immobilienmarkt ostdeutsche bundesländer und berlin ... - DG Hyp

IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE 

BUNDESLÄNDER DAS UND LEITBILD BERLIN DER 2012 DG | 2013 HYP 

EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP NOVEMBER 2012 

WACHSTUM IN BERLIN – 

OSTDEUTSCHE STÄDTE STABILISIERT

Inhalt 

Vorwort ___________________________________________________________________ 2 

Summary __________________________________________________________________ 3 

IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER UND BERLIN _____________ 4 

Zehn Standorte aus sechs Bundesländern ______________________________ 6 

Ostdeutsche Bundesländer im Überblick _______________________________ 8 

Exkurs: Demographische Entwicklung _________________________________ 9 

Wohnimmobilien _____________________________________________________ 12 

Büroimmobilien ______________________________________________________ 15 

Handelsimmobilien ___________________________________________________ 18 

BERLIN UND POTSDAM _____________________________________________________ 21 

Bundesland Berlin ____________________________________________________ 21 

Bundesland Brandenburg _____________________________________________ 22 

Immobilienmarkt Berlin und Potsdam __________________________________ 24 

CHEMNITZ, DRESDEN UND LEIPZIG __________________________________________ 31 

Bundesland Sachsen __________________________________________________ 31 

Immobilienmarkt Chemnitz ___________________________________________ 32 

Immobilienmarkt Dresden und Leipzig _________________________________ 35 

ERFURT ____________________________________________________________________ 42 

Bundesland Thüringen ________________________________________________ 42 

Immobilienmarkt Erfurt _______________________________________________ 43 

HALLE (SAALE) UND MAGDEBURG __________________________________________ 46 

Bundesland Sachsen-Anhalt ___________________________________________ 46 

Immobilienmarkt Halle (Saale) ________________________________________ 47 

Immobilienmarkt Magdeburg _________________________________________ 50 

ROSTOCK UND SCHWERIN __________________________________________________ 53 

Bundesland Mecklenburg-Vorpommern ________________________________ 53 

Immobilienmarkt Rostock _____________________________________________ 54 

Immobilienmarkt Schwerin ____________________________________________ 57 

STANDORTE IM ÜBERBLICK _________________________________________________ 60 

Impressum _________________________________________________________________ 62 

Disclaimer 

Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012 | 2013 

Ansprechpartner DG HYP/VR WERT _________________________________________ 63 

1


Vorwort 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

als Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, 

um unsere Geschäftsaktivitäten und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen 

zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen 

Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in 

der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit 

denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchführen. 

In der vorliegenden Studie untersuchen wir die Immobilienmarktsegmente Wohnen, 

Büro und Handel in der Bundeshauptstadt Berlin und neun weiteren ostdeutschen 

Großstädten. Außerdem betrachten wir die wirtschaftliche Entwicklung der fünf ostdeutschen 

Bundesländer und gehen zudem auf die für die Zukunft wichtigen demographischen 

Trends ein. 

Immobilien in Deutschland stehen bei in- und ausländischen Investoren hoch im Kurs. 

Ganz besonders trifft dies auf Berlin zu, wo insbesondere der Wohnungsmarkt, aber 

auch Büro und Handel im Blickpunkt der Anleger stehen. Auch die beiden sächsischen 

Metropolen Dresden und Leipzig haben sich überdurchschnittlich positiv entwickelt. 

Viele ostdeutsche Großstädte haben die Talsohle durchschritten und befinden sich im 

Aufwind. Für Ostdeutschland insgesamt gilt das aber nur beschränkt. Wie ist heute 

also die Lage am ostdeutschen Immobilienmarkt? Sind die Aussichten noch düster 

oder überwiegen die Chancen? Diesen Fragen gehen wir in dem vorliegenden Bericht 

nach. 

Mit dieser Publikation ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die „Regionalen 

Immobilienzentren“ sowie den „Immobilienmarkt Deutschland“, die wir regelmäßig 

im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Darüber hinaus sind Marktberichte über 

die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen erschienen. 

Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter 

www.dghyp.de/unternehmen/markt-research. 

Martin Gimber 

Leiter Immobilienzentrum Berlin 

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 

2

SUMMARY 


» Immobilien in Deutschland stehen bei in- und ausländischen Investoren hoch im 

Kurs. Für Ostdeutschland gilt das aber nur beschränkt. Viele Investoren haben 

nach der Wiedervereinigung mit dem Kauf von Wohnungen oder Immobilienfonds 

Geld verloren, wodurch das Image von „Ostimmobilien“ belastet wurde. 

Für die Verluste aus hohen Leerständen, rasch sinkenden Mieten und fallenden 

Immobilienpreisen sind insbesondere drei Ursachen verantwortlich. 

» Erstens wurden im ostdeutschen Immobilienboom nach der „Wende“ in erheblichem 

Umfang über den Bedarf hinaus Wohn- und Gewerbeimmobilien – gefördert 

durch Sonderabschreibungen – gebaut. Zweitens hat der Strukturwandel 

die ostdeutsche Wirtschaft viel stärker als erwartet getroffen und ließ die Arbeitslosenquote 

auf 20 Prozent steigen. Und drittens – als Folge davon – kam 

es zu einer enormen Abwanderungswelle in Richtung Westdeutschland. 

» Doch wie ist heute die Lage am ostdeutschen Immobilienmarkt? Sind die Aussichten 

noch düster oder überwiegen die Chancen? Jedenfalls wurde in den 

letzten Jahren das Angebot durch Neubau kaum ausgeweitet, die Abwanderung 

in den Westen ist gestoppt und die Arbeitslosigkeit stark zurückgegangen. Aber 

konnten alle Regionen profitieren? Oder gibt es eindeutige Gewinner? 

» Wir gehen diesen Fragen in diesem Bericht nach und untersuchen neben der 

Bundeshauptstadt Berlin die Immobilienmarktsegmente Wohnen, Büro und 

Handel in neun weiteren ostdeutschen Großstädten. Außerdem betrachten wir 

die wirtschaftliche Entwicklung der fünf ostdeutschen Bundesländer und gehen 

zudem auf die für die Zukunft wichtigen demographischen Trends ein. 

Wohnen 

» Bevölkerungsrückgang und niedrige Einkommen haben für hohe Leerstände 

und niedrige Mieten gesorgt. Heute ist die Zahl der Einwohner in den meisten 

der betrachteten Großstädte dagegen entweder stabil oder – das ist überwiegend 

der Fall – nimmt wieder zu. Während der hohe Leerstand in unsanierten 

Wohnungen noch durch „Rückbau“ bekämpft wird, werden gleichzeitig attraktive 

kleinere und seniorengerechte Wohnungen allmählich knapp. Die anziehende 

Nachfrage bei kaum noch ausgeweitetem Angebot hat sich zuletzt in kräftig anziehenden 

Mieten niedergeschlagen. Dieser Trend dürfte sich auch noch fortsetzen. 

Büro 

» Die starke Flächenausweitung Anfang der 1990er Jahre und der starke Rückgang 

der Bürobeschäftigung haben zu einer weit überdurchschnittlichen 

Leerstandsquote und unterdurchschnittlichen Mieten geführt. So liegt die Spitzenmiete 

für Büroflächen – Berlin ausgenommen – lediglich bei rund 10 Euro je 

Quadratmeter. Trotz einer positiven Entwicklung bei der Beschäftigungssituation 

geht zudem das Leerstandsniveau nur allmählich zurück. Dadurch werden 

die ostdeutschen Büromieten vorerst – wenn überhaupt – nur marginal zulegen. 

Handel 

» Nach der Wiedervereinigung wurden in fast jeder ostdeutschen Stadt ein oder 

mehrere Einkaufszentren gebaut. Während die verfügbare Einzelhandelsfläche 

pro Kopf heute viel höher als im Bundesdurchschnitt ausfällt, ist die Kaufkraft 

dagegen deutlich unterdurchschnittlich. Einen gewissen Ausgleich bietet aber 

das zum Teil hohe Touristenaufkommen. Positiv ist auch die zurückgegangene 

Arbeitslosigkeit. Wir erwarten insgesamt – ausgehend vom niedrigen Mietniveau 

– einen leichten Anstieg für das nächste Jahr. 

3 

Mietentwicklung in ostdeutschen 

Großstädten und Berlin 

Wohnen: Durchschnittsmiete 

Erstbezug Euro/m² 

12 

Städte ohne Berlin 

11 Berlin 

10 

9 

8 

7 

6 

5 

93 97 01 05 09 13e 

Büro: Spitzenmiete in Euro/m² 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 


Berlin 

93 97 01 05 09 13e 

Handel: Spitzenmiete Euro/m² 

250 

200 

150 

100 

50 


0 

Berlin 

93 97 01 05 09 13e 

Quelle: BulwienGesa

IMMOBILIENMARKT OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER 

UND BERLIN 

„Nur die Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion bietet die Chance und die Gewähr 

dafür, dass sich die Lebensbedingungen rasch und durchgreifend bessern. Durch 

eine gemeinsame Anstrengung wird es uns gelingen, Mecklenburg-Vorpommern 

und Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Sachsen und Thüringen schon bald wieder in 

blühende Landschaften zu verwandeln, in denen es sich zu leben und zu arbeiten 

lohnt.“ 

Die Erwartungen an die wirtschaftliche Entwicklung der ostdeutschen Bundesländer 

waren im Anschluss an die Wiedervereinigung der beiden Teile Deutschlands hoch 

gesteckt. Zusätzlich befeuert von den Subventionen für Investitionen im Rahmen 

des „Aufbau Ost“ und den bis 1998 geltenden Sonderabschreibungen für den Neubau 

von Wohnungen sowie die Sanierung von Altbauten wurde in den Neuen Ländern 

ein gewaltiger Bauboom von Wohn- und Gewerbeflächen entfacht. So wurden 

im Rekordjahr 1997 in Ostdeutschland mehr Wohnungen gebaut als in den Jahren 

2008, 2009 oder 2010 in Deutschland insgesamt. 

OSTDEUTSCHER WOHNUNGSBAU ERREICHT 1997 DEN HÖHEPUNKT “SPANISCHE VERHÄLTNISSE” IM OSTDEUTSCHEN WOHNUNGSBAU 

Fertigstellungen in Tsd. 


Fertigstellungen (links) kumuliert (rechts) 

4,8 

4,6 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

1991 1995 1999 2003 2007 2011 

Quelle: Destatis Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 

Die tatsächliche Entwicklung der Wirtschaft in den Neuen Bundesländern blieb jedoch 

trotz Nettotransferzahlungen aus Westdeutschland von geschätzten 1,5 Billionen 

Euro hinter den hohen Erwartungen zurück. Statt einer raschen Angleichung der 

Lebensbedingungen führte der wirtschaftliche Strukturwandel in Kombination mit 

steigenden Löhnen und dem weggebrochenen Absatzpotenzial in Osteuropa zu einem 

starken Anstieg der Arbeitslosigkeit, wodurch die Arbeitslosenquote auf rund 

20 Prozent anstieg. Ohne die daraufhin einsetzende starke Abwanderung von Ost- 

nach Westdeutschland – insgesamt fast 10 Prozent der Bevölkerung in den fünf 

Neuen Länder – hätte sich die Lage am Arbeitsmarkt noch dramatischer entwickelt. 

