treffen. 263
Der Begriff „alle Investment Properties“ schließt in diesem Zusammenhang
alle bisherigen sowie alle neu hinzukommenden Investment Properties ein. 264
Gemäß IAS 8 (Net Profit or Loss for the Period, Fundamental Errors and Changes in Accounting
Policies) ist die einmal gewählte Bewertungsmethode freiwillig nur dann zu ändern,
wenn damit eine aussagekräftigere Darstellung von Ereignissen oder Sachverhalten in
den Abschlüssen des bilanzierenden Unternehmens erreicht wird. 265
Von einer aussagekräftigeren
Darstellung kann gesprochen werden, falls die neue Bewertungsmethode zu relevanteren
oder zuverlässigeren Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
sowie über die Zahlungsmittelströme (cash flows) des bilanzierenden Unternehmens führt,
als dies mit der bisherigen Bewertungsmethode möglich war. 266
Als unwahrscheinlich gilt
nach IAS 40, daß aussagekräftigere und für die Abschlußadressaten relevantere Informationen
durch einen Wechsel vom fair value model zum cost model erzielt werden, 267
da dem
beizulegenden Zeitwert eine höhere Relevanz als den historischen Kosten beigemessen wird.
Allerdings darf der Relevanz nicht ein höherer Stellenwert als der Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen
eingeräumt werden. Dies würde nämlich dem Informationszweck als
Hauptzweck der IAS-Rechnungslegung zuwiderlaufen. Der Informationszweck verlangt im
Zusammenhang mit der Bewertung von Investment Properties, daß die ermittelten beizulegenden
Zeitwerte ebenso zuverlässig wie relevant sind. Die qualitative Anforderung der
263 Vgl. IAS 40.24; BEHR, G., Rechnungslegung und Bewertung von Immobiliengesellschaften,
S. 221.
264 Dies entspricht in der deutschen Rechnungslegung der materiellen Stetigkeit von Jahresabschlußinformationen,
die den Rahmengrundsatz der Vergleichbarkeit konkretisiert. Vgl. auch BAET-
GE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 104.
265 Vgl. IAS 40.25 i. V. m. IAS 8.42.
266 Vgl. IAS 40.25 i. V. m. IAS 8.43.
267 Vgl. IAS 40.25.
172

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Zuverlässigkeit an Abschlußinformationen darf nicht zugunsten der Relevanz von Abschlußinformationen
vernachlässigt werden. Daher wird widerlegbar vermutet, daß der beizulegende
Zeitwert jederzeit zuverlässig und damit punktuell ermittelbar ist. 268 , 269
Hat sich das bilanzierende Unternehmen schließlich für das fair value model entschieden,
wird ihm empfohlen, sämtliche Investment Properties auf der Basis der Wertermittlung eines
unabhängigen, entsprechend qualifizierten und erfahrenen Immobiliensachverständigen
zu bewerten. 270
Auch wenn ein unternehmensexterner Immobiliensachverständiger zur
Zeitwertbewertung von Investment Properties herangezogen wird, verbleibt das Problem
der Generierung zuverlässiger Bewertungsinformationen, welche u. U. weit in die Zukunft
reichen und größtenteils nur zu Bandbreitenwerten führen. 271
Mit dem Urteil des Sachverständigen
bzw. mit seinem Bewertungsergebnis ist also nicht gleichzeitig sichergestellt, daß
die in den IAS-Abschluß eingehenden Werte zuverlässige Größen sind. Das Zuverlässigkeitproblem
verlagert sich vielmehr in die „Black Box Immobiliensachverständiger“.
Gewinne und Verluste, die aus der Änderung des beizulegenden Zeitwertes von Investment
Properties resultieren, sind in der Periode ihrer Entstehung in der Gewinn- und Verlustrechnung,
also erfolgswirksam, zu erfassen. 272
Allerdings legt IAS 40 nicht fest, in welchen
Zeitabständen Investment Properties neu zu bewerten sind. Hier ist erneut auf die Vorschriften
von IAS 16 zurückzugreifen. Aufgrund der Volatilität des Immobilienmarktes ist
268 Vgl. IAS 40.47.
269 Die FINANCIAL INSTRUMENTS JOINT WORKING GROUP OF STANDARD SETTERS (JWG), die zur
Zeit einen langfristigen, konsistenten und international konsensfähigen Standard für die Bilanzierung
von Finanzinstrumenten entwickelt, tritt dafür ein, der Relevanz der beizulegenden Zeitwerte
von Finanzinstrumenten mehr Gewicht als der Zuverlässigkeit der u. U. geschätzten beizulegenden
Zeitwerte einzuräumen. Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE
(HRSG.), Joint Working Group of Standard Setters: Financial Instruments and Similar Items,
S. 155, Tz. 1.20.
270 Vgl. IAS 40.26.
271 Vgl. hierzu die Ausführungen zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties
mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens in Abschnitt 43.
272 Vgl. IAS 40.28.
173

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
in Anlehnung an die Vorschriften von IAS 16 von einer jährlichen Neubewertung zum Bilanzstichtag
auszugehen. 273
343.2 Die Folgebewertung von Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert
174
(fair value model)
343.21 Der beizulegende Zeitwert
343.211. Die Definition des beizulegenden Zeitwertes
Der beizulegende Zeitwert ist, wie einleitend bereits angemerkt, nicht im Rahmenkonzept
des IASB enthalten. Er wird indes in den einzelnen IAS, in denen er als Bewertungsmaßstab
verwendet wird, einheitlich definiert. Der beizulegende Zeitwert von Investment Properties
lautet dementsprechend: 274
The fair value of investment property is the amount for which this asset could be exchanged
between knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction.
273 Sind Vermögenswerte im Rahmen der Folgebewertung neu zu bewerten, so hat diese Neubewertung
in regelmäßigen Abständen zu erfolgen. Nur bei relativ volatilen Vermögenswerten ist eine
Neubewertung zu jedem Abschlußstichtag erforderlich. Bei allen übrigen Vermögenswerten, deren
beizulegende Zeitwerte keiner wesentlichen Änderung unterliegen, sind Neubewertungen alle
drei bis fünf Jahre vorzunehmen. Vgl. IAS 16.32 sowie WAGENHOFER, A., International Accounting
Standards, S. 301. Weiterhin wird in IAS 40.31 verlangt, daß der beizulegende Zeitwert eines
Investment Property die Marktverhältnisse zum Stichtag reflektiert. Dies bedingt ebenso eine
jährliche Neubewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Investment Properties. Vgl.
ähnlich BÖCKEM, H./SCHURBOHM, A., Die Bilanzierung von Immobilien nach den International
Accounting Standards, S. 42.
274 Zur allgemeinen Defintion des beizulegenden Zeitwertes vgl. IAS 40.4.

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Der beizulegende Zeitwert von Investment Properties ist folglich der Betrag, zu dem diese
Vermögenswerte zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen
Geschäftspartnern getauscht werden könnten. Im so definierten Sinne ist der
beizulegende Zeitwert als hypothetischer marktorientierter Wertmaßstab zu begreifen. Bei
ihm handelt es sich gewöhnlich um den Marktwert oder den Verkehrswert von Investment
Properties. 275
So heißt es nach IAS 40.29:
„The fair value of investment property is usually its market value.“
Demzufolge wird zunächst davon ausgegangen, daß der beizulegende Zeitwert als originärer
Marktwert identifizierbar ist und wissenschaftlich fundierte Bewertungsverfahren zu seiner
Ermittlung nicht erforderlich sind. Die grundlegende Auslegung des beizulegenden Zeitwertes
als dessen Marktwert geht von der Idealvorstellung eines Marktes aus, auf dem vollständige
Konkurrenz herrscht. 276
Der Definition des beizulegenden Zeitwerts liegt überdies die Prämisse der Unternehmensfortführung
zugrunde (going concern). 277 Der beizulegende Zeitwert eines Investment Property
ist also kein Wert, der sich aufgrund einer zwangsweisen Liquidation oder eines Notverkaufes
realisieren läßt.
343.212. Der Ausschluß besonderer Transaktionsumstände
Generell gilt als beizulegender Zeitwert eines Investment Property dessen Marktwert, der
am Bilanzstichtag und nicht zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt am Markt unter
sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Vertragspartnern vernünftigerweise
erzielbar wäre. 278 Der beizulegende Zeitwert ist somit ein Stichtagswert bzw.
Zeitpunktwert. Indes müssen wertaufhellende Informationen (adjusting events after the balance
sheet date), die zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Aufstellung des Ab-
275 Vgl. auch IAS 40.29.
276 Vgl. hierzu die einleitenden Ausführungen in Abschnitt 13.
277 Vgl. hierzu analog die Überlegungen zur Bewertung von Financial Instruments zum beizulegenden
Zeitwert in IAS 39.95-102 sowie SCHARPF, P., Rechnungslegung von Financial Instruments
nach IAS 39, S. 154; SCHARPF, P., Bilanzierung von Financial Instruments nach IAS 39 (III),
S. 287.
278 Vgl. IAS 40.31.
175

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
schlusses auftreten sowie sich auf Gegebenheiten des abgelaufenen Geschäftsjahres beziehen,
gemäß IAS 10 (Events After the Balance Sheet Date) im Wert des betrachteten Investment
Property berücksichtigt werden. 279
Des weiteren wird für den beizulegenden
Zeitwert eines Investment Property unterstellt, daß der Vertragsabschluß und die Vertragserfüllung
gleichzeitig stattfinden. 280
Zwischenzeitliche Preisänderungen werden ausgeschlossen.
Eine Preisänderung wäre denkbar und müßte dann bei der Wertermittlung beachtet
werden, wenn Vertragsabschluß und Vertragserfüllung zeitlich auseinander fielen.
Transaktionskosten, wie anfallende Veräußerungskosten beim Abgang eines Investment
Property, sind ferner nach IAS 40 bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes im
Rahmen der Folgebewertung nicht zu erfassen. 281
Die Außerachtlassung der Transaktionskosten
läßt sich dadurch begründen, daß der beizulegende Zeitwert aus einer hypothetischen
Transaktion resultiert. Eine tatsächliche Veräußerungsabsicht des bilanzierenden Unternehmens
besteht nicht. Der reine Ertragsgedanke, d. h. wieviel das Investment Property
an Zahlungsmittelüberschüssen erwirtschaftet, steht im Mittelpunkt der Betrachtung.
Würde eine Veräußerungsabsicht angenommen, wären die betrachteten Immobilien nicht
mehr den Investment Properties zuzuordnen, sondern müßten nach den Vorschriften für
Vermögenswerte des Vorratsvermögens (IAS 2) bilanziert werden. Diese Argumentation
wird gestützt durch die Interpretation des beizulegenden Zeitwertes in den U.S. GAAP. 282
Gemäß SFAS No. 144 (Accounting for the Impairment or Disposal of Long-Lived Assets)
ist bei langlebigen Vermögenswerten, die im Unternehmen verbleiben (Long-Lived Assets to
Be Held and Used), bspw. eine Wertminderung vorzunehmen, wenn der Buchwert des be-
279 Vgl. IAS 10.8.
280 Vgl. IAS 40.32.
281 Vgl. IAS 40.30.
282 Durch das im Februar 2000 erlassene STATEMENT OF FINANCIAL ACCOUNTING CONCEPTS
(SFAC) NO. 7 „Using Cash Flow Information and Present Value in Accounting Measurements“
wurde der beizulegende Zeitwert als ein Wertmaßstab der U.S. GAAP konzeptionell verankert.
SFAC No. 7 enthält folgende, allgemeine Definition des beizulegenden Zeitwertes eines Vermögenswertes
(einer Schuld): „ The fair value of an asset (or liability) is the amount at which that
asset (or liability) could be bought (or incurred) or sold (or settled) in a current transaction between
willing parties, that is, other than in a forced or liquidation sale.“ Vgl. FINANCIAL ACCOUNTING
STANDARDS BOARD (HRSG.), SFAC No. 7, S. 1. Zur Erweiterung des U.S.-amerikanischen
Rahmenkonzeptes der Rechnungslegung um Grundsätze der Barwertermittlung vgl. detailliert
HITZ, J.-M./KUHNER, C., Erweiterung des US-amerikanischen conceptual framework um Grundsätze
der Barwertermittlung, S. 889-899.
176

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
trachteten Vermögenswertes seinen beizulegenden Zeitwert übersteigt. 283
Sind diese langlebigen
Vermögenswerte allerdings für den Verkauf bestimmt (Long-Lived Assets to Be Disposed
Of by Sale), sind sie mit dem niedrigeren Wert aus dem Buchwert und dem um Transaktionskosten
verminderten beizulegenden Zeitwert (fair value less cost to sell) zu bewerten.
284
Besteht also eine Veräußerungsabsicht, wird nach den U.S. GAAP der beizulegende
Zeitwert um Transaktionskosten gekürzt. Im anderen Fall der weiteren Verwendung des
Vermögenswertes vom bilanzierenden Unternehmen wird eine hypothetische Transaktion
unterstellt, bei der die Transaktionskosten irrelevant sind. Des weiteren kann argumentiert
werden, daß der beizulegende Zeitwert die Erwartungen der Marktteilnehmer – verkörpert
durch einen hypothetischen Käufer und Verkäufer – reflektieren soll. Würde der beizulegende
Zeitwert um Transaktionskosten verringert, würden individuelle Einflüsse, die auf
das besondere Verhältnis von Käufer und Verkäufer zurückzuführen sind, in die Zeitwertbewertung
von Investment Properties eingehen. So könnten Transaktionskosten auch als
unternehmensindividuelle Kosten für die Veräußerung eines Investment Property verstanden
werden, die von der Verhandlungsposition und dem Verhandlungsgeschick des bilanzierenden
Unternehmens abhängig sind. Sie dürfen daher nicht in die Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes einbezogen werden. Unabhängig von der Zeitwertbewertung von
Investment Properties ist der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswertes oder einer
Schuld somit als ein Bruttowert definiert. 285
Bezogen auf den Käufer und den Verkäufer eines Investment Property, ist der beizulegende
Zeitwert der vorteilhafteste, vernünftigerweise zu zahlende Preis für den Käufer und der beste
Preis, den der Verkäufer vernünftigerweise am Markt erzielen kann. Diese Annahme,
daß es sich bei dem beizulegenden Zeitwert aus der Sicht des Käufers um den vorteilhaftesten
und aus der Sicht des Verkäufers um den besten Preis handelt, gilt indes nur, solange
ein originärer Marktwert des betrachteten Investment Property ermittelbar ist. Müssen
Immobilienbewertungsverfahren zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Invest-
283 Vgl. FINANCIAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Statement of Financial Accounting
Standards (SFAS) No. 144, Par. 7. Im folgenden wird für die Regelungen des FASB eine Kurzzitierweise
in den Fußnoten gewählt. Der Standard (SFAS) wird mit Verweis auf den entsprechend
nummerierten Abschnitt des Standards angegeben.
284 Vgl. SFAS No. 144.34.
285 Auch bei der Folgebewertung von finanziellen Vermögenswerten sind Transaktionskosten, wie
Steuern, öffentliche Abgaben und Gebühren, Kommissionen sowie Beträge, die von Aufsichtsbehörden
oder Wertpapierbörsen verlangt werden, bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes
nicht zu berücksichtigen. Vgl. IAS 32.83 sowie IAS 39.69.
177

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
ment Properties herangezogen werden, ist die Erfüllung dieser Annahme abhängig vom
Bewertungsverfahren und der Qualität der Bewertungsinformationen. Im letzten Fall kann
es sich dann lediglich um den wahrscheinlichsten Preis handeln, den der Käufer vernünftigerweise
am Markt zu entrichten hat und den der Verkäufer am Markt vernünftigerweise
erzielen kann. 286
Vertragliche Sonderbedingungen sowie Informations- und Machtvorteile
eines potentiellen Vertragspartners bleiben unbeachtet. Als vertragliche Sonderbedingungen
werden in diesem Zusammenhang ungewöhnliche Finanzierungsbedingungen, Sale-and-
Leaseback-Vereinbarungen und besondere Vereinbarungen oder Zugeständnisse, die mit
dem Kauf verbunden sind, angesehen. 287
Ebenso ist eine asymmetrische Informationsverteilung
zwischen Käufer und Verkäufer, die das Marktgeschehen beeinträchtigt und zu verzerrten
Marktpreisen führt, auszuschließen.
Der beizulegende Zeitwert eines Investment Property ist in seiner Reinform folglich ein idealtypischer
und marktorientierter Stichtagswert.
343.213. Die Eigenschaften der Marktteilnehmer
Die Definition des beizulegenden Zeitwerts geht von sachverständigen, vertragswilligen
und voneinander unabhängigen Vertragspartnern aus. Sachverstand, Vertragswilligkeit
und Unabhängigkeit sind somit die wesentlichen, von den Marktteilnehmern zu erfüllenden
Eigenschaften, um zum beizulegenden Zeitwert eines Investmet Property im Sinne der
Definition zu gelangen.
Unter Sachverstand der Vertragspartner wird hierbei verstanden, daß der vertragswillige
Käufer und der vertragswillige Verkäufer angemessen über Art und Merkmale des betrachteten
Investment Property, seine tatsächliche und aktuelle Nutzung sowie die Situation auf
286 Werden Immobilienbewertungsverfahren verwendet, sind die Bewertungsergebnisse je nach den
in die Bewertung einfließenden Bewertungsinformationen Intervall- bzw. Bandbreitenwerte, die
auf einen Punktwert zu verdichten sind. Dieser Punktwert sollte den wahrscheinlichsten Wert aus
der zuvor ermittelten Bandbreite darstellen. Mit BAETGE ist zu fordern, daß das bilanzierende
Unternehmen den arithmetischen Mittelwert als wahrscheinlichsten Wert aus der Bandbreite
möglicher Werte ansetzt und zusätzlich im Anhang zumindest den unteren Bandbreitenwert
zeigt. Vgl. BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 150 sowie S. 153.
287 Vgl. IAS 40.29.
178

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
dem für dieses Investment Property relevanten Immobilienteilmarkt informiert sind. 288
Angemessene Information bedeutet also einerseits, daß den Vertragsparteien keine Informationen
vorenthalten werden. Andererseits wird unterstellt, daß die Vertragspartner in der
Lage sind, die ihnen zugehenden Informationen auch sachgerecht auszuwerten.
Hinsichtlich der Vertragswilligkeit ist zwischen der Vertragswilligkeit des Käufers und der
Vertragswilligkeit des Verkäufers zu unterscheiden. Ein vertragswilliger Käufer 289
ist angespornt,
aber nicht gezwungen, das ihm angebotene Investment Property zu kaufen. Dieser
Käufer ist in seinem Handeln weder übereifrig, noch ist er entschlossen, zu jedem Preis das
Investment Property zu erwerben. Er kauft zu gegenwärtigen Marktverhältnissen und gegenwärtigen
Markterwartungen. Einen imaginären oder hypothetischen Markt bezieht er
nicht in seine Betrachtungen ein. Insgesamt würde der Käufer nicht mehr als den vom
Markt geforderten Preis für das betrachtete Investment Property entrichten. Ähnlich wie
ein vertragswilliger Käufer so ist auch ein vertragswilliger Verkäufer 290
weder übereifrig
bemüht, noch zum Verkauf des der sich anbahnenden Transaktion zugrundeliegenden Investment
Property gezwungen. Er akzeptiert nicht jeden Preis. Gleichzeitig will der Verkäufer
aber auch keinen Preis erzielen, der nicht zu den gegenwärtigen Marktverhältnissen als
gerechtfertigt gilt. Er ist bestrebt, das Investment Property zum besten Preis zu veräußern,
den der offene Markt nach angemessenen Vermarktungsanstrengungen hergibt. Die wahren
Verkaufsumstände des Eigentümers des Investment Property spielen bei der Wertfindung
keine Rolle, da der vertragswillige Verkäufer ein hypothetischer Eigentümer ist. Nur
so wird gewährleistet, daß der beizulegende Zeitwert des betrachteten Investment Property
keinen subjektiven Einflüssen unterliegt. Unter angemessenen Vermarktungsanstrengungen
291
des Verkäufers wird in diesem Zusammenhang verstanden, daß das der Transaktion
zugrundeliegende Investment Property in angemessener Art und Weise auf dem entsprechenden
Teilmarkt angeboten wird, um es zum besten Preis zu veräußern. Die Länge der
Vermarktungszeit spielt dabei eine besondere Rolle. Sie hat sich an den Marktbedingungen
zu orientieren und muß lang genug sein, damit eine ausreichende Zahl an potentiellen
Käufern auf das angebotene Investment Property aufmerksam wird. Da der Wert des be-
288 Vgl. IAS 40.34.
289 Zur Vertragswilligkeit des Käufers vgl. IAS 40.35.
290 Zur Vertragswilligkeit des Verkäufers vgl. IAS 40.36.
291 Zu angemessenen Vermarktungsanstrengungen vgl. IAS 40.37.
179

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
trachteten Investment Property zum Bilanzstichtag gesucht wird, muß die Vermarktungszeit
vor dem Bilanzstichtag liegen.
Von unabhängigen Vertragspartnern ist schließlich auszugehen, wenn zwischen Käufer
und Verkäufer keine besonderen, über diese Transaktion hinausgehenden Beziehungen in
Form privater oder beruflicher Bindungen existieren. Auf diese Weise wird verhindert, daß
der zwischen Käufer und Verkäufer auszuhandelnde Preis des betrachteten Investment Property
uncharakteristisch für den entsprechenden Immobilienteilmarkt ist. 292
343.22 Das Stufenkonzept zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Investment
Properties
Der beizulegende Zeitwert eines Investment Property ist mit Hilfe eines dreistufigen Bewertungskonzeptes
zu ermitteln (Stufenkonzept). Ausgangspunkt der Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes bildet der (originäre) Marktwert (market value) des betrachteten Investment
Property, der ohne Hilfe von wissenschaftlich fundierten Immobilienbewertungsverfahren
ermittelbar ist. Denn der Marktwert eines Investment Property wird nach
IAS 40.29 mit seinem beizulegenden Zeitwert gleichgesetzt. Von Anfang an ist allerdings
zu bedenken, daß Immobilien Unikate sind.
Auf der ersten Stufe des Bewertungskonzepts muß also zunächst versucht werden, einen
(originären) Marktwert für das betrachtete Investment Property zu finden. Die Auslegung
des beizulegenden Zeitwertes als Marktwert in IAS 40 wurde dabei in enger Zusammenarbeit
mit dem IVSC entwickelt. Die Marktwertdefinition nach IVS 1 floß nahezu vollständig
in die Regelungen des IAS 40 zum fair value model ein. 293 Hiernach wird der Marktwert
wie folgt definiert: 294
180
„Market value is the estimated amount for which a property should exchange between a willing buyer
and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had
each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.“
292 Vgl. IAS 40.38.
293 Vgl. IAS 40.B53.
294 IVS 1.3.1.

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Der Marktwert wird demnach als der geschätzte Betrag verstanden, zu dem eine Immobilie
zum Bewertungsstichtag nach angemessener Vermarktung zwischen vertragswilligen, voneinander
unabhängigen, sachverständigen, bedacht handelnden und nicht unter Kauf- oder
Verkaufszwang stehenden Vertragspartnern getauscht werden sollte. Ähnlich wie bei der
Definition des beizulegenden Zeitwertes 295
handelt es sich bei dem Marktwert um einen
hypothetischen Wert. Vergleicht man diese Definition des Marktwertes von Investment
Properties mit den oben diskutierten Merkmalen des beizulegenden Zeitwertes, bestätigt
sich, daß beizulegender Zeiwert und Marktwert nahezu identische Werte sind. Das für
Zwecke der Rechnungslegung geltende Konzept des beizulegenden Zeitwertes umschließt
das speziell auf Immobilien zugeschnittene Marktwertkonzept des IVSC. 296
Der Marktwert
konkretisiert den eher unbestimmten Begriff des beizulegenden Zeitwertes. Will das bilanzierende
Unternehmen den Marktwert eines Investment Property ermitteln, stellt sich aber
folgendes Problem: Für Immobilien existiert kein vergleichbarer Markt wie für Wertpapiere,
aus dem der Marktwert eindeutig und zuverlässig entnommen werden kann.
Der Immobilienmarkt ist als stark unvollkommener Markt zu charakterisieren, 297
der es
unmöglich macht, den idealtypischen Marktwert für das betrachtete Investment Property
zu bestimmen. Die erste Stufe des dreistufigen Bewertungskonzeptes stellt somit die Idealvorstellung
einer Marktwertbewertung von Investment Properties dar. Der Wertansatz eines
Investment Property muß deshalb hilfsweise entweder als der Marktwert nahezu identischer
Investment Properties auf ähnlichen Märkten (2. Stufe) oder als modellhafter Näherungswert
des Marktwertes auf der Basis anerkannter Immobilienbewertungsverfahren
(3. Stufe) ermittelt werden.
295 Zur direkten Gegenüberstellung der beiden Wertmaßstäbe beizulegender Zeitwert und Marktwert
sei hier nochmals die allgemeine Definition des beizulegenden Zeitwertes nach IAS 40.4 genannt:
„Fair value is the amount for which an asset could be exchanged between knowledgeable, willing
parties in an arm’s length transaction.“ Durch die Verwendung des Begriffes „should“ – und
nicht „could“ (wie in der Definition des beizulegenden Zeitwertes) - in der Marktwertdefinition
des IVS 1 kommt dabei zum Ausdruck, daß der Marktwert grundsätzlich ermittelbar sein muß.
Nur in Ausnahmefällen ist davon auszugehen, daß der Marktwert, sei es als ein originärer oder
mit Hilfe von wissenschaftlich fundierten Bewertungsverfahren ermittelter Marktwert, nicht vom
bilanzierenden Unternehmen bestimmt werden kann. Verkürzt läßt sich dies wie folgt ausdrücken:
Für jede Immobilie existiert – unabhängig von der konkreten Ermittlung - ein Marktwert.
Fraglich ist allerdings, wie zuverlässig der Marktwert im Einzelfall ist.
296 Vgl. IVA 1.6.3.
297 Vgl. hierzu ausführlich Abschnitt 13.
181

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Ausgehend davon, daß ein Marktwert für das betrachtete Investment Property nicht gegeben
ist, wird auf der zweiten Stufe des Bewertungskonzeptes eine Vergleichsimmobilie gesucht,
die dem betrachteten Investment Property sehr nahe kommt. 298
Gesucht wird ein
beobachtbarer Näherungswert des Marktwertes als beizulegender Zeitwert des betrachteten
Investment Property. Die Vergleichsimmobilie sollte nahezu identisch zu diesem Investment
Property in ihren wertbeeinflussenden Faktoren sein. Diese zweite Stufe des Stufenkonzeptes
kann als erste Konkretisierungsstufe für den gesuchten Marktwert interpretiert
werden. Auch auf dieser Stufe ist der Wert des betrachteten Investment Property nur
schwer ermittelbar. Ein wesentlicher Grund hierfür liegt in den von Immobilie zu Immobilie
stark divergierenden Ausprägungen der wertbeeinflussenden Faktoren. 299
Demnach ist
ein dem Marktwert vergleichbarer Wert nahezu identischer Investment Properties auf ähnlichen
Märkten als Substitut für den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment
Property kaum identifizierbar. Ein unmittelbarer Preisvergleich, d. h. die direkte Ermittlung
des Immobilienwertes aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, bleibt eine Idealvorstellung.
300
Denn nur in den Ausnahmefällen zustandsgleicher Vergleichsobjekte, die
zum Bewertungszeitpunkt Gegenstand einer Markttransaktion waren, wäre ein unmittelbarer
Preisvergleich möglich. Dies ist indes zu verneinen, da Immobilien in der Regel Unikate
sind.
Dieses Dilemma wird auf der dritten Stufe des Bewertungskonzepts in der Weise gelöst,
daß der beizulegende Zeitwert auf der Basis anderer Informationsquellen zu bestimmen
ist. 301
Mit anderen Informationsquellen sind hier international anerkannte Immobilienbewertungsverfahren
302
gemeint. Die dritte Stufe des Stufenkonzeptes kann auch als zweite
Konkretisierungsstufe für den gesuchten Marktwert interpretiert werden. Zur Bewertung
von Investment Properties schlägt IAS 40 als Immobilienbewertungsverfahren implizit den
Sales Comparison Approach sowie das Discounted Cash Flow-Verfahren als Ausprägung
des Income Capitalisation Approach vor. 303
298 Vgl. IAS 40.39.
299 Zu den wertbeeinflussenden Faktoren von Immobilien vgl. Abschnitt 32.
300 Vgl. ähnlich KLEIBER, W., Vorbemerkungen zu den §§ 13 und 14 WertV, S. 684 f., Rn. 15.
301 Vgl. IAS 40.40.
302 Zu den internationalen Immobilienbewertungsverfahren, und zwar den vom IVSC präferierten
Verfahren, vgl. Abschnitt 333.42.
303 Vgl. IAS 40.40.
182

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Da Investment Properties zu Finanzanlagezwecken gehaltene Immobilien sind, ist das Discounted
Cash Flow-Verfahren das einzig geeignete und hier verwendbare Immobilienbewertungsverfahren.
304
Allerdings ist zu bedenken, daß die in das Discounted Cash Flow-
Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen z. T. unsichere Größen darstellen, die
geschätzt werden müssen, wie die künftige Angebots- und Nachfragesituation auf dem betrachteten
Immobilienteilmarkt, die sich daraus ergebende Mietpreisentwicklung und das
Leerstandsrisiko. Der Bewerter bzw. das bilanzierende Unternehmen ist folglich gezwungen,
zahlreiche Annahmen über die Bewertungsinformationen zu treffen. Bandbreiten
möglicher Werte sind auf einen Punktwert zu verdichten, wobei die externen Abschlußadressaten
mittels Anhangangaben über die Bandbreite möglicher Werte zu informieren
sind. 305
Der Sales Comparison Approach findet dann Anwendung, wenn sich mit nur geringem
Aufwand marktnahe Werte ermitteln lassen, wie bei Eigentumswohnungen oder standardisierten
Reihenhäusern. Ferner kann der Sales Comparison Approach auch dazu verwendet
werden, um die Bewertungsergebnisse des Discounted Cash Flow-Verfahrens zu überprüfen.
306
Der Cost Approach wird indes nicht implizit in IAS 40 als mögliches Bewertungsverfahren
für Investment Properties genannt, was aufgrund der mit diesem Verfahren verbundenen
Nachteile – Vergangenheitsorientierung, beschränkter Anwendungsbereich und Marktferne
– nicht verwundert. Denn nicht die Ersatzbeschaffungskosten, sondern Angebot und Nachfrage
auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt lassen auf die Erwartungen der Marktteilnehmer
schließen, welche sich im beizulegenden Zeitwert des Investment Property ausdrücken.
304 Auch in der deutschen Immobilienbewertungspraxis wird das Ertragswertverfahren, welches sich
nur in der methodischen Vorgehensweise vom Income Capitalisation Approach unterscheidet, als
das alleinig anwendbare Verfahren für die Bewertung von Finanzanlagen in Immobilien angesehen.
Vgl. LEOPOLDSBERGER, G., Bewertung von Immobilien, S. 209; PAUL, E., Immobilienbewertung
in Europa, S. 624; PAUL, E., Bewertung von Unternehmensimmobilien, S. 564,
Rn. 958.
305 Zu weitreichenden Anhangangaben bzgl. denkbarer Bandbreitenwerte von Bilanzpositionen vgl.
auch BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 150.
306 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 94.
183

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens und auch des Sales Comparison Approach
soll es möglich sein, einen modellhaften Näherungswert des Marktwertes als Substitut für
den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment Property zu berechnen. Im Gegensatz
zu den ersten beiden Stufen des Stufenkonzeptes handelt es sich auf dieser dritten
Stufe nicht mehr um einen originären, direkt und unmittelbar aus dem Markt ermittelbaren
Marktwert, sondern um einen simulierten Wert. 307 , 308
Allen simulierten Werten ist es
indes inhärent, daß mit einer Bandbreite möglicher Bewertungsinformationen gearbeitet
wird, die zu einer Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse bzw. Marktwerte führen
können. Der simulierte Marktwert stellt dann den wahrscheinlichsten Wert aus einer
Bandbreite möglicher Marktwerte für das betrachtete Investment Property dar. Dieser Wert
muß für die externen Abschlußadressaten ein entscheidungsnützlicher Wert aus der vorliegenden
Bandbreite möglicher Werte sein. Dies kann dadurch gewährleistet werden, daß
den externen Abschlußadressaten die vom bilanzierenden Unternehmen getroffenen Bewertungsannahmen
im Anhang (notes) plausibel begründet und alternativ denkbare Konstellationen
der Bewertungsparameter dargelegt werden. So sind die externen Abschlußadressaten
in der Lage, mögliche Bewertungsrisiken abzuschätzen, die mit dem vom bilanzierenden
Unternehmen gehaltenen Vermögenswert „Investment Property“ zusammenhängen.
Da der Cost Approach als Bewertungsverfahren in IAS 40 keine Berücksichtigung findet,
ist der gesuchte simulierte Marktwert kein Ersatzbeschaffungswert im Sinne eines Einzelbeschaffungspreises
(entry price), sondern vielmehr als ein Veräußerungswert im Sinne eines
Einzelveräußerungspreises (exit price) aufzufassen.
Die erste und zweite Stufe des Stufenkonzeptes folgen der Grundregel „Mark-to-Market“.
Öffentlich verfügbare Marktpreise auf einem aktiven Markt sind nach dieser Grundregel
grundsätzlich der bestmögliche Indikator für den beizulegenden Zeitwert eines Investment
Property. Ist kein originärer Marktpreis zum Bilanzstichtag verfügbar, kann der beizulegende
Zeitwert aus den Preisen der jüngsten Transaktionen errechnet werden, soweit sich die
307 Siehe auch die Meinung von BACKER, der 1973 über den bereits zu jener Zeit in der U.S.amerikanischen
Rechnungslegung diskutierten beizulegenden Zeitwert von Vermögenswerten
und Schulden ausführte: „Clearly, fair value is a simulated market price.“ Vgl. BACKER, M., Current
Value Accounting, S. 29.
308 Mit „simuliert“ ist in diesem Zusammenhang gemeint, daß eine Markttransaktion und der sich
daraus ergebende Marktwert mit Hilfe von Immobilienbewertungsverfahren nachgeahmt wird.
Denn es existiert keine Markttransaktion über vergleichbare Immobilien in der jüngeren Vergangenheit.
184

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
wertbeeinflussenden Rahmenbedingungen zwischen dem Transaktionsdatum und dem Bilanzstichtag
nicht wesentlich verändert haben. 309
Die dritte Stufe hingegen folgt dem Konzept
„Mark-to-Model“. Ein Marktpreis für das betrachtete Investment Property kann
nicht dem Markt entnommen werden, so daß der beizulegende Zeitwert anhand anerkannter
Berechnungsmodelle geschätzt werden muß (simulierter Marktwert). Hierbei ist anzumerken,
daß der auf der dritten Stufe des Stufenkonzeptes vorgeschlagene Sales Comparison
Approach sich eines mittelbaren Preisvergleichs bedient, wonach Kaufpreise von Immobilien
zum Vergleich herangezogen werden, die sich in ihren wertbeeinflussenden Faktoren
vom betrachteten Investment Property unterscheiden. 310
Die bestehenden Unterschiede
werden z. T. durch umfangreiche, arbeitsintensive und im subjektiven Ermessen
des Bewerters liegende Korrekturen ausgeglichen. Üblicherweise wird der Sales Comparison
Approach in Form eines mittelbaren Preisvergleiches bei der Bewertung von Eigentumswohnungen
und standardisierten Reihenhäusern angewendet. Auf der zweiten Stufe des
Stufenkonzeptes wird ebenfalls ein Preisvergleich benutzt, um einen Näherungswert für den
Marktwert des betrachteten Investment Property als beizulegenden Zeitwert zu erhalten.
Im Gegensatz zum mittelbaren Preisvergleich auf der dritten Stufe handelt es sich bei diesem
Preisvergleich um einen unmittelbaren Preisvergleich. Den Überlegungen liegt eine
Immobilie zugrunde, die bzgl. sämtlicher wertbeeinflussender Faktoren nahezu identisch
zum zu bewertenden Investment Property ist. Obwohl es sich bei diesem unmittelbaren
Preisvergleich grundsätzlich auch um einen verfahrensähnlichen Vorgang handelt, 311
wird
auf dieser Stufe noch nicht dem „Mark-to-Model“-Konzept gefolgt, da angenommen wird,
daß der zu ermittelnde Wert direkt und unmittelbar am Markt zu beobachten ist. Indes ist
hierbei anzumerken, daß ein unmittelbarer Preisvergleich aufgrund der Einzigartigkeit von
Immobilien eine Wunschvorstellung ist.
Kann der beizulegende Zeitwert eines Investment Property auch mittels der genannten
Immobilienbewertungsverfahren nicht zuverlässig berechnet werden, so muß das Invest-
309 Vgl. hierzu die ähnliche Handhabe im Zusammenhang mit der Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes von Financial Instruments nach IAS 39.99 sowie SCHARPF, P., Rechnungslegung von
Financial Instruments nach IAS 39, S. 154 f.
310 Vgl. auch Abschnitt 333.421.
311 Siehe dazu auch das in den §§ 13 und 14 der deutschen Wertermittlungsverordnung (WertV)
verankerte Vergleichswertverfahren, welches in seiner Reinform von einem unmittelbaren Preisvergleich
ausgeht. Zu näheren Angaben vgl. Abschnitt 333.41 sowie KLEIBER, W., Vorbemerkungen
zu den §§ 13 und 14 WertV, S. 684 f., Rn. 15; THOMAS, M./LEOPOLDSBERGER, G./
WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 394.
185

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
ment Property zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt werden.
Das betrachtete Investment Property muß folglich ausnahmsweise entsprechend dem cost
model bewertet werden. 312
Die einheitliche Bewertung aller vom bilanzierenden Unternehmen
gehaltenen Investment Properties nach dem fair value model wird durchbrochen. Allerdings
ist den erweiterten Offenlegungspflichten des cost model nachzukommen, was letztlich
die Offenlegung zumindest einer möglichen Bandbreite, innerhalb derer sich der beizulegende
Zeitwert des betreffenden Investment Property befindet, im Anhang bedeutet. 313
Zu jedem neuen Bilanzstichtag ist daraufhin erneut zu prüfen, ob ein beizulegender Zeitwert
für dieses Investment Property ermittelbar ist.
Da festgestellt wurde, daß lediglich ein simulierter Marktwert als Substitut für ein Investment
Property ermittelt werden kann, ist grundsätzlich immer zu verlangen, daß das bilanzierende
Unternehmen, wie oben bereits angedeutet, jederzeit die Bandbreite denkbarer
beizulegender Zeitwerte für das betrachtete Investment Property angibt. Auch dann, wenn
es ihm möglich ist, diesen Wert auf einen „plausiblen“ Punktwert zu verdichten, ist die
Bandbreite anzugeben. Denn die externen Abschlußadressaten müssen über das mit der
Zeitwertbewertung von Investment Properties verbundene Bewertungsrisiko informiert
werden. So ist es besonders relevant für die externen Abschlußadressaten, den unteren
Bandbreitenwert zu kennen. 314
Dieser Wert gibt ihnen an, mit welcher Wertminderung zu
rechnen ist, wenn die Marktverhältnisse die denkbar schlechteste Entwicklung nehmen.
Die folgende Übersicht 3-8 veranschaulicht abschließend, wie das bilanzierende Unternehmen
nach dem Stufenkonzept vorzugehen hat, um den beizulegenden Zeitwert von Investment
Properties zu ermitteln:
312 Vgl. IAS 40.47 i. V. m. IAS 40.42.
313 Vgl. IAS 40.68 sowie ausführlich Abschnitt 534.
314 Vgl. BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 167.
186

1. Stufe
Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Ist der
beizulegende
Zeitwert als Marktwert
direkt aus dem Markt
bestimmbar?
(IAS 40.29)
2. Stufe Nein
Ist
der beizulegende
Zeitwert
auf ähnlichen Märkten
für nahezu identische Investment
Properties bestimmbar?
(IAS
40.39)
3. Stufe
Aufgabe:
Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes eines Investment
Property
Nein
Ist
der beizulegende
Zeitwert
auf der Basis anderer Informationsquellen
bestimmbar?
(IAS 40.40)
Nein
Anwendung des cost
model für das betrachtete
Investment Property
Ja
Ja
Ja
Der Marktwert als
beizulegender Zeitwert
(originärer Marktwert)
Ein beobachteter Näherungswert
des Marktwertes
als beizulegender
Zeitwert (originärer
Marktwert)
Ein modellhafter Näherungswert
des Marktwertes
innerhalb einer
Bandbreite möglicher
Werte (simulierter
Marktwert) als
beizulegender Zeitwert
Übersicht 3-8: Das Stufenkonzept zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Investment Properties
nach IAS 40
Mark-to-Market
Mark-to-Model
187

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
343.23 Die Abgrenzung des beizulegenden Zeitwertes vom Nutzungswert
188
(value in use)
Der Nutzungswert (value in use) eines Investment Property ist der Barwert der geschätzten
künftigen Zahlungsmittelströme (cash flows), die aus der fortwährenden Nutzung dieses
Vermögenswertes und seinem Abgang am Ende der geplanten Nutzungsdauer erwartet
werden. 315
Der Nutzungswert wird als ein Schätzwert verstanden. Er ist also ähnlich dem
beizulegenden Zeitwert eines Investment Property ein Wert innerhalb einer Bandbreite
möglicher Werte. Zur Ermittlung des Nutzungswerts müssen nämlich die künftigen Zahlungsmittelströme
geschätzt und ein geeigneter Diskontierungssatz festgelegt werden. Die
Schätzung der künftig erwarteten Zahlungsmittelströme erfolgt hierbei in zwei Schritten.
Zunächst werden zur Schätzung der Zahlungsmittelströme in einem ersten Schritt interne
Planungsrechnungen des Managements für die nächsten Jahre – in der Regel umfaßt dieser
Zeitraum die nächsten fünf Jahre – herangezogen. 316 Für die darauffolgenden Jahre werden
die Zahlungsmittelströme aus den Daten der ersten fünf Jahre extrapoliert. Die bei der Extrapolation
der Zahlungsmittelströme getroffenen Annahmen sind vorsichtig zu wählen. So
ist grundsätzlich eine höchstens gleichbleibende und nicht steigende Wachstumsrate zu unterstellen.
317 Bei dem der Berechnung zugrundeliegenden Diskontierungssatz handelt es
sich um einen Zinssatz vor Steuern, der dem aktuellen Marktzinssatz von Vermögenswerten
gleichen spezifischen Risikos entspricht. 318 Dieses Vorgehen entspricht methodisch der
Ermittlung eines simulierten Marktwertes als Substitut für den beizulegenden Zeitwert von
Investment Properties auf der dritten Stufe des Stufenkonzepts mit Hilfe des Discounted
Cash Flow-Verfahrens. Indes unterscheiden sich beide Werte, der Nutzungswert und der
beizulegende Zeitwert, hinsichtlich der in das Discounted Cash Flow-Verfahren eingehenden
Bewertungsinformationen voneinander.
Während der beizulegende Zeitwert eines Investment Property das Wissen und die Schätzungen
von Marktteilnehmern bzgl. des betrachteten Vermögenswertes sowie sämtliche
Einflußfaktoren, die für die Preisbildung auf dem entsprechenden Markt bedeutsam sind,
widerspiegelt, ist der Nutzungswert als ein subjektiver Wermaßstab zu qualifizieren. Beim
315 Vgl. auch IAS 36.5.
316 Vgl. IAS 36.27 (b).
317 Vgl. IAS 36.27 (c).
318 Zum Diskontierungssatz für die Ermittlung des Nutzungswertes vgl. IAS 36.48-56.

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Nutzungswert handelt es sich um einen unternehmensspezifischen Wert. 319
Abgesehen von
der allgemeinen Unsicherheit über die künftige Entwicklung des Immobilienmarktes und
der Entwicklung der Mietpreise ist die Prognose der künftigen Zahlungsmittelströme beim
Nutzungswert noch von privaten Informationen, d. h. Informationen des Managements,
abhängig. 320
Der Nutzungswert enthält u. a.
■ zusätzliche wirtschaftliche Vorteile, die sich aus einem Portfolio von Immobilien an
verschiedenen Standorten ergeben,
■ Synergieeffekte, die zwischen einem Investment Property und anderen Vermögenswerten
bestehen,
■ gesetzliche Rechte und Beschränkungen, die nur den gegenwärtigen Eigentümer des betrachteten
Investment Property betreffen, sowie
■ steuerliche Vorteile oder steuerliche Nachteile, die allein für den gegenwärtigen Eigentümer
des betrachteten Investment Property gelten. 321
Der Nutzungswert wird deshalb wesentlich von der Fähigkeit des Managements, den Wert
des Investment Property zu steigern, und der Unternehmenssituation selbst beeinflußt. Der
Nutzungswert für ein Investment Property kann von Unternehmen zu Unternehmen
schwanken. So ist es denkbar, daß bei einem Unternehmen A Synergieeffekte zwischen
dem betrachteten Investment Property und anderen Vermögenswerten des Unternehmens
existieren, was bei einem zweiten Unternehmen B nicht der Fall ist. Diese Synergieeffekte
würden folglich dazu führen, daß der Nutzungswert des Investment Property für Unternehmen
A höher ausfiele als der Nutzungswert des Investment Property für Unternehmen
B.
Aufgrund der subjektiven Prägung des Nutzungswertes wird dieser in IAS 40 als Ausprägung
des beizulegenden Zeitwertes abgelehnt und stattdessen ein simulierter Marktwert in
Form eines Einzelveräußerungspreises (exit price) 322 als Ausprägung des beizulegenden
Zeitwertes gewählt. Der simulierte Marktwert eines Investment Property spiegelt die Er-
319 Vgl. WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 122.
320 Vgl. BARTH, M. E./LANDSMAN, W. R., Fundamental Issues Related to Using Fair Value Accounting,
S. 101.
321 Vgl. IAS 40.43.
322 In der U.S.-amerikanischen Rechnungslegung nimmt der Veräußerungswert als Ausprägung des
beizulegenden Zeitwertes eine dominierende Stellung ein. Vgl. dazu BARTH, M. E./LANDSMAN,
W. R., Fundamental Issues Related to Using Fair Value Accounting, S. 99.
189

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
wartungen sämtlicher Marktteilnehmer über den betrachteten Vermögenswert wider. Da es
sich beim simulierten Marktwert um einen modellhaften Näherungswert des Marktwertes
innerhalb einer Bandbreite möglicher Werte handelt, ist erneut zu fordern, daß die gesamte
Bandbreite möglicher Werte vom bilanzierenden Unternehmen im Anhang offengelegt
wird. Nur so kann der simulierte Marktwert ein entscheidungsnützliches Substitut für den
beizulegenden Zeitwert eines Investment Property sein. 323
Als Bewertungsgrundlage wird der Nutzungswert allerdings dann herangezogen, wenn ein
möglicher außerplanmäßiger Abschreibungsbedarf bei Investment Properties, die nach dem
cost model bewertet werden, ermittelt werden soll. 324
Abschließend ist zu bemerken, daß der Nutzungswert und das für Schätzungen des Marktwertes
von Investment Properties fundamentale Konzept der bestmöglichen Nutzung (Highest
and Best Use) 325
unabhängig voneinander sind. Der Nutzungswert basiert vornehmlich
auf den genannten privaten Informationen, wie u. a. Synergieeffekten zwischen einem Investment
Property und anderen Vermögenswerten, wohingegen das Konzept der bestmöglichen
Nutzung einer Immobilie die Grundlage für den zu ermittelnden Marktwert von Investment
Properties bildet. Das Konzept der bestmöglichen Nutzung einer Immobilie impliziert,
daß das bilanzierende Unternehmen bei seiner Bewertung von Investment Properties
zu beizulegenden Zeitwerten Verbesserungsmaßnahmen in Form möglicher Erhaltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen hat, die durch die Nutzung
und allgemeine Veralterung der Immobilie notwendig werden. Mit Hilfe dieser Verbesserungsmaßnahmen
kann das bilanzierende Unternehmen weiterhin den bestmöglichen Nutzenzufluß
aus dem betrachteten Investment Property sicherstellen.
323 Zur Angabe der Bandbreite möglicher Werte und dem damit verbundenen höheren Informationswert
für die externen Abschlußadressaten als bei lediglich punktuellen Angaben vgl. BAETGE,
J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 150.
324 Vgl. den nachfolgenden Abschnitt 343.3.
325 Vgl. dazu Abschnitt 333.3.
190

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
343.3 Die Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten (cost model)
Entscheidet sich das bilanzierende Unternehmen bei der Folgebewertung von Investment
Properties nicht für das fair value model, sondern für das cost model, so sind sämtliche Investment
Properties zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der
Bilanz anzusetzen. 326
Dieses Vorgehen entspricht der bevorzugten Bewertungsmethode
(benchmark treatment) für Vermögenswerte des Sachanlagevermögens nach IAS 16.28. Die
Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind hierbei um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen zu vermindern sowie um eventuelle Zuschreibungen zu erhöhen. 327
Die planmäßigen Abschreibungen verteilen das Abschreibungsvolumen, und zwar die Anschaffungs-
oder Herstellungskosten, systematisch auf die Nutzungsdauer des betrachteten
Investment Property. Die Nutzungsdauer orientiert sich an der voraussichtlichen Nutzung
des Investment Property im Unternehmen. Es handelt sich folglich um eine unternehmensindividuelle
Nutzungsdauer, die wesentlich von den Erfahrungen der Unternehmensleitung
mit vergleichbaren Vermögenswerten abhängt und der vom Unternehmen betriebenen Investitionspolitik.
328 Als Abschreibungsmethode kommen verschiedene Methoden in Frage.
Da die gewählte Abschreibungsmethode den wirtschaftlichen Nutzenverzehr des Investment
Property korrekt wiedergeben soll, sind vor allem die lineare Abschreibungsmethode
(straight-line method) 329 , die geometrisch-degressive Abschreibungsmethode in Form einer
Buchwertabschreibung (diminishing balance method) und die leistungsabhängige Abschreibungsmethode
(sum-of-the-units method) 330 anzuwenden. 331 Die Nutzungsdauer und die
326 Zur Bewertung des Sachanlagevermögens zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
entsprechend den Regelungen von IAS 16 vgl. auch BAETGE, J./BEERMANN, T., Die Neubewertung
des Sachanlagevermögens nach IAS, S. 343.
327 Vgl. IAS 40.50.
328 Vgl. IAS 16.44 i. V. m. IAS 40.50.
329 Zur Vorteilhaftigkeit der linearen Abschreibungsmethode vgl. auch SCHNEIDER, D., Abschreibungsverfahren
und GoB, S. 375 f.
330 Zur Vorteilhaftigkeit der ertragsproportionalen Abschreibung vgl. BECHTEL, W., Das Konzept
der ertragsproportionalen Abschreibung, S. 632-636 sowie BECHTEL, W., Die Messung der ertragsproportionalen
Abschreibung, S. 651-656.
331 Vgl. IAS 16.47 i. V. m. IAS 40.50 sowie WAGENHOFER, A., International Accounting Standards,
S. 136; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 296; BALLWIESER, W., IAS 16,
Rn. 46.
191

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
gewählte Abschreibungsmethode sind periodisch daraufhin zu prüfen, ob die gegenwärtige
Nutzungssituation von früheren Annahmen abweicht. 332
Wird eine Abweichung festgestellt,
sind die Abschreibungen der laufenden und künftigen Perioden entsprechend anzupassen
(prospektive Anpassung). Bei der Ermittlung der planmäßigen Abschreibungen von
zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewertenden Investment Properties
ist allerdings zu bedenken, daß Grund und Boden sowie die baulichen Anlagen als
getrennte Vermögenswerte zu behandeln sind. Grund und Boden haben normalerweise eine
unbegrenzte Nutzungsdauer und werden daher, anders als die baulichen Anlagen, nicht
planmäßig abgeschrieben. 333
Regelungen zur außerplanmäßigen Abschreibung von nach dem cost model bewerteten
Investment Properties enthält IAS 36 (Impairment of Assets). In IAS 16 wird auf diese Regelungen
verwiesen. 334
Hiernach muß das bilanzierende Unternehmen anhand von
Indikatoren aus unternehmensexternen und unternehmensinternen Informationsquellen
prüfen, ob eine außerplanmäßige Wertminderung des betrachteten Investment Property
vorliegt. 335
Als unternehmensexterne Indikatoren für einen möglichen außerplanmäßigen
Abschreibungsbedarf können gelten: 336
■ Der Marktwert des Investment Property ist signifikant gesunken;
■ Signifikante Änderungen in den wertbeeinflussenden Faktoren des Investment Property
sind eingetreten oder werden in nächster Zukunft eintreten;
■ Die Marktzinssätze oder andere Marktrenditen haben sich erhöht und werden sich über
den Diskontierungssatz wahrscheinlich auf den Nutzungswert des Investment Property
negativ auswirken; oder
■ Der Buchwert des Nettovermögens des bilanzierenden Unternehmens übersteigt seine
Börsenkapitalisierung.
332 Vgl. IAS 16.49 und IAS 16.52 i. V. m. IAS 40.50.
333 Vgl. IAS 16.45 i. V. m. IAS 40.50.
334 Vgl. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50 sowie allgemein zu außerplanmäßigen Abschreibungen
SCHMIDT, M., Die Folgebewertung des Sachanlagevermögens nach den International Accounting
Standards zu den Regelungen, S. 810-815.
335 Vgl. IAS 36.8 i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50.
336 Vgl. IAS 36.9 (a)-(d) i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50 sowie erläuternd CAIRNS, D., Applying
International Accounting Standards, S. 608 f.; KROLAK, T., Die bilanzielle Behandlung des
Geschäfts- oder Firmenwertes, S. 113-115.
192

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Neben den unternehmensexternen Indikatoren sind an jedem Bilanzstichtag mindestens
die folgenden unternehmensinternen Indikatoren für einen möglichen Abschreibungsbedarf
zu berücksichtigen: 337
■ Es liegen fundierte Hinweise für eine Überalterung oder eine Beschädigung des Investment
Property vor;
■ Signifikante für das bilanziernde Unternehmen nachteilige Änderungen in der Nutzungsart
des Investment Property haben sich ereignet oder werden künftig erwartet. Bei
nachteiligen Änderungen kann es sich um Betriebsschließungen, Restrukturierungen
von Unternehmensbereichen oder andere vormals nicht geplante Maßnahmen handeln,
infolge derer das Investment Property aus dem Unternehmen ausscheiden wird; oder
■ Das interne Berichtswesen liefert substantielle Hinweise dafür, daß sich die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit des Investment Property verschlechtert hat oder künftig verschlechtern
wird.
Liegt ein Indikator für einen außerplanmäßigen Abschreibungsbedarf vor, muß der erzielbare
Betrag (recoverable amount) des betrachteten Investment Property ermittelt und mit
seinem Buchwert (carrying amount) verglichen werden. 338
Der erzielbare Betrag ist der höhere
Betrag aus Nettoveräußerungspreis (net selling price) und Nutzungswert (value in use).
Der Nettoveräußerungspreis entspricht dabei dem Betrag, der durch den Verkauf des betrachteten
Investment Property in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen,
vertragswilligen und unabhängigen Vertragspartnern abzüglich der damit zusammenhängenden
Veräußerungskosten erzielbar wäre. 339
Der oben bereits angesprochene
Nutzungswert ist dagegen definiert als der Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsmittelströme,
die aus der fortwährenden Nutzung des betrachteten Investment Property und
seines Abgangs am Ende seiner Nutungsdauer erwartet werden. 340
Unterschreitet der erzielbare
Betrag des Investment Property seinen Buchwert, liegt ein Wertminderungsauf-
337 Vgl. IAS 36.9 (e)-(g) i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50 sowie erläuternd CAIRNS, D., Applying
International Accounting Standards, S. 618 f.; KROLAK, T., Die bilanzielle Behandlung des
Geschäfts- oder Firmenwertes, S. 116 f.
338 Zur Ermittlung des erzielbaren Ertrages und des Buchwertes eines Vermögenswertes
vgl. TELKAMP, H.-J./BRUNS, C., Wertminderung von Vermögenswerten nach IAS 36, S. 25-29.
339 Vgl. IAS 36.5 i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50.
340 Vgl. IAS 36.5.
193

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
wand (impairment loss) vor. 341
Das betrachtete Investment Property muß dann erfolgswirksam
auf den erzielbaren Betrag außerplanmäßig abgeschrieben werden.
An den folgenden Abschlußstichtagen ist jeweils zu prüfen, ob die Gründe für die außerplanmäßige
Abschreibung weggefallen sind. Dies erfolgt wiederum mit Hilfe von unternehmensexternen
und unternehmensinternen Indikatoren, die den Indikatoren ähneln, die
für einen außerplanmäßigen Abschreibungsbedarf maßgeblich sind. 342
Liegen derartige Indikatoren
vor und ist der erzielbare Betrag des Investment Property höher als dessen Buchwert,
muß die zuvor vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung grundsätzlich wieder
aufgeholt werden (Wertaufholung bzw. Zuschreibung). 343
Das betrachtete Investment
Property ist auf den neuen erzielbaren Betrag aufzuwerten. Dieser erzielbare Betrag darf allerdings
die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die sich ohne eine frühere
außerplanmäßige Abschreibung ergeben hätten, nicht überschreiten. 344
Nachdem eine außerplanmäßige Abschreibung oder eine Wertaufholung vorgenommen
worden ist, ist die planmäßige Abschreibung an den verbliebenen Abschreibungsbetrag anzupassen,
so daß dieser systematisch über die Restnutzungsdauer des Investment Property
verteilt wird. 345
344. Sonderfälle der Bewertung von Investment Properties
344.1 Verwendungswechsel
Insgesamt sind vier Fälle von Verwendungswechseln bei Investment Properties und Immobilien,
die mit anderen Nutzungsmotiven als denen einer Finanzanlage vom bilanzierenden
Unternehmen gehalten werden, denkbar. Diese vier Fälle von Verwendungswechseln werden
in der folgenden Übersicht 3-9 nochmals zusammengefaßt: 346
341 Vgl. IAS 36.58 i. V. m. IAS 16.53.
342 Vgl. IAS 36.96 i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50.
343 Vgl. IAS 36.99 i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50.
344 Vgl. IAS 36.102 i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50.
345 Vgl. IAS 36.106 i. V. m. IAS 16.53 i. V. m. IAS 40.50.
346 Siehe hierzu die Ausführungen in Abschnitt 255. Die dort genannten Fälle sind identisch mit den
hier genannten Fällen von Verwendungswechseln.
194

Fall Bisherige
Vermögenswertkategorie
(1) Investment
Property
(2) Investment
Property
(3)
Sachanlage-
vermögen
(4) Vorratsvermögen
Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Bisherige
Verwendung
Künftige
Vermögenswertkategorie
Finanzanlage Sachanlagevermögen
Finanzanlage Vorrats-
vermögen
(a) Betriebliche
Eigennutzung
(b) Finanzanlage
im Bau
Investment
Property
Veräußerung Investment
Property
Künftige
Verwendung
Betriebliche
Eigennutzung
Vorschriften
IAS 40 → IAS 16
Veräußerung IAS 40 → IAS 2
(a) Finanzanlage
(b) Finanzanlage
(nach Fertigstellung)
Übersicht 3-9: Überblick über mögliche Verwendungswechsel nach IAS 40
IAS 16 → IAS 40
Finanzanlage IAS 2 → IAS 40
Jeder der angeführten Verwendungswechsel kann im Einzelfall zu weitreichenden Bewertungsänderungen
führen. Diese Bewertungsänderungen werden nachfolgend für alle vier
Fälle diskutiert.
Fall (1): Wechsel von den Finanzanlagen zum Sachanlagevermögen
Im ersten Fall wird eine bisher als Finanzanlage gehaltene Immobilie (Investment Property)
im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt. Mit diesem Verwendungswechsel
gelten nicht mehr die Regelungen von IAS 40, sondern die Regelungen von IAS 16. Bewertete
das bilanzierende Unternehmen das betrachtete Investment Property unter IAS 40
nach dem cost model, also zu seinen fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten,
so ändert ein Wechsel von den Finanzanlagen zum Sachanlagevermögen den Buchwert der
betrachteten Immobilie nicht. Bewertungsanpassungen sind nicht erforderlich. 347
Bewertete
das bilanzierende Unternehmen das Investment Property nach dem fair value model, also zu
seinem beizulegenden Zeitwert, entspricht der beizulegende Zeitwert am Tag des Verwendungswechsels
den Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die weitere Bilanzierung
nach IAS 16. 348 Auch hierbei sind keine Bewertungsanpassungen notwendig.
347 Vgl. IAS 40.53.
348 Vgl. IAS 40.54.
195

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
Fall (2): Wechsel von den Finanzanlagen zum Vorratsvermögen
Der zweite Fall geht davon aus, daß eine bislang als Finanzanlage gehaltene Immobilie (Investment
Property) künftig veräußert werden soll. Mit diesem Verwendungswechsel gelten
nicht mehr die Regelungen von IAS 40, sondern die Regelungen von IAS 2. Analog zum
ersten Fall macht dieser Wechsel keinerlei Bewertungsanpassungen erforderlich. Wurde das
Investment Property unter IAS 40 nach dem cost model bewertet, wird der zum Zeitpunkt
des Verwendungswechsels vorliegende Buchwert als Grundlage für die Bewertungsvorschriften
von IAS 2 herangezogen. 349
Wurde das Investment Property unter IAS 40 nach
dem fair value model bewertet, ist der beizulegende Zeitwert des Investment Property zum
Zeitpunkt des Verwendungswechsels gleich seinen nach IAS 2 anzusetzenden Anschaffungs-
oder Herstellungskosten. 350
Fall (3): Wechsel vom Sachanlagevermögen zu den Finanzanlagen
Ist eine Immobilie nicht mehr dem Sachanlagevermögen zuzuordnen, sondern als Investment
Property zu qualifizieren, kann dies zwei Gründe haben. Einerseits wird die betrachtete
Immobilie nicht mehr im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt, sondern
als Finanzanlage gehalten. Andererseits sind Immobilien, die sich in der Herstellungsphase
befinden und künftig Finanzanlagezwecken dienen sollen, bis zu ihrer endgültigen Fertigstellung
dem Sachanlagevermögen zuzuordnen. Nach ihrer Fertigstellung gelten dann die
Regelungen von IAS 40.
Im ersten Unterfall – bisherige betriebliche Eigennutzung der betrachteten Immobilie
– ist zunächst danach zu unterscheiden, ob die nunmehr zu Finanzanlagezwecken verwendete
Immobilie künftig zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model)
oder zum beizulegenden Zeitwert (fair value model) zu bewerten ist. Entscheidet sich
das bilanzierende Unternehmen dafür, die künftige Finanzanlage nach dem cost model zu
bewerten, wird der bisherige, nach den Regelungen von IAS 16 ermittelte Buchwert fortgeführt.
351 Anpassungsbedarf existiert nicht. Soll die künftige Finanzanlage indes nach dem
fair value model, also zum beizulegenden Zeitwert, bewertet werden, ist die zum Zeitpunkt
des Verwendungswechsels bestehende Differenz zwischen bisherigem Buchwert der betrieblich
eigengenutzten Immobilie und dem beizulegenden Zeitwert der nun als Finanzanlage
349 Vgl. IAS 40.53.
350 Vgl. IAS 40.54.
351 Vgl. IAS 40.53.
196

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
gehaltenen Immobilie wie eine Neubewertung nach IAS 16 zu behandeln. 352
Die Neubewertung
nach IAS 16 ist die alternativ zulässige Bewertungsmethode (allowed alternative
treatment) für Vermögenswerte des Sachanlagevermögens. 353
Die Bewertung erfolgt hiernach
zum beizulegenden Zeitwert abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen.
Werterhöhungen sind erfolgsneutral im Eigenkapital gegen die sogenannte Neubewertungsrücklage
(revaluation surplus) zu buchen. Wertminderungen sind dagegen, sofern
sie nicht mit einer aus Vorperioden gebildeten Neubewertungsrücklage verrechnet
werden können, erfolgswirksam zu erfassen. Liegt zum Zeitpunkt des Verwendungswechsels
der bisherige Buchwert der Immobilie über ihrem beizulegenden Zeitwert, ist die Immobilie
um genau diese Differenz zwischen Buchwert und beizulegendem Zeitwert wertgemindert.
354
Diese Wertminderung ist zunächst mit einer nach IAS 16 bestehenden Neubewertungsrücklage
zu verrechnen. Der nicht verrechenbare Teil, also der über eine mögliche
Neubewertungsrücklage hinausgehende Teil, ist erfolgswirksam zu erfassen. Liegt der
bisherige Buchwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verwendungswechsels allerdings unter
ihrem beizulegenden Zeitwert, hat die Immobilie um eben diese Differenz zwischen
Buchwert und beizulegendem Zeitwert eine Werterhöhung erfahren. 355
Soweit diese Werterhöhung
eine außerplanmäßige Abschreibung aufgrund von früheren Abwertungsverlusten
(impairment losses) kompensiert, muß die Werterhöhung in der laufenden Periode erfolgswirksam
erfaßt werden. Der dafür angesetzte Betrag darf den Betrag, der zur Wiederherstellung
des Buchwertes, der sich ohne den außerplanmäßigen Abwertungsbedarf, aber nach
planmäßiger Abschreibung ergeben hätte, nicht übersteigen. Der verbleibende Teil der
Werterhöhung ist der Neubewertungsrücklage erfolgsneutral zuzuführen. Im Falle eines
späteren Abgangs der hier betrachteten Immobilie darf der Neubewertungsüberschuß den
Gewinnrücklagen des Unternehmens zugeführt werden. Diese Zuführung hat erfolgsneutral
zu erfolgen.
Im zweiten Unterfall - Erreichen des Herstellungsendes einer künftig als Finanzanlage
zu haltenden Immobilie – ist erneut danach zu differenzieren, ob die als Investment Property
einzuordnende selbsterstellte Immobilie künftig zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten (cost model) oder zum beizulegenden Zeitwert (fair value model) zu be-
352 Vgl. IAS 40.55.
353 Zur Neubewertungsmethode nach IAS 16 vgl. auch BALLWIESER, W., IAS 16, Rn. 30-39; WA-
GENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 301-305.
354 Vgl. IAS 40.56 (a).
355 Vgl. IAS 40.56 (b).
197

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
werten ist. Wird das cost model gewählt, sind die bis zur endgültigen Fertigstellung der betrachteten
Immobilie aufgelaufenen Herstellungskosten nach IAS 16 als Anschaffungs- und
Herstellungskosten des jetzigen Investment Property zu übernehmen und fortzuführen. 356
Anpassungsbedarf entsteht nicht. Entscheidet sich das Unternehmen allerdings dazu, das
selbsterstellte Investment Property nach seiner Fertigstellung entsprechend dem fair value
model von IAS 40 zu seinem beizulegenden Zeitwert zu bewerten, ist die Differenz zwischen
dem Buchwert zum Tag der Fertigstellung des betrachteten Investment Property, also
den bis dahin angefallenen Herstellungskosten nach IAS 16, und seinem nach den Regelungen
von IAS 40 ermittelten beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam im Periodenergebnis
(net profit or loss for the period) zu erfassen. 357
Fall (4): Wechsel vom Vorratsvermögen zu den Finanzanlagen
Im vierten Fall wird eine Immobilie betrachtet, die zuvor veräußert werden sollte, jetzt aber
die Funktion einer Finanzanlage erfüllt. Mit dem Verwendungswechsel gelten für die betrachtete
Immobilie nicht mehr die Regelungen von IAS 2, sondern die Regelungen von
IAS 40. Wiederum ist keine Bewertungsanpassung notwendig, wenn die betrachtete Immobilie
am Tag des Verwendungswechsels als Investment Property mit ihren fortgeführten
Anschaffungs- und Herstellungskosten (cost model) angesetzt wird. 358
Wählt das Unternehmen
hingegen den beizulegenden Zeitwert (fair value model) als Bewertungsgrundlage
für die künftig als Finanzanlage zu haltende Immobilie, so ist die Differenz zwischen dem
bisherigen Buchwert der Immobilie und dem beizulegenden Zeitwert des Investment Property,
welcher sich am Tag des Verwendungswechsels einstellt, erfolgswirksam in das Periodenergebnis
(net profit or loss for the period) aufzunehmen. 359
344.2 Abgänge
Wie bereits in Abschnitt 2 ausgeführt, 360 gehen Investment Properties aus dem Unternehmen
ab, wenn sie veräußert oder Gegenstand eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses
356 Vgl. IAS 40.53.
357 Vgl. IAS 40.59.
358 Vgl. IAS 40.53.
359 Vgl. IAS 40.57.
360 Vgl. Abschnitt 256.
198

Abschnitt 34: Die Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
werden, das das Unternehmen als Leasinggeber mit einer dritten Partei eingeht. 361
Gewinne
oder Verluste, die sich als Differenz von Nettoabgangswert (net disposal proceeds) und
Buchwert (carrying amount) des aus dem Unternehmen ausscheidenden Investment Property
ergeben, sind als Ertrag oder Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung anzusetzen,
soweit nicht IAS 17 etwas anderes für Sale-and-lease-back-Transaktionen verlangt. 362
Nach
IAS 17 liegen Sale-and-lease-back-Transaktionen vor, wenn das betrachtete Investment
Property veräußert wird und anschließend vom veräußernden Unternehmen wieder zurückgemietet
wird. Ist das anschließende Mietverhältnis als Finanzierungs-Leasing-
Verhältnis ausgestaltet, so darf eine (positive) Differenz zwischen dem vereinbarten Verkaufserlös
und dem Buchwert des Investment Property nicht sofort als Gewinn erfaßt werden,
sondern muß über die vereinbarte Vertragslaufzeit des Leasing-Verhältnisses verteilt
werden. 363
Handelt es sich bei dem im Anschluß an die Veräußerung des Investment Property
eingegangenen Leasing-Verhältnisses aber um ein Operate-Leasing-Verhältnis, sind
drei Fälle voneinander zu unterscheiden: 364
■ Entspricht der Veräußerungspreis ungefähr dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes,
ist der Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung sofort erfolgswirksam zu
erfassen.
■ Liegt der Veräußerungspreis über dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes,
ist die bestehende Differenz abzugrenzen und über die voraussichtliche Nutzungsdauer
erfolgswirksam zu verteilen.
■ Liegt der Veräußerungspreis unter dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes,
ist der Gewinn und Verlust aus der Veräußerung ebenfalls sofort erfolgswirksam zu erfassen.
Eine Ausnahme stellt der Fall dar, daß ein bei der Veräußerung entstandener
Verlust durch künftige unter dem Marktpreis liegende Leasingzahlungen kompensiert
wird. Dieser Verlust ist dann über die voraussichtliche Nutzungsdauer erfolgswirksam
zu verteilen.
Das erwartete Entgelt beim Abgang eines Investment Property wird grundsätzlich zum beizulegenden
Zeitwert angesetzt. Falls die Zahlung aufgeschoben wird, ist das Barpreis-
361 Vgl. IAS 40.60 sowie Abschnitt 256.
362 Vgl. IAS 40.62. Zu den Regelungen über Sale-and-lease-back-Transaktionen vgl. auch IAS 17.49
bis IAS 17.57 sowie erläuternd KIRSCH, H.-J., IAS 17, Rn. 64-74.
363 Vgl. IAS 40.62 i. V. m. IAS 17.50.
364 Vgl. IAS 40.62 i. V. m. IAS 17.52.
199

Abschnitt 3: Bewertungsgrundlagen und Bewertungskonzepte für Investment Properties nach IAS 40
äquivalent anzusetzen. Die Differenz zwischen dem Nominalwert des Entgelts und dem
Barpreisäquivalent ist als Zinsertrag entsprechend den Regelungen von IAS 18 zeitproportional
unter Berücksichtigung der Effektivverzinsung auf das Entgelt zu erfassen. 365
365 Vgl. IAS 40.63.
200

4 Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender
Zeitwerte (fair values) von Investment Properties
nach IAS 40
41 Vorbemerkungen
Nachdem im dritten Abschnitt festgestellt worden ist, daß der beizulegende Zeitwert eines
Investment Property auf der dritten Stufe des Stufenkonzeptes in Form eines simulierten
Martktwertes zu berechnen ist, wird die Ermittlung eines simulierten Marktwertes als Substitut
des beizulegenden Zeitwertes nunmehr näher untersucht. Der simulierte Marktwert
eines Investment Property steht dabei für eine Bandbreite möglicher Marktwerte. Er ist ein
modellhafter Näherungswert des gesuchten Marktwertes. Als Ermittlungsgrundlage dient
das Discounted Cash Flow-Verfahren, welches implizit als Bewertungsverfahren für Investment
Properties in IAS 40 vorgeschlagen wird. Dieses Verfahren ist ein geeignetes Verfahren,
um aus Renditegesichtspunkten gehaltene Immobilien zweckgerecht zu bewerten. 1
In der internationalen Bewertungspraxis findet das Discounted Cash Flow-Verfahren verstärkt
Anwendung. 2
Dabei handelt es sich um ein Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung,
3
bei dem die künftigen Zahlungsmittelströme auf den Bewertungszeitpunkt, den
Bilanzstichtag, abgezinst werden. Sämtliche Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows) und Zahlungsmittelabflüsse
(cash outflows) lassen sich übersichtlich darstellen. Veränderungen wie
Mieterhöhungen bzw. Mietsenkungen und notwendige Bewirtschaftungskosten sind in den
jeweiligen Perioden, in denen sie auftreten, erkennbar. Indes ist nicht zu verkennen, daß
ein großes Problem bei der Anwendung des Discounted Cash Flow-Verfahrens darin besteht,
die benötigten Bewertungsinformationen, die weit in die Zukunft reichen, zu generieren.
1 Vgl. ähnlicher Auffassung LEOPOLDSBERGER, G., Bewertung von Immobilien, S. 209 sowie
PAUL, E., Immobilienbewertung in Europa, S. 624.
2 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 107; BAUMUNK, H., Immobilien und Immobilienbewertung
im Zeichen von Globalisierung und Europäisierung, S. 189 f.
3 Zu den Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung vgl. auch ADAM, D., Investitionscontrolling,
S. 118-162; PERRIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft der Unternehmung, S. 58-97
sowie ROPETER, S.-E., Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien, S. 95-202.
201

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Das Discounted Cash Flow-Verfahren wird in Abschnitt 43 untersucht. Bei dieser Untersuchung
sind in erster Linie folgende Fragen zu beantworten:
■ Wie ist das zur Bewertung von Investment Properties heranzuziehende Discounted
Cash Flow-Verfahren aufgebaut und welche Parameter sind zu beachten (Abschnitt
432., Abschnitt 433. und Abschnitt 434.)?
■ Welche Probleme treten bei der Generierung der weit in die Zukunft reichenden Bewertungsinformationen
auf (Abschnitt 434.13).?
■ Wie sensitiv reagieren die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens auf sich
verändernde Marktbedingungen (Abschnitt 435.)?
■ Wie ist das Ergebnis des Discounted Cash Flow-Verfahrens vor dem Hintergrund des
mit der Zeitwertbewertung von Investment Properties verfolgten Zwecks zu beurteilen
(Abschnitt 437.)?
■ Welche flankierenden Maßnahmen können vom bilanzierenden Unternehmen ergriffen
werden, um die Aussagekraft des Ergebnisses des Discounted Cash Flow-Verfahrens
zu verbessern (Abschnitt 44)?
Besonderes Augenmerk liegt auf den Parametern des Discounted Cash Flow-Verfahrens.
Denn die über die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens getroffenen Annahmen
bestimmen maßgeblich den Wert des zu bilanzierenden Investment Property und damit
die Aussagefähigkeit des Bilanzwertes, der als simulierter Marktwert lediglich ein
Schätzwert des gesuchten beizulegenden Zeitwertes innerhalb einer Bandbreite denkbarer
beizulegender Zeitwerte für das betrachtete Investment Property ist. Ein Beispiel zum Discounted
Cash Flow-Verfahren wird in Abschnitt 435. präsentiert. Dieses Beispiel erläutert
einerseits, wie der beizulegende Zeitwert eines Investment Property ermittelt wird, und andererseits,
welchen Einfluß die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens auf den
beizulegenden Zeitwert nehmen.
Neben dem Discounted Cash Flow-Verfahren wird in IAS 40 auch der Sales Comparison
Approach als Bewertungsmethode vorgeschlagen. Sein ergänzender Einsatz bei der Bewertung
von Investment Properties wird in Abschnitt 44 kurz diskutiert. Bevor allerdings auf
das Discounted Cash Flow-Verfahren und den ergänzenden Einsatz des Sales Comparison
Approach eingegangen wird, sind in Abschnitt 42 allgemeine Bewertungsgrundsätze aufzustellen,
denen die gewählte Bewertungsmethode zu folgen hat. Diese Grundsätze, die im
202

Abschnitt 41: Vorbemerkungen
folgenden als Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
(GoZeitIP ) bezeichnet werden, 4
sollen sicherstellen, daß das Bewertungsergebnis den bilanziellen
Anforderungen eines nach den Vorschriften des IASB aufgestellten Abschlusses gerecht
wird, und zwar in erster Linie den qualitativen Anforderungen der Relevanz und der
Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen. 5
Allerdings ist zu bedenken, daß im Zusammenhang
mit der Diskussion über die Zeitwertbewertung von Finanzinstrumenten von der
FINANCIAL INSTRUMENTS JOINT WORKING GROUP OF STANDARD SETTERS (JWG) die
Auffassung vertreten wird, daß der Relevanz ein höherer Stellenwert als der Zuverlässigkeit
von Abschlußinformationen zuzugestehen ist. 6
Sollte sich diese Auffassung für die gesamte
internationale Rechnungslegung durchsetzen, sind Vorschläge zu machen, wie ein IAS-
Abschluß seinem Informationszweck dann noch gerecht werden kann. Ein „Weniger“ an
Zuverlässigkeit in der Bewertung von Investment Properties ist nur dann tolerierbar, wenn
de lege ferenda zusätzliche, über das bislang in IAS 40 festgeschriebene Maß hinausgehende
Abschlußinformationen vom bilanzierenden Unternehmen offenzulegen sind. Anhaltspunkte
für die Lösung des bestehenden Zuverlässigkeitsproblems sollen daher die GoZeitIP liefern, die im folgenden näher erläutert werden.
4 Siehe in diesem Zusammenhang auch die Arbeit von KÜMMEL, der ein allgemeines Prozeßschema
zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Vermögenswerten und Schulden auf der
Grundlage des U.S.-amerikanischen Statement of Financial Accounting Concepts No. 7 entwickelt
hat. Vgl. im Überblick KÜMMEL, J., Grundsätze für die Fair Value Ermittlung mit Barwertkalkülen,
S. 95-98.
5 Vgl. hierzu die allgemeinen Rahmengrundsätze des IASB im Überblick in BAETGE, J./KIRSCH,
H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 118-121; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse,
S. 77-81; WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 80-89;
ALEXANDER, D./ARCHER, S., Miller IAS Guide, S. 2.09-2.14.
6 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Joint Working Group
of Standard Setters: Financial Instruments and Similar Items, S. 155, Tz. 1.20.
203

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
42 Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties
421. Begriff und Aufgabe der Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties
Mit der Formulierung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties, kurz GoZeitIP , wird kein unbestimmter Rechtsbegriff inhaltlich ausgefüllt,
wie dies etwa bei den handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung
(GoB) 7 notwendig ist. Kein internationaler Rechnungslegungsstandard verweist nämlich
auf derartige Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung. 8 Gleichwohl ist es notwendig,
allgemeingültige Prinzipien zu formulieren, um den beizulegenden Zeitwert von Investment
Properties so ermitteln zu können, daß die mit seiner Ermittlung verfolgten Zwecke
– Vermittlung entscheidungsnützlicher Informationen (decision usefulness) 9 - bestmöglich
erreicht werden. Dieser Bedarf an allgemeingültigen Prinzipien zur Zeitwertbewertung
drückt sich auch in der gegenwärtigen Entwicklung der internationalen Rechnungslegung
aus. Die jüngst vom IASB verabschiedeten Rechnungslegungsstandards sehen im beizulegenden
Zeitwert den zu präferierenden Wertmaßstab für Vermögenswerte und Schulden.
Die zunächst lediglich für monetäre Bilanzposten vorgesehene Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert wird als bevorzugte Bewertungsmethode auf nicht-monetäre Bilanzposten
ausgedehnt. Die Bedeutung des beizulegenden Zeitwertes in der internationalen Rechnungslegung
steigt zusehends. Eine vollständig auf beizulegenden Zeitwerten basierende
Rechnungslegung (full fair value accounting) wird angestrebt, um so den Abschlussadressa-
7 Zum Begriff und der Aufgabe der GoB vgl. detailliert LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung; BAETGE, J./APELT, B., Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung;
BAETGE, J./KIRSCH, H.-J., Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung, S. 135-173 sowie BAET-
GE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 92 f.
8 Siehe ähnlich den Bedarf nach Grundsätzen für Zwecke der Unternehmensbewertung, dem
MOXTER mit seinen Grundsätzen ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung (GoU) nachgekommen
ist. Vgl. MOXTER, A., Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung.
9 Nochmals sei an dieser Stelle hervorgehoben, daß Abschlußinformationen dann entscheidungsnützlich
für die Abschlußadressaten sind, wenn sie verständlich (understandable) und vergleichbar
(comparable), vor allem aber relevant (relevant) und zuverlässig (reliable) sind. Vgl. F. 24-42. Das
Spannungsverhältnis zwischen der Relevanz und der Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen
beeinflußt die Entscheidungsnützlichkeit der Abschlußinformationen indes sehr. Zu diesem
Spannungsverhältnis vgl. auch Abschnitt 437.
204

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
ten für deren wirtschaftliche Entscheidungen unverzerrte und symmetrische Informationen
über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des bilanzierenden Unternehmens bereitzustellen.
10
Voraussetzung muß aber stets sein, daß die ermittelten und schließlich in der Bilanz
angesetzten Werte zuverlässige Größen sind. Ist der Marktwert eines Investment Property
als Substitut seines beizulegenden Zeitwertes ausschließlich innerhalb einer Bandbreite
möglicher Werte als simulierter Marktwert bestimmbar, ist die Zuverlässigkeit des Wertmaßstabes
„beizulegender Zeitwert“ eingeschränkt. Die GoZeitIP sollen deshalb einen ersten
Beitrag dazu leisten, die Zeitwertbewertung von Investment Properties zu objektivieren.
Gerade vor dem Hintergrund der unvollkommenen Strukturen des Immobilienmarktes
müssen besondere Anforderungen an die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines
Investment Property gestellt werden, um entscheidungsnützliche Informationen gewinnen
zu können. Da in der vorliegenden Arbeit die Bewertung von Investment Properties für
Zwecke der Abschlußerstellung untersucht wird, werden zur Formulierung der GoZeitIP die
Rechnungslegungsgrundsätze des IASB als Referenzsystem herangezogen.
422. Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties
422.1 Methoden zur Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties
In Anlehnung an die in der deutschen Rechnungslegung zur Auslegung unbestimmter
Rechtsbegriffe anwendbaren Methoden kommen für die Entwicklung von GoZeitIP grundsätzlich
zwei Methoden in Frage: die Induktion und die Deduktion.
Bei der induktiven Methode 11
ist von den Anschauungen ordentlicher und ehrenwerter
Kaufleute auf die GoZeitIP zu schließen. 12 Ähnlich wie in der deutschen Rechnungslegung
ist auch die induktive Methode für die Entwicklung von GoZeitIP kritisch zu beurteilen, da
10 Vgl. BAETGE, J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 547.
11 Die induktive Methode wird auch von SCHMALENBACH vertreten. Vgl. SCHMALENBACH, E.,
Grundsätze ordnungsmäßiger Bilanzierung, S. 225-233.
12 Zur induktiven Methode vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 93; FEDER-
MANN, R., Bilanzierung nach Handelsrecht und Steuerrecht, S. 128-131; IDW (HRSG.), WP-
Handbuch 2000, Bd. I, S. 189, Rn. 5.
205

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
die Kaufleute zwar sachverständig sein können, nicht aber neutral. So würden sie die Go-
ZeitIP in ihrem Interesse gestalten und Grundsätze schaffen, die dem Zweck der GoZeitIP zuwider laufen würden. Überdies sind ordentliche und ehrenwerte Kaufleute nur schwerlich
von solchen Kaufleuten zu trennen, die diese Attribute nicht verdienen. Allerdings ist
anzumerken, daß die induktive Methode in der angelsächsischen Rechnungslegung die
vorherrschende Auslegungsmethode bei unbestimmten Rechtsbegriffen ist. Die angelsächsischen
Rechnungslegungsstandards (IAS/U.S. GAAP) werden entsprechend dem im angelsächsischen
Rechtsraum praktizierten Case Law System induktiv aus der Rechnungslegungspraxis
gewonnen, indem Einzelfallentscheidungen generalisiert werden. 13
Die Rechnungslegungspraxis
beeinflusst somit die Entwicklung von Rechnungslegungsstandards
maßgeblich. Im Falle der GoZeitIP ist diese Einflußnahme der Rechnungslegungspraxis zu
unterbinden, da sonst der mit einer Zeitwertbewertung verfolgte Zweck nicht bestmöglich
erreichbar ist. Im Zweifel würden dann Grundsätze entwickelt, die nicht zweckgerecht wären.
Aus diesem Grunde ist die deduktive Methode 14 zur Entwicklung der GoZeitIP heranzuziehen.
Die deduktive Methode geht von dem mit der Bewertung von Investment Properties
verfolgten Zweck aus. Dieser Bewertungszweck deckt sich mit dem Zweck eines
IAS-Abschlusses, und zwar der Vermittlung entscheidungsnützlicher Informationen an die
Abschlußadressaten. Sämtliche GoZeitIP müssen dazu beitragen, den Informationszweck des
Abschlusses zu erfüllen. Ausgehend vom Informationszweck eines IAS-Abschlusses ist ein
System von Grundsätzen zu entwickeln, welches diesen Informationszweck konkretisiert.
Die einzelnen Elemente dieses Systems sind nicht getrennt voneinander, sondern jeweils im
Kontext zueinander und zum Systemzweck sowie den einschränkenden Bedingungen (Nebenbedingungen)
zu betrachten.
13 Vgl. PELLENS, B., Internationale Rechnungslegung, S. 126 f.
14 Zur deduktiven Methode vgl. LEFFSON, U., Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung, S. 29-
31; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 94; FEDERMANN, R., Bilanzierung nach
Handelsrecht und Steuerrecht, S. 128-131; IDW (HRSG.), WP-Handbuch 2000, Bd. I, S. 189,
Rn. 5.
206

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
422.2 Quellen zur Entwicklung von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties
Das nachfolgend entwickelte Grundsatzsystem basiert im wesentlichen auf vier Quellen,
und zwar den Rechnungslegungsgrundsätzen des IASB, den allgemeinen Grundsätzen der
Planbilanzierung, investitionsrechnerischen Prinzipien sowie den Bewertungsgrundsätzen
des IVSC.
Da der Zeitwertbewertung der Informationszweck eines IAS-Abschlusses zugrunde liegt,
setzen die GoZeitIP auf den Rechnungslegungsgrundsätzen des IASB auf und erweitern
diese mit Hilfe der übrigen Quellen zweckgerecht. Die Rechnungslegungsgrundsätze des
IASB werden in der folgenden Übersicht 4-1 kurz zusammengefaßt. Auf eine nähere Erläuterung
dieser Rechnungslegungsgrundsätze wird an dieser Stelle verzichtet. Stattdessen werden
die prägnanten Unterschiede des GoZeitIP-Systems zu den Rahmengrundsätzen des I-
ASB im weiteren Verlauf der Arbeit erklärt.
207

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Abschlußzweck Vermittlung entscheidungsnützlicher Informationen über die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des bilanzierenden Unternehmens und deren
Veränderung
Grundannahmen � Grundsatz der Unternehmensfortführung
� Grundsatz der periodengerechten Erfolgsabgrenzung
Qualitative
Anforderungen an die
Abschlußinformationen
208
� Verständlichkeit ⎯
� Relevanz - Wesentlichkeit
� Zuverlässigkeit - Abbildungstreue
- Wirtschaftliche Betrachtungsweise
- Neutralität
- Vorsicht
- Vollständigkeit
� Vergleichbarkeit ⎯
Nebenbedingungen � Zeitnähe
� Kosten-Nutzen-Abwägung
� Ausgewogenheit der qualitativen Merkmale der Abschlußinformationen
Ergebnis Abschluß als Abbild der tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des bilanzierenden
Unternehmens
Übersicht 4-1: Das System der Rechnungslegungsgrundsätze des IASB 15
Der simulierte Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property,
welcher auf der dritten Stufe des Stufenkonzeptes mit Hilfe des Discounted Cash
Flow-Verfahrens ermittelt wird und für eine Bandbreite möglicher Marktwerte steht, ist der
Barwert der künftigen Zahlungsmittelströme. Bei diesem Wert handelt es sich um einen
zukunftsorientierten Wertmaßstab. Deshalb ist es erforderlich, Elemente der Grundsätze
ordnungmäßiger Planbilanzierung (GoP) 16 zur Entwicklung der GoZeitIP heranzuziehen.
15 In Anlehnung an BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 121.
16 Zur Bedeutung der Planbilanz vgl. grundlegend ZWEHL, W. V., Untersuchung zur Erstellung einer
Planbilanz als Ergänzung des Jahresabschlusses. Hinsichtlich der Bedeutung von Planabschlüssen
im Konzern vgl. detailliert KUHN, U., Planabschlüsse im Konzern. Zur Formulierung
von Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Planbilanz für das unternehmensinterne Rechnungswesen
vgl. TYRELL, B., Die Planbilanz als Bestandteil eines unternehmenswertorientierten Rechnungswesens,
S. 171-189.

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
Als Elemente sind hier bspw. die Grundsätze der sorgfältigen und willkürfreien Plan- und
Prognoseerstellung zu nennen, 17
die die Zuverlässigkeit des Bewertungsergebnisses erhöhen
sollen.
Beim Discounted Cash Flow-Verfahren, mit dem der simulierte Marktwert eines Investment
Property berechnet wird, handelt es sich also um ein Barwertverfahren. 18
Dieses Barwertverfahren
ist den Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung zuzuordnen. In die
GoZeitIP gehen dementsprechend auch Elemente der dynamischen Investitionsrechnung
ein. 19 , 20
Hierbei zählen zur dynamischen Investitionsrechnung im weiteren Sinne ebenfalls
die Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung (GoU). 21
Des weiteren wird der beizulegende Zeitwert eines Investment Property in IAS 40 als dessen
Marktwert interpretiert. Die in IAS 40 zur Auslegung des beizulegenden Zeitwertes eines
Investment Property verwendete Marktwertdefinition lehnt sich an die Verlautbarungen
des IVSC an. So flossen die Marktwertdefinition aus IVS 1 und die dort gegebenen Erläuterungen
in die Definition des beizulegenden Zeitwertes nach IAS 40 ein. 22
Diese starke
und vom IASB gewünschte 23
Einflussnahme des IVSC auf die Interpretation der Regeln
zur Folgebewertung, genauer der Folgebewertung von Investment Properties zu ihren beizulegenden
Zeitwerten, erfordert, daß die Bewertungsgrundsätze des IVSC in den Go-
17 Zu den Grundsätzen der sorgfältigen und willkürfreien Plan- und Prognoseerstellung vgl. KUHN,
U., Planabschlüsse im Konzern, S. 239-242.
18 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1422, Rn. 56.
19 Zur dynamischen Investitionsrechnung vgl. ADAM, D., Investitionscontrolling, S. 118-162; PER-
RIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft der Unternehmung, S. 58-97 sowie grundlegend zur
Investitionsrechnung BLOHM, H./LÜDER, K., Investition; SCHNEIDER, D., Investition, Finanzierung
und Besteuerung; KRUSCHWITZ, L., Finanzierung und Investition; SEICHT, G., Investition
und Finanzierung, S. 80-136.
20 Zu einem ähnlichen Vorgehen bei der Entwicklung von allgemeinen Ermittlungsgrundsätzen für
die Barwertbewertung von Vermögenswerten und Schulden vgl. KÜMMEL, J., Grundsätze für die
Fair Value-Ermittlung mit Barwertkalkülen, S. 127 f.
21 Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung vgl. grundlegend MOXTER, A.,
Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung; POOTEN, H., Grundsätze ordnungsmäßiger
Unternehmensbewertung; PEEMÖLLER, V. H., Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung,
S. 15-25, Rn. 101-137 sowie IDW (HRSG.), IDW S 1, S. 828-832.
22 Vgl. IAS 40.B53; zur Marktwertdefinition vgl. IVS 1.3.1 sowie erläuternd Abschnitt 343.2.
23 Vgl. IAS 40.B52.
209

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
ZeitIP berücksichtigt werden. Die allgemeinen Bewertungskonzepte und Bewertungsprinzipen
des IVSC und vor allem die noch zu erläuternden besonderen Anforderungen an den
Bewerter in Form von Verhaltensregeln (code of conduct) 24
, denen sich die Person des Bewerters
unterwerfen muß, sind als Elemente eines GoZeitIP-Systems unerläßlich.
423. Ein System von Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment
Properties
423.1 Systemzweck
Ausgehend von den Rechnungslegungsgrundsätzen des IASB besteht der vorrangige Zweck
des hier dargestellten GoZeitIP-Systems darin, entscheidungsnützliche Informationen über
die Vermögens- und Finanzlage (financial position), die Ertragslage (performance) und die
Veränderungen der Vermögens- und Finanzlage (changes in financial position) eines Unternehmens
bereitzustellen. Die in einem IAS-Abschluß veröffentlichten Informationen sollen
es den Abschlussadressaten nämlich ermöglichen, wirtschaftliche Entscheidungen, wie Entscheidungen
über den Erwerb, das Halten oder die Veräußerung von Unternehmensanteilen,
zu treffen. 25
Dazu müssen die in die Zeitwertbewertung eingehenden Informationen
und mit diesen das Bewertungsergebnis nicht nur relevant, sondern auch zuverlässig sein.
Denn nur relevante und zuverlässige Abschlußinformationen sind für die externen
Abschlußadressaten auch entscheidungsnützlich. 26 Mit der Bewertung von Investment Properties
zu beizulegenden Zeitwerten werden den Abschlussadressaten unter der Voraussetzung,
daß die beizulegenden Zeitwerte zuverlässig (ermittelt) sind, die für ihre Entscheidungen
generell nützlicheren Informationen über das Bilanzierungsobjekt geliefert, als dies
bei einer Bewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Her-
24 Zu den besonderen Anforderungen an den Bewerter vgl. INTERNATIONAL VALUATION STAN-
DARDS COMMITTEE (HRSG.), Code of Conduct.
25 Vgl. F. 14; WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 82; ACHLEITNER, A.-
K./BEHR, G., International Accounting Standards, S. 97; CAIRNS, D., Applying International
Accounting Standards, S. 81 f.; ALEXANDER, D./ARCHER, S., 2001 Miller IAS Guide, S. 2.10.
26 Teilweise lassen sich Zuverlässigkeitseinbußen, wie bei dem für ein Investment Property mit Hilfe
des Discounted Cash Flow-Verfahrens ermittelten simulierten Marktwert als Substitut des beizulegenden
Zeitwertes, nicht verhindern. Diese Einbußen an Zuverlässigkeit sind allerdings, wie
noch zu zeigen ist, durch erweiterte Anhangangaben zu mildern.
210

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
stellungskosten gemäß dem cost model der Fall wäre. 27
Denn der beizulegende Zeitwert eines
Investment Property reflektiert dessen Fähigkeit und somit auch die Fähigkeit des bilanzierenden
Unternehmens, künftig Zahlungsmittelströme zu generieren. Dabei besteht
die Leistung eines Investment Property nicht nur aus den erzielten und erzielbaren Mietoder
Pachterträgen, sondern auch aus Kapitalzuwächsen in Form von „Wertänderungen am
ruhenden Vermögen“. 28
Folglich wird der größtmögliche Einblick in die finanzielle Leistungsfähigkeit
des bilanzierenden Unternehmens geliefert, wenn das betrachtete Investment
Property zu seinem beizulegenden Zeitwert bewertet wird und die Änderungen dieses beizulegenden
Zeitwertes im Zeitablauf in der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgswirksam
erfaßt werden. 29 , 30
Oftmals können negative Änderungen des beizulegenden Zeitwertes ein
erstes Signal für spätere finanzielle Schwierigkeiten eines Unternehmens sein. 31
Neben der
Leistungsfähigkeit des Unternehmens läßt sich mit Hilfe einer Bewertung von Investment
Properties zu beizulegenden Zeitwerten auch die Leistungsfähigkeit des Managements einschätzen.
Der beizulegende Zeitwert eines Investment Property und seine im Zeitablauf
auftretenden Änderungen ermöglichen es demnach den externen Abschlussadressaten bzw.
Investoren, zu beurteilen, ob das Management gute oder schlechte Investitionsentscheidungen
getroffen hat. 32
Mit einem auf Basis des Discounted Cash Flow-Verfahrens berechneten
simulierten Marktwert eines Investment Property als Substitut für seinen beizulegenden
Zeitwert legt das Management offen, inwieweit es künftig mit seinen Investitionsentscheidungen
dem Unternehmensziel „Geld verdienen“ 33
gerecht werden will. Die jährlich auftretenden
Änderungen des beizulegenden Zeitwertes geben dann Aufschluß darüber, ob die
prognostizierten Investitionserfolge tatsächlich eingetreten sind und in welchem Maße das
Management dem Unternehmensziel „Geld verdienen“ nachgekommen ist.
27 Vgl. CLARK, P., Promoting Fair Value, S. 70.
28 Zu „Wertänderungen am ruhenden Vermögen“ vgl. EDWARDS, E. O./BELL, P. W., The Theory
and Measurement of Business Income, S. 10 f.
29 Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IASC Insight March
1999, S. 19.
30 Da der beizulegende Zeitwert eines Investment Property in Form eines simulierten Marktwertes
ermittelt wird und dieser simulierte Marktwert für eine Bandbreite möglicher Marktwerte steht,
sind die Abschlußadressaten mittels weitreichender Anhangangaben über die Bandbreite möglicher
Werte zu informieren. So ist es ihnen erst möglich den „größtmöglichen“ Einblick in die finanzielle
Leistungsfähigkeit des bilanzierenden Unternehmens zu erhalten.
31 Vgl. WIEDMANN, H., Fair Value in der internationalen Rechnungslegung, S. 784.
32 Vgl. BAETGE, J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 558.
33 Zu den finanziellen Zielen des Unternehmens vgl. auch BAETGE, J., Bilanzanalyse, S. 2-4.
211

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Zusammenfassend ist als Zweck des GoZeitIP-Systems also ein Informationszweck im Sinne
eines Entscheidungsunterstützungszweckes unter Einhaltung der Zuverlässigkeit der
in die Zeitwertbewertung eingehenden Informationen und des Bewertungsergebnisses zu
unterstellen.
423.2 Basisgrundsätze
Die Basisgrundsätze einer ordnungsmäßigen Zeitwertbewertung von Investment Properties
legen die konzeptionellen Grundlagen fest, die der Bewerter zu beachten hat, um aussagekräftige
Bewertungsinformationen zu gewinnen und zweckgerechte Bewertungsannahmen
zu treffen. Folgende Basisgrundsätze gelten für das GoZeit -System:
IP
■ der Grundsatz der Unternehmensfortführung (going concern),
■ der Grundsatz der marktorientierten Zahlungsstrombasierung und
■ der Grundsatz der Einzelbewertung.
Der Grundsatz der Unternehmensfortführung (going concern) setzt für die bilanzielle
Bewertung und die hierfür zu erhebenden Daten die Fortführung der Unternehmenstätigkeit
voraus. Auch der Marktwert eines Investment Property als Substitut für dessen beizulegenden
Zeitwert beruht auf der Annahme der Unternehmensfortführung. Denn würde diese
Annahme nicht gelten, so stünde dem Verkäufer kein angemessener Zeitraum zur Vermarktung
des Investment Property zur Verfügung. Der Verkäufer würde unter Verkaufszwang
stehen. Die Marktwertdefinition nach IAS 40, der die Marktwertdefinition aus
IVS 1 zugrundeliegt, 34 geht also von einer Fortführung der Unternehmenstätigkeit aus.
Anderenfalls, d. h. im Falle einer Aufgabe der Unternehmenstätigkeit, würde als Wertmaßstab
für die zu bewertenden Investment Properties nicht der Marktwert als Substitut des
beizulegenden Zeitwertes, sondern ihr Liquidationswert (liquidation or forced sale value) 35
nach IVS 2 herangezogen. Der Liquidationswert zeichnet sich im Vergleich zum Marktwert
gerade durch den zu kurzen oder gar fehlenden Vermarktungszeitraum aus. Dieser Wert
schafft es nicht, die aktuellen Marktverhältnisse – wie nach IAS 40 für den beizulegenden
34 Zur Definition des Marktwertes und der Erläuterung dieses Wertmaßstabes vgl. IVS 1.3.
35 Zur Definition des Liquidationswertes vgl. IVS 2.3.10 sowie Abschnitt 332.21.
212

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
Zeitwert gefordert - widerzuspiegeln. 36
Der Grundsatz der Unternehmensfortführung ist
ebenfalls eine grundlegende Prämisse eines nach den Vorschriften des IASB aufgestellten
Abschlusses. 37 , 38
Solange weder die Absicht noch die Notwendigkeit besteht, das bilanzierende
Unternehmen zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit wesentlich einzuschränken,
ist für einen derartigen Abschluß von der Unternehmensfortführung auszugehen.
Da das Discounted Cash Flow-Verfahren zur Ermittlung eines simulierten Marktwertes
verwendet wird, ist der Grundsatz der marktorientierten Zahlungsstrombasierung besonders
bedeutsam für das GoZeitIP-System. Gemäß dem Grundsatz der marktorientierten
Zahlungsstrombasierung dürfen grundsätzlich nur solche Elemente in die künftigen Zahlungsmittelströme
des Discounted Cash Flow-Verfahrens einfließen, die auf tatsächlich zu
empfangenden oder zu leistenden Zahlungen beruhen. Kalkulatorische Elemente, welche
nicht zu tatsächlichen künftigen Zahlungsmittelzuflüssen (cash inflows) oder Zahlungsmittelabflüssen
(cash outflows) führen, dürfen nicht in das Discounted Cash Flow-Verfahren
eingehen. 39
Hierbei ist zu bedenken, daß der beizulegende Zeitwert als marktorientierter
Wertmaßstab aufgefaßt wird, wie dies bereits in der Bezeichnung des Grundsatzes zum
Ausdruck kommt. Für das Discounted Cash Flow-Verfahren bedeutet dies, daß lediglich
Zahlungsmittelströme aus der Vermietung oder Verpachtung eines Investment Property zu
verwenden sind, die auch bei einer tatsächlichen Markttransaktion anfallen würden. So
müssen künftige Instandhaltungsmaßnahmen an dem zu bewertenden Investment Property,
die vom bilanzierenden Unternehmen selbst ausgeführt werden, mit einem Wert in das
Discounted Cash Flow-Verfahren eingehen, der neben den anfallenden unternehmensinternen
Zahlungsmittelabflüssen auch eine marktübliche Gewinnmarge eines entsprechenden
Handwerksunternehmens umfaßt. Nach dem Grundsatz der Zahlungsstrombasierung
handelt es sich bei einer solchen Gewinnmarge nicht um ein kalkulatorisches Element,
36 Vgl. IAS 40.31. Hiernach wird gefordert: „The fair value of investment property should reflect the
actual market state and circumstances as of the balance sheet date, not as of either a past or future
date.”
37 Vgl. IAS 1.23 i. V. m. F. 23.
38 Der Grundsatz der Unternehmensfortführung entspricht dem Konzept der Fortführungsstatik
SIMONS. Vgl. auch MOXTER, A., Bilanzlehre, Bd. I, S. 6 sowie m. w. N. BAETGE, J./KIRSCH,
H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 13 f.
39 Vgl. ähnlicher Auffassung TYRELL, B., Die Planbilanz als Bestandteil eines unternehmenswertorientierten
Rechnungswesens, S. 179 f.
213

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
sondern vielmehr um einen marktgerechten Bestandteil der vom bilanzierenden Unternehmen
zu leistenden Instandhaltungsauszahlungen. Des weiteren ist anzumerken, daß das
Discounted Cash Flow-Verfahren als ein Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung
auf Zahlungsmittelströmen basiert, 40
die nicht periodisiert sind. Insofern werden hier nicht
Erträge und Aufwendungen als Rechengrößen verwendet, sondern Einzahlungen und Auszahlungen.
Das Discounted Cash Flow-Verfahren ist demzufolge als eine Einzahlungsüberschußrechnung
zu charakterisieren. Die grundlegende Prämisse der Periodenabgrenzung
(accrual basis) eines IAS-Abschlusses, wonach die Auswirkungen der Geschäftsvorfälle dann
bilanziell angesetzt werden, wenn sie auftreten, und nicht etwa erst, wenn eine Zahlung erfolgt
ist, 41
spielt bei der Bewertung von Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten
eine untergeordnete Rolle. Vielmehr werden unabhängig von der externen Rechnungslegung
die Zahlungsmittelzuflüsse und die Zahlungsmittelabflüsse eines Investment Property
bestimmt. Die externe Rechnungslegung wird demnach nicht herangezogen, um aus den
dort verwendeten Rechengrößen, und zwar Erträgen und Aufwendungen, Zahlungsmittelströme
zu generieren. 42
Als dritter Basisgrundsatz des GoZeitIP-System ist schließlich der Grundsatz der Einzelbewertung
zu nennen. Diesem Grundsatz zufolge ist jedes Investment Property einzeln zu
bewerten. Eine Einzelbewertung ist erforderlich, da nur so die Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes in Form eines simulierten Marktwertes für Dritte nachvollziehbar ist. Würde
hingegen für mehrere Investment Properties, die vom bilanzierenden Unternehmen in
einem Portfolio gehalten werden, ein Gesamtwert ermittelt, der anschließend auf die im
Portfolio vorhandenen Investment Properties anteilig zugerechnet wird, wäre das Ergebnis
nicht der simulierte Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes, sondern ihr
Nutzungswert. 43 Denn zusätzliche wirtschaftliche Vorteile, die sich aus diesem Portfolio ergeben,
fließen in den Wert eines jeden im Portfolio befindlichen Investment Property ein.
40 Zum Begriff der Zahlungsmittelströme vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 1
sowie ADAM, D., Investitionscontrolling, S. 119.
41 Vgl. IAS 1.25 i. V. m. F. 22; ACHLEITNER, A.-K./BEHR, G., International Accounting Standards,
S. 98; WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 83; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß
und Jahresabschlußanalyse, S. 78.
42 Zum Problem der Generierung von Zahlungsströmen aus den Rechengrößen der externen Rechnungslegung
vgl. auch PAUL, E., Bewertung von Unternehmensimmobilien, S. 569 f., Rn. 973.
43 Zur Abgrenzung des Nutzungswertes eines Investment Properties von seinem beizulegenden
Zeitwert vgl. IAS 40.43.
214

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
Eine Gesamtbewertung von vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties
scheidet folglich aus, weil die anteilige Zurechnung des resultierenden Gesamtwertes
auf die einzelnen Investment Properties nicht willkürfrei möglich ist. Eine gruppenweise
Bewertung von Investment Properties ist ebenfalls abzulehnen, da ihre Voraussetzung – die
Bildung homogener Gruppen von Investment Properties – aufgrund des Unikat-Charakters
des Vermögenswertes Immobilie nur schwer erfüllbar ist. 44
423.3 Primär- und Sekundärgrundsätze
423.31 Überblick
Mit Hilfe der Primär- und Sekundärgrundsätze wird der Informationszweck, der mit einer
Bewertung von Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten verfolgt wird, weiter
konkretisiert. Das GoZeitIP-System besteht aus den drei Primärgrundsätzen
■ Relevanz,
■ Zuverlässigkeit und
■ Transparenz.
Die Sekundärgrundsätze des GoZeitIP-System erläutern in einem weiteren Schritt die genannten
Primärgrundsätze. Die Sekundärgrundsätze legen also die Primärgrundsätze inhaltlich
aus. Sie werden im folgenden bei der Vorstellung der jeweiligen Primärgrundsätze
diskutiert.
Die Primärgrundsätze lehnen sich an die qualitativen Merkmale eines IAS-Abschlusses an.
Bei den Primärgrundsätzen der Relevanz und der Zuverlässigkeit handelt es sich um zwei
vertraute qualitative Anforderungen an einen internationalen Abschluß, obgleich sie hier
speziell auf den Zweck des GoZeitIP-Systems ausgerichtet sind und sich daher – wie noch zu
44 BÖCKEM und SCHURBOHM vertreten dagegen die Auffassung, daß aus Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten
eine Gruppenbewertung zulässig ist. Voraussetzung muß indes auch hier sein, daß
eine homogene Gruppe von Investment Properties vorliegt. Vgl. BÖCKEM, H./ SCHURBOHM, A.,
Die Bilanzierung von Immobilien nach den International Accounting Standards, S. 48 f. Eine ablehnende
Haltung zur Gruppenbewertung nehmen KATTE und seine Co-Autoren ein. Sie fordern
ein Bewertungssystem, das die Wirtschaftlichkeit der Gruppenbewertung und die Genauigkeit
der Einzelbewertung miteinander kombiniert. Vgl. KATTE, H. H. u. a., Bewertungssysteme
für große Immobilienbestände, S. 3.
215

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
zeigen ist – von diesen qualitativen Anforderungen unterscheiden. Der Primärgrundsatz der
Transparenz ist neu. Dieser Grundsatz umschließt die bislang neben den qualitativen Anforderungen
der Relevanz und der Zuverlässigkeit an einen IAS-Abschluß gestellte Anforderung
der Verständlichkeit und der Vergleichbarkeit. Weiterhin wird der Primärgrundsatz
der Transparenz durch die Sekundärgrundsätze der Dokumentation und der Publizität ergänzt.
Gerade der Primärgrundsatz der Transparenz, welcher durch die Sekundärgrundsätze
der Verständlichkeit, der Vergleichbarkeit, der Dokumentation und der Publizität inhaltlich
ausgelegt wird, ist für die Bewertung eines Investment Property mit einem simulierten
Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes von besonderer Bedeutung. Verwendete
Bewertungsinformationen und Bewertungsannahmen sind für Dritte offenzulegen und
somit intersubjektiv vergleichbar zu machen. Eventuell existierende Defizite hinsichtlich
der Zuverlässigkeit des Bewertungsergebnisses können somit abgeschwächt werden.
423.32 Relevanz
Der Primärgrundsatz der Relevanz fordert vom Bewerter, Bewertungsergebnisse zu vermitteln,
die die Entscheidungsfindung der Abschlußadressaten unterstützen. 45 Als relevant
gilt der beizulegende Zeitwert eines Investment Property – dem Bewertungsergebnis - also
dann, wenn dieser die wirtschaftlichen Entscheidungen der Abschlußadressaten beeinflußt,
indem er bei der Einschätzung vergangener, gegenwärtiger oder künftiger Ereignisse hilft
oder vergangene Einschätzungen bestätigt oder korrigiert. Die Relevanz der Bewertungsergebnisse
wird durch die Art der zugrundeliegenden Bewertungsinformationen, ihre Prognosefähigkeit
sowie ihre Wesentlichkeit bestimmt. Sie stellen die Sekundärgrundsätze dar,
welche den Primärgrundsatz der Relevanz erläutern.
Der Sekundärgrundsatz der Art der Bewertungsinformationen zielt – wie auch die beiden
folgenden Sekundärgrundsätze - auf die in die Zeitwertbewertung von Investment
Properties eingehenden Bewertungsinformationen ab. Von ihrer Art her relevant sind Bewertungsinformationen
dann, wenn das bilanzierende Unternehmen durch sie ein relevantes
Bewertungsergebnis erhält: ein Bewertungsergebnis, welches zur Entscheidungsfindung
der Abschlußadressaten beiträgt. In Bezug auf die Art der Bewertungsinformationen ist zwi-
45 BAETGE spricht in diesem Zusammenhang von der ökonomischen Brauchbarkeit der Abschlußinformationen.
Vgl. BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 168.
216

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
schen Informationen zu differenzieren, die existierenden Märkten zu entnehmen sind oder
auf Schätzungen beruhen. Letztere werden bei der Bewertung von Investment Properties
mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens verwendet, da der Immobilienmarkt ein
ausgeprägt unvollkommener Markt ist und ein Marktwert bzw. ein beobachtbarer Näherungswert
des Marktwertes für das betrachtete Investment Property auf der Grundlage dieser
Marktstrukturen vom bilanzierenden Unternehmen kaum bestimmt werden kann. Eine
Bandbreite möglicher Marktwerte wird simulativ ermittelt, wobei ein simulierter Marktwert
aus dieser Bandbreite möglicher Werte als Substitut des beizulegenden Zeitwertes eines
Investment Property in der Bilanz angesetzt wird. Sowohl existierenden Märkten zu
entnehmende als auch auf Schätzungen beruhende Informationen sind für die Abschlußadressaten
relevante Informationen. Die auf Schätzungen beruhenden Informationen bzw.
der hier für Investment Properties ermittelte simulierte Marktwert unterliegen allerdings
besonderen Anforderungen, was ihre Zuverlässigkeit anbelangt.
Mit dem Sekundärgrundsatz der Prognosefähigkeit der Bewertungsinformationen soll
sichergestellt werden, daß die zur Zeitwertbewertung herangezogenen Informationen aufbauend
auf einer Vergangenheitsanalyse und bewährtem Erfahrungswissen des bilanzierenden
Unternehmens bzw. Bewerters die erwarteten künftigen Markt- und Umweltbedingungen
wiedergeben. 46
Nur so gibt schließlich auch der ermittelte beizulegende Zeitwert
die künftig erwarteten Marktverhältnisse wieder. Zu beachten ist wiederum, daß es sich bei
den zur Zeitwertbewertung herangezogenen Bewertungsinformationen, je weiter sie in die
Zukunft reichen und je unsicherer sie somit werden, zumeist nur um Bandbreiteninformationen
handelt. So lassen sich die gegenwärtigen und künftigen Mietpreise an einem Standort
lediglich in Form von Mietpreisspannen angeben, sofern sie nicht durch einen Mietvertrag
punktuell fixiert sind. 47
Für Investment Properties bedeutet dies konkret, daß sämtliche
wertbeeinflussenden Faktoren analysiert werden müssen, um die künftigen Zahlungsmittelströme
des Discounted Cash Flow-Verfahrens plausibel abschätzen zu können. Dabei
ist zu bedenken, daß die Unsicherheit über die künftige Entwicklung der wertbeeinflussenden
Faktoren mit zunehmender Dynamik und Komplexität, der diese wertbeeinflussenden
Faktoren unterworfen sind, sowie mit zunehmender Prognosereichweite steigt. 48 Aufgrund
46 Vgl. auch IDW (HRSG.), IDW S 1, S. 832 f, Tz. 73-87 sowie PEEMÖLLER, V. H., Grundsätze
ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung, S. 36 f., Rn. 223-229.
47 Vgl. auch Abschnitt 434.13.
48 Vgl. TYRELL, B., Die Planbilanz als Bestandteil eines unternehmenswertorientierten Rechnungswesens,
S. 48 f.; HAGEST, J./KELLINGHUSEN, G., Zur Problematik der Prognoseprüfung, S. 410.
217

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
der großen Zahl an wertbeeinflussenden Faktoren empfiehlt es sich, mehrwertige Planungen
zu erstellen, um das Ausmaß der Unsicherheit der künftigen Zahlungsmittelströme zu
identifizieren und erste Hinweise für die Berücksichtigung der Unsicherheit im Discounted
Cash Flow-Verfahren zu gewinnen. 49
Überdies ist es ratsam, die Prognose auf Immobilienmarkt-Ratings
für den Standort des zu bewertenden Investment Property zu stützen.
Diese Immobilienmarkt-Ratings beruhen auf empirischen Beobachtungen der wertbeeinflussenden
Faktoren, die mit Hilfe quantitativer Prognosemodelle fortgeschrieben werden.
50
Sie liefern Hinweise über den mit der Immobilie verbundenen künftigen Ertrag und
das korrespondierende künftige Anlagerisiko. 51
Der Sekundärgrundsatz der Wesentlichkeit der Bewertungsinformationen besagt
schließlich, daß nur für die Entscheidungsfindung der Abschlußadressaten wesentliche Informationen
in die Zeitwertbewertung von Investment Properties eingehen sollen. Eine Information
ist wesentlich, wenn ihr Fehlen oder ihre fehlerhafte Darstellung die wirtschaftlichen
Entscheidungen der Abschlußadressaten beeinflussen kann. Allerdings müssen immer
die besonderen Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Eine Wesentlichkeitsgrenze
ist daher nicht allgemeingültig bestimmbar, sondern sachverhaltsabhängig festzulegen.
So wäre es denkbar, die Wesentlichkeitsgrenzen mit zunehmender Prognosereichweite und
damit verbundener Unsicherheit der in das Discounted Cash Flow-Verfahren eingehenden
Informationen zu erhöhen. Der hier genannte Sekundärgrundsatz der Wesentlichkeit lehnt
49 Vgl. ähnlich IDW (HRSG.), IDW S 1, S. 833, Tz. 85.
50 Zu quantitativen Prognosemodellen vgl. detailliert ADAM, D., Planung und Entscheidung,
S. 197-209.
51 Als Beispiel sind hier die von der FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIO-
NAL AG (FERI AG) entwickelten Immobilienmarkt-Ratings anzuführen, die die aktuellen und
künftigen Entwicklungen auf den deutschen und internationalen Immobilienmärkten, und zwar
den Märkten für Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien, analysieren.
218

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
sich dabei an den in der internationalen Rechnungslegung geltenden Grundsatz der Wesentlichkeit
(materiality) an. 52
423.33 Zuverlässigkeit
Eng mit dem zuvor genannten Primärgrundsatz der Relevanz ist der Primärgrundsatz der
Zuverlässigkeit verbunden. Ähnlich wie der Rahmengrundsatz der Zuverlässigkeit, welcher
für einen IAS-Abschluß gilt, 53 erfüllen Bewertungsinformationen den Primärgrundsatz der
Zuverlässigkeit, wenn sie frei von materiellen Fehlern und unvoreingenommen sind. Die
Abschlußadressaten müssen sich darauf verlassen können, daß die vom bilanzierenden Unternehmen
abgebildeten Daten glaubwürdig im Sinne von objektiv und willkürfrei sind.
Anderenfalls hätten diese Daten für die wirtschaftlichen Entscheidungen der Abschlußadressaten
eingeschränkte Bedeutung. Der Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit ergänzt
hierbei den Primärgrundsatz der Relevanz. Mit dem Primärgrundsatz der Relevanz ist zunächst
sicherzustellen, daß die in die Zeitwertbewertung einfließenden Bewertungsinformationen
und das letztliche Bewertungsergebnis für die wirtschaftlichen Entscheidungen der
Abschlußadressaten relevant sind. Weiterhin ist mit dem Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit
die Objektivität der Bewertungsinformationen und des Bewertungsergebnisses zu gewährleisten.
Unzuverlässige Informationen, die zu Fehldeutungen der Abschlußadressaten
führen, sind irrelevant für die Entscheidungen der Abschlußadressaten und dürfen nicht
52 Bzgl. des für einen IAS-Abschluß geltenden Grundsatzes der Wesentlichkeit vgl. F. 29 f.; ACH-
LEITNER, A.-K./WOLLMERT, P./HULLE, K. V., Grundlagen der Bilanzierung, S. 39 f., Rn. 8-14;
CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 83 f.; WAGENHOFER, A., International
Accounting Standards, S. 84 f.; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 119;
WOLLMERT, P./ACHLEITNER, A.-K., Konzeptionelle Grundlagen der IAS-Rechnungslegung
(Teil I), S. 214 f.; PELLENS, B., Internationale Rechnungslegung, S. 439.
53 Bzgl. der an einen IAS-Abschluß gestellten qualitativen Anforderung der Zuverlässigkeit vgl.
F. 31-38; INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IAS Explained,
S. 86 f.; CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 84 f.; COENENBERG, A.
G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 79 f.; WAGENHOFER, A., International Accounting
Standards, S. 85 f.; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 119 f.; LORCH-
HEIM, U., Die Zuverlässigkeit als grundlegende qualitative Eigenschaft von Jahresabschlüssen
nach den IAS, S. 124-133.
219

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
über die Zeitwertbewertung von Investment Properties Eingang in die Bilanz finden. 54
Für
die Zeitwertbewertung von Investment Properties bedeutet dies, daß ihr beizulegender
Zeitwert intersubjektiv nachprüfbar ermittelt werden muß. Der Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit
wird durch die folgenden sechs Sekundärgrundsätze konkretisiert:
■ Abbildungstreue,
■ Neutralität,
■ Vollständigkeit,
■ Marktorientierung,
■ Beachtung investitionsrechnerischer Prinzipien und
■ Einhaltung besonderer, an den Bewerter gestellte Verhaltensregeln.
Damit die in die Zeitwertbewertung einfließenden Informationen und somit auch das Ergebnis
der Zeitwertbewertung zuverlässig sind, müssen diese Informationen nach dem
Sekundärgrundsatz der Abbildungstreue eine getreue Wiedergabe der tatsächlichen wirtschaftlichen
Vorgänge darstellen. Dies bedeutet, daß auch bestehende Bandbreiteninformationen
bei der Berechnung des beizulegenden Zeitwertes und der anschließenden Informationsvermittlung
zu berücksichtigen sind. Die abzubildenden wirtschaftlichen Sachverhalte
sind zu identifizieren und geeignete Abbildungsmechanismen anzuwenden. Die Abbildungstreue
ist – mit Blick auf die zukunftsgerichtete Zeitwertbewertung von Investment
Properties – zum größten Teil abhängig von Schätzungen. Bei diesen Schätzungen muß es
sich um vernünftige und plausible Schätzungen handeln, die die Abbildungstreue nicht
schmälern. 55 Liegen keine mietvertraglich fixierten Punktwerte für den betrachteten Prognosezeitraum
vor, können nur Schätzwerte angegeben werden. Der simulierte Marktwert
eines Investment Property ist ein solcher Schätzwert, da er ein modellhafter Näherungswert
des gesuchten Marktwertes innerhalb einer Bandbreite möglicher Werte ist. Denn die in
das Discounted Cash Flow-Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen lassen sich
54 Indes ist zu bedenken, daß der beizulegende Zeitwert eines Investment Property für die Abschlußadressaten
einen relevanteren Wert als seine historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
darstellt; die Zuverlässigkeit dieses Wertmaßstabes aber zumeist aufgrund der Unvollkommenheit
des Immobilienmarktes eingeschränkt ist. Die Relevanz und die Zuverlässigkeit des
beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property stehen demnach in einem immanenten
Spannungsverhältnis zueinander, welches später noch zu diskutieren ist. Es stellt sich dann die
Frage, wie eine denkbare Einbuße an Zuverlässigkeit kompensiert werden kann.
55 Siehe in diesem Zusammenhang auch das Spannungsverhältnis von Sicherheit und Genauigkeit.
Vgl. hierzu BAETGE, J., Sicherheit und Genauigkeit, S. 719-720.
220

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
zumeist nur in Bandbreiten angeben, sofern sie nicht vertraglich festgeschrieben sind. Dabei
sollte der Bewerter nicht einen beliebigen Wert aus dieser Bandbreite möglicher Werte
zur Bewertung heranziehen, da ein derartiger Punktwert immer eine Eintrittswahrscheinlichkeit
von Null aufweist und somit nicht zu einem für die Abschlußadressaten entscheidungsnützlichen
Bewertungsergebnis führt. 56
Dem Bewerter kommt vielmehr die Aufgabe
zu, bei mehreren Schätzalternativen den Schätzwert für die einzelnen Bewertungsinformationen
zu wählen, der mit einer vorher bestimmten Wahrscheinlichkeit nicht unterschritten
wird. Hier wird vorgeschlagen, für die alternativ denkbaren Werte der in das Discounted
Cash Flow-Verfahren einfließenden Bewertungsinformationen eine kumulierte Wahrscheinlichkeit
von 5 % festzulegen, mit der diese Werte unterschritten werden dürfen. Dies
entspricht einem Sicherheitsgrad von 95 %, wie er auch von BAETGE bei der Ermittlung
von erwartungsabhängigen Schätzintervallen präferiert wird. 57
Der Sekundärgrundsatz der Neutralität fordert, daß die Bewertungsinformationen und
mit ihnen das Bewertungsergebnis objektiv, d. h. willkürfrei und damit frei von subjektiven
Verzerrungen sind. Die Neutralität ist nicht mehr gegeben, wenn Informationen bewußt
ausgewählt werden, um einen zuvor festgelegten Zeitwert zu erzielen. Die Bewertungsinformationen
dürfen nicht ausschließlich bilanzpolitisch motiviert ausgewählt sein und insofern
zu einer durch die Voreingenommenheit des Bewerters bedingten verzerrten Darstellung
der wirtschaftlichen Verhältnisse in einem IAS-Abschluß führen. Aus diesem Grund
sind erweiterte Publizitätsanforderungen an das bilanzierende Unternehmen zu stellen, die
durch den unten erläuterten Primärgrundsatz der Transparenz konkretisiert werden. So ist
u. a. vom bilanzierenden Unternehmen zu verlangen, daß die Bandbreite denkbarer
Marktwerte für ein Investment Property stets angegeben wird. Überdies darf sich die Zeitwertbewertung
nicht von den erwarteten Reaktionen der Abschlußadressaten leiten lassen,
sondern hat sich uneingeschränkt an der möglichst objektiven Abbildung des wirtschaftlichen
Sachverhalts zu orientieren.
Gemäß dem Sekundärgrundsatz der Vollständigkeit müssen die zur Zeitwertbewertung
benötigten Informationen vollständig sein. Vollständige Bewertungsinformationen liegen
dann vor, wenn der Bewerter alle denkbaren Ausprägungen der Bewertungsinformationen
in sein Bewertungskalkül aufnimmt. So hat der Bewerter im Zusammenhang mit nicht ver-
56 Vgl. BORTZ, J., Statistik für Sozialwissenschaftler, S. 63; BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung
des Jahreserfolgs, S. 114.
57 Vgl. BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 119.
221

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
traglich festgelegten künftigen Bewertungsinformationen, wie den künftigen Zahlungsmittelzuflüssen,
immer Schätzwerte zu verwenden, die mit einer vorher bestimmten Wahrscheinlichkeit
(hier: 5 %) nicht unterschritten werden. Dazu sind sämtliche wertbeeinflussenden
Faktoren und deren künftige Entwicklung zu analysieren. Vollständigkeit bedeutet
aber auch, daß die Abschlußadressaten über die Bandbreiten, innerhalb derer sich der simulierte
Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes des betrachteten Investment
Property bewegt, informiert werden. 58
Der Sekundärgrundsatz der Vollständigkeit ist deshalb
wie schon der Sekundärgrundsatz der Neutralität eng mit dem unten noch zu erläuternden
Primärgrundsatz der Transparenz verbunden.
Der beizulegende Zeitwert wird als marktorientierter Wertmaßstab verstanden. 59
So soll
sich im beizulegenden Zeitwert von Investment Properties die aktuelle Marktlage und mit
ihr der Konsens aller Marktteilnehmer über den Nutzen und die unsicheren künftigen Zahlungsmittelströme
der betrachteten Investment Properties widerspiegeln. 60 Aus diesem
Grund sind entsprechend dem Sekundärgrundsatz der Marktorientierung die Bewertungsinformationen
dem zugrundeliegenden Markt zu entnehmen. Im Idealfalle ist der
Marktwert eines Investment Property dem Immobilienmarkt zu entnehmen. Da aufgrund
der Unvollkommenheit des Immobilienmarktes und der Einzigartigkeit einer jeden Immobilie
allerdings weder ein Marktwert noch ein beobachtbarer Näherungswert des Marktwertes
eines Investment Property ermittelbar ist, wird mit Hilfe des Discounted Cash Flow-
Verfahrens ein simulierter Marktwert für das betrachtete Investment Property gesucht.
Sämtliche in das Discounted Cash Flow-Verfahren eingehende Daten, wie die Zahlungsmittelströme,
der Diskontierungssatz und der Restwert, sind aus marktgestützten Überlegungen
zu gewinnen. Indes läßt es sich nicht vermeiden, subjektive Bewertungsannahmen
zu treffen, sofern mehrere Datenkonstellationen künftig denkbar sind, was bei fehlenden
vertraglichen Vereinbarungen der Regelfall ist. In diesem Fall sind die Bewertungsannahmen
so zu wählen, daß der ermittelte beizulegende Zeitwert in Form eines simulierten
Marktwertes mit der Marktwertdefinition aus IVS 1 übereinstimmt. Demgemäß ist zu unterstellen,
daß die Marktteilnehmer sachverständig und bedacht handeln („...wherein the
parties had each acted knowledgeably and prudently...“). 61
Bedacht
58 Vgl. BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 150.
59 Vgl. BAETGE, J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 545.
60 Vgl. IAS 40.31.
61 Vgl. IVS 1.3.2.8.
222

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
handeln bedeutet in diesem Zusammenhang vorsichtig handeln. Vorsichtiges Handeln der
Marktteilnehmer impliziert eine vorsichtige Auslegung von Ermessensspielräumen, wie dies
auch in der internationalen Rechnungslegung mit dem Grundsatz der Vorsicht verfolgt
wird. 62
Unter einem simulierten Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes eines
Investment Property ist also ein vorsichtig bemessener realistischer Wert zu verstehen. Die
Bewertungsannahmen des Discounted Cash Flow-Verfahren sind entsprechend dieser Forderung
zu treffen. Der Sekundärgrundsatz der Marktorientierung ist hierbei eng mit dem
Sekundärgrundsatz der Abbildungstreue verknüpft. Denn der simulierte Marktwert als ein
Wert aus einer Bandbreite möglicher Werte ist dann ein vorsichtig realistischer Wert, wenn
die in das Bewertungsverfahren einfließenden Bewertungsinformationen, die ihrerseits bei
fehlenden vertraglichen Vereinbarungen Schätzwerte aus Bandbreiten möglicher Werte
sind, hinreichend sichere Schätzwerte darstellen. Hinreichend sicher bedeutet hierbei, daß
aus den Bandbreiten denkbarer Werte für die jeweiligen Bewertungsinformationen die
Werte in das Bewertungskalkül einfließen, die lediglich mit einer kumulierten Wahrscheinlichkeit
von 5 % unterschritten werden können. Ein Sicherheitsgrad von 95 % sorgt somit
für einen vorsichtig bemessenen realitischen beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment
Property. Klarstellend sei gesagt, daß es ausgeschlossen ist, diese vorsichtige Auslegung
von Ermessenspielräumen dazu zu verwenden, stille Reserven zu bilden. Ein solches
Vorgehen würde dem Sekundärgrundsatz der Neutralität widersprechen und damit dem
Informationszweck des GoZeitIP-Systems zuwiderlaufen. Gleichzeitig ist erneut zu betonen,
daß die Abschlußadressaten auch über die gesamte Bandbreite sämtlicher denkbarer beizulegender
Zeitwerte eines Investment Property aufzuklären sind, so daß Bewertungsrisiken
für sie erkennbar werden.
Die beiden letzten Sekundärgrundsätze, und zwar der Sekundärgrundsatz der Beachtung
investitionsrechnerischer Prinzipien und der Sekundärgrundsatz der Einhaltung besonderer
an den Bewerter gestellter Verhaltensregeln, befassen sich mit der Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes eines Investment Property. Der Sekundärgrundsatz der Beachtung investitionsrechnerischer
Prinzipien konkretisiert die an ein Discounted Cash Flow-Verfahren
62 Zum Grundsatz der Vorsicht und seiner Bedeutung in der internationalen Rechnungslegung
vgl. F. 37; ACHLEITNER, A.-K./WOLLMERT, P./HULLE, K. V., Grundlagen der Bilanzierung,
S. 58 f., Rn. 94-99; WOLLMERT, P./ACHLEITNER, A.-K., Konzeptionelle Grundlagen der IAS-
Rechnungslegung (Teil II), S. 248; LORCHHEIM, U., Die Zuverlässigkeit als grundlegende qualitative
Eigenschaft von Jahresabschlüssen nach den IAS, S. 129 f. sowie CAIRNS, D., Applying International
Accounting Standards, S. 84 f.; ALEXANDER, D./ARCHER, S., 2001 Miller IAS Guide,
S. 2.11 f.
223

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
generell zu stellenden Anforderungen. 63
Der Sekundärgrundsatz der Einhaltung besonderer,
an den Bewerter gestellte Verhaltensregeln dagegen arbeitet die an die Person des Bewerters
gestellten Anforderungen heraus.
Der Sekundärgrundsatz der Beachtung investitionsrechnerischer Prinzipien nennt die
einheitlich zu beachtenden Regeln der dynamischen Investitionsrechnung, auf denen das
Discounted Cash Flow-Verfahren beruht und die bei der Zeitwertbewertung von Investment
Properties zu befolgen sind. Als investitionsrechnerische Prinzipien werden das Prinzip
der Zukunftsorientierung und das Äquivalenzprinzip verstanden. Beide Prinzipien sind
den Grundsätzen ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung (GoU) entlehnt. 64 , 65
Das
Prinzip der Zukunftsorientierung besagt, daß das Discounted Cash Flow-Verfahren auf
künftigen Größen (Zahlungsmittelströme, Diskontierungssätze, Restwerte) fußt, die die
benötigten Bewertungsinformationen darstellen. Diese Informationen werden im Discounted
Cash Flow-Verfahren verdichtet und auf den Bewertungsstichtag bezogen. Die Höhe
und die mögliche künftige Entwicklung der Bewertungsinformationen sind allerdings auf
der Grundlage der am Bewertungsstichtag vorliegenden Erkenntnisse zu bestimmen. Das
Discounted Cash Flow-Verfahren ist infolgedessen prospektiv ausgerichtet. Das Äquivalenzprinzip
besitzt dagegen die Aufgabe, die rechnerische Konsistenz des Discounted Cash
Flow-Verfahrens sicherzustellen. Das hier angeführte Äquivalenzprinzip baut auf dem Äquivalenprinzip
der Unternehmensbewertung mit seinen fünf Teilprinzipien 66 Laufzeitäquivalenz,
Arbeitseinsatzäquivalenz, Verfügbarkeitsäquivalenz, Kaufkraftäquivalenz und
Unsicherheitsäquivalenz auf. Diese Teilprinzipien werden an den Zweck des GoZeitIP- Systems angepaßt, so daß zum einen rein den Zwecken der Unternehmensbewertung die-
63 Zu allgemeinen investitionsrechnerischen Grundsätzen im Rahmen eines Systems von Ermittlungsgrundsätzen
für die Barwertbewertung vgl. auch KÜMMEL, J., Grundsätze für die Fair Value-Ermittlung
mit Barwertkalkülen, S. 127-131.
64 Das Prinzip der Zukunftsorientierung wird innerhalb der GoU als Zukunftsbezogenheitsprinzip
bezeichnet. Vgl. hierzu ausführlich MANDL, G./RABEL, K., Unternehmensbewertung, S. 73;
BALLWIESER, W./LEUTHIER, R., Grundprinzipien, Verfahren und Probleme der Unternehmensbewertung
(Teil I), S. 548 sowie PEEMÖLLER, V. H., Grundsätze ordnungsmäßiger Unternehmensbewertung,
S. 36 f., Rn. 227-229.
65 Zum Äquivalenzprinzip der Unternehmenbewertung vgl. auch MANDL, G./RABEL, K., Unternehmensbewertung,
S. 75-78; BALLWIESER, W./LEUTHIER, R., Grundprinzipien, Verfahren und
Probleme der Unternehmensbewertung (Teil II), S. 607-610.
66 Vgl. hierzu MANDL, G./RABEL, K., Unternehmensbewertung, S. 75; KRAG, J./KASPERZAK, R.,
Grundzüge der Unternehmensbewertung, S. 36-38.
224