4,4 

4,2 

4,0 

3,8 

3,6 

3,4 

3,2 

3,0 

Kumuliert seit 1949 in Mio. 

4 

Fertigstellungen je 1000 Einwohner 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

Fernsehansprache von Bundeskanzler 

Dr. Helmut Kohl zur Währungs-, 

Wirtschafts- und Sozialunion am 

1. Juli 1990 

Hohe Erwartungen, Subventionen 

und Sonderabschreibungen haben 

ostdeutschen Bauboom angefacht 

Ost 

West 

0 

1991 1995 1999 2003 2007 2011 

Der erhoffte Aufschwung nach der 

„Wende“ blieb jedoch aus

STARKER ANSTIEG DER OSTDEUTSCHEN ARBEITSLOSIGKEIT … … TROTZ ABWANDERUNG VON OST- NACH WESTDEUTSCHLAND 

Arbeitslosenquote in % 

24 

20 

16 

12 

Ost West Deutschland 

8 

4 

Arbeitslosenquote bezogen auf 

abhängige zivile Erw erbspersonen 

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

5 

Einwohner 1991 = 100 

Ost (links) West (links) Anteil Ost (rechts) 

110 

23 

105 

100 

95 

90 

19 

1991 1995 1999 2003 2007 2011 

Quelle: BA Quelle: Destatis, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer 

Die gespaltene wirtschaftliche und soziale Entwicklung in Ost- und Westdeutschland 

spiegelte sich auch deutlich in der Immobilienpreisentwicklung wider. Im Anschluss 

an den kurzen Immobilienboom nach der „Wende“ gingen die Immobilienpreise – in 

der folgenden Grafik sind Eigentumswohnungen dargestellt – in den Neuen Ländern 

auf Talfahrt. Während die Preise in westdeutschen Großstädten Mitte des vergangenen 

Jahrzehnts auf gleichem Niveau oder sogar höher lagen als zehn Jahre zuvor, 

gingen sie in diesem Zeitraum in den ostdeutschen Großstädten in erheblichem 

Umfang zurück. 

GEGENLÄUFIGER PREISTREND BEI EIGENTUMSWOHNUNGEN … … IN OST- UND WESTDEUTSCHLAND 

Euro je Quadratmeter 

2.800 

2.600 

2.400 

2.200 

2.000 


1.800 

Bremen 

1.600 

Essen 

Karlsruhe 

1.400 

Münster 

1.200 

Nürnberg 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 


2.800 

2.600 

2.400 

2.200 

2.000 

1.800 

1.600 

1.400 

22 

21 

20 

Chemnitz 

Dresden 

Leipzig 

Magdeburg 

Rostock 

Anteil NBL+Berlin an % der 

deutschen Bevölkerung 

1.200 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 

Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen 

Heute ist die wirtschaftliche Lage in Ostdeutschland – und damit auch die Rahmenbedingungen 

für den Immobilienmarkt –besser. Aber trotz aller erzielten Erfolge ist 

der Abstand zwischen Ost- und Westdeutschland auch über 20 Jahre nach der Wiedervereinigung 

immer noch groß. So fällt die Wirtschaftsleistung je Einwohner in den 

alten Bundesländern mehr als 40 Prozent höher aus als in den neuen Ländern. Die 

Arbeitslosenquote ist zwar auch in Ostdeutschland erheblich zurückgegangen, liegt 

aber immer noch rund 4 Prozentpunkte über dem westlichen Landesteil. Kleiner ist 

Gespaltene Entwicklung, auch am 

Immobilienmarkt 

Dem Osten mangelt es heute an einer 

soliden wirtschaftlichen Basis

dagegen der Unterschied bei den Löhnen. Hier erreichen die ostdeutschen Bundesländer 

inzwischen etwas über 80 Prozent des Westniveaus. Die relativ rasche Angleichung 

des Lohnniveaus hat allerdings erhebliche negative Auswirkungen für die 

wirtschaftliche Entwicklung hervorgerufen. Dadurch verstärkt gingen nicht nur viele 

Arbeitsplätze, sondern auch ein erheblicher Teil der industriellen Basis verloren. 

Heute liegt der Anteil des verarbeitenden Gewerbes – mit seinen Exporterfolgen 

und einem relativ hohen Lohnniveau – an der Wirtschaftsleistung in Ostdeutschland 

spürbar niedriger als in Westdeutschland. Die Wirtschaftsstruktur ist – ganz im Gegenteil 

zur Situation vor der „Wende“ – kleinteilig, ostdeutsche Großunternehmen 

gibt es kaum noch. Große Konzerne haben ihren Sitz in der Regel in Westdeutschland 

und sind im Osten allenfalls mit Produktionsstätten vertreten. 

Neben der im Osten schwächeren wirtschaftlichen Basis leidet der ostdeutsche Immobilienmarkt 

zusätzlich unter dem rapiden Bevölkerungsrückgang – siehe „Exkurs: 

Demographische Entwicklung“ ab Seite 9. Hinzu kommt der schlechte Ruf von „Ostimmobilien“ 

bei Investoren. Fallende Mieten und hohe Leerstände haben dafür gesorgt, 

dass viele Immobilienkäufer sowohl mit Wohnungen als auch mit gewerblichen 

Objekten empfindliche Verluste erlitten. Das Image Ostdeutschlands ist zwar 

als Urlaubsregion sehr gut, das als Wirtschaftsstandort ist jedoch noch ausbaufähig. 

Insofern ist es wenig verwunderlich, dass Immobilien in Ostdeutschland in den vergangenen 

Jahren von Investoren gemieden wurden. Dies gilt heute allerdings immer 

weniger für ostdeutsche Großstädte. So sind ostdeutsche Wohnungsportfolios zunehmend 

gefragt. Dafür gibt es gute Gründe. Die positive wirtschaftliche Entwicklung 

konzentriert sich gerade in den Großstädten. Außerdem steigt hier im Gegensatz 

zum insgesamt rückläufigen Bevölkerungstrend die Einwohnerzahl an oder ist 

zumindest stabil. Hinzu kommt das immer noch vergleichsweise günstige Preisniveau 

für ostdeutsche Immobilien. 

Es gibt also gute Gründe, sich den Immobiliensektor in den ostdeutschen Großstädten 

genauer anzusehen. In dieser Publikation betrachten wir neben dem Wohnungsbereich 

die Marktsegmente Büro und Handel an insgesamt zehn Standorten. 

Das sind neben Berlin und Potsdam acht ostdeutsche Städte von knapp unter 

100.000 bis über 500.000 Einwohnern. Die jeweiligen Bundesländer werden ebenfalls 

kurz vorgestellt. 

Zehn Standorte aus sechs Bundesländern 


Die neben Berlin betrachteten Standorte – Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, 

Magdeburg, Rostock und Schwerin – sind jeweils bedeutende Oberzentren in ihrer 

Region. Außerdem haben wir die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam berücksichtigt, 

deren Immobilienmarkt allerdings stark von der direkten Nachbarschaft 

Berlins geprägt ist und die daher in unserem Vergleichsindex „Städte ohne Berlin“ 

nicht mit berücksichtigt wurde. Die Abbildungen und Tabellen auf den folgenden 

beiden Seiten geben einen ersten Überblick. Ab Seite 21 werden die Immobilienstandorte 

und die Bundesländer einzeln dargestellt. 

6 

Sind ostdeutsche Immobilien besser 

als ihr Ruf? 

Studie untersucht die Marktsegmente 

Wohnen, Büro und Handel 

Berlin, Chemnitz, Dresden, Erfurt, 

Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, 

Rostock und Schwerin

OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER UND BERLIN IM BERICHT ANALYSIERTE STÄDTE 

Quelle: DZ BANK Quelle: DZ BANK 

STANDORTE IM VERGLEICH 

Daten von 2011 


Einwohner 

Sachsen- 

Anhalt 

Thüringen 

Mecklenburg- 

Vorpommern 

Strukturdaten Wohnen Büro Handel 

Haus- 

halte 

Berlin 

Brandenburg 

Sachsen 

BIP 

pro 

Kopf * 

Arbeitslosenquote 

Wohnungsbestand 

7 

Durchschnittsmiete 

Erstbezug Fläche 

Spitzen- 

miete Fläche 

Spitzenmiete 

in 1.000 in 1.000 in Euro in % in 1.000 in Euro/m² in 1.000 m² in Euro je m² in 1.000 m² in Euro je m² 

Deutschland 81.800 40.200 29.800 6,8 40.300 8,5** 340.000*** 16,7** 164.000 135** 

Westdeutschland 65.500 31.600 31.690 6,0 31.600 - 269.000*** - 129.800 - 

Neue Länder/Berlin 16.300 8.600 22.540 10,3 8.900 - 71.400*** - 34.400 - 

davon Standorte 36 % 39 % - - 37 % - 48 % 34 % - 

Berlin 3.448 1.991 23.886 13,3 1.901 9,1 17.489 21,5 6.011 225 

Potsdam 156 90 27.744 7,9 84 9,6 1.164 11,0 432 70 

Chemnitz 243 132 26.151 11,5 149 5,2 1.680 8,5 754 55 

Dresden 521 285 27.779 10,0 287 7,2 3.803 10,8 979 105 

Erfurt 204 104 28.916 10,2 111 7,2 990 9,8 584 85 

Halle 232 130 21.566 12,1 139 5,9 1.517 8,4 625 70 

Leipzig 520 314 24.876 13,0 314 6,9 4.094 11,0 618 120 

Magdeburg 232 128 25.554 11,6 141 5,3 1.419 10,6 635 50 

Rostock 202 102 25.527 13,1 115 7,0 1.210 11,1 597 74 

Schwerin 95 48 30.035 12,4 56 6,2 828 7,6 343 30 

Durchschnittswerte obiger Standorte und Vergleichswerte für Oberzentren und Top-Standorte 

Schwerin 

Rostock 

Magdeburg 

Leipzig 

Standorte ohne Berlin/Potsdam 281 155 34.127 11,6 207 6,5 1.943 10,1 642 78 

Regional-12 Oberzentren 390 211 41.866 9,3 212 8,1 2.879 12,2 786 124 

Top-7 Top-Standorte 1.351 768 6.102 9,5 725 10,8 11.045 24,5 2.241 238 

Regional-12 Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg 

Top-7 Top-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart 

Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen * in Preisen von 2000, ** 125 Städte, *** geschätzt 

Erfurt 

Halle 

Berlin 

Potsdam 

Dresden 

Chemnitz

Ostdeutsche Bundesländer im Überblick 


Anteil 

'Ost' *) 

Deutschland 

insgesamt 

Westdeutschland 

Ostdeutschland 

mit Berlin 

Thüringen 

Sachsen- 

Anhalt 

Sachsen 

Mecklenburg- 

Vorpommern 

Berlin Brandenburg 

Größe und Einwohner 

Fläche in km² 892 29.477 23.180 18.415 20.446 16.172 108.582 248.539 357.121 30% 

Einwohnerzahl in Mio. 3,5 2,5 1,6 4,1 2,3 2,2 16,3 65,5 81,8 20% 

Entwicklung 1991-2010 in % 0,4 -1,6 -13,2 -11,3 -17,3 -13,1 -9,1 5,0 1,8 - 

Entwicklung 2010-2030 in % -3,8 -9,8 -14,0 -12,4 -19,7 -17,5 -12,1 -3,8 -5,4 - 

Bevölkerungsdichte Einwohner/km² 3.938 85 70 224 113 137 150 264 229 66% 

Hauptstadt (Einwohner in Tsd.) Berlin (3.513) Potsdam (159) Schwerin (95) Dresden (530) Magdeburg (232) Erfurt (206) - - Berlin - 

weitere Großstädte (Einwohner in Tsd.) - Cottbus (102) Rostock (204) Leipzig (532) Halle (234) Jena (105) - - 79 - 

Chemnitz (243) 

Wirtschaft 

BIP 2011 Mrd. Euro 101,4 55,1 35,0 95,1 51,8 48,1 386,5 2.184,3 2.570,8 15% 

gegenüber Vorjahr in % 2,3 2,4 1,3 2,7 2,4 3,4 2,5 3,1 3,0 - 

Anteil Deutschland in % 3,9 2,1 1,4 3,7 2,0 1,9 15,0 85,0 100,0 - 

8 

pro Kopf in Euro 29.153 22.051 21.363 22.970 22.336 21.608 23.726 33.357 31.440 75% 

Anteil Bruttowertschöpfung 

Verarbeitendes Gewerbe in % 10,2 14,5 10,8 19,5 21,1 23,6 16,3 23,0 22,0 - 

Dienstleistungen in % 82,8 69,5 76,0 67,1 63,9 64,3 71,6 68,6 69,0 - 

Bruttolöhne und Gehälter 

je Arbeitnehmer in Euro 29.622 24.163 23.061 24.206 23.334 23.665 25.055 30.430 29359 85% 

je Arbeitsstunde in Euro 21,5 16,9 16,0 17,0 16,0 16,4 17,6 23,2 22,1 80% 

Arbeitslosenquote BA in % (Aug. 2012) 12,2% 9,7% 11,0% 9,5% 11,3% 8,3% 10,3% 6,0% 6,8% - 

Politik 

Klaus Wowereit Matthias Platzeck Erwin Sellering Stanislaw Tillich Reiner Haseloff Christine Lieber- 

Ministerpräsident 

- - - - 

(SPD) 

(SPD) 

(SPD) 

(CDU) 

(CDU) knecht (CDU) 

Regierung SPD/CDU SPD/Die Linke SPD/CDU CDU/FDP SPD/CDU CDU/SPD - - CDU/FDP - 

Landtagswahl Datum Sep 11 Sep 09 Sep 11 Aug 09 Mrz 11 Aug 09 - - - - 

Bildung 

Hochschulen Anzahl 29 12 8 21 10 9 ca. 100 ca. 300 ca. 400 ca. 25% 

Studierende in Tsd. 150 40 41 100 56 52 439 1.761 2.200 20% 

Quelle: Destatis, Stat. Landesämter, Wikipedia, eigene Berechnungen *) Anteil ’Ost’ vergleicht den jeweiligen Indikator mit dem landesweiten Durchschnitt

Exkurs: Demographische Entwicklung 

Ostdeutschland hat – Berlin eingeschlossen – seit der Wiedervereinigung über 

9 Prozent seiner Einwohner verloren. Diese Entwicklung ist insbesondere dem wirtschaftlichen 

Strukturwandel geschuldet, der als Folge der geringen Produktivität vieler 

ostdeutscher Produktionsstandorte und der raschen Lohnangleichung zu einem 

erheblichen Arbeitsplatzabbau führte. Die regionalen Unterschiede hinsichtlich der 

Abwanderung sind – im Unterschied zum Westen Deutschlands – eher gering ausgefallen. 

Lediglich Berlin konnte den Bevölkerungsstand in etwa halten. Dies gilt 

auch für Brandenburg, das jedoch stark vom „Hauptstadteffekt“ profitieren konnte. 

BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG (30-65 JAHRE) AUF KREISEBENE 1995-2010 IN % 

Quelle: BiB Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung 


9 

Ostdeutschland hat inklusive Berlin 

nach der „Wende“ mehr als 9 Prozent 

seiner Einwohner verloren

Neben dem Rückgang der Bevölkerung hat sich durch die Abwanderung auch die 

Struktur der Bevölkerung verschoben. Abgewandert sind vor allem Jüngere und darunter 

auch viele gut qualifizierte Frauen. Dadurch hat sich der Anteil an Älteren sowie 

an Männern entsprechend erhöht. Insbesondere im ländlichen Raum in Ostdeutschland 

führt das zu einem erheblichen Defizit jüngerer Frauen. In einer Reihe 

von Landkreisen gibt es dadurch bei den unter Dreißigjährigen ein Viertel mehr 

Männer als Frauen. Daraus leiten sich erhebliche Implikationen für die weitere Bevölkerungsentwicklung 

ab, weil diese – ohnehin rückläufig durch die ein Drittel unter 

der „Selbsterhaltungsrate“ liegende durchschnittliche Geburtenziffer von weniger als 

1,4 Kindern je Frau – durch die abgewanderten „potenziellen Mütter“ noch verstärkt 

wird. Insofern wird sich der Bevölkerungsrückgang selbst bei gestoppter Abwanderung 

weiter dynamisch fortsetzen. Demzufolge weist die Bevölkerungsprognose 

auch einen anhaltenden Rückgang der Einwohnerzahl in den ostdeutschen Flächenländern 

auf. Die prognostizierten Daten des Statistischen Bundesamtes bis 2060 

sind in der folgenden Tabelle und Grafik dargestellt. Dabei ist zu berücksichtigen, 

dass die Berechnungen trotz aller Sorgfalt aufgrund der langen Zeitspanne mit erheblichen 

Unsicherheiten behaftet sind. 

BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN DEN OSTDEUTSCHEN BUNDESLÄNDERN UND BERLIN BIS 2060 

Bevölkerung 1991 = 100 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

2010 2030 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 

Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 


Berlin Brandenburg 

Mecklenb.- 

Vorpommern Sachsen 

Durch den starken prognostizierten Bevölkerungsrückgang wirkt sich der demographische 

Wandel überproportional aus. Danach steigt der Anteil der über Sechzigjährigen 

in den nächsten Jahren in Ostdeutschland auf deutlich über 40 Prozent an. 

Dementsprechend nimmt die Zahl der 20-60 Jährigen – der „Aktiven“ – zugleich 

rasch ab. Bis 2050 dürfte sie sich sogar halbieren und einen erheblichen Rückgang 

des Arbeitskräftepotenzials und damit auch der möglichen Wirtschaftsleistung bewirken. 

Allerdings würde sich in dem Maße, in dem sich die Lebensarbeitszeit verlängert, 

dieser Effekt abschwächen. 

10 

Sachsen- 

Anhalt Thüringen 

Die Bevölkerungsstruktur verschiebt 

sich: Viele Alte, wenig Frauen 

Ostdeutschland 

Immer weniger „Aktive“ 

Westdeutschland 

Deutschland 

Bevölkerung in Millionen 

1991 3,4 2,5 1,9 4,7 2,8 2,6 18,0 62,3 80,3 

2010 3,5 2,5 1,6 4,1 2,3 2,2 16,3 65,4 81,8 

2030 3,3 2,3 1,4 3,6 1,9 1,8 14,4 63,0 77,3 

2060 2,9 1,6 1,1 2,9 1,3 1,3 11,1 53,5 64,6 

Veränderung der Bevölkerung in Prozent 

1991-2010 0,4 -1,6 -13,2 -11,3 -17,3 -13,1 -9,1 5,0 1,8 

2010-2030 -3,8 -9,8 -14,0 -12,4 -19,7 -17,5 -12,1 -3,8 -5,4 

2030-2060 -13,1 -28,0 -25,2 -21,3 -28,2 -28,2 -22,6 -15,1 -16,5 

Berlin 

Brandenburg 

Mecklenb.-Vorp. 

Sachsen 

Sachsen-Anhalt 

Thüringen 

Deutschland

OSTDEUTSCHLAND: ÄLTERE BEVÖLKERUNG WÄCHST STARK … … WÄHREND DIE ZAHL DER “AKTIVEN” DEUTLICH ZURÜCK GEHT 

Anteil in Prozent 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

2010 2020 2030 2040 2050 2060 

Quelle: Destatis, eigene Berechnungen 60+ Jahre Quelle: Destatis, eigene Berechnungen Aktive = Altersgruppe 20-60 Jahre 

Die Abwanderungsbewegung in den Westen hat sich in den letzten Jahren jedoch 

stark verlangsamt. Zum einen ist durch den Bevölkerungsschwund die „abwanderungsaktive“ 

Altersgruppe verkleinert worden, zum anderen hat sich die wirtschaftliche 

Situation mit einer gegenüber dem Höchststand fast halbierten Arbeitslosenquote 

verbessert. Allerdings verlassen die jüngeren Einwohner – und auch hier sind es 

vor allem gut ausgebildete Frauen – auch weiterhin den ländlichen Raum. Heute 

ziehen sie allerdings vor allem in die nahegelegenen Großstädte mit ihren besseren 

wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Angeboten. Bezogen auf die in diesem Bericht 

enthaltenen Städte ist ersichtlich, dass sich der Trend des Bevölkerungsrückgangs 

zum Teil verlangsamt und stabilisiert, überwiegend aber sogar gedreht hat. 

Dadurch ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren in der Mehrzahl der 

betrachteten Städte wieder angestiegen. Besonders deutlich ist diese Entwicklung in 

den beiden größten Städten der Neuen Bundesländer – Dresden und Leipzig – ausgefallen. 

BEVÖLKERUNGSENTWICKUNG IN DEN ANALYSIERTEN STÄDTEN 

Index 1993 = 100 

105 

100 

95 

90 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen 


Ost Flächenländer 

West Flächenländer 

85 

1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 

11 

Altersgruppe 20-60 Jahre 2010 = 100 

Berlin 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

Ost Flächenländer 

West Flächenländer 

2010 2020 2030 2040 2050 2060 


Regional-12 

Top-7 

Aber: In den Städten hat sich der 

Bevölkerungstrend gedreht

Wohnimmobilien 

Durch den eingangs beschriebenen Bauboom in den 1990er Jahren wurde das 

Wohnungsangebot in den Neuen Bundesländern spürbar ausgeweitet. Zugleich 

setzte jedoch die Abwanderungswelle nach Westdeutschland als Folge des Zusammenbruchs 

der ostdeutschen Wirtschaft und der daraus resultierenden hohen 

Arbeitslosigkeit ein. Der Wohnungsbau mit zum Teil mehr als 10fertig gestellten 

Wohnungen auf 1.000 Einwohner ebbte zwar rasch wieder ab, aber die Relation von 

Angebot und Nachfrage war bereits erheblich aus dem Gleichgewicht geraten. 