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
nende Teilprinzipien ausgeschlossen und zum anderen weitere Teilprinzipien modifiziert
werden. Insgesamt umfaßt das Äquivalenzprinzip demnach die Teilprinzipien der Laufzeitäquivalenz,
der Kaufkraftäquivalenz und der Unsicherheitsäquivalenz:
■ Die Laufzeitäquivalenz verlangt, daß die in das Discounted Cash Flow-Verfahren einbezogenen
Bewertungsinformationen die gleiche Laufzeit aufweisen bzw. sich auf den
gleichen Prognosezeitraum beziehen.
■ Kaufkraftäquivalenz ist dann gewährleistet, wenn die in das Discounted Cash Flow-
Verfahren einfließenden Bewertungsinformationen in bezug auf ihre Kaufkraft äquivalent
prognostiziert werden. Dazu sind sämtliche Informationen entweder in Form nominaler
oder in Form realer Größen zu bestimmen. Nominale Größen sind dabei realen
Größen aus zwei Gründen vorzuziehen:
� Zum einen sind die in einem nach den Vorschriften des IASB aufgestellten Abschluß
angesetzten Werte nominale Größen 67
, und
� zum anderen müssen bei einer Realrechnung zunächst die entsprechenden nominalen
Größen bestimmt werden, 68
welche anschließend erst in reale Größen umzurechnen
sind.
■ Das Teilprinzip der Unsicherheitsäquivalenz 69
fordert, die Unsicherheit über die künftige
Miet- und Kaufpreisentwicklung auf dem Immobilienmarkt im Discounted Cash
Flow-Verfahren entweder in den Zahlungsmittelströmen und dem am Ende der Nutzungsdauer
verbleibenden Restwert oder im Diskontierungszinsfuß durchgängig und
konsistent zu erfassen.
Ferner ist die Person des Bewerters von zentraler Bedeutung für die Zuverlässigkeit des Bewertungsergebnisses.
Seine Bewertungsannahmen bestimmen maßgeblich den beizulegen-
67 Von nominalen Größen ist in der internationalen Rechnungslegung auszugehen, da IAS 15 (Information
Reflecting the Effects of Changing Prices), gemäß dem Auswirkungen von Preisänderungen
grundsätzlich bei der Bewertung von Vermögenswerten und Schulden zu berücksichtigen
wären, lediglich Empfehlungscharackter besitzt. Vgl. KIRSCH, H.-J., IAS 15, Rn. 9.
68 Vgl. auch BAETGE, J./NIEMEYER, K./KÜMMEL, J., Darstellung der Discounted Cashflow-
Verfahren (DCF-Verfahren) mit Beispiel, S. 331 f., Rn. 538-540 sowie MANDL, G./RABEL, K.,
Unternehmensbewertung, S. 201.
69 Zum Prinzip der Unsichheitsäquivalenz in der Unternehmensbewertung vgl. SCHULTZE, W.,
Methoden der Unternehmensbewertung, S. 145-169. POOTEN bezeichnet das Prinzip der Unsicherheitsäquivalenz
als Risikoäquivalenz. Vgl. hierzu POOTEN, H., Grundsätze ordnungsmäßiger
Unternehmensbewertung, S. 240-250.
225

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
den Zeitwert eines Investment Property. Deshalb muß die Person des Bewerters - sei es ein
unternehmensinterner Bewerter, der ein qualifizierter Mitarbeiter des bilanzierenden Unternehmens
ist, oder ein nach IAS 40 70
bevorzugter unternehmensexterner Bewerter - mit
dem Sekundärgrundsatz der Einhaltung besonderer, an den Bewerter gestellte Verhaltensregeln
erhöhten Anforderungen gerecht werden. Die hier formulierten Verhaltensregeln
für jeden Bewerter decken sich mit dem vom IVSC veröffentlichten Verhaltenskodex
(Code of Conduct). 71
Danach stützen sich die Verhaltensregeln auf zwei Säulen, und zwar
auf die allgemeinen Berufspflichten für den Berufsstand der Immobilienbewerter und auf
den Sachverstand des Bewerters. Die allgemeinen Berufspflichten des Berufsstandes der
Immobilienbewerter verlangen von einem unternehmensexternen Bewerter, also einem entsprechend
den Regeln eines nationalen Berufsverbandes 72
ausgebildeten Bewerters, daß seine
Berufsausübung zu jeder Zeit durch ein hohes Maß an Ehrlichkeit geleitet wird. 73
Sein
Verhalten darf nicht nachteilig für den Auftraggeber, die Öffentlichkeit (hier: die Abschlußadressaten)
und den Berufsstand selbst sein. Folgende vier allgemeinen Berufspflichten
lassen sich identifizieren: 74
■ Integrität,
■ Verschwiegenheit,
■ Unparteilichkeit und
■ Vermeidung von Interessenkonflikten.
Von einem sachverständigen Bewerter ist dann auszugehen, wenn dieser das Wissen, die
Fertigkeit und die Erfahrung besitzt, die ihm übertragenen Aufgaben bzw. Bewertungen effizient
und sorgfältig sowie in Übereinstimmung mit den geltenden Bewertungsstandards
70 Vgl. IAS 40.26.
71 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Code of Conduct.
72 Als ein nationaler Berufsverbund ist hier beispielhaft die britische ROYAL INSTITUTION OF
CHARTERED SURVEYORS (RICS) anzuführen. Vgl. zur RICS und zur Qualifizierung zum Chartered
Surveyor GABLER, J./LAMMEL, E., Die Royal Institution of Chartered Surveyors, S. 1181-
1186. Einen Überblick über die europäischen Immobilienverbände geben HAUFF und HEISS-
LER. Vgl. HAUFF, M. V./HEISSLER, S., Das Immobilienverbandswesen im europäischen Kontext,
S. 1143-1180.
73 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Code of Conduct,
Par. 4.0.
74 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Code of Conduct,
Par. 4.1-4.4.
226

auszuführen. 75
Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
Allgemeine Berufspflichten und Sachverstand sind Eigenschaften, die sowohl
von einem unternehmensexternen Bewerter als aber auch von einem unternehmensinternen
Bewerter zu erfüllen sind, um ein zuverlässiges Bewertungsergebnis zu erhalten.
Wobei allerdings festgestellt werden muß, daß sich ein unternehmensinterner Bewerter
immer dem Vorwurf der Parteilichkeit ausgesetzt sieht. Die Gefahr eines rein bilanzpolitisch
motivierten und somit nicht willkürfreien Handelns besteht. Im Zweifel ist daher
immer ein unternehmensexterner Bewerter einem unternehmensinternen Bewerter vorzuziehen
– besonders wenn es sich um einen umfangreichen Bestand an zu bewertenden Investment
Properties handelt.
75 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), Code of Conduct,
Par. 5.0.
227

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
423.34 Transparenz
Zwischen den Primärgrundsätzen der Relevanz und der Zuverlässigkeit besteht ein immanentes
Spannungsverhältnis. 76 , 77
Die Bewertung eines Investment Property mit seinem auf
der Basis des Discounted Cash Flow-Verfahrens ermittelten simulierten Marktwert erhöht
die Subjektivität der Rechnungslegungsdaten. Das Risiko von Falschdarstellungen steigt, da
Annahmen über die Höhe, die zeitliche Struktur und das Risiko der Zahlungmittelströme
vorausgesetzt werden, die bei einem mehrjährigen Betrachtungszeitraum zumeist nicht die
erforderliche Zuverlässigkeit aufweisen. 78 Zumeist wird mit Bandbreiten von Bewertungsinformationen
gearbeitet, die im Ergebnis wiederum nur zu einem Schätzwert führen, und
zwar dem simulierten Marktwert als modellhaftem Näherungswert des gesuchten Marktwertes
innerhalb einer Bandbreite möglicher Werte. Mit dem Primärgrundsatz der
Transparenz wird versucht, dieses bestehende Spannungsverhältnis zwischen den Primärgrundsätzen
der Relevanz und der Zuverlässigkeit zumindest in Ansätzen zu beseitigen. Die
Zeitwertbewertung von Investment Properties ist dann als transparent anzusehen, wenn die
in die Ermittlung eingehenden Bewertungsinformationen und Bewertungsannahmen, der
Ermittlungsprozeß selbst und das Bewertungsergebnis offengelegt und erläutert werden.
Vor allem die Bandbreite denkbarer Bewertungsinformationen und die daraus resultierende
Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse sowie ihre Verdichtung zum simulierten
Marktwert eines Investment Property sind zu erläutern. Die Abschlußadressaten erhalten
auf diese Weise einen Einblick, mit welchem Grad an Subjektivität das Bewertungsergebnis
behaftet ist. Ihnen wird ein quasi-zuverlässiges Bewertungsergebnis vermittelt, welches intersubjektiv
nachprüfbar ist, aber auf zahlreichen – nunmehr offengelegten - subjektiven
Annahmen beruht. Die nachfolgend aufgeführten vier Sekundärgrundsätze konkretisieren
den Primärgrundsatz der Transparenz:
■ Verständlichkeit,
■ Vergleichbarkeit,
■ Dokumentation und
76 Bzgl. des Spannungsverhältnisses zwischen den qualitativen Anforderungen der Relevanz und der
Zuverlässigkeit eines IAS-Abschlusses vgl. BAETGE, J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 559;
TELKAMP, H.-J., Comments by RWE AG on E 64, S. 522.
77 Zum Zielkonflikt zwischen Relevanz (ökonomischer Brauchbarkeit) und Zuverlässigkeit (Objektivität)
vgl. bereits BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 169.
78 Vgl. KLEY, K.-L., Die Fair Value-Bilanzierung in der Rechnungslegung nach den IAS, S. 2259.
228

■ Publizität.
Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
Die beiden erstgenannten Sekundärgrundsätze der Verständlichkeit und der Vergleichbarkeit
sind bereits als qualitative Anforderungen an die durch einen IAS-Abschluß zu vermitteltenden
Informationen bekannt. 79 , 80
Ihnen wird eine nahezu identische Bedeutung im
GoZeitIP-System beigemessen. Zudem werden die Sekundärgrundsätze der Verständlichkeit
und der Vergleichbarkeit durch die Sekundärgrundsätze der Dokumentation und der Publizität
entscheidend ergänzt.
Der Sekundärgrundsatz der Verständlichkeit verlangt, daß die Abschlußinformationen
über die Zeitwertbewertung von Investment Properties für einen durchschnittlich sachkundigen
und interessierten Abschlußleser leicht begreiflich sind. Dies bedeutet, daß möglichst
klare, präzise und unzweideutige Ausdrücke anzuwenden sind. Verwendete Fachtermini,
die einem durchschnittlich sachkundigen Abschlußleser nicht bekannt sein dürften, sind zu
erläutern. Die geforderte Eigenschaft der Verständlichkeit von Abschlußinformationen
über die Zeitwertbewertung von Investment Properties darf indes kein Argument sein, auf
die Abbildung schwieriger und komplexer Sachverhalte, die für die Entscheidungsfindung
der Abschlußadressaten wichtig sind, zu verzichten. Nur wenn es sich um unwesentliche
Informationen handelt, kann gemäß dem Sekundärgrundsatz der Wesentlichkeit auf eine
Offenlegung verzichtet werden. Der Sekundärgrundsatz der Verständlichkeit begründet also
einen „Qualitätsanspruch an die Form der Darstellung“ 81
von zu beizulegenden Zeitwerten
bewerteten Investment Properties.
79 Bzgl. der an einen IAS-Abschluß gestellten qualitativen Anforderung der Verständlichkeit
vgl. F. 25; CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 83; WAGENHOFER, A.,
International Accounting Standards, S. 84; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse,
S. 79; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 119; PELLENS, B., Internationale
Rechnungslegung, S. 438 f.
80 Bzgl. der an einen IAS-Abschluß gestellten qualitativen Anforderung der Vergleichbarkeit
vgl. F. 39-42; CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 85; ALEXANDER,
D./ARCHER, S., 2001 Miller IAS Guide, S. 2.11; WAGENHOFER, A., International Accounting
Standards, S. 87 f.; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 80;
KLEIN, G. A., Unternehmenssteuerung auf Basis der IAS, S. 89 f.; PELLENS, B., Internationale
Rechnungslegung, S. 440 f.; WOLLMERT, P./ACHLEITNER, A.-K., Konzeptionelle Grundlagen
der IAS-Rechnungslegung (Teil II), S. 247 f.
81 WOLLMERT, P./ACHLEITNER, A.-K., Konzeptionelle Grundlagen der IAS-Rechnungslegung
(Teil I), S. 222.
229

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Mit dem Sekundärgrundsatz der Vergleichbarkeit soll gewährleistet werden, daß den
Abschlußadressaten Abschlußinformationen über die Zeitwertbewertung von Investment
Properties zur Verfügung gestellt werden, die es diesen erlauben, durch den Vergleich der
Abschlüsse mehrerer Jahre Entwicklungen der finanziellen Situation des bilanzierenden
Unternehmens, absolut und im Vergleich zu anderen Unternehmen, zu erkennen. Die Abschlüsse
müssen folglich zeitlich und zwischenbetrieblich vergleichbar sein. Bewertung und
Ausweis vergleichbarer Sachverhalte haben im Zeitablauf stetig zu erfolgen. Für die Zeitwertbewertung
von Investment Properties bedeutet dies, daß die Abschlußadressaten über
die angewandten Bewertungsgrundsätze (Informationsquellen, Bewertungsannahmen und
Ermittlungstechnik), auftretende Änderungen und deren materielle Auswirkungen auf die
Zeitwertbewertung informiert werden. Vor allem der Sekundärgrundsatz der Vergleichbarkeit
erfährt eine Ergänzung durch die im folgenden erläuterten Sekundärgrundsätze der
Dokumentation und der Publizität.
Der Sekundärgrundsatz der Dokumentation befaßt sich mit der Aufgabe des bilanzierenden
Unternehmens, sämtliche Sachverhalte und Informationen, die für die Zeitwertbewertung
von Investment Properties benötigt werden, zu dokumentieren. Ohne eine ausführliche
Dokumentation der bewertungsrelevanten Daten können die auf der Grundlage
des Discounted Cash Flow-Verfahrens ermittelten simulierten Marktwerte als Substitute
der gesuchten beizulegenden Zeitwerte weder vom bilanzierenden Unternehmen noch von
den Abschlußadressaten nachvollzogen werden. Der hier formulierte Sekundärgrundsatz
der Dokumentation zielt indes ausschließlich auf die Wertermittlung durch das bilanzierende
Unternehmen selbst ab. Dokumentation in diesem Sinne bedeutet nicht Offenlegung
für die Gruppe der Abschlußadressaten, sondern Bewertungshilfe für das bilanzierende
Unternehmen, um den Abschlußadressaten am Ende ein entscheidungsnützliches Ergebnis
präsentieren zu können. Dazu sind zunächst formelle Dokumentationsgrundlagen
zu schaffen. Zu diesen formellen Grundlagen zählen u. a. der systematische Aufbau und die
Sicherung der Vollständigkeit des Dokumentationssystems. Die formellen Grundlagen bilden
den Ausgangspunkt für eine zweckgerechte Auswertung der wertbeeinflussenden Faktoren
von Investment Properties. 82
Neben den formellen Grundlagen sind aber auch die
materiellen Grundlagen der Zeitwertbewertung vom bilanzierenden Unternehmen zu do-
82 Eine ähnliche Aufgabe besitzen auch die als Element des deutschen GoB-Systems geltenden Dokumentationsgrundsätze.
Vgl. hierzu ausführlich LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung, S. 157-172 sowie BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 101 f.
230

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
kumentieren. Unter materielle Grundlagen fallen hier die bewertungsrelevanten Informationen
über die Komponenten des Discounted Cash Flow-Verfahrens. So sind folgende Informationen
unbedingt zu erfassen:
■ der Verfahrensaufbau und der Verfahrensablauf des Discounted Cash Flow-Verfahrens,
■ die Elemente des Discounted Cash Flow-Verfahrens,
■ die dem Bewertungsverfahren zugrundeliegenden Bewertungsinformationen in ihrer
Bandbreite und die dem Bewertungsverfahren zugrundeliegenden Bewertungsannahmen,
■ bewertungsrelevante Besonderheiten des betrachteten Investment Property,
■ das resultierende Bewertungsergebnis sowie die Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse,
■ die in einer „Inventur der Risiken“ 83
festgestellten, künftig denkbaren Änderungen der
wertbeeinflussenden Faktoren des betrachteten Investment Property und
■ die tatsächliche Entwicklung der wertbeeinflussenden Faktoren des betrachteten Investment
Property im Zeitablauf, deren Ursachen und ihr Einfluß auf das Bewertungsergebnis.
Die Erfüllung der hier genannten formellen und materiellen Dokumentationsanforderungen
an das bilanzierende Unternehmen führen, wenn sie umgesetzt werden, zu einer für die
Zeitwertbewertung von Investment Properties unabdingbaren Finanzanlagenverwaltung,
die im Idealfalle als ein funktionsfähiges Risikomanagementsystem ausgestaltet sein kann.
Der Sekundärgrundsatz der Publizität ist verantwortlich für die Transparenz der Zeitwertbewertung
von Investment Properties gegenüber den Abschlußadressaten. Dieser
Grundsatz ist das Komplement zum Sekundärgrundsatz der Dokumentation. Die für die
Abschlußadressaten entscheidungsnützlichen Teile der unternehmensintern dokumentierten
Informationen zur Zeitwertbewertung von Investment Properties sind in einem IAS-
Abschluß abzubilden. Als entscheidungsnützlich gelten in diesem Zusammenhang die Informationen,
die es den Abschlußadressaten erlauben, den Zeitwert von Investment Properties
plausibel nachzuvollziehen. So sind neben dem Bewertungsergebnis, welches in die Bilanz
als beizulegender Zeitwert des betrachteten Investment Property einfließt, und der
83 Zum Begriff der „Inventur der Risiken“ vgl. LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung, S. 220 sowie BAETGE, J./ZÜLCH, H., Von der Spätwarnung zur Frühwarnung,
S. 20-22.
231

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse hauptsächlich die Elemente des Discounted
Cash Flow-Verfahrens, die Bewertungsinformationen in ihrer Bandbreite, die getätigten
Bewertungsannahmen und ihre Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr sowie die bewertungsrelevanten
Besonderheiten des betrachteten Investment Property offenzulegen. 84
Überdies sollten die Abschlußadressaten über die Finanzanlagenstruktur und die Finanzanlagenverwaltung
des bilanzierenden Unternehmens sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
auf den jeweiligen Immobilienteilmärkten unterrichtete werden, so daß sie sich
ein umfassendes Bild über eventuelle Bewertungsrisiken im Zusammenhang mit der Zeitwertbewertung
der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties
verschaffen können. Allerdings dürfen die offengelegten Informationen bei den Abschlußadressaten
nicht zu einem sogenannten „information overload“ 85
führen, so daß die Vielzahl
an Informationen nicht hilfreich, sondern eher verwirrend für die Abschlußadressaten ist.
Insgesamt ist zu erkennen, daß die Offenlegung von Anhangangaben mit der zunehmenden
Bedeutung der Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert (fair value accounting) künftig
steigen wird. 86 Mit ihr wird auch die Bedeutung des Sekundärgrundsatzes der Publizität
wachsen. Nach diesem Grundsatz müssen subjektive Verzerrungen bei der Zeitwertbewertung
durch weitreichende Anhangangaben beseitigt werden.
423.4 Nebenbedingungen
Die drei Primärgrundsätze der Relevanz, der Zuverlässigkeit und der Transparenz sowie die
korrespondierenden Sekundärgrundsätze werden durch die drei Nebenbedingungen der
Aktualität, der Wirtschaftlichkeit und der Grundsatzabwägung eingeschränkt.
Die Nebenbedingung der Aktualität stellt sicher, daß die in das Discounted Cash Flow-
Verfahren einfließenden Bewertungsinformationen stets die aktuellen Marktgegebenheiten
zum Bewertungszeitpunkt bzw. dem Bilanzstichtag reflektieren. Nur wenn aktuelle Informationen
zur Bewertung von Investment Properties herangezogen werden, kann überhaupt
erst deren Zeitwert bestimmt werden. Gleichzeitig muß aber auch regelmäßig geprüft wer-
84 Vgl. hierzu auch die in Abschnitt 55 vorgeschlagenen Berichtsformate für die Offenlegung von
Abschlußinformationen zu Investment Properties im Anhang.
85 Zum Begriff des „information overload“ vgl. ADAM, D., Planung und Entscheidung, S. 249.
86 Vgl. SIEGEL, S., The Emergence of Fair Value as the Fundamental Principle of GAAP, S. 90.
232

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
den, ob die ursprünglich unterstellten Bewertungsannahmen noch realistisch sind und zum
Bilanzstichtag gegebenenfalls an veränderte Umweltbedingungen angepaßt werden müssen.
Als weitere Nebenbedingung hat die Zeitwertbewertung wirtschaftlich zu erfolgen. Die
Nebenbedingung der Wirtschaftlichkeit verlangt, daß das Verhältnis der Kosten für die
Beschaffung der notwendigen Bewertungsinformationen ausgewogen zu dem mit diesen Informationen
verbundenem Nutzen ist. Der Informationszweck des GoZeitIP-Systems erfährt
durch diese Nebenbedingung eine wesentliche Einschränkung. Allerdings ist es
schwierig, die Informationskosten und den mit ihnen verbundenen Informationsnutzen zu
quantifizieren. Die Abschätzung von Kosten und Nutzen ist daher eine Ermessenfrage, welche
im Einklang mit dem Informationszweck des GoZeitIP-Systems zu klären ist.
Schließlich ist es für die Zielerreichung des GoZeitIP-Systems unerläßlich, einen Kompromiß
zwischen den einzelnen Primärgrundsätzen zu finden. Eine Grundsatzabwägung ist in
Einzelfällen vorzunehmen. Im Einzelfall bedarf es einer fachkundigen Beurteilung, welche
Gewichtung welcher Primärgrundsätze dem Informationszweck des GoZeitIP-Systems am
besten gerecht wird. So kommt dem Primärgrundsatz der Transparenz bei der Zeitwertbewertung
von Investment Properties zwangsläufig ein relativ hohes Gewicht zu, da die Zeitwertbewertung
von Investment Properties auf der Grundlage des Discounted Cash Flow-
Verfahrens mit subjektiven Annahmen arbeitet und Zuverlässigkeitseinbußen hinsichtlich
des Bewertungsergebnisses auftreten. Die Bewertungsergebnisse können lediglich dann für
die Abschlußadressaten entscheidungsnützlich sein, wenn sie objektiv im Sinne von intersubjektiv
nachprüfbar sind. Diese intersubjektive Nachprüfbarkeit wird im Falle der Zeitwertbewertung
von Investment Properties dadurch erzielt, daß die Bewertung für die
Abschlußadressaten transparenter gestaltet wird. Das bilanzierende Unternehmen ist angehalten,
weitreichende Anhangangaben zur Zeitwertbewertung von Investment Properties
abzugeben. So sind die in das Bewertungsergebnis einfließenden Bewertungsinformationen
in ihrer Bandbreite und die daraus resultierende Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse
offenzulegen. 87
87 Vgl. auch Abschnitt 53 und Abschnitt 54.
233

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Die drei Nebenbedingungen des GoZeitIP-Systems gehen zurück auf die für die qualitativen
Anforderungen eines IAS-Abschlusses geltenden Nebenbedingungen. 88
Allerdings ist festzustellen,
daß die Nebenbedingung der Grundsatzabwägung im GoZeitIP-System einen besonderen
Stellenwert innehat. Denn dem Primärgrundsatz der Transparenz, der versucht,
das Spannungsverhältnis zwischen den Primärgrundsätzen der Relevanz und der Zuverlässigkeit
zu überwinden, ist – wie oben bereits angedeutet – eine hohe Bedeutung beizumessen.
Die denkbare Bandbreite von Bewertungsinformationen und die vom Bewerter getroffenen
Bewertungsannahmen führen zu einem simulierten Marktwert als Substitut für den
beizulegenden Zeitwert eines Investment Property, der für eine Bandbreite möglicher
Marktwerte steht. Werden den Abschlußadressaten die Informationen über die Bandbreite
vermittelt, innerhalb derer sich der simulierte Marktwert eines Investment Property bewegt,
kann die mangelnde Zuverlässigkeit des Wertmaßstabes „beizulegender Zeitwert“, die
durch die Verdichtung der Bandbreiteninformationen auf den simulierten Marktwert hervorgerufen
wird, gemildert werden. Eine transparente Zeitwertbewertung von Investment
Properties trägt somit erheblich dazu bei, den Abschlußadressaten entscheidungsnützliche
Abschlußinformationen zu vermitteln.
88 Bzgl. der Nebenbedingungen, die für die qualitativen Anforderungen an einen IAS-Abschluß gelten,
vgl. F. 43-45; WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 86 f.; KPMG
(HRSG.), International Accounting Standards, S. 24 f.; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß und
Jahresabschlußanalyse, S. 80 f.; ACHLEITNER, A.-K./BEHR, G., International Accounting Standards,
S. 101; ALEXANDER, D./ARCHER, S., 2001 Miller IAS Guide, S. 2.13.
234

Abschnitt 42: Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
424. Zusammenfassender Überblick über das System der Grundsätze ordnungsmäßiger
Zeitwertbewertung für Investment Properties
Einen zusammenfassenden Überblick über das System der Grundsätze ordnungsmäßiger
Zeitwertbewertung für Investment Properties (GoZeitIP-System) gewährt die folgende
Übersicht 4-2:
Zweck
Basisgrundsätze
Primärgrundsätze
Sekundärgrundsätze
Nebenbedingungen
Art der
Bewertungsinformationen
Prognosefähigkeit
der Bewertungsinformationen
Wesentlichkeit der
Bewertungsinformationen
going
concern
Vermittlung
von entscheidungsnützlichen
Zeitwerten für
Investment Properties
MarktorientierteZahlungsstrombasierung
Einzelbewertung
Relevanz Zuverlässigkeit Transparenz
Abbildungstreue
Neutralität
Vollständigkeit
Marktorientierung
Beachtung
investitionsrechnerischer
Prinzipen
Einhaltung besonderer
an den Bewerter gestellte
Verhaltensregeln
Vergleichbarkeit
Verständlichkeit
Dokumentation
Publizität
Aktualität Wirtschaftlichkeit Grundsatzabwägung
Übersicht 4-2: Die Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties (Go-
Zeit IP )
Wie sich erkennen läßt, basiert das GoZeitIP-System auf den Rechnungslegungsgrundsätzen
des IASB, da den Abschlußadressaten mit der Zeitwertbewertung von Investment Properties
entscheidungsnützliche Informationen vermittelt werden sollen, was ebenso der Zweck
eines IAS-Abschlusses ist. Die als qualitative Anforderungen an die Abschlußinformationen
im Rahmenkonzept des IASB angeführten Anforderungen der Relevanz und der Zuverlässigkeit
werden in das GoZeitIP-System übernommen und an die Erfordernisse der Zeitwertbewertung
von Investment Properties angepaßt. So wird bspw. die qualitative Anforderung
der Zuverlässigkeit als Primärgrundsatz des GoZeitIP-Systems um die Sekundärgrundsätze
235

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
der Marktorientierung, der Beachtung investitionsrechnerischer Prinzipien und der Einhaltung
besonderer, an den Bewerter gestellte Verhaltensregeln erweitert. Diese Sekundärgrundsätze
entstammen den neben den Rechnungslegungsgrundsätzen des IASB zur Entwicklung
des GoZeitIP-Systems herangezogenen Quellen, wie den Bewertungsgrundsätzen
des IVSC. Indes werden die Grundsätze der Wirtschaftlichen Betrachtungsweise und der
Vorsicht, welche die qualitative Anforderung der Zuverlässigkeit im Rahmenkonzept des
IASB konkretisieren, nicht oder nur indirekt in das GoZeitIP-System übernommen. Der
Grundsatz der Wirtschaftlichen Betrachtungsweise entfällt, da dieser Grundsatz in der internationalen
Rechnungslegung lediglich Ansatzfragen regelt. Er wird immer dann bedeutsam,
wenn über die Zuordnung von Vermögenswerten zum wirtschaftlichen Eigentum des
bilanzierenden Unternehmens zu entscheiden ist. 89
Der Grundsatz der Vorsicht wird dagegen
durch den Sekundärgrundsatz der Marktorientierung aufgefangen.
Weiterhin ist der Primärgrundsatz der Transparenz im Vergleich zu den Rechnungslegungsgrundsätzen
des IASB neu. Dieser erfaßt die bislang im Rahmenkonzept des IASB als
qualitative Anforderungen an die Abschlußinformationen genannten Anforderungen der
Verständlichkeit und der Vergleichbarkeit als Sekundärgrundsätze und ergänzt sie durch
die weiteren Sekundärgrundsätze der Dokumentation und der Publizität.
Festzuhalten ist damit, daß, wenn die GoZeitIP vom bilanzierenden Unternehmen eingehalten
werden, die Abschlußadressaten entscheidungsnützliche Informationen erhalten, die
auch den Rechnungslegungsgrundsätzen des IASB gerecht werden.
89 Vgl. LORCHHEIM, U., Die Zuverlässigkeit als grundlegende qualitative Eigenschaft von Jahresabschlüssen
nach den IAS, S. 129; ACHLEITNER, A.-K./WOLLMERT, P./HULLE, K. V., Grundlagen
der Bilanzierung, S. 38 f., Rn. 6 f.
236

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
43 Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment
Property mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens
431. Überblick
Das Discounted Cash Flow-Verfahren, welches zur Bewertung von Investment Properties
herangezogen wird, ist in der Bewertungspraxis nicht unumstritten. 90
Dem Ergebnis des
Discounted Cash Flow-Verfahrens wird vielfach eine Scheingenauigkeit nachgesagt. 91 Diese
Scheingenauigkeit wird unterstellt, da das Discounted Cash Flow-Verfahren auf zahlreichen
subjektiven Annahmen fußt. Grundlage dieses Verfahrens sind zumeist weit in die
Zukunft reichende Bewertungsinformationen, die, sofern sie nicht mietvertraglich fixiert
sind, lediglich innerhalb einer Bandbreite angegeben werden können. Die folgenden Ausführungen
befassen sich daher kritisch mit der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines
Investment Property mit Hilfe dieses Verfahrens. Neben Anwendungsbereich und Anwendungsvoraussetzungen
sowie dem Verfahrensaufbau und dem Verfahrensablauf stehen
die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens im Mittelpunkt der Betrachtung. Ihre
sachverständige Ermittlung kann erheblich dazu beitragen, daß das Bewertungsergebnis am
Ende marktnah ausfällt. Problembereiche, welche bei der Bewertung von Investment Properties
zu ihren beizulegenden Zeitwerten mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens
auftreten können, werden hier diskutiert und anschließend anhand eines Beispiels veranschaulicht.
90 Zu beachten ist, daß in der Immobilienbewertung nicht von unterschiedlichen Varianten des
Discounted Cash Flow-Verfahrens gesprochen werden kann, wie dies in der Unternehmensbewertung
geschieht. In der Immobilienbewertung wird vielmehr ein einheitliches und für alle Bewerter
bindendes Discounted Cash Flow-Verfahren verwendet. Vgl. APPRAISAL INSTITUTE
(HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 569-593; WHITE, D./TURNER, J./JENYON,
B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für das Investment in Immobilien,
S. 132 f. Zu den Varianten des Discounted Cash Flow-Verfahrens in der Unternehmensbewertung
vgl. dagegen ausführlich BAETGE, J./NIEMEYER, K./KÜMMEL, J., Darstellung der Discounted
Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) mit Beispiel, S. 267-275, Rn. 308-337.
91 Vgl. kritisch KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten
Verfahren, S. 1430, Rn. 76.
237

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
432. Anwendungsbereich und Anwendungsvoraussetzungen
Das Discounted Cash Flow-Verfahren wurde ursprünglich im Bereich der kurzfristigen Investitionsrechnung
eingesetzt. In den vergangenen Jahren erlangte dieses Verfahren auf dem
Gebiet der Unternehmenbewertung 92
und auch in der Immobilienbewertungspraxis 93
zunehmend
an Bedeutung. Mehr und mehr setzt sich die Erkenntnis durch, daß mit dem
Discounted Cash Flow-Verfahren zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren erfaßt werden
können, die in andere Bewertungsverfahren nicht in dieser Form Eingang finden.
Typischer Anwendungsbereich des Discounted Cash Flow-Verfahrens sind gewerblich
und gemischt genutzte Immobilien sowie vor allem Immobilien, die zu Finanzanlagezwecken
gehalten werden - wie Investment Properties. 94
Gerade bei komplizierten Vertragsgestaltungen
über das Nutzungsentgelt ist das Discounted Cash Flow-Verfahren als vorteilhaft
einzustufen, da sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren, die für die Rendite der Immobilie
ausschlaggebend sind, getrennt in dieses Verfahren eingehen. Die mit der betrachteten
Immobilie verbundenen Zahlungsmittelströme können vom bilanzierenden Unternehmen
genauestens analysiert werden. Dem bilanzierenden Unternehmen ist es somit
möglich, die Immobilie mit anderen Anlageformen zu vergleichen. Das Discounted Cash
Flow-Verfahren wird daher vielfach verwendet, um die Vorteilhaftigkeit geplanter Investitionsentscheidungen
zu prüfen. 95
Voraussetzung für eine marktgerechte Bewertung von Investment Properties ist aber, daß
dem Bewerter ausreichend Informationen über die wertbeeinflussenden Faktoren des betrachteten
Investment Property zur Verfügung stehen. 96 Bedenkt man, daß das Discounted
Cash Flow-Verfahren zukunftsorientiert ist - also ein weitreichender Prognosehorizont zu
unterstellen ist -, wird die Bedeutung der benötigten Informationen umso deutlicher. Der
Bewerter hat sich im Grunde die drei folgenden Fragen zu stellen und diese auf der Basis
92 Vgl. BAETGE, J./NIEMEYER, K./KÜMMEL, J., Darstellung der Discounted Cashflow-Verfahren
(DCF-Verfahren) mit Beispiel, S. 266, Rn. 301.
93 Vgl. SUTER, R./ECKERT, J. P., Immobilienanlagen im Wandel, S. 19; HARROP, M. J./MORGAN,
J. F. W., Die dynamischen Bewertungsmethoden, S. 13.
94 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1429, Rn. 75.
95 Vgl. JANSSEN, O., Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, S. 193.
96 Vgl. THÖNE, C., Britische Bewertungsverfahren, S. 600.
238

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
seines Sachverstandes sowie der ihm zur Verfügung stehenden Informationsquellen zu beantworten:
■ Welcher Immobilientyp liegt der Bewertung zugrunde und auf welchem Immobilienteilmarkt
wird diese Immobilie gehandelt?
■ Wie sehen die derzeitigen und künftigen Marktverhältnisse auf diesem Immobilienteilmarkt
aus?
■ Welche Besonderheiten weist die zu bewertende Immobilie auf?
Der Bewerter ist also gezwungen, Immobilienanalysen durchzuführen. Diese Immobilienanalysen
sind besonders auf die einzelnen Merkmale, Potentiale und Probleme der betrachteten
Immobilie ausgerichtet. Zu ihnen gehören grundsätzlich Standortanalysen, Marktanalysen
und Gebäudeanalysen. Im Fall von zu Finanzanlagezwecken gehaltenen Immobilien
sind diese Analysen noch um eine detaillierte Mietanalyse zu ergänzen. 97
In einem ersten Schritt muß der Bewerter also die der Bewertung zugrundeliegende Immobilienart
identifizieren. Hier sind Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien
voneinander zu unterscheiden. 98 Für jede dieser Immobilienarten existiert ein eigener
Teilmarkt mit unterschiedlichen Strukturen und Entwicklungen. Diese nach der unterschiedlichen
Nutzungsart der Immobilien aufgespaltenen Teilmärkte lassen sich wiederum
entsprechend den Standorten der Immobilien in unterschiedliche regionale Immobilienteilmärkte
unterteilen. 99 Der Bewerter hat hier zunächst eine Standortanalyse durchzuführen.
Anhand dieser Standortanalyse 100 werden die Standortfaktoren als wertbeeinflussende
Faktoren der betrachteten Immobilie näher untersucht. Untersuchungsgegenstand
sind dabei der Mikro- und der Makrostandort. Der Mikrostandort umfaßt die Immobilie
und ihr unmittelbares Umfeld. Der Makrostandort erfaßt dagegen das weitere Umfeld der
Immobilie, und zwar den Stadtteil, die Stadt oder den Ballungsraum.
97 Vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 83.
98 Zu den unterschiedlichen Immobilienarten vgl. SCHULTE, K.-W. u. a., Betrachtungsgegenstand
der Immobilienökonomie, S. 21-27.
99 Zu den Teilmarktstrukturen des Immobilienmarktes vgl. BRAUER, K.-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft,
S. 14 sowie Abschnitt 13.
100 Zur Standortanalyse vgl. detailliert MUNCKE, G., Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft,
S. 111-125.
239

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Als zweiter Schritt sind die Marktverhältnisse auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt zu
analysieren. Angebots- und Nachfragesituation werden eingeschätzt. In zeitlicher Hinsicht
bedeutet dies, daß mit einer solchen Marktanalyse 101
einerseits die aktuellen Markverhältnisse
dargestellt und andererseits auf der Grundlage von Marktprognosen die zu erwartenden
Markttrends geschätzt werden müssen.
Nachdem der Standort und die Marktverhältnisse analysiert worden sind, ist die zu bewertende
Immobilie in einem dritten Schritt näher zu betrachten. Eine Gebäudeanalyse 102
sowie
eine Mietanalyse 103
sind vorzunehmen. Die Gebäudeanalyse konzentriert sich darauf,
die bauliche Gestaltung der Immobilie hinsichtlich ihrer Ausstattungsstandards und Qualitätsstandards
zu beurteilen und etwaige Mängel oder Schäden aufzudecken. Eine wichtige
Rolle bei der Gebäudeanalyse spielt die Nutzungsflexibilität der betrachteten Immobilie,
die deren Marktgängigkeit stark beeinflußt. Die Mietanalyse dagegen befaßt sich mit der
Vermietungssituation, nämlich der Mieterbonität, dem Mietermix und den vertraglichen
Mietvereinbarungen. Diese Analyse dient dazu, künftige Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
zu schätzen und mögliche Differenzen zwischen Vertragsmiete und Marktmiete zu
ermitteln.
433. Verfahrensaufbau und Verfahrensablauf
Das Discounted Cash Flow-Verfahren ist – wie bereits angemerkt – ein Barwertverfahren.
Danach ist für das bilanzierende Unternehmen ein Euro, den dieses heute besitzt, mehr
wert als ein Euro, der ihm bspw. in einem Jahr zufließen wird. Der unterschiedliche Wert
ergibt sich, weil das bilanzierende Unternehmen den Euro, den dieses schon heute innehat,
anderweitig anlegen könnte und damit Zinserträge erwirtschaften würde. Dieses Phänomen
101 Zur Marktanalyse vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen,
S. 94-99.
102 Zur Gebäudeanalyse vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen,
S. 100-108.
103 Zur Mietanalyse vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen,
S. 109-113.
240

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
wird auch als Zeitwert des Geldes (time value of money) bezeichnet. 104
Die künftigen Zahlungsmittelströme
sind deshalb auf den Bewertungszeitpunkt bzw. Bilanzstichtag abzuzinsen.
Durch Abzinsung der künftigen Zahlungsmittelströme auf den Bilanzstichtag werden
die Zeitpräferenzen der Wirtschaftssubjekte abgebildet. Übertragen auf die Zeitwertbewertung
von Investment Properties, liegt der Anwendung des Discounted Cash Flow-
Verfahrens der Gedanke zugrunde, daß sich der beizulegende Zeitwert eines Investment
Property aus den künftigen Zahlungsmittelströmen mittels Abzinsung berechnen läßt.
Formal ergibt sich der beizulegenden Zeitwert eines Investment Property wie folgt: 105
BZW(IP)
bzw.
BZW(IP)
Legende:
(CI −CO
) (CI −CO
)
1 1
n n
= + K + +
RV
Formel (1a)
1
n
n
( 1 + r) ( 1+
r) ( 1+
r)
CF CF
1
n
= + K + +
RV
(Formel 1b)
1
n
n
( 1 + r) ( 1+
r) ( 1+
r)
BZW (IP) Beizulegender Zeitwert des Investment Property
CF Zahlungsmittelüberschuß (cash flow)
CI Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
CO Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
n Zeithorizont
r Diskontierungssatz (capitalisation rate)
RV Restwert (residual value)
104 Zum Phänomen des Zeitwertes des Geldes (time value of money) vgl. HANSON, E. I., Accounting
Measurements and the Time Value of Money, S. 36; DAMODARAN, A., Corporate Finance: Theory
and Practice, S. 44-64.
105 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1422, Rn. 59.
241

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Zu jedem Bilanzstichtag muß der Bewerter gemäß dieser Formel die mit dem betrachteten
Investment Property verbundenen Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows) und Zahlungsmittelabflüsse
(cash outflows) bestimmen. Die Differenz von Zahlungsmittelzuflüssen und Zahlungsmittelabflüssen
einer jeden Periode ergibt dann den jeweiligen Zahlungsmittelüberschuß
(cash flow), welcher auf den Bewertungszeitpunkt zu diskontieren ist. Als Bewertungszeitpunkt
gilt hier das Jahr 1, da es sich um die Folgebewertung von Investment Properties
handelt. Am Ende des Beobachtungszeitraumes ist schließlich der verbleibende
Restwert des betrachteten Investment Property zu schätzen und ebenso wie die Zahlungsmittelüberschüsse
der vergangenen Jahre auf den Bewertungszeitpunkt zu diskontieren.
Verkürzt läßt sich dies auch in der folgenden Form ausdrücken:
BZW(IP)
Legende:
242
n CFt
∑
t 1(
1+
r)
= =
Siehe Formel (1)
t Laufende Periode
t
+
RV
( 1+
r)
n
Formel (2)
Wie die oben angegebenen Formeln zeigen, läßt sich das Discounted Cash Flow-Verfahren
auf eine relativ einfache Barwertberechnung zurückführen. Indes liegen die mit diesem Verfahren
verbundenen Schwierigkeiten darin, seine Parameter zuverlässig zu ermitteln. Als Parameter,
die vor der eigentlichen Berechnung des beizulegenden Zeitwertes von Investment
Properties genauestens zu analysieren sind, lassen sich die Zahlungsmittelströme, der Diskontierungssatz
und der Restwert am Ende des Zeithorizontes identifizieren. Diese Parameter
werden im folgenden dargestellt und die mit ihrer Ermittlung verbundenen Schwierigkeiten
erläutert. Der Zeithorizont ist – wie noch zu zeigen sein wird – ein eher unbedeutender
Parameter und nimmt nur mittelbar Einfluß auf den beizulegenden Zeitwert des betrachteten
Investment Property.
Hilfestellung bei der Anwendung des Discounted Cash Flow-Verfahrens soll die vom IVSC
bislang nur als Entwurf (exposure draft) veröffentlichte Anwendungshilfe GN 10 (Discounted
Cash Flow Analysis) geben. Diese Anwendungshilfe geht u. a. auf die oben angeführten
Parameter 106 des Discounted Cash Flow-Verfahrens ein und spricht die Bedeutung dieses
106 Vgl. GN 10.5.2.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Verfahrens für die externe Rechnungslegung an. 107
Allerdings ist zu bemerken, daß die
Anwendungshilfe GN 10 nicht auf die Bedeutung des Discounted Cash Flow-Verfahrens
für IAS 40 verweist. Als einziger Anwendungsfall wird ausschließlich IAS 36 genannt, wonach
mit Hilfe dieses Verfahrens der Nutzungswert (value in use) eines Vermögenwertes zu
berechnen ist. 108
Soll der Nutzungswert eines Investment Property ermittelt werden, spielen
selbstverständlich Größen, wie unternehmensspezifische Synergieeffekte, Finanzierungsbedingungen
und steuerliche Gegebenheiten, eine wesentliche Rolle. Diese Größen
sind aber gerade dann nicht in die Bewertung einzubeziehen, wenn ein Marktwert eines Investment
Property bestimmt werden soll. 109
Deshalb sind die in der Anwendungshilfe
GN 10 getätigten Aussagen hinsichtlich der Parameter des Discounted Cash Flow-
Verfahrens auf die Belange von IAS 40 anzupassen. Die folgenden Ausführungen greifen
auf diese Anwendungshilfe zurück und berücksichtigen die oben dargelegte Feststellung.
434. Parameter des zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment
Property verwendeten Discounted Cash Flow-Verfahrens
434.1 Zahlungsmittelströme (Cash Flows)
434.11 Notwendige Informationen
Der Bewerter benötigt sämtliche Informationen, die Aufschluß darüber geben, wie hoch
die derzeitigen, mit der betrachteten Immobilie verbundenen Zahlungsmittelzuflüsse (cash
inflows) und Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows) sind und wie sich diese künftig entwickeln
werden. 110 Der Bewerter setzt hier auf den durchgeführten Immobilienanalysen auf,
und zwar der Standortanalyse, der Marktanalyse, der Gebäudeanalyse und der Mietanalyse.
Diese Analysen sind vor allem für die unten noch zu diskutierende Prognose der künftigen
Zahlungsmittelströme bedeutsam.
107 Vgl. GN 10.4.
108 Vgl. GN 10.4.2.
109 Vgl. auch Abschnitt 343.23.
110 Zu den notwendigen Informationen bgzl. der Zahlungsmittelströme vgl. ohne weitere Erläuterung
GN 10.5.2.2.2.
243

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Als Zahlungsmittelzuflüsse eines Jahres werden die jährlichen Bruttomieteinzahlungen
aufgefaßt. Sie setzen sich aus den potentiellen jährlichen Bruttomieteinzahlungen, in denen
bereits die auf den Mieter umlagefähigen Kosten eingerechnet sind, dem jährlichen Mietausfallwagnis
und möglichen Leerstandskosten des betrachteten Jahres zusammen. Dabei
stellt die jährliche potentielle Bruttomiete nichts anderes als das Produkt aus der auf das gesamte
Jahr hochgerechneten Miete/m 2 /Monat und der Mietfläche dar. Als auf den Mieter
umlagefähige Kosten werden ferner die umlagefähigen Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten
verstanden, 111
welche unter den in der deutschen WertV verwendeten
Begriff der „Bewirtschaftungskosten“ 112
fallen. Hier wird bewußt nicht der Begriff der
„Bewirtschaftungskosten“ verwendet, da die bewertungsrelevanten Bestandteile der Bewirtschaftungskosten
– die Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten
und das Mietausfallwagnis – im Rahmen des Discounted Cash Flow-Verfahrens differenziert
betrachtet werden. So wird das Mietausfallwagnis zusammen mit möglichen Leerstandskosten
in der angelsächsischen Bewertungspraxis, der das Discounted Cash Flow-
Verfahren entstammt, in einer eigenen Position unter den Zahlungsmittelzuflüssen erfaßt
(vacancy and collection loss). 113 Bei den Zahlungsmittelzuflüssen ist zudem zwischen sicheren
und geschätzten Zahlungen zu unterscheiden. Sichere Zahlungen sind solche, die während
der Dauer der laufenden Mietverträge dem bilanzierenden Unternehmen zufließen, die also
vertraglich abgesichert sind. Geschätzte Zahlungen werden dann angesetzt, wenn die Mietverträge
abgelaufen sind. Mietverlängerungswahrscheinlichkeiten sowie Wiedervermietungswahrscheinlichkeiten
sind zu prognostizieren. Damit einhergehend sind mögliche
Leerstandskosten in Form künftiger Mieteinbußen zu schätzen.
Die Zahlungsmittelabflüsse eines Jahres bestehen im wesentlichen aus den nicht auf den
Mieter umlagefähigen Kosten eines Jahres und den sonstigen jährlichen Vermietungskosten.
114 Auch hier ist wiederum zwischen sicheren und geschätzten Zahlungsmittelabflüssen
111 Zu den in der angelsächsischen Bewertungspraxis angesetzten „operating expenses“ vgl.
Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 512-520 sowie Abschnitt
322.44.
112 Zu den Bewirtschaftungskosten vgl. auch KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 995-1014;
ROSS, F. W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des
Verkehrswertes von Grundstücken, S. 294-303 sowie Abschnitt 322.44.
113 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 512 und S. 590.
114 Zu den in der angelsächsischen Bewertungspraxis angesetzten „operating expenses“ vgl. APPRAISAL
INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 512-520 sowie Abschnitt 322.44.
244

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
zu unterscheiden. Sichere Zahlungsmittelabflüsse sind nicht umlagefähige Verwaltungs-,
Betriebs- und Instandhaltungskosten. Als geschätzte Zahlungsmittelabflüsse gelten hingegen
die sonstigen jährlichen Vermietungskosten in Form von Renovationskosten bei Neuvermietungen
sowie Vermarktungskosten bei bestehendem Leerstand. 115
Die Differenz aus Zahlungsmittelzuflüssen und Zahlungsmittelabflüssen eines Jahres ergibt
den Mieteinzahlungsüberschuß eines Jahres, der im folgenden als Zahlungsmittelüberschuß
(cash flow) des betrachteten Jahres bezeichnet wird.
Da mit dem Discounted Cash Flow-Verfahren der Marktwert eines Investment Property
als Substitut seines beizulegenden Zeiwertes berechnet werden soll, muß die Bewertung auf
der Basis dieses Verfahrens alle Kriterien der Marktwertdefinition aus IVS 1 erfüllen. 116
Finanzierungskosten
und Steuerzahlungen sind folglich nicht in die Betrachtung einzubeziehen.
Denn der Wert, den das bilanzierende Unternehmen auf diese Weise ermitteln würde,
wäre ein subjektiver und unternehmensspezifischer Wert. Je nach zugrundeliegender Bewertungssituation
würde sich dann ein anderer Bewertungsmaßstab als der gesuchte
Marktwert ergeben, wie der Nutzungswert (value in use) oder der Investitionswert (investment
value) des betrachteten Investment Property. 117
434.12 Zeithorizont
In der externen Rechnungslegung besitzen zukunftsorientierte Werte, wie der mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens ermittelte simulierte Marktwert als Substitut für den
beizulegenden Zeitwert eines Investment Property, eine sehr hohe Relevanz. Sie können
den Abschlußadressaten helfen, für sie wirtschaftlich vorteilhafte Anlageentscheidungen zu
treffen. Mit zunehmender Reichweite der diesen Werten zugrundeliegenden Zahlungsmittelströme
in die Zukunft nimmt ihre ökonomische Brauchbarkeit bzw. Relevanz für die
Abschlußadressaten zu. Gleichzeitig verringert sich aber ihre Zuverlässigkeit. 118 Dieses oben
115 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 517 f. sowie S. 590.
116 Vgl. GN 10.6.4.1.
117 Zu den neben dem Marktwert denkbaren Bewertungsmaßstäben vgl. IVS 2 sowie im Überblick
Abschnitt 332.21.
118 Vgl. dazu ausführlich BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 167-
173; SCHULZE, D., Die Berichterstattung über Risiken der künftigen Entwicklung, S. 125.
245

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
bereits angesprochene Spannungsverhältnis ist zu beachten, wenn der dem Discounted
Cash Flow-Verfahren unterstellte Zeithorizont und mit ihm der Prognoszeitraum der relevanten
Zahlungsmittelströme zu bestimmen ist.
Im Schrifttum 119
und auch der Bewertungspraxis 120
wird ein Zeithorizont von
zehn Jahren bevorzugt. Ein weitergehender Zeithorizont wird abgelehnt, da die nicht auf
vertraglichen Regelungen beruhenden Bestandteile der Zahlungsmittelströme nicht mit der
notwendigen Sicherheit prognostizierbar sind. Ein Mindestmaß an Zuverlässigkeit ist nicht
gewährleistet. Anzumerken bleibt, daß auch für diesen Zeithorizont von zehn Jahren bereits
zahlreiche Probleme bestehen, aussagekräftige und damit zuverlässige Zahlungsmittelströme
zu prognostizieren. Besonders in den Fällen, in denen keine mietvertraglichen Vereinbarungen
existieren, was mit zunehmendem Prognosehorizont anzunehmen ist, lassen sich die
Zahlungsmittelströme zumeist nur in einer Bandbreite angeben. Das IVSC läßt indes in
seiner als Entwurf vorliegenden Anwendungshilfe GN 10 offen, welcher Zeithorizont dem
Discounted Cash Flow-Verfahren zugrunde zu legen ist. Lediglich ein zeitlicher Rahmen
von fünf bis zehn Jahren wird genannt, auf dem die Berechnungen des Discounted Cash
Flow-Verfahrens aufsetzen. 121
Da sich die künftigen Erwartungen der Marktteilnehmer im beizulegenden Zeitwert eines
Investment Property widerspiegeln sollen, beginnt der Zeithorizont nicht mit der aktuellen
Periode, sondern mit der sich an die aktuelle Periode anschließenden Periode. In IAS 40
wird daher explizit von „discounted cash flow projections“ gesprochen. 122 Soll also der beizu-
119 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 570; WHITE, D./TURNER,
J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für das Investment in Immobilien,
S. 116; FERGUSON, J./HEIZER, J., Real Estate Investment Analysis, S. 183; HARROP, M.
J./MORGAN, J. F. W., Die dynamischen Bewertungsmethoden, S. 13; MORGAN, J. F.
W./HARROP, M. J., Neue Ansätze der Bewertung und Beurteilung von Anlageobjekten, S. 130;
GELBTUCH, H. C., The United States, S. 11; LÜDIGER, M., Bewertung von Immobilien als Renditeobjekt,
S. 31; JANSSEN, O., Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, S. 193; SIMON, J., Europäische
Standards für die Immobilienbewertung, S. 140.
120 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1438, Rn. 105 sowie ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen,
S. 52.
121 Vgl. GN 10.5.1.
122 Vgl. IAS 40.40 (c).
246

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
legende Zeitwert zum 31. Dezember 2001 bestimmt werden, erstreckt sich der Zeithorizont
über den Zeitraum 2002 bis 2011.
Insgesamt ist der Zeithorizont als grundsätzlich unbedeutend für den zu ermittelnden beizulegenden
Zeitwert des betrachteten Investment Property anzusehen, da dieser allgemeingültig
festgelegt ist. Er stellt insofern keinen unmittelbaren Einflußfaktor für den Zeitwert
des Investment Property dar. Der Zeithorizont unterliegt nicht der subjektiven Entscheidung
des Bewerters. Allerdings besteht eine allgemeine Unsicherheit bei der Prognose der
künftigen Zahlungsmittelströme.
434.13 Prognose künftiger Zahlungsmittelströme
Wird ein Zeithorizont von zehn Jahren gewählt, sind für diesen Zeitraum die künftigen
Zahlungsmittelströme zu schätzen. Dabei wird von den Erkenntnissen des gegenwärtigen
Bewertungsstichtages (t = 1) ausgegangen. Einen sehr großen Einfluß auf den mit dem Discounted
Cash Flow-Verfahren zu ermittelnden beizulegenden Zeitwert eines Investment
Property besitzen die Zahlungsmittelzuflüsse. 123 Ihre Prognose für die kommenden zehn
Jahre ist von besonderer Bedeutung für die Zuverlässigkeit des gesamten Bewertungsergebnisses.
Die Zahlungsmittelabflüsse in Form der nicht auf den Mieter bzw. die Mieter umlagefähigen
Kosten werden grundsätzlich als Prozentsatz der jährlichen Mieteinzahlungen berechnet.
124 , 125
Renovationskosten für Neuvermietung und Vermarktungskosten sind im
Zusammenhang mit den getroffenen Mietvereinbarungen und der künftig prognostizierten
Vermietbarkeit der betrachteten Flächen zu bestimmen. Auch sie sind in der Regel von untergeordneter
Bedeutung für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment
Property. Im folgenden steht daher die Prognose der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse im
Vordergrund der Betrachtung.
123 Vgl. im Ergebnis ähnlich WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren
für das Investment in Immobilien, S. 116.
124 Vgl. ROSS, F. W./BRACHMANN, R./HOLZNER, P., Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und
des Verkehrswertes von Grundstücken, S. 294 f.
125 Vor allem für die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und auch das Mietausfallwagnis
wird auf Erfahrungssätze zurückgegriffen. Für die Betriebskosten dürfen erst dann Erfahrungssätze
angesetzt werden, wenn sich die tatsächliche Höhe der Betriebskosten nicht ermitteln läßt.
Vgl. KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 1013 f., Rn. 71-73.
247

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Der Bewerter hat bei der Prognose der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse zunächst zu untersuchen,
in welchem Umfang laufende vertragliche Mietvereinbarungen über die zu vermietende
Fläche abgeschlossen und welche Laufzeiten für diese Vereinbarungen festgelegt
worden sind. Diese Informationen ermöglichen es dem Bewerter, vertraglich vereinbarte
Zahlungsmittelzuflüsse zu prognostizieren. Die vertraglich vereinbarten Zahlungsmittelzuflüsse
basieren ihrerseits auf fast sicheren Erwartungen 126
über die in das Discounted
Cash Flow-Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen. Die Erwartungen und mit
ihnen die Zahlungsmittelzuflüsse sind allerdings nur fast sicher, da die mit dem Vermögenswert
Immobilie verbundenen Risiken, wie Umweltrisiken, Managementrisiken oder
außerordentliche Risiken, nicht vorhersehbar sind und auch vertraglich vereinbarte Zahlungsmittelströme
beeinträchtigen können. Zudem beeinflußt die Bonität der Mieter, auf
die im weiteren Verlauf noch näher eingegangen wird, die vertraglich vereinbarten Zahlungsmittelzuflüsse.
Nicht vertraglich vereinbarte Zahlungsmittelzuflüsse basieren im Gegensatz zu vertraglich
vereinbarten Zahlungsmittelzuflüssen auf wahrscheinlichen Erwartungen über die
der Bewertung zugrundeliegenden Informationen. 127 Hier muß der Bewerter plausible
Annahmen zur künftigen Vermietbarkeit der Flächen treffen, die bislang noch nicht
vermietet sind und/oder deren mit Dritten abgeschlossene Mietverträge innerhalb des
betrachteten Zeithorizontes auslaufen. Bei der Prognose der künftigen
Zahlungsmittelzuflüsse stützt sich der Bewerter auf quantitativ-statistische
Bewertungsverfahren. Ausgeschlossen ist aber nicht, daß der Bewerter bei der Prognose der
künftigen Zahlungsmittelzuflüsse auf subjektive Wahrscheinlichkeitsvorstellungen
zurückgreifen muß. Die so prognostizierten Zahlungsmittelzuflüsse basieren dann auf
glaubwürdigen Erwartungen. 128
126 Zu fast sicheren Erwartungen vgl. LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung,
S. 471.
127 Wahrscheinliche Erwartungen werden im Schrifttum auch als objektive Wahrscheinlichkeiten
bezeichnet. Vgl. LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung, S. 470.
128 Glaubwürdige Erwartungen werden im Schrifttum auch als subjektive Wahrscheinlichkeiten bezeichnet.
Vgl. LEFFSON, U., Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung, S. 472; KRELLE,
W., Unsicherheit und Risiko in der Preisbildung, S. 635 f. Zum Begriff der Glaubwürdigkeiten
vgl. WITTMANN, W., Unternehmung und unvollkommene Information, S. 53.
248

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Ausgehend von laufenden vertraglichen Mietvereinbarungen sind im Rahmen einer Mietanalyse
vor allem die Mieterbonität und die Mietvertragsstrukturen zu bewerten. 129
Die
derzeitige und künftige Vermietungssituation spiegeln die Standortqualität, die (Teil-)
Marktqualität und die Gebäudequalität wider. 130
Alle drei Größen sind bei der Mietanalyse
zu beachten und zuvor vom Bewerter einzuschätzen.
Die Mieterbonität ist ein wesentliches Element eines Mietverhältnisses. 131
Denn alle vertraglichen
Vereinbarungen können keine Mietzahlung sichern, wenn sie nicht mit einem
zahlungsfähigen Mieter eingegangen werden. Ist der Mieter insolvent und liegen keine zusätzlichen
Sicherheiten wie Bürgschaften oder Kautionen vor, drohen dem bilanzierenden
Unternehmen Kosten für den Mietausfall, Vermarktungskosten für die Neuvermietung,
Rechtsberatungs- und Verwaltungskosten sowie Reparatur- und Reinigungskosten. Die
Mietausfallkosten sammeln sich bis zu dem Zeitpunkt an, in dem ein neuer Mieter die
Mietfläche übernommen hat. Für die Prognose der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse sind
überdies die Mietvertragsstrukturen zu beachten. Der Mietvertrag regelt Rechte und
Pflichten von Mieter und Vermieter. Er enthält u. a. die folgenden Punkte: 132
■ Mietbeginn und Mietdauer bzw. Kündigungsfristen,
■ zulässige Nutzung und Umfang möglicher baulicher Veränderungen,
■ Miethöhe und Zahlungsweise,
■ Mietanpassungen durch Staffelmietvereinbarungen, Indexklauseln, Leistungsvorbehaltsklauseln
oder Spannungsklauseln,
■ Regelungen über die Verteilung der zur Bewirtschaftung der Immobilie aufzubringenden
Kosten auf die Vertragsparteien und
■ Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Bezahlung der Umzugskosten und/oder der Ausstattung.
Neben der vereinbarten Miethöhe ist hauptsächlich die Art der Mietanpassung relevant,
um auf die künftigen Zahlungsmittelzuflüsse schließen zu können. So legen Staffelmietver-
129 Der Mietermix als Element der Mietanalyse ist bei der Beurteilung laufender vertraglicher Mietvereinbarungen
von untergeordneter Bedeutung. Er gewinnt vielmehr Bedeutung bei der Ermittlung
nicht vertraglich vereinbarter Zahlungsmittelzuflüsse.
130 Vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 109.
131 Vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 109.
132 Vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 111.
249

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
einbarungen bei Abschluß des Mietvertrages fest, zu welchem Zeitpunkt sich die Miete um
welche Beträge erhöht. Indexklauseln verknüpfen die künftige Miete mit der Entwicklung
eines bestimmten Lebenshaltungskostenindexes. Leistungsvorbehaltsklauseln knüpfen auch
an einen Index an, allerdings wird die Miete bei eintretenden Änderungen nicht automatisch
angepaßt. Es entsteht ein Anspruch auf Neuverhandlung der vertraglichen Vereinbarungen.
Spannungsklauseln koppeln schließlich die Mieten an vergleichbare Leistungen,
wie die Mietentwicklung auf einem anderen Immobilienteilmarkt.
Wie zu erkennen ist, bestimmt eine große Zahl von Faktoren die mit einem Mietvertrag
verbundenen Chancen und Risiken, welche bei der Prognose der künftigen vertraglichen
Zahlungsmittelströme zu bedenken sind. Dabei ist generell festzustellen, daß in einem
funktionierenden Mietermarkt ein Mietvertrag, der einen großen Teil des Mietrisikos auf
den Mieter überträgt, eine geringere Miete nach sich zieht und umgekehrt. 133
Liegen indes keine vertraglichen Mietvereinbarungen vor, weil die betrachteten Mietflächen
zum Bewertungszeitpunkt nicht vermietet sind und/oder die eingegangenen Mietverträge
innerhalb des Prognosehorizontes von zehn Jahren auslaufen und noch keine
Anschlußverträge existieren, sind die künftigen Zahlungsmittelzuflüsse für diese Mietflächen
als unsicher einzustufen. Die Informationen über die künftigen Zahlungsmittelstöme
basieren auf wahrscheinlichen oder glaubwürdigen Erwartungen. Vielfach wird für die innerhalb
des Prognosezeitraumes auslaufenden Mietverträge eine Verlängerungswahrscheinlichkeit
unterstellt. Zur Rechtfertigung der unterstellten Mietverlängerungswahrscheinlichkeiten
spielen die gegenwärtigen und künftig erwarteten Marktverhältnisse auf dem entsprechenden
Immobilienteilmarkt eine entscheidende Rolle. Der Bewerter hat quantitative
und qualitative Marktanalysen durchzuführen, um die Zusammenhänge auf den einzelnen
Teilmärkten zu erkennen und aussagekräftige Informationen über die künftige Marktentwicklung
zu erzielen.
Die quantitative Marktanalyse 134
beschäftigt sich mit der Angebots- und Nachfragesituation
auf den betrachteten Immobilienteilmärkten. Hier interessieren vor allem das Flächenangebot,
die Flächennachfrage und die sich aus dem Zusammenspiel von Flächenangebot
und Flächennachfrage ergebenden Miet- und Kaufpreise.
133 Vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 113.
134 Zur quantitativen Marktanalyse vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 365-370
sowie MEYER, C./SCHNEIDER, W., Analysen und Research, S. 87-92.
250

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Für das gegenwärtige Flächenangebot sind das verfügbare Flächenangebot, der Leerstand
und die Neuerrichtungen zu ermitteln. 135
Als verfügbares Flächenangebot gilt die Summe
der Mietflächen, die von potentiellen Nutzern innerhalb eines Jahres angemietet werden
könnten. Dieses Angebot setzt sich aus dem Leerstand des Vorjahres, den im Vorjahr errichteten
Immobilien und den nicht mehr vertraglich gebundenen Mietflächen zusammen.
Der Leerstand besteht aus dem gegenwärtigen Angebot an unvermieteten Flächen und neu
errichteten Flächen. Die Neuerrichtungen umfassen schließlich nicht nur Neubauten, sondern
auch alle vollständig sanierten Objekte. Probleme bei der Prognose des künftigen
Flächenangebotes entstehen dadurch, daß zum gegenwärtigen Leerstand neben den im
Bau befindlichen Flächen auch Flächen von Projekten, die sich zum Betrachtungszeitpunkt
erst im Genehmigungs- oder Planungsstadium befinden, addiert werden müssen. 136
Für
diese sind Realisierungswahrscheinlichkeiten zu bestimmen.
Die Flächennachfrage 137 ist nur über einen verhältnismäßig kurzen Zeitraum hinreichend
sicher prognostizierbar. Dies hängt damit zusammen, daß sich die Nachfrager in ihrer Entscheidungsfindung
an einer großen Zahl von Einflußfaktoren orientieren müssen. 138 Hierzu
zählen u. a. die oben genannten wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren von Immobilien,
wie die fiskal-politische Entwicklung, die wirtschaftspolitische Dynamik, sozio-kulturelle
Faktoren und technologische Innovationen. 139 Aufgrund dieser Feststellung beschränken
sich die durchgeführten Marktanalysen bei der Prognose der künftigen Flächennachfrage
darauf, die durschnittliche Flächennachfrage in der Vergangenheit zu analysieren und die
kurz- bis mittelfristigen Trends anzugeben.
Das gegenwärtige und das prognostizierte künftige Flächenangebot sowie die Flächennachfrage
lassen auf den zeitlichen Verlauf der Abvermietung der zum Bewertungszeitpunkt
nicht vermieteten Mietflächen der betrachteten Immobilie schließen. Weiterhin ergeben
sich aus dem Zusammenwirken des Flächenangebotes und der Flächennachfrage die Miet-
135 Zur Angebots-Analyse vgl. MUNCKE, G., Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft,
S. 142-146.
136 Vgl. dazu VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 96
137 Zur Nachfrage-Analyse vgl. MUNCKE, G., Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft,
S. 138-142.
138 Vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 367 f.
139 Vgl. ausführlich Abschnitt 321.
251