DEM BOOM IM WOHNUNGSBAU IN DEN 1990ER JAHREN STAND … … EIN MASSIVER RÜCKGANG DER BEVÖLKERUNG GEGENÜBER 

Fertigstellung pro Jahr 

auf 1000 Einwohner 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen 

Dadurch kam es zu einem kräftigen und über zehn Jahre anhaltenden Rückgang 

des Mietniveaus in den ostdeutschen Großstädten. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete 

sank sogar unter 6 Euro je Quadratmeter. Zwar sind die im Zuge des 

Wiedervereinigungsbooms in Deutschland gestiegenen Mieten in der zweiten Hälfte 

der 1990er Jahre generell auf Talfahrt gegangen, doch durch die schlechteren wirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen hat der Abwärtstrend im Osten auch dann noch 

angehalten, als in Westdeutschland die Mieten bereits wieder anzogen. 

SPITZENMIETE ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG 


18 

16 

14 

12 

10 

16 

14 

12 

10 

8 

8 

6 

4 

2 

0 


Berlin 


Regional-12 

Top-7 

1995-1999 

2000-2004 

ab 2005 

B C DD EF HAL L MD HRO SN 

6 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 

Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen 

12 

Index 1993 = 100 


105 

100 

95 

90 

85 

80 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

Neubauaktivitäten und Bevölkerungsschwund 

führen zu Überangebot 

am Wohnungsmarkt 

75 

1993 1997 2001 2005 2009 

Anhaltender Rückgang des 

Mietniveaus 

Berlin 


Regional-12 

Top-7 

Berlin 

Chemnitz 

Dresden 

Erfurt 

Halle 

Leipzig 

Magdeburg 

Rostock 

Schw erin 

5 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010

Inzwischen steigen die Mieten – von einem relativ niedrigen Niveau aus – aber auch 

in den ostdeutschen Großstädten wieder an. Die hier stabile und zum Teil sogar 

deutlich positive Bevölkerungsentwicklung, die sich vom generell rückläufigen Trend 

in den Neuen Bundesländern weitgehend abgekoppelt hat, wirkt sich spürbar positiv 

auf die Nachfrage aus. Zudem hat sich die schwierige wirtschaftliche Situation durch 

die allenthalben stark zurückgegangene Arbeitslosigkeit ein gutes Stück entspannt. 

Zwar stehen in den meisten ostdeutschen Städten noch in erheblichem Maße Wohnungen 

leer, doch hat sich das Angebot an attraktiven Wohnungen spürbar gelichtet 

– und wird durch den stark zurückgegangenen Wohnungsneubau auch kaum noch 

ausgeweitet. 

MIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² (2012E) MIETENTWICKLUNG GGÜ. VORJAHR IN % – DURCHSCHNITT 2007-2011 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Durchschnittsmiete 

Spitzenmiete 


C MD HAL SN L HRO DD EF B 

13 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

SN MD HAL HRO C EF L DD B 

Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Durchschnittsmiete Erstbezug 

Attraktiv ist das Wohnen in den ostdeutschen Großstädten aber nicht nur durch die 

vielerorts hervorragend sanierten historischen Innenstädte, sondern insbesondere 

durch das immer noch niedrige Mietniveau mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete 

von etwa 6,50 Euro je Quadratmeter. Die Spitzenmiete ist mit durchschnittlich 

etwas über 8 Euro je Quadratmeter ebenfalls günstig. Im Mittel kann in deutschen 

Großstädten je Quadratmeter eine um jeweils rund 2 Euro höhere Miete kalkuliert 

werden. Eine zentrale Ursache für das niedrige Mietniveau dürfte neben dem umfangreichen 

Wohnungsangebot in Großwohnsiedlungen die in Ostdeutschland immer 

noch deutlich unterdurchschnittliche Einkommenssituation der privaten Haushalte 

sein. 

Auffällig ist die Mietmarktsituation in Berlin durch die auseinanderklaffende Entwicklung 

zwischen der durchschnittlichen Erstbezugsmiete und der Spitzenmiete. Während 

sich die Spitzenmiete eng an der Entwicklung der Top-Standorte orientiert, folgt 

der Verlauf der durchschnittlichen Erstbezugsmiete mehr der deutlich schwächeren 

Entwicklung der ostdeutschen Großstädte, obwohl Berlin kaum von Abwanderung 

betroffen war. Für diese gespaltene Entwicklung dürfte die schwache wirtschaftliche 

Lage vieler Haushalte in der Hauptstadt verantwortlich sein, von der die Nachfrager 

hochpreisiger Wohnungen aber nicht betroffen sind. 

Die Mieten im „Osten“ ziehen an …. 

… sind aber immer noch niedrig 

In Berlin klaffen Spitzen- und Durchschnittsmiete 

weit auseinander

Angesichts der überwiegend positiven Einwohnerentwicklung und dem oftmals recht 

knappen Angebot an attraktivem Wohnraum – es fehlen vor allem kleinere Wohnungen 

für Singlehaushalte sowie seniorengerechte Objekte – erwarten wir durchweg 

steigende Mieten im nächsten Jahr. Der zukünftigen Ausweitung des Mietniveaus 

sind allerdings durch die insgesamt schwachen Einkommensverhältnisse gewisse 

Grenzen gesetzt. 

PROGNOSE WOHNEN 

Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro je m² (% ggü. Vorjahr) 2011 2012e 2013e 

Berlin Top-Lage 14,0 (5,3) 14,5 (3,6) 14,9 (2,8) 

Durchschnitt 9,1 (10,3) 9,4 (3,7) 9,7 (2,8) 

Chemnitz Top-Lage 6,5 (1,6) 6,7 (2,3) 6,8 (2,0) 

Durchschnitt 5,2 (0,0) 5,3 (2,3) 5,4 (2,3) 

Dresden Top-Lage 9,3 (9,4) 9,6 (3,2) 9,8 (2,1) 

Durchschnitt 7,2 (10,8) 7,4 (2,1) 7,5 (2,0) 

Erfurt Top-Lage 8,7 (8,7) 9,0 (3,4) 9,3 (3,3) 

Durchschnitt 7,2 (9,1) 7,4 (2,8) 7,6 (2,7) 

Halle Top-Lage 7,3 (2,8) 7,5 (2,1) 7,6 (2,0) 

Durchschnitt 5,9 (3,5) 6,0 (1,7) 6,1 (1,7) 

Leipzig Top-Lage 8,5 (6,3) 8,7 (2,7) 8,9 (2,3) 

Durchschnitt 6,9 (6,2) 7,0 (1,9) 7,1 (1,6) 

Magdeburg Top-Lage 7,0 (4,5) 7,2 (2,9) 7,4 (2,8) 

Durchschnitt 5,3 (3,9) 5,4 (1,9) 5,5 (1,9) 

Rostock Top-Lage 8,4 (2,4) 8,6 (2,4) 8,8 (2,3) 

Durchschnitt 7,0 (2,9) 7,2 (2,1) 7,3 (2,1) 

Schwerin Top-Lage 6,8 (0,7) 6,9 (0,7) 6,9 (0,7) 

Durchschnitt 6,2 (1,6) 6,2 (0,5) 6,3 (0,5) 

Standorte ohne Berlin Top-Lage 8,1 (5,8) 8,4 (2,7) 8,5 (2,3) 

Durchschnitt 6,5 (6,1) 6,7 (2,0) 6,8 (1,9) 

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 


14 

Ältere und Singles: Bedarf an 

kleineren Wohnungen nimmt zu

Büroimmobilien 

Wie im Wohnbereich wurde das Angebot an Büroflächen Anfang der 1990er Jahre 

massiv ausgeweitet. Noch ausgeprägter ist im Bürobereich aber der Rückgang fertig 

gestellter Flächen nach der Jahrtausendwende ausgefallen. Dadurch hat sich die 

Ausweitung des Flächenbestandes stark abgeflacht. 

STARKE AUSWEITUNG DER BÜROFLÄCHEN … … IN DEN 1990ER JAHREN 

Büroflächenbestand 1993 = 100 

170 

160 

150 

140 

130 

120 

110 

100 

90 

Berlin 


Regional-12 

Top-7 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Analog zum Bereich Wohnen hat sich gegenüber einem deutlich ausgeweiteten Flächenangebot 

auch hier die Nachfrage schwach entwickelt. Durch den Strukturwandel 

der ostdeutschen Wirtschaft nach der Wiedervereinigung stieg die Arbeitslosigkeit 

erheblich an, die Bürobeschäftigung ging demgegenüber deutlich zurück. Dadurch 

hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten in den von uns betrachteten Großstädten 

von 1995 bis 2005 um rund 20 Prozent verringert. Ingesamt dürfte der Büroflächenbedarf 

der ostdeutschen Standorte aber auch darunter leiden, dass hier in 

nur geringem Umfang größere Unternehmenszentralen ansässig sind. So hat von 

den 130 Unternehmen, die in den Aktienindizes DAX, MDAX und SDAX gelistet 

sind, kein einziges – abgesehen von den in Berlin ansässigen Firmen Axel Springer, 

GSW Immobilien und Air Berlin – seinen Sitz in den ostdeutschen Bundesländern. 

ENTWICKLUNG DER BÜROBESCHÄFTIGUNG VON 1993 BIS 2011 … … UND VON 2005-2011 AN DEN EINZELNEN STANDORTEN IN % 

Bürobeschäftigte 1993 = 100 

120 

115 

110 

105 

100 

95 

90 


Berlin 


Regional-12 

Top-7 

85 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


15 

Fertiggestellte Bürofläche in qm je 

1000 Einwohner (jährlich) 

18 

15 

12 

9 

6 

3 

0 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

Enorme Flächenausweitung Anfang 

der 1990er Jahre 

1995-1999 

2000-2004 

ab 2005 

B C DD EF HAL L MD HRO SN 

Strukturwandel der Wirtschaft 

dämpfte die Büroflächennachfrage 

HAL MD C SN EF L HRO DD B

Als Folge von Flächenausweitung und rückläufiger Beschäftigung hat sich das 

Leerstandsniveau bei den Büroflächen erheblich ausgeweitet. In einigen Städten hat 

die Leerstandsquote Werte von weit über 20 Prozent angenommen. Obwohl sich die 

Bürobeschäftigung, wie in Deutschland insgesamt auch, an den betrachteten Standorten 

spürbar positiv entwickelt, ist das Leerstandsniveau in den ostdeutschen 

Großstädten immer noch fast doppelt so hoch wie in deutschen Oberzentren insgesamt. 

Die höchsten Werte weisen heute Erfurt und Magdeburg auf. Hier bewegt sich 

die Leerstandsrate immer noch im Bereich der 20 Prozent-Marke. Einstellige 

Leerstandsquoten können lediglich die beiden norddeutschen Standorte Rostock 

und Schwerin aufweisen. 

LEERSTANDSQUOTEN IN OSTDEUTSCHEN STÄDTEN HABEN EIN … … WEIT ÜBERDURCHSCHNITTLICHES NIVEAU 

Leerstandsquote in % 


18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Berlin 


Regional-12 

Top-7 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Anfang der 1990er Jahre führte die Wiedervereinigung zu einem erheblichen Aufschwung 

der deutschen Wirtschaft. Dadurch stieg das Bruttoinlandsprodukt 1990 

gegenüber dem Vorjahr um fast 6 Prozent; 1991 waren es noch knapp über 5 Prozent. 