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
und Kaufpreise 140
des analysierten Immobilienteilmarktes. Die aktuellen Marktmieten
und Marktkaufpreise dokumentieren sich dann in Vergleichstransaktionen. Die Analyse der
Miet- und Kaufpreise muß auf diesen Vergleichstransaktionen aufbauen. Sofern Vergleichstransaktionen
vorliegen, sind diese an die speziellen Eigenschaften der betrachteten Immobilie
anzupassen. Primäre Informationsquellen stellen Nutzerbefragungen, die Daten sachverständiger
Maklerunternehmen und die örtlichen Gutachterausschüsse dar. Einschränkend
ist mit Blick auf die Prognose der künftigen Miet- und Kaufpreise indes zu bemerken,
daß eine Preisprognose nicht aus einer Flächenangebots- und Flächennachfrageprognose
entwickelt werden kann. 141
Ziel einer Prognose der künftigen Miet- und Kaufpreise ist es
daher lediglich einzuschätzen, ob der Markt in der Zukunft stabil bleibt oder sich ein Flächenangebotsüberhang
oder ein Flächennachfrageüberhang einstellt.
Die qualitative Marktanalyse 142 ergänzt die quantitative Flächenangebots- und Flächennachfrageanalyse
um die Faktoren der Standortqualität und der Gebäudequalität. Bei dieser
qualitativen Marktanalyse sind zwei Fragen zu beantworten:
■ In welches Umfeld sind die Mietflächen eingebettet?
■ Wie sind diese Flächen hinsichtlich ihrer Größe, ihrer Funktionalität, ihrer Effizienz,
ihrer Ausstattungsstandards und ihrer Bauqualität konzipiert?
Gerade die Gebäudequalität kann die Vermietbarkeit der angebotenen Flächen beeinflussen.
Eine gute Vermietbarkeit liegt bspw. dann vor, wenn die Gebäudequalität den aktuellen
Nutzungsanforderungen gerecht wird. Damit diese gute Vermietbarkeit weiterhin unterstellt
werden kann, hat sich die Gebäudequalität an den erwarteten sozio-kulturellen
Trends und auch den technologischen Entwicklungen zu orientieren. Daneben ist die
Standortqualität natürlich auch nicht zu unterschätzen, was ihre Auswirkungen auf die
Vermietbarkeit der betrachteten Flächen angeht. So sind hier die Infrastrukturqualität und
die Nachbarschaftsqualität sowie der Mietermix, d. h. die Zusammensetzung unterschiedlicher
Mieter in einer Immobilie, näher zu betrachten.
140 Zur Preis-Analyse vgl. MUNCKE, G., Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft,
S. 146 f.
141 Vgl. VÄTH, A./HOBERG, W., Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen, S. 98.
142 Zur qualitativen Marktanalyse vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 370-372.
252

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Die vorgeschlagene quantitative und qualitative Marktanalyse trägt dazu bei, nicht vertraglich
gesicherte künftige Zahlungsmittelzuflüsse zu prognostizieren. Diese Prognosen führen
aber – wie oben bereits genannt - nicht zu einem punktuellen Wert, sondern nahezu ausschließlich
zu einer Bandbreite möglicher Werte. Eine Immobilie, sei es eine Wohnimmobilie,
eine Gewerbeimmobilie oder eine Sonderimmobilie, ist und bleibt ein Unikat. Folglich
können für einen regionalen Immobilienteilmarkt, wie für den Frankfurter Büroimmobilienmarkt,
lediglich Mietpreisspannen angegeben werden. Die folgende Übersicht 4-3
gibt die Mietpreisspannen der einzelnen Teilmärkte des Frankfurter Büroimmobilienmarktes
für den Zeitraum 1997 bis 2001 an. Als Teilmärkte fungieren hier die verschiedenen
Frankfurter Stadtteile mit hoher Büroflächendichte:
253

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
254
Frankfurter Büroimmobilien-Teilmärkte im Überblick
- Mietpreisspannen von 1997 bis 2001 - 143
Teilmarkt Stand
12/1997
Stand
12/1998
Mieten in €/m 2
Stand
12/1999
Stand
12/2000
Stand
12/2001
Bahnhofsviertel 10,2-17,9 10,2-17,9 12,8-17,9 12,8-20,5 15,5-23,0
Bankenviertel 20,5-33,2 20,5-35,8 25,6-39,9 28,1-46,0 36,0-48,5
Bürostadt Niederrad 10,2-12,8 10,2-12,8 10,2-15,3 13,3-17,9 13,0-18,0
City 13,3-20,5 13,3-20,5 15,3-30,7 15,3-31,7 18,0-33,0
City-West 10,2-17,9 10,2-17,9 12,8-17,9 14,8-19,7 15,5-20,5
Eschborn 10,2-12,8 10,2-15,3 10,2-15,3 12,3-16,4 13,0-17,0
Kaiserlei 8,2-12,8 8,2-12,8 9,2-12,8 9,2-14,3 10,0-14,5
Mertonviertel 13,3-15,3 13,3-15,3 12,8-17,9 13,3-17,9 13,5-17,0
Nord 10,2-14,3 10,2-14,3 12,8-17,9 14,3-19,9 13,5-19,5
Ost 9,2-12,8 10,2-17,9 10,2-17,9 10,2-17,9 13,5-15,5
Rödelheim 10,2-15,3 9,7-15,3 11,2-15,3 10,0-15,1 10,0-13,0
Sachsenhausen 10,2-17,9 10,2-17,9 12,8-17,9 14,3-20,5 13,0-20,5
West 9,7-14,3 9,7-15,3 10,2-15,3 11,2-17,9 15,5-21,5
Westend 17,9-29,7 17,9-29,7 17,9-29,7 23,0-38,3 28,0-41,0
Durchschnittlich Spanne 11,8-17,9 11,8-18,4 13,3-19,9 14,4-22,4 16,3-23,0
Durchschnittliche Differenz (∆ D ) 6,1 6,6 6,6 8,0 6,8
Veränderung ∆ D in % zum Vorjahr ⎯ 8,2 0,0 21,2 -15,0
Maximale Spanne 8,2-33,2 8,2-35,8 9,2-39,9 9,2-46,0 10,0-48,5
Maximale Differenz (∆ M ) 25,0 27,6 30,7 36,8 38,5
Veränderung von ∆ M
in % zum Vorjahr ⎯ 10,4 11,2
19,9 4,6
Übersicht 4-3: Entwicklung der Mietpreisspannen auf den Frankfurter Büroimmobilienteilmärkten
im Zeitraum von 1997-2001
143 Zu den hier angegebenen Mietpreisspannen vgl. JONES LANG WOOTTON (HRSG.), City Report
Frankfurt am Main, Update Januar 1998; JONES LANG WOOTTON (HRSG.), City Report Frankfurt
am Main, Update Januar 1999; JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), City Report Frankfurt
am Main, Update Januar 2000; JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), City Report Frankfurt
am Main, Update Januar 2001; JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), City Profile: Frankfurt
am Main - 4. Quartal 2001. Die in den einzelnen Berichten in DM angegebenen Mietpreisspannen
wurden entsprechend dem Umrechnungsverhältnis von 1,95583 DM/€ in €–Beträgen
angegeben.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Die Mieten für die Büroimmobilien-Teilmärkte in Frankfurt am Main unterscheiden sich
zwischen den einzelnen Stadtteilen zum Teil erheblich. Dies wird an der in der Übersicht
4-3 angegebenen maximalen Mietpreisspanne sehr deutlich, die gegen Ende des Jahres
2001 von 10,0 €/m 2 bis 48,5 €/m 2 reicht. Zudem ist anhand der Entwicklung der vergangenen
Jahre zu erkennen, daß sich diese maximale Mietpreisspanne wie eine Schere immer
weiter geöffnet hat.
Für den Bewerter stellt sich nun die Frage, wie er diese Bandbreiteninformationen über die
gegenwärtigen und künftigen Mietpreisspannen für den Fall nicht vertraglich gesicherter
Zahlungsmittelzuflüsse im Discounted Cash Flow-Verfahren berücksichtigt. Der Bewerter
muß den Abschlußadressaten zeigen, welche Bewertungsrisiken bei der Verdichtung der
Bandbreitenwerte auf einen Wert aus dieser Bandbreitenwerte und dessen Ansatz im Bewertungsverfahren
verbleiben. So konnte in einer (unveröffentlichten) Untersuchung des
Instituts für Revisionswesen der Universität Münster im Jahre 2000 nachgewiesen werden,
daß eine Verringerung der Mietpreise von ca. 5 DM/m 2 bzw. ca. 2,6 €/m 2 für eine Büroimmobilie
in Frankfurt a. M. deren beizulegenden Zeitwert um etwa 6 % reduzieren könnte,
was absolut gesehen eine nicht unwesentliche Verringerung von 2,9 Mio. DM bzw. 1,5
Mio. € bedeuten würde. 144 Eingedenk der weitreichenden Auswirkungen einer fehlerhaften
Verdichtung der Bandbreitenwerte auf einen Wert aus dieser Bandbreite sollte der Bewerter
zunächst anhand wahrscheinlicher Erwartungen und gegebenenfalls subjektiver bzw.
glaubwürdiger Erwartungen über die Eintrittswahrscheinlichkeiten der künftigen Mietpreise
auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt die Bandbreitenwerte auf einen Wert verdichten.
Wie oben bereits im Rahmen des GoZeitIP-Systems gefordert, ist aus der Bandbreite
denkbarer Werte der Mietpreis auszuwählen, der nur mit einer kumulierten Wahrscheinlichkeit
von 5 % unterschritten wird. Dies entspricht einem Sicherheitsgrad von 95 %. Da
den Abschlußadressaten aber entscheidungsnützliche Abschlußinformationen mit dem beizulegenden
Zeitwert eines Investment Property vermittelt werden sollen, ist es überdies erforderlich,
daß die prognostizierten Mietpreisspannen und die auf der Basis der qualitativen
Marktanalyse getroffenen Annahmen über die gegenwärtige und künftige Vermietbarkeit
leerstehender Mietflächen auf dem zugrundeliegenden Büroimmobilienteilmarkt im Anhang
des IAS-Abschlusses angegeben werden, so daß die Abschlußadressaten in der Lage
144 Zum Einfluß alternativer künftiger Mietpreisentwicklungen auf den beizulegenden Zeitwert vgl.
ausführlich Abschnitt 435.41 und Abschnitt 435.42.
255

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
sind, den Worst-Case, also den unteren Bandbreitenwert, und den Best Case, also den oberen
Bandbreitenwert möglicher künftiger Zahlungsmittelzuflüsse, errechnen zu können. 145
Hat das bilanzierende Unternehmen in der Vergangenheit selbst einen Datenbestand mit
Immobilienmarktdaten aufgebaut, wie es meist bei Hypothekenbanken oder Maklerunternehmen
der Fall ist, können die künftig zu erzielenden Mieten und die künftige Vermietbarkeit
aus diesem Datenbestand unter Hinzuziehung der sich im Zeitablauf verändernden
wertbeeinflussenden Faktoren der betrachteten Investment Properties begründet werden.
Für einen repräsentativen Datenbestand, der als Grundlage für eine Zeitwertbewertung von
Investment Properties nach IAS 40 geeignet ist, ist eine große Zahl von Marktdaten zu beschaffen
und zu erfassen sowie für den bilanziellen Zweck aufzubereiten. Diese systematische
Beschaffung, Erfassung und Aufbereitung bedürfen einer Vorlaufzeit von mehreren
Jahren, und der Datenbestand muß kontinuierlich gepflegt werden, damit er für Prognosen
ausgewertet werden kann. Nur wenn ausreichend repräsentative Immobilienmarktdaten intern
beim bilanzierenden Unternehmen vorliegen, können diese Daten herangezogen werden,
um die Höhe und den zeitlichen Verlauf der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse prognostizieren
zu können.
In vielen Fällen dürften dem bilanzierenden Unternehmen intern keine ausreichend repräsentativen
Immobilienmarktdaten vorliegen, so daß die Zeitwertbewertung von Investment
Properties auf der Basis externer Informationsquellen vorzunehmen ist. Diese externen Daten
sind ergänzend zu den internen Daten oder – falls keine internen Daten verfügbar sind
– ausschließlich zu nutzen. Immobilienmarktberichte 146 von Banken oder Maklern sowie
145 Vgl. auch Abschnitt 54.
146 Vgl. hier u. a. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport 2001; JONES LANG LASALLE GMBH
(HRSG.), Immobilien Anlagemarkt Deutschland 2000; JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.),
Gewerbegebiet Report Deutschland 2001; JONES LANG LASALLE GMBH (HRSG.), Office Service
Charge Analysis Report (OSCAR) 2001; MÜNCHENER INSTITUT BULWIEN UND PARTNER
GMBH (HRSG.), Immobilienindex 1975-1997 für Wohnen und Gewerbe, Mieten und Preise in
60 deutschen Städten. Zu einem Überblick über die angebotenen Marktberichte einzelner Marktteilnehmer
bzgl. des deutschen Immobilienmarktes vgl. außerdem BULWIEN, H., Der Immobilienmarkt
in Deutschland, S. 136-139.
256

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Immobilienmarktstudien 147
formationsquellen sein.
von Marktforschungsgesellschaften können solche externen In-
Diese Marktberichte bzw. Marktstudien ordnen die Angaben überlicherweise nach verschiedenen
Kriterien, damit eine möglichst differenzierte Aussage zur jeweiligen Marktsituation
möglich ist:
■ Es wird zwischen verschiedenen Regionen bzw. Großstädten unterschieden. Innerhalb
einer Region bzw. Großstadt wird weiterhin nach verschiedenen Standorten differenziert.
■ Der Immobilienmarkt der einzelnen Regionen bzw. Großstädte und ihr wirtschaftliches
Umfeld werden beschrieben. Hierbei werden die vergangenen Entwicklungen angegeben
sowie die erwarteten künftigen Entwicklungen prognostiziert.
■ Als Immobilienteilmärkte werden zumeist die Teilmärkte für Wohnimmobilien und
Gewerbeimmobilien betrachtet. Dabei wird bei den Mietflächen nach deren Nutzungsqualitäten,
wie Neubau oder Altbau und Innenstadtlage oder Randlage, unterschieden.
■ Neben den Mietpreisspannen enthalten die Marktberichte bzw. Marktstudien häufig
Informationen zum Flächenumsatz, zum Leerstand von Flächen und zur erwarteten
Fertigstellung von Flächen.
Festzuhalten bleibt somit, daß die Prognose künftiger Zahlungsmittelzuflüsse bei Vorliegen
vertraglicher Mietvereinbarungen über den betrachteten Prognosezeitraum auf fast sicheren
Erwartungen beruht. Allerdings sind die mit dem Vermögenswert Immobilie zusammenhängenden
Risiken, wie Umweltrisiken oder Managementrisiken, kaum vorhersehbar und
daher unsichere Größen bei der Prognose der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse. Ebenfalls
als nicht völlig sicher gilt die Mieterbonität. Beide Aspekte sind also bei der Prognose der
künftigen, auf mietvertraglichen Vereinbarungen basierenden Zahlungsmittelzuflüsse zu
bedenken. Ferner sind die Mietvertragsstrukturen und hier vor allem die Art der Mietanpassung
bewertungsrelevant. Liegen hingegen keine vertraglichen Mietvereinbarungen vor
und/oder laufen die eingegangenen Mietverträge innerhalb des Prognosezeitraumes aus,
sind die künftigen Zahlungsmittelzuflüsse als unsicher zu bezeichnen. Quantitative und
qualitative Marktanalysen sind durchzuführen, um die künftige Mietentwicklung und die
147 Vgl. hier u. a. die Immobilienmarkt-Ratings der FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTER-
NATIONAL AG (FERI AG) für ausgewählte Immobilienstandorte.
257

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
künftige Vermietbarkeit der angebotenen Flächen prognostizieren zu können. Sachverstand
und Erfahrung des Bewerters sowie die dem Bewerter zur Verfügung stehenden internen
und vor allem externen Informationsquellen sind hierbei wichtige Kriterien, um schließlich
entscheidungsnützliche künftige Zahlungsmittelzuflüsse zu ermitteln. Entscheidungsnützlichkeit
bedeutet in diesem Zusammenhang, daß die Abschlußadressaten nicht nur über die
auf einen Wert verdichteten Zahlungsmittelzuflüsse, sondern auch über die Bandbreite
denkbarer Zahlungsmittelzuflüsse zu informieren sind. So sind die denkbaren Mietpreisspannen,
denen die im Discounted Cash Flow-Verfahren angesetzten Mietpreise entstammen,
offenzulegen.
Hilfeststellung bei der Prognose der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse leistet die vom IVSC
als Entwurf herausgegebene Anwendungshilfe GN 10 nicht. Der Bewerter wird lediglich
dazu angehalten, den betrachteten Immobilienteilmarkt gründlichst zu analysieren, um sicherzustellen,
daß seine Prognosen und Annahmen die Erwartungen der Marktteilnehmer
wiedergeben. 148 Hier ist zu verlangen, daß dem Bewerter konkrete Handlungsanweisungen
bzgl. der Prognose der künftigen Zahlungsmittelzuflüsse bzw. Zahlungsmittelströme erteilt
werden. So ist zu regeln, wie sich ein Bewerter im Falle wahrscheinlicher oder glaubwürdiger
Erwartungen über die künftigen Zahlungsmittelströme zu verhalten hat. Welchen Wert
aus einer Bandbreite denkbarer Werte hat er als Ausprägung für die einzelnen Bestandteile
der Zahlungsmittelströme bzw. Bewertungsinformationen auszuwählen? Ein Sicherheitsgrad
von 95 % ist hier zu fordern. Überdies wäre verpflichtend für die bilanzierenden Unternehmen
in die Anwendungshilfe GN 10 aufzunehmen, daß die denkbaren Bandbreiten
der Bewertungsinformationen im Bewertungsbericht und für bilanzielle Zwecke auch im
Anhang eines IAS-Abschlusses offenzulegen sind.
148 Vgl. GN 10.6.1.
258

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
434.2 Diskontierungssatz (Capitalisation Rate)
434.21 Überblick
Definition und Ermittlung des im Discounted Cash Flow-Verfahren anzuwendenden Diskontierungssatzes
sind in der Immobilienpraxis bislang noch nicht abschließend geklärt. 149
Gerade die ordnungsmäßige Ermittlung des Diskontierungssatzes ist eine große Schwäche
des Discounted Cash Flow-Verfahrens. 150
Weicht der Diskontierungssatz etwa aufgrund
fehlerhafter Einschätzungen um einen halben Prozentpunkt von dem eigentlich zu unterstellenden
Diskontierungssatz ab, kann der relevante beizulegende Zeitwert erheblich verfälscht
werden, wie unten noch zu zeigen sein wird. 151
An die Ermittlung des Diskontierungssatzes
sind daher hohe Anforderungen zu stellen. Allerdings existiert zur Zeit keine
einheitliche Vorgehensweise, nach der objektive Diskontierungssätze entsprechend der
Nutzungsart und der Risikostruktur der betrachteten Immobilien berechnet werden können.
152
Nach PAUL hat der Diskontierungssatz drei Aufgaben zu erfüllen: Er soll die künftigen
Zahlungsmittelzuflüsse auf den Bewertungszeitpunkt diskontieren, die betrachtete Immobilie
mit anderen Geldanlagen vergleichbar machen und Risiken aufnehmen, die nicht auf
andere Weise, wie durch die Zahlungsmittelströme, in das verwendete Bewertungsverfahren
einbezogen werden können. 153
Mit dem hier gesuchten Diskontierungssatz sollen die zum Bewertungszeitpunkt vorherrschenden
Marktverhältnisse und die Erwartungen der Marktteilnehmer ausgedrückt werden,
um insgesamt einen simulierten Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes
eines Investment Property zu erhalten. Der Diskontierungssatz muß somit sämtliche mit
149 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 31.
150 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1434, Rn. 89.
151 Vgl. hierzu die in Abschnitt 435.42 durchgeführte Sensitivitätsanalyse, die den Einfluß des Diskontierungssatzes
auf den beizulegenden Zeitwert eines Investment Property unter Berücksichtigung
alternativer Mietpreisentwicklungen zeigt.
152 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil I), S. 11.
153 Vgl. PAUL, E., Bewertung von Unternehmensimmobilien, S.576, Rn. 983.
259

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
dem betrachteten Investment Property verbundene Marktrisiken – wie Mietwachstum und
Inflation -, welche nicht schon in den Zahlungsmittelströmen berücksichtigt worden sind,
erfassen. Gesucht wird folglich ein risikoorientierter Diskontierungssatz. Dieser Diskontierungssatz
ist idealerweise auf der Grundlage einer Analyse der Renditen vergleichbarer Immobilientransaktionen
in der jüngeren Vergangenheit zu ermitteln. 154
Ein derartiger Diskontierungssatz,
der alle Risiken berücksichtigt, wird in der nordamerikanischen Immobilienbewertungspraxis
als „Overall Capitalisation Rate“ und in der britischen Immobilienbewertungspaxis
als „All Risk Yield“ bezeichnet. Beide Begriffe sind deckungsgleich und werden
in der Terminologie des IVSC unter der hier gewählten Bezeichnung „Capitalisation
Rate“ zusammengefaßt. 155
Im folgenden wird ein Überblick über die im Schrifttum und der Immobilienbewertungspraxis
diskutierten Diskontierungssätze vermittelt, und zwar im wesentlichen die Anfangsrendite
(Going-in Capitalisation Rate) 156 , den Internen Zinssatz (Internal Rate of Return) 157
und den kapitalmarktorientierten Diskontierungssatz. Anschließend werden die Vor- und
Nachteile der einzelnen Diskontierungssätze erörtert. Überdies wird untersucht, welcher
dieser Diskontierungssätze ausgehend von den vorangegangenen Überlegungen für die
Zeitwertbewertung von Investment Properties geeignet erscheint.
154 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 423.
155 Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 354. Die
weiteren Ausführungen orientieren sich an der Terminologie des IVSC, um Mißverständnissen
vorzubeugen. Ein Verweis auf die in den beiden Bewertungskreisen - Nordamerika und Großbritannien
– verwendeten Bewertungsbegriffe wird allerdings erteilt.
156 Die Anfangsrendite, die in der Terminologie des IVSC und in der nordamerikanischen Bewertungspraxis
als „Going-in Capitalisation Rate“ bezeichnet wird, trägt in der britischen Bewertungspraxis
die Bezeichnung „Initial Yield“. Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 378.
157 Der Begriff der „Internal Rate of Return“ ist ein international anerkannter Begriff. Er wird sowohl
auf der internationalen Ebene des IVSC als auch in der nordamerikanischen und britischen Bewertungspraxis
einheitlich verwendet. Vgl. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMIT-
TEE (HRSG.), IVS 2001, S. 386.
260

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
434.22 Arten von Diskontierungssätzen
434.221. Anfangsrendite (Going-in Capitalisation Rate)
Anfangsrenditen, wie sie von Maklerunternehmen oder Banken veröffentlicht werden, werden
auch als statische Renditen einer Immobilieninvestition bezeichnet. 158
Sie ergeben sich
aus dem Verhältnis des Zahlungsmittelüberschusses (cash flow) des ersten Vermietungsjahres
und dem vom bilanzierenden Unternehmen für die betrachtete Immobilie entrichteten
Kaufpreis. Die Anwendung einer statischen Rendite widerspricht nicht der dynamischen
Betrachtungsweise eines Discounted Cash Flow-Verfahrens, da eine stichtagsbezogene Immobilienbewertung
vorgenommen wird.
Bei der Berechnung der Anfangsrendite ist darauf zu achten, ob sie zum Bewertungszeitpunkt
für eine voll zu Marktniveau vermietete Immobilie oder für eine unter oder über
Marktniveau vermietet Immobilie berechnet wird. Wird die Anfangsrendite für eine zum
Bewertungszeitpunkt voll zu Marktniveau vermietete Immobilie berechnet, entspricht sie
dem gesuchten risikoorientierten Diskontierungssatz. 159
In diesem Fall werden die Situation
auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt und die Erwartungen der Marktteilnehmer
durch die Anfangsrendite treffend abgebildet. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß
Immobilien im ersten Jahr voll zu Marktniveau vermietet sind.
An einem Beispiel soll für eine voll zu Marktniveau vermietete Immobilie gezeigt werden,
wie die gesuchte Anfangsrendite zu berechnen ist. Dabei wird angenommen, daß dem bilanzierenden
Unternehmen aus der betrachteten Immobilie im ersten Jahr der Vertragslaufzeit
1.397.500 € an Zahlungsmittelüberschuß zufließt und der vom bilanzierenden Unternehmen
entrichtete Kaufpreis für die betrachtete Immobilie sich auf 21.500.000 € beläuft.
Die gesuchte Anfangsrendite läßt sich dann wie folgt berechnen:
158 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 424.
159 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 31.
261

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
r
A
262
CF
PP
1 = × 100 ⇒
Legende:
CF 1
1.397.500 €
21.500.000 €
×
100% = 6,5%
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) des ersten Vermietungsjahres
PP Kaufpreis (purchase price)
Anfangsrendite (Going-in Capitalisation Rate)
r A
Formel (3)
Im vorliegenden Beipiel ergibt sich eine Anfangsrendite (rA ) in Höhe von 6,5 %, die die
Marktverhältnisse zum Bewertungszeitpunkt widerspiegelt. Indes werden in dieser Anfangsrendite
mit dem eingehenden Zahlungsmittelüberschuß nur die Risiken des Marktes im
ersten Vermietungsjahr dargestellt. Inflationsbedingte Änderungen und die allgemeine Mietentwicklung
werden mit diesem Zahlungsmittelüberschuß nicht abgebildet. Mit dem vom
bilanzierenden Unternehmen für die betrachtete Immobilie entrichteten Kaufpreis werden
hingegen die künftig auf dem Immobilienteilmarkt erwarteten Mieterhöhungen oder
Mietsenkungen ebenso berücksichtigt wie die allgemeinen Wertzuwächse oder Wertverluste
einer Immobilie. So werden mit hohen Immobilienpreisen die künftig erwarteten Werzuwächse
vorweggenommen. 160
Inflationsbedingte Änderungen und die allgemeine Mietentwicklung
fließen demzufolge implizit über den Kaufpreis in die Anfangsrendite ein. Diese
lediglich implizite Berücksichtigung der künftigen Wertentwicklung einer Immobilie
spricht nicht gegen die Anfangsrendite als Diskontierungssatz des Discounted Cash Flow-
Verfahrens. Indes ist zu prüfen, ob empirisch ermittelte Erwartungswerte und Volatilitäten
bzgl. der allgemeinen Wertentwicklung auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt die Erwartungen
der Marktteilnehmer rechtfertigen, die mit dem Kaufpreis implizit unterstellt
wurden. 161
160 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1433 f., Rn. 87.
161 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil II), S. 10.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
434.222. Interner Zinssatz (Internal Rate of Return)
Der Interne Zinssatz repräsentiert den Diskontierungssatz, bei dem die Summe der diskontierten
Zahlungsmittelüberschüsse und des im zehnten Jahr verbleibenden Restwertes gleich
den Anschaffungsauszahlungen ist. 162
Der Restwert ist in diesem Zusammenhang die unendliche
Rente des Zahlungsmittelüberschusses am Ende des Zeithorizontes. 163
In der angelsächsischen
Immobilienbewertungspraxis werden im Zusammenhang mit dem Internen
Zinssatz auch die Bezeichnungen „equated yield“ oder „equivalent yield“ verwendet. 164 Sie
drücken zwei unterschiedliche Darstellungsformen des Internen Zinssatzes aus. 165 Einerseits
ist das Mietwachstum nicht in der Höhe des Zinssatzes ausgedrückt, sondern wird bei der
Schätzung der künftigen Zahlungsmittelströme beachtet. Der Interne Zinssatz liegt dann
als „equated yield“ vor. Andererseits läßt sich das Mietwachstum im Zinssatz selbst aufnehmen.
Der Interne Zinssatz gilt in diesem Fall als „equivalent yield“.
Die Anschaffungsauszahlungen orientieren sich an den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien,
die kürzlich auf dem zugrundeliegenden Immobilienteilmarkt veräußert worden sind.
Konnte ein Kaufpreis aus dieser Menge von Kaufpreisen identifiziert werden, der dem potentiellen
Kaufpreis der betrachteten Immobilie gleichkommt, bildet dieser die Grundlage
für die Ermittlung des Internen Zinssatzes. Dieser Interne Zinssatz ergibt sich schließlich
dadurch, daß die oben angeführte Ausgangsgleichung (Formel 2) umgekehrt wird und zum
Internen Zinssatz (rIRR ) hin aufgelöst wird: 166
162 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 424.
163 Zum Restwert vgl. ausführlich Abschnitt 434.3.
164 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S.37 f.
165 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 424.
166 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1435, Rn. 93 f.
263

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
−PP
264
pot
Legende:
10 CFt
+ ∑
t=
1(
1+
r
IRR
+
RV
) ( 1+
r )
IRR
CF Zahlungsmittelüberschuß (cash flow)
PPpot Potentieller Kaufpreis (purchase price)
rIRR Interner Zinssatz (Internal Rate of Return)
RV Restwert (residual value)
10
= 0
Formel (4)
Diese Gleichung läßt sich allerdings nicht problemlos nach rIRR auflösen. Sie muß auf dem
Wege der Iteration aufgelöst werden. Überdies ist zu bemängeln, daß dieser Diskontierungssatz
anhand des Kaufpreises einer kürzlich veräußerten Vergleichsimmobilie, der einen
potentiellen Kaufpreis (PPpot ) für die zu bewertende Immobilie darstellt, zu bestimmen
ist. 167 Dieser Kaufpreis würde aber gleichzeitig unter Berücksichtigung eventueller Anpassungen
dem gesuchten beizulegenden Zeitwert der betrachteten Immobilie bzw. des betrachteten
Investment Property entsprechen. In diesem Fall wäre es dann allerdings nicht
mehr nötig, das Discounted Cash Flow-Verfahren anzuwenden, da der gesuchte beizulegende
Zeitwert als beobachteter Näherungswert in Form des Kaufpreises einer Vergleichsimmobilie
direkt vom Markt abgelesen werden kann. Aufgrund der Heterogenität und
Intransparenz des Immobilienmarktes und seiner Teilmärkte ist es allerdings nahezu ausgeschlossen,
eine vergleichbare Immobilie und mit ihr einen vergleichbaren Kaufpreis zu
ermitteln.
434.223. Kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz
Wie bereits einleitend bemerkt, wird ein Diskontierungssatz gesucht, der sämtliche, mit
dem betrachteten Investment Property verbundene Marktrisiken erfaßt, die nicht bereits
schon in den Zahlungsmittelströmen berücksichtigt worden sind. Die Ermittlung eines
kapitalmarktorientierten Diskontierungssatzes wäre der theoretisch richtige Weg, ein zuverlässiges
Bewertungsergebnis zu erzielen. Anders als bei der Anfangsrendite und dem Inter-
167 Zur allgemeinen Kritik am Internen Zinssatz vgl. auch KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von
Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren, S. 1437, Rn. 96-100.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
nen Zinssatz wird kein primär statischer Diskontierungssatz gesucht, der bestehende Risiken
abbildet und auf künftige Risiken entweder nur mittelbar oder gar nicht eingeht. Vielmehr
wird nach einem Diskontierungssatz gesucht, der explizit das zum Bewertungszeitpunkt
von den Marktteilnehmern wahrgenommene künftige Anlagerisiko angibt, welches
mit dem betrachteten Investment Property verbunden ist.
Der Bewerter muß mit Hilfe von Marktdaten das mit dem Investment Property verbundene
künftige Anlagerisiko bewerten. Dies setzt voraus, daß der Bewerter weiß, wie die Preise
des Risikos zustande kommen. Eine Erklärungshilfe kann das in der Unternehmensbewertung
verwendete CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAPM) 168
sein. Das CAPM wurde in
den sechziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts von SHARPE 169
, LINTNER 170
und
MOSSIN 171
entwickelt, um die Preisbildung auf dem Kapitalmarkt für risikoreiche Kapitalanlagen
zu erklären. Die Kernaussage dieses Modells besteht darin, daß die Renditeerwartung
für eine risikobehaftete Kapitalanlage im Kapitalmarktgleichgewicht der Summe
aus dem risikolosen Diskontierungssatz und einer Risikoprämie für jede übernommene
Einheit systematischen Risikos entspricht. Unter dem systematischen Risiko werden dabei
diejenigen Schwankungen der Rendite der Kapitalanlage betrachtet, die sich bei Schwankungen
der Rendite des Gesamtmarktes, d. h. der gewichteten mittleren Rendite aller existierenden
Anlagemöglichkeiten, einstellen. Als unsystematisches Risiko gilt dagegen das
spezifische Risiko der Kapitalanlage, das sich unabhängig vom Gesamtmarkt einstellt. Hinsichtlich
dieses unsystematischen Risikos wird beim CAPM angenommen, daß es durch ei-
168 Zum CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAPM) vgl. ausführlich COPELAND, T./KOLLER,
T./MURRIN, J., Valuation: Measuring and Managing the Value of Companies, S. 214-226;
BREALEY, R. A./MYERS, S. C., Principles of Corporate Finance, S. 195-203; FRANKE, G./HAX,
H., Finanzwirtschaft des Unternehmens, S. 342-348; PERRIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft
der Unternehmung, S. 261-269; SCHMIDT, R. H./TERBERGER, E., Grundzüge der Investitions-
und Finanzierungstheorie, S. 343-359; SCHULTZE, W., Methoden der Unternehmensbewertung,
S. 157-162; KRAG, J./KASPERZAK, R., Grundzüge der Unternehmensbewertung, S. 90-
95; BAETGE, J./NIEMEYER, K./KÜMMEL, J., Darstellung der Discounted Cashflow-Verfahren
(DCF-Verfahren) mit Beispiel, S. 288-294, Rn. 386-405; BETSCH, O./GROH, A./LOHMANN, L.,
Corporate Finance, S. 95-111.
169 Vgl. SHARP, W. F., Capital Asset Prices, S. 425-442.
170 Vgl. LINTNER, J., The Valuation of Risk Assets and the Selection of Risky Investments, S. 13-37.
171 Vgl. MOSSIN, J., Equilibrium in a Capital Asset Market, S. 768-783.
265

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
ne breite Anlagenstreuung ausgeschaltet wird. 172
Formal würde sich ein mit Hilfe des
CAPM ermittelter kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz wie folgt darstellen:
r r + z = r + (µ −r
) ∗β
kap
Legende:
266
= (Formel 5)
f
IP
f
βIP Systematisches Risiko des Investment Property
µ IP Erwartungswert der Marktrendite des Investment Property
rf Risikoloser Diskontierungssatz
rkap Kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz
Risikozuschlag für das Investment Property
z IP
IP
f
IP
Die angegebene Formel (5) macht deutlich, daß der kapitalmarktorientierte Diskontierungssatz
(rkap ) die mit dem betrachteten Investment Property verbundenen Renditeerwartungen
der Marktteilnehmer widerspiegelt. Diese Renditeerwartungen setzen sich aus dem
risikolosen Diskontierungssatz (rf ) und einem Riskozuschlag für das betrachtete Investment
Property (zIP ) zusammen. Der Risikozuschlag wiederum ergibt sich aus dem Marktpreis für
die Risikoübernahme auf dem Kapitalmarkt (µ IP- rf ) multipliziert mit dem Maß für das systematische
Risiko des betrachteten Investment Property, dem Betafaktor (βIP ).
In der Unternehmensbewertung werden für die Bestimmung des risikolosen Zinssatzes
in Deutschland Schatzwechsel des Bundes mit einer Laufzeit von 30 bis 90 Tagen,
Schatzanweisungen mit einer Laufzeit von sechs Monaten bis zu zwei Jahren oder
Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren herangezogen. 173
Der Marktpreis für
die Risikoübernahme auf dem Kapitalmarkt, bestehend aus der Differenz des
Erwartungswertes der Marktrendite und dem risikolosen Diskontierungssatz, wird als
Durchschnitt vergangener Perioden ermittelt. 174 Für den deutschen Kapitalmarkt liegt
172 Vgl. PERRIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft der Unternehmung, S. 268.
173 Vgl. m. w. N. EIDEL, U., Moderne Verfahren der Unternehmensbewertung und Performance-
Messung, S. 289 sowie MANDL, G./RABEL, K., Unternehmensbewertung, S. 293.
174 Im Schrifttum zur Unternehmensbewertung wird die Berechnung des Marktpreises für die Risikoübernahme
auf dem Kapitalmarkt mit dem arithmetischen Mittel bevorzugt. Vgl. COPELAND,
T./KOLLER, T./MURRIN, J., Valuation: Measuring and Managing the Value of Companies,
S. 217; BREALEY, R. A./MYERS, S. C., Principles of Corporate Finance, S. 157.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
dieser Marktpreis nach BALLWIESER zwischen 5 % und 6 %. 175
Der Betafaktor als
Maß für das systematische Risiko eines Unternehmens bzw. einer Branche wird auf der
Grundlage der historischen Renditen branchen- und risikogleicher Unternehmen berechnet,
deren Anteile an einem öffentlichen Kapitalmarkt gehandelt werden. 176
Dieser Betafaktor
liegt in der Regel zwischen Null und Zwei. 177
Ein Betafaktor von Eins bedeutet,
daß sich die Einzelrendite proportional zur Marktrendite verhält. Das unternehmensspezifische
Anlegerrisiko entspricht dem des Gesamtmarktes oder Referenzmarktes. Ist der Betafaktor
hingegen größer als Eins, reagiert die Einzelrendite überproportional auf die Entwicklung
der Marktrendite. Je höher der Betafaktor ist, desto höher ist deshalb auch das Risiko
des Investors und der zu fordernde Risikozuschlag. Ist der Betafaktor gleich Null, liegt
kein systematisches Risiko vor, wie dies bei einer risikolosen Anlage der Fall ist.
Die Übertragung des CAPM auf die Immobilienbewertung bedeutet nunmehr, daß der gesuchte
kapitalmarktorientierte Diskontierungssatz anhand der Risiko- und Renditestruktur
der auf dem Kapitalmarkt gehandelten Immobilienaktien zu berechnen ist. Allerdings stößt
diese Berechnung an die folgende Grenze: Im Unterschied zu anderen Branchen liegen dem
Bewerter empirische Daten über Kurs- und Dividendenentwicklung, Umsatz- und Ergebniszahlen
in repräsentativer Form erst aus den letzten Jahren vor. 178 In einer im Jahre 1998
von ARTHUR ANDERSEN REAL ESTATE und der EUROPEAN BUSINESS SCHOOL (Schloß
Reichartshausen) durchgeführten Studie konnte allerdings anhand der vorhandenen
Marktdaten festgestellt werden, daß die Betafaktoren von deutschen Immobilien-
Aktiengesellschaften generell kleiner als Eins sind. 179 So ergab eine Berechnung auf der
Grundlage des DEUTSCHEN IMMOBILIEN AKTIENINDEXES (DIMAX) des BANKHAUSES
ELLWANGER & GEIGER im Zeitraum vom 30. Dezember 1988 bis zum 31. Mai 1998
einen durchschnittlichen Betafaktor für Immobilien-Aktiengesellschaften von 0,18. Hierbei
wurden im Jahre 1998 55 deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften im DIMAX zusam-
175 Vgl. BALLWIESER, W., Unternehmensbewertung mit dem Discounted Cash Flow-Verfahren,
S. 82 sowie im Ergebnis ähnlich DRUKARCZYK, J., Unternehmensbewertung, S. 353.
176 Vgl. DRUKARCZYK, J., Unternehmensbewertung, S. 357.
177 Vgl. hierzu die β-Faktoren für verschiedene Industriebranchen der U.S.A. aus dem Jahre 1991 in
MANDL, G./RABEL, K., Unternehmensbewertung, S. 302 f.
178 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil I), S. 11.
179 Vgl. ARTHUR ANDERSEN REAL ESTATE (HRSG.), Steuerung von Immobilien-Gesellschaften nach
dem Shareholder Value-Konzept, S. 21.
267

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
mengefaßt. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommen auch BEHREND und BAUMUNK. 180
Diese Untersuchungen können als ein Indiz dafür gelten, daß das Anlagegut Immobilie in
den Augen der Investoren immer mehr den Charakter einer nahezu risikolosen Anleihe besitzt.
Die Zahlungsmittelzuflüsse in Form der jährlichen Bruttomieteinzahlungen stellen
abhängig von der Bonität der Mieter einen relativ sicheren Renditebestandteil dar. 181
Aufgrund
der noch unzureichenden Datenbasis sind indes weitergehende Schlüsse nicht zulässig.
Festzuhalten bleibt aber, daß die Übertragung des CAPM auf die Immobilienbewertung
mit zwei wesentlichen Problemen verbunden ist, die gegen das CAPM und seine Anwendung
sprechen: 182
■ Die Erkenntnisse, die auf der Grundlage von Immobilien-Aktiengesellschaften und ihren
auf einem amtlichen Markt gehandelten Aktien gewonnen wurden, können nicht
auf den einzelnen Vermögenswert Immobilie übertragen werden. Die unterschiedliche
Fungibilität von Aktien und Immobilien läßt keinen derartigen Vergleich zu. Abgesehen
davon ist der Immobilienteilmarkt weder zentralisiert, noch ist er standardisiert.
Marktdaten, auf denen das CAPM aufbaut, stehen nicht in ausreichender Form zur
Verfügung, so daß diese geschätzt werden müßten. Nur auf diese Weise könnte das
CAPM auch auf die Zeitwertbewertung von Investment Properties übertragen werden.
183
180 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil I), S. 11. Nach ihren Berechnungen liegt der durchschnittliche
Betafaktor von deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften bei 0,61. Die Risikozuschläge
bewegen sich insgesamt zwischen 2,3 % und 3,5 %. Allerdings müßten hier ggf. Anpassungen des
Betafaktors vorgenommen werden, da u. U. das Kapitalstrukturrisiko der hier betrachteten Immobilien-Aktiengesellschaften
nicht vergleichbar mit dem Kapitalstrukturrisiko der Immobilien-
Aktiengesellschaften ist, die der erstgenannten Studie zugrundelagen. Zu Anpassungen des Betafaktors
aufgrund abweichender Kapitalstrukturen zu analysierender Unternehmen vgl. BAETGE,
J./NIEMEYER, K./KÜMMEL, J., Darstellung der Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-
Verfahren) mit Beispiel, S. 294, Rn. 404.
181 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil II), S. 10 sowie im Ergebnis ähnlich ARTHUR ANDERSEN
REAL ESTATE (HRSG.), Steuerung von Immobilien-Gesellschaften nach dem Shareholder Value-
Konzept, S. 24.
182 Vgl. ähnlich und m. w. N. FREITAG, M., Immobilienbewertung: Marktwertermittlung und
Grenzpreisbestimmung bei Immobilien, S. 92-97.
183 Vgl. hierzu auch KÜMMEL, J., Grundsätze für die Fair Value-Ermittlung mit Barwertkalkülen,
S 185 f.
268

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
■ Anders als das Kapital einer Aktiengesellschaft werden Immobilien – abgesehen von einer
indirekten Beteiligung an Immobilien in Form von Immobilienaktiengesellschaften
oder Immobilienfonds – grundsätzlich in ihrer Gesamtheit erworben oder veräußert. Es
ist daher fraglich, ob ein Risikozuschlag, welcher mittels des CAPM auf der Grundlage
der Entwicklung eines Immobilien-Aktienindexes errechnet wird, auf eine einzelne zu
Finanzanlagezwecken gehaltenen Immobilie übertragbar ist. Denn der ermittelte Betafaktor
ist immer nur ein Durchschnittswert, der sich an den Immobilienportfolios der
im Index zusammengefassten Unternehmen orientiert. Sollte dieser Betafaktor und mit
ihm der letztendliche Risikozuschlag aber auf eine einzelne Immobilie übertragen werden,
besteht die Gefahr, daß Risiken, die aus der Einzigartigkeit einer jeden Immobilie
erwachsen, mißachtet werden. Dieses spezifische bzw. unsystematische Risiko der betrachteten
Immobilie wird nicht über den Betafaktor in den Risikozuschlag aufgenommen.
Fehleinschätzungen sind dann das Ergebnis.
Vielfach wird statt einer kapitalmarktorientierten Berechnung des Risikozuschlages ein pauschaler
Risikozuschlag von 1 % bis 3 % zum risikolosen Diskontierungssatz, der einer Anleihe
der öffentlichen Hand (Bundesobligationen, Bundesschatzbriefe etc.) entstammt,
verwendet. 184 Mit Hilfe dieses pauschalen Risikozuschlages soll der Kauf einer Anleihe der
öffentlichen Hand mit dem Kauf einer Immobilie vergleichbar gemacht werden. Die Laufzeit
der Anleihe hat dabei dem im Discounted Cash Flow-Verfahren zu analysierenden,
langfristigen Bewertungs- bzw. Zeithorizont zu entsprechen. Dieses Vorgehen entspricht
nur bezogen auf den risikolosen Diskontierungssatz einer Kapitalmarktorientierung. Die
pauschalisierten Zu- und Abschläge des Bewerters führen dagegen u. U. zu marktfernen
Werten.
434.224. Übrige Diskontierungssätze
Der Vollständigkeit halber werden abschließend noch drei im Schrifttum genannte Diskontierungssätze
kurz erläutert, um einen Gesamtüberblick über die bei der Immobilien-
184 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil I), S. 11; PAUL, E., Bewertung von Unternehmensimmobilien,
S. 578, Rn. 987-989; PAUL, E., Bewertungsmethoden im Kontext der funktionalen Werttheorie,
S. 90.
269

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
bewertung angewendeten Diskontierungssätze zu vermitteln. Diese Diskontierungssätze besitzen
indes keine unmittelbare Bedeutung für das Discounted Cash Flow-Verfahren und
die Berechnung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property. Aufzuführen sind
hier
■ der laufende Diskontierungssatz (Current Yield),
■ die Restwertverzinsung (Terminal Capitalisation Rate) und
■ die Zielrendite (Target Rate of Return).
Der laufende Diskontierungssatz (Current Yield) stellt eine aktualisierte Rendite zum
Bewertungszeitpunkt dar und errechnet sich, indem der zum Bewertungszeitpunkt erzielte
Zahlungsmittelüberschuß zum ursprünglichen Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt wird. 185
Mit
diesem Vorgehen wird indes die zeitliche Entsprechung der Zähler- und Nennergröße verletzt.
186 Dagegen wird diese zeitliche Entsprechung bei der Anfangsrendite eingehalten,
welche den Zahlungsmittelüberschuß des ersten Vermietungsjahres zum Kaufpreis ins Verhältnis
setzt. Im Zeitablauf ist ferner davon auszugehen, daß über das jährliche Mietwachstum
auch der Kaufpreis steigen wird, so daß die Anfangsrendite grundsätzlich auch in den
künftigen Perioden erzielt wird. Der laufende Diskontierungssatz ist aufgrund der fehlenden
zeitlichen Entsprechung seiner Bestimmungsfaktoren – Zahlungsmittelüberschuß und
ursprünglicher Kaufpreis – für das hier diskutierte Discounted Cash Flow-Verfahren unbrauchbar.
Bei der Residualwertverzinsung (Terminal Capitalisation Rate) 187 handelt es sich um einen
Diskontierungssatz, mit dem der Restwert der betrachteten Immobilie am Ende des
Beobachtungszeitraumes auf den Bewertungszeitpunkt abzuzinsen ist. Dieser Diskontierungssatz
muß einerseits die verringerte wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie zu
diesem Zeitpunkt sowie die für das Ende des Zeithorizontes bestehende Prognoseunsicher-
185 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 424.
186 Zur zeitlichen Entsprechung der Zähler- und Nennergröße und der betriebswirtschaftlichen Bedeutung
vgl. auch BAETGE, J., Bilanzanalyse, S. 28 f.
187 Die Residualwertverzinsung, die in der Terminologie des IVSC als „Terminal Capitalisation Rate“
bezeichnet wird, wird in der nordamerikanischen Bewertungspraxis neben der international geltenden
Bezeichnung auch noch unter den Bezeichnungen „Residual Capitalisation Rate“ und
„Coming-Out Capitalisation Rate“ geführt. In der britischen Bewertungspraxis hingegen trägt die
Residualwertverzinsung die Bezeichnung „Reversion Yield“. Vgl. INTERNATIONAL VALUATION
STANDARDS COMMITTEE (HRSG.), IVS 2001, S. 426.
270

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
heit berücksichtigen. Für eine separate Residualwertverzinsung spricht sich das IVSC in
seinem Entwurf der Anwendungshilfe GN 10 aus, ohne diesen Diskontierungssatz und seine
Berechnung allerdings näher zu erläutern. 188
Zumeist wird aber als Restwertverzinsung
die Anfangsrendite verwendet. 189
Das mit der betrachteten Immobilie verbundene Veräußerungsrisiko
wird dann im Restwert selbst ausgedrückt.
Wird das Discounted Cash Flow-Verfahren nicht zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes
eines Investment Property, sondern zur Ermittlung des Kapitalwertes einer Investition
herangezogen, so ist die Vorgabe eines Diskontierungssatzes erforderlich. Dieser
wird anlegerspezifisch bestimmt und stellt dann die Zielrendite (Target Rate of Return)
des Anlegers dar. Gleichzeitig spiegelt diese Zielrendite das vom Anleger wahrgenommene
Investitionsrisiko wider. 190
Würde die Zielrendite für Zwecke der Zeitwertbewertung eines
Investment Property herangezogen, wäre der so ermittelte Wert ein willkürlicher Wert, der
nicht die Marktwerwartungen sämtlicher Marktteilnehmer wiedergeben würde. Die Zielrendite
wird deshalb ausschließlich verwendet, um den unternehmensspezifischen Kapitalwert
einer potentiellen Immobilieninvestition zu ermitteln.
434.23 Beurteilung der Brauchbarkeit der Diskontierungssätze für das Discounted
Cash Flow-Verfahren
Soll die Brauchbarkeit der oben erläuterten Diskontierungssätze – der Anfangsrendite, des
Internen Zinssatzes und des kapitalmarktorientierten Diskontierungssatzes – diskutiert
werden, ist zunächst zu berücksichtigen, welchen Diskontierungssatz das IVSC als Schwesterorganisation
des IASB in diesem Zusammenhang präferiert. Denn die Verlautbarungen
des IVSC sind in Zweifelsfällen zur Zeitwertbewertung von Investment Properties heranzuziehen.
191 Als Verlautbarung des IVSC, die Hilfe in der Frage des im Discounted Cash
Flow-Verfahren anzuwendenden Diskontierungssatz leisten kann, ist die bislang nur als
Entwurf vom IVSC veröffentlichte Anwendungshilfe GN 10 (Discounted Cash Flow Analysis)
zu nennen. Allerdings ist hier wiederum anzumerken, daß dieser Entwurf einer Anwen-
188 Vgl. GN 10.5.2.6.
189 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 557.
190 Vgl. THOMAS, M./ LEOPOLDSBERGER, G./ WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 424 f.
191 Vgl. IAS 40.B52.
271

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
dungshilfe an keiner Stelle auf IAS 40 Bezug nimmt. Vielmehr wird lediglich auf die Bedeutung
der Anwendungshilfe für IAS 36 und den damit einhergehenden Wertmaßstab eines
unternehmensspezifischen Nutzungswertes (value in use) eingegangen. 192
Die in dieser
Anwendungshilfe erfolgten Ausführungen zu den Parametern des Discounted Cash Flow-
Verfahrens wären künftig also noch an die Besonderheiten der Zeitwertbewertung von Investment
Properties anzupassen.
Der Entwurf einer Anwendungshilfe zur Immobilienbewertung mit Hilfe des Discounted
Cash Flow-Verfahrens (GN 10) formuliert nun die folgenden Anforderungen an den gesuchten
Diskontierungssatz: 193
272
„The discount rate selected should reflect similar rates of return to comparable properties or businesses
in the market. Risk, inflation, real rates of return, and the particular level of income projected
are among the considerations used in selecting the discount rate.“
Anhand dieser Anforderungen wird deutlich, daß das IVSC den Internen Zinssatz vergleichbarer
Immobilien als den im Discounted Cash Flow-Verfahren zu verwendenden
Diskontierungssatz favorisiert. An anderer Stelle dieser Anwendungshilfe wird das IVSC
noch konkreter, wenn es ausführt: 194
„The income streams and sales prices of comparable properties may be analysed to derive an internal
rate of return (IRR).“
Sofern zur betrachteten Immobilie eine vergleichbare Immobilie identifiziert werden kann,
die kürzlich auf dem entsprechenden Immobilienteilmarkt veräußert worden ist, ist der Interne
Zinssatz dieses Objektes ein durchaus geeigneter Diskontierungssatz für das Discounted
Cash Flow-Verfahren. Allerdings bräuchte in diesem Fall das Discounted Cash Flow-
Verfahren gar nicht erst zur Berechnung eines simulierten Marktwertes als Substitut für den
beizulegenden Zeitwert der betrachteten Immobilie bzw. des betrachteten Investment Property
bemüht zu werden. Der beizulegende Zeitwert kann dann nämlich auch direkt als
Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie vom Immobilienmarkt abgelesen werden. Der Interne
Zinssatz scheidet deshalb aus der Betrachtung aus.
192 Vgl. GN 10.4.
193 GN 10.5.1.
194 GN 10.5.1.2.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Ebenso wie der Interne Zinssatz ist ein kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz als Diskontierungssatz
des Discounted Cash Flow-Verfahrens abzulehnen. Wie gezeigt werden
konnte, sprechen zwei wesentliche Gründe gegen die Übertragung des CAPM auf die Immobilienbewertung:
■ Die unterschiedliche Fungibilität von Aktien und Immobilien läßt nicht zu, daß der
auf der Grundlage von Marktstudien gewonnene kapitalmarktorientierte Risikozuschlag
von Immobilien-Aktiengesellschaften auf den einzelnen Vermögenswert Immobilie
übertragen wird, und zudem
■ würde das spezifische bzw. unsystematische Risiko einer einzelnen Immobilie, welches
im beizulegenden Zeitwert zu berücksichtigen ist, nicht über den Betafaktor in den Risikozuschlag
aufgenommen. Denn es würde immer nur ein durchschnittlicher Betafaktor
ermittelt, der auf den gesamten Immobilienportfolios der untersuchten Unternehmen
beruht.
Daher verbleibt als zu präferierender Diskontierungssatz an dieser Stelle die Anfangsrendite,
welche sich aus dem Verhältnis des Zahlungsmittelüberschusses des ersten
Vermietungsjahres und dem Kaufpreis der betrachteten Immobilie errechnen läßt. Lediglich
die Anfangsrendite ist als zuverlässige und intersubjektiv nachprüfbare Rendite zu bezeichnen,
während die anderen Diskontierungssätze vielfach auf Annahmen des Bewerters
beruhen und somit subjektiv geprägt sind. 195 Obgleich die Anfangsrendite nur implizit
über den Kaufpreis der betrachteten Immobilie die künftigen inflationsbedingten Änderungen
und die allgemeine Mietentwicklung erfaßt, spiegelt sie insgesamt die mit dieser
Immobilie verbundenen Anlagerisiken aber auch Chancen wider. So wird von einer zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Immobilie, deren Anfangsrendite unter der anderer Anlageformen,
wie der von Bundesschatzbriefen, liegt, mit Sicherheit erwartet, daß sie über ein
entsprechendes künftiges Wachstumspotential verfügt. 196 Wenn eine künftige Wertsteigerung
sicher erwartet wird, drückt sich dies also in der Bereitschaft der Anleger aus, geringere
Anfangsrenditen zu akzeptieren bzw. höhere Kaufpreise zu zahlen. Zudem konnte in einer
Untersuchung der Anfangsrenditen von Wohn- und Büroimmobilien, die von KPMG
195 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 34.
196 Vgl. KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten Verfahren,
S. 1433 f., Rn. 87; WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren
für das Investment in Immobilien, S. 34.
273

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
REAL ESTATE für den Zeitraum von 1991 bis 2000 durchgeführt worden ist, eine geringe
Volatilität dieser Anfangsrenditen besonders für Büroimmobilien nachgewiesen werden. 197
Indes ist zu beachten, daß die Anfangsrendite dann nicht den Erwartungen der Marktteilnehmer
entspricht, wenn im ersten Vermietungsjahr außerordenliche Umstände, wie erhöhte
Vermarktungskosten oder zusätzliche Umbauarbeiten, den Zahlungsmittelüberschuß
des ersten Jahres und mit ihm u. U. die Anfangsrendite reduzieren. Spiegeln sich diese zusätzlichen
Kosten nicht bereits im vom bilanzierenden Unternehmen zu entrichtenden
Kaufpreis wider, wäre folglich der Zahlungsmittelüberschuß des ersten Vermietungsjahres
um diese außerordentlichen Elemente zu bereinigen.
Weiterhin ist hierbei zu fordern, daß die ermittelte Anfangsrendite durch Immobilienmarktinformationen
zu ähnlichen Transaktionen des jeweiligen Teilmarktes plausibilisiert
wird. Empirisch ermittelte Erwartungswerte und Volatilitäten bzgl. der Wertentwicklung
auf diesem Teilmarkt müssen die Erwartungen der Marktteilnehmer rechtfertigen, die mit
dem Kaufpreis implizit unterstellt wurden. Einschränkend ist allerdings zu bemerken, daß
die gesuchten Informationen nicht flächendeckend verfügbar sind, zentral erfaßt und analysiert
werden, sondern von einer großen Zahl von Marktteilnehmern und Marktbeobachtern
veröffentlicht werden. Eine Vereinheitlichung der Datenbasis muß also künftig erfolgen.
Einen wichtigen Einfluß auf eine solche Vereinheitlichung der Datenbasis könnte
künftig die NEUE BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II) 198 haben.
Bezogen auf die zur Zeit nur als Entwurf vorliegende Anwendungshilfe GN 10 des IVSC
wäre abschließend zu fordern, daß differenziert zu dem im Discounted Cash Flow-
Verfahren für Zwecke der Zeitwertbewertung von Investment Properties zu verwendenden
197 So konnten die Anleger bei Büroimmobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien im Zeitraum von
1991 bis 2000 höhere Anfangsrenditen (5,74 % gegenüber 4,67 %) bei gleichzeitig geringerer
Schwankungsbreite der jährlichen Anfangsrenditen (± 0,17 % gegenüber ± 0,55 %) erwarten.
Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil II), S. 10.
198 Vgl. DEUTSCHE BUNDESBANK (HRSG.), Konsultationspapier: Überblick über die Neue Basler
Eigenkapitalvereinbarung; BANK FÜR INTERNATIONALEN ZAHLUNGSAUSGLEICH (HRSG.), Erläuternde
Angaben zur Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarung. Zu den allgemeinen Offenlegungsanforderungen
an die Unternehmen vgl. BOOS, K.-H./SCHULTE-MATTLER, H., Basel II:
Marktdisziplin durch erweiterte Offenlegung, S. 795-799 sowie PERRIDON, L./STEINER, M., Finanzwirtschaft
der Unternehmung, S. 394-397. Zum möglichen Einfluß der NEUEN BASLER EI-
GENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II) auf die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens
vgl. ebenso Abschnitt 434.41.
274

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Diskontierungssatz Stellung bezogen wird. Welchen Diskontierungssatz sollte ein Unternehmen
zur Bewertung verwenden, sofern nicht die interne Verzinsung einer vergleichbaren
Immobilie ermittelt werden kann, die kürzlich auf dem entsprechenden Immobilienteilmarkt
veräußert worden ist? Eine Normierung des Diskontierungssatzes, gestaffelt nach
der Immobilienart und weiteren immobilienspezifischen Faktoren, wäre bspw. denkbar. 199
434.3 Restwert (Residual Value)
Das Discounted Cash Flow-Verfahren erstreckt sich lediglich über einen beschränkten
Zeitraum. Daher muß am Ende des Zeithorizontes ein Restwert (residual value) der betrachteten
Immobilie angesetzt werden. Diesem Restwert kommt eine hohe praktische Bedeutung
zu, weil er – diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt – häufig einen sehr hohen
Anteil am gesamten beizulegenden Zeitwert der Immobilie darstellt. 200
Der Restwert ist als wahrscheinlichster Veräußerungspreis der Immobilie am Ende des Beobachtungshorizontes
aufzufassen. Da nach IAS 40.30 der beizulegende Zeitwert eines Investment
Property ohne Abzug der dem bilanzierenden Unternehmen gegebenenfalls beim
Verkauf entstehenden Transaktionskosten zu ermitteln ist, 201 sind auch vom Restwert keine
Transaktionskosten bzw. Veräußerungskosten abzuziehen. Der im Discounted Cash Flow-
Verfahren verwendete Restwert ist demnach ein Bruttowert. Er errechnet sich als die ewige
199 Siehe in diesem Zusammenhang das Vorgehen von SOMMER und KRÖLL, die die möglichen
Bandbreiten von Diskontierungssätzen für Wohn- und Gewerbeimmobilien gestaffelt nach dem
Baujahr der zugundeliegenden Gebäude berechneten. Grundlage bildete eine empirische Untersuchung
des Datenmaterials von 50 Gutachterausschüssen aus den alten und neuen Bundesländern
für das Jahr 1993. Ein empirisch gestützter Diskontierungssatz ließ sich dann aus der jeweiligen
Bandbreite ermitteln, indem die wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren und immobilienspezifische
Faktoren in die Ermittlung einflossen. Vgl. SOMMER, G./KRÖLL, R., Anzuwendende Liegenschaftszinssätze
aus einer empirischen Untersuchung, S. 290-292.
200 Zur Bedeutung des Restwertes bei der Immobilienbewertung mit Hilfe des Discounted Cash
Flow-Verfahrens vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 590 f.;
WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für das
Investment in Immobilien, S. 116; THÖNE, C., Britische Bewertungsverfahren, S. 599; THOMAS,
M./LEOPOLDSBERGER,
schnitt 435.43.
G./WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 437 sowie Ab-
201 Nach IAS 40.30 heißt es: „An enterprise determines fair value without any deduction for transaction
costs that the enterprise may incur on sale or other disposals.“
275

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Rente des Zahlungsmittelüberschusses am Ende des Zeithorizontes. 202
Der Restwert ist, wie
noch zu zeigen sein wird, ein vergleichsweise hoher Wert, der den beizulegenden Zeitwert
eines Investment Property maßgeblich beeinflußt. 203
Überdies ist am Ende des Zeithorizontes
mit einer erhöhten Prognoseunsicherheit zu rechnen, die den Restwert bzw. den ihm
zugrundeliegenden Zahlungsmittelüberschuß am Ende des Zeithorizontes nur innerhalb
einer Bandbreite ermitteln läßt. Anhangangaben zur Prognose des Restwertes werden somit
erforderlich. Formal ergibt sich der Restwert nach folgender Formel:
RV
Legende:
CF 11
276
CF
r
11 = (Formel 6)
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) des elften Vermietungsjahres
r Diskontierungssatz (capitalsation rate)
RV Restwert (residual value)
Geht man von einem im Schrifttum und der Bewertungspraxis unterstellten Zeithorizont
von zehn Jahren aus, handelt es sich beim Zahlungsmittelüberschuß am Ende des Zeithorizontes
um die Differenz der geschätzten Zahlungsmittelzuflüsse und Zahlungsmittelabflüsse
der um zehn Jahre gealterten Immobilie. 204 Für die Zeit nach dem betrachteten Beobachtungshorizont
wird von einem konstanten Zahlungsmittelüberschuß der betrachteten
Immobilie ausgegangen. Als Zahlungsmittelüberschuß, der die Grundlage für die Berechnung
des Restwertes der Immobilie bildet, kann der geschätzte Zahlungsmittelüberschuß
(CF11 ) des elften Jahres angesetzt werden. 205
Dabei wird unterstellt, daß der Zahlungsmittelüberschuß
des elften Jahres repräsentativ für die gesamte folgende Zeit ist (ewige Rente).
Zur Ermittlung des Restwertes wird grundsätzlich neben dem Zahlungsmittelüberschuß
des elften Jahres die Anfangsrendite herangezogen. 206 Das Veräußerungsrisiko und eventuelle
Wachstumszuschläge oder Wachstumsabschläge sind dann im Restwert bzw. dem Zahlungsmittelüberschuß
des elften Jahres auszudrücken. Der so ermittelte Restwert ist schließ-
202 Vgl. BAUM, A., Property Investment Depreciation and Obsolence, S. 20 f.
203 Vgl. auch Abschnitt 435.43.
204 Vgl. BAUM, A./CROSBY, N., Property Investment Appraisal, S. 230 f.
205 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 590.
206 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 557.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
lich entsprechend der oben angegebenen Formel (2) 207
über zehn Jahre auf den Bewertungszeitpunkt
abzuzinsen. 208
Wie zu erkennen ist, kommt das Discounted Cash Flow-Verfahren ohne die Ermittlung
des Bodenwertes und die Schätzung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile
aus. Allerdings verlagert sich die Bewertungsproblematik hin zur richtigen Berechnung
des Restwertes und damit zur Prognose des Zahlungsmittelüberschusses des elften
Jahres sowie eines marktgerechten Diskontierungssatzes. 209
Abschließend sei angemerkt, daß das IVSC in seiner bislang als Entwurf veröffentlichten
Anwendungshilfe GN 10 an keiner Stelle darauf eingeht, wie der Bewerter den Restwert einer
Immobilie am Ende des Zeithorizontes zu berechnen hat. Implizit wird wohl die oben
vorgestellte und international gängige Restwertermittlung unterstellt, nach der der Restwert
als Barwert einer ewigen Rente im Discounted Cash Flow-Verfahren angesetzt wird. Auch
hier sind für die letztlich vom IVSC zu verabschiedende Anwendungshilfe GN 10 klare
Handlungsanweisungen an den Bewerter bzgl. der Wertermittlung zu fordern.
434.4 Weitere Einflüsse auf die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens
434.41 Möglicher Einfluß der NEUEN BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II) auf
die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens
Am 16. Januar 2001 veröffentlichte der Basler Ausschuß für Bankenaufsicht sein zweites
Konsultationspapier zur NEUEN BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II). Ziel von
BASEL II ist es, die Sicherheit und die Solidität des internationalen Finanzwesens zu fördern.
Eine tragende Säule bilden hierbei die Mindesteigenkapitalanforderungen an Kreditinstitute.
Die neuen Regelungen verwerfen eine pauschale Bewertung des Kreditrisikos.
Vielmehr wird den Kreditinstituten empfohlen, bei der Kreditvergabe die Bonität des Kreditnehmers
differenziert zu berücksichtigen. Die Bonität des Kreditnehmers ist mittels in-
207 Vgl. Abschnitt 433.
208 Vgl. APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 591.
209 Vgl. ähnlich KLEIBER, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken nach nichtnormierten
Verfahren, S. 1424, Rn. 63; BRAND, E., Verfahrenskritik zum Discounted-Cash-Flow-Verfahren
in der Grundstücksbewertung, S. 213.
277

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
terner oder externer Ratings zu bestimmen. 210
Das individuelle Kreditrisiko des Kreditnehmers
wird zum maßgeblichen Faktor für die Preiskalkulation der Kreditinstitute. Eine
am individuellen Risiko orientierte Konditionengestaltung der Kreditinstitute ist die Folge.
Für bonitätsschwache Unternehmen werden die Kosten für aufgenommene Kredite steigen,
während Unternehmen, deren Bonität als ausgezeichnet eingestuft wird, mit sinkenden Finanzierungskosten
rechnen dürfen. 211
Nach den gegenwärtigen Planungen soll das Konsultationspapier
Ende September 2002 endgültig – unter Berücksichtigung neuer Erkenntnisse
aus den eingereichten Stellungnahmen – verabschiedet werden und nach einer gut zweijährigen
Übergangsfrist Anfang des Jahres 2005 in das Bankenrecht der jeweiligen Länder
und der EUROPÄISCHEN UNION (EU) Eingang finden. 212 , 213
Es stellt sich nun die Frage, welche Auswirkungen BASEL II auf die Immobilienbewertung
und damit auf die Zeitwertbewertung von Investment Properties hat.
Da die bewerteten Kreditrisiken das Rating des Kreditnehmers und mit ihm die endgültige
Konditionengestaltung beeinflussen, müssen nun auch die Immobilienrisiken marktnäher
abgebildet werden als bisher. Daher wird der Immobilienbesitz eines Darlehnsnehmers
künftig generell einer intensiveren und wiederholten Bewertung unterzogen werden. Denn
dieser kann einen nicht unerheblichen Einfluß auf die Bonität des Darlehnsnehmers haben.
Dies gilt in besonderem Maße für den Fall, daß das Immobilienvermögen der Sicherung
eines Darlehns in Form eines Grundpfandrechtes dient. Somit wird der Beleihungswert
(mortgage lending value) 214 einer Immobilie künftig eine noch weitreichendere Bedeutung
bei der Kreditvergabe und für die Bonität des potentiellen Kreditnehmers einnehmen als
bislang. Des weiteren ist davon auszugehen, daß das verlangte Unternehmens-Rating künftig
auch auf die Immobilie und somit auf den Bereich des Realkredits übertragen wird. Mit
210 Vgl. dazu auch die von PRICEWATERHOUSECOOPERS im Jahre 2001 durchgeführte Studie
zur Vorbereitung mittelständischer Unternehmen auf die Anforderungen eines Ratings in PRI-
CEWATERHOUSECOOPERS DEUTSCHE REVISION (HRSG.), FIT für RATING?
211 Vgl. GOEBEL, R., Basel II und seine Folgen für die Sparkassen-Finanzgruppe und ihre Kunden,
S. 312-314.
212 Vgl. O. V., Weiter Atempause für 'Basel II'; O. V., Retuschen an 'Basel II' - Zusätzliche Abklärung
vorgesehen.
213 Zur Kritik am zweiten Konsultationspapier des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht vgl. GIESE,
G., Kritik und Verbesserungsvorschläge für den Basel II Akkord, S. 67-74 sowie STEINER,
M./STARBATTY, N., Kritische Aspekte der Neuen Basler Eigenkapitalvereinbarung, S. 417-422.
214 Zur Definition des Beleihungswertes vgl. IVS 2.3.12 sowie Abschnitt 332.21.
278