Das als Folge dieser Boomphase hohe Niveau der Büromieten ging nach dem 

Abklingen der Nachwendeeuphorie allerdings rasch zurück. In Berlin und den ostdeutschen 

Großstädten ist die Entwicklung noch stärker ausgefallen. Durch das zunächst 

knappe Büroflächenangebot lagen die Büromieten hier anfangs auf einem 

weit überdurchschnittlichen Niveau. Die Schaffung von Überkapazitäten durch den 

einsetzenden Ausbau der Büroflächen in Kombination mit der einbrechenden Wirtschaft 

sorgte dann für einen überproportionalen Mietrückgang. Heute sind sowohl 

die Büromieten in Berlin als auch in den ostdeutschen Oberzentren unterdurchschnittlich. 

An einigen Standorten liegt die Bürospitzenmiete sogar deutlich unter 

10 Euro je Quadratmeter. In Dresden, Leipzig, Magdeburg, und Rostock ist die 

Spitzemiete mit etwa 11 Euro je Quadratmater am höchsten. 

16 

Leerstandsquote in % 

28 

24 

20 

16 

12 

8 

4 

Weit überdurchschnittliches 

Leerstandsniveau 

C DD EF HAL 

L MD HRO SN 

0 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

Bürospitzenmiete reicht von 

8 bis 11 Euro je Quadratmeter

BÜROSPITZENMIETE IN OSTDEUTSCHEN STÄDTEN … … WEIST EIN SEHR NIEDRIGES NIVEAU AUF 


45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 

Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Werte für 2012e 

Die zunehmende Bürobeschäftigung sorgt für einen steigenden Flächenbedarf. So 

konnte der Turm des 1995 gebauten Dresdner World Trade Centers in diesem Jahr 

erstmals komplett vermietet werden. Angesichts des zum Teil noch sehr hohen 

Leerstandsniveaus und der oftmals im öffentlichen Bereich angesiedelten Bürobeschäftigung 

erwarten wir – auch vor dem Hintergrund des deutlich abgeschwächten 

Wirtschaftswachstums in Deutschland – einen allenfalls geringen Mietanstieg im 

kommenden Jahr von rund einem Prozent. 

PROGNOSE BÜRO 

2011 2012e 2013e 

Berlin Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 21,5 (4,9) 22,1 (2,8) 22,4 (1,3) 

Leerstandsquote in % 8,0 7,8 7,7 

Chemnitz Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 8,5 (0,0) 8,6 (1,2) 8,6 (0,0) 


Dresden Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10,8 (2,9) 11,0 (1,9) 11,1 (1,3) 


Erfurt Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 9,8 (0,0) 9,9 (1,0) 10,0 (1,0) 


Halle Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 8,4 (1,2) 8,5 (1,2) 8,6 (1,2) 


Leipzig Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 11,0 (0,0) 11,1 (1,1) 11,2 (0,7) 


Magdeburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10,6 (0,0) 10,7 (1,3) 10,8 (0,9) 


Rostock Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 11,1 (0,9) 11,2 (0,9) 11,3 (0,9) 


Schwerin Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 7,6 (1,3) 7,7 (1,3) 7,8 (1,3) 


Standorte ohne Berlin Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10,1 (0,9) 10,3 (1,3) 10,4 (0,9) 




Berlin 


Regional-12 

Top-7 

17 


25 

20 

15 

10 

5 

0 

SN HAL C EF MD DD L HRO B 

Kleiner Mietanstieg im kommenden 

Jahr möglich

Handelsimmobilien 

Auch im Einzelhandel ist nach der „Wende“ das Flächenangebot erheblich ausgeweitet 

worden. In fast allen ostdeutschen Städten wurden im Verlauf der 1990er Jahren 

ein oder mehrere Einkaufszentren gebaut. Daraus resultierend überstieg die 

Verkaufsfläche pro Kopf an den untersuchten Standorten bereits wenige Jahre nach 

der Wiedervereinigung deutlich die für deutsche Oberzentren durchschnittliche Verkaufsfläche 

je Einwohner. Verstärkt wurde der Anstieg noch durch die rückläufige 

Einwohnerzahl. Seit etwa 15 Jahren hat sich die Flächenausweitung zwar verlangsamt, 

aber dennoch nimmt die Verkaufsfläche immer noch im Rahmen des Trends 

für deutsche Großstädte zu. Dadurch haben die untersuchten Standorte – Berlin 

ausgenommen – heute mit rund 2,5 Quadratmetern je Einwohner rund ein Viertel 

mehr Verkaufsfläche als der Durchschnitt deutscher Oberzentren. Chemnitz und 

Schwerin haben sogar mehr als 3 Quadratmeter Verkaufsfläche je Einwohner. 

ÜBERPROPORTIONALE AUSWEITUNG DER VERKAUFSFLÄCHE … … BEI GROSSEN REGIONALEN UNTERSCHIEDEN 

Handelsfläche pro Kopf in 

Quadratmetern 

2,8 

2,4 

2,0 

1,6 


1,2 

Berlin 

0,8 

0,4 


Regional-12 

Top-7 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Demgegenüber sind die finanziellen Möglichkeiten der Ostdeutschen zum Shoppen 

durch das deutlich niedrigere Einkommensniveau nur unterdurchschnittlich. Dabei 

kann auch das zum Teil hohe Touristenaufkommen der oft sehr attraktiven Städte 

nicht die geringe Kaufkraft der Einwohner ausgleichen. Das kommt in einer ausgesprochen 

niedrigen Flächenproduktivität – Verkaufsumsatz je Quadratmeter Einzelhandelsfläche 

– zum Ausdruck. Im Gegensatz zum Durchschnitt deutscher Oberzentren 

mit einem Quadratmeterumsatz von fast 3.000 Euro erreichen mehrere der 

betrachteten ostdeutschen Standorte nur Werte von rund einem Drittel davon. 

18 

Quadratmeter je Einwohner 

4,0 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 

Einzelhandelsflächen schossen wie 

Pilze aus dem Boden 

L B DD HAL MD EF HRO C SN 

Geringere Kaufkraft begrenzt allerdings 

die Shopping-Möglichkeiten

UNTERDURCHSCHNITTLICHES EINKOMMENSNIVEAU NIEDRIGE FLÄCHENPRODUKTIVITÄT IM HANDEL 

Monatseinkommen pro Kopf in Euro. 

1.600 

1.500 

1.400 

1.300 

1.200 

1.100 

1.000 

Berlin 


900 

800 

Regional-12 

Top-7 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

19 


4.000 

3.500 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 

HRO HAL C EF MD SN DD B Reg 

12 

L Top- 

7 

Quelle: Feril, eigene Berechnungen in Preisen von 2000 Quelle: Feri, eigene Berechnungen in Preisen von 2000 

Dementsprechend liegt die Kaufkraftkennziffer an allen Standorten unterhalb des 

Durchschnitts der Bundesrepublik. Die Zentralitätskennziffer ist dagegen – typisch 

für Oberzentren – jeweils überdurchschnittlich hoch. 

EINZELHANDELSKENNZIFFERN: KAUFKRAFT LIEGT AN ALLEN … … STANDORTEN UNTER DEM BUNDESDURCHSCHNITT 

105 

100 

95 

90 

85 

80 


Kaufkraftkennziffer der Standorte 

Bundesdurchschnitt 

L HAL HRO MD B C DD SN EF 

Quelle: Comfort Quelle: Comfort 

Die geringe Flächenproduktivität macht deutlich, dass der Spielraum der Miethöhe 

im Einzelhandel entsprechend niedriger ausfällt. So liegt selbst in der Bundeshauptstadt 

Berlin die Spitzenmiete im Einzelhandel knapp unter dem durchschnittlichen 

Niveau der sieben Top-Standorte. Noch weit größer ist der Abstand zwischen den 

betrachteten Standorten mit einer durchschnittlichen Spitzenmiete von rund 75 Euro 

je Quadratmeter und dem Mittelwert deutscher Oberzentren, der mit gut 125 Euro 

fast 70 Prozent höher liegt. Zudem kann keiner der betrachteten Standorte den 

Oberzentrenmittelwert überschreiten. Die Spitzenmiete in der sächsischen Metropole 

Dresden ist allerdings nur marginal niedriger. 

140 

130 

120 

110 

100 

90 

Kaufkraftkennziffer liegt durchweg 

unter 100 

Zentralitätskennziffer der Standorte 

Bundesdurchschnitt 

HRO HAL L C DD EF MD B SN 

Aus geringer Kaufkraft und hoher 

Fläche folgt eine niedrige Flächenproduktivität

SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL WEIST IN OSTDEUTSCHEN … … GROSSSTÄDTEN EINE HOHE BANDBREITE AUF 


250 

225 

200 

175 

150 

125 

100 

75 

Berlin 


Regional-12 

Top-7 

50 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 

20 


130 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

C DD EF HAL 

L MD HRO SN 

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 

Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen 

Der allgemeine positive Trend im Einzelhandel mit anziehenden Mieten ist auch in 

fast allen der betrachteten ostdeutschen Großstädte zu beobachten. Lediglich 

Schwerin – dem Standort mit der mit Abstand niedrigsten Spitzenmiete – bleibt deutlich 

hinter dieser Entwicklung zurück. Wir gehen davon aus, dass sich die positive 

Mietentwicklung auch im nächsten Jahr, allerdings verlangsamt, fortsetzt. 

PROGNOSE HANDEL 

2011 2012e 2013e 

Berlin Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 225 (4,7) 230 (2,0) 234 (1,8) 

Chemnitz Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 55 (10) 57 (3,6) 58 (1,8) 

Dresden Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 105 (0,0) 106 (1,0) 107 (0,9) 

Erfurt Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 85 (6,3) 87 (2,4) 88 (1,1) 

Halle Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 70 (2,9) 71 (1,4) 72 (1,4) 

Leipzig Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 120 (4,3) 122 (1,7) 124 (1,6) 

Magdeburg Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 50 (0,0) 50 (0,4) 51 (1,2) 

Rostock Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 74 (2,8) 76 (2,7) 77 (1,3) 

Schwerin Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 

Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vor- 

30 (0,0) 30 (0,0) 30 (0,0) 


jahr) 78 (3,3) 79 (2,2) 80 (1,6) 



Miete im Einzelhandel steigt an fast 

allen Standorten

BERLIN UND POTSDAM 

Bundesland Berlin 

Berlin ist mit 3,5 Millionen Einwohnern mit großem Abstand vor Hamburg die größte 

Stadt in Deutschland. Die Bundeshauptstadt mit ihrer wechselvollen Geschichte als 

geteilte Stadt kann heute mit einer hohen Attraktivität und einem herausragenden 

kulturellen Angebot glänzen. Aus wirtschaftlicher Sicht kann die Situation in Berlin 

jedoch nicht überzeugen. Der hoch verschuldete Stadtstaat weist mit über 13 Prozent 

die höchste Arbeitslosenquote der deutschen Bundesländer auf. Zudem hat 

Berlin mit fast 17 Prozent den höchsten Bevölkerungsanteil an Hartz IV-Empfängern 

in Deutschland. Jedes dritte Kind in der Bundeshauptstadt ist nach der herrschenden 

relativen Definition von Armut betroffen. Zwar sind auch in Berlin positive Entwicklungen 

wie der deutliche Rückgang der Arbeitslosenquote zu beobachten. Allerdings 

ist die wirtschaftliche Dynamik – wenngleich hier inzwischen Fortschritte zu 

erkennen sind – insgesamt gesehen unterdurchschnittlich. Besonders frappierend ist 

der gewaltige Abstand zu anderen deutschen Großstädten. Das BIP pro Kopf ist nur 

etwa halb so hoch wie im Durchschnitt der Top-Standorte. Düsseldorf und Frankfurt 

weisen fast das dreifache Niveau auf. Die Arbeitslosenquote ist dagegen mehr als 

doppelt so hoch wie in München oder Stuttgart. 