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
einem derartigen Immobilien-Rating soll eine eindeutige Aussage hinsichtlich der Werthaltigkeit
einer Immobilie anhand eines Katalogs sachgerecht ausgewählter Kriterien getroffen
werden. 215
Am Ende der Immobilienprüfung wird künftig ein Ratingurteil in Form einer
aus dem Unternehmes-Rating bekannten Einstufung in die Bonitätsklassen AAA bis D stehen.
216 , 217
Mit dem Immobilien-Rating wird die klassische Kennzahlenanalyse des Kreditwesens
ausgeweitet. Beleihungswert und Immobilien-Rating beeinflussen demnach die Bonität
des bilanzierenden Unternehmens.
Weiterhin müssen der Beleihungswert und besonders der Marktwert einer Immobilie mit
Hilfe eines zuverlässigen und intersubjektiv nachprüfbaren Bewertungsverfahrens ermittelt
werden können. Standardisierte Bewertungsverfahren sind zu verwenden. Das Discounted
Cash Flow-Verfahren als ein international gängiges Bewertungsverfahren bietet sich an.
Nur können die einzelnen Parameter dieses Verfahrens – die Zahlungsmittelströme, der
Diskontierungssatz und der Restwert – nicht ohne subjektive Annahmen des Bewerters
auskommen. Sie lassen sich vielfach im Falle fehlender mietvertraglicher Vereinbarungen
nur innerhalb einer Bandbreite angeben. Der mit Hilfe des Discounted Cash Flow-
Verfahrens ermittelte Marktwert ist demzufolge lediglich ein simulierter Marktwert, der für
eine Bandbreite denkbarer Marktwerte steht. Überdies ist eine flächendeckende Statistik,
die eine einheitliche Erfassung und Vergleichbarkeit von Immobilienmarktkennziffern ermöglichen
würde, zur Zeit nicht vorhanden. Daher werden in den kommenden Jahren die
Immobilienmarktanalysen immer bedeutender für Kreditinstitute. Der Bedarf an ökonometrischen
Marktanalysen und Marktprognosen wird steigen, um Transparenz auf dem
Immobilienmarkt und eine vergleichbare Datengrundlage zu schaffen. Die deutsche und
internationale Immobilienwirtschaft wird sich weiter professionalisieren, 218 was schließlich
dazu führen wird, daß die Beleihungswerte und vor allem die Marktwerte von Immobilien
215 Als sachgerechte Kriterien wären in diesem Zusammenhang die in Abschnitt 321. und Abschnitt
322. erläuterten wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren des betrachteten Immobilienteilmarktes
und die wertbeeinflussenden immobilienspezifischen Faktoren zu nennen.
216 Vgl. BRÜHL, M., Neue Ansätze der Risikobetrachtung, S. 9.
217 Zu einer Risikoklassifizierung einer Immobilie anhand eines Immobilien-Ratings vgl. auch das
Vorgehen der ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE und ihr ZÜBLIN IMMOBILIEN RATING.
Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen, S. 20 f.
218 Vgl. VÖLKER, A., Basel II/Teil 2. Immobilien werden mobiler - zumindest in der Unternehmensstrategie,
S. 5.
279

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
statistisch weiter abgesichert und somit die mit den betrachteten Immobilien verbundenen
Risiken marktgerecht eingeschätzt werden können.
Hinsichtlich der hier untersuchten Marktwertermittlung von Immobilien ist indes festzustellen,
daß sich BASEL II nicht auf den im Discounted Cash Flow-Verfahren anzuwendenden
Diskontierungssatz auswirkt, da mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens der
beizulegende Zeitwert eines Investment Property in Form eines simulierten Marktwertes zu
ermitteln ist, der die Erwartungen der Marktteilnehmer über den Wert des betrachteten Investment
Property wiedergeben soll. Unternehmensindividuelle Einflüsse, wie die Bonität
des bilanzierenden Unternehmens, fließen deshalb nicht in die Zeitwertbewertung von Investment
Properties ein. Die einzige indirekte Auswirkung von BASEL II auf die Marktwertermittlung
von Investment Properties liegt folglich in einer zunehmenden Vereinheitlichung
der zur Bewertung benötigten Immobilienmarktdaten.
434.42 Möglicher Einfluß der Ereignisse des 11. September 2001 auf die Parameter
des Discounted Cash Flow-Verfahrens
Die Terroranschläge des 11. September 2001 auf New York und Washington, D. C., haben
nicht nur das politische Weltbild verändert, sondern wirken sich auch auf die internationale
Immobilienwirtschaft und damit auf die Immobilienbewertung aus. Gerade für
hochgeschossige Büroimmobilien stellt sich die Frage, wie Terrorrisiken in der Bewertung
zu berücksichtigen sind. Dazu muß zunächst das individuelle Risiko der betrachteten Immobilie
identifiziert werden. In einem weiteren Schritt ist zu untersuchen, wie sich das Risiko
auf die Bewertungsparameter – und hier vor allem die Zahlungsmittelströme – tendenziell
auswirken kann.
JONES LANG LASALLE hat als auf den weltweiten Immobilienmärkten agierendes Makler-
und Beratungsunternehmen zu diesem Zweck eine „Terrorrisiko-Matrix“ (Risk-
Threat-Matrix) 219 entwickelt, die versucht, auf der Basis eines gleichgewichtigen Punktbe-
219 Zu den weiteren Ausführungen vgl. JONES LANG LASALLE INTERNATIONAL (HRSG.), The Events
of September 11, S. 8 f.
280

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
wertungssystems 220
das immobilienspezifische Terrorrisiko zu ermitteln. Dieses System umfaßt
zwei Stufen, und zwar
■ die detaillierte Risikoeinschätzung und
■ die Risikoklassifizierung der betrachteten Immobilie.
Die Risikoeinschätzung orientiert sich an den in der folgenden Übersicht 4-4 angegebenen
Kriterien, die indes nicht vollständig überschneidungsfrei sind. Für jedes dieser Kriterien
muß der Bewerter eine Punktwertung abgeben. Die zu vergebenden Punkte liegen in
einem Intervall von eins bis maximal fünf. Eine Punktwertung von eins drückt ein niedriges
Terrorrisiko für das analysierte Kriterium aus. Mit zunehmender Punktwertung nimmt
das Terrorrisiko zu.
Immobilienspezifische Risikoeinschätzung
Kriterium Mögliche Punkte
Bedeutung des Immobilienteilmarktes 1-3
Bedeutung der Lage der Immobilie 1-5
Nähe zu zentralen öffentlichen Gebäuden 1-2
Nähe zu Transportzentren 1-3
Wirtschaftliche Bedeutung der Mieter 1-3
Infrastrukturelle Bedeutung 1-3
Übersicht 4-4: Die immobilienspezifische Einschätzung von Terrorrisiken
Nachdem der Bewerter jedes einzelne Kriterium untersucht und bewertet hat, ist der Gesamtwert
dieser Risikoeinschätzung mittels Addition der einzelnen Kriterien-Werte zu berechnen.
Auf eine Gewichtung der Kriterien-Werte wird verzichtet. Anhand des Gesamtwertes
lassen sich die betrachteten Immobilien sodann in drei Risikoklassen einordnen.
Mit jeder Risikoklasse sind immobilienspezifische Sicherheitsanforderungen verbunden, die
umzusetzen sind, um die langfristige Ertragsfähigkeit der jeweiligen Immobilie zu sichern.
Die folgende Übersicht 4-5 faßt die drei Risikoklassen und die mit ihnen verbundenen Sicherheitsanforderungen
zusammen:
220 Zu Punktbewertungsmodellen vgl. ADAM, D., Planung und Entscheidung, S. 412-421.
281

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
282
Immobilienspezifische Risikoklassifizierung
Gesamtpunkte Risikoklasse Sicherheitsanforderungen
6 Grün Grundlegende Sicherheitsanforderungen (z. B. Notfallverfahren, Feuer- und
Lebensrettungsmaßnahmen, allgemeiner Sicherheitsdienst, Krisen-
Management-Plan) sind erforderlich.
7-9 Gelb Moderate Sicherheitsanforderungen (z. B. Besucherprüfung, Vergabe von Foto-Identifikations-Ausweisen,
beschränkter Garagenzugang, kontinuierliche
Überwachung öffentlicher Bereiche) sind erforderlich.
≥ 10 Rot Strenge Sicherheitsanforderungen (z. B. Brief- und Paketuntersuchungen,
PKW-Untersuchungen, Überwachungskameras) sind erforderlich.
Übersicht 4-5: Die immobilienspezifische Klassifizierung anhand des identifizierten Terrorrisikos
Die Risikoklassifizierung und die an die betrachtete Immobilie gestellten Sicherheitsanforderungen
können einen ersten Eindruck darüber vermitteln, wie attraktiv die Immobilie für
die Marktteilnehmer ist. Sind die Sicherheitsanforderungen nur zu einem geringen Teil erfüllt,
ist mit künftigen Zahlungsmittelabflüssen für Sicherheitsmaßnahmen zu rechnen. Ansonsten
wäre künftig eine erhöhtes Leerstandsrisiko zu vermuten.
Abschließend ist festzuhalten, daß das Terrorrisiko vor allem für hochgeschossige Büroimmobilien
wertbeeinflussend sein kann. Die hier auf der Grundlage der vorgestellten Terrorrisikomatrix
vorgenommene Risikoklassifizierung ist bei der Prognose der künftigen Zahlungsmittelströme
zu bedenken. Indes bleibt abzuwarten, ob der 11. September 2001 langfristig
den internationalen Immobilienmarkt beeinflussen wird oder eher nur kurzfristig für
ein erhöhtes Sicherheitsbewußtsein der Marktteilnehmer sorgt.
Bereits jetzt ist in Reaktion auf die Ereignisse vom 11. September 2001 festzustellen, dass
U.S.-amerikanische Unternehmen ihre Sicherheitsmaßnahmen erheblich ausgeweitet haben.
Ein Großteil der Unternehmen hat zudem Änderungen in der Immobilienstrategie
durchgeführt. So werden Standorte geographisch stärker gestreut und die Wahl von Standorten
in exponierten Lagen vermieden. Gleichzeitig kommt dem betrieblichen Immobilienmanagement
eine größere Bedeutung zu. 221
221 Vgl. JONES LANG LASALLE INTERNATIONAL (HRSG.), Sicherheitsmaßnahmen.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
435. Ein Beispiel zum Discounted Cash Flow-Verfahren
435.1 Vorbemerkung
Die Bewertung eines Investment Property mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens
wird im folgenden anhand eines Beispiels erläutert. Dazu wird zunächst in Abschnitt 435.2
und in Abschnitt 435.3 von einer „idealen“ Bewertungssituation ausgegangen. Probleme
bei der Ermittlung der künftigen Zahlungsmittelströme, des Diskontierungssatzes und des
Restwertes werden ausgeschlossen. Die Berechnung des beizulegenden Zeitwertes steht im
Vordergrund der Betrachtung.
In Abschnitt 435.4 wird die anfänglich unterstellte ideale Bewertungssituation durch realere
Bewertungssituationen ergänzt. Auf der Grundlage dieser Bewertungssituationen ist zu
untersuchen, welchen Einfluß die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens, und
zwar die Zahlungsmittelströme, der Diskontierungssatz und der Restwert, auf den beizulegenden
Zeitwert eines Investment Property nehmen können. Überdies ist für den konkreten
Beispielfall zu diskutieren, wie das bilanzierende Unternehmen bei unsicheren Bewertungsinformationen
zu einem zuverlässigen und somit für die Abschlußadressaten entscheidungsnützlichen
Bewertungsergebnis gelangen kann.
435.2 Charakterisierung der Beispielimmobilie
Als Beispielimmobilie dient im folgenden eine Gewerbeimmobilie. Diese Gewerbeimmobilie
besteht aus fünf Geschossen. Im Erdgeschoß (EG) befindet sich ein Einzelhandelsgeschäft.
Die restlichen Geschosse – erstes Obergeschoß (1. OG) bis viertes Obergeschoß
(4. OG) - werden ausschließlich zu Bürozwecken genutzt. Die gesamte Mietfläche beläuft
sich auf 4.200 m 2 . Zusätzlich sind 200 Parkplätze in der Tiefgarage der Immobilie vorzufinden.
Die Immobilie ist ein Neubau, der im Jahre 2000 fertiggestellt worden ist, und liegt in
Frankfurt a. M. in bester, zentraler Lage. Eigentümerin dieser Immobilie ist seit der Fertigstellung
im Jahre 2000 die IMMOBILIEN AG. Sie hält die Immobilie zu Finanzanlagezwecken
(Investment Property) und hat die zur Verfügung stehende Mietfläche erstmalig zum
1. Januar 2001 an insgesamt vier Mieter vollständig vermietet. Zum 31. Dezember 2001,
dem Bilanzstichtag der nach den Vorschriften des IASB rechnungslegenden IMMOBI-
283

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
LIEN AG, muß nun der beizulegende Zeitwert dieser Immobilie mit Hilfe des Discounted
Cash Flow-Verfahrens bestimmt werden. Die IMMOBILIEN AG hat sich bei der Folgebewertung
ihres Investment Property für das fair value model nach IAS 40 entschieden. Die
bewertungsrelevanten Mietvertragsbedingungen sind in der in Übersicht 4-6 abgebildeten
Mieterbestandsliste aufgeführt.
Mieter Mieter A Mieter B Mieter C Mieter D Gesamt
Geschoß EG 1. – 2. OG 3. OG 4. OG
Nutzung Einzelhandel Büro Büro Büro
Branche Hochwertige
Herrenbekleidung
Mietfläche in m 2
284
Unternehmen
des Neuen
Marktes
Versicherung Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
1.000 1.600 800 800 4.200
Parkplätze
zu 125,00 €/Platz/Monat
(Stand: 31. Dezember 2001) 40 80 40
Vertragsende Jährliche
Kündigungsmöglichkeit
Verlängerungsoptionen Jährliche
Verlängerung
bis 2012
Ende 2006 Ende 2006 Ende 2006
Weitere sechs
Jahre
Weitere sechs
Jahre
Weitere sechs
Jahre
Mietanpassung Staffelmietvertrag mit einer Mietanpassung (inkl. Parkplatzmiete)
alle zwei Jahre i. H. v. 2,5 %.
Miete/m 2 /Monat in €
(Stand: 01. Januar 2001) 222
152,1 38,3 38,3
Übersicht 4-6: Mieterbestandsliste der Beispielimmobilie
40 200
222 Die im Beispiel angesetzten Mietpreise für die Einzelhandelsfläche und die Büroflächen der betrachteten
Beispielimmobilie entsprechen den Auswertungen der FINANCIAL & ECONOMIC RE-
SEARCH INTERNATIONAL AG (FERI AG) für Büro- und Einzelhandelsflächen in bester, zentraler
Lage von Frankfurt a. M. gegen Ende des Jahres 2001. Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RE-
SEARCH INTERNATIONAL (HRSG.), Real Estate Market Rating: Frankfurt a. M. – 4. Quartal
2001, S. 30. Zum Vergleich sei hier angeführt: Die üblichen Mietpreisbandbreiten für derartige
Gewerbeimmobilien in Frankfurt a. M. belaufen sich nach Einschätzung der DRESDNER
BANK für die Bürofläche gegen Ende des Jahres 2001 auf 35,8 bis 43,5 €/m 2
/Monat und für die
Einzelhandelsfläche auf 102,2 bis 163,6 €/m 2 /Monat. Vgl. DRESDNER BANK (HRSG.), Marktreport
2001, S. 140.
38,3

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Neben den in der Mieterbestandsliste der Beispielimmobilie aufgeführten Informationen
gilt überdies, daß
■ von nachschüssigen Mietzahlungen auszugehen ist,
■ die nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten in Form von Verwaltungs-, Betriebsund
Instandhaltungskosten eines Jahres 1,5 % der jährlichen Bruttomieteinzahlungen
des jeweiligen Mieters betragen,
■ die Wahrscheinlichkeit der Vertragsverlängerung durch die Mieter bei 100 % liegt und
damit einhergehend eine dauerhafte Leerstandsrate von 0 % unterstellt wird,
■ das Mietausfallwagnis branchenspezifisch bzw. anhand des Branchenrisikos bestimmt
wird, und zwar für das Herrenbekleidungsgeschäft (Mieter A) und das Unternehmen
des Neuen Marktes (Mieter B) jeweils mit 7 % sowie für die beiden restlichen Mieter C
und D mit jeweils 4 %, 223
■ ein Reparaturstau aufgrund der erst kürzlichen Fertigstellung der Immobilie nicht vorliegt,
■ größere Reparaturmaßnahmen in den nächsten zehn Jahren nicht geplant sind, aber
nach dem Auslaufen der Mietverträge über die Büroflächen eine Renovierung mit den
Mietern (B, C und D) als Verlängerungsanreiz vereinbart worden ist – mit 250 €/m 2
wird kalkuliert,
■ die Einzelhandelsfläche alle fünf Jahre, d. h. Anfang 2006 und Anfang 2011, grundlegend
renoviert wird – auch hier wird mit 250 €/m 2 kalkuliert,
■ die Immobilie frei von Beschränkungen, wie Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechten,
Pfandrechten oder anderen Eigentumsbeschränkungen ist,
■ als Diskontierungssatz (r) eine Anfangsrendite von r0 = 6,5 % angenommen wird und
■ diese Anfangsrendite auch zur Verzinsung des Restwertes heranzuziehen ist.
223 Gemäß § 18 der deutschen WertV liegt das Mietausfallwagnis von Gewerbeimmobilien zwischen
4 % und 8 % der jährlichen Mieterträge. Vgl. KLEIBER, W./SIMON, J., § 18 WertV, S. 1012 f.,
Rn. 61-70. Diese Spannbreite für das Mietausfallwagnis von Gewerbeimmobilien wird dem Beispiel
zugrundegelegt. Als Berechnungsgrundlage gelten die potentiellen jährlichen Bruttomieteinzahlungen.
Vgl. hierzu Abschnitt 434.11.
285

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Die Entwicklung der vertraglich vereinbarten Mieten sieht in Abhängigkeit einer entsprechend
der getroffenen Staffelmietvereinbarung alle zwei Jahre vorgenommenen Mietanpassung
um 2,5 % wie folgt aus:
286
Jahr
Einzelhandelsfläche
(Mieter A)
Mietpreise in €/m 2
/Monat
Bürofläche
(Mieter B, C und D)
Parkplätze
(Mieter A, B, C und D)
2001 152,1 38,3 125,0
2002 152,1 38,3 125,0
2003 155,9 39,3 128,1
2004 155,9 39,3 128,1
2005 159,8 40,3 131,3
2006 159,8 40,3 131,3
2007 163,8 41,3 134,6
2008 163,8 41,3 134,6
2009 167,9 42,3 138,0
2010 167,9 42,3 138,0
2011 172,1 43,4 141,5
2012 172,1 43,4 141,5
Übersicht 4-7: Die Mietentwicklung in Abhängigkeit der getroffenen Staffelmietvereinbarung
Als Zeithorizont werden zehn Jahre angesetzt. Das erste Jahr der Betrachtung ist das Jahr
2002, da mit dem Discounted Cash Flow-Verfahren ein zukunftsorientierter Wert für das
betrachtete Investment Property nach IAS 40 zu ermitteln ist, der die künftigen Erwartungen
der Marktteilnehmer wiedergeben soll. 224 Als letztes Jahr des Zeithorizontes gilt demnach
das Jahr 2011. Allerdings muß das Jahr 2012 ebenfalls analysiert werden, um den
Restwert des Investment Property berechnen zu können. Die Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes der von der IMMOBILIEN AG als Investment Property gehaltenen Gewerbeimmobilie
erfolgt im folgenden Abschnitt 435.3 anhand der in diesem Abschnitt präsentierten
Bewertungsinformationen und Bewertungsannahmen.
224 Vgl. IAS 40.40 (c) sowie Abschnitt 434.12.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
435.3 Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Beispielimmobilie
Der beizulegende Zeitwert des Investment Property der IMMOBILIEN AG ist mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens zu ermitteln. Dazu sind zunächst die einzelnen Bestandteile
des Verfahrens, wie die Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows), die Zahlungsmittelabflüsse
(cash outflows), die Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows) und der Restwert (residual
value), zu errechnen. Schließlich sind die Zahlungsmittelüberschüsse und der Restwert auf
den Bewertungszeitpunkt abzuzinsen. Der beizulegende Zeitwert wird in fünf Schritten
ermittelt:
Schritt (1): Die Ermittlung der Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows);
Schritt (2): Die Ermittlung der Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows);
Schritt (3): Die Ermittlung der Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows);
Schritt (4): Die Ermittlung des Restwertes (residual value);
Schritt (5): Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie.
Die ersten vier Schritte bestimmen die oben genannten Bestandteile des Discounted Cash
Flow-Verfahrens, wohingegen im fünften Schritt die gewonnenen Ergebnisse zum beizulegenden
Zeitwert des betrachteten Investment Property verdichtet werden.
(1) Die Ermittlung der Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Unter den Zahlungsmittelzuflüssen werden die jährlichen Bruttomieteinzahlungen verstanden.
Diese jährlichen Bruttomieteinzahlungen setzen sich aus den potentiellen jährlichen
Bruttomieteinzahlungen abzüglich des jährlichen Mietausfallwagnisses und abzüglich möglicher
Leerstandskosten des betrachteten Jahres zusammen. 225 Für die Beispielimmobilie
sind zuerst die potentiellen Bruttomieteinzahlungen sowie das damit einhergehende mieterspezifische
Mietausfallwagnis für den Zeitraum 2002 bis 2012 zu berechnen. Die Differenz
aus potentiellen Bruttomieteinzahlungen und dem gesamten Mietausfallwagnis ergibt
schließlich die Bruttomieteinzahlungen des Jahres. Da eine Leerstandsrate von 0 % unterstellt
wird, liegen keine Leerstandkosten für den untersuchten Zeitraum vor.
225 Vgl. Abschnitt 434.11.
287

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
In Übersicht 4-8 wird die Ermittlung der Zahlungsmittelzuflüsse (Bruttomieteinzahlungen)
für den Zeitraum 2002 bis 2012 zusammengefaßt:
Jahr
288
Potentielle
Bruttomieteinzahlungen in €
Mietausfallwagnis
in €
Mieter A Mieter B Mieter C Mieter D Mieter A Mieter B Mieter C Mieter D
Zahlungsmittelzuflüsse
(Bruttomieteinzahlungen)
in €
2002 1.885.200 855.360 427.680 427.680 131.964 59.875 17.107 17.107 3.369.867
2003 1.932.288 877.536 438.768 438.768 135.260 61.428 17.551 17.551 3.455.570
2004 1.932.288 877.536 438.768 438.768 135.260 61.428 17.551 17.551 3.455.570
2005 1.980.624 899.808 449.904 449.904 138.644 62.987 17.996 17.996 3.542.617
2006 1.980.624 899.808 449.904 449.904 138.644 62.987 17.996 17.996 3.542.617
2007 2.030.208 922.176 461.088 461.088 142.115 64.552 18.444 18.444 3.631.005
2008 2.030.208 922.176 461.088 461.088 142.115 64.552 18.444 18.444 3.631.005
2009 2.081.040 944.640 472.320 472.320 145.673 66.125 18.893 18.893 3.720.736
2010 2.081.040 944.640 472.320 472.320 145.673 66.125 18.893 18.893 3.720.736
2011 2.133.120 969.120 484.560 484.560 149.318 67.838 19.382 19.382 3.815.440
2012 2.133.120 969.120 484.560 484.560 149.318 67.838 19.382 19.382 3.815.440
Übersicht 4-8: Ermittlung der Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows) der Beispielimmobilie
Zum besseren Verständnis der oben angeführten Übersicht 4-8 werden die Berechnung der
markierten potentiellen Bruttomieteinzahlungen und des Mietausfallwagnisses für Mieter A
im Jahre 2006 kurz erläutert. Die für die Berechnung benötigten Informationen sind
Übersicht 4-6 und Übersicht 4-7 zu entnehmen. Die potentiellen Bruttomieteinzahlungen
und das Mietausfallwagnis für Mieter A lassen sich danach im Jahre 2006 wie folgt berechnen:
Miete für die Einzelhandelsfläche (1.000 m 2 *159,8 €/m 2 /Monat*12 Monate) 1.917.600 €
Parkplatzmiete (40*131,3 €/Monat*12 Monate) + 63.024 €
Potentielle Bruttomieteinzahlungen 1.980.624 €
Mietausfallwagnis (0,07*1.980.624 €) − 138.644 €
Zahlungsmittelzuflüsse (Bruttomieteinzahlungen) von Mieter A in 2006 1.841.980 €
Die Differenz aus potentiellen Bruttomieteinzahlungen und Mietausfallwagnis von Mieter
A in 2006 ergibt schließlich die Zahlungsmittelzuflüsse (Bruttomieteinzahlungen) von
Mieter A in 2006.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
(2) Die Ermittlung der Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Die Zahlungsmittelabflüsse setzen sich aus den nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten
eines Jahres sowie den sonstigen jährlichen Vermietungskosten zusammen. 226
Die sonstigen
jährlichen Vermietungskosten umfassen Renovationskosten für Neuvermietungen und
Vermarktungskosten bei bestehendem Leerstand. Die nicht auf die Mieter umlagefähigen
Kosten betragen annahmegemäß 1,5 % der jährlichen Bruttomieteinzahlungen. Renovationskosten
fallen nach dem Auslaufen der jeweiligen Mietverträge als Verlängerungsanreiz
an. Die IMMOBILIEN AG kalkuliert mit 250 €/m 2 zu renovierender Fläche. Vermarktungskosten
für Wiedervermietungsanstrengungen werden ausgeschlossen, da in der vorliegenden
„idealen“ Bewertungssituation von einer dauerhaften Leerstandrate von 0 % ausgegangen
wird. Die Zahlungsmittelabflüsse für den Zeitraum 2002 bis 2012 sind in der nachfolgenden
Übersicht 4-9 abgebildet: 227
Jahr Nicht-umlagefähige
Kosten in €
Renovationskosten für Neuvermietung in €
Einzelhandelsfläche
Bürofläche 1
(1.-2. OG)
Bürofläche 2
(3. OG)
Bürofläche 3
(4. OG)
Zahlungsmittelabflüsse
in €
2002 50.548 0 0 0 0 50.548
2003 51.834 0 0 0 0 51.834
2004 51.834 0 0 0 0 51.834
2005 53.139 0 0 0 0 53.139
2006 53.139 250.000 0 0 0 303.139
2007 54.465 0 400.000 200.000 200.000 854.465
2008 54.465 0 0 0 0 54.465
2009 55.811 0 0 0 0 55.811
2010 55.811 0 0 0 0 55.811
2011 57.232 250.000 0 0 0 307.232
2012 57.232 0 0 0 0 57.232
Übersicht 4-9: Ermittlung der Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows) der Beispielimmobilie
226 Vgl. Abschnitt 434.11.
227 Aus Vereinfachungsgründen wird an dieser Stelle und bei den nachfolgenden Berechnungen
nicht mit den mittleren sonstigen jährlichen Vermietungskosten (Renovationskosten und Vermarktungskosten)
gearbeitet. Ihre Verwendung würde indes Zufälligkeiten in der Wertermittlung
ausschalten, was gerade hinsichtlich der Ermittlung des Restwertes nicht unbedeutend ist. Vgl.
zum Einfluß des Restwertes auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Proporty
Abschnitt 435.43.
289

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Die in Übersicht 4-9 markierten, nicht-umlagefähigen Kosten im Jahre 2007 sowie die im
gleichen Jahr anfallenden Renovationskosten für die Bürofläche 1 (1.-2. OG) errechnen
sich, wie nachfolgend geschildert:
(a) Nicht-umlagefähige Kosten in 2007
290
Zahlungsmittelüberschüsse/Bruttomieteinzahlungen 3.631.005 €
Nicht-umlagefähige Kosten (3.631.005 € * 0,015) 54.565 €
(b) Renovationskosten für Neuvermietung als Verlängerungsanreiz für Mieter B
in 2007
Bürofläche 1 (1.-2. OG) 1.600 m 2
Renovationskosten 250 €/m 2
Gesamte Renovationskosten 400.000 €
(3) Die Ermittlung der Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows)
Der Zahlungmittelüberschuß eines Jahres ergibt sich aus der Differenz der Zahlungsmittelzuflüsse
und der Zahlungsmittelabflüsse des betreffenden Jahres. Dieser Zahlungsmittelüberschuß
kann auch als Mieteinzahlungsüberschuß bezeichnet werden. Die Zahlungsmittelüberschüsse
für den Zeitraum von 2002 bis 2012 sind in Übersicht 4-10 zusammengestellt.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Jahr Zahlungsmittelzuflüsse
(cash inflows) in €
Zahlungsmittelabflüsse
(cash outflows) in €
Zahlungsmittelüberschüsse
(cash flows) in €
2002 3.369.867 50.548 3.319.319
2003 3.455.570 51.834 3.403.736
2004 3.455.570 51.834 3.403.736
2005 3.542.617 53.139 3.489.478
2006 3.542.617 303.139 3.239.478
2007 3.631.005 854.465 2.776.540
2008 3.631.005 54.465 3.576.540
2009 3.720.736 55.811 3.664.925
2010 3.720.736 55.811 3.664.925
2011 3.815.440 307.232 3.508.208
2012 3.815.440 57.232 3.758.208
Übersicht 4-10: Ermittlung der Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows) der Beispielimmobilie
(4) Die Ermittlung des Restwertes (residual value),
Unter dem Restwert ist der wahrscheinlichste Veräußerungspreis des betrachteten Investment
Property am Ende des Zeithorizontes zu verstehen. Er läßt sich als ewige Rente des
Zahlungsmittelüberschusses des elften Jahres berechnen. 228
Der Zahlungsmittelüberschuß
des elften Jahres entspricht dem hier für die Beispielimmobilie errechneten Zahlungsmittelüberschuß
des Jahres 2012. Als Diskontierungssatz wird annahmegemäß die Anfangsrendite
von r = 6,5 % verwendet. Der Restwert berechnet sich nach der oben angeführten
Formel 6 wie folgt:
228 Vgl. Abschnitt 434.3.
291

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
CF2012
RV =
3.758.208 €
⇒
= 57.818.585 €
r 0,065
Legende:
CF2012 r0 RVBsp. 292
0
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) des Jahres 2012
Diskontierungssatz (capitalisation rate) im Ausgangsbeispiel
Restwert (residual value) der Beispielimmobilie
(5) Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie
Der beizulegende Zeitwert der Beispielimmobilie wird ermittelt, indem die im dritten
Schritt errechneten Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows) der Jahre 2002 bis 2011 und der
im vierten Schritt bestimmte Restwert auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst werden. Der
beizulegende Zeitwert der Beispielimmobilie wird somit mittels der oben dargestellten
Formel 2 ermittelt:

BZW(IP)
Legende:
Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
= Bsp.
=
10 CFt
∑
t 1(
1+
r )
0
t
RV
+
( 1+
r
Bsp.
10
) 0
BZW (IP) Bsp. Beizulegender Zeitwert der Beispielimmobilie
CF Zahlungsmittelüberschuß (cash flow)
RVBsp. Restwert (residual value) der Beispielimmobilie
r0 Diskontierungssatz im Ausgangsbeispiel
t Laufzeitvariable
In der sich anschließenden Übersicht 4-11 sind die abzuzinsenden Zahlungsmittelüberschüsse
und der Restwert mit den korrespondierenden Abzinsungsfaktoren aufgeführt. Die
jeweiligen Abzinsungsfaktoren sind hierbei nichts anderes als die in folgender Form berechneten
Kapitalbarwertfaktoren:
KBF
t
1
( 1+
r
= (Formel 7)
mit t = 1 bis 10.
Legende:
0
)
t
KBF Kapitalbarwertfaktor
r0 Diskontierungssatz (capitalisation rate) im Ausgangsbeispiel
t Laufzeitvariable
293

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
294
Jahr Zahlungsmittel-
überschüsse (CF) in €
Restwert (RV Bsp. )
in €
KBF 6,5 % Barwert in €
2002 3.319.319 0,9390 3.116.841
2003 3.403.736 0,8817 3.001.074
2004 3.403.736 0,8278 2.817.613
2005 3.489.478 0,7773 2.712.371
2006 3.239.478 0,7299 2.364.495
2007 2.776.540 0,6853 1.902.763
2008 3.576.540 0,6435 2.301.503
2009 3.664.925 0,6042 2.214.348
2010 3.664.925 0,5674 2.079.478
2011 3.508.208 0,5327 1.868.822
Beizulegender Zeitwert (BZW) der Beispielimmobilie in €
57.818.585 0,5327 30.799.960
Übersicht 4-11: Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie
Legende:
BZW Beizulegender Zeitwert
CF Zahlungsmittelüberschüsse (cash flows)
KBF6,5 % Kapitalbarwertfaktor bei einem Diskontierungssatz von r = 6,5 %
Restwert (residual value) der Beispielimmobilie
RV Bsp.
55.179.268
Als Diskontierungssatz wird annahmengemäß eine Anfangsrendite i. H. v. r = 6,5 % verwendet.
Ferner gilt das Jahr 2002 als das erste Jahr der Betrachtung, also t = 1, und das Jahr
2011 als das zehnte Jahr der Betrachtung, also t = 10. Der Restwert, welcher als ewige Rente
des Zahlungsmittelüberschusses des elften Jahres im vierten Schritt berechnet worden ist,
wird über zehn Jahre auf den Bewertungstichtag abgezinst. Als Kapitalbarwertfaktor (KBF)
wird KBF6,5 % (t = 10) = 0,5327 herangezogen.
Insgesamt beträgt der beizulegende Zeitwert der Beispielimmobilie 55.179.268 €. Dieser
Wert wäre der Bilanzwert des betrachteten Investment Property, den die IMMOBILIEN AG
in ihrer Bilanz zum 31. Dezember 2001 anzusetzen hätte. Indes ist hierbei zu beachten,
daß es sich bei diesem Bilanzwert um einen Wert handelt, der in einer idealen Bewertungssituation
ermittelt wurde. Probleme hinsichtliche der Prognose der künftigen Zah-

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
lungsmittelströme, wie sie bei leerstehenden Mietflächen bzw. innerhalb des Zeithorizontes
auslaufenden Mietverträgen auftreten können, wurden nicht betrachtet. Aber gerade diese
Unsicherheit über die künftigen Zahlungsmittelströme führt nicht zu dem einen punktuellen
Bilanzwert für das zu bewertende Investment Property, sondern der beizulegende Zeitwert
kann ausschließlich innerhalb einer Bandbreite möglicher Werte als simulierter
Marktwert angegeben werden. Daher werden im nachfolgenden Abschnitt 435.4 realistischere
Bewertungssituationen betrachtet. Zuvor wird allerdings die hier in fünf Schritten
durchgeführte Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie für die unterstellte
ideale Bewertungssituation nochmals in Übersicht 4-12 zusammengefaßt: 229
229 Die den Ausführungen des nachfolgenden Abschnittes 435.4 zugrundeliegenden Berechnungen
werden im Anhang dargelegt. Auf sie wird an den entsprechenden Stellen verwiesen.
295

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Ausgangsbeispiel 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
296
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A 1.885.200 1.932.288 1.932.288 1.980.624 1.980.624 2.030.208 2.030.208 2.081.040 2.081.040 2.133.120 2.133.120
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 922.176 922.176 944.640 944.640 969.120 969.120
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 461.088 461.088 472.320 472.320 484.560 484.560
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 461.088 461.088 472.320 472.320 484.560 484.560
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.687.360 3.687.360 3.780.240 3.780.240 3.874.560 3.874.560 3.970.320 3.970.320 4.071.360 4.071.360
Mietausfallwagnis
- Mieter A 131.964 135.260 135.260 138.644 138.644 142.115 142.115 145.673 145.673 149.318 149.318
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 64.552 64.552 66.125 66.125 67.838 67.838
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 18.444 18.444 18.893 18.893 19.382 19.382
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 18.444 18.444 18.893 18.893 19.382 19.382
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 231.790 231.790 237.623 237.623 243.555 243.555 249.584 249.584 255.920 255.920
Leerstandskosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.455.570 3.455.570 3.542.617 3.542.617 3.631.005 3.631.005 3.720.736 3.720.736 3.815.440 3.815.440
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.455.570 3.455.570 3.542.617 3.542.617 3.631.005 3.631.005 3.720.736 3.720.736 3.815.440 3.815.440
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 51.834 51.834 53.139 53.139 54.465 54.465 55.811 55.811 57.232 57.232
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 0 0 250.000 0 0 0 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 250.000 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 0 0 250.000 800.000 0 0 0 250.000 0
Übersicht 4-12: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in einer „idealen“
Bewertungssituation
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 51.834 51.834 53.139 303.139 854.465 54.465 55.811 55.811 307.232 57.232
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 3.403.736 3.403.736 3.489.478 3.239.478 2.776.540 3.576.540 3.664.925 3.664.925 3.508.208 3.758.208
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 3.403.736 3.403.736 3.489.478 3.239.478 2.776.540 3.576.540 3.664.925 3.664.925 3.508.208 3.758.208
Restwert (residual value) 57.818.585
Kapitalbarwertfaktor 0,9390 0,8817 0,8278 0,7773 0,7299 0,6853 0,6435 0,6042 0,5674 0,5327
Barwerte 3.116.841 3.001.074 2.817.613 2.712.371 2.364.495 1.902.763 2.301.503 2.214.348 2.079.478 1.868.822 30.799.960
Beizulegender Zeitwert 55.179.268

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
435.4 Der Einfluß der Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens auf die
Höhe des beizulegenden Zeitwertes der zu Finanzanlagezwecken gehaltenen
Beispielimmobilie
435.41 Der Einfluß der Zahlungsmittelströme auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes
Die Prognose der Zahlungsmittelströme ist, wie oben bereits in Abschnitt 434.13 diskutiert,
mit zahlreichen Problemen behaftet. So basiert die Prognose der nicht vertraglich vereinbarten
künftigen Zahlungsmittelströme auf wahrscheinlichen oder gar subjektiven Erwartungen
über die der Bewertung zugrundeliegenden Informationen. Mietpreise können
bspw. lediglich innerhalb einer Bandbreite für den betrachteten Standort angegeben werden,
so daß das Bewertungsergebnis, der beizulegende Zeitwert eines Investment Properties,
ebenfalls nur innerhalb einer Bandbreite möglicher Werte ermittelt werden kann. Weiterhin
sind die zum Bewertungszeitpunkt vertraglich gesicherten Zahlungsmittelströme als
fast sicher zu bezeichnen. Neben der Bonität der Mieter und den vertraglichen Vereinbarungen
über künftige Mietanpassungen muß der Bewerter mit Mietverlängerungswahrscheinlichkeiten
arbeiten, falls die Mietverträge innerhalb des betrachteten Zeithorizontes
auslaufen. Aus fast sicheren Bewertungsinformationen, die vertraglich fixiert sind, werden
Bewertungsinformationen, die wiederum nur innerhalb einer Bandbreite angegeben werden
können.
Zur Verdeutlichung der Auswirkungen dieser Bewertungsunsicherheit auf den beizulegenden
Zeitwert eines Investment Property wird daher das Ausgangsbeispiel aus Abschnitt
435.2 modifiziert. Eine realere Bewertungssituation als im Ausgangsbeipiel wird geschaffen.
Von der Vorstellung vollständig vertraglich gesicherter Zahlungsmittelströme
wird abgewichen. Eine Mietverlängerungswahrscheinlichkeit von 100 % und eine damit
einhergehende Leerstandsrate von 0 % werden nicht weiter unterstellt. Von der folgenden
Bewertungssituation ist nunmehr auszugehen:
297

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
■ Mieter A, ein Herrenbekleidungseinzelhändler im Hochpreissegment, wird Ende des
Jahres 2003 die Einzelhandelsfläche aufgeben und in einen Frankfurter Randbezirk
ausweichen. Es wird davon ausgegangen, daß die Einzelhandelsfläche nach kurzer Leerstandszeit
– mit einem Quartal Leerstand wird gerechnet – wieder als Einzelhandelfläche
vermietet ist. Die Mieten müssen dann an das Marktniveau im Jahre 2004 angepaßt
werden. Die übrigen Vertragsbedingungen bleiben unverändert, d. h. ein Staffelmietvertrag
wird mit einer alle zwei Jahre erfolgenden Mietanpassung um 2,5 % mit
dem neuen Mieter abgeschlossen. Zudem wird auch bei dem neuen Mieter der Einzelhandelsfläche
mit einem Mietausfallwagnis von 7 % der potentiellen Bruttomieteinzahlungen
kalkuliert.
■ Mieter B, ein Unternehmen des Neuen Marktes, wird seinen Firmensitz Ende des Jahres
2006 ins europäische Ausland verlegen.
■ Mieter C, ein Versicherungsunternehmen, wird einen erneuten Mietvertrag über die
zur Zeit bis Ende des Jahres 2006 angemietete Bürofläche für weitere sechs Jahre eingehen.
Allerdings sind die Mieten an die im Jahre 2007 herrschenden Mietverhältnisse
bzw. prognostizierten Mietpreise anzupassen. Die sonstigen mietvertraglichen Vereinbarungen
ändern sich nicht.
■ Mieter D, eine international tätige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, wird ebenfalls den
bis Ende des Jahres 2006 laufenden Mietvertrag um weitere sechs Jahre verlängern.
Aufgrund der sehr guten Auftragslage im Bereich der Wirtschaftsprüfung, die sich langfristig
sogar noch weiter verbessern soll, befindet sich Mieter D auf Expansionskurs. Bis
zum Jahre 2006 wird noch auf leerstehende Büroflächen in der direkten Umgebung der
Beispielimmobilie ausgewichen. Ab dem Jahre 2007 werden dann alle Arbeitsplätze in
der Beispielimmobilie gebündelt. Denn die durch das Ausscheiden von Mieter B frei
werdende Bürofläche wird zum 1. Januar 2007 von Mieter D vollständig übernommen.
Indes gilt auch hier, daß die vertraglich vereinbarte Miete für die bisher von Mieter D
angemietete und noch anzumietende Bürofläche an die Marktverhältnisse bzw. prognostizierten
Mietpreise im Jahre 2007 angepaßt wird. Die übrigen Vertragsbedingungen
bleiben unverändert.
Weiterhin ist für die Zeitwertbewertung des Investment Property der IMMOBILIEN AG in
dieser Bewertungssituation zu berücksichtigen, daß
■ sich die Parkplatzmiete weiter entsprechend der in Übersicht 4-7 angegebenen Mietpreise
entwickelt – ungeachtet der hier vorgenommenen Modifikationen.
298

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
■ nach dem Ausscheiden von Mieter A die Einzelhandelsfläche früher als ursprünglich
geplant zu renovieren ist. Renovationskosten i. H. v. 250 €/m 2 fallen folglich nun in
den Jahren 2004 und 2009 an. Die geplanten Renovationskosten für die Büroflächen
treten hingegen unverändert im Jahre 2007 auf. Auch hier wird mit 250 €/m 2 kalkuliert.
■ für die Einzelhandelsfläche Leerstandskosten und Vermarktungskosten auftreten. Die
monatlichen Leerstandskosten entsprechen den auf die Mieter umlagefähigen Kosten
des jeweiligen Monats, die im Falle leerstehender Mietfläche vom Vermieter, der IM-
MOBILIEN AG, zu übernehmen sind. Hier wird angenommen, daß die auf die Mieter
umlagefähigen Kosten monatlich 10 % der (monatlichen) potentiellen Bruttomieteinzahlungen
der Einzelhandelsfläche ausmachen. Dabei wird von den potentiellen Bruttomieteinzahlungen
ausgegangen, die bei der Vermietung der Mietfläche im Jahr des
Leerstands (hier: 2004) am Markt erzielbar wären. Vermarktungskosten für Wiedervermietungsanstrengungen
fallen i. H. v. zwei Monatsmieten der Einzelhandelsfläche
an (inkl. der Miete für die zugehörigen Parkplätze). Grundlage für diese Monatsmieten
sind erneut die für die leerstehende Einzelhandelsfläche am Markt erzielbare Miete im
Jahr ihres Leerstands (hier: 2004).
■ die übrigen Annahmen des Ausgangsbeispiels in Abschnitt 435.2 uneingeschänkt auch
für das hier modifizierte Beispiel gelten.
Ein besonderes Problem für die Zeitwertbewertung des Investment Property der IMMOBI-
LIEN AG stellt überdies die künftige Mietpreisentwicklung dar. Da sämtliche Mietverträge
während des Zeithorizontes von zehn Jahren, der dem Discounted Cash Flow-Verfahren
unterliegt, auslaufen und die neu abzuschließenden Mietverträge auf künftigem Marktniveau
basieren sollen, muß der Bewerter die künftige Mietpreisentwicklung anhand von
Immobilienmarktdaten schätzen. Für den betrachteten Immobilienteilmarkt Frankfurt
a. M. lassen sich die künftigen Mietpreise anhand externer Informationsquellen, wie Immobilienmarktberichten
von Banken oder Maklern sowie Immobilienmarktstudien von
Marktforschungsgesellschaften, für die zu vermietende Einzelhandelsfläche und die zu vermietenden
Büroflächen - wie bereits mehrfach angemerkt - nur als Bandbreitenwerte ermitteln.
Für das vorliegende Beispiel werden daher drei Mietpreisentwicklungen angenommen:
eine bestmögliche Mietpreisentwicklung (Best Case), eine moderate Mietpreisentwicklung
(Mid Case) und eine sehr schlechte Mietpreisentwicklung (Worst Case). In der nachfolgenden
Übersicht 4-13 werden diese Mietpreisentwicklungen für die drei Fälle einander
gegenübergestellt:
299

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Fallunterscheidung Best Case Mid Case Worst Case
Prognostizierter Mietpreis
für die Einzelhandelsfläche
in €/m 2 /Monat für das
Jahr 2004
Prognostizierter Mietpreis
für die Bürofläche in
€/m 2
/Monat für das
Jahr 2007
300
195,2
56,0
Übersicht 4-13: Fälle unterschiedlicher Mietpreisentwicklungen
162,7
46,7
130,2
Die Mietpreise im Mid Case wurden dabei der Immobilienmarktstudie der FINANCIAL
& ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL AG (FERI AG) für Frankfurt a. M.
(4. Quartal 2001) entnommen. 230
Bei diesen Werten handelt es sich um Schätzwerte, die
sich ihrerseits wiederum innerhalb einer Bandbreite möglicher künftiger Mietpreise bewegen.
Eine Angabe der Bandbreiten erfolgte in der genannten Immobilienmarktstudie allerdings
nicht. Für das vorliegende Beispiel wurde daher unterstellt, daß die künftigen Mietpreise
in einer Bandbreite von ± 20 % um die im Mid Case angesetzten Mietpreise liegen.
230 Vgl. FINANCIAL & ECONOMIC RESEARCH INTERNATIONAL (HRSG.), Real Estate Market Rating:
Frankfurt – 4. Quartal 2001, S. 11.
37,4

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Die Mietpreisentwicklung sieht unter Berücksichtigung der oben genannten Annahmen -
Staffelmietvertrag mit einer alle zwei Jahre erfolgenden Mietanpassung um 2,5 % - wie
folgt aus:
Jahr
Mietpreise in €/m 2
/Monat
Einzelhandelsfläche Bürofläche
Best Case Mid Case Worst Case Best Case Mid Case Worst Case
Parkplätze
2001 152,1 152,1 152,1 38,3 38,3 38,3 125,0
2002 152,1 152,1 152,1 38,3 38,3 38,3 125,0
2003 155,9 155,9 155,9 39,3 39,3 39,3 128,1
2004 195,2 162,7 130,2 39,3 39,3 39,3 128,1
2005 195,2 162,7 130,2 40,3 40,3 40,3 131,3
2006 200,1 166,8 133,5 40,3 40,3 40,3 131,3
2007 200,1 166,8 133,5 56,0 46,7 37,4 134,6
2008 205,1 171,0 136,8 56,0 46,7 37,4 134,6
2009 205,1 171,0 136,8 57,4 47,9 38,3 138,0
2010 210,2 175,3 140,2 57,4 47,9 38,3 138,0
2011 210,2 175,3 140,2 58,8 49,1 39,3 141,5
2012 215,5 179,7 143,7 58,8 49,1 39,3 141,5
Übersicht 4-14: Die Mietentwicklung in Abhängigkeit von der Marktentwicklung
Die in Übersicht 4-14 abgebildeten Pfeile verdeutlichen, ab wann mit unsicheren Erwartungen
über die künftige Mietpreisentwicklung, d. h. mit Bandbreitenwerten, im Discounted
Cash Flow-Verfahren gearbeitet werden muß.
Die denkbaren beizulegenden Zeitwerte des Investment Property der IMMOBILIEN AG zum
31. Dezember 2001 werden für die drei Fälle (Best Case/Mid Case/Worst Case) gemäß
dem Vorgehen beim Ausgangsbeispiel berechnet. Auf eine detaillierte Berechnung des beizulegenden
Zeitwertes wird an dieser Stelle indes verzichtet. Die Ermittlung der alternativen
beizulegenden Zeitwerte wird stattdessen im Anhang zusammenfassend dargestellt. 231
Zu näheren Erläuterungen hinsichtlich der Berechnung einzelner Bestandteile des Discounted
Cash Flow-Verfahrens wird auf die Ausführungen in Abschnitt 435.3 verwiesen.
231 Vgl. hierzu detailliert die ausklappbaren Anhänge 1 bis 3.
301

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Zum besseren Verständnis soll allerdings zunächst kurz erläutert werden, wie sich das Ausscheiden
des Mieters A auf den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment Property
in Form von Leerstandskosten und Vermarktungskosten auswirkt. Leerstandkosten
und Vermarktungskosten entstehen Anfang des Jahres 2004. Hier wird mit einem Leerstand
der Einzelhandelsfläche von drei Monaten gerechnet. Für diese Zeit fließen dem bilanzierenden
Unternehmen keine Mieteinzahlungen zu. Die potentiellen Bruttomieteinzahlungen
betragen also 0 €. Die Leerstandskosten fallen in diesem Fall für die bislang auf
Mieter A umgelegten Kosten an, welche nunmehr vom bilanzierenden Unternehmen selbst
aufzubringen sind. Diese Leerstandskosten belaufen sich annahmegemäß monatlich auf
10 % der (monatlichen) potentiellen Bruttomieteinzahlungen für die Einzelhandelsfläche,
wie sie am Markt im Vermietungsfall erzielbar wären. Im Fall einer moderaten Mietpreisentwicklung
(Mid Case) betragen die Leerstandskosten für das erste Quartal des Jahres
2004 50.347 € und lassen sich wie folgt errechnen:
Miete für die Einzelhandelsfläche im ersten Quartal 2004
(1.000 m 2
*162,7 €/m 2
/Monat*3 Monate)
302
488.100 €
Parkplatzmiete im ersten Quartal 2004 (40*128,1 €/Monat*3 Monate) + 15.372 €
Potentielle Bruttomieteinzahlungen im ersten Quartal 2004 503.472 €
Leerstandskosten für die Einzelhandelsfläche in 2004 (0,1*503.472 €) 50.347 €

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Ferner fallen im Jahre 2004 Vermarktungskosten i. H. v. zwei Monatsmieten für die Einzelhandelsfläche
inkl. der zugehörigen Parkplätze an. Die Monatsmieten basieren auf den
am Markt für die leerstehende Mietfläche erzielbaren Mieten. Die Vermarktungskosten
sind daher im Fall einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) mit 335.648 € anzusetzen
und ergeben sich nach folgender Rechnung:
Monatsmiete für die Einzelhandelsfläche in 2004 (1.000 m 2
*162,7 €/m 2
/Monat) 162.700 €
Monatliche Parkplatzmiete in 2004 (40*128,1 €/Monat) + 5.124 €
Gesamte Monatsmiete bzw. monatliche potentielle Bruttomieteinzahlungen in 2004 167.824 €
Vermarktungskosten für die Einzelhandelsfläche in 2004
(Gesamte Monatsmiete*2)
335.648 €
Für die einzelnen Fälle (Best Case/Mid Case/Worst Case) konnten insgesamt die in
Übersicht 4-15 abgebildeten beizulegenden Zeitwerte für das betrachtete Investment Property
der IMMOBILIEN AG ermittelt werden: 232
Fall Best Case Mid Case Worst Case
Beizulegender Zeitwert in € 60.618.918 57.669.108 48.700.605
Übersicht 4-15: Die beizulegenden Zeitwerte des Investment Property der IMMOBILIEN AG in Abhängigkeit
unterschiedlicher Mietpreisentwicklungen
Das modifizierte Beispiel zeigt, wie sich die Unsicherheit über die künftige Entwicklung der
Zahlungsmittelströme, und hier vor allem die Unsicherheit über die künftige Mietpreisentwicklung,
auf den beizulegenden Zeitwert der IMMOBILIEN AG auswirken kann. Die
Bandbreite denkbarer Mietpreise führt zu einer Bandbreite denkbarer Schätzwerte für
den gesuchten beizulegenden Zeitwert. Im Beispiel ist es denkbar, daß der beizulegende
Zeitwert des betrachteten Investment Property zwischen 48.700.605 € (Worst Case) und
60.618.918 € (Best Case) liegt. Eine Schwankungsbreite von 11.918.313 € ergibt sich.
232 Vgl. hierzu die zusammenfassenden Darstellungen im Anhang, welche für den hier vorliegenden
Fall ausklappbar gestaltet sind. Anhang 1 zeigt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes bei
bestmöglicher Mietpreisentwicklung, Anhang 2 bei moderater Mietpreisentwicklung und Anhang
3 bei sehr schlechter Mietpreisentwicklung. In allen drei Fällen (Anhang 1 bis Anhang 3) wird ein
Diskontierungssatz i. H. v. r 0 = 6,5 % unterstellt.
303

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Für den Bewerter und das bilanzierende Unternehmen ist diese Feststellung in zweierlei
Hinsicht bedeutsam, wollen sie den Abschlußadressaten doch zuverlässige und somit entscheidungsnützliche
Informationen in einem IAS-Abschluß vermitteln: Erstens ist vom
Bewerter bzw. bilanzierenden Unternehmen bei bestehenden Mietverträgen zu prüfen, welche
mietvertraglichen Vereinbarungen bspw. bzgl. der Vertragsdauer und der Mietverlängerungsoptionen
getroffen wurden. Zudem ist zu untersuchen, von welcher Mietverlängerungswahrscheinlichkeit
im Bewertungskalkül auszugehen ist. Unabhängig von vertraglichen
Vereinbarungen sind ferner die gegenwärtigen Marktverhältnisse sehr genau zu analysieren.
Eine quantitative und qualitative Marktanalyse hat zu jedem Bilanzstichtag zu erfolgen.
Der Bewerter bzw. das bilanzierende Unternehmen muß anhand wahrscheinlicher
oder subjektiver Erwartungen über die künftigen Marktverhältnisse versuchen, die künftigen
Mietpreise innerhalb einer Bandbreite zu schätzen. Aus der Bandbreite denkbarer
Mietpreise ist dann – wie oben bereits im Rahmen des GoZeitIP-Systems gefordert – 233 der
Mietpreis auszuwählen, der nur mit einer kumulierten Wahrscheinlichkeit von 5 % unterschritten
wird. Ein Sicherheitsgrad von 95 % ist zu gewährleisten. Zweitens ist im Sinne
der Entscheidungsnützlichkeit eines IAS-Abschlusses die Bandbreite denkbarer beizulegender
Zeitwerte im Anhang offenzulegen, so daß die Abschlußadressaten das mit dem Investment
Property verbundene Bewertungsrisiko abschätzen können. Wäre im vorliegenden
Beispiel davon auszugehen, daß die Mietpreise bei moderater Mietpreisentwicklung (Mid
Case) dem geforderten Sicherheitsgrad von 95 % entsprechen, d. h. mit einer Sicherheit
von 95 % nicht unterschritten werden, wäre der beizulegende Zeitwert des betrachteten Investment
Property als simulierter Marktwert i. H. v. 57.669.108 € in der Bilanz der IM-
MOBILIEN AG zum 31. Dezember 2001 anzusetzen. Gleichzeitig wäre im Anhang die
Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte offenzulegen, und zwar der beizulegende
Zeitwert im Falle bestmöglicher Mietpreisentwicklung (Best Case) i. H. v. 60.618.918 €
und der beizulegende Zeitwert im Falle sehr schlechter Mietpreisentwicklung (Worst Case)
i. H. v. 48.700.605 €.
Alles in allem ist festzustellen, daß bereits geringe Prognosefehler erhebliche Auswirkungen
auf den beizulegenden Zeitwert eines Investment Properties haben. Die bestehende Prognoseunsicherheit
und die damit einhergehenden (möglichen) Prognosefehler sind daher
durch erweiterte Anhangangaben, wie die Angabe der Bandbreite möglicher beizulegender
Zeitwerte für das betrachtete Investment Property, zu mildern.
233 Vgl. Abschnitt 423.33.
304

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
435.42 Der Einfluß des Diskontierungssatzes auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes
Nachdem der Einfluß der Zahlungsmittelströme auf den beizulegenden Zeitwert der zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Beispielimmobilie untersucht worden ist, soll nun der Diskontierungssatz
und sein Einfluß auf den beizulegenden Zeitwert betrachtet werden.
Grundlage der Betrachtung bildet das modifizierte Beispiel aus Abschnitt 435.41 mit seinen
unterschiedlichen Bewertungsfällen in Abhängigkeit von der Mietpreisentwicklung.
Für diese drei Fälle (Best Case/Mid Case/Worst Case) wird nicht mehr – wie bislang – von
einem konstanten Diskontierungssatz i. H. v. r0 = 6,5 % ausgegangen. Vielmehr soll festgestellt
werden, wie sich der beizulegende Zeitwert des betrachteten Investment Property der
IMMOBILIEN AG unter der Annahme der Diskontierungssätze r1 = 6 %, r2 = 6,25 %,
r3 = 6,75 % und r4 = 7 % im Vergleich zu einem im vorherigen Abschnitt 435.41 unterstellten
Diskontierungssatz r0 = 6,5 % verändert.
Auch hier wird wiederum auf eine detaillierte Berechnung der beizulegenden Zeitwerte verzichtet.
Die denkbaren beizulegenden Zeitwerte des Investment Property der IMMOBI-
LIEN AG zum 31. Dezember 2001 werden für die drei Fälle (Best Case/Mid Case/Worst
Case) und die zu variierenden Diskontierungssätze gemäß dem Vorgehen beim Ausgangsbeispiel
berechnet. Die Ermittlung der alternativen beizulegenden Zeitwerte wird im Anhang
zusammenfassend dargestellt. 234
Zu näheren Erläuterungen hinsichtlich der Berechnung
einzelner Bestandteile des Discounted Cash Flow-Verfahrens wird auf die Ausführungen
in Abschnitt 435.3 verwiesen.
234 Vgl. hierzu detailliert Anhang 1 bis Anhang 15.
305

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Unter Berücksichtigung des Ausgangsbeispiels und dem dort unterstellten Diskontierungssatz
r0 = 6,5 % lassen sich die ermittelten beizulegenden Zeitwerte des Investment Property
der IMMOBILIEN AG für die jeweilige Bewertungssituation in einer Fünfzehn-Felder-Matrix
für die Höhe des gesuchten beizulegenden Zeitwertes zeigen:
Fall Best Case
in €
306
Mid Case
in €
Worst Case
in €
r 1 = 6 % 62.981.320 59.892.725 50.532.048
r 2 = 6,25 % 61.787.322 58.768.893 49.606.462
r 0 = 6,5 % 60.618.918 57.669.108 48.700.605
r 3 = 6,75 % 59.483.849 56.600.612 47.820.279
r 4 = 7 % 58.366.841 55.549.067 46.953.892
Übersicht 4-16: Fünfzehn-Felder-Matrix für die Höhe des beizulegenden Zeitwertes des Investment
Property der IMMOBILIEN AG
Mit Hilfe der Simulationsstudie für die hier betrachtete Beispielimmobilie in Frankfurt
a. M. konnten die folgenden Ergebnisse gewonnen werden:
■ Werden statt des ursprünglich angesetzten Diskontierungsatzes von r0 = 6,5 % alternative
Diskontierungssätze zwischen 6 % und 7 % für den Fall einer moderaten Mietpreisentwicklung
(Mid Case) angesetzt, liegt der beizulegende Zeitwert des betrachteten
Investment Property in einer Bandbreite von 55.549.067 € bis 59.892.725 €. Die relative
Differenz zwischen oberem und unterem Bandbreitenwert beträgt danach rund
8 %.
■ Wird dagegen von alternativen Zahlungsmittelströmen bzw. alternativen Mietpreisentwicklungen
ausgegangen, z. B. von einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best
Case) und einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case), so beträgt die relative
Differenz zwischen oberem und unterem Bandbreitenwert bei einem Diskontierungssatz
von r1 = 6 % rund 25 %. Im vorliegenden Fall kann sich der beizulegende
Zeitwert bei alleiniger Änderung der Mietpreisentwicklung von 62.981.320 € (Best
Case) auf 50.532.048 € (Worst Case) ändern.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
■ Werden die Parameter Zahlungsmittelströme und Diskontierungssatz innerhalb der
hier vorgegebenen Bandbreiten gemeinsam variiert, ergibt sich eine relative Änderung
des beizulegenden Zeitwertes von bis zu 34 %. Der beizulegende Zeitwert des betrachteten
Investment Property liegt in einer Bandbreite von 62.981.320 € (Best Case;
r1 = 6 %) bis 46.953.892 € (Worst Case; r4 = 7 %). Die beiden Extremwerte dieser
Bandbreite sind in Übersicht 4-16 entsprechend gekennzeichnet.
Insgesamt kann auch hier festgestellt werden, daß bereits eine geringe Variation des Diskontierungssatzes
eine große Wirkung auf den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment
Property hat. Indes ist die Veränderung, die durch einen vermeintlich fehlerhaften
Diskontierungsatz hervorgerufen wird, im Beispiel nicht so weitreichend, wie dies bei
falsch eingeschätzter Mietpreisentwicklung der Fall sein kann. Dennoch darf der Bewerter
die Auswirkungen, die eine geringe Änderung des Diskontierungssatzes auf die Höhe des
beizulegenden Zeitwertes besitzt, bei seiner Kalkulation nicht unterschätzen. So konnte hier
festgestellt werden, daß im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) mit einer
Erhöhung des Diskontierungssatzes von r0 = 6,5 %, dem Diskontierungssatz des Ausgangsbeispiels,
auf r3 = 6,75 % der beizulegende Zeitwert des Investment Property der IM-
MOBILIEN AG von 57.669.108 € auf 56.600.612 € sinkt. Der beizulegende Zeitwert des
betrachteten Investment Property verringert sich demnach um 1.068.496 €. Im Sinne einer
entscheidungsnützlichen Informationsvermittlung hat das bilanzierende Unternehmen
deshalb im Anhang zu erläutern, weshalb es sich bzw. weshalb sich der eingeschaltete Immobiliensachverständige
für den im Discounted Cash Flow-Verfahren verwendeten Diskontierungssatz
entschieden hat. Gestützt durch Marktdaten, ist nachzuweisen, daß der
gewählte Diskontierungssatz den Erwartungen der Marktteilnehmer entspricht. Sind alternative
Diskontierungssätze denkbar, sind auch diese und ihr Einfluß auf den beizulegenden
Zeitwert des betrachteten Investment Property offenzulegen. Denn, wie hier deutlich wurde,
besitzen geringe Änderungen des Diskontierungssatzes einen wesentlichen Einfluß auf
den Bilanzwert und damit auf die Vermögenslage und durch die erfolgswirksame Erfassung
der Änderungen des beizulegenden Zeitwertes mittelbar auch auf die Ertragslage des bilanzierenden
Unternehmens. Entsprechend dem Wesentlichkeitsgrundsatz (materiality) 235
der
235 Bzgl. des für einen IAS-Abschluß geltenden Grundsatzes der Wesentlichkeit vgl. F. 29 f. sowie
erläuternd ACHLEITNER, A.-K./WOLLMERT, P./HULLE, K. V., Grundlagen der Bilanzierung,
S. 39 f., Rn. 8-14; CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 83; WAGENHO-
FER, A., International Accounting Standards, S. 84 f.; WOLLMERT, P./ACHLEITNER, A.-K., Konzeptionelle
Grundlagen der IAS-Rechnungslegung (Teil I), S. 214 f.
307

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
IAS-Rechnungslegung ist diese Angabe, wie auch die Angabe über alternative künftige
Mietpreisentwicklungen, dann nur folgerichtig.
435.43 Der Einfluß des Restwertes auf die Höhe des beizulegenden Zeitwertes
Der im Discounted Cash Flow-Verfahren anzusetzende Restwert errechnet sich als die
ewige Rente des Zahlungsmittelüberschusses des elften Jahres.
Der Restwert ist also abhängig von zwei Faktoren, nämlich von den Zahlungsmittelüberschüssen
des elften Jahres und vom Diskontierungssatz. Der Einfluß des Restwertes
auf den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment Property kann als eine Funktion
des Zahlungsmittelüberschusses des elften Jahres und des Diskontierungssatzes verstanden
werden. Auch hier haben kleine Änderungen in den Annahmen oder Fehleinschätzungen
erhebliche Wertänderungen zur Folge. Für den Restwert ist dies in zweierlei Hinsicht
bedeutsam. Erstens ist der Restwert als ewige Rente des Zahlungsmittelüberschusses
des elften Jahres ein vergleichsweise hoher Wert, der den beizulegenden Zeitwert des Investment
Property maßgeblich beeinflußt. Zweitens ist im elften Jahr von einer erhöhten
Prognoseunsicherheit auszugehen. Die Bewertungsinformationen und ihre Auswertung
durch den Bewerter bzw. das bilanzierende Unternehmen sind demzufolge von größter Bedeutung
für eine zweckgerechte Bewertung. Gerade im Zusammenhang mit mietvertraglich
nicht gesicherten Zahlungsmittelströmen ist diese Prognoseunsicherheit nicht zu unterschätzen,
wie die Auswirkungen von unterschiedlichen Mietpreisentwicklungen auf den
beizulegenden Zeitwert des Investment Property der IMMOBILIEN AG zeigen. Denn die
Bandbreiten denkbarer Mietpreise vergrößern sich mit zunehmendem Prognosehorizont
und mit zunehmender Unsicherheit über die künftige Angebots- und Nachfragesituation
auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt.
Die Bedeutung des Restwertes und sein Einfluß auf den beizulegenden Zeitwert eines Investment
Property sollen anhand des im vorausgegangenen Abschnitt 435.42 modifizierten
Ausgangsbeispiels veranschaulicht werden. Bei diesem Beispiel ist untersucht worden, wie
sich unterschiedliche Diskontierungssätze im Falle alternativer Mietpreisentwicklungen
(Best Cade/Mid Case/Worst Case) auf den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment
Property der IMMOBILIEN AG auswirken. Für diese Diskontierungssätze sind hier
exemplarisch für den Fall einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) die in
308

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Übersicht 4-17 dargestellten Barwerte der jeweiligen Zahlungsmittelüberschüsse und Restwerte
zum 31. Dezember 2001 berechnet worden. Diese Barwerte können den Berechnungen
im Anhang entnommen werden. 236
Ergänzt um die entsprechenden Barwertdifferenzen
der jeweiligen Zahlungsmittelüberschüsse, Restwerte und beizulegenden Zeitwerte, ergibt
sich folgendes Bild in Übersicht 4-17:
Diskontierungssatz (r) r 1 = 6 % r 2 = 6,25 r 0 = 6,5 % r 3 = 6,75 % r 4 = 7 %
Barwert der CF Mid Case
in € 24.865.057 24.556.698 24.253.566
∆ Barwert der CF Mid Case
in €
⎯ - 308.359 - 303.132
Barwert RV Mid Case
in € 35.027.668 34.212.195 33.415.542
∆ Barwert RV Mid Case
in €
⎯ - 815.473 - 796.653
23.956.632 23.664.104
- 296.934 - 292.528
32.643.980 31.884.963
- 771.562 - 759.017
BZW Mid Case in € 59.892.725 58.768.893 57.669.108 56.600.612 55.549.067
∆ BZW Mid Case in € ⎯ - 1.123.832 - 1.099.785 - 1.068.496 - 1.051.545
Anteil
∆ Barwert RV Mid Case an
∆ BZW Mid Case
⎯
72,56 %
72,44 %
72,21 %
72,18 %
Übersicht 4-17: Der Einfluß des Restwertes auf den beizulegenden Zeitwert des Investment Property der
IMMOBILIEN AG im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung
Legende:
BZWMid Case Beizulegender Zeitwert im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung
CFMid Case Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung
RVMid Case Restwert (residual value) im Falle einer moderaten Mietpreisentwicklung
Übersicht 4-17 bestätigt die These, daß nur geringe Änderungen des Diskontierungssatzes
den Restwert sowie dessen Barwert weitreichend verändern. Gleiches gilt natürlich auch für
Änderungen der Zahlungsmittelüberschüsse und deren Einfluß auf den Restwert, die hier
236 Zu den Barwerten der Zahlungsmittelüberschüsse und des Restwertes bei moderater Mietpreisentwicklung
(Mid Case) und alternativen Diskontierungssätzen vgl. Anhang 2, Anhang 5,
Anhang 8, Anhang 11 und Anhang 14.
309

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
allerdings nicht weiter untersucht worden sind. Des weiteren dominiert der Einfluß des
Restwertes auf den beizulegenden Zeitwert der Beispielimmobilie im Vergleich zum
Einfluß der entsprechenden Zahlungsmittelüberschüsse. So ist die Verringerung des beizulegenden
Zeitwertes bei der Erhöhung des Diskontierungssatzes von r1 = 6 % auf r2 = 6,25
von 59.892.725 € auf 58.768.893 € zu 72,56 % darauf zurückzuführen, daß sich der
Barwert des Restwertes unter den neuen Annahmen verringert hat.
Kurzum, der Bewerter hat besonderes Augenmerk auf den im Discounted Cash Flow-
Verfahren anzusetzenden Restwert zu richten. Die Bestimmungsfaktoren des Restwertes -
der Zahlungsmittelüberschuß des elften Jahres sowie der Diskontierungssatz - sind unter
Beachtung aller zur Verfügung stehenden Informationen zu ermitteln. Die der Bewertung
zugrundegelegten Annahmen über die genannten Bestimmungsfaktoren sowie die Bandbreite
denkbarer Bewertungsinformationen, wie die Bandbreite möglicher künftiger Mietpreise,
sind im Anhang offenzulegen, so daß das Bewertungsergebnis intersubjektiv nachprüfbar
ist. 237
435.44 Fazit
Die in den vorangegangen Abschnitten durchgeführte Sensitivitätsanalyse der in das Discounted
Cash Flow-Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen der zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Beispielimmobilie - Zahlungsmittelströme, Diskontierungssatz und
Restwert - hat gezeigt, daß der in der Bilanz abzubildende beizulegende Zeitwert äußerst
sensitiv auf sich verändernde Umweltbedingungen reagiert. Die bei einem Zeithorizont von
zehn Jahren bestehende Prognoseunsicherheit der Bewertungsinformationen ist in diesem
Zusammenhang ein wesentlicher Problembereich. Fehleinschätzungen können mitunter zu
weitreichenden Änderungen des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property führen.
Bestehen keine vertraglichen Mietvereinbarungen, weil die Mietflächen der betrachteten
Immobilie zum Bewertungszeitpunkt nicht vermietet sind und/oder die eingegangenen
Mietverträge innerhalb des Prognosehorizontes von zehn Jahren auslaufen und noch keine
Anschlußverträge existieren, ist der Bewerter gezwungen, mit Bandbreiten denkbarer Mietpreise
zu arbeiten. Der beizulegende Zeitwert kann deshalb auch nur innerhalb einer Bandbreite
ermittelt werden. Welche Auswirkungen die unsichere künftige Mietpreisentwick-
237 Vgl. IAS 40.66 (b).
310

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
lung auf den beizulegenden Zeitwert haben kann, konnte im hier präsentierten Beispiel anhand
dreier Mietpreisszenarien verdeutlicht werden. Die nachfolgende Übersicht 4-18 veranschaulicht
nochmals die Bandbreiten denkbarer beizulegender Zeitwerte für die im Beispiel
unterstellten alternativen Mietpreisentwicklungen und alternativen Diskontierungssätze:
r in %
7,00
6,75
6,50
6,25
6,00
Jeweilige
Bandbreite
in Tsd. €
11.413
11.664
11.918
12.181
12.449
50.000 55.000 60.000 65.000
vBest Case
vMid Case vWorst Case
vBandbreite
Übersicht 4-18: Die Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte bei alternativer Mietpreisentwicklung
und alternativen Diskontierungssätzen
Zahlungsmittelströme und Diskontierungssatz sind also sachverständig und mit der gebotenen
Sorgfalt vom Bewerter zu prognostizieren. Mit Bandbreiten denkbarer Bewertungsinformationen
ist zu arbeiten. Der Restwert und sein letztendlicher Einfluß auf den beizulegenden
Zeitwert sind ihrerseits eine Funktion des Zahlungsmittelstroms des elften Jahres
und des Diskontierungssatzes. Insofern verlagert sich das mit dem Restwert verbundene
Prognoseproblem in den Bereich der Prognose der künftigen Zahlungsmittelströme und
der Ermittlung des Diskontierungssatzes. Der Bewerter hat sich daher darauf zu konzentrieren,
die Zahlungsmittelströme und den Diskontierungssatz zuverlässig und damit für die
Abschlußadressaten entscheidungsnützlich zu ermitteln. Hierzu gehört u. a. die schon
mehrfach geforderte Angabe der Bandbreiten der in das Discounted Cash Flow-Verfahren
einfließenden Bewertungsinformationen und somit auch der Bandbreite von denkbaren
Bewertungsergebnissen im Anhang.
Tsd. €
311

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Zur Prognose der künftigen Zahlungsmittelströme ist der Bewerter gezwungen, quantitative
und qualitative Marktanalysen durchzuführen. Diese Analysen geben ihm – wie oben
bereits eingehend erläutert – 238
einen Überblick über die gegenwärtige und künftig zu erwartende
Angebots- und Nachfragesituation auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt. 239
Gerade bei fehlenden vertraglichen Mietvereinbarungen können diese Analysen Aufschluß
darüber geben, wie wahrscheinlich eine Anschlußvermietung ist und mit welchen Bandbreiten
künftiger Mietpreise zu kalkulieren ist.
Vorraussetzung dafür, daß die Bewertungsinformationen – Zahlungsmittelströme und Diskontierungssatz
– zuverlässig prognostiziert werden können, ist eine flächendeckende und
einheitliche Datenbasis. Der Bewerter muß Zugang zu allen benötigten Bewertungsinformationen
bzw. Marktdaten haben und dies aus einer Quelle. Eine derartige Datenbasis ist
aber momentan in Deutschland noch nicht verfügbar. Vielmehr werden von zahlreichen
Marktbeobachtern, wie Banken oder Maklern, Immobilienmarktberichte und Immobilienmarktstudien
bereitgestellt, die z. T. zu voneinander abweichenden Bewertungsergebnissen
gelangen, da sich Datenbasis und Prognosemodell unterscheiden.
Für den Bewerter stellt sich daher das Problem, daß er aus einer großen Zahl verschiedener
Marktinformationen die Bewertungsinformationen für das Discounted Cash Flow-
Verfahren generieren muß. Auf der Basis dieser verfügbaren Marktinformationen sind
wahrscheinliche Ausprägungen der Bewertungsinformationen in künftigen Perioden, und
hier vor allem der Zahlungsmittelüberschüsse und ihrer Bestandteile, zu bestimmen. Hat
der Bewerter eine Wahrscheinlichkeitsverteilung der Bewertungsinformationen ermittelt,
kann er mit Hilfe einer simulativen Risikoanalyse 240 das Prognoserisiko über die künftigen
Ausprägungen der Bewertungsinformationen für die Bewertung des betrachteten Investment
Property berücksichtigen. Als Verfahren der simulativen Risikoanalyse bietet sich
238 Vgl. Abschnitt 434.13.
239 Zur quantitativen und qualitativen Marktanalyse vgl. auch ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse,
S. 361-375.
240 Zur simulativen Risikoanalyse vgl. HERTZ, D. B., Risk Analysis in Capital Investment, S. 95-106;
ADAM, D., Planung und Entscheidung, S. 265-280 sowie weitergehend DEL CASINO, J. J., A.,
Risk Simulation Approach, S. 82-87.
312

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
die Monte-Carlo-Simulation an. 241
Dieses Verfahren ermöglicht es dem Bewerter, die gegebenen
Wahrscheinlichkeitsverteilungen der Bewertungsinformationen mit geringem
Aufwand durch repräsentative Zufallsstichproben zu ersetzen. 242
Aus den Wahrscheinlichkeitsverteilungen
der Bewertungsinformationen sind anhand zahlreicher Simulationsdurchläufe
die Risikoprofile der Bewertungsinformationen zu generieren, die angeben, mit welcher
Wahrscheinlichkeit bei einer Bewertungsinformation ein bestimmter Wert überschritten
bzw. unterschritten wird. Mit Hilfe dieser simulativen Risikoanalyse kann der Bewerter
feststellen, mit welcher Wahrscheinlichkeit die einzelnen Bewertungsinformationen und
somit auch der beizulegende Zeitwert des betrachteten Investment Property mindestens
eintritt. Stochastisch belegte Bandbreiten, sogenannte Sicherheitsintervalle, für die Bewertungsinformationen
und den beizulegenden Zeitwert können identifiziert werden. Auf diese
Erkenntnisse sollte der Bewerter dann im Falle fehlender vertraglicher Mietvereinbarungen
zurückgreifen, von denen bei dem zu analysierenden Prognosehorizont von zehn Jahren
i. d. R. auszugehen ist. Mit Hilfe der simulativen Risikoanalyse ist es dem Bewerter möglich,
aus einer Bandbreite wahrscheinlicher Ausprägungen der unsicheren Bewertungsinformationen
die Ausprägung einer jeden Bewertungsinformation zu identifizieren, die mit
dem hier geforderten Sicherheitsgrad von 95 % auf der Grundlage des Erkenntnisstandes
zum Bewertungszeitpunkt künftig eintreten werde. Allerdings sind, wie oben gefordert,
auch die Bandbreiten der wahrscheinlichen Bewertungsinformationen und mit ihr die
Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte für die betrachtete Immobilie den Abschlußadressaten
zu vermitteln.
Hinsichtlich des im Discounted Cash Flow-Verfahren anzusetzenden Diskontierungssatzes
wird hier die Anfangsrendite, die sich aus dem Verhältnis des Zahlungsmittelüber-
241 Zur Monte-Carlo-Simulation vgl. BORTZ, J., Statistik für Sozialwissenschaftler, S. 128-130;
MACLEARY, A. R./NANTHAKUMARAN, N., Property Investment Theory, S. 90-94; BYRNE, P.,
Risk, Uncertainty and Decision-making in Property Development, S. 55-57; COOPER, J. R., Real
Estate Investment Analysis, S. 316-327; ENEVER, N./ISAAC, D., The Valuation of Property Investments,
S. 194; LUSHT, K. M., Real Estate Valuation, S. 426 f. und zur Bedeutung des Monte-
Carlo-Simulation in der Unternehmensbewertung vgl. COENENBERG, A. G., Unternehmensbewertung
mit Hilfe der Monte-Carlo-Simulation, S. 798-803.
242 Neben der Monte-Carlo-Simulation hat sich in neuerer Zeit die Latin-Hypercube-Methode als
Verfahren der simulativen Risikoanalyse herausgebildet. Diese Methode ist explizit entwickelt
worden, um mit einer möglichst geringen Zahl von Simulationsschritten repräsentative Zufallsstichproben
der Inputfaktoren zu gewinnen und die Grundgesamtheiten adäquat abzubilden.
Vgl. ROPETER, S.-E., Investitionsanalyse, S. 242 f.
313

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
schusses des ersten Vermietungsjahres und dem Kaufpreis des betrachteten Investment
Property berechnet, präferiert. Indes muß der Bewerter die gewählte Anfangsrendite durch
Marktinformationen über Transaktionen ähnlicher Immobilien auf dem entsprechenden
Teilmarkt absichern, um sicherzustellen, daß die Anfangsrendite eine vom Markt verlangte
Rendite ist und den künftigen Erwartungen der Marktteilnehmer gleichkommt. 243
Denn
inflationsbedingte Änderungen und die allgemeine Mietentwicklung fließen lediglich implizit
über den Kaufpreis der Immobilie in die Anfangsrendite ein. 244
Der Bewerter hat hier
zu prüfen, ob empirisch ermittelte Erwartungswerte und Volatilitäten bzgl. der allgemeinen
Wertentwicklung auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt die zum Bewertungszeitpunkt
bestehenden Erwartungen der Marktteilnehmer rechtfertigen, die mit dem Kaufpreis impliziert
wurden. Im Einzelfall ist die Anfangsrendite zudem um außerordentliche Elemente,
die im ersten Vermietungsjahr auftreten können, zu bereinigen, sofern diese nicht bereits
im Kaufpreis berücksichtigt wurden.
436. Bilanzielle Auswirkungen einer jährlichen Neubewertung eines Investment
Property
Entscheidet sich das bilanzierende Unternehmen bei der Folgebewertung seiner Investment
Properties für das fair value model, sind die beizulegenden Zeitwerte dieser Investment Properties
zu jedem künftigen Bilanzstichtag erfolgswirksam zum aktuellen beizulegenden
Zeitwert zu bewerten. Eine solche jährliche Neubewertung hat nicht nur Auswirkungen auf
die Bilanzwerte der betrachteten Investment Properties und das Periodenergebnis des bilanzierenden
Unternehmens in einem IAS-Abschluß, sondern auch auf das Verhältnis eines
IAS-Abschlusses zum Steuerabschluß des bilanzierenden Unternehmens. Da ein IAS-
Abschluß weder maßgeblich für die steuerliche Gewinnermittlung ist, noch steuerrechtliche
Regelungen umgekehrt einen Einfluß auf die Rechnungslegungsvorschriften des IASB
nehmen (umgekehrte Maßgeblichkeit), 245 fallen die Bilanzwerte für Investment Properties
und gleichzeitig auch die Periodenergebnisse in beiden Abschlüssen zum Teil erheblich aus-
243 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil II), S. 10.
244 Vgl. Abschnitt 434.221.
245 Vgl. KPMG (HRSG.), International Accounting Standards, S. 19; WAGENHOFER, A., International
Accounting Standards, S. 268 f.
314

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
einander. Während in einem IAS-Abschluß Investment Properties zu ihren beizulegenden
Zeitwerten angesetzt werden, gelten im Steuerabschluß ihre fortgeführten Anschaffungsoder
Herstellungskosten abzüglich etwaiger außerplanmäßiger Abschreibungen als Wertmaßstab.
246
Temporäre Bilanzdifferenzen entstehen aus diesen abweichenden Bewertungsregelungen für
Investment Properties zwischen den beiden Abschlüssen. 247
Für diese temporären Bilanzdifferenzen
sind latente Steuern in einem IAS-Abschluß gemäß IAS 12 (Income Taxes) 248
abzugrenzen,
249 unabhängig davon, wann sich diese Differenzen voraussichtlich auflösen werden.
250
Die latenten Steuern sorgen dafür, daß die effektive Steuerbelastung, also der auf
der Grundlage des Steuerabschlusses berechnete Steueraufwand, welcher in einen IAS-
Abschluß einfließt, an die fiktive Steuerbelastung angepaßt wird. Unter der fiktiven Steuerbelastung
wird in diesem Zusammenhang der sich auf der Grundlage des Periodenergebnisses
eines IAS-Abschlusses ergebende Steueraufwand verstanden. Allgemein ist unter latenten
Steuern also jener fiktive Anteil des Steueraufwands zu verstehen, der sich aus der mit
dem relevanten Steuersatz multiplizierten temporären Bilanzdifferenz ergibt. 251
Nach IAS 12 wird zwischen zu versteuernden temporären Bilanzdifferenzen (taxable temporary
differences) 252 und abzugsfähigen temporären Bilanzdifferenzen (deductible temporary
differences) 253 unterschieden. Wird ein Investment Property in einem IAS-Abschluß höher
246 So werden im deutschen Bilanzsteuerrecht gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG die baulichen Anlagen
mit ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung gegebenenfalls
erforderlicher außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Grund und Boden werden
entsprechend § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG zu ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
gegebenenfalls erforderlicher außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet.
247 Zu Beispielen für temporäre Bilanzdifferenzen vgl. CAIRNS, D., Applying International Accounting
Standards, S. 780 f.; EPSTEIN, B. J./MIRZA, A. A., IAS 2002, S. 630-633.
248 Zu IAS 12 vgl. im Überblick FÖRSCHLE, G./HOLLAND, B./KRONER, M., Internationale Rechnungslegung,
S. 130-133; HAYN, S./WALDERSEE, G., IAS/US-GAAP/HGB im Vergleich,
S. 190-199.
249 Vgl. IAS 12.15 und IAS 12.24.
250 Vgl. COENEBERG, A. G./HILLE, K., IAS 12, S. 410, Rn. 45; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß
und Jahresabschlußanalyse, S. 405.
251 Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 479.
252 Vgl. IAS 12.15 - 23.
253 Vgl. IAS 12.24 - 33.
315

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
bewertet als im Steuerabschluß, liegt eine zu versteuernde temporäre Bilanzdifferenz vor.
Denn zu dem Zeitpunkt, zu dem sich diese Differenz auflöst, ist mit zusätzlichen Steuerbelastungen
aus eben dieser Differenz zu rechnen. Wird das betrachtete Investment Property
bspw. in einer künftigen Periode veräußert, entsteht im Steuerabschluß ein höherer Veräußerungsgewinn
als in einem IAS-Abschluß. Folglich sind passivische latente Steuern (deferred
tax liabilities) als latente Steuerverpflichtungen in einem IAS-Abschluß anzusetzen,
wenn eine zu vesteuernde temporäre Bilanzdifferenz erstmalig auftritt. 254
Im umgekehrten
Fall, daß ein Investment Property in einem IAS-Abschluß niedriger als im Steuerabschluß
bewertet wird, liegt eine abzugsfähige temporäre Bilanzdifferenz vor. Diese Differenz wird
künftig zu einer Steuerentlastung führen. Aktivische latente Steuern (deferred tax assets) in
Form latenter Steueransprüche sind dann in einem IAS-Abschluß anzusetzen. 255
Der erstgenannte Fall zu versteuernder temporärer Bilanzdifferenzen wird bei der Bewertung
von Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten der Regelfall sein. Denn der
beizulegende Zeitwert wird bei Investment Properties grundsätzlich höher ausfallen als ihre
fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, welche im Steuerabschluß die Bewertungsgrundlage
bilden. 256
Ein Beispiel soll verdeutlichen, welche Auswirkungen die jährliche Neubewertung eines
Investment Property auf die Abgrenzung latenter Steuern besitzt. Diesem Beispiel liegen die
folgenden Annahmen zugrunde:
■ Das Investment Property der IMMOBILIEN AG aus dem modifizierten Beispiel in Abschnitt
435.41 wird betrachtet, und zwar für den Fall einer moderaten Mietpreisentwicklung
(Mid Case) und einem Diskontierungssatz i. H. v. r0 = 6,5 %. Der beizulegende
Zeitwert des betrachteten Investment Property betrug zum 31. Dezember 2001
(gerundet) 57.700.000 €. 257
254 Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 512 f.; BEERMANN, T., Annäherung von
IAS- an HGB-Abschlüsse für die Bilanzanalyse, S. 134 f.
255 Vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 509-512; BEERMANN, T., Annäherung
von IAS- an HGB-Abschlüsse für die Bilanzanalyse, S. 134.
256 Vgl. FOURIE, D./VELTHUYSEN, O., Bilanzierung von Grundbesitz nach IAS, S. 650.
257 Vgl. hierzu den beizulegenden Zeitwert des Investment Property der IMMOBILIEN AG im Falle
einer moderaten Mietpreisentwicklung in Abschnitt 435.41 sowie in Anhang 2.
316

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
■ Zum 31. Dezember 2002 wird der beizulegende Zeitwert dieses Investment Property
erneut mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens berechnet. Dabei werden zwei
Fälle unterstellt: in Fall A beträgt der beizulegende Zeitwert 60.700.000 € und in
Fall B 54.700.000 €. Von den oben aufgrund der Unsicherheit über die in das Discounted
Cash Flow-Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen und der daraus
resultierenden Bandbreite möglicher beizulegender Zeitwerte für das Investment Property
der IMMOBILIEN AG wird an dieser Stelle abstrahiert. Beide Fälle sind isoliert
voneinander zu betrachten und stellen nicht den oberen oder unteren Wert einer
Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte für das betrachtete Investment Property
dar.
■ Im Steuerabschluß wird das betrachtete Investment Property annahmegemäß zu seinen
fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Diese betrugen
zum 31. Dezember 2001 52.000.000 €. Die jährlichen planmäßigen Abschreibungen
auf die baulichen Anlagen belaufen sich auf 1.000.000 €. Ein linearer Abschreibungsverlauf
wird unterstellt.
■ Der gegenwärtige und künftig erwartete Ertragsteuersatz beträgt 40 %. 258
Anhand der geschilderten Ausgangssituation des Beispiels wird nun den Fragen nachgegangen,
wie sich die Änderung des beizulegenden Zeitwertes vom 31. Dezember 2001 zum 31.
Dezember 2002 in den beiden unterstellten Fällen A und B auf die Bilanz und die Gewinnund
Verlustrechnung der IMMOBILIEN AG zum 31. Dezember 2002 auswirkt und welche
Rolle die latenten Steuern bei der Zeitwertbewertung von Investment Properties spielen.
Übersicht 4-19 faßt die wesentlichen Ergebnisse zusammen, welche anschließend erläutert
werden.
258 Bei der Ermittlung des für die Steuerabgrenzung relevanten Steuersatzes ist zu bedenken, daß latente
Steuern bei Kapitalgesellschaften nicht nur für die Körperschaftsteuer, sondern auch für die
Gewerbeertragsteuer und den Solidaritätszuschlag zu bilden sind. Wird von einem durchschnittlichen
Gewerbesteuerhebesatz von 400 % ausgegangen und werden die gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen
und Kürzungen vernachlässigt, ergibt sich bei Anwendung des einheitlichen Körperschaftsteuersatzes
von 25 % und dem ergänzend einzubeziehenden Solidaritätszuschlag ein
Gesamtsteuersatz von 38,65 %. Vereinfachungshalber wird im vorliegenden Beispiel von einem
Gesamtsteuersatz von 40 % ausgegangen. Zur genauen Berechnung vgl. BAETGE, J./KIRSCH, H.-
J./THIELE, S., Bilanzen, S. 492 sowie WOTSCHOFSKY, S., Teilsteuerrechnung, S. 652-655.
317

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Auswirkungen der Neubewertung des
von der IMMOBILIEN AG gehaltenen
Investment Property
318
31. Dezember 2001
31. Dezember 2002
Fall A Fall B
Beizulegender Zeitwert in € 57.700.000 60.700.000 54.700.000
Wertansatz im Steuerabschluß in € 52.000.000 51.000.000
Latent zu versteuernde temporäre Bilanzdifferenz in € 5.700.000 9.700.000 3.700.000
Latente Steuerverpflichtungen in € 2.280.000 3.880.000 1.480.000
Erhöhung (+)/ Verminderung (-)
der latenten Steuerverpflichtung in €
⎯ + 1.600.000 - 800.000
Übersicht 4-19: Auswirkungen der jährlichen Neubewertung des von der IMMOBILIEN AG gehaltenen
Investment Property auf die Abgrenzung latenter Steuern
Zum 31. Dezember 2001 wies die IMMOBILIEN AG eine latente Steuerverpflichtung von
2.280.000 € aus, die auf die zu versteuernde temporäre Bilanzdifferenz zwischen dem beizulegenden
Zeitwert des betrachteten Investment Property im IAS-Abschluß und seinem
Wertansatz im Steuerabschluß zurückzuführen war. Die latente Steuerverpflichtung errechnete
sich dabei als Produkt aus der zu versteuernden temporären Bilanzdifferenz
i. H. v. 5.700.000 € und dem relevanten Steuersatz von 40 %. Zum 31. Dezember 2002
werden zwei Fälle unterschieden. In Fall A steigt der beizulegende Zeitwert um
3.000.000 € auf 60.700.000 € und in Fall B sinkt dieser um 3.000.000 € auf
54.700.000 €. Die von der IMMOBILIEN AG in den beiden Fällen vorgenommenen Buchungssätze
lauten folgendermaßen: 259
259 Im Beispiel wird davon ausgegangen, daß das Halten von Investment Properties nicht zum
Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit der IMMOBILIEN AG gehört. Zum Ausweis von
Investment Properties in der Bilanz und den mit einer jährlichen Neubewertung zusammenhängenden
Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) vgl. ferner Abschnitt
52.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Buchungssätze für Fall A:
und
Per Investment Property 3.000.000 € an Finanzerträge 3.000.000 €
Per Steueraufwand 1.600.000 € an Latente Steuerverpflichtungen 1.600.000 €
Buchungssätze für Fall B:
und
Per Finanzaufwand 3.000.000 € an Investment Property 3.000.000 €
Per Latente Steuerverpflichtung 800.000 € an Steueraufwand 800.000 €
In Fall A erhöht sich mit dem beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment Property
auch sein Bilanzansatz im IAS-Abschluß der IMMOBILIEN AG. Gleichzeitig wird diese
Erhöhung erfolgswirksam gebucht, und zwar unter den Finanzerträgen. Da neben dieser
Erhöhung des beizulegenden Zeitwertes der Wertansatz in der Steuerbilanz aufgrund der
planmäßigen Abschreibung der baulichen Anlagen um 1.000.000 € sinkt, entsteht in der
Summe eine zusätzlich zu versteuernde temporäre Bilanzdifferenz i. H. v.
4.000.000 €. Multipliziert mit dem hier unterstellten Steuersatz von 40 % ergibt sich, daß
die bestehende latente Steuerverpflichtung um 1.600.000 € zu erhöhen ist. Insgesamt
dämpft diese Erhöhung der latenten Steuerverpflichtung die Erfolgswirkung, die der erhöhte
beizulegende Zeitwert in dem von der IMMOBILIEN AG aufgestellten IAS-Abschluß auslöst.
Lediglich 47 %, also 1.400.000 €, der Erhöhung des beizulegenden Zeitwertes wirken
sich auf das Periodenergebnis der IMMOBILIEN AG aus. Bei diesen 1.400.000 € handelt es
sich um die Nettoerfolgswirkung in Fall A, die aus der Änderung des beizulegenden Zeitwertes
des Investment Property im Geschäftsjahr 2002 resultiert.
In Fall B hingegen verringert sich mit dem beizulegenden Zeitwert auch der Bilanzwert des
betrachteten Investment Property. Diese Verringerung wird als Finanzaufwand erfolgswirksam
erfaßt. Die zu versteuernde temporäre Bilanzdifferenz verringert sich aufgrund der
im Steuerabschluß vorgenommenen planmäßigen Abschreibung der baulichen Anlagen
(1.000.000 €/Jahr) nicht um 3.000.000 €, sondern im ganzen gesehen um 2.000.000 €.
Durch die Neubewertung des Investment Property der IMMOBILIEN AG zum 31. Dezember
2002 hat sich demnach ein Teil der zu versteuernden temporären Bilanzdifferenz aufgelöst,
und zwar i. H. v. 2.000.000 €. Die bislang bestehende latente Steuerverpflichtung
319

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
ist folglich um 800.000 € zu reduzieren. Auch hier dämpft die Verringerung der latenten
Steuerverpflichtungen die Erfolgswirkung des verringerten beizulegenden Zeitwertes. Lediglich
73%, also 2.200.000 €, der Verringerung des beizulegenden Zeitwertes wirken sich
auf das nach den Vorschriften des IASB ermittelte Periodenergebnis der IMMOBILIEN AG
aus. Die Nettoerfolgswirkung der Neubewertung des betrachteten Investment Property
beläuft sich in Fall B somit im Geschäftsjahr 2002 auf – 2.200.000 €.
Anhand des Beispiels ist zu erkennen, daß die Auswirkungen einer jährlichen Neubewertung
von Investment Properties entsprechend dem fair value model nach IAS 40 auf Bilanz
und Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) eines IAS-Abschlusses immer auch vor dem
Hintergrund der Steuerabgrenzung zu betrachten sind. 260
Latente Steuern können die
Auswirkungen einer jährlichen Neubewertung von Investment Properties – vor allem die
Auswirkungen in der GuV – dämpfen. Die Nettoerfolgswirkung einer jährlichen Neubewertung
der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Propeties liegt z. T.
erheblich unter der ursprünglich ermittelten Erfolgswirkung. Ebenfalls zu bedenken ist, daß
sich infolge der in der internationalen Rechnungslegung immer bedeutsamer werdenden
Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert (fair value accounting) die Wertansätze im
IAS-Abschluß von denen im Steuerabschluß immer weiter entfernen werden, sofern steuerrechtlich
keine Anpassungen durchgeführt werden. Der Anteil der passivischen latenten
Steuern bzw. der latenten Steuerverpflichtungen an der Bilanzsumme eines nach den Vorschriften
des IASB rechnungslegenden Unternehmens wird steigen. 261
Wie bedeutsam diese latenten Steuerverpflichtungen sind, ist am Beispiel des Konzernabschlusses
der ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE für das Geschäftsjahr 1999/2000 nachzuvollziehen.
Abschlußstichtag des Konzernabschlusses ist der 31. März. Die Regelungen von
IAS 40 wurden erstmalig zum 31. März 2000 zur Konzernrechnungslegung herangezogen.
Die ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE entschied sich dabei für das fair value model. 262 Für die
bislang zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanzierten Finanzanlagen
260 Siehe in diesem Zusammenhang auch die Erkenntnisse von BAETGE und BEERMANN zur
Neubewertung des Sachanlagevermögens nach IAS 16. Vgl. BAETGE, J./BEERMANN, T., Die
Neubewertung des Sachanlagevermögens nach IAS, S. 348.
261 Zur künftigen Bedeutung der latenten Steuerverpflichtungen bei Versicherungsunternehmen im
Zusammenhang mit der Bilanzierung von Investment Properties vgl. FOURIE, D./VELTHUYSEN,
O., Bilanzierung von Grundbesitz nach IAS, S. 648-650.
262 Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Geschäftsbericht 1999/2000, S. 7.
320

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
in Immobilien wurden zum 31. März 2000 demnach erstmalig Zeitwerte bestimmt. Umfangreiche
stille Reserven mußten aufgelöst werden, was im Steuerabschluß nicht notwendig
war bzw. nicht zulässig ist, da die betrachteten Immobilien weiterhin zu ihren fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanziert wurden. Infolge der Neubewertung
der betrachteten Immobilien stiegen die latenten Steuerverpflichtungen schließlich
um 9.330 TCHF zum 31. März 2000 auf 29.362 TCHF. 263
Die im vorangehenden Geschäftsjahr
bilanzierten latenten Steuerverpflichtungen beliefen sich auf 0 TCHF, so dass
mit der Neubewertung eine immense zusätzliche wirtschaftliche Belastung in Form latenter
Steuerverpflichtungen für das bilanzierende Unternehmen verbunden ist.
263 Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Geschäftsbericht 1999/2000, S. 57.
321

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
437. Kritische Würdigung des Discounted Cash Flow-Verfahrens und seines Ergebnisses
vor dem Hintergrund der Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties
Die Zeitwertbewertung von Investment Properties steigert grundsätzlich die Relevanz der
zu vermittelnden Abschlußinformationen im Vergleich zu einer Bewertung von Investment
Properties zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend dem
cost model 264 nach IAS 40, sofern die in das Discounted Cash Flow-Verfahren eingehenden
Bewertungsinformationen zuverlässig ermittelt und ihre Bandbreite sowie die Bandbreite
denkbarer beizulegender Zeitwerte den Abschlußadressaten z. B. durch erweiterte Anhangangaben
vermittelt werden. Der beizulegende Zeitwert reflektiert nämlich die Fähigkeit eines
Investment Property, künftige Zahlungsmittelströme zu erwirtschaften und ermöglicht
es den Abschlußadressaten zu beurteilen, ob das Management des bilanzierenden Unternehmens
gute oder schlechte Investitionsentscheidungen getätigt hat. 265
Mit einer Bewertung
von Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten legt das Management Rechenschaft
darüber ab, ob und wieweit es das Unternehmensziel „Geld verdienen“ erfüllt
hat. 266
Im Gegensatz dazu wirken sich diese Entscheidungen des Managements bei einer
Bewertung auf der Basis historischer Kosten erst zeitverzögert im Abschluß aus, so daß die
Beurteilung des Managements schwer fällt. Überdies ist davon auszugehen, daß durch die
Zeitwertbewertung die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des bilanzierenden Unternehmens
vollständiger und damit marktnäher abgebildet werden. Denn in einem traditionellen,
auf historischen Kosten beruhenden Abschluß werden z. T. erhebliche stille Reserven,
die sich im Immobilienvermögen befinden, nicht gezeigt. Voraussetzung ist wiederum,
daß die hier mehrfach geforderten Anhangangaben zur Zeitwertbewertung von Investment
Properties mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens von Seiten des bilanzierenden
Unternehmens erfolgen.
Die Zeitwertbewertung von Investment Properties erhöht im Vergleich zu einer auf historischen
Kosten beruhenden Bewertung von Investment Properties somit die Relevanz der
Abschlußinformationen. Allerdings ist die Zuverlässigkeit der zu vermittelnden Abschlußinformationen
bei einer Zeitwertbewertung auf der Grundlage des Discounted Cash
264 Vgl. zum cost model IAS 40.50 sowie erläuternd Abschnitt 343.3.
265 Vgl. BAETGE, J./ZÜLCH, H., Fair Value-Accounting, S. 558.
266 Zu den finanziellen Unternehmenszielen vgl. BAETGE, J., Bilanzanalyse, S. 2-4.
322

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
Flow-Verfahrens eingeschränkt, falls keine zusätzlichen Angaben zur Bewertung erfolgen.
Diese These, daß die Zuverlässigkeit der Zeitwertbewertung von Investment Properties
eingeschränkt ist, ist durch das oben geschilderte Beispiel zum Discounted Cash Flow-
Verfahren verdeutlicht worden. Denn es konnte festgestellt werden, daß
■ der Bewerter aufgrund des langen Zeithorizontes gezwungen ist, zahlreiche Annahmen
über die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens - Zahlungsmittelströme und
Diskontierungssatz - zu treffen, und das Ergebnis des Verfahrens, der beizulegende
Zeitwert des betrachteten Investment Property, daher stark subjektiv geprägt ist. Lediglich
ein simulierter Marktwert innerhalb einer Bandbreite denkbarer Marktwerte ist als
Substitut des gesuchten beizulegenden Zeitwertes ermittelbar.
■ das Ergebnis des Discounted Cash Flow-Verfahrens sehr sensibel auf sich verändernde
Parameterkonstellationen reagiert, die nur annähernd vom Bewerter vorhergesehen
werden können. Der Bewerter muß daher mit Bandbreiten denkbarer Bewertungsinformationen
arbeiten, die wiederum zu einer Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse
führen.
Wird im IAS-Abschluß lediglich der Bilanzwert des vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen
Investment Property in Form des mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens
ermittelten simulierten Marktwertes angegeben und werden keine zusätzlichen Informationen
über die Bandbreiten denkbarer Parameterkonstellationen bzw. Bewertungsinformationen
sowie des resultierenden Bewertungsergebnisses offengelegt, ist es fraglich, ob der angegebene
Bilanzwert auch ein entscheidungsnützlicher Wert für die Abschlußadressaten ist.
Denn der simulierte Marktwert als Substitut des gesuchten beizulegenden Zeitwertes des
betrachteten Investment Property steht für eine nicht unwesentliche Bandbreite denkbarer
beizulegender Zeitwerte, wie vereinfachend gezeigt werden konnte. 267 Die Abschlußadressaten,
die auf die glaubwürdige Darstellung durch das bilanzierende Unternehmen vertrauen,
können also durch die reine Angabe des Bilanzwertes u. U. fehlgeleitet werden und für sie
nachteilige Investitionsentscheidungen treffen, da sie nicht über das gesamte Bewertungsrisiko
informiert worden sind.
267 Vgl. hierzu die in Übersicht 4-16 in Abschnitt 435.42 abgebildete Fünfzehn-Felder-Matrix für
die Höhe des beizulegenden Zeitwertes des betrachteten Investment Property der IMMOBI-
LIEN AG.
323

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Soll der beizulegende Zeitwert eines Investment Property eine entscheidungsnützliche Größe
für die Abschlußadressaten sein, müssen vor allem die Primärgrundsätze des oben entwickelten
GoZeitIP-Systems, und zwar die Primärgrundsätze der Relevanz, der Zuverlässigkeit
und der Transparenz, vom Bewerter bzw. bilanzierenden Unternehmen eingehalten werden.
268
Hier ist festzustellen, daß gerade der Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit des
GoZeitIP-Systems eingeschränkt ist. Die diesen Primärgrundsatz konkretisierenden Sekundärgrundsätze
der Abbildungstreue, der Neutralität und der Vollständigkeit sind nämlich
bei einer Zeitwertbewertung von Investment Properties mit Hilfe des Discounted Cash
Flow-Verfahrens beeinträchtigt.
Entsprechend dem Sekundärgrundsatz der Abbildungstreue müssen die in die Zeitwertbewertung
einfließenden Informationen und somit auch das Ergebnis der Zeitwertbewertung
die tatsächlichen wirtschaftlichen Vorgänge getreu wiedergeben. Besonders die im
Discounted Cash Flow-Verfahren verwendeten Schätzungen darüber, wie sich die Zahlungsmittelströme
entwickeln und welcher Diskontierungssatz die Erwartungen der Marktteilnehmer
trifft, sowie die dem Bewerter zur Verfügung stehenden Marktdaten wirken sich
negativ auf den Sekundärgrundsatz der Abbildungstreue aus. Eine eingeschränkt glaubwürdige
Darstellung der tatsächlichen wirtschaftlichen Vorgänge liegt vor, falls die bestehenden
Bandbreiteninformationen bei der Berechnung des beizulegenden Zeitwertes und der anschließenden
Informationsvermittlung nicht berücksichtigt werden, wie dies der Primärgrundsatz
der Transparenz fordert. Hier kommt dem Bewerter im Rahmen dieses Sekundärgrundsatzes
die Aufgabe zu, bei mehreren Schätzalternativen den Schätzwert für die einzelnen
Bewertungsinformationen zu wählen, der mit einer vorher festgelegten Wahrscheinlichkeit
nicht unterschritten wird. Eine kumulierte Wahrscheinlichkeit von 5 %, mit dem
diese Werte unterschritten werden dürfen, d. h. ein Sicherheitsgrad von 95 %, wird hier als
268 Die obigen Ausführungen zur Relevanz und zur Zuverlässigkeit bezogen sich zunächst auf die allgemeinen
qualitativen Anforderungen der Relevanz und der Zuverlässigkeit an die Informationen
eines IAS-Abschlusses gemäß dem IAS-Rahmenkonzept. Vgl. F. 26-38. Nun werden der Primärgrundsatz
der Zuverlässigkeit des GoZeit IP-Systems und die ihn konkretisierenden Sekundärgrundsätze
der Abbildungstreue, der Neutralität und der Vollständigkeit, die speziell auf die
Zeitwertbewertung von Investment Properties zugeschnitten sind, auf ihre Einhaltung hin geprüft.
Allerdings ist zu bemerken, daß sich der Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit an die qualitative
Anforderung der Zuverlässigkeit an IAS-Abschlußinformationen anlehnt. Vgl. Abschnitt
423.33.
324

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
zulässig erachtet. Anschließend ist ferner über die Bandbreite denkbarer Bewertungsinformationen
und die damit korrespondierenden Bewertungsergebnisse zu berichten.
Der Sekundärgrundsatz der Neutralität, der fordert, daß die Bewertungsinformationen
und mit ihnen das Bewertungsergebnis willkürfrei sind, wird grundsätzlich dadurch verletzt,
daß der Bewerter bei weit in die Zukunft reichenden Prognosen über die Parameter
des Discounted Cash Flow-Verfahrens die unsicheren und zum größten Teil nur innerhalb
einer Bandbreite ermittelbaren Bewertungsinformationen anhand wahrscheinlicher und
auch subjektiver Erwartungen auf einen punktuellen Schätzwert, den simulierten Marktwert,
verdichtet. Dabei ist nicht auszuschließen, daß der Bewerter bilanzpolitisch motiviert
handelt und sich von den erwarteten Reaktionen der Abschlußadressaten leiten läßt. Aus
diesem Grund hat das bilanzierende Unternehmen – wie zur Wahrung des Sekundärgrundsatzes
der Abbildungstreue - den erweiterten Publizitätsanforderungen des Primärgrundsatzes
der Transparenz nachzukommen.
Darüber hinaus stellt die Vollständigkeit der dem Bewerter verfügbaren Daten derzeit noch
einen weiteren Problembereich dar. Eine flächendeckende und einheitliche Datenbasis für
Immobilienmarktdaten ist zur Zeit nicht verfügbar. 269 Der Bewerter ist gezwungen, auf
Immobilienmarktberichte und Immobilienmarktstudien von zahlreichen Marktbeobachtern,
wie Banken oder Maklern, zurückzugreifen, die in ihren Ergebnissen und Marktprognosen
voneinander abweichen können. Da der Bewerter alle denkbaren Ausprägungen der
für das Discounted Cash Flow-Verfahren benötigten Bewertungsinformationen benötigt,
um dem Sekundärgrundsatz der Vollständigkeit zu genügen, sind zur Bewertung stets
mehrere Immobilienmarktberichte oder Immobilienmarktstudien bzgl. des untersuchten
Immobilienteilmarktes heranzuziehen. Gleichzeitig bedeutet Vollständigkeit aber auch, daß
der Bewerter bzw. das bilanzierende Unternehmen die Abschlußadressaten darüber unterrichtet,
welche Unsicherheit im Hinblick auf die der Bewertung zugrundeliegenden Bewertungsinformationen
und deren Repräsentativität existiert. Die Abschlußadressaten sind
deshalb über die Bandbreite denkbarer Bewertungsinformationen zu informieren. Die Pu-
269 Vgl. BEHRENDT, W./BAUMUNK, H., Discounted-Cash-Flow-Verfahren - Wie erhält man objektivierte
Diskontierungszinssätze? (Teil II), S. 10. Künftig wird damit gerechnet, daß sich mit der
NEUEN BASLER EIGENKAPITALVEREINBARUNG (BASEL II) auch die Datenbasis verbessern wird
und der Bewerter auf vollständige i. S. v. einheitlichen und alle wertbeeinflussenden Faktoren abdeckenden
Informationen zurückgreifen kann. Vgl. hierzu auch VÖLKER, A., Basel II/Teil 2.
Immobilien werden mobiler - zumindest in der Unternehmensstrategie, S. 5.
325

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
blizitätsanforderungen des Primärgrundsatzes der Transparenz sind daher auch für die Einhaltung
des Sekundärgrundsatzes der Vollständigkeit von besonderer Bedeutung.
Da der Bewerter eine dominierende Rolle bei der Zeitwertbewertung von Investment Properties
einnimmt, sollte die Zeitwertbewertung nicht durch das bilanzierende Unternehmen
selbst, sondern durch unternehmensexterne Immobiliensachverständige durchgeführt
werden, wie IAS 40 dies empfiehlt. 270
Auf diese Weise kann zum einen ausgeschlossen werden,
daß der Bewerter bilanzpolitisch motiviert handelt, und zum anderen können die den
Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit erläuternden Sekundärgrundsätze der Beachtung investitionsrechnerischer
Prinzipien und der Einhaltung besonderer, an den Bewerter gestellte
Verhaltensregeln unzweifelhaft erfüllt werden. Der Mangel an Zuverlässigkeit kann grundsätzlich
durch den Sachverstand und die Erfahrung sowie die Integrität und die Unparteilichkeit
eines externen Bewerters gemildert werden. Allerdings verlagert sich das Problem
mangelnder Abbildungstreue nunmehr aus dem bilanzierenden Unternehmen heraus hin
zur „Black Box Immobiliensachverständiger“. Auch er muß mit der Unsicherheit bzgl.
künftiger Bewertungsinformationen arbeiten, so daß sein Bewertungsergebnis wieder nur
ein simulierter Marktwert ist, der für eine Bandbreite denkbarer simulierter Marktwerte für
das betrachtete Investment Property steht. Das Bewertungsergebnis kann folglich nur als
quasi-zuverlässig charakterisiert werden. Wird ein externer Immobiliensachverständiger
eingeschaltet, muß das bilanzierende Unternehmen demzufolge ebenfalls den Publizitätsanforderungen
des Primärgrundsatzes der Transparenz nachkommen und ist nicht etwa von
diesen befreit.
Anhand des Beispiels wird also wiederum das der Zeitwertbewertung zugrundeliegende
immanente Spannungsverhältnis zwischen der Relevanz und der Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen
deutlich. 271 Damit die Abschlußadressaten allerdings noch weiter
objektivierte Zeitwerte von Investment Properties in einem IAS-Abschluß erhalten, die für
sie letztendlich intersubjektiv nachprüfbar sind, ist die Bewertung der betrachteten Invest-
270 Vgl. IAS 40.25. Hier heißt es: „An enterprise is encouraged, but not required, to determine the fair
value of investment property on the basis of a valuation by an independent valuer who holds a recognised
and relevant professional qualification and who has recent experience in the location and category
of the investment property being valued.“
271 Zum Spannungsverhältnis zwischen der Relevanz (ökonomischer Brauchbarkeit) und der Zuverlässigkeit
(Objektivität) von Abschlußinformationen vgl. bereits BAETGE, J., Möglichkeiten der
Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 167-173.
326

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
ment Properties transparenter zu gestalten. Einen wesentlichen Beitrag dazu kann die Beachtung
des Primärgrundsatzes der Transparenz durch das bilanzierende Unternehmen
leisten. So muß – wie oben bereits angedeutet – gemäß dem Primärgrundsatz der Transparenz
des GoZeitIP-Systems versucht werden, dieses Spannungsverhältnis vor allem durch die
Offenlegung von weitergehenden Informationen über die Zeitwertbewertung von Investment
Properties zu beseitigen. Neben dem Bewertungsergebnis, welches in die Bilanz als
beizulegender Zeitwert des betrachteten Investment Property einfließt, und der Bandbreite
denkbarer Bewertungsergebnisse sind in erster Linie die Elemente des Discounted Cash
Flow-Verfahrens, die Bewertungsinformationen in ihrer Bandbreite und die vom Bewerter
getroffenen Bewertungsannahmen sowie deren Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr
offenzulegen. Des weiteren sollten den Abschlußadressaten auch Informationen über die
Finanzanlagenstruktur und die Finanzanlagenverwaltung des bilanzierenden Unternehmens,
die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf den jeweiligen Immobilienteilmärkten
und die spezifischen Objektgegebenheiten vermittelt werden. 272 Den Abschlußadressaten
wäre es mit Hilfe dieser weitergehenden Informationen möglich, das mit der Zeitwertbewertung
verbundene Risiko abzuschätzen, daß ein fehlerhafter und nicht marktgerechter
Wert in den Abschluß des bilanzierenden Unternehmens eingeht. Gleichzeitig können sich
die Abschlußadressaten ein Bild davon machen, mit welchem Grad an Subjektivität das
Bewertungsergebnis behaftet ist. Die offengelegten Daten müssen verständlich und vergleichbar
sein und dürfen die Abschlußadressaten nicht verwirren. Ein „information overload“
muß vermieden werden. Dieses Vorgehen entspricht dem Sekundärgrundsatz der
Publizität, der den Primärgrundsatz der Transparenz des GoZeitIP-Systems konkretisiert.
Obwohl das Bewertungsergebnis zwar quasi-zuverlässig bleibt, da in der Bilanz immer noch
ein simulierter Marktwert aus einer Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte verbleibt,
wird durch eine transparente Zeitwertbewertung von Investment Properties die Entscheidungsnützlichkeit
(decision usefulness) der ermittelten Abschlußwerte gewährleistet.
Den Abschlußadressaten werden über den reinen Bilanzwert hinaus weitreichende Abschlußinformationen
vermittelt, die die Mängel besonders in der Abbildungstreue und in
der Neutralität der Zeitwertbewertung beseitigen. Wird zudem ein externer Immobiliensachveständiger
eingeschaltet, können die Abschlußadressaten auf die Sachkenntnis, die Integrität
und die Unparteilichkeit des Bewerters vertrauen. Indes befreit die Einschaltung eines
externen Immobiliensachverständigen nicht von den Anforderungen des den Primär-
272 Vgl. erläuternd Abschnitt 54 und Abschnitt 55.
327

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
grundsatz der Transparenz konkretisierenden Sekundärgrundsatzes der Publizität des Go-
ZeitIP-Systems. Mit Hilfe des Primärgrundsatzes der Transparenz kann somit im Falle der
Zeitwertbewertung von Investment Properties insgesamt das zwischen der Relevanz und der
Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen bestehende Spannungsverhältnis überwunden
werden. Die nachfolgende Übersicht 4-20 273
veranschaulicht abschließend die über die
Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties hinausgehende
allgemeine Bedeutung der Transparenz für die Vermittlung von relevanten und zugleich
zuverlässigen Abschlußinformationen:
328
100 %
Historische Kosten
Zuverlässigkeit (Z) Relevanz (R)
Z max
Zuverlässigkeit
Relevanz
niedrig Bedeutung der Transparenz
hoch
R max
100 %
Zeitwerte
Übersicht 4-20: Die allgemeine Bedeutung der Transparenz für die Vermittlung von relevanten und
zuverlässigen Abschlußinformationen
Mit der zunehmenden Bedeutung der Zeitwertbewertung in der internationalen Rechnungslegung
und einem Übergang von der traditionellen, auf historischen Kosten beruhenden
Rechnungslegung hin zu einer vollständig auf beizulegenden Zeitwerten beruhenden
Rechnungslegung (full fair value accounting) nimmt auch die Bedeutung der Transparenz
zu. Im Falle der Zeitwertbewertung von Investment Properties wird die Transparenz
273 In Anlehnung an BAETGE, J., Möglichkeiten der Objektivierung des Jahreserfolgs, S. 169.

Abschnitt 43: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines Investment Property mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens
als ein Primärgrundsatz ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties
festgeschrieben, welcher durch die Sekundärgrundsätze der Vergleichbarkeit, der Vollständigkeit,
der Dokumentation und der Publizität konkretisiert wird. Gemäß den hier gewonnenen
Erkenntnissen sind die Publizitätsanforderungen des Primärgrundsatzes der Transparenz
daher auf sämtliche Vermögenswerte und Schulden, die zum beizulegenden Zeitwert
bewertet werden sollen und für die sich kein originärer, sondern nur ein simulierter
Marktwert ermitteln läßt, zu übertragen und ggf. anzupassen. Denn nur mit Hilfe zusätzlicher
Abschlußinformationen kann der mit der Zeitwertbewertung von Vermögenswerten
und Schulden verbundene Mangel an Zuverlässigkeit ausgeglichen werden. Allerdings verbleibt
stets ein Restrisiko, daß die Abschlußadressaten die wirtschaftliche Lage des bilanzierenden
Unternehmens falsch einschätzen. Denn immerhin handelt es sich einerseits um offengelegte
Bewertungsinformationen, die die in einem IAS-Abschluß für die betrachteten
Investment Properties angesetzten Schätzgrößen für die Abschlußadressaten nachvollziehbar
gestalten. Die Abschlußadressaten erhalten folglich durch die offengelegten Bewertungsinformationen
nicht den einzig „richtigen“ beizulegenden Zeitwert eines Investment
Property, sondern wiederum nur einen vom bilanzierenden Unternehmen nunmehr begründeten
Schätzwert des gesuchten beizulegenden Zeitwertes innerhalb einer offengelegten
Bandbreite denkbarer Werte. Andererseits dürfen die Abschlußadressaten durch die zusätzlichen
Informationen nicht überfordert werden. Eine lückenlose und zu detaillierte Offenlegung
könnte schnell das Gegenteil, nämlich Intransparenz, erzeugen.
329

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
44 Der ergänzende Einsatz des Sales Comparison Approach bei der
Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Investment Properties
Der Sales Comparison Approach wird neben dem Discounted Cash Flow-Verfahren in
IAS 40.40 (a) und (b) zur Zeitwertbewertung von Investment Properties vorgeschlagen. 274
Von einem mittelbaren Preisvergleich wird hierbei ausgegangen. Im Rahmen dieses Preisvergleiches
werden Kaufpreise von Immobilien zum Vergleich zugelassen, die sich hinsichtlich
ihrer Zustandsmerkmale und des Transaktionszeitpunktes von der zu bewertenden
Immobilie unterscheiden. Indes ist dieses Immobilienbewertungsverfahren insgesamt nur
eingeschränkt dazu verwendbar, den beizulegenden Zeitwert eines Investment Property zu
ermitteln. Aufgrund der Einzigartigkeit des Vermögenswertes Immobilie sind kaum geeignete
Vergleichsobjekte verfügbar, die es erlauben, den beizulegenden Zeitwert eines Investment
Property zuverlässig anhand des Kaufpreises einer kürzlich veräußerten und zur
betrachteten Immobilie mittelbar vergleichbaren Immobilie zu bestimmen. Der Sales
Comparison Approach wird vielfach angewendet, wenn standardisierte Wohnimmobilien,
wie Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser, zu bewerten sind. 275
Daneben wird dieses
Verfahren in der Bewertungspraxis aber auch eingesetzt, um die Zuverlässigkeit des Discounted
Cash Flow-Verfahrens und seines Bewertungsergebnisses zu verbessern, 276
indem
der Sales Comparison Approach zur
■ Marktanalyse und
■ Prüfung des Bewertungsergebnisses des Discounted Cash Flow-Verfahrens
herangezogen wird.
274 Vgl. Abschnitt 343.22.
275 Vgl. THOMAS, M./LEOPOLDSBERGER, G./WALBRÖHL, V., Immobilienbewertung, S. 421.
276 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 85; APPRAISAL INSTITUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate,
S. 419-421 sowie BORONICO, J. S./MOLIVER, D. M., Appraisal Reliability and the Sales
Comparison Approach, S. 331-336.
330

Abschnitt 44: Der ergänzende Einsatz des Sales Comparison Approach bei der Ermittlung beizulegender
Zeitwerte von Investment Properties
Mit Marktanalyse ist in diesem Zusammenhang die quantitative Marktanalyse 277
mit ihrer
Analyse der Miet- und Kaufpreise des Immobilienmarktes gemeint, 278
welche besonders für
die Generierung der in das Discounted Cash Flow-Verfahren einfließenden Bewertungsinformationen
bedeutsam ist. Hier werden die Miet- und Kaufpreise von zum betrachteten
Investment Property vergleichbaren oder zumindest ähnlichen Transaktionen des jeweiligen
Immobilienteilmarktes analysiert. Vor allem bei den Mietpreisen, die anhand von
Transaktionen ähnlicher Immobilien identifiziert werden sollen, ist zu untersuchen, ob es
sich bei diesen Mietpreisen um nominale oder effektive Mieten handelt und ob die Vergleichsobjekte
unter, über oder zur derzeitigen Marktmiete vermietet wurden. Ferner sind
Unterschiede in den weiteren wertbeeinflussenden Faktoren, wie der Lage, der Ausstattung
und der Mietvertragsgestaltung, durch Zu- und Abschläge auszugleichen. Stehen dem Bewerter
bei fehlenden vertraglichen Mietvereinbarungen lediglich Mietpreisspannen für den
betrachteten Immobilienteilmarkt zur Verfügung, wobei im Discounted Cash Flow-
Verfahren dann mit einem Schätzwert aus dieser Bandbreite gearbeitet werden muß, sind
zunächst ähnliche Immobilien im näheren Umfeld der betrachteten Immobilie zu identifizieren,
deren aktuellen Mietpreise dann an die speziellen Eigenschaften der betrachteten
Immobilie anzupassen sind. Liegen ähnliche Immobilien vor, wird die in das Discounted
Cash Flow-Verfahren einfließende geschätzte Bandbreite von Mietpreisen, sofern keine vertraglichen
Mietvereinbarungen bestehen, durch den Markt objektiviert. Allerdings ist zu
beachten, daß auch hier die vorzunehmenden Zu- und Abschläge im subjektiven Ermessen
des Bewerters liegen. Gleichzeitig gilt wiederum, daß der Einsatz des Sales Comparison Approach
den Bewerter bzw. das bilanzierende Unternehmen nicht von den Publizitätsanforderungen
des Primärgrundsatzes der Transparenz des GoZeitIP-Systems befreit. So sind die
der Zeitwertbewertung zugrundegelegten Mietpreisspannen weiterhin vom bilanzierenden
Unternehmen offenzulegen.
Einen weiteren und bedeutenden Anwendungsbereich findet der Sales Comparison Approach
schließlich bei der Prüfung der Bewertungsergebnisse des Discounted Cash Flow-
Verfahrens. 279
Dabei wird auf die im Rahmen der quantitativen Marktanalyse ermittelten
277 Zur quantitativen Marktanalyse vgl. ISENHÖFER, B./VÄTH, A., Immobilienanalyse, S. 365-370.
278 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 92-94.
279 Vgl. WHITE, D./TURNER, J./JENYON, B./LINCOLN, N., Internationale Bewertungsverfahren für
das Investment in Immobilien, S. 94.
331

Abschnitt 4: Möglichkeiten und Grenzen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte (fair values) von
Investment Properties nach IAS 40
Kaufpreise ähnlicher Immobilien im näheren Umfeld der betrachteten Immobilie zurückgegriffen.
Mittels dieser Kaufpreise, die kürzlich auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt
erzielt wurden, kann der Bewerter den auf Basis des Discounted Cash Flow-Verfahrens berechneten
beizulegenden Zeitwert eines Investment Property plausibilisieren. Signifikante
Abweichungen in den Kaufpreisen lassen - unter Beachtung abweichender wertbeeinflussender
Faktoren - auf unzutreffend bemessene Parameter des Discounted Cash Flow-
Verfahrens schließen. Der Bewerter ist gezwungen, seine Bewertungsannahmen zu überdenken
und geeignete Korrekturen vorzunehmen.
Wie festgestellt wurde, ist der beizulegende Zeitwert eines Investment Property aufgrund
der Unvollkommenheit des Immobilienmarktes und seiner Teilmärkte sowie der Einzigartigkeit
des Vermögenswertes Immobilie nur als ein Schätzwert aus einer Bandbreite denkbarer
Schätzwerte in Form eines simulierten Marktwertes ermittelbar. 280 Dieser simulierte
Marktwert ist ein modellhafter Näherungswert des gesuchten beizulegenden Zeitwertes des
betrachteten Investment Property. Diese Feststellung unterstreicht die Bedeutung des Sales
Comparison Approach für die Zeitwertbewertung von Investment Properties mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens. Eine begleitende Marktanalyse und eine Prüfung des
Bewertungsergebnisses anhand des Sales Comparison Approach helfen, marktgerechte Bewertungsinformationen
und ein marktgerechtes Bewertungsergebnis zu erhalten, wie es der
den Primärgrundsatz der Zuverlässigkeit des GoZeitIP-Systems konkretisierende Sekundärgrundsatz
der Marktorientierung verlangt. Nach diesem Grundsatz ist als simulierter
Marktwert ein vorsichtig realistischer Wert zu ermitteln. Der simulierte Marktwert als ein
Wert aus einer Bandbreite möglicher Werte ist dann ein vorsichtig realistischer Wert, wenn
die in das Bewertungsverfahren einfließenden Bewertungsinformationen, die ihrerseits bei
fehlenden mietvertraglichen Vereinbarungen Schätzwerte aus Bandbreiten möglicher Werte
sind, hinreichend sichere Schätzwerte (hier: Sicherheitsgrad 95 %) darstellen. Der Bewerter
sollte deshalb vor allem die in das Discounted Cash Flow-Verfahren einfließenden Bewertungsinformationen
und ihre denkbare Bandbreite durch die Ergebnisse des Sales Comparison
Approach überprüfen. Mögliche Abweichungen sind bei der Zeitwertbewertung mit
Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens zu berücksichtigen, um zu einem zuverlässigen
Bilanzwert für das betrachtete Investment Property aus einer Bandbreite denkbarer Bilanzwerte
zu gelangen. So heißt es in IAS 40.41:
280 Vgl. ebenso IAS 40.41 sowie HOWIESON, B., Accounting for Investment Properties, S. 64.
332

Abschnitt 44: Der ergänzende Einsatz des Sales Comparison Approach bei der Ermittlung beizulegender
Zeitwerte von Investment Properties
„In some cases, the various sources ... may suggest different conclusions as to the fair value of an investment
property. An enterprise considers the reasons for those differences, in order to arrive at the
most reliable estimate of fair value within a relatively narrow range of reasonable fair value estimates.“
Festzuhalten bleibt damit, daß der Bewerter stets die in das Discounted Cash Flow-
Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen und das Ergebnis des Discounted Cash
Flow-Verfahrens durch die Informationen über vergleichbare oder zumindest ähnliche
Immobilien zu würdigen hat. Geht der Bewerter so vor, wird der auf Basis des Discounted
Cash Flow-Verfahrens ermittelte simulierte Marktwert als Substitut des beizulegenden
Zeitwertes eines Investment Property weiter – über die im Anhang zu erteilenden Bewertungsangaben
hinaus - objektiviert. Diese zusätzliche Objektivierung ist unverzichtbar, da
das Discounted Cash Flow-Verfahren dem Bewerter einen großen Ermessensspielraum darin
bietet, die Bewertungsannahmen festzulegen.
333

5 Ausweis von Investment Properties und Offenlegung
von Anhangangaben nach IAS 40
51 Vorbemerkungen
Die in Abschnitt 4 diskutierte und nach IAS 40 bevorzugte Bewertung von Investment
Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten hat gezeigt, daß die mit Hilfe des Discounted
Cash Flow-Verfahrens ermittelten simulierten Marktwerte als Substitute der gesuchten beizulegenden
Zeitwerte von Investment Properties in ihrer Zuverlässigkeit beeinträchtigt
sind. Die simulierten Marktwerte sind lediglich punktuelle Schätzwerte, die jeweils für eine
Bandbreite denkbarer Marktwerte stehen. Die Gründe dafür liegen in den in das Discounted
Cash Flow-Verfahren einfließenden Schätzgrößen sowie den starken Einflußnahmemöglichkeiten
des Bewerters. Neben der Plausibilisierung der auf Basis des Discounted
Cash Flow-Verfahrens berechneten beizulegenden Zeitwerte durch den Sales Comparison
Approach muß die Zeitwertbewertung von Investment Properties transparent gestaltet werden.
Ermittlungsprozeß, Bewertungsannahmen und die Bandbreite denkbarer Bewertungsinformationen,
die in das Discounted Cash Flow-Verfahren einfließen, sowie die damit zusammenhängende
Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse (Marktwerte) sind vom bilanzierenden
Unternehmen offenzulegen, um das Spannungsverhältnis zwischen relevanten
und zuverlässigen Abschlußinformationen zu überwinden. Die Angaben des bilanzierenden
Unternehmens im Anhang (notes) 1 eines IAS-Abschlusses spielen eine wichtige Rolle, wenn
es darum geht, den beizulegenden Zeitwert eines Investment Property zu objektivieren. So
ist im Anhang gemäß IAS 1 (Presentation of Financial Statements) über die besonderen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden, die für bedeutsame Geschäftsvorfälle und Ereignisse
ausgewählt und angewandt worden sind, zu berichten. 2
Ferner sind im Anhang Angaben
zu machen, die nach IAS 40 gefordert sind, aber nicht bereits in den anderen Bestandteilen
1 Zur Bedeutung des Anhangs in einem nach den Vorschriften des IASB aufgestellten Abschluß
vgl. auch BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 684 f.; WAGENHOFER, A., International
Accounting Standards, S. 410 f.; COENENBERG, A. G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse,
S. 820 f. sowie zu einer Zusammenstellung sämtlicher in einem nach den Vorschriften
des IASB aufgestellten Abschluß erforderlichen Anhangangaben vgl. KNORR, L./EBBERS, G., I-
ASC - Individual Accounts, S. 1526-1549; KNORR, L./EBBERS, G., IASC - Group Accounts,
S. 1591-1594.
2 Vgl. IAS 1.91 (a).
335

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
des Abschlusses (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung
und Kapitalflussrechnung) 3
erläutert werden. 4
Zudem sind Informationen im Anhang
anzugeben, die für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden
Bildes der wirtschaftlichen Lage des bilanzierenden Unternehmens notwendig
sind. 5
Besonders die mitunter nicht unwesentlichen Bandbreiten denkbarer Bewertungsinformationen
und die damit zwangsläufig zusammenhängende Bandbreite denkbarer
Marktwerte sind für die Vermittlung eines solchen Bildes der wirtschaftlichen Lage des bilanzierenden
Unternehmens unerläßlich. Die Abschlußadressaten müssen sich ein Bild von
den mit der Zeitwertbewertung von Investment Properties verbundenen Bewertungsrisiken
machen können, welches der Bilanzwert den Abschlußadressaten allein nicht vermitteln
kann.
Des weiteren wird deshalb den folgenden Fragen nachgegangen:
■ Welche Offenlegungspflichten bestehen bei der Bilanzierung von Investment Properties
gemäß IAS 40 für das bilanzierende Unternehmen (Abschnitt 53)?
■ Wie könnten über die Offenlegungspflichten gemäß IAS 40 hinausgehende und im
Anhang offengelegte Abschlußinformationen aussehen, die die Bewertung von Investment
Properties für die Abschlußadressaten weiter objektivieren (Abschnitt 54)?
■ Wie könnten mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von Investment Properties
im Anhang gestaltet sein, die den Abschlußadressaten einen weitreichenden Einblick in
die wirtschaftliche Lage des bilanzierenden Unternehmens gestatten (Abschnitt 55)?
Bevor allerdings auf die Offenlegung von Informationen im Anhang eines IAS-Abschlusses
genauer eingegangen wird, ist in Abschnitt 52 zu klären, unter welcher Position Investment
Properties in der Bilanz auszuweisen sind und in welche Positionen der GuV die mit Investment
Properties zusammenhängenden Erträge und Aufwendungen eingehen.
Abschließend ist zu bedenken, daß die gesamte Betrachtung auf einer Einzelbewertung von
Investment Properties beruht, die zu den Basisgrundsätzen des oben dargestellten GoZeitIP- 3 Zu den Bestandteilen eines IAS-Abschlusses vgl. IAS 1.7 sowie WAGENHOFER, A., International
Accounting Standards, S. 367.
4 Vgl. IAS 1.91 (b).
5 Vgl. 1.91 (c).
336

Abschnitt 52: Der Ausweis von Investment Properties
Systems zählt. Eine Gruppenbewertung ist abzulehnen, 6
da einerseits eine homogene
Gruppe von Investment Properties aufgrund der Charakteristika des Vermögenswertes
Immobilie nicht identifizierbar ist. Andererseits führen mögliche wirtschaftliche Vorteile,
die aus einem Portfolio von Investment Properties entstehen, nicht zu einem simulierten
Marktwert als Substitut des gesuchten beizulegenden Zeitwertes eines jeden im Portfolio
befindlichen Investment Property. Der so ermittelte Wert wäre dann ein Nutzungswert
(value in use). Die Zuverlässigkeit der beizulegenden Zeitwerte würde folglich durch eine
Gruppenbewertung zusätzlich beeinträchtigt.
52 Der Ausweis von Investment Properties
521. Der bilanzielle Ausweis von Investment Properties
Den Mindestinhalt einer IAS-Bilanz legt IAS 1 fest. Nach IAS 1.66 müssen in der Bilanz
insgesamt 13 Positionen gesondert ausgewiesen werden. Weder Reihenfolge noch Struktur
der einzelnen Positionen werden verpflichtend vorgegeben. 7 Allerdings sind die Bilanzpositionen
gemäß IAS 1.53 in kurzfristige (current) und langfristige (non-current) Positionen zu
gliedern. Bilanzpositionen gelten dann als kurzfristig, wenn sie innerhalb eines Geschäftszyklusses
oder innerhalb eines Jahres aus dem bilanzierenden Unternehmen ausscheiden. 8
Ist nicht anzunehmen, daß sie innerhalb eines Geschäftszyklusses oder innerhalb eines Jahres
aus dem Unternehmen ausscheiden, werden die Bilanzpositionen als langfristig eingestuft.
Übersicht 5-1 stellt den Mindestinhalt einer IAS-Bilanz gemäß IAS 1.66 dar. 9
6 Vgl. ähnlich KATTE, H. H. u. a., Bewertungssysteme für große Immobilienbestände, S. 3; a. A.
BÖCKEM, H./SCHURBOHM, A., Die Bilanzierung von Immobilien nach den International Accounting
Standards, S. 48 f. Siehe darüber hinaus auch Abschnitt 423.2 und den dort erläuterten
Basisgrundsatz der Einzelbewertung des GoZeitIP-Systems. 7 Vgl. IAS 1.68.
8 Vgl. IAS 1.57 und IAS 1.60.
9 Die in IAS 1.66 (i) angeführte Bilanzposition „Steuerschulden und Steuerguthaben, wie nach
IAS 12 erforderlich“ (tax liabilities and assets as required by IAS 12, Income Taxes) ist entsprechend
der hier vorgenommenen Strukturierung in zwei Bilanzpositionen aufgeteilt worden, so daß insgesamt
14 Bilanzpositionen in einer IAS-Bilanz mindestens gesondert auszuweisen sind.
337

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
338
Aktiva (assets) Passiva (equity and liabilities)
Langfristiges Vermögen (non-current assets) Eigenkapital (equity)
� Sachanlagevermögen
(property, plant and equipment)
� Immaterielle Vermögenswerte
(intangible assets)
� Finanzielle Vermögenswerte
(financial assets)
� Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen
(investments accounted for using the equity method)
Kurzfristiges Vermögen (current assets)
� Vorräte (inventories)
� Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Forderungen
(trade and other receivables)
� Steuerguthaben, wie nach IAS 12 erforderlich
(tax assets as required by IAS 12, Income Taxes)
� Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
(cash and cash equivalents)
Übersicht 5-1: Mindestinhalt einer IAS-Bilanz
� Gezeichnetes Kapital und Rücklagen
(issued capital and reserves)
� Minderheitenanteile
(minority interest)
Langfristige Schulden (non-current liabilities)
� Rückstellungen 10
(provisions)
� Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
(non-current interest-bearing liabilities)
Kurzfristige Schulden (current liabilities)
� Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und
sonstige Verbindlichkeiten
(trade and other payables)
� Steuerschulden, wie nach IAS 12 erforderlich
(tax liabilities as required by IAS 12, Income Taxes)
Die in IAS 1.66 genannten Positionen sind also lediglich als eine Liste von Bilanzpositionen
zu verstehen, die in ihrem Wesen und ihrer Funktion so unterschiedlich sind, daß ein
gesonderter bilanzieller Ausweis notwendig ist, um ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der wirtschaftlichen Lage des bilanzierenden Unternehmens (fair presentation)
zu zeigen. Die verwendeten Bezeichnungen und die Reihenfolge dürfen dem Wesen
des bilanzierenden Unternehmens und seinen Geschäftsvorfällen angepaßt werden, wenn
dadurch den Abschlußadressaten ein besseres Verständnis über die wirtschaftliche Lage des
bilanzierenden Unternehmens verschafft wird. 11 Verlangt ein IAS oder ein besserer Einblick
in die wirtschaftliche Lage des bilanzierenden Unternehmens den Ausweis einer zusätzlichen
Bilanzposition, ist diese ergänzend zu den in IAS 1.66 angeführten Positionen gemäß
10 Sollte die Position „Rückstellungen (provisions)“ kurzfristige Bestandteile umfassen, so sind diese
unter den kurzfristigen Schulden (current liabilities) gemäß IAS 1.53 i. V. m. IAS 1.67 als gesonderte
Position auszuweisen.
11 Vgl. IAS 1.68 (b).