Die Einwohnerentwicklung ist bei weitem positiver als in den anderen ostdeutschen 

Bundesländern verlaufen. Verglichen mit dem Bevölkerungszuwachs der anderen 

Top-Standorte ist die Einwohnerentwicklung in Berlin zwar schwächer ausgefallen, 

gemessen an der wirtschaftlichen Schwäche lässt sich an der insgesamt stabilen 

Einwohnerentwicklung aber durchaus die hohe Attraktivität Berlins ablesen. Damit 

wird aus „Berlin ist arm, aber sexy“, wie es der Regierende Bürgermeister Wowereit 

2003 formulierte, doch noch eine Erfolgsgeschichte. Viele gut qualifizierte junge 

Leute wollen im szenigen Berlin arbeiten. Die auf Fachkräfte angewiesenen Unternehmen 

reagieren darauf und eröffnen beispielsweise Büros in der Hauptstadt oder 

weiten bestehende Niederlassungen aus. Da sowohl der Fachkräftemangel als auch 

die Anziehungskraft Berlins fortbestehen werden, stehen die Chancen gut, dass sich 

die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit noch steigert. 

BERLIN: EINWOHNERENTWICKLUNG BIS 2060 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN PROZENT 


110 

100 

90 

80 


70 

60 

Berlin 

NBL+Berlin 

50 

Deutschland 

2010 2030 

40 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 

Quelle: Destatis, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 

21 


22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

Hoch verschuldeter Stadtstaat mit 

hoher Arbeitslosigkeit 

Bislang stabile Einwohnerentwicklung 

6 

4 

Berlin NBL Deutschland 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012e

BERLIN: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesläner 

BERLIN HAT UNTER DEN TOP-7 DAS NIEDRIGSTE BIP PRO KOPF … … UND DIE HÖCHSTE ARBEITSLOSENQUOTE 

Top-7 Durchschnitt = 100 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

-3 

-4 

-5 

-6 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Berlin 

NBL 

Deutschland 

Berlin Köln Top-7 Ham 

burg 

Stutt 

gart 

Mün 

chen 

Düssel Frank 

dorf furt 

22 


14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Berlin Köln Top-7 Düssel 

dorf 


Bundesland Brandenburg 


98 00 02 04 06 08 10 12e 

Brandenburg ist mit fast 30.000 Quadratkilometern das flächenmäßig größte unter 

den Neuen Bundesländern. Auf die gesamte Bundesrepublik bezogen ist es das 

fünftgrößte Bundesland. Es grenzt an die benachbarten Bundesländer Mecklenburg- 

Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Sachsen und umschließt vollständig 

Berlin. Außerdem bildet Brandenburg einen großen Teil der Grenze zu Polen. 

Mit einer Bevölkerung von 2,5 Millionen Einwohnern ist die Besiedelungsdichte 

sehr niedrig und nur geringfügig höher als in Mecklenburg-Vorpommern. Allerdings 

hat sich die Einwohnerzahl deutlich günstiger als in den anderen ostdeutschen Flächenländern 

entwickelt. So ist die Bevölkerung in den vergangenen zwei Jahrzehnten 

um lediglich 2 Prozent zurückgegangen, während die ostdeutschen Bundesländer 

im Durchschnitt – inklusive Berlin – einen Einwohnerrückgang um über 9 Prozent 

zu verkraften hatten. Diese vergleichsweise stabile Entwicklung basiert jedoch 

auf zwei gegenläufigen Trends. So konnte der „Speckgürtel“ um Berlin herum mit 

dem direkt an die Bundeshauptstadt angrenzenden Potsdam kräftig zulegen, während 

die Regionen am dünn besiedelten Rand des Bundeslandes, wie Prignitz, 

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 

32 

30 

28 

26 

24 

22 

20 

18 

16 

14 

Berlin NBL Deutschland 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 

Ham 

burg 

Frank 

furt 

Stutt 

gart 

Mün 

chen 

Flächenmäßig das größte unter den 

Neuen Ländern

Uckermark oder Lausitz, einen deutlichen Rückgang der Einwohnerzahl zu verzeichnen 

haben. 

Die wirtschaftlichen Eckdaten Brandenburgs liegen insgesamt etwa im Mittelfeld der 

ostdeutschen Bundesländer. Der Anteil des verarbeitenden Gewerbes an der Wirtschaftsleistung 

ist mit rund 15 Prozent deutlich unterdurchschnittlich. Wirtschaftliche 

Schwerpunkte befinden sich insbesondere an der Autobahn A10 sowie in der Mitte 

und dem Süden des Bundeslandes. Insgesamt profitiert die Wirtschaft von der hervorragenden 

Verkehranbindung durch ein engmaschiges Autobahnnetz und der 

zentralen Lage zwischen Ost- und Westeuropa. Dadurch spielt Logistik eine wichtige 

Rolle für die Wirtschaft des Landes. Wichtige Arbeitgeber in der Industrie sind der 

Stahlerzeuger Arcelor Mittal, der Flugzeugturbinenhersteller Rolls Royce oder das 

LKW-Werk von Daimler in Ludwigsfelde. Der Eisenbahnbauer Bombardier unterhält 

in Henningsdorf seinen größten europäischen Produktionsstandort. In der bislang 

bedeutenden brandenburgischen Solarindustrie sind dagegen viele Arbeitsplätze 

durch den starken chinesischen Konkurrenzdruck bedroht. 

BRANDENBURG: EINWOHNERENTWICKLUNG BIS 2060 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 


110 

100 

90 

80 

70 

60 

Brandenburg 

NBL+Berlin 

50 

Deutschland 

2010 2030 

40 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 

Quelle: Destatis, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZBANK Research 

BRANDENBURG: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

6 

4 

2 

0 


-2 

-4 

-6 

Brandenburg 

NBL 

Deutschland 

98 00 02 04 06 08 10 12e 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer 

23 



22,0 

20,0 

18,0 

16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

Bundesland profitiert von verkehrsgünstiger 

Lage 

6,0 

4,0 

NBL Brandenburg Deutschland 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012e 

32 

30 

28 

26 

24 

22 

20 

18 

16 

Brandenburg NBL Deutschland 

14 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Immobilienmarkt Berlin und Potsdam 

Der in den 1990er Jahren erfolgte Bevölkerungsrückgang in Berlin unterscheidet 

sich deutlich von der Abwanderungswelle in Richtung Westdeutschland, die an den 

anderen betrachteten Standorten zu beobachten war. Die Berliner zog es vielmehr 

– wie in vielen anderen deutschen Großstädten auch – ins Umland, den so genannten 

„Speckgürtel“. So sind zwischen 1991 und 2001 mehr als eine Viertelmillion 

Menschen ins „Grüne“ gezogen. Durch Zuwanderung nach Berlin ist der Einwohnerrückgang 

der Hauptstadt nicht stärker ausgefallen. Der Trend ins Umland hat sich 

aber spürbar verlangsamt, wodurch die Wohnbevölkerung in Berlin nun wieder steigt 

und den Ausgangswert von vor 20 Jahren fast wieder erreicht hat. 

Vom Berliner Speckgürtel hat das Berlin umgebende Brandenburg mit seiner direkt 

angrenzenden Landeshauptstadt Potsdam entsprechend profitiert. Hier hat die Bevölkerungsentwicklung 

einen deutlich günstigeren Verlauf genommen als in den übrigen 

Neuen Bundesländern und den meisten ostdeutschen Städten. Die Einwohnerzahl 

Potsdams ist zwar durch Eingemeindungen noch zusätzlich angestiegen, 

aber auch ohne diesen Effekt wäre die Bevölkerungszahl der brandenburgischen 

Landeshauptstadt heute höher als vor 20 Jahren (siehe linke Abbildung). 

BERLINER WANDERN NICHT IN DEN WESTEN AB POTSDAM GLÄNZT MIT NIEDRIGSTER ARBEITSLOSENQUOTE 


115 

110 

105 

100 

95 

90 


Berlin 

Potsdam 

Potsdam - ohne Eingemeindung 


Brandenburg 

85 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

24 


22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

Berlin Potsdam Städte ohne Berlin 

6 

1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: BA, Prognose DZ BANK Research 

Gegenüber dem einwohnermäßig mehr als zwanzigmal so großen Berlin kann Potsdam 

mit seinen nicht ganz 160.000 Einwohnern mit deutlich günstigeren wirtschaftlichen 

Eckdaten glänzen. Die Arbeitslosenquote fällt mit 8 Prozent deutlich niedriger 

als in Berlin aus. Zudem ist das verfügbare Einkommen höher als an allen anderen 

Standorten in diesem Bericht. 

Berlin: Nach der Wiedervereinigung 

Abwanderungswelle ins Umland 

Potsdam wächst durch Zuwanderung 

aus Berlin … 

… und hat die niedriges Arbeitslosenquote

Berlin: Wohnimmobilien 

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

Berlin 

Leipzig 


Top-7 

5 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

25 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

Berlin 

Leipzig 


Top-7 

6 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Quelle: BulwienGesa, Feri, eig. Berechnung., Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, Feri, eig. Berechnung., Prognose DZ BANK Research 

Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart 

Der Wohnungsmarkt der ehemals geteilten Stadt ist in gewisser Weise immer noch 

gespalten. Auf der einen Seite ist der Wohnungsmarkt geprägt durch das niedrige 

durchschnittliche Einkommensniveau und die relativ hohe Arbeitslosigkeit. Das erklärt 

das im Bestand niedrige Mietniveau. Auf der anderen Seite entwickelt Berlin als 

Bundeshauptstadt und aufstrebender Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität 

eine erhebliche Anziehungskraft, wodurch viele Singles und Familien mit einem weit 

über dem Berliner Durchschnitt liegenden Einkommen attraktive und gut gelegene 

Wohnungen nachfragen. Diese Diskrepanz dürfte auch die Ursache dafür sein, dass 

– jeweils bei Erstbezug – der Abstand zu den übrigen deutschen Top-Standorten bei 

der Durchschnittsmiete viel größer ist als bei der Spitzenmiete. Dabei ist Berlin der 

einzige unter den sieben Top-Standorten mit einer Durchschnittsmiete von bislang 

noch weniger als 10 Euro je Quadratmeter. 

DURSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG GGÜ. VORJAHR IN % NEUBAU FERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 


Berlin 

Leipzig 


Top-7 

-2 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Quelle: BulwienGesa, Feri, eig. Berechnung., Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

Gespaltener Wohnungsmarkt 

Niedriges Einkommensniveau belastet 

die Miethöhe 

0,5 Berlin Leipzig 

0,0 

Städte ohne Berlin Top-7 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e

Neuer Wohnraum ist in Berlin in den vergangen Jahren kaum entstanden. Seit der 

Jahrtausendwende ist im Durchschnitt pro Jahr kaum mehr als eine Wohnung auf 

1.000 Einwohner fertiggestellt worden, also noch weniger als beim ohnehin schon 

niedrigen Neubauniveau in Deutschland. Den rund 5.000 pro Jahr fertig gestellten 

Wohnungen steht jedoch ein stetiger Anstieg der Zahl der privaten Haushalte von im 

Durchschnitt rund 15.000 Einheiten jährlich gegenüber. Dadurch hat sich das für eine 

Großstadt vergleichsweise hohe Leerstandsniveau über die Zeit deutlich abgebaut. 

Diese Verknappung des Angebots spiegelt sich im zuletzt sehr hohen jährlichen 

Mietanstieg wider. Wir gehen davon aus, dass die Berliner Mieten auch im 

nächsten Jahr erneut steigen werden. Die weitere Entwicklung des Mietniveaus 

hängt auch davon ab, ob sich der Einwohnerzustrom noch auf das heute viel höhere 

Niveau der anderen Top-Standorte beschleunigt und in welchem Umfang neuer 

Wohnraum geschaffen wird. Insgesamt gesehen dürfte das niedrige Einkommensniveau 

aber dafür sorgen, dass das Mietniveau auf lange Sicht unter dem Durchschnitt 

der Top-Standorte liegen wird. Mit einer Wohneigentumsquote von rund 

20 Prozent bleibt Berlin dauerhaft ein herausragender Mietwohnungsmarkt. 

WOHNIMMOBILIEN IN BERLIN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 

Einwohner in Tausend 3.444 3.448 3.460 3.470 

Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,0 0,1 0,3 0,5 

Arbeitslosenquote (BA) in % 13,3 12,3 12,5 

Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 

Angebot 

0,8 0,6 1,2 1,3 

Wohnungsbestand in Tausend 1.899 1.901 1.906 1.912 

Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 4.321,0 6.159,0 6.320,0 6.263,0 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 13,3 42,5 2,6 -0,9 

Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 

Miete Wohnen Neubau 

1,3 1,8 1,8 1,8 

Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 13,3 / 8,3 14,0 / 9,1 14,5 / 9,4 14,9 / 9,7 

Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 1,5 / 3,8 5,3 / 10,3 3,6 / 3,7 2,8 / 2,8 

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research 


26 

Geringe Neubauaktivitäten und steigende 

Haushaltszahlen lassen 

Neubaumieten steigen

Berlin: Büroimmobilien 

MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN % 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Quelle: BulwienGesa, Feri, eig. Berechnung., Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 

In Berlin hat sich die Büronachfrage gut entwickelt. Zwar wächst die Wirtschaftsleistung 

der Bundeshauptstadt langsamer als an den anderen Top-Standorten, aber 

durch die Vielzahl an Beschäftigten in der Verwaltung sowie bei Verbänden und anderen 

Interessenvertretungen stieg die Zahl der Bürobeschäftigten mit fast 15 Prozent 

in den vergangenen fünf Jahren weit überdurchschnittlich an. Dagegen hat sich 

die Bürofläche mit nur 1 Prozent kaum ausgeweitet. Gefragt sind – wie auch an den 

anderen Standorten – insbesondere hochwertige Büroflächen, die dementsprechend 

knapp sind und deren Miete sich 2011 um rund 5 Prozent verteuert hat. In diesem 

Jahr hat sich die günstige Entwicklung mit einem erneut relativ hohen Flächenumsatz 

und einer bei einem anhaltend knappen Flächenangebot weiter fallenden 

Leerstandsquote fortgesetzt. Angesichts des günstigen Marktumfeldes nehmen die 

Aktivitäten in der Projektentwicklung zu. Dadurch wird in diesem und dem nächsten 

Jahr zusammen mit 250.000 Quadratmetern ein etwas überdurchschnittliches Büroflächenvolumen 

fertig gestellt, von dem durch Vorvermietung und Eigennutzung 

noch etwa ein Drittel am Markt verfügbar ist. Nach dem hohen Mietanstieg im Vorjahr 

gehen wir für dieses Jahr von einem auf knapp unter 3 Prozent verlangsamten 

Mietanstieg aus. Angesichts der rückläufigen Konjunktur dürfte sich der Mietzuwachs 

2013 bei einer noch leicht fallenden Leerstandsrate weiter abschwächen. 

BÜROIMMOBILIEN IN BERLIN 

Berlin Leipzig 


2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 

BIP in % ggü. Vorjahr 2,5 1,1 1,8 1,0 

BIP pro Kopf in Tausend Euro 23,6 23,9 24,3 24,5 

BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 2,2 1,0 1,7 0,9 

Bürobeschäftigte 

Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,5 2,6 1,6 1,0 

Bürobestand in Millionen m² 17,4 17,5 17,6 17,7 

Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,1 0,5 0,5 0,6 

Leerstandsquote 

Miete Büro 

in % 8,6 8,0 7,8 7,7 

Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 20,5 / 6,5 21,5 / 6,5 22,1 / 6,5 22,4 / 6,5 

Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 2,0 / 0,0 4,9 / 0,0 2,8 / 0,0 1,3 / 0,0 



27 

24 

20 

16 

12 

8 


4 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Lebhafte Büronachfrage in Berlin 

Spitzenmiete dürfte in diesem Jahr 

um rund 3 Prozent steigen

Berlin: Handelsimmobilien 

MIETE TOP-LAGE IN EURO JE M² HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M² 

280 

240 

200 

160 

120 

80 

40 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Unter Deutschlands Städten ist Berlin mit einer Verkaufsfläche von fast 6 Millionen 

Quadratmetern und einem Einzelhandelsumsatz von fast 14 Milliarden Euro jährlich 

führend. Allerdings wird hier mit gerade einmal 4.000 Euro, die jeder der 3,5 Millionen 

Einwohner im Durchschnitt umsetzt, der mit Abstand niedrigste Wert unter den 

sieben Top-Standorten erzielt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation allmählich 

bessert, ist die Kaufkraft in Berlin aufgrund des 20 Prozent unter dem Durchschnitt 

der Top-Standorte liegenden verfügbaren Einkommens immer noch niedrig. 

Außerdem liegt die Arbeitslosenquote mit über 12 Prozent weit höher als an den anderen 

Top-Standorten. Positiv ist dagegen die hohe und stetig zunehmende Touristenzahl, 

die sich seit 2000 auf rund 10 Millionen pro Jahr bei über 22 Millionen 

Übernachtungen verdoppelt hat. Dadurch tragen Touristen gut ein Viertel zum Berliner 

Einzelhandelsumsatz bei, was insbesondere den Top-Lagen zu Gute kommt. 

Die hohe Nachfrage nach Verkaufsflächen in Top-Lagen hat 2011 zu einem Anstieg 

der Spitzenmiete um fast 5 Prozent geführt. Etwas gemildert wurde der Nachfrageüberhang 

durch das Anfang dieses Jahres eröffnete Shopping-Center Boulevard 

Berlin. Insgesamt erwarten wir für 2012 und das kommende Jahr einen verlangsamten 

Anstieg der Spitzenmiete von jeweils rund 2 Prozent. 

HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN 




2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 

Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.184 1.191 1.205 1.221 

Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,8 0,6 1,2 1,3 

Arbeitslosenquote (BA) in % 13,6 13,3 12,3 12,5 

Einzelhandelsumsatz 

Angebot 

in % ggü. Vorjahr 2,4 -0,2 1,5 1,4 

Handelsfläche in Millionen m² 5,8 6,0 6,2 6,3 

Handelsfläche 

Miete Handel 

in % ggü. Vorjahr 2,9 2,9 2,6 2,5 

Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 215 / 14,0 225 / 14,0 230 / 14,0 234 / 14,0 


Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research 

28 

2,8 

2,4 

2,0 

1,6 

1,2 

0,8 

0,4 



2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Größter Einzelhandelsstandort – mit 

dem niedrigsten Umsatz je Einwohner 

Touristen sind eine bedeutende 

Nachfragergruppe in Berlin

Wohnen, Büro und Handel in Potsdam 

Potsdam weist mit seiner Vielzahl an historischen Gebäuden und vielen Grünflächen 

eine besonders hohe Lebensqualität auf. Hinzu kommt die Nähe zu Berlin. Die in der 

Summe ausgesprochen hohe Attraktivität von Potsdam als Wohnort schlägt sich 

nicht nur in der hohen Zahl an Prominenten nieder, die sich am Heiligen See niedergelassen 

haben, sondern kommt auch in einem für die ostdeutschen Bundesländer 

weit überdurchschnittlichen Mietniveau – Tendenz steigend – zum Ausdruck. 

Als Landeshauptstadt stehen in Potsdam Verwaltungsaufgaben und Dienstleistungen 

im Vordergrund, wodurch sich die die Stadt mit 1,2 Millionen Quadratmetern 

Fläche als Bürostandort etablieren konnte. Ein großer Teil der Fläche ist Anfang der 

1990er Jahre entstanden und wird seitdem kaum noch ausgeweitet. Durch die steigende 

Bürobeschäftigtenzahl ist die Leerstandsquote in den vergangenen Jahren 

auf 9 Prozent leicht zurückgegangen. Die Spitzenmiete liegt stabil bei 11 Euro je 

Quadratmeter. Das Potenzial für Mietzuwächse ist eher gering. 

Als Einzelhandelsstandort profitiert Potsdam von der vergleichsweise guten wirtschaftlichen 

Situation der Einwohner und der kräftig steigenden Einwohnerzahl. Hinzu 

kommen jährlich rund 3 Millionen Touristen. Allerdings ist das Entwicklungspotenzial 

durch die unmittelbare Nähe zu Berlin stark limitiert. 