Abschnitt 52: Der Ausweis von Investment Properties
IAS 1.67 in der Bilanz darzustellen. Der Ausweis zusätzlicher Bilanzpositionen hat sich dabei
an Kriterien wie Art, Liquidität, Fälligkeit, Wesentlichkeit und Funktion der Bilanzpositionen
innerhalb des bilanzierenden Unternehmens zu orientieren. 12
Im Appendix zu
IAS 1 ist ein Beispielformat für die Bilanz enthalten. Dieses Format ist zwar für das bilanzierende
Unternehmen nicht verpflichtend, sollte aber im Sinne einer einheitlichen Strukturierung
und Vergleichbarkeit der IAS-Bilanzen freiwillig eingehalten werden. 13
Bei Investment Properties handelt es sich um Finanzanlagen in Immobilien, die dem Geschäftsbetrieb
des bilanzierenden Unternehmens dauerhaft zu dienen bestimmt sind, obwohl
sie spekulativen Charakter haben. 14
Sie sind also dem langfristigen Vermögen (noncurrent
assets) zuzuordnen. Indes lassen sich Investment Properties nicht unter eine der in
Übersicht 5-1 abgebildeten Bilanzpositionen des langfristigen Vermögens fassen. Eine Zuordnung
von Investment Properties zum Sachanlagevermögen (property, plant and equipment)
ist abzulehnen, da sie zwar langfristig dem Geschäftsbetrieb aber nicht dem betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß dienen. Gerade der langfristige Einsatz im betrieblichen
Leistungserstellungsprozeß ist charakteristisch für Vermögenswerte des Sachanlagevermögens,
von denen Investment Properties abzugrenzen sind. Werden Investment Properties
veräußert, beeinträchtigt diese Veräußerung, anders als eine Veräußerung betrieblich eigengenutzter
Immobilien, nicht den betrieblichen Leistungserstellungprozeß. Hinsichtlich der
Wesentlichkeit von Investment Properties für das bilanzierende Unternehmen ist grundsätzlich
davon auszugehen, daß diese Vermögenswerte in einer zusätzlich zu den in
IAS 1.66 genannten Bilanzpositionen zu schaffenenden Bilanzposition auszuweisen sind,
obwohl IAS 40 dies nicht explizit verlangt. Denn ein gesonderter Bilanzausweis von Investment
Properties unter der Position „Finanzanlagen in Immobilien (Investment Properties)“
innerhalb des langfristigen Vermögens trägt dazu bei, die wirtschaftliche Lage des
bilanzierenden Unternehmens den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend und für die
Abschlußadressaten verständlicher abzubilden.
Dieser Forderung wird der IASB mit dem im Mai 2002 veröffentlichten und voraussichtlich
im zweiten Quartal 2003 als IFRS verabschiedeten Exposure Draft of Proposed Improvemens
to International Accounting Standards gerecht. In der Mindestgliederung für
12 Vgl. IAS 1.70.
13 Vgl. ACHLEITNER, A.-K./KLEEKÄMPER, H., "Presentation of Financial Statements", S. 119.
14 Vgl. STEINER, M., IAS 25, S. 927, Rn. 11.
339

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
eine IAS-Bilanz sollen künftig Investment Properties als langfristige Vermögenswerte im
Anschluß an das Sachanlagevermögen ausgewiesen werden. 15
522. Der Ausweis von mit Investment Properties zusammenhängenden Erträgen
und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung
Erträge und Aufwendungen, die durch Investment Properties im Geschäftsjahr entstehen
können, sind in Abhängigkeit vom gewählten Bewertungsmodell in Übersicht 5-2 dargestellt:
340
Mit Investment Properties zusammenhängende Erträge und Aufwendungen
fair value model cost model
Erträge (income)
� Miet- und Pachterträge
� Erträge aus der Erhöhung der beizulegenden Zeitwerte � Zuschreibungen
� Aufwendungen aus der Verringerung der
beizulegenden Zeitwerte
� Buchgewinne aus dem Abgang oder der Stillegung
Aufwendungen (expenses)
� Verwaltungsaufwendungen
� Instandhaltungsaufwendungen
� Betriebsaufwendungen
� Vermarktungsaufwendungen
� Planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen
� Buchverluste aus dem Abgang oder der Stillegung
� Finanzierungsaufwendungen
� Steueraufwendungen
Übersicht 5-2: Mit Investment Properties zusammenhängende Erträge und Aufwendungen
Sämtliche in Übersicht 5-2 genannten Erträge und Aufwendungen sind in der GuV auszuweisen.
Auch die Erträge und Aufwendungen aus der Änderung der beizulegenden Zeitwer-
15 Vgl. INTERNATIONAL ACOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 39.

Abschnitt 52: Der Ausweis von Investment Properties
te von Investment Properties werden nicht erfolgsneutral erfaßt, sondern gehen in den Periodenerfolg
der GuV ein. Vorraussetzung hierfür ist, daß sich das bilanzierende Unternehmen
bei der Folgebewertung der von ihm gehaltenen Investment Properties für das fair
value model entschieden hat. 16
Werden die Investment Properties des bilanzierenden Unternehmens
dagegen entsprechend dem cost model zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten bewertet, sind in der GuV planmäßige und gegebenfalls außerplanmäßige
Abschreibungen sowie Zuschreibungen für in vergangenen Geschäftsjahren vorgenommene
außerplanmäßige Abschreibungen zu berücksichtigen. 17
Die übrigen Erträge und Aufwendungen fallen mit Ausnahme der Buchgewinne und
Buchverluste aus dem Abgang oder der Stillegung von Investment Properties nach beiden
Folgebewertungsmodellen in gleichem Umfang an. Buchgewinne und Buchverluste können
zwischen beiden Bewertungsmodellen z. T. erheblich voneinander abweichen. Bspw. sind
bei im Zeitablauf steigenden Immobilienpreisen die Buchgewinne im Falle des Abgangs eines
Investment Property nach dem cost model höher als bei einer Folgebewertung dieses Investment
Property zum beizulegenden Zeitwert. Denn die nach dem cost model realisierten
Buchgewinne werden bei einer jährlichen Neubewertung des Investment Property nach
dem fair value model kontinuierlich im Periodenerfolg erfaßt.
Überdies ist zu beachten, daß die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebsaufwendungen
nicht mit den entsprechenden Bestandteilen der in Abschnitt 322.44 erläuterten Bewirtschaftungskosten
gleichzusetzen sind, die zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes
herangezogen werden. Die in der GuV auszuweisenden Aufwendungen sind im Gegensatz
zu den Bewirtschaftungskosten frei von kalkulatorischen Elementen. 18
Sie sind durch die
im Geschäftsjahr erzielten Miet- und Pachterträge verursacht worden.
16 Vgl. IAS 40.28.
17 Vgl. IAS 40.50 sowie Abschnitt 343.3.
18 Zur Abgrenzung von Aufwendungen und Kosten vgl. COENENBERG, A. G., Kostenrechnung und
Kostenanalyse, S. 37-40; BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 3-5.
341

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
Der Ausweis der mit Investment Properties verbundenen Erträge und Aufwendungen in
einer IAS-GuV orientiert sich an den nach IAS 1 verlangten Mindestangaben für die
GuV. Nach IAS 1.75 muß die GuV mindestens die folgenden Positionen enthalten: 19
■ Umsatzerlöse (revenue),
■ Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit (the results of operating activities),
■ Finanzierungskosten (finance costs),
■ Gewinn- und Verlustanteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures, die nach
der Equity-Methode bilanziert werden (share of profits and losses of associates and joint
ventures accounted for using the equity method),
■ Steueraufwendungen (tax expenses),
■ Ergebnis der gewöhnlichen Tätigkeit (profit or loss from ordinary activities),
■ außerordentliche Positionen (extraordinary items),
■ Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern (minority interests) und
■ Periodenergebnis (net profit or loss from ordinary activities).
Der Ausweis weiterer Positionen ist gemäß IAS 1.75 vom bilanzierenden Unternehmen
vorzunehmen, wenn er von einzelnen IAS verlangt wird oder für eine verständlichere Darstellung
der Ertragslage des bilanzierenden Unternehmens erforderlich ist.
Bevor die mit Investment Properties verbundenen Erträge und Aufwendungen den oben
angegebenen Positionen einer IAS-GuV zugeordnet werden können, ist danach zu unterscheiden,
ob das Halten von Investment Properties Schwerpunkt der unternehmerischen
Tätigkeit des bilanzierenden Unternehmens ist oder als eine Nebentätigkeit bezeichnet
werden kann.
Bildet das Halten von Investment Properties den Schwerpunkt der unternehmerischen
Tätigkeit des bilanzierenden Unternehmens sind die mit dem Halten von Investment Properties
verbundenen Erträge und Aufwendungen bis auf die Finanzierungsaufwendungen
und die Steueraufwendungen der betrieblichen Tätigkeit des bilanzierenden Unternehmens
zuzuordnen. Die Miet- und Pachterträge des Geschäftsjahres stellen folglich
19 Zu den Mindestangaben für eine IAS-GuV vgl. erläuternd BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S.,
Bilanzen, S. 605 f.; WAGENHOFER, A., International Accounting Standards, S. 383 f.;
KPMG (HRSG.), International Accounting Standards, S. 173; EPSTEIN, B. J./MIRZA, A. A., IAS
2001, S. 120 f.
342

Abschnitt 52: Der Ausweis von Investment Properties
Umsatzerlöse (revenue) für das bilanzierende Unternehmen dar. 20
Die übrigen Erträge
und Aufwendungen bis auf die Finanzierungsaufwendungen und die Steueraufwendungen
sind dem Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit (the results of operating activities)
zuzuordnen. Dieses ist in der GuV oder im Anhang nach dem Gesamtkostenverfahren
(nature of expense method) oder dem Umsatzkostenverfahren (cost of sales method) weiter zu
untergliedern. 21
So sind die Erträge aus der Erhöhung der beizulegenden Zeitwerte bei einer
Bewertung von Investment Properties entsprechend dem fair value model nach dem Gesamt-
und Umsatzkostenverfahren in der Position „Sonstige betriebliche Erträge (other operating
income)“ zu erfassen. Aufwendungen aus der Verminderung der beizulegenden Zeitwerte
werden nach dem Gesamt- und Umsatzkostenverfahren in der Position „Sonstige betriebliche
Aufwendungen (other operating expenses)“ ausgewiesen. 22
Die mit dem Erwerb eines
Investment Property zusammenhängenden Finanzierungsaufwendungen, wie Zinsen
für geschuldete Kredite, sind in der Position „Finanzierungskosten (finance costs)“ zu berücksichtigen.
Bei dieser Position handelt es sich um eine Sammelposition, die zum einen
alle Beteiligungserfolge einschließt, die nicht aus at equity bewerteten assoziierten Unternehmen
und Joint Ventures stammen. Zum anderen werden dieser Position alle übrigen
Erträge und Aufwendungen zugeordnet, die aus der Kapitalanlage und der Kapitalbeschaffung
des bilanzierenden Unternehmens resultieren. 23
Die Position „Finanzierungskosten
(finance costs)“ ist demnach eine Saldogröße. Die Steueraufwendungen sind unter der
gleichnamigen Position der in IAS 1.75 genannten Positionen zu verbuchen. Hierbei handelt
es sich sowohl um den laufenden als auch um den latenten Ertragsteueraufwand des
Geschäftsjahres.
Ist das Halten von Investment Properties eine Nebentätigkeit des bilanzierenden Unternehmens
zählen sämtliche Erträge und Aufwendungen bis auf die Steueraufwendungen zur
Finanzierungstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens. Das Halten von Investment Properties
gehört als Nebentätigkeit nicht zum betrieblichen Zweck des bilanzierenden Unternehmens
und gilt deshalb als betriebsfremd. Die Erträge und Aufwendungen - die Steu-
20 Vgl. ORDELHEIDE, D./BÖCKEM, H., IAS 18, Rn. 2.
21 Vgl. IAS 1.77-84. Der IAS 1 angefügte Anhang (appendix) umfasst Beispiele detaillierter Gliederungsschemata
für eine Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Gesamtkostenverfahren und
dem Umsatzkostenverfahren.
22 Vgl. IAS 1.80 und IAS 1.82.
23 Vgl. CAIRNS, D., Applying International Accounting Standards, S. 165-167 f.; COENENBERG, A.
G., Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 462 f.
343

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
eraufwendungen ausgenommen - gehören dementsprechend unter die Sammelposition
„Finanzierungskosten (finance costs)“. Die Steueraufwendungen werden wiederum der
gleichnamigen Position der in IAS 1.75 genannten Positionen zugeordnet.
Im Sinne einer für die Abschlußaddressaten verständlichen Darstellung der Ertragslage ist
zu fordern, daß besonders bei der Zeitwertbewertung von Investment Properties die jährlich
erfolgswirksam verbuchten Änderungen der beizulegenden Zeitwerte gesondert in der
GuV gezeigt werden. So sind, sofern das Halten von Investment Properties zur Haupttätigkeit
des bilanzierenden Unternehmens gehört, die Änderungen der beizulegenden Zeitwerte
der Investment Properties als davon-Vermerk von den Positionen „Sonstige betriebliche Erträge“
und „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ auszuweisen. Im anderen Fall, in dem
das Halten von Investment Properties eine Nebentätigkeit des bilanzierenden Unternehmens
ist, ist die Sammelposition „Finanzierungskosten (finance costs)“ gemäß IAS 1.75 weiter
zu untergliedern, damit sich auch hier die Änderungen der beizulegenden Zeitwerte erkennen
lassen. So wären Positionen im Finanzergebnis mit der Bezeichnung „Erträge aus zu
Finanzanlagezwecken gehaltenen Immobilien“ und „Aufwendungen aus zu Finanzanlagezwecken
gehaltenen Immobilien“ denkbar, welche durch weitere davon-Vermerke zu konkretisieren
wären. Des weiteren ist auch bei der Bewertung von Investment Properties zu
ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) im letztgenannten
Fall zu verlangen, daß die Sammelposition „Finanzierungskosten (finance costs)“ ähnlich
dem obigen Vorgehen in weitere Positionen aufgespalten wird, die die Wertentwicklung
der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties nachvollziehbar
macht.
53 Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
531. Vorbemerkung
Die nachfolgend diskutierten Offenlegungspflichten, die bei der Bilanzierung von Investment
Properties vom bilanzierenden Unternehmen zu erfüllen sind, ergänzen die Offenlegungspflichten
nach IAS 17. 24
Gemäß IAS 17 hat der Eigentümer eines Investment Proper-
24 Vgl. IAS 40.65.
344

Abschnitt 53: Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
ty als Leasinggeber den Offenlegungspflichten für Operate-Leasing-Verhältnisse nachzukommen.
Hält ein Unternehmen ein Investment Property im Rahmen eines Finanzierungs-
Leasing-Verhältnisses als Leasingnehmer, muß dieses Unternehmen die für Leasingnehmer
bei Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen nach IAS 17 verpflichtenden Informationen veröffentlichen.
Auf die konkreten Offenlegungspflichten nach IAS 17 wird an dieser Stelle verwiesen.
25
532. Offenlegungspflichten unabhängig vom gewählten Bewertungsmodell bei
der Folgebewertung von Investment Properties
Unabhängig vom Bewertungsmodell, welches das bilanzierende Unternehmen für die Folgebewertung
seiner Investment Properties gewählt hat, sind die folgenden Informationen
den Abschlußadressaten im Anhang eines IAS-Abschlusses zu erteilen: 26
■ Die zur Immobilienklassifizierung herangezogenen Kriterien:
Das bilanzierende Unternehmen hat die bilanzielle Klassifizierung von teilweise betrieblich
eigengenutzten Immobilien als Investment Properties oder Non-Investment Properties
anhand der gewählten Differenzierungskriterien zu erläutern. Diese Offenlegungspflicht
ist besonders in den Fällen bedeutsam, in denen die betrachtete Immobilie
dauerhaft räumlich und zeitlich vom bilanzierenden Unternehmen und mindestens einer
Dritten Partei gleichzeitig genutzt wird. Vom bilanzierenden Unternehmen muß
eine einzelfallorientierte Klassifizierung dieser Immobilien, zu denen im wesentlichen
Sonderimmobilien zu zählen sind, vorgenommen werden. 27
■ Die Methoden und wesentlichen Annahmen für die Ermittlung der beizulegenden
Zeitwerte der Investment Properties:
Die Bewertungsmethode, vornehmlich das Discounted Cash Flow-Verfahren, ist hinsichtlich
seiner Verfahrensweise kurz zu erläutern. Die Abschlußadressaten interessiert
darüber hinaus, welche Bewertungsinformationen durch den Immobilienmarkt abgesichert
sind und welche Bewertungsinformationen auf Annahmen des Bewerters beru-
25 Zu den Angaben und Erläuterungen bei Leasing-Verhältnissen vgl. detailliert KIRSCH, H.-J.,
IAS 17, Rn. 82-85.
26 Vgl. IAS 40.66.
27 Vgl. ausführlich Abschnitt 232.32.
345

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
346
hen. Sämtlich in die Bewertungsmethode einfließenden Annahmen seitens des Bewerters
sind offenzulegen, wie die Annahmen bei der Prognose der künftigen Zahlungsmittelströme
oder zum Diskontierungssatz. Das bilanzierende Unternehmen sollte sich allerdings
nicht darauf beschränken, nur die Bewertungsannahmen des betrachteten Geschäftsjahres
darzulegen. Vielmehr sollten auch wesentliche Änderungen der Bewertungsannahmen
im Vergleich zum Vorjahr begründet werden. Ihre Auswirkungen auf
das Bewertungsergebnis, die beizulegenden Zeitwerte der Investment Properties, sollten
zudem genannt werden.
Diese Offenlegungspflicht gilt unabhängig vom gewählten Bewertungsmodell bei der
Folgebewertung von Investment Properties, da – wie noch gezeigt wird – auch bei der
Bewertung von Investment Properties zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(cost model) die beizulegenden Zeitwerte im Anhang offenzulegen sind.
■ Der Umfang der Beteiligung eines unternehmensexternen Immobiliensachverständigen
an der Zeitwertbewertung der Investment Properties:
Im Anhang ist über die Qualifikation und Reputation eines unternehmensexternen
Immobiliensachverständigen, der zur Zeitwertbewertung der Investment Properties herangezogen
wurde, zu unterrichten. Grundsätzlich sollten alle vom bilanzierenden Unternehmen
gehaltenen Investment Properties durch einen solchen Sachverständigen
bewertet werden, da der Bewerter wesentlichen Einfluß auf das Bewertungsergebnis
nehmen kann. Falls das bilanzierende Unternehmen die von ihm gehaltenen Investment
Properties selbst zum beizulegenden Zeitwert bewertet, muß dies offengelegt werden.
■ Wesentliche mit den Investment Properties zusammenhängende Erträge und
Aufwendungen:
Das bilanzierende Unternehmen hat die im Geschäftsjahr mit den von ihm gehaltenen
Investment Properties erzielten Miet- und Pachterträge im Anhang zu zeigen und zu erläutern,
sofern dies nicht bereits schon in der GuV geschehen ist. Weiterhin sind die direkt
zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen, wie Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs-
und Vermarktungsaufwendungen, die während des Geschäftsjahres für an Dritte
vermietete oder verpachtete Investment Properties angefallen sind, offenzulegen.
Daneben sind auch die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen vom bilanzierenden
Unternehmen darzulegen, die während des Geschäftsjahres für leerstehende
Investment Properties aufzuwenden waren. Allerdings ist anzumerken, daß der hier
verwendete Begriff „betriebliche Aufwendungen“ weit auszulegen ist. Dieser Begriff

Abschnitt 53: Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
„betriebliche Aufwendungen“ umfaßt nicht nur die betrieblich bedingten Aufwendungen,
die anfallen, wenn das Halten von Investment Properties für das bilanzierende Unternehmen
eine Haupttätigkeit ist. Er erfaßt auch die oben genannten Aufwendungen,
wie Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und Vermarktungsaufwendungen, die
dem Finanzergebnis zuzuordnen sind, wenn das Halten von Investment Properties zur
Nebentätigkeit des bilanzierenden Unternehmens zählt. In beiden Fällen - also unabhängig
davon, ob das Halten von Investment Properties der Schwerpunkt der betrieblichen
Tätigkeit des bilanzierenden Unternehmens oder eine Nebentätigkeit für dieses ist
- sind die Aufwendungen in der oben verlangten Weise offenzulegen.
■ Mit den Investment Properties verbundene rechtliche Beschränkungen:
Das bilanzierende Unternehmen muß die Abschlußadressaten darüber informieren, ob
die marktliche Verwertung einzelner Investment Properties, also ihre Vermietung, ihre
Verpachtung oder ihre Veräußerung, rechtlichen Beschränkungen unterliegt. In diesem
Zusammenhang ist ebenso anzugeben, wie sich diese Beschränkungen betragsmäßig auf
die Miet- und Pachterträge sowie die Verkaufserlöse der betrachteten Investment Properties
auswirken.
■ Wesentliche vertragliche Verpflichtungen:
Zum Abschlußstichtag bereits eingegangene vertragliche Verpflichtungen zum Kauf,
Bau oder zur Entwicklung von Investment Properties sowie eingegangene vertragliche
Verpflichtungen für Großreparaturen, umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen oder
eine wesentliche bauliche Erweiterung der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen
Investment Properties sind im Anhang offenzulegen.
533. Weitere Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von Investment Properties
zu ihren beizulegenden Zeitwerten (fair value model)
Entscheidet sich das bilanzierende Unternehmen bei der Folgebewertung von Investment
Properties für das fair value model nach IAS 40.27-49, muß zusätzlich zu den angeführten
allgemeinen Offenlegungspflichten nach IAS 40.66 vom Buchwert der Investment Properties
zu Beginn des Geschäftsjahres auf den Buchwert am Ende des Geschäftsjahres überge-
347

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
leitet werden. Vergleichswerte in Form von Vorjahreswerten sind nicht erforderlich. 28
Die
nachfolgenden Überleitungsangaben sind im Anhang darzulegen: 29
■ Zugänge während des Geschäftsjahres, wobei Zugänge aus dem Erwerb getrennt von
Zugängen aus der Aktivierung nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten
auszuweisen sind;
■ Zugänge während des Geschäftsjahres aufgrund von Unternehmenszusammenschlüssen;
■ Abgänge während des Geschäftsjahres;
■ Umgliederungen bei Verwendungswechseln während des Geschäftsjahres, wie der Umgliederung
von Investment Properties in das Vorratsvermögen oder das Sachanlagevermögen
und umgekehrt;
■ Nettoumrechnungsdifferenzen (net exchange differences) aus der Umrechnung in fremder
Währung aufgestellter Abschlüsse wirtschaftlich selbständiger ausländischer Konzerngesellschaften
im Konzernabschluß;
■ Nettogewinne (net gains) oder Nettoverluste (net losses), also die Nettoerfolgswirkung,
aus der Veränderung der beizulegenden Zeitwerte der Investment Properties während
des Geschäftsjahres und
■ sonstige Veränderungen des Bestands an Investment Properties im Geschäftsjahr.
Unter den sonstigen Veränderungen des Bestands an Investment Properties im Geschäftsjahr
können die wertmäßigen Veränderungen der vom bilanzierenden Unternehmen
gehaltenen Investment Properties zusammengefaßt werden. Als wertmäßige Veränderungen
werden die gesamten Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der betrachteten
Investment Properties im Geschäftsjahr angesehen (Wertänderungen am ruhenden Vermögen).
Dabei sind im Sinne einer verständlichen Darstellung der wirtschaftlichen Lage des
bilanzierenden Unternehmens Erhöhungen und Verminderungen der beizulegenden Zeitwerte
getrennt voneinander zu zeigen.
Die bei der Folgebewertung von Investment Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten
geforderten Angaben müssen für die Abschlußadressaten verständlich aufbereitet werden.
28 Die Angabe von Vergleichswerten in Form von Vorjahreswerten soll indes nach dem Exposure
Draft of Proposed Improvements to International Accounting Standards künftig obligatorisch
werden. Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements
to International Accounting Standards, S. 399.
29 Vgl. IAS 40.67.
348

Abschnitt 53: Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
Die Abschlußadressaten müssen in der Lage sein, den Zeitwert bzw. Buchwert der Investment
Properties des bilanzierenden Unternehmens am Ende des Geschäftsjahres aus ihrem
Zeitwert bzw. Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres und den mengenmäßigen und
wertmäßigen Änderungen der Investment Properties im Geschäftsjahr zu berechnen. Daher
bietet es sich an, diese Angaben in einem „Zeitwertgitter“ offenzulegen. Ein Zeitwertgitter
für Investment Properties hätte dann die folgende Gestalt:
Bilanzposten
(Alle Zahlenangaben
in €)
Investment
Property 1
................
Investment
Property n
Gesamt
Zeitwert
zu
Beginn
des GJ
Zugänge
aus
Erwerb
(+)
Zugänge
aus nachträglichen
AK/HK
(+)
Mengenmäßige
Änderungen im GJ
Zugänge
aus
Unternehmenszusammenschlüssen
(+)
Abgänge
(-)
Umgliederungen
(+/-)
Wertmäßige
Änderungen
im GJ
Erhöhung
der
Zeitwerte
(+)
Vermin-
derung der
Zeitwerte
(-)
Zeitwert
am
Ende
des GJ
∑
Spalten I
bis VIII
Bandbreite
denkbarer
Zeitwerte
am Ende des
GJ
I II III IV V VI VII VIII IX X
Übersicht 5-3: Zeitwertgitter bei der Folgebewertung von Investment Properties zu beizulegenden
Zeitwerten (fair value model)
Legende:
GJ Geschäftsjahr
Der in Spalte IX des Zeitwertgitters (Zeitwert am Ende des GJ) abgebildete Zeitwert
der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties am Ende des Geschäftsjahres
läßt sich als Summe des Zeitwertes der Investment Properties zu Beginn des
Geschäftsjahres und ihrer mengenmäßigen und wertmäßigen Änderungen im Geschäftsjahr
errechnen. Zusätzlich zu der Angabe dieses punktuellen Schätzwertes, welcher mit Hilfe des
Discounted Cash Flow-Verfahrens als simulierter Marktwert ermittelt worden ist, ist die
Bandbreite denkbarer Zeitwerte in Spalte X (Bandbreite denkbarer Zeitwerte am Endes
des GJ) anzugeben, so daß sich die Abschlußadressaten ein Bild von den mit der Zeit-
349

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
wertbewertung verbundenen Bewertungsrisiken machen können. Die Höhe der Bandbreite
ist anschließend zu erläutern.
Die Nettoerfolgswirkung, die aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte der Investment
Properties im Geschäftsjahr resultiert, ergibt sich aus der Differenz der Veränderung
der beizulegenden Zeitwerte der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment
Properties vom Geschäftsjahresbeginn zum Geschäftsjahresende – Spalte IX des Zeitwertgitters
- und der damit einhergehenden Veränderung der latenten Steuern. 30
Diese
Nettoerfolgswirkung ist im Anschluß an das Zeitwertgitter, welches den Zeitwert bzw.
Buchwert der Investment Properties zu Geschäftsjahresbeginn auf deren Zeitwert bzw.
Buchwert am Ende des Geschäftsjahres überleitet, anzugeben. Überdies sind aufgetretene
Nettoumrechnungsdifferenzen aus der Umrechnung von Fremdwährungsabschlüssen
wirtschaftlich selbständiger und im Ausland ansässiger Konzerngesellschaften im Anschluß
an das Zeitwertgitter zu zeigen. Indes ist anzumerken, daß die im Zeitwertgitter eines Konzernanhangs
angesetzten mengenmäßigen Änderungen bereits um Umrechnungsdifferenzen
zu bereinigen sind.
In den Ausnahmefällen, in denen die beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties
nicht zuverlässig bestimmbar sind, d. h. noch nicht einmal als simulierte Marktwerte mit
Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens hinreichend sicher ermittelt werden können,
ist getrennt von der im Zeitwertgitter vorgenommenen Überleitung vom Buchwert dieser
Investment Properties zu Beginn des Geschäftsjahres auf deren Buchwert am Ende des Geschäftsjahres
überzuleiten. 31
In diesen Fällen bewertet das bilanzierende Unternehmen die
betreffenden Investment Properties nach der bevorzugten Bewertungsmethode (benchmark
treatment) für Vermögenswerte des Sachanlagevermögens gemäß IAS 16. Wertmaßstab sind
hiernach die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. 32
Die Überleitung ist
entsprechend der beim cost model verlangten Überleitungsrechnung vorzunehmen, welche
im nachfolgenden Abschnitt 534. dargestellt wird. Allerdings ist nach IAS 40.68 eine weitere
Überleitungsrechnung für diese Ausnahmefälle im Anhang nicht erforderlich. Lediglich
über die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu Beginn und am Ende des
Geschäftsjahres ist im Anhang zu berichten. Ergänzend zu dieser gesonderten Angabe des
Buchwertes der betreffenden Investment Properties zu Beginn und zum Ende des Ge-
30 Vgl. hierzu Abschnitt 436.
31 Vgl. IAS 40.68.
32 Vgl. IAS 40.47 i. V. m. IAS 16.28.
350

Abschnitt 53: Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
schäftsjahres hat das bilanzierende Unternehmen weiterhin zu jedem einzelnen Investment
Property die folgenden Informationen anzugeben: 33
■ eine Beschreibung des Investment Property;
■ eine Begründung dafür, weshalb der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelbar
ist;
■ falls möglich, eine Bandbreite von Schätzwerten, innerhalb derer der beizulegende
Zeitwert mit hoher Wahrscheinlichkeit (highly likely) liegt; 34
und
■ bei Abgang der nicht zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Investment Properties:
� die Tatsache, daß Investment Properties, die nicht zu beizulegenden Zeitwerten
bewertet wurden, abgegangen sind;
� der Buchwert dieser Investment Properties zum Veräußerungszeitpunkt; und
� der realisierte Veräußerungsgewinn oder Veräußerungsverlust.
Das Ergebnis beider Berechnungen, also der Zeitwert der zum beizulegenden Zeitwert bewerteten
Investment Properties und die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
der Investment Properties, deren beizulegende Zeitwerte nicht zuverlässig ermittelbar
sind, bilden den Buchwert aller vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment
Properties. Dieser Buchwert ist in einer IAS-Bilanz unter der Position „Finanzanlagen in
Immobilien (Investment Properties)“ auszuweisen. Da unter dieser Position dann allerdings
zwei Wertmäßstäbe – beizulegender Zeitwert und historische Kosten – vermengt werden,
sollte das bilanzierende Unternehmen einen differenzierten Bilanzausweis wählen. Neben
den im Anhang verlangten Angaben sollte die Bilanzposition „Finanzanlagen in Immobi-
33 Vgl. IAS 40.68.
34 Wie in Abschnitt 4 festgestellt worden ist, ist der simulierte Marktwert als Substitut des beizulegenden
Zeitwertes eines Investment Property, welcher mit Hilfe des Discounted Cash Flow-
Verfahrens ermittelt worden ist, stets nur ein punktueller Schätzwert, der für eine Bandbreite
denkbarer Werte steht. Der so ermittelte simulierte Marktwert ist bereits in seiner Zuverlässigkeit,
wie oben dargelegt werden konnte, erheblich eingeschränkt, sofern keine zusätzlichen Anhangangaben
vom bilanzierenden Unternehmen offengelegt werden. Lassen sich die in das Discounted
Cash Flow-Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen allerdings nicht einmal mit der hier
geforderten Sicherheit vorherbestimmen, ist es nicht zulässig, sondern eher irreführend, diese Informationen
zu einem simulierten Marktwert zu verdichten. Das betrachtete Investment Property
ist deshalb ausnahmsweise zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten.
Die Bandbreite denkbarer Marktwerte als Substitute des beizulegenden Zeitwertes ist indes gemäß
IAS 40.68 (c) anzugeben, so daß die Abschlußadressaten einen tendenziellen Eindruck von
den dem betrachteten Investment Property innewohnenden stillen Reserven erhalten.
351

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
lien (Investment Properties)“ mit einem davon-Vermerk versehen werden. Mit diesem
davon-Vermerk ist kenntlich zum machen, welcher Teil des Buchwertes der Investment
Properties des bilanzierenden Unternehmens auf jene Investment Properties entfällt, die
ausnahmsweise zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet
wurden. Ein davon-Vermerk in der Form „davon zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten bewertet“ wäre sinnvoll und für die Abschlußadressaten
entscheidungsnützlich. Denn mit diesem Vermerk wird angedeutet, daß u. U. nicht
unwesentliche stille Reserven mit den vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen
Investment Properties verbunden sind.
534. Weitere Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von Investment Properties
zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
352
(cost model)
Entscheidet sich das bilanzierende Unternehmen bei der Folgebewertung von Investment
Properties für das cost model nach IAS 40.50 und bewertet es seine Investment Properties zu
ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, müssen zusätzlich zu den allgemeinen
Offenlegungspflichten nach IAS 40.66, die folgenden Informationen offengelegt
werden: 35
■ die verwendeten Abschreibungsmethoden;
■ die der Bewertung zugrundegelegten Nutzungsdauern oder prozentualen Abschreibungssätze
(depreciation rates);
■ die Bruttobuchwerte (gross carrying amount) und kumulierten Abschreibungen, einschließlich
außerplanmäßiger Abschreibungen (impairment), zu Beginn und zum Ende
des Geschäftsjahres;
■ eine Überleitung der Buchwerte der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen
Investment Properties zu Beginn des Geschäftsjahres auf deren Buchwerte am Ende
des Geschäftsjahres unter Außerachtlassung von Vorjahreswerten 36
und gesonder-
35 Vgl. IAS 40.69.
36 Die Angabe von Vergleichswerten in Form von Vorjahreswerten soll nach dem Exposure Draft
of Proposed Improvements to International Accounting Standards künftig allerdings erfolgen.
Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.), Improvements to International
Accounting Standards, S. 399.

Abschnitt 53: Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
tem Ausweis von
� Zugängen während des Geschäftsjahres, getrennt nach Zugängen aus dem Erwerb
und Zugängen aus der Aktivierung nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten;
� Zugängen während des Geschäftsjahres aufgrund von Unternehmenszusammenschlüssen;
� Abgängen während des Geschäftsjahres;
� Umgliederungen bei Verwendungswechseln während des Geschäftsjahres, wie der
Umgliederung von Investment Properties in das Vorratsvermögen oder das Sachanlagevermögen
und umgekehrt;
� planmäßigen Abschreibungen im Geschäftsjahr;
� außerplanmäßigen Abschreibungen (impairment losses recognised) im Geschäftsjahr;
� Zuschreibungen (impairment losses reversed);
� Nettoumrechnungsdifferenzen (net exchange differences) aus der Fremdwährungsumrechnung
des Abschlusses einer ausländischen Konzerngesellschaft im Konzernabschluß;
und
� sonstigen Veränderungen des Bestands an Investment Properties im Geschäftsjahr;
und
■ der beizulegende Zeitwert der Investment Properties des bilanzierenden Unternehmens.
Ist der beizulegende Zeitwert eines Investment Property ausnahmsweise nicht
zuverlässig ermittelbar, hat das bilanzierende Unternehmen die folgenden Angaben zu
machen:
� eine Beschreibung des Investment Property;
� eine Begründung dafür, weshalb der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelbar
ist; 37
und
� falls möglich, eine Bandbreite von Schätzwerten, innerhalb derer der beizulegende
Zeitwert mit hoher Wahrscheinlichkeit (highly likely) liegt.
37 Werden grundsätzlich immer die oben geforderten Bandbreiteninformationen offengelegt, entfällt
diese Offenlegungspflicht. Allerdings ist über besondere Prognoseprobleme bei der Offenlegung
der Bandbreiteninformationen im Einzelfall zu berichten. Die Gründe für derartige Prognoseprobleme
sind zu nennen.
353

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
In Anlehnung an das im deutschen Handelsrecht gemäß § 268 Abs. 2 HGB von Kapitalgesellschaften
und haftungsbeschränkten Personenhandelsgesellschaften für die einzelnen Posten
des Anlagevermögens wahlweise in der Bilanz oder im Anhang aufzustellende
Anlagengitter 38
ist für die zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewerteten
Investment Properties ein „Finanzanlagengitter“ zu erstellen. So kann den Abschlußadressaten
die Wertentwicklung der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment
Properties verständlich vermittelt werden. Hier wird indes nicht nach der direkten
Bruttomethode vorgegangen, nach der der (Rest-)Buchwert eines Vermögenswertes des
Anlagevermögens am Ende des Geschäftsjahres ausgehend von den historischen Anschaffungs-
oder Herstellungskosten ermittelt wird. Vielmehr wird, wie nach IAS 40.69 verlangt,
39
vom Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres eines Vermögenswertes des Anlagevermögens
ausgegangen.
Ein Finanzanlagengitter für Investment Properties, deren Folgebewertung dem cost model
folgt, hätte unter Beachtung der oben verlangten Informationen, die folgende Gestalt:
38 Zum handelsrechtlichen Anlagengitter BAETGE, J./KIRSCH, H.-J./THIELE, S., Bilanzen, S. 283-
289; SCHILDBACH, T., Der handelsrechtliche Jahresabschluß , S. 222-226; COENENBERG, A. G.,
Jahresabschluß und Jahresabschlußanalyse, S. 194-198; FEDERMANN, R., Bilanzierung nach
Handelsrecht und Steuerrecht, S. 445-447; BERGER, A./SCHMIDT-WENDT, D., § 268, S. 887-
892; Rn. 10-20; LORSON, P. C., § 268, S. 1364-1385, Rn. 61-121; BEATER, A., § 268, S. 319-
326, Rn. 8-25; WINNEFELD, R., Bilanz-Handbuch, Abschn. F, Rn. 295-343, S. 1057-1062.
39 Vgl. IAS 40.69 (d).
354

Bilanzposten
(Alle
Zahlenangaben
in €)
Investment
Property 1
................
Investment
Property n
Gesamt
Buchwert
zu
Beginn
des GJ
Zugänge
aus
Erwerb
Abschnitt 53: Offenlegungspflichten bei der Bilanzierung von Investment Properties
(+)
Mengemäßige Änderungen
im GJ
Zugänge
aus nachträglichen
AK/HK
(+)
Zugänge
aus
Unter-
nehmenszusammenschlüssen
(+)
Abgänge
(-)
Umgliederungen
(+/-)
Wertmäßige Änderungen
im GJ
Plan-
mäßige
Ab-
schrei-
bungen
(-)
Außerplanmäßige
Ab-
schrei-
bungen
(-)
Zuschreibungen
(+)
(Rest-)
Buchwert
am
Ende
des GJ
∑
Spalten I
bis IX
Zeitwert
bzw. BandbreitedenkbarerZeitwerte
am
Ende des GJ
I II III IV V VI VII VIII IX X XI
Übersicht 5-4: Finanzanlagengitter bei der Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model)
Legende:
AK/HK Anschaffungs- oder Herstellungskosten
GJ Geschäftsjahr
Der (Rest-)Buchwert der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties
am Ende des Geschäftsjahres (Spalte X) ergibt sich als Summe des Buchwertes der
Investment Properties zu Beginn des Geschäftsjahres (Spalte I) und aller mengenmäßigen
und wertmäßigen Änderungen im Geschäftsjahr (Spalten II bis IX). Der Buchwert der Investment
Properties zu Beginn des Geschäftsjahres (Spalte I) ist dabei gleich ihrem (Rest-)
Buchwert am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres.
Bevor im Anhang aber das oben abgebildete Finanzanlagengitter offengelegt wird, müssen
in einem einführenden Absatz die Annahmen genannt werden, die der Bewertung der
vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties zugrundegelegt worden
sind. Dies sind Annahmen über die verwendeten Abschreibungsmethoden und die
gewählten Nutzungsdauern bzw. prozentualen Abschreibungssätze. Weiterhin sind vorab
die Bruttobuchwerte und die kumulierten Abschreibungen zu Beginn und zum Ende des
Geschäftsjahres zu zeigen. Die Bruttobuchwerte stellen die historischen Anschaffungsoder
Herstellungskosten der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment
355

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
Properties dar. Die Summe der Bruttobuchwerte zu Beginn des Geschäftsjahres und der
mengenmäßigen Änderungen im Geschäftsjahr ergibt die Bruttobuchwerte der betrachteten
Investment Properties am Ende des Geschäftsjahres. Die kumulierten Abschreibungen
umfassen sämtliche planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen (gegebenenfalls
um Zuschreibungen korrigiert) der vorangegangenen Geschäftsjahre und des laufenden
Geschäftsjahres. Der ermittelte Bruttobuchwert der Investment Properties am Ende des
Geschäftsjahres vermindert um die kumulierten Abschreibungen führt schließlich wiederum
zum Buchwert der Investment Properties am Ende des Geschäftsjahres (Spalte X).
Der beizulegende Zeitwert der betrachteten Investment Properties des bilanzierenden Unternehmens,
welcher in Spalte XI (Zeitwert bzw. Bandbreite denkbarer Zeitwerte am
Ende des GJ) des Finanzanlagengitters angegeben ist, verdeutlicht unmittelbar, welche stillen
Reserven mit den zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der
Bilanz angesetzten Investment Properties verbunden sind. Die hier vorgesehene Angabe des
beizulegenden Zeitwertes aller vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment
Properties am Ende des Geschäftsjahres, ist zwar nicht für die Überleitungsrechnung im
Finanzanlagengitter verlangt. Sie sollte aber im Sinne einer transparenten und für die Abschlußadressaten
entscheidungsnützlichen Aufbereitung der Abschlußinformationen im
Anhang in das Finanzanlagengitter aufgenommen werden. Sind für einzelne Investment
Properties die beizulegenden Zeitwerte nicht zuverlässig bestimmbar, d. h. können diese
nicht einmal als simulierte Marktwerte mit Hilfe des Discounted Cash Flow-Verfahrens
ermittelt werden, sollte in dieser Spalte auch die Bandbreite angegeben werden, innerhalb
derer der Zeitwert der Investment Properties des bilanzierenden Unternehmens mit hoher
Wahrscheinlichkeit liegt. Auch hier bietet es sich insgesamt an, aufgrund der bestehenden
Bewertungsrisiken generell die Bandbreite denkbarer beizulegender Zeitwerte im Finanzanlagengitter
anzugeben.
Auch hier ist anzumerken, daß die mengenmäßigen Änderungen eines Finanzanlagengitters
im Konzernanhang bereits um Umrechnungsdifferenzen, die bei der Umrechnung von
Fremwährungsabschlüssen ausländischer Konzerngesellschaften auftreten, zu bereinigen
sind. Die Nettoumrechnungsdifferenzen sind dann gesondert im Anschluß an das Finanzanlagengitter
zu zeigen.
Die weitreichenden Angabepflichten, die eine Bewertung von Investment Properties zu
fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) nach sich zieht, macht
diese Bewertungsalternative für das bilanzierende Unternehmen aus wirtschaftlichen Ge-
356

Abschnitt 54: Die freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen zu Investment Properties
sichtspunkten unattraktiv. So ist ebenfalls der Zeitwert der Investment Properties gemäß
IAS 40.69 (e) im Anhang offenzulegen. Das cost model, welches als Kompromiß infolge der
öffentlichen Kritik am nach E 64 vorgesehenen ausschließlichen Wertmaßstab des beizulegenden
Zeitwertes in IAS 40 aufgenommen worden war, ist daher lediglich als eine Übergangsregelung
anzusehen. Mit einer Abschaffung dieses Wahlrechtes wird in der Immobilienbewertungspraxis
gerechnet. 40
Nachdem die allgemeinen Offenlegungspflichten und die Offenlegungspflichten in Abhängigkeit
vom gewählten Folgebewertungsmodell von Investment Properties erläutert worden
sind, wird im folgenden auf freiwillig vom bilanzierenden Unternehmen offenzulegende
Abschlußinformationen eingegangen. Mit ihnen soll die Zeitwertbewertung von Investment
Properties objektiviert werden.
54 Die freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen
zu Investment Properties
Die freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen ist vor allem bei der
Folgebewertung von Investment Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten entsprechend
dem fair value model bedeutsam. Durch zusätzliche Anhangangaben muß nämlich
versucht werden, die vornehmlich auf der Grundlage des Discounted Cash Flow-
Verfahrens berechneten beizulegenden Zeitwerte der vom bilanzierenden Unternehmen
gehaltenen Investment Properties weiter zu objektivieren. Eventuelle Bewertungsrisiken
40 Vgl. BRÜHL, M., Neue Ansätze der Risikobetrachtung, S. 9. Der IASB entschied Anfang des Jahres
2002 das Wahlrecht bei der Folgebewertung von Investment Properties zwischen dem fair value
model und dem cost model aufrechtzuerhalten. Langfristig betrachtet wird eine Abschaffung
des Wahlrechtes indes nicht ausgeschlossen. Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS
BOARD (HRSG.), IASB Update January 2002, S. 3. Auch in dem im Mai 2002 vom IASB veröffentlichten
Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting Standards
ist kein Verzicht auf dieses Bewertungswahlrecht vorgesehen. Zwei Gründe sprechen nach
Auffassung des IASB für die vorläufige Aufrechterhaltung des Bewertungswahlrechts bei der Folgebewertung
von Investment Properties. Erstens soll den bilanzierenden Unternehmen Zeit gegeben
werden, Erfahrungen mit der Zeitwertbewertung von Investment Properties zu sammeln.
Zweitens müssen in einigen Ländern mit der Zeit erst funktionsfähige und transparente Immobilienmärkte
heranwachsen. Vgl. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD (HRSG.),
Improvements to International Accounting Standards, S. 350.
357

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
müssen für die Abschlußadressaten erkennbar sein. Gleiches gilt natürlich auch für die im
Anhang offenzulegenden beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten nach dem cost model bewerteten Investment Properties. 41
Neben den oben dargelegten und bereits sehr detaillierten Offenlegungspflichten nach
IAS 40 sind mit zusätzlichen Informationen über die vom bilanzierenden Unternehmen
gehaltenen Investment Properties besonders vier Bereiche abzudecken:
■ die Finanzanlagenstruktur und die Finanzanlagenverwaltung,
■ die wertbeeinflussende Rahmenfaktoren,
■ die Objektgegebenheiten und
■ das Ergebnis einer unternehmensexternen Immobilienbewertung.
Das bilanzierende Unternehmen hat zunächst offenzulegen, auf welchen Immobilienteilmärkten
es agiert. Hier bietet sich eine Differenzierung entsprechend regionaler Immobilienteilmärkte
an. Neben dem Umfang der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen
Investment Properties ist die Art dieser Investment Properties zu nennen. Das bilanzierende
Unternehmen sollte demzufolge für jeden regionalen Immobilienteilmarkt, auf dem es
agiert, eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Nutzungsart der von ihm gehaltenen
Investment Properties (Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Sonderimmobilien) vornehmen.
Die Abschlußadressaten bekommen somit einen genauen Einblick in die Struktur
der vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Properties (Finanzanlagenstruktur).
Da Investment Properties regelmäßig als eine wesentliche Bilanzposition des bilanzierenden
Unternehmens gemessen an der Bilanzsumme zu charakterisieren sind, ist
auch auf die Verwaltung der Investment Properties (Finanzanlagenverwaltung) näher einzugehen.
Aussagen über die Finanzanlagenverwaltung lassen nämlich erste Schlüsse darüber
zu, ob das bilanzierende Unternehmen Vermögensrisiken frühzeitig zu erkennen vermag
und in die Bewertung einbezieht. Der Abschlußadressat möchte folglich eine Antwort auf
die Frage erhalten, ob ein Immobilienmanagementsystem als Teil eines unternehmensweiten
Risikofrüherkennungssystems besteht. 42 , 43
41 Vgl. IAS 40.69 (e) sowie Position XI (Zeitwert am Ende des Geschäftsjahres) in Übersicht 5-4.
42 Vgl. ähnlich BÖCKEM, H./SCHURBOHM, A., Die Bilanzierung von Immobilien nach den International
Accounting Standards, S. 51.
43 Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Abschnitt 423.34 zum Sekundärgrundsatz der Dokumentation,
welcher den Primärgrundsatz der Transparenz des GoZeitIP-Systems konkretisiert.
358

Abschnitt 54: Die freiwillige Offenlegung weitergehender Abschlußinformationen zu Investment Properties
Weiterhin hat das bilanzierende Unternehmen allgemeine Aussagen über die Immobilienteilmärkte
zu treffen, auf denen es agiert. Die Entwicklung dieser Teilmärkte im abgelaufenen
Geschäftsjahr ist den Abschlußadressaten anhand von Marktdaten zu erläutern. Ausgehend
von diesen Informationen muß das bilanzierende Unternehmen Stellung zur künftigen
Entwicklung der betrachteten Immobilienteilmärkte beziehen. Über mögliche Entwicklungstrends,
wie die künftige Mietpreisentwicklung, aufgrund sich verändernder wertbeeinflussender
Rahmenfaktoren ist zu informieren. Als wertbeeinflussende Rahmenfaktoren
von Immobilien gelten in diesem Zusammenhang die fiskal-politische Entwicklung,
die wirtschaftspolitische Dynamik, sozio-kulturelle Faktoren und technologische Innovationen,
welche in Abschnitt 321. bereits eingehend erläutert wurden. Wenn also über mögliche
Entwicklungstrends berichtet werden soll, wie hier gefordert, heißt das, daß in erster
Linie Angaben über das gegenwärtige und künftige Flächenangebot sowie die Flächennachfrage
zu machen sind, die auf der Basis einer Analyse der wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren
gewonnen wurden. Aus diesen Angaben lassen sich das auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt
bestehende und künftige Leerstandsrisiko sowie die Entwicklung der Mietund
Kaufpreise feststellen. 44
Nach allgemeinen Aussagen zu den Bedingungen auf den Immobilienteilmärkten sollten
den Abschlußadressaten detaillierte Angaben über die Objektgegebenheiten zu jedem einzelnen
vom bilanzierenden Unternehmen gehaltenen Investment Property zur Verfügung
gestellt werden. Als detaillierte Angaben über die Objektgegebenheiten, die den Abschlußadressaten
zu vermitteln sind, sind allgemeine Objektangaben, flächenbezogene Objektangaben
sowie Risikoangaben zu machen. Ein Differenzierung nach regionalen Immobilienteilmärkten
bietet sich an. Die Angaben sind wie folgt zu konkretisieren:
■ Allgemeine Objektangaben sind Informationen über
� den Standort (Ort/Straße),
� den Erwerbszeitpunkt bzw. bei eigener Erstellung Informationen über das Herstellungsende,
� den Immobilientyp;
� das Baujahr,
� vergangene Renovierungs- und Sanierungszeitpunkte (Reparaturstatus) und
44 Vgl. auch Abschnitt 434.13.
359

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
360
� die Eigentumsverhältnisse (Wieviel Prozent hält das bilanzierende Unternehmen
an der betrachteten Immobilien?)
■ Als flächenbezogene Angaben gelten Informationen über
� die Fläche von Grund und Boden in m 2 ,
� die Fläche der baulichen Anlagen in m 2 unterteilt nach der Nutzungsart,
� die vermietbaren Parkplätze,
� der Leerstand in %/m 2 der vermietbaren Fläche im Geschäftsjahr und die Entwicklung
der Leerstandsrate auf dem betrachteten Immobilienteilmarkt,
� die Mietpreisspannen am Standort in Abhängigkeit von der Nutzungsart in
€/m 2 /Monat im Geschäftsjahr und ihre künftige Entwicklung,
� der Nettomietertrag für die gesamte vermietete Fläche in € im Geschäftsjahr und
� der Leerstand in % vom Nettomietertrag im Geschäftsjahr.
■ Risikoangaben sind Informationen hinsichtlich
� des Mietermixes (Branchenzugehörigkeit der Mieter),
� der Abhängigkeit von einzelnen (Groß-)Mietern,
� der Stärken und Schwächen der Immobilie und
� der unternehmenseigenen Risikoklassifizierung der Immobilie.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß jedes Unternehmen, das in Immobilien investieren
will, die mit einer solchen Investition verbundenen Chancen und Risiken abwägt. Intern
erfolgt also eine Analyse der Stärken und Schwächen der zu erwerbenden Immobilie, 45
auf deren Grundlage das bilanzierende Unternehmen eine Risikoklassifizierung vornimmt.
Diese Risikoklassifizierung kann dabei als ein unternehmenseigenes Immobilien-Rating
ausgestaltet sein. Die mit dieser internen Entscheidungshilfe gewonnenen Erkenntnisse, die
das bilanzierende Unternehmen eine fundierte Investitionsentscheidung treffen lassen, sind
den Angaben über die Objektgegebenheiten (Risikoangaben) hinzuzufügen. Auf diese Weise
verstehen die Abschlußadressaten die Motive der Anlagenentscheidung des bilanzieren-
45 Zur Stärken- und Schwächen-Analyse bzw. der SWOT-Analyse vgl. ausführlich ADAM, D., Planung
und Entscheidung, S. 335-340; MEFFERT, H., Marketing, S. 66-68; KOTLER, P. u. a.,
Grundlagen des Marketing, S. 118-120.

Abschnitt 55: Mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von Abschlußinformationen zu Investment
Properties im Anhang
den Unternehmens und, je nach Klassifizierungsergebnis, das mit der Immobilie verbundene
Anlagerisiko. 46
Abschließend sollte das bilanzierende Unternehmen, sofern dieses – wie nach IAS 40 empfohlen
– 47
einen unternehmensexternen Immobiliensachverständigen zur Zeitwertbewertung
seiner Investment Properties herangezogen hat, im Anhang das Bewertungsergebnis
des Sachverständigen offenlegen. In Form einer kurzen Bewertungsberichtes 48
des Sachverständigen
sind der Bewertungsgegenstand, die Bewertungsmethode, die Bewertungsannahmen
und das Bewertungsergebnis darzulegen. Schwierigkeiten bei der Zeitwertbewertung
sind ebenfalls zu nennen. Durch diesen Bewertungsbericht wird die nach IAS 40.65
verlangte Angabe, in welchem Umfang ein unternehmsexterner Immobiliensachverständiger
an der Zeitwertbewertung der Investment Properties beteiligt war, beglaubigt.
55 Mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von Abschlußinformationen
zu Investment Properties im Anhang
551. Vorbemerkung
Die in den folgenden Abschnitten präsentierten Berichtsformate für die Offenlegung von
Abschlußinformationen zu Investment Properties im Anhang beachten sowohl die Offenlegungspflichten
nach IAS 40.66-69 als auch die freiwillig vom bilanzierenden Unternehmen
den Abschlußadressaten zu erteilenden Anhangangaben, welche im vorangegangenen Abschnitt
vorgeschlagen wurden. Wird den Abschlußadressaten die Bilanzierung der Investment
Properties in einer solch umfassenden Art und Weise erläutert, ist die Bewertung für
sie transparent. Die Bewertung entspricht dem Sekundärgrundsatz der Publizität, der den
Primärgrundsatz der Transparenz des GoZeitIP-Systems konkretisiert. Die Anhangangaben
46 Zu einer Risikoklassifizierung auf Basis eines Immobilien-Ratings siehe das Vorgehen der ZÜBLIN
IMMOBILIEN GRUPPE, welche ein eigenes Immobilien-Rating, das ZÜBLIN IMMOBILIEN RA-
TING, entwickelte. Vgl. ZÜBLIN IMMOBILIEN GRUPPE (HRSG.), Transparenz schafft Vertrauen,
S. 20 f.
47 Vgl. IAS 40.26.
48 Zu den inhaltlichen Anforderungen an den Bewertungsbericht eines externen Immobiliensachverständigen
vgl. die Anwendungshilfe (Guidance Note) GN 9 des IVSC sowie APPRAISAL INSTI-
TUTE (HRSG.), The Appraisal of Real Estate, S. 605-628.
361

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
unterstützen die wirtschaftlichen Entscheidungen der Abschlußadressaten, da sie ihnen einen
weitreichenden Einblick in die wirtschaftliche Lage des bilanzierenden Unternehmens
ermöglichen.
552. Mögliches Berichtsformat für Anhangangaben bei der Folgebewertung von
Investment Properties zu beizulegenden Zeitwerten (fair value
model)
Das hier vorgeschlagene Berichtsformat bei der Folgebewertung von Investment Properties
zu beizulegenden Zeitwerten orientiert sich einerseits an den Offenlegungspflichten unabhängig
vom gewählten Folgebewertungsmodell gemäß IAS 40.66 und den weiteren Offenlegungspflichten,
die bei der Folgebewertung von Investment Properties zu beizulegenden
Zeitwerten gemäß IAS 40.67 und IAS 40.68 gelten. Diese Offenlegungspflichten werden
andererseits durch die oben vorgeschlagenen freiwilligen Angaben ergänzt. Ob es sich bei
den Angaben des abgebildeten Berichtsformates um freiwillige oder verpflichtende Angaben
handelt, ist in den Übersichten 5-6 und 5-7 kenntlich gemacht.
362

Abschnitt 55: Mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von Abschlußinformationen zu Investment
Properties im Anhang
Angaben zur Folgebewertung von Investment Properties
gemäß dem fair value model (IAS 40.27-49)
⎯ Teil A. und B. ⎯
Gliederung Vorschrift
A. Finanzanlagenstruktur und Finanzanlagenverwaltung
I. Finanzanlagenstruktur
(1.) Regionale Verteilung der Investment Properties freiwillig
(2.) Nutzungsart der Investment Properties freiwillig
II. Finanzanlagenverwaltung (Risikomanagement)
B. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
I. Entwicklung der relevanten Immobilienteilmärkte
freiwillig
(1.) Ergebnisse der quantitativen Marktanalyse freiwillig
(2.) Ergebnisse der qualitativen Marktanalyse freiwillig
II. Immobilienspezifische Rahmenbedingungen
(1.) Wertentwicklung der Investment Properties im Geschäftsjahr freiwillig
(2.) Mieterstruktur freiwillig
Übersicht 5-5: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des fair value model
(Teil A. und B.)
363

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
364
Angaben zur Folgebewertung von Investment Properties
gemäß dem fair value model (IAS 40.27-49)
⎯ Teil C. und D. ⎯
Gliederung Vorschrift
C. Angaben zur Bilanzierung der Investment Properties
I. Allgemeine Angaben zur Bilanzierung der Investment Properties
(1.) Immobilienklassifikation IAS 40.66 (a)
(2.) Rechtliche Beschränkungen der Investment Properties IAS 40.66 (e)
(3.) Wesentliche vertragliche Verpflichtungen IAS 40.66 (f)
II. Angaben zur Zeitwertbewertung
(1.) Grundlegende Bewertungsinformationen
(a.) Bewertungsmethoden IAS 40.66 (b)
(b.) Bewertungsannahmen
� Aktuelle Bewertungsannahmen IAS 40.66 (b)
� Änderungen der Bewertungsannahmen im Vergleich zum Vorjahr freiwillig
(c.) Beteiligung eines Sachverständigen IAS 40.66 (c)
(2.) Angaben zu den Bewertungsergebnissen
(a.) Zeitwertgitter (inkl. Bandbreitenangaben zum Bewertungsergebnis) IAS 40.67
(b.) Angaben zu Erfolgswirkungen
� Wesentliche Erträge und Aufwendungen
IAS 40.66 (d)
� Nettoerfolgswirkungen der Zeitwertbewertung
IAS 40.67
(c.) Ausnahmefälle: zu fortgeführten AK/HK bewertete Investment Properties IAS 40.68
III. Angaben zu den Objektgegebenheiten
(1.) Allgemeine Objektangaben freiwillig
(2.) Flächenbezogene Objektangaben freiwillig
(3.) Risikoangaben
freiwillig
D. Gutachterliche Stellungnahme(n) freiwillig
Übersicht 5-6: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des fair value model
(Teil C. und D.)

Abschnitt 55: Mögliche Berichtsformate für die Offenlegung von Abschlußinformationen zu Investment
Properties im Anhang
553. Mögliches Berichtsformat für Anhangangaben bei der Folgebewertung von
Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(cost model)
Das für die Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten vorgeschlagene Berichtsformat geht zum einen auf die Offenlegungspflichten
unabhängig vom gewählten Folgebewertungsmodell gemäß IAS 40.66 und auf die
weiteren Offenlegungspflichten ein, denen das bilanzierende Unternehmen bei der Folgebewertung
von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
gemäß IAS 40.69 nachkommen muß. Zum anderen werden diese Offenlegungspflichten
durch die oben vorgeschlagenen freiwilligen Angaben ergänzt. Freiwillige und
verpflichtende Angaben sind wiederum aus den folgenden Übersichten 5-7 und 5-8 ersichtlich.
Angaben zur Folgebewertung von Investment Properties
gemäß dem cost model (IAS 40.50)
⎯ Teil A. und B. ⎯
Gliederung Vorschrift
A. Finanzanlagenstruktur und Finanzanlagenverwaltung
I. Finanzanlagenstruktur
(1.) Regionale Verteilung der Investment Properties freiwillig
(2.) Nutzungsart der Investment Properties freiwillig
II. Finanzanlagenverwaltung (Risikomanagement)
B. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
I. Entwicklung der relevanten Immobilienteilmärkte
freiwillig
(1.) Ergebnisse der quantitativen Marktanalyse freiwillig
(2.) Ergebnisse der qualitativen Marktanalyse freiwillig
II. Immobilienspezifische Rahmenbedingungen
(1.) Wertentwicklung der Investment Properties im Geschäftsjahr freiwillig
(2.) Mieterstruktur freiwillig
Übersicht 5-7: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des cost model (Teil A. und B.)
365

Abschnitt 5: Ausweis von Investment Properties und Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
366
Angaben zur Folgebewertung von Investment Properties
gemäß dem cost model (IAS 40.50)
⎯ Teil C. ⎯
Gliederung Vorschrift
C. Angaben zur Bilanzierung der Investment Properties
I. Allgemeine Angaben zur Bilanzierung der Investment Properties
(1.) Immobilienklassifikation IAS 40.66 (a)
(2.) Rechtliche Beschränkungen der Investment Properties IAS 40.66 (e)
(3.) Wesentliche vertragliche Verpflichtungen IAS 40.66 (f)
II. Angaben zur Bewertung zu fortgeführten AK/HK
(1.) Bewertungsmethoden
(a.) Abschreibungsmethoden IAS 40.69 (a)
(b.) Restnutzungsdauern/Abschreibungssätze IAS 40.69 (b)
(2.) Bruttobuchwerte und kumulierte Abschreibungen IAS 40.69 (c)
(3.) Finanzanlagengitter (inkl. Bandbreitenangaben zu den beizulegenden Zeitwerten) IAS 40.69 (d)
(4.) Wesentliche Erträge und Aufwendungen IAS 40.66 (d)
III. Angaben zur Zeiwertbewertung
(1.) Grundlegende Bewertungsinformationen
(a.) Bewertungsmethoden IAS 40.66 (b)
(b.) Bewertungsannahmen
� Aktuelle Bewertungsannahmen IAS 40.66 (b)
� Änderungen der Bewertungsannahmen im Vergleich zum Vorjahr freiwillig
(c.) Beteiligung eines Sachverständigen IAS 40.66 (c)
(2.) Angaben zu den Bewertungsergebnissen (Zeitwerte) IAS 40.69 (e)
(3.) Bewertungsprobleme IAS 40.69 (e)
(4.) Gutachterliche Stellungnahme(n) freiwillig
III. Angaben zu den Objektgegebenheiten
(1.) Allgemeine Objektangaben freiwillig
(2.) Flächenbezogene Objektangaben freiwillig
(3.) Risikoangaben freiwillig
Übersicht 5-8: Berichtsformat für Anhangangaben bei Anwendung des cost model (Teil C.)

6 Zusammenfassung und Ausblick
Das Ziel der Arbeit war es, die Bilanzierungsvorschriften für Investment Properties nach
IAS 40 detailliert und kritisch zu analysieren. Fragen des Ansatzes, der Bewertung und des
Ausweises wurden behandelt. Die Arbeit hat gezeigt, daß ein wesentliches Problem in der
Bewertung von Investment Properties, und zwar in der nach IAS 40 präferierten Bewertung
von Investment Properties zu ihren beizulegenden Zeitwerten (fair values), besteht. Immobilien
sind im Regelfall Unikate, so daß aus dem Kaufpreis einer kürzlich am Markt veräußerten
Immobilie nicht auf den Marktwert als Substitut des beizulegenden Zeitwertes anderer
Immobilien geschlossen werden kann. Vielmehr sind die Zeitwerte von Investment
Properties mit Hilfe eines Discounted Cash Flow-Verfahrens zu schätzen. Vor dem Hintergrund
der zunehmenden Bedeutung des beizulegenden Zeitwertes in der internationalen
Rechnungslegung wurde mit dieser Arbeit versucht, einen Beitrag dazu zu leisten, wie die
Zeitwertbewertung bzw. die Zeitwertschätzung von Investment Properties durch flankierende
Maßnahmen für die Abschlußadressaten zuverlässiger gestaltet werden kann. Zusammengefaßt
sind in dieser Arbeit hinsichtlich des genannten Zieles die folgenden Erkenntnisse
gewonnen worden:
Zum Ansatz von Investment Properties:
1. Investment Properties sind nach IAS 40 als Immobilien definiert, und zwar Grund
und Boden oder Gebäude – oder Gebäudeteile – oder beides, die nahezu ausschließlich
dazu gehalten werden, um Miet- oder Pachterträge oder einen Vermögenszuwachs
oder beides zu erzielen. Investment Properties dürfen weder in erheblichem
Umfang im betrieblichen Leistungserstellungsprozeß eingesetzt werden, noch darf es
sich um Immobilien handeln, die vom bilanzierenden Unternehmen kurzfristig veräußert
werden sollen. Investment Properties sind folglich als Finanzanlagen in Immobilien
zu bezeichnen.
2. Die Entwicklung und Herstellung, die Veräußerungsabsicht sowie die betriebliche Eigennutzung
werden als Abgrenzungskriterien von Investment Properties zu Non-
Investment Properties, d. h. Immobilien, die nicht zu Finanzanlagezwecken vom bilanzierenden
Unternehmen gehalten werden, herangezogen. Vor allem bei Immobilien,
die sowohl betrieblich eigengenutzt als auch als Finanzanlage gehalten werden,
ist die Abgrenzung schwierig.
367

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
3. Die bilanzielle Behandlung der teilweise betrieblich eigengenutzten Immobilien hat
sich an dem Kriterium der Teilbarkeit zu orientieren. Dabei ist zunächst zu untersuchen,
ob die betrachtete Immobilie anhand räumlicher Nutzungsanteile verschiedener
Parteien aufteilbar ist. Ist diese räumliche Teilbarkeit nicht realisierbar, ist auf die zeitlichen
Nutzungsanteile verschiedener Parteien abzustellen. Grundlage der räumlichen
und zeitlichen Teilbarkeit bilden die vom bilanzierenden Unternehmen mit dritten
Parteien eingegangenen vertraglichen Nutzungsvereinbarungen. Ist diese Zuordnung
nicht möglich, hat das bilanzierende Unternehmen eine unternehmensindividuelle
Lösung zu finden, die für die Abschlußadressaten plausibel und nachvollziehbar im
Anhang offenzulegen ist.
4. Als konkrete Ansatzvoraussetzungen gelten neben den oben genannten definitorischen
Voraussetzungen der wahrscheinliche künftige Nutzenzufluß aus dem betrachteten
Investment Property und die zuverlässige Meßbarkeit der Kosten des Investment Property.
5. Auf der Ebene des Konzernabschlusses sind nur solche Immobilien als Investment
Properties anzusetzen, die nicht auf konzerninternen Leasing-Verhältnissen beruhen.
Anderenfalls handelt es sich bei diesen Immobilien aus der Sicht des Konzernverbunds
um betrieblich eigengenutzte Immobilien, die dem Sachanlagevermögen zuzuordnen
sind.
Zu den Bewertungsgrundlagen und den Bewertungskonzepten für Investment Properties:
6. Die Aufgabe des bilanzierenden Unternehmens besteht darin, einen Bilanzwert für ein
Investment Property zu ermitteln. Das bilanzierende Unternehmen ist deshalb zunächst
gezwungen, Informationen über die wertbeeinflussenden Faktoren des Bilanzierungsobjektes
„Investment Property“ zusammenzutragen. Bei den wertbeeinflussenden
Faktoren ist zwischen den Rahmenfaktoren von Immobilien und den spezifischen
wertbeeinflussenden Faktoren der betrachteten Immobilie zu unterscheiden.
7. Bei der Auswertung der wertbeeinflussenden Faktoren kann das bilanzierende Unternehmen
auf die Verlautbarungen des INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
COMMITTEE (IVSC) zurückgreifen, das sich als globaler Standardsetter auf dem Gebiet
der internationalen Immobilienbewertung herausgebildet hat.
8. Konkret sind Investment Properties nach IAS 40 bei ihrem Zugang zu Anschaffungsoder
Herstellungskosten zu bewerten. Bei der Folgebewertung besteht ein Wahlrecht:
368

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
Investment Properties können entweder zu ihren beizulegenden Zeitwerten (fair value
model) oder zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model)
bewertet werden.
9. Die Zugangsbewertung und auch die Folgebewertung von Investment Properties nach
dem cost model erfolgt unter Rückgriff auf bekannte Bilanzierungsregelungen, wie den
Regelungen von IAS 2 und IAS 16.
10. Die Folgebewertung von Investment Properties nach dem fair value model hingegen
ist mit Hilfe eines dreistufigen Bewertungskonzeptes (Stufenkonzept) durchzuführen.
Auf der ersten Stufe wird zunächst versucht, den Marktwert (market value) als Substitut
für den beizulegenden Zeitwert des betrachteten Investment Property zu ermitteln.
Die in IAS 40 verwendete Marktwertdefinition ist identisch mit der Marktwertdefinition,
die das IVSC in seinem INTERNATIONAL VALUATION STANDARD IVS 1
vorgibt. Der unvollkommene Immobilienmarkt und die Einzigartigkeit des Vermögenswertes
Immobilie machen es indes unmöglich, den Marktwert für das betrachtete
Investment Property direkt aus dem betrachteten Immobilienteilmarkt und dort aus
den Kaufpreisen kürzlich veräußerter Immobilien abzuleiten. Ebenso ist es fast ausgeschlossen,
einen beobachtbaren Näherungswert des Marktwertes von nahezu identischen
Investment Properties auf ähnlichen Märkten als Substitut für den beizulegenden
Zeitwert zu erhalten (zweite Stufe des Bewertungskonzeptes). So muß auf der
dritten Stufe des Stufenkonzeptes ein modellhafter Näherungswert des Marktwertes
bzw. ein simulierter Marktwert auf der Basis anerkannter Immobilienbewertungsverfahren
als Substitut des gesuchten beizulegenden Zeitwertes ermittelt werden.
11. Als anerkannte Immobilienbewertungsverfahren gelten die vom IVSC präferierten
Immobilienbewertungsverfahren: Sales Comparison Approach, Income Capitalisation
Approach und Cost Approach. IAS 40 schlägt zur Bewertung von Investment Properties
implizit den Sales Comparison Approach und das Discounted Cash Flow-
Verfahren als Ausprägung des Income Capitalisation Approach vor. Das Discounted
Cash Flow-Verfahren bietet sich dabei als geeignetes Verfahren an, die beizulegenden
Zeitwerte von Investment Properties in Form simulierter Martwerte zu berechnen.
Der Sales Comparison Approach wird hingegen dann angewendet, wenn sich nur mit
geringem Aufwand marktnahe Immobilienwerte ermitteln lassen, wie bei Eigentumswohnungen
oder standardisierten Reihenhäusern.
369

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
Zu Möglichkeiten und Grenzen der Zeitwertbewertung von Investment Properties:
12. Das Discounted Cash Flow-Verfahren läßt sich auf eine relativ einfache Barwertberechnung
zurückführen. Indes liegen die mit diesem Verfahren verbundenen Schwierigkeiten
darin, seine Parameter (Zahlungsmittelströme, Diskontierungssatz und
Restwert am Ende des Zeithorizontes) zuverlässig zu bestimmen.
13. Bei einem generell zugrunde gelegten Zeithorizont von zehn Jahren sind die künftigen
Zahlungsmittelströme zu schätzen. Der Bewerter hat bei der Prognose dieser künftigen
Zahlungsmittelströme zwischen vertraglich gesicherten und nicht auf vertraglichen
Vereinbarungen beruhenden Zahlungsmittelströmen zu unterscheiden. Unter
die nicht vertraglich gesicherten Zahlungsmittelströme fallen dabei auch solche Zahlungsmittelströme,
die für eine bestimmte Zeit innerhalb des Zeithorizontes vertraglich
gesichert sind. Die zugrundeliegenden vertraglichen Vereinbarungen laufen also
während des betrachteten Zeithorizontes aus. Vor allem die nicht auf vertraglichen
Vereinbarungen beruhenden Zahlungsmittelströme sind mit erheblicher Unsicherheit
behaftet. Sie gehen zurück auf Annahmen des Bewerters, die dieser auf der Grundlage
durchgeführter Marktanalysen und externer Informationsquellen getroffen hat. Der
subjektive Einfluß des Bewerters ist in diesem Bereich besonders weitreichend. Zumeist
sind nur Bandbreiteninformationen erhältlich, wie über die künftige Mietpreisentwicklung
des betrachteten Immobilienteilmarktes. Dem Bewerter kommt die Aufgabe
zu, bei mehreren Schätzalternativen den Schätzwert für die einzelnen Bewertungsinformationen
zu wählen, der mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 % nicht unterschritten
wird. Dies entspricht einem Sicherheitsgrad von 95 %. Damit verbunden
sind weitreichende Publizitätsanforderungen an das bilanzierende Unternehmen. Diese
Publizitätsanforderungen sollen ein entscheidungsnützliches Bewertungsergebnis
gewährleisten.
14. Als Diskontierungssatz ist die Anfangsrendite zu bevorzugen, welche sich aus dem
Verhältnis des Zahlungsmittelüberschusses des ersten Vermietungsjahres und dem
Kaufpreis der betrachteten Immobilie errechnen läßt. Lediglich die Anfangsrendite ist
als zuverlässige und intersubjektiv nachprüfbare Rendite zu bezeichnen, während andere
denkbare Diskontierungssätze, wie ein kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz,
vielfach wiederum auf Annahmen des Bewerters beruhen und somit subjektiv
geprägt sind. Indes ist die Anfangsrendite um außerordentliche Bestandteile, wie erhöhte
Vermarktungskosten oder Umbauarbeiten im ersten Vermietungsjahr zu bereinigen,
sofern sich diese zusätzlichen Kosten nicht bereits im vom bilanzierenden Un-
370

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
ternehmen zu entrichtenden Kaufpreis widerspiegeln. Weiterhin ist die ermittelte Anfangsrendite
durch Immobilienmarktinformationen zu ähnlichen Transaktionen auf
dem jeweiligen Teilmarkt zu plausibilisieren.
15. Der Restwert berechnet sich als ewige Rente des Zahlungsmittelüberschusses des elften
Jahres. Die Bewertungsproblematik verlagert sich beim Restwert auf die zutreffende
Prognose der Zahlungsmittelzuflüsse und der Zahlungsmittelabflüsse des elften
Jahres sowie des zu verwendenden Diskontierungssatzes. Zur Ermittlung des Restwertes
wird grundsätzlich neben dem Zahlungsmittelüberschuß des elften Jahres die Anfangsrendite
herangezogen. Veräußerungsrisiko und eventuelle Wachstumszuschläge
oder Wachstumsabschläge sind im Restwert bzw. dem Zahlungsmittelüberschuß des
elften Jahres auszudrücken.
16. Bereits nur geringe Änderungen der Zahlungsmittelströme und/oder des Diskontierungssatzes
können erhebliche Änderungen des beizulegenden Zeitwertes des betrachteten
Investment Property nach sich ziehen. Die bei einem Zeithorizont von zehn
Jahren bestehende Prognoseunsicherheit über die in das Discounted Cash Flow-
Verfahren eingehenden Bewertungsinformationen ist in diesem Zusammenhang ein
Problembereich. Der Bewerter muß gerade im Falle fehlender vertraglicher Vereinbarungen
mit Bandbreiten denkbarer Bewertungsinformationen arbeiten. Aussagekräftige
Marktinformationen sind deshalb äußerst bedeutsam für eine zuverlässige Zeitwertbewertung
von Investment Properties. Allerdings existiert momentan in Deutschland
noch keine flächendeckende und einheitliche Datenbasis, die das bestehende
Prognoserisiko verringern könnte. Der Bewerter ist gezwungen auf Immobilienmarktberichte
und Immobilienmarktstudien zurückzugreifen, die in ihren Ergebnissen
voneinander abweichen können. Das Bewertungsergebnis in Form eines simulierten
Marktwertes steht somit für eine Bandbreite denkbarer Marktwerte als Substitute
des gesuchten beizulegenden Zeitwertes. Diese Bandbreite ist, wie gezeigt werden
konnte, bei alternativen künftigen Marktentwicklungen als wesentliche Abschlußinformation
zu werten. Über sie ist zu berichten.
17. Um das Ergebnis der Zeitwertbewertung von Investment Properties auf der Grundlage
des Discounted Cash Flow-Verfahrens zu unterstützen, wurde ein System von
Grundsätzen ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung für Investment Properties (Go-
ZeitIP ) formuliert. Dieses GoZeitIP-System wird durch die drei Primärgrundsätze Relevanz,
Zuverlässigkeit und Transparenz konkretisiert.
371

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
18. Gerade die Abbildungstreue, die Neutralität und die Vollständigkeit, die den Primärgrundsatz
der Zuverlässigkeit des GoZeitIP-Systems konkretisieren, sind bei der Zeitwertbewertung
von Investment Properties auf der Grundlage des Discounted Cash
Flow-Verfahrens verletzt, sofern keine weitergehenden Abschlußinformationen zur
Zeitwertbewertung von Investment Properties offengelegt werden. Denn die in diesem
Verfahren verwendeten Schätzgrößen aus einer Bandbreite denkbarer Werte und
die starken Einflußnahmemöglichkeiten des Bewerters auf die Zeitwertbewertung beeinträchtigen
die Zuverlässigkeit des Bewertungsergebnisses.
19. Dem bilanzierenden Unternehmen bieten sich generell drei Objektivierungsmöglichkeiten,
um den Abschlußadressaten entscheidungsnützliche Zeitwerte von Investment
Properties zu vermitteln: Erstens ist ein unternehmensexterner Immobiliensachverständiger
mit der Bewertung zu betrauen. Allerdings verlagert sich das Problem mangelnder
Abbildungstreue nunmehr aus dem bilanzierenden Unternehmen heraus hin
zur „Black Box Immobiliensachverständiger“. Zweitens sind die Bewertungsergebnisse
des Discounted Cash Flow-Verfahrens durch den Sales Comparison Approach zu
plausibilisieren und drittens ist die Zeitwertbewertung für die Abschlußadressaten
transparenter zu gestalten. Alle drei Objektivierungsmöglichkeiten dürfen nicht isoliert
voneinander betrachtet werden, sondern sind gemeinsam zur Objektivierung der
Zeitwertbewertung von Investment Properties heranzuziehen. Von besonderer Bedeutung
ist indes die letztgenannte Objektivierungsmaßnahme. Sie zielt auf den bei der
Zeitwertbewertung vom bilanzierenden Unternehmen zu erfüllenden Primärgrundsatz
der Transparenz des GoZeitIP-Systems ab.
20. Der Primärgrundsatz der Transparenz, d. h. die Offenlegung weitergehender Angaben
zur Zeitwertbewertung von Investment Properties, hilft das bestehende Spannungsverhältnis
zwischen der Relevanz und der Zuverlässigkeit von Abschlußinformationen
zu überwinden. Zusätzliche Angaben zur Zeitwertbewertung ermöglichen es, den mit
der Zeitwertbewertung von Investment Properties verbundenen Mangel an Zuverlässigkeit
abzuschwächen. Hierbei ist der den Primärgrundsatz der Transparenz des Go-
ZeitIP-Systems konkretisierende Sekundärgrundsatz der Publizität zu beachten. Dieser
Sekundärgrundsatz der Publizität ist verantwortlich für die Transparenz der Zeitwertbewertung
von Investment Properties gegenüber den Abschlußadressaten. So sind
nach diesem Sekundärgrundsatz in erster Linie die Elemente des Discounted Cash
Flow-Verfahrens, die Bewertungsinformationen in ihrer Bandbreite, die vom Bewerter
getroffenen Bewertungsannahmen und deren Veränderung im Vergleich zum Vorjahr
sowie die Bandbreite denkbarer Bewertungsergebnisse offenzulegen.
372

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
Zum Ausweis von Investment Properties und der Bedeutung von Anhangangaben:
21. Investment Properties sind dem langfristigen Vermögen (non-current assets) zuzuordnen.
Allerdings lassen sie sich nicht unter eine der in IAS 1.66 genannten Positionen
fassen, die mindestens in einer IAS-Bilanz auszuweisen sind. Eine ergänzende Position
mit der Bezeichnung „Finanzanlagen in Immobilien (Investment Properties)“ ist einzurichten
und in der Bilanz innerhalb des langfristigen Vermögens abzubilden, wie
dies auch jüngst im Exposure Draft of Proposed Improvements to International
Accounting Standards vorgeschlagen wird.
22. Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen, die durch Investment Properties im betrachteten
Geschäftsjahr entstehen können, orientiert sich an den nach IAS 1.75 verlangten
Mindestangaben für eine GuV und an der unternehmerischen Tätigkeit des
bilanzierenden Unternehmens. Bildet das Halten von Investment Properties den
Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit des bilanzierenden Unternehmens,
sind die mit dem Halten der Investment Properties verbundenen Erträge und Aufwendungen
(ausgenommen die im Geschäftsjahr angefallenen Finanzierungsaufwendungen
und Steueraufwendungen) im Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit (the results
of operating activities) gesondert auszuweisen. Ist das Halten von Investment Properties
hingegen eine Nebentätigkeit des bilanzierenden Unternehmens liegen Erträge
und Aufwendungen vor, die bis auf die Steueraufwendungen zur Finanzierungstätigkeit
des bilanzierenden Unternehmens zu zählen sind. Sie sind gesondert unter der
nach IAS 1.75 verlangten GuV-Position „Finanzierungskosten (finance costs)“
darzustellen.
23. Das bilanzierende Unternehmen muß nach IAS 40 neben allgemeinen Offenlegungspflichten
weitreichenden Offenlegungspflichten bei der Folgebewertung von Investment
Properties zu beizulegenden Zeitwerten (fair value model) und besonders bei der
Folgebewertung von Investment Properties zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
(cost model) nachkommen. So sind bei der Folgebewertung nach dem
cost model auch die beizulegenden Zeitwerte der vom bilanzierenden Unternehmen
gehaltenen Investment Properties offenzulegen.
24. Ein Zeitwertgitter für die Folgebewertung nach dem fair value model und ein Finanzanlagengitter
für die Folgebewertung nach dem cost model werden vorgeschlagen. Sie
sollen dem bilanzierenden Unternehmen helfen, den weitreichenden Offenlegungspflichten
des IAS 40 zu entsprechen. Ergänzend zu den nach IAS 40 verlangten Angaben
sind sowohl im Zeitwertgitter als auch im Finanzanlagengitter die Bandbreiten
373

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
374
denkbarer beizulegender Zeitwerte anzugeben, so daß die Abschlußadressaten einen
Eindruck von den mit der Zeitwertbewertung von Investment Properties vebundenen
Bewertungsrisiken erhalten.
25. Die Offenlegungspflichten können im Sinne einer transparenten und damit für die
Abschlußadressaten entscheidungsnützlichen Zeitwertbewertung der Investment Properties
des bilanzierenden Unternehmens um freiwillige Anhangangaben ergänzt werden.
Vorgeschlagen wurden neben den grundlegenden Bandbreitenangaben zu den in
das Discounted Cash Flow-Verfahren einfließenden Bewertungsinformationen und
zum Bewertungsergebnis Angaben über die Finanzanlagenstruktur und die Finanzanlagenverwaltung,
die wertbeeinflussenden Rahmenfaktoren der Investment Properties,
die Objektgegebenheiten und das Ergebnis einer unternehmensexternen Immobilienbewertung.
Die Pflichtangaben können zusammen mit den vorgeschlagenen freiwilligen
Angaben in einem einheitlichen Berichtsformat für die jeweilige Bewertungsmethode
dargestellt werden.
Die Vorschriften des IAS 40 machen deutlich, daß der IASB trotz aller ihm entgegengebrachten
Kritik eine Rechnungslegung zum beizulegenden Zeitwert (fair value accounting)
anstrebt. Die Einführung des fair value model in IAS 40 für Investment Properties wird daher
vom IASB als eine Weiterentwicklung der IAS angesehen. Zugleich stellt dieses nach
IAS 40 bevorzugte Bewertungsmodell die Chance dar, Erfahrungen mit der erfolgswirksamen
Bewertung nicht-monetärer Vermögenswerte zu ihren beizulegenden Zeitwerten zu
sammeln.
Die neuen Bilanzierungsvorschriften des IAS 40 stellen allerdings auch erhöhte Anforderungen
an die bilanzierenden Unternehmen und die Abschlußprüfer. Für die Unternehmen
steigen die Komplexität und die Kosten einer Zeitwertbewertung von Investment Properties,
die für Abschlußzwecke durchzuführen ist. Angesichts der Informationsmenge und der
Informationsverarbeitung muß das interne Berichtswesen künftig die externe Rechnungslegung
noch weitreichender als bislang unterstützen. Ein an Risiko- und Ertragsgesichtspunkten
ausgerichtetes Immobilienmanagementsystem ist zu implementieren. Weiterhin spielt
die Zusammenarbeit zwischen bilanzierendem Unternehmen und unternehmensexternem
Immobiliensachverständigem eine wichtige Rolle für eine zuverlässige Zeitwertbewertung
von Investment Properties. Diese Zusammenarbeit kann sich auf einen Know-how-
Transfer beschränken, die Implementierung und Unterstützung eines Immobilienmanagementsystems
umfassen oder das Bewertungsproblem vollständig auf den unternehmensex-

Abschnitt 6: Zusammenfassung und Ausblick
ternen Immobiliensachverständigen verlagern. Neben der Vermeidung, daß der unternehmensexterne
und unabhängige Bewerter bilanzpolitisch handelt, besitzt eine weitgehende
Delegation des Bewertungsproblems eine risikominimierende haftungsrechtliche Bedeutung
für das bilanzierende Unternehmen. Denn der unternehmensexterne Immobiliensachverständige
haftet unter bestimmten Umständen für fehlerhafte Wertansätze. 1
Indes ist
hierbei wiederum zu bedenken, daß sich das Problem der Ermittlung zuverlässiger Zeitwerte
für Investment Properties in die „Black Box Immobiliensachverständiger“ verlagert. Auch
der Sachverständige muß mit der Unsicherheit bzgl. künftiger Bewertungsinformationen
arbeiten. Sein Bewertungsergebnis ist wieder nur ein simulierter Marktwert, der für eine
Bandbreite denkbarer Marktwerte als Substitut des gesuchten beizulegenden Zeitwertes
steht. Auch wenn ein Sachverständiger eingeschaltet wird, haben die hier geforderten Anhangangaben
vom bilanzierenden Unternehmen zu erfolgen.
Für den Abschlußprüfer bedeuten die Bilanzierungsvorschriften des IAS 40 schließlich, daß
er die Prüfung von Investment Properties künftig verstärkt auf mit diesen Vermögenswerten
zusammenhängende Vermögensrisiken ausrichten muß. Wesentliche, den Bestand des
bilanzierenden Unternehmens beeinträchtigende oder gar gefährdende Vermögensrisiken
sind von ihm frühzeitig zu erkennen. Dazu muß der Abschlußprüfer nicht nur das verwendete
Bewertungsverfahren, sondern auch die in das Bewertungsverfahren einfließenden Bewertungsinformationen
über die Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens und die
vom Bewerter getroffenen Annahmen auf Aktualität und Plausibilität prüfen.
1 Zur Haftung eines Immobiliensachverständigen für fehlerhafte Wertansätze vgl. ausführlich
MESSER, N. H., Die Haftung des Sachverständigen, S. 91-98.
375

Anhang
Der Anhang umfaßt mit den Anhängen 1 bis 15 die Discounted Cash Flow-Berechnungen,
die zu den beizulegenden Zeitwerten des Investment Property der IMMOBILIEN AG in den
in Abschnitt 435.4 geschilderten Bewertungssituationen führen. Anhand dieser Berechnungen
soll der Einfluß der Parameter des Discounted Cash Flow-Verfahrens auf die Höhe des
beizulegenden Zeitwertes dieses Investment Property, und zwar der Zahlungsmittelströme
und des Diskontierungssatzes, verdeutlicht werden.
Mit den Anhängen 1 bis 3 wird zunächst, wie in Abschnitt 435.41 erläutert, der Einfluß
der Zahlungsmittelströme für den Fall unterschiedlicher Mietpreisentwicklungen – eine
bestmögliche Mietpreisentwicklung (Best Case), eine moderate Mietpreisentwicklung (Mid
Case) und eine sehr schlechte Mietpreisentwicklung (Worst Case) – dargestellt. Hierbei
wird ein Diskontierungssatz i. H. v. r0 = 6,5 % unterstellt. Anschließend werden diese drei
Bewertungssituationen mit ihren unterschiedlichen Mietpreisentwicklungen (Best Case/Mid
Case/Worst Case) herangezogen, um den Einfluß des Diskontierungssatzes auf den
beizulegenden Zeitwert des Investment Property der IMMOBILIEN AG zu veranschaulichen.
So wird der beizulegende Zeitwert dieses Investment Property für die Diskontierungssätze
r1 = 6 %, r2 = 6,25 %, r3 = 6,75 % und r4 = 7 % in den Anhängen 4 bis 15 berechnet.
Sämtliche Ergebnisse, die für die alternativen Mietpreisentwicklungen und die alternativen
Diskontierungssätze berechnet worden sind, sind ebenfalls zusammengefaßt in Übersicht
4-16 in Abschnitt 435.42 zu finden.
377

Anhang
378
Best Case (r = 6,5%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.520.160 1.558.128 1.935.408 1.936.944 1.983.984 1.985.568 2.033.568 2.035.200 2.084.160 2.085.840 2.136.720
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 602.208 602.208 617.280 617.280 632.400 632.400
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.806.624 1.806.624 1.851.840 1.851.840 1.897.200 1.897.200
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.230.880 3.313.200 3.690.480 3.736.560 3.783.600 4.394.400 4.442.400 4.504.320 4.553.280 4.615.440 4.666.320
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 106.411 109.069 135.479 135.586 138.879 138.990 142.350 142.464 145.891 146.009 149.570
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 24.088 24.088 24.691 24.691 25.296 25.296
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 72.265 72.265 74.074 74.074 75.888 75.888
Mietausfallwagnis Gesamt 200.500 205.599 232.009 234.565 237.858 235.343 238.703 241.229 244.656 247.193 250.754
Leerstandskosten 0 0 60.097 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 45.456 46.614 50.976 52.530 53.186 62.386 63.055 63.946 64.629 65.524 66.233
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 1: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 0 = 6,5 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 400.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 45.456 46.614 701.624 52.530 53.186 862.386 63.055 313.946 64.629 65.524 66.233
Mieteinzahlungsüberschuß 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Restwert (residual value) 66.912.815
Kapitalbarwertfaktor 0,9390 0,8817 0,8278 0,7773 0,7299 0,6853 0,6435 0,6042 0,5674 0,5327
Barwerte 2.802.844 2.698.872 2.232.370 2.681.269 2.549.217 2.259.209 2.664.503 2.386.073 2.408.043 2.292.061 35.644.457
Beizulegender Zeitwert 60.618.918

Mid Case (r = 6,5%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.510.416 2.015.424 2.064.624 2.066.208 2.116.608 2.118.240 2.169.840 2.171.520 2.224.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 512.928 512.928 526.080 526.080 539.280 539.280
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.538.784 1.538.784 1.578.240 1.578.240 1.617.840 1.617.840
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 3.265.488 3.815.040 3.864.240 4.117.920 4.168.320 4.222.560 4.274.160 4.328.640 4.381.440
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 105.729 141.080 144.524 144.635 148.163 148.277 151.889 152.006 155.702
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 20.517 20.517 21.043 21.043 21.571 21.571
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 61.551 61.551 63.130 63.130 64.714 64.714
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 202.259 240.059 243.503 226.703 230.231 232.450 236.062 238.291 241.987
Leerstandskosten 0 0 50.347 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 45.193 53.625 54.311 58.368 59.071 59.852 60.571 61.355 62.092
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 2: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 0 = 6,5 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 335.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 630.841 53.625 54.311 858.368 59.071 309.852 60.571 61.355 62.092
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Restwert (residual value) 62.728.631
Kapitalbarwertfaktor 0,9390 0,8817 0,8278 0,7773 0,7299 0,6853 0,6435 0,6042 0,5674 0,5327
Barwerte 3.116.841 2.623.322 1.971.854 2.737.150 2.603.134 2.078.411 2.496.148 2.223.612 2.256.849 2.146.245 33.415.542
Beizulegender Zeitwert 57.669.108
379

Anhang
380
Worst Case (r = 6,5%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.217.916 1.625.424 1.665.024 1.666.608 1.706.208 1.707.840 1.748.640 1.750.320 1.792.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 423.648 423.648 433.920 433.920 445.200 445.200
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 575.952 1.270.944 1.270.944 1.301.760 1.301.760 1.335.600 1.335.600
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 2.972.988 3.425.040 3.590.688 3.361.200 3.400.800 3.443.520 3.484.320 3.531.120 3.573.120
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 85.254 113.780 116.552 116.663 119.435 119.549 122.405 122.522 125.462
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 16.946 16.946 17.357 17.357 17.808 17.808
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 23.038 50.838 50.838 52.070 52.070 53.424 53.424
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 181.784 212.759 220.573 184.447 187.219 188.976 191.832 193.754 196.694
Leerstandskosten 0 0 40.597 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 41.259 48.184 50.552 47.651 48.204 48.818 49.387 50.060 50.646
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 3: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 0 = 6,5 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 270.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 561.907 48.184 50.552 847.651 48.204 298.818 49.387 50.060 50.646
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Restwert (residual value) 51.165.846
Kapitalbarwertfaktor 0,9390 0,8817 0,8278 0,7773 0,7299 0,6853 0,6435 0,6042 0,5674 0,5327
Barwerte 3.116.841 2.623.322 1.811.806 2.459.453 2.422.949 1.596.134 2.036.920 1.785.850 1.840.136 1.751.148 27.256.046
Beizulegender Zeitwert 48.700.605

Best Case (r = 6%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.520.160 1.558.128 1.935.408 1.936.944 1.983.984 1.985.568 2.033.568 2.035.200 2.084.160 2.085.840 2.136.720
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 602.208 602.208 617.280 617.280 632.400 632.400
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.806.624 1.806.624 1.851.840 1.851.840 1.897.200 1.897.200
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.230.880 3.313.200 3.690.480 3.736.560 3.783.600 4.394.400 4.442.400 4.504.320 4.553.280 4.615.440 4.666.320
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 106.411 109.069 135.479 135.586 138.879 138.990 142.350 142.464 145.891 146.009 149.570
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 24.088 24.088 24.691 24.691 25.296 25.296
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 72.265 72.265 74.074 74.074 75.888 75.888
Mietausfallwagnis Gesamt 200.500 205.599 232.009 234.565 237.858 235.343 238.703 241.229 244.656 247.193 250.754
Leerstandskosten 0 0 60.097 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 45.456 46.614 50.976 52.530 53.186 62.386 63.055 63.946 64.629 65.524 66.233
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 4: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 1 = 6 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 400.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 45.456 46.614 701.624 52.530 53.186 862.386 63.055 313.946 64.629 65.524 66.233
Mieteinzahlungsüberschuß 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Restwert (residual value) 66.912.815
Kapitalbarwertfaktor 0,9434 0,8900 0,8396 0,7921 0,7473 0,7050 0,6651 0,6274 0,5919 0,5584
Barwerte 2.815.977 2.724.278 2.264.191 2.732.321 2.609.987 2.324.153 2.753.941 2.477.694 2.512.021 2.402.641 37.364.116
Beizulegender Zeitwert 62.981.320
381

Anhang
382
Mid Case (r = 6%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.510.416 2.015.424 2.064.624 2.066.208 2.116.608 2.118.240 2.169.840 2.171.520 2.224.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 512.928 512.928 526.080 526.080 539.280 539.280
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.538.784 1.538.784 1.578.240 1.578.240 1.617.840 1.617.840
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 3.265.488 3.815.040 3.864.240 4.117.920 4.168.320 4.222.560 4.274.160 4.328.640 4.381.440
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 105.729 141.080 144.524 144.635 148.163 148.277 151.889 152.006 155.702
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 20.517 20.517 21.043 21.043 21.571 21.571
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 61.551 61.551 63.130 63.130 64.714 64.714
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 202.259 240.059 243.503 226.703 230.231 232.450 236.062 238.291 241.987
Leerstandskosten 0 0 50.347 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 45.193 53.625 54.311 58.368 59.071 59.852 60.571 61.355 62.092
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 5: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 1 = 6 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 335.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 630.841 53.625 54.311 858.368 59.071 309.852 60.571 61.355 62.092
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Restwert (residual value) 62.728.631
Kapitalbarwertfaktor 0,9434 0,8900 0,8396 0,7921 0,7473 0,7050 0,6651 0,6274 0,5919 0,5584
Barwerte 3.131.446 2.648.017 1.999.962 2.789.266 2.665.190 2.138.159 2.579.935 2.308.994 2.354.298 2.249.790 35.027.668
Beizulegender Zeitwert 59.892.725

Worst Case (r = 6%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.217.916 1.625.424 1.665.024 1.666.608 1.706.208 1.707.840 1.748.640 1.750.320 1.792.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 423.648 423.648 433.920 433.920 445.200 445.200
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 575.952 1.270.944 1.270.944 1.301.760 1.301.760 1.335.600 1.335.600
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 2.972.988 3.425.040 3.590.688 3.361.200 3.400.800 3.443.520 3.484.320 3.531.120 3.573.120
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 85.254 113.780 116.552 116.663 119.435 119.549 122.405 122.522 125.462
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 16.946 16.946 17.357 17.357 17.808 17.808
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 23.038 50.838 50.838 52.070 52.070 53.424 53.424
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 181.784 212.759 220.573 184.447 187.219 188.976 191.832 193.754 196.694
Leerstandskosten 0 0 40.597 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 41.259 48.184 50.552 47.651 48.204 48.818 49.387 50.060 50.646
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 6: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 1 = 6 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 270.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 561.907 48.184 50.552 847.651 48.204 298.818 49.387 50.060 50.646
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Restwert (residual value) 51.165.846
Kapitalbarwertfaktor 0,9434 0,8900 0,8396 0,7921 0,7473 0,7050 0,6651 0,6274 0,5919 0,5584
Barwerte 3.131.446 2.648.017 1.837.633 2.506.281 2.480.709 1.642.017 2.105.292 1.854.422 1.919.591 1.835.632 28.571.008
Beizulegender Zeitwert 50.532.048
383

Anhang
384
Best Case (r = 6,25%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.520.160 1.558.128 1.935.408 1.936.944 1.983.984 1.985.568 2.033.568 2.035.200 2.084.160 2.085.840 2.136.720
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 602.208 602.208 617.280 617.280 632.400 632.400
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.806.624 1.806.624 1.851.840 1.851.840 1.897.200 1.897.200
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.230.880 3.313.200 3.690.480 3.736.560 3.783.600 4.394.400 4.442.400 4.504.320 4.553.280 4.615.440 4.666.320
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 106.411 109.069 135.479 135.586 138.879 138.990 142.350 142.464 145.891 146.009 149.570
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 24.088 24.088 24.691 24.691 25.296 25.296
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 72.265 72.265 74.074 74.074 75.888 75.888
Mietausfallwagnis Gesamt 200.500 205.599 232.009 234.565 237.858 235.343 238.703 241.229 244.656 247.193 250.754
Leerstandskosten 0 0 60.097 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 45.456 46.614 50.976 52.530 53.186 62.386 63.055 63.946 64.629 65.524 66.233
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 7: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 2 = 6,25 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 400.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 45.456 46.614 701.624 52.530 53.186 862.386 63.055 313.946 64.629 65.524 66.233
Mieteinzahlungsüberschuß 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Restwert (residual value) 66.912.815
Kapitalbarwertfaktor 0,9412 0,8858 0,8337 0,7847 0,7385 0,6951 0,6542 0,6157 0,5795 0,5454
Barwerte 2.809.410 2.711.422 2.248.280 2.706.795 2.579.253 2.291.516 2.708.808 2.431.489 2.459.395 2.346.705 36.494.249
Beizulegender Zeitwert 61.787.322

Mid Case (r = 6,25%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.510.416 2.015.424 2.064.624 2.066.208 2.116.608 2.118.240 2.169.840 2.171.520 2.224.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 512.928 512.928 526.080 526.080 539.280 539.280
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.538.784 1.538.784 1.578.240 1.578.240 1.617.840 1.617.840
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 3.265.488 3.815.040 3.864.240 4.117.920 4.168.320 4.222.560 4.274.160 4.328.640 4.381.440
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 105.729 141.080 144.524 144.635 148.163 148.277 151.889 152.006 155.702
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 20.517 20.517 21.043 21.043 21.571 21.571
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 61.551 61.551 63.130 63.130 64.714 64.714
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 202.259 240.059 243.503 226.703 230.231 232.450 236.062 238.291 241.987
Leerstandskosten 0 0 50.347 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 45.193 53.625 54.311 58.368 59.071 59.852 60.571 61.355 62.092
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 8: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 2 = 6,25 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 335.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 630.841 53.625 54.311 858.368 59.071 309.852 60.571 61.355 62.092
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Restwert (residual value) 62.728.631
Kapitalbarwertfaktor 0,9412 0,8858 0,8337 0,7847 0,7385 0,6951 0,6542 0,6157 0,5795 0,5454
Barwerte 3.124.143 2.635.521 1.985.908 2.763.208 2.633.806 2.108.133 2.537.654 2.265.935 2.304.977 2.197.413 34.212.195
Beizulegender Zeitwert 58.768.893
385

Anhang
386
Worst Case (r = 6,25%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.217.916 1.625.424 1.665.024 1.666.608 1.706.208 1.707.840 1.748.640 1.750.320 1.792.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 423.648 423.648 433.920 433.920 445.200 445.200
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 575.952 1.270.944 1.270.944 1.301.760 1.301.760 1.335.600 1.335.600
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 2.972.988 3.425.040 3.590.688 3.361.200 3.400.800 3.443.520 3.484.320 3.531.120 3.573.120
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 85.254 113.780 116.552 116.663 119.435 119.549 122.405 122.522 125.462
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 16.946 16.946 17.357 17.357 17.808 17.808
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 23.038 50.838 50.838 52.070 52.070 53.424 53.424
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 181.784 212.759 220.573 184.447 187.219 188.976 191.832 193.754 196.694
Leerstandskosten 0 0 40.597 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 41.259 48.184 50.552 47.651 48.204 48.818 49.387 50.060 50.646
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 9: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 2 = 6,25 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 270.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 561.907 48.184 50.552 847.651 48.204 298.818 49.387 50.060 50.646
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Restwert (residual value) 51.165.846
Kapitalbarwertfaktor 0,9412 0,8858 0,8337 0,7847 0,7385 0,6951 0,6542 0,6157 0,5795 0,5454
Barwerte 3.124.143 2.635.521 1.824.719 2.482.867 2.451.497 1.618.959 2.070.790 1.819.840 1.879.377 1.792.897 27.905.852
Beizulegender Zeitwert 49.606.462

Best Case (r = 6,75%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.520.160 1.558.128 1.935.408 1.936.944 1.983.984 1.985.568 2.033.568 2.035.200 2.084.160 2.085.840 2.136.720
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 602.208 602.208 617.280 617.280 632.400 632.400
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.806.624 1.806.624 1.851.840 1.851.840 1.897.200 1.897.200
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.230.880 3.313.200 3.690.480 3.736.560 3.783.600 4.394.400 4.442.400 4.504.320 4.553.280 4.615.440 4.666.320
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 106.411 109.069 135.479 135.586 138.879 138.990 142.350 142.464 145.891 146.009 149.570
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 24.088 24.088 24.691 24.691 25.296 25.296
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 72.265 72.265 74.074 74.074 75.888 75.888
Mietausfallwagnis Gesamt 200.500 205.599 232.009 234.565 237.858 235.343 238.703 241.229 244.656 247.193 250.754
Leerstandskosten 0 0 60.097 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 45.456 46.614 50.976 52.530 53.186 62.386 63.055 63.946 64.629 65.524 66.233
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 10: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 3 = 6,75 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 400.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 45.456 46.614 701.624 52.530 53.186 862.386 63.055 313.946 64.629 65.524 66.233
Mieteinzahlungsüberschuß 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Restwert (residual value) 66.912.815
Kapitalbarwertfaktor 0,9368 0,8775 0,8220 0,7701 0,7214 0,6758 0,6330 0,5930 0,5555 0,5204
Barwerte 2.796.277 2.686.016 2.216.729 2.656.433 2.519.530 2.227.890 2.621.026 2.341.843 2.357.539 2.239.137 34.821.429
Beizulegender Zeitwert 59.483.849
387

Anhang
388
Mid Case (r = 6,75%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.510.416 2.015.424 2.064.624 2.066.208 2.116.608 2.118.240 2.169.840 2.171.520 2.224.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 512.928 512.928 526.080 526.080 539.280 539.280
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.538.784 1.538.784 1.578.240 1.578.240 1.617.840 1.617.840
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 3.265.488 3.815.040 3.864.240 4.117.920 4.168.320 4.222.560 4.274.160 4.328.640 4.381.440
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 105.729 141.080 144.524 144.635 148.163 148.277 151.889 152.006 155.702
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 20.517 20.517 21.043 21.043 21.571 21.571
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 61.551 61.551 63.130 63.130 64.714 64.714
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 202.259 240.059 243.503 226.703 230.231 232.450 236.062 238.291 241.987
Leerstandskosten 0 0 50.347 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 45.193 53.625 54.311 58.368 59.071 59.852 60.571 61.355 62.092
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 11: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 3 = 6,75 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 335.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 630.841 53.625 54.311 858.368 59.071 309.852 60.571 61.355 62.092
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Restwert (residual value) 62.728.631
Kapitalbarwertfaktor 0,9368 0,8775 0,8220 0,7701 0,7214 0,6758 0,6330 0,5930 0,5555 0,5204
Barwerte 3.109.538 2.610.826 1.958.038 2.711.796 2.572.820 2.049.599 2.455.418 2.182.393 2.209.516 2.096.688 32.643.980
Beizulegender Zeitwert 56.600.612

Worst Case (r = 6,75%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.217.916 1.625.424 1.665.024 1.666.608 1.706.208 1.707.840 1.748.640 1.750.320 1.792.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 423.648 423.648 433.920 433.920 445.200 445.200
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 575.952 1.270.944 1.270.944 1.301.760 1.301.760 1.335.600 1.335.600
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 2.972.988 3.425.040 3.590.688 3.361.200 3.400.800 3.443.520 3.484.320 3.531.120 3.573.120
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 85.254 113.780 116.552 116.663 119.435 119.549 122.405 122.522 125.462
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 16.946 16.946 17.357 17.357 17.808 17.808
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 23.038 50.838 50.838 52.070 52.070 53.424 53.424
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 181.784 212.759 220.573 184.447 187.219 188.976 191.832 193.754 196.694
Leerstandskosten 0 0 40.597 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 41.259 48.184 50.552 47.651 48.204 48.818 49.387 50.060 50.646
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 12: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 3 = 6,75 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 270.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 561.907 48.184 50.552 847.651 48.204 298.818 49.387 50.060 50.646
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Restwert (residual value) 51.165.846
Kapitalbarwertfaktor 0,9368 0,8775 0,8220 0,7701 0,7214 0,6758 0,6330 0,5930 0,5555 0,5204
Barwerte 3.109.538 2.610.826 1.799.111 2.436.671 2.394.733 1.574.007 2.003.684 1.752.746 1.801.543 1.710.714 26.626.706
Beizulegender Zeitwert 47.820.279
389

Anhang
390
Best Case (r = 7%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.520.160 1.558.128 1.935.408 1.936.944 1.983.984 1.985.568 2.033.568 2.035.200 2.084.160 2.085.840 2.136.720
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 602.208 602.208 617.280 617.280 632.400 632.400
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.806.624 1.806.624 1.851.840 1.851.840 1.897.200 1.897.200
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.230.880 3.313.200 3.690.480 3.736.560 3.783.600 4.394.400 4.442.400 4.504.320 4.553.280 4.615.440 4.666.320
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 106.411 109.069 135.479 135.586 138.879 138.990 142.350 142.464 145.891 146.009 149.570
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 24.088 24.088 24.691 24.691 25.296 25.296
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 72.265 72.265 74.074 74.074 75.888 75.888
Mietausfallwagnis Gesamt 200.500 205.599 232.009 234.565 237.858 235.343 238.703 241.229 244.656 247.193 250.754
Leerstandskosten 0 0 60.097 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.030.380 3.107.601 3.398.374 3.501.995 3.545.742 4.159.057 4.203.697 4.263.091 4.308.624 4.368.247 4.415.566
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 45.456 46.614 50.976 52.530 53.186 62.386 63.055 63.946 64.629 65.524 66.233
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 13: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer bestmöglichen Mietpreisentwicklung (Best Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 4 = 7 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 400.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 45.456 46.614 701.624 52.530 53.186 862.386 63.055 313.946 64.629 65.524 66.233
Mieteinzahlungsüberschuß 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 2.984.924 3.060.987 2.696.750 3.449.465 3.492.556 3.296.671 4.140.642 3.949.145 4.243.995 4.302.723 4.349.333
Restwert (residual value) 66.912.815
Kapitalbarwertfaktor 0,9346 0,8734 0,8163 0,7629 0,7130 0,6663 0,6227 0,5820 0,5439 0,5083
Barwerte 2.789.710 2.673.466 2.201.357 2.631.597 2.490.192 2.196.572 2.578.378 2.298.402 2.308.309 2.187.074 34.011.784
Beizulegender Zeitwert 58.366.841

Mid Case (r = 7%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.510.416 2.015.424 2.064.624 2.066.208 2.116.608 2.118.240 2.169.840 2.171.520 2.224.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 512.928 512.928 526.080 526.080 539.280 539.280
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 1.538.784 1.538.784 1.578.240 1.578.240 1.617.840 1.617.840
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 3.265.488 3.815.040 3.864.240 4.117.920 4.168.320 4.222.560 4.274.160 4.328.640 4.381.440
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 105.729 141.080 144.524 144.635 148.163 148.277 151.889 152.006 155.702
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 20.517 20.517 21.043 21.043 21.571 21.571
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 61.551 61.551 63.130 63.130 64.714 64.714
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 202.259 240.059 243.503 226.703 230.231 232.450 236.062 238.291 241.987
Leerstandskosten 0 0 50.347 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 3.012.882 3.574.981 3.620.737 3.891.217 3.938.089 3.990.110 4.038.098 4.090.349 4.139.453
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 45.193 53.625 54.311 58.368 59.071 59.852 60.571 61.355 62.092
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang
Anhang 14: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer moderaten Mietpreisentwicklung (Mid Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 4 = 7 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 335.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 630.841 53.625 54.311 858.368 59.071 309.852 60.571 61.355 62.092
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.382.041 3.521.356 3.566.426 3.032.849 3.879.018 3.680.258 3.977.527 4.028.994 4.077.361
Restwert (residual value) 62.728.631
Kapitalbarwertfaktor 0,9346 0,8734 0,8163 0,7629 0,7130 0,6663 0,6227 0,5820 0,5439 0,5083
Barwerte 3.102.236 2.598.627 1.944.460 2.686.442 2.542.862 2.020.787 2.415.465 2.141.910 2.163.377 2.047.938 31.884.963
Beizulegender Zeitwert 55.549.067
391

Anhang
392
Worst Case (r = 7%) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zahlungsmittelzuflüsse (cash inflows)
Potentielle Bruttomieteinzahlungen
- Mieter A bzw. Folgemieter 1.885.200 1.464.588 1.217.916 1.625.424 1.665.024 1.666.608 1.706.208 1.707.840 1.748.640 1.750.320 1.792.320
- Mieter B 855.360 877.536 877.536 899.808 899.808 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 427.680 438.768 438.768 449.904 449.904 423.648 423.648 433.920 433.920 445.200 445.200
- Mieter D 427.680 438.768 438.768 449.904 575.952 1.270.944 1.270.944 1.301.760 1.301.760 1.335.600 1.335.600
Potentielle Bruttomieteinzahlungen Gesamt 3.595.920 3.219.660 2.972.988 3.425.040 3.590.688 3.361.200 3.400.800 3.443.520 3.484.320 3.531.120 3.573.120
Mietausfallwagnis
- Mieter A bzw. Folgemieter 131.964 102.521 85.254 113.780 116.552 116.663 119.435 119.549 122.405 122.522 125.462
- Mieter B 59.875 61.428 61.428 62.987 62.987 0 0 0 0 0 0
- Mieter C 17.107 17.551 17.551 17.996 17.996 16.946 16.946 17.357 17.357 17.808 17.808
- Mieter D 17.107 17.551 17.551 17.996 23.038 50.838 50.838 52.070 52.070 53.424 53.424
Mietausfallwagnis Gesamt 226.053 199.051 181.784 212.759 220.573 184.447 187.219 188.976 191.832 193.754 196.694
Leerstandskosten 0 0 40.597 0 0 0 0 0 0 0 0
Bruttomieteinzahlungen 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Summe Zahlungsmittelzuflüsse 3.369.867 3.020.609 2.750.607 3.212.281 3.370.115 3.176.753 3.213.581 3.254.544 3.292.488 3.337.366 3.376.426
Zahlungsmittelabflüsse (cash outflows)
Nicht-umlagefähige Kosten 50.548 45.309 41.259 48.184 50.552 47.651 48.204 48.818 49.387 50.060 50.646
Renovationskosten
- Einzelhandelsfläche 0 0 250.000 0 0 0 0 250.000 0 0 0
- Bürofläche 1 (1. - 2. OG) 0 0 0 0 0 400.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 2 (3. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
- Bürofläche 3 (4. OG) 0 0 0 0 0 200.000 0 0 0 0 0
Renovationskosten Gesamt 0 0 250.000 0 0 800.000 0 250.000 0 0 0
Anhang 15: Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Beispielimmobilie in Abhängigkeit
einer sehr schlechten Mietpreisentwicklung (Worst Case) und einem unterstellten Diskontierungssatz
von r 4 = 7 %
Vermarktungskosten bei Leerstand 0 0 270.648 0 0 0 0 0 0 0 0
Summe Zahlungsmittelabflüsse 50.548 45.309 561.907 48.184 50.552 847.651 48.204 298.818 49.387 50.060 50.646
Mieteinzahlungsüberschuß 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Zahlungsmittelüberschuß (cash flow) 3.319.319 2.975.300 2.188.700 3.164.097 3.319.563 2.329.102 3.165.377 2.955.726 3.243.101 3.287.306 3.325.780
Restwert (residual value) 51.165.846
Kapitalbarwertfaktor 0,9346 0,8734 0,8163 0,7629 0,7130 0,6663 0,6227 0,5820 0,5439 0,5083
Barwerte 3.102.236 2.598.627 1.786.636 2.413.890 2.366.848 1.551.881 1.971.080 1.720.233 1.763.923 1.670.938 26.007.600
Beizulegender Zeitwert 46.953.892

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433

A
Abgänge von Investment Properties
Auftreten .................................................................... 102
Bewertung...............................................................198 ff.
Ertragsrealisation ..................................................... 102 f.
Abschreibungen .................................................... 126
Aktivische latente Steuern (deferred tax assets) ... 316
Aktualität ...........................................................232 f.
Altlasten................................................................ 118
Anhang (notes)...................................................... 335
Anlagengitter ........................................................ 354
Anschaffungskosten von Investment Properties
Anschaffungsnebenkosten....................................... 165 f.
Anschaffungspreisminderungen................................ 165
Ermittlung .................................................................. 165
Fremdkapitalkosten ................................................. 166 f.
nachträgliche Anschaffungskosten............................ 166
Anwendungshilfen
Siehe Guidance Notes (GN)
Anwendungsrichtlinien
Siehe International Valuation Applications (IVA)
Appraisal Institute................................................. 152
Äquivalenzprinzip................................................. 224
B
Basel II......................................................274, 277 ff.
Baumassenzahl...................................................... 120
Baunutzungsordnung (BauNVO).......................... 119
Beizulegender Zeitwert
Ausprägungen................................................................. 8
Ausschluß besonderer Transaktionsumstände .......175 ff.
Definition................................................................. 174 f.
Eigenschaften der Marktteilnehmer .......................178 ff.
Ermittlung ..................................................................... 10
Stichwortverzeichnis
Offenlegung....................................345 f., 348 ff., 353 ff.
Bergschäden.......................................................... 118
Berichtsformate
für das cost model................................................... 365 ff.
für das fair value model ......................................... 362 ff.
Betriebliche Eigennutzung von Immobilien
teilweise betriebliche Eigennutzung ........................ 73 ff.
vollständige betriebliche Eigennutzung................... 71 ff.
Betriebskosten....................................................... 125
Bilanzpositionen
kurzfristig (current).................................................... 337
langfristig (non-current) ............................................ 337
Bund der öffentlich bestellten und vereidigten
C
Sachverständigen e. V. (BVS) ......................... 131
Capital Asset Pricing Model (CAPM) ..............265 ff.
Control-Konzept ..................................................... 88
cost model ......... 171, 186, 191 ff., 322, 341, 350, 358
D
außerplanmäßige Abschreibungen......................... 192 ff.
planmäßige Abschreibungen....................................191 f.
Zuschreibungen .......................................................... 194
davon-Vermerk ............................................. 344, 352
decision usefulness ....................................... 204, 327
Deutscher Immobilien Aktienindex (DIMAX) ..... 267
Deutscher Verband Chartered
Surveyors (DVSC)........................................... 122
Deutsches Rechnungslegungs Standards
Committee (DRSC) ................................13 f., 130
Direct Capitalisation ............................................. 158
Discounted Cash Flow-Verfahren
Anwendungsbereich................................................... 238
435

Stichwortverzeichnis
436
Anwendungsvoraussetzungen ................................238 ff.
Diskontierungssatz......................... 259 ff., 305 ff., 313 f.
Restwert (residual value) ..........................275 ff., 308 ff.
Verfahrensaufbau und Verfahrensablauf................240 ff.
Zeithorizont.............................................................245 ff.
Diskontierungssatz
E
Anfangsrendite
(Going-in Capitalisation Rate)..................261 f., 273
Aufgaben.................................................................... 259
Interner Zinssatz (Internal Rate of Return)............. 263 f.
Kapitalmarktorientierter Diskontierungssatz .........264 ff.
Laufender Diskontierungssatz (Current Yield) ......... 270
Residualwertverzinsung
(Terminal Capitalisation Rate) ......................... 270 f.
Zielrendite (Target Rate of Return)........................... 271
Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit
(the results of operating activities) .................. 343
Ersatzbeschaffungskosten (replacement cost)....... 160
Europäische Union (EU)................................... 2, 278
European Valuation Standards (EVS)................... 132
Exposure Draft E 64 (Investment Property)
Kritik.......................................................................... 13 f.
Exposure Draft of Proposed Improvements
F
to International Accounting
Standards .................... 46 ff., 59 f., 97, 339 f., 373
fair presentation.................................................... 338
fair value
Siehe beizulegender Zeitwert
fair value accounting ................................................5
fair value less cost to sell ...................................... 177
fair value model ........171, 174 ff., 186, 341, 347, 357
Financial Accounting Standards Board (FASB) ..13 f.
Finanzanlagen in Immobilien
Bedeutung ..................................................................... 24
Chancen und Risiken..................................................24 f.
Formen........................................................................16 f.
Finanzanlagengitter............................................... 354
Finanzanlagenstruktur........................................... 358
Finanzanlagenverwaltung ..................................... 358
Finanzierungskosten (finance costs) ..................... 343
Flächenregeln........................................................ 120
full fair value accounting........................ 11, 204, 328
G
Ziel.................................................................................12
Generally Accepted Valuation Principles
(GAVP) ........................................................... 134
German Valuation Standards Committee
(GVSC)............................................................ 131
Geschoßregeln ...................................................... 120
Globalisierung............................................... 109, 131
Grundsatz der Einzelbewertung .........................214 f.
Grundsatz der marktorientierten
Zahlungsstrombasierung...............................213 f.
Grundsatz der Unternehmensfortführung
(going concern).............................................212 f.
Grundsatzabwägung.............................................. 233
Grundsätze ordnungsmäßiger
Planbilanzierung (GoP) ................................208 f.
Grundsätze ordnungsmäßiger
Unternehmensbewertung (GoU).............. 209, 224
Grundsätze ordnungsmäßiger Zeitwertbewertung
für Investment Properties (GoZeitIP)
Basisgrundsätze...................................................... 212 ff.
Begriff und Aufgabe ................................................204 f.
Entwicklung .............................................................205 f.
Nebenbedingungen................................................. 232 ff.
Primär- und Sekundärgrundsätze........................... 215 ff.
Quellen ................................................................... 207 ff.
Systemzweck.......................................................... 210 ff.
Überblick..................................................................235 f.

Gruppenbewertung................................................ 337
Guidance Notes (GN)....................................... 141 ff.
H
Harmonisierung
der Immobilienbewertung ......................................... 133
der Rechnungslegung ................................................ 133
Herstellungskosten von Investment Properties
I
Bestandteile.............................................................169 ff.
nachträgliche Herstellungskosten.............................. 170
IAS-Abschluß
Ausrichtung..................................................................... 6
Bestandteile................................................................ 336
qualitative Anforderungen............................................ 35
Wertmaßstab ................................................................... 7
IAS-Bilanz
Ausweiskriterien........................................................ 339
Bilanzausweis .......................................................... 351 f.
Mindestinhalt ........................................................... 337 f.
Vergleichbarkeit ........................................................ 339
IAS-Gewinn- und Verlustrechnung
Mindestangaben......................................................... 342
Immobilie
an Mitarbeiter vermietete Immobilien......................97 ff.
Begriff........................................................................ 17 f.
Charakteristika..........................................................20 ff.
Immobilienbewertungsverfahren
Cost Approach ................................................152, 160 ff.
Discounted Cash Flow-Verfahren ...... 151 f., 201, 237 ff.
Ertragswertverfahren ............................................... 149 f.
Income Capitalisation Approach ....................152, 157 ff.
Profits Approach........................................................ 153
Residual Approach .................................................... 153
Residualwertverfahren............................................... 151
Sachwertverfahren ..................................................... 150
Sales Comparison Approach .............152, 154 ff., 330 ff.
Verfahren fortgeführter Ersatzbeschaffungskosten
(Depreciated Replacement Cost)
Siehe Cost Approach
Vergleichswertverfahren ........................................... 149
Immobilienmarkt
Eigenschaften................................................................ 31
Stichwortverzeichnis
Teilmärkte ..................................................................32 f.
information overload .................................... 232, 327
Instandhaltungskosten........................................... 126
International Accounting Standards (IAS)........ 1, 129
Bedeutung........................................................................3
Übernahme in der EU......................................................4
International Accounting Standards
Board (IASB)....................................... 2, 129, 162
International Accounting Standards
Committee (IASC)....................................... 1, 129
International Organization of Securities
Commissions IOSCO) ......................................... 1
International Valuation Applications (IVA).......141 f.
International Valuation Commentaries (IVC)....141 f.
International Valuation Standards (IVS)...135, 137 ff.
International Valuation Standards
Committee (IVSC)
Aufgabe ...................................................................... 134
Bedeutung für IAS 40 ..............................................162 f.
Bewertungsobjekte...................................................144 f.
Konzept der bestmöglichen Nutzung
(Highest and Best Use) .................................... 146 ff.
Organisation ........................................................... 136 ff.
Ziel...............................................................................134
Investment Property
Siehe grundsätzlich Finanzanlagen in Immobilien
Abgrenzungskriterium
"Betriebliche Eigennutzung" ............................. 71 ff.
Abgrenzungskriterium
"Entwicklung und Herstellung" ......................... 63 ff.
Abgrenzungskriterium "Veräußerungsabsicht"....... 68 ff.
Anhangangaben...................................................... 344 ff.
Ansatz im Konzernabschluß .................................... 87 ff.
Ansatzkriterien ......................................................... 84 ff.
Bilanzausweis............................................................. 339
Definition nach dem Exposure Draft of
Proposed Improvements to International
Accounting Standards ..........................................46 f.
Definition nach Exposure Draft E 64 ...................... 44 ff.
Definition nach IAS 25 ..............................................43 f.
Definition nach IAS 40.4 ...........................................42 f.
Erfolgsausweis ....................................................... 342 ff.
vom Eigentümer gehalten ........................................ 48 ff.
vom Leasingnehmer im Rahmen eines
Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehalten . 52 ff.
437

Stichwortverzeichnis
K
438
Wahlmöglichkeit bei der Folgebewertung.............. 170 f.
Kapitalaufnahmeerleichterungsgesetz (KapAEG). 130
Kommentierungen der IVS
Siehe International Valuation
Commentaries (IVC)
Konzerninterne Beziehungen .................................. 88
L
Leasing-Verhältnisse.......................................... 53 ff.
bilanzielle Behandlung des Leasingobjektes............. 55 f.
Finanzierungs-Leasing-Verhältnisse................53 ff., 163
Immobilien-Leasing-Verhältnisse............................56 ff.
Klassifizierung.............................................................. 53
Mobilien-Leasing-Verhältnisse ................................56 ff.
Operate-Leasing-Verhältnisse ....................55, 93 ff., 163
Leerstandsrisiko .........................................183, 359 f.
M
market value
Siehe Marktwert
market value for the existing use........................... 161
Marktanalyse
qualitativ .................................................................. 252 f.
quantitativ ...............................................................250 ff.
Mark-to-Market..................................................184 f.
Mark-to-Model...................................................... 185
Marktwert.........................30, 146, 154, 162, 175, 181
originär................................................................. 10 ,184
simuliert .............................................................. 184, 201
Miet- und Pachterträge.......................................... 342
Mietausfallwagnis ................................................. 126
Mieterbonität......................................................... 249
Mietvertragsstrukturen.......................................249 f.
Mitarbeiterimmobilien
Siehe auch unter Immobilie
Monte-Carlo-Simulation....................................... 313
Mutter-Tochter-Verhältnis...................................... 87
N
net operating income............................................. 158
Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung
Siehe Basel II
Non-Investment Properties ..................................... 61
Nutzenzufluß
Wahrscheinlichkeit................................................... 84 ff.
Zuverlässige Meßbarkeit............................................86 f.
Nutzungsflexibilität .............................................. 123
O
Objektangaben
allgemeine Angaben.................................................359 f.
flächenbezogene Angaben ......................................... 360
Risikoangaben ............................................................ 360
Offenlegung
Angabepflichten bei Anwendung des cost model.. 352 ff.
Angabepflichten bei Anwendung des
fair value model................................................ 347 ff.
Angabepflichten unabhängig vom
Folgebewertungsmodell................................... 345 ff.
freiwillige Angaben................................................ 357 ff.
operating expenses................................................ 126
P
Passivische latente Steuern
(deferred tax liabilities) ................................... 316
personal property.................................................. 145
potential gross income .......................................... 158
Primärgrundsätze
Relevanz ................................................................. 216 ff.

Transparenz.....................................................228 ff., 327
Zuverlässigkeit................................................219 ff., 324
Prinzip der Zukunftsorientierung .......................... 224
R
real estate.............................................................. 144
real property ......................................................... 144
Rechnungslegungsgrundsätze
des IASB.................................................................. 207 f.
Reserveimmobilien ............................................... 101
Restwert (residual value)
Ermittlung ................................................................ 291 f.
Risiklassifizierung
von Immobilien........................................................ 282 f.
Risikoanalyse
simulativ................................................................... 312 f.
Risikoeinschätzung ............................................... 281
Royal Institution of Chartered
S
Surveyors (RICS)............................. 122, 131, 152
Sachverständiger
Bewertungsergebnis................................................... 361
Sekundärgrundsätze
Abbildungstreue............................................220 f., 324 f.
Art der Bewertungsinformationen........................... 216 f.
Beachtung investitionsrechnerischer Prinzipien ....224 ff.
Dokumentation ........................................................ 230 f.
Einhaltung besonderer, an den Bewerter gestellte
Verhaltensregeln................................................ 226 f.
Marktorientierung.................................................... 222 f.
Neutralität ........................................................... 221, 325
Prognosefähigkeit der Bewertungsinformationen... 217 f.
Publizität ..........................................................231 f., 327
Vergleichbarkeit ......................................................... 230
Verständlichkeit......................................................... 229
Vollständigkeit................................................221 f., 326
Wesentlichkeit der Bewertungsinformationen........ 218 f.
Shareholder Value............................................... 9, 12
Steueraufwendungen (tax expenses) ..................... 343
Stufenkonzept ...........................................180 ff., 201
T
Teilbarkeit von Immobilien
Stichwortverzeichnis
räumlich......................................................................75 f.
zeitlich ........................................................................76 f.
Terrorrisiko-Matrix (Risk-Threat-Matrix) .........280 f.
Tertiärisierung....................................................... 110
The European Group of Valuers Associations
(TEGoVA)....................................................... 132
The European Group of Valuers of Fixed Assets
(TEGoVoFA)................................................... 132
time value of money .............................................. 241
Tochterunternehmen ............................................... 88
U
Umgliederung
Siehe Verwendungswechsel
Umsatzerlöse (revenue) ........................................ 343
V
vacancy and collection loss................................... 158
Verwaltungskosten................................................ 125
Verwendungswechsel
von IAS 16 zu IAS 40 .................................... 100, 196 ff.
von IAS 2 zu IAS 40 ...........................................101, 198
von IAS 40 zu IAS 16 ...........................................99, 195
von IAS 40 zu IAS 2 ...........................................100, 196
Visibilität .............................................................. 119
W
Wertbeeinflussende Faktoren der baulichen Anlagen
Bewirtschaftungskosten ......................................... 124 ff.
Größe der Mietfläche und bauliche Konzeption......121 f.
Nutzungssituation................................................... 122 ff.
Restnutzungsdauer und baulicher Zustand ..............120 f.
Wertbeeinflussende Faktoren von Grund und Boden
Bodenbeschaffenheit................................................117 f.
439

Stichwortverzeichnis
440
Größe und Gestaltung.............................................. 118 f.
Nutzungsfähigkeit.................................................... 119 f.
Wertbeeinflussende immobilienspezifische Faktoren
Rechte und Beschränkungen ................................... 116 f.
Standortfaktoren .....................................................113 ff.
Wertbeeinflussende Rahmenfaktoren von Immobilien
Fiskal-politische Entwicklung................................107 ff.
Sozio-kulturelle Faktoren .......................................110 ff.
Technologische Innovationen.................................. 112 f.
Wirtschaftspolitische Dynamik ............................... 109 f.
Wertermittlungs-Richtlinie (WertR) ..................... 131
Wertermittlungs-Verordnung (WertV).......... 131, 148
Wesentlichkeitsgrundsatz (materiality)..............307 f.
Wiederherstellungskosten (reproduction cost)...... 160
Wirtschaftlichkeit.................................................. 233
Y
Yield Capitalisation .............................................. 158
Z
Zahlungsmittelabflüsse
Ermittlung.................................................................289 f.
notwendige Informationen .......................................244 f.
Zahlungsmittelüberschüsse
Ermittlung.................................................................290 f.
Zahlungsmittelzuflüsse
Ermittlung.................................................................287 f.
notwendige Informationen ......................................... 244
Prognose ......................................................... 248 ff., 312
Zeitwertgitter ........................................................ 349