WOHNEN: DURCHSCHNTTLICHE MIETE IN EURO/M² BEI ERSTBEZUG BÜRO: MIETE SPITZENLAGE IN EURO JE M² 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

Potsdam 

Berlin 


Regional-12 

5 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


HANDEL: MIETE SPITZENLAGE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M² 

250 

200 

150 

100 


50 

Potsdam Berlin 

0 

Städte ohne Berlin Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


29 

24 

20 

16 

12 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

Wohnen: Potsdam ist attraktiv und 

dem entsprechend teuer 

Büro: Stabile Büromiete von 11 Euro 

je Quadratmeter 

Handel: Nähe zu Berlin begrenzt das 

Potenzial des Standortes 

8 

4 

Potsdam 


Berlin 

Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Potsdam Berlin 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e

WOHNIMMOBILIEN IN POTSDAM 

Nachfrage 

2009 2010 2011 2012e 

Einwohner in Tausend 155 156 157 157 



Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,2 1,5 2,1 1,4 

Angebot 

Wohnungsbestand in Tausend 83 84 84 85 

Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 1,5 0,7 0,9 1,0 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 49,6 -14,0 6,2 7,9 

Fertigstellungen je 1000 Einw. Anzahl 7,8 6,7 7,1 7,6 





BÜROIMMOBILIEN IN POTSDAM 

2009 2010 2011 2012e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,1 1,1 1,1 1,0 




Miete Büro 

in % 9,5 9,1 8,9 8,7 




HANDELSIMMOBILIEN IN POTSDAM 

2009 2010 2011 2012e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 3,5 1,1 2,3 2,4 



Miete Einzelhandel 

in % ggü. Vorjahr -0,2 0,7 0,3 0,5 





30

CHEMNITZ, DRESDEN UND LEIPZIG 

Bundesland Sachsen 

Sachsen liegt flächenmäßig auf dem vorletzten Platz unter den Neuen Ländern. Dafür 

hat es mit über 4 Millionen die höchste Einwohnerzahl, eine für Ostdeutschland 

überdurchschnittliche Einwohnerdichte und verfügt mit Dresden und Leipzig über die 

beiden größten ostdeutschen Städte. Sachsen ist seit langem ein bedeutender Wirtschaftsstandort. 

Davon konnte das Bundesland nach der Wiedervereinigung mit 

dem – von Berlin und Brandenburg abgesehen – geringsten Bevölkerungsrückgang 

profitieren. Unter den östlichen Flächenländern nimmt Sachsen beim BIP pro Kopf 

und dem Bruttolohn je Einwohner den Spitzenplatz ein. Der Anteil des verarbeitenden 

Gewerbes ist mit 20 Prozent überdurchschnittlich. Die Arbeitslosenquote ist mit 

knapp unter 10 Prozent zwar eher durchschnittlich, aber dafür hat Sachsen die 

höchste Arbeitsplatzdichte der Neuen Länder. Ein bedeutender Wirtschaftsfaktor ist 

der Elektroniksektor in und um Dresden. Der Maschinen- und Fahrzeugbau konzentriert 

sich in Chemnitz, Zwickau und Leipzig. Leipzig hat sich zudem als Medienstandort 

mit 40.000 Beschäftigten etabliert. Einer der größten Arbeitgeber in Sachsen 

ist Volkswagen mit über 7.000 Beschäftigten. In Leipzig haben auch die Fahrzeughersteller 

BMW und Porsche Produktionsstandorte errichtet. 

SACHSEN: EINWOHNERENTWICKLUNG BIS 2060 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 


110 

100 

90 

80 

70 

60 

Sachsen 

NBL+Berlin 

50 

Deutschland 

2010 2030 

40 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 

Quelle: Destatis, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 

SACHSEN: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

6 

4 

2 

0 


-2 

-4 

-6 

Sachsen 

NBL 

Deutschland 

98 00 02 04 06 08 10 12e 


31 



22,0 

20,0 

18,0 

16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

32 

30 

28 

26 

24 

22 

20 

18 

8,0 

Sachsen ist überdurchschnittlich erfolgreich 

6,0 

4,0 

NBL Sachsen Deutschland 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012e 

16 

14 

NBL Sachsen Deutschland 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Immobilienmarkt Chemnitz 

Chemnitz ist mit über 240.000 Einwohnern nach Dresden und Leipzig zugleich die 

drittgrößte Stadt sowohl in Sachsen als auch in den ostdeutschen Bundesländern 

insgesamt. Im Gegensatz zu den beiden deutlich größeren Städten ist der Bevölkerungsrückgang 

mit rund 20 Prozent in 20 Jahren – Anfang der 1990er Jahre lebten 

hier über 300.000 Menschen – aber viel ausgeprägter ausgefallen. Während in den 

beiden anderen sächsischen Großstädten die Einwohnerzahl seit über zehn Jahren 

spürbar zulegen konnte, ist die rückläufige Entwicklung in Chemnitz erst jetzt zum 

Halten gekommen. Im Rahmen dieser Studie ist der Einwohnerrückgang lediglich in 

Halle und Schwerin noch stärker ausgefallen. Dieser Trend hängt stark mit dem hohen 

Industrialisierungsgrad der Wirtschaft zusammen, wodurch Chemnitz besonders 

stark vom Strukturwandel betroffen war. Diesem Aderlass stehen heute allerdings 

erhebliche Chancen gegenüber. Durch die industrielle Basis haben viele Unternehmen 

Chemnitz als Standort gewählt, darunter namhafte Firmen wie Volkswagen, 

ThyssenKrupp, Continental oder IBM. Hinzu kommt das Potenzial als Technologiestandort 

in Verbindung mit der Technischen Universität. Ein Hemmnis für die Entwicklung 

der Stadt war nach der „Wende“ aber auch das sozialistische Erbe. Als 

„Karl-Marx-Stadt“ sollte Chemnitz nach den Zerstörungen des Krieges eine „Vorzeigestadt“ 

der DDR werden. Als Folge dominierten zur Wiedervereinigung Plattenbauten 

das Stadtbild. Ein Stadtzentrum fehlte dagegen – es existiert praktisch erst wieder 

seit rund zehn Jahren. So kann Chemnitz anders als viele ostdeutsche Städte 

nicht mit einer pittoresken Altstadt aufwarten, die zur innerstädtischen Lebensqualität 

beiträgt und über den Tourismus als Wirtschaftsfaktor eine hohe Bedeutung hat. 

BEVÖLKERUNGSRÜCKGANG HAT SICH GERADE ERST STABILISIERT ÜBERDURCHSCHNITTLICHE EINKOMMENSENTWICKLUNG 


105 

100 

95 

90 


85 

Chemnitz 

80 

Dresden 

Leipzig 

75 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Der Einwohnerrückgang hat dem Wohnungsmarkt schwer zugesetzt. Die durchschnittliche 

Miete für den Erstbezug weist mit knapp über 5 Euro je Quadratmeter 

nicht nur den geringsten Wert in dieser Studie, sondern auch ein ausgesprochen 

niedriges Niveau für eine Stadt in der Größenordnung von 250.000 Einwohnern auf. 

Dazu trägt auch das hohe Leerstandsniveau bei, obwohl in den vergangenen zehn 

Jahren bereits rund 17.000 Wohnungen abgerissen wurden. Dennoch sind die 

Chancen gut, dass das Mietniveau anzieht. In den vergangenen Jahren wurde kaum 

neuer Wohnraum errichtet und in den gefragten Vierteln ist der Leerstand relativ 

niedrig. Dazu kommen noch die Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung und das 

für Ostdeutschland deutlich überdurchschnittliche Einkommensniveau. 

32 

Verfügbares Einkommen 

in Euro pro Monat 

1.300 

1.200 

1.100 

Erheblicher Einwohnerrückgang als 

Folge des Strukturwandels 

"Karl-Marx-Stadt" - schweres sozialistisches 

Erbe 

1.000 

900 

800 

Chemnitz 

Dresden 

Leipzig 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

Wohnimmobilien: niedriges Mietniveau 

bietet Potenzial


9 

8 

7 

6 

5 


Der Büromarkt hat mit 1,7 Millionen Quadratmetern unter den Standorten in diesem 

Bericht eine durchschnittliche Größe. Das gilt auch für die knapp unter dem Mittelwert 

liegende Leerstandsquote von rund 12 Prozent. Das Mietniveau liegt dagegen 

mit einer Spitzenmiete von weniger als 9 Euro je Quadratmeter am unteren Ende 

der Skala und ist somit auch deutlich geringer als der Durchschnitt der Büromieten 

in deutschen Oberzentren. Damit konnte der Büromarkt von der in den letzten Jahren 

erfreulich positiven wirtschaftlichen Entwicklung kaum profitieren. Allerdings sind 

die Büroflächen in den vergangen fünf Jahren mit +7 Prozent auch doppelt so stark 

wie die Zahl der Bürobeschäftigten angestiegen. 

Durch die Entfernung zu Leipzig und Dresden von jeweils rund 80 Kilometern muss 

das Oberzentrum Chemnitz als Einzelhandelsstandort kaum Konkurrenz fürchten, 

so dass die Zentralitätskennziffer mit 124 einen weit überdurchschnittlichen Wert 

aufweist. Dass die Spitzenmiete im Einzelhandel mit weniger als 60 Euro je Quadratmeter 

dennoch relativ niedrig ausfällt, dürfte auch den Anfang der 1990er Jahre 

eröffneten peripheren Einkaufszentren geschuldet sein. Durch die Entwicklungsmaßnahmen 

der Chemnitzer Innenstadt nimmt die Attraktivität als Shoppingstandort 

aber zu. Insofern hat die Einzelhandelsmiete noch Entwicklungspotenzial. 


140 

120 

100 

80 

60 

40 

Chemnitz 

Dresden 


Regional-12 


4 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

20 Chemnitz Dresden 

0 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


33 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 Chemnitz Dresden 

6 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

Stagnierender Büromarkt 

Entwicklungspotenzial im Einzelhandel 

Chemnitz Dresden 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e

WOHNIMMOBILIEN IN CHEMNITZ 

Nachfrage 

2010 2011 2012e 2013e 





Angebot 


Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr -0,3 -1,5 -0,5 -0,6 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -55,8 49,2 12,3 -5,3 






BÜROIMMOBILIEN IN CHEMNITZ 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 0,7 0,3 1,3 1,1 




Miete Büro 

in % 11,7 11,9 11,8 11,8 




HANDELSIMMOBILIEN IN CHEMNITZ 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 3,7 -0,8 1,7 1,3 




in % ggü. Vorjahr 0,2 0,1 0,0 0,1 





34

Immobilienmarkt Dresden und Leipzig 

Die beiden mit jeweils mehr als 500.000 Einwohnern etwa gleich großen sächsischen 

Metropolen Dresden und Leipzig haben sich überdurchschnittlich positiv entwickelt. 

So steigt in beiden Städten seit Ende der 1990er Jahre die Einwohnerzahl 

wieder spürbar an. Durch den schwächeren Rückgang und den dann folgenden 

stärkeren Anstieg hat Dresden heute mehr Einwohner als vor rund 20 Jahren. 

Meistens wird die Landeshauptstadt des Freistaats Sachsen mit Frauenkirche, 

Zwinger und Semperoper in Verbindung gebracht. Weniger bekannt ist dagegen die 

gute wirtschaftliche Entwicklung. So konnte sich Dresden erfolgreich als Unternehmensstandort, 

insbesondere im Technologiebereich, entwickeln. Die Arbeitslosenquote 

von 9 Prozent ist für deutsche Großstädte ein ordentlicher Wert. Neben der 

Funktion als Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen fungiert Dresden auch als 

Sitz der Verwaltung des Regierungsbezirks Dresden und des Oberlandesgerichts. 

Die öffentliche Verwaltung spielt daher eine bedeutende Rolle als lokaler Arbeitgeber. 

Fast 40 Prozent der Bevölkerung arbeiten im Bereich der öffentlichen und privaten 

Dienstleistungen. Zudem sorgen Universität sowie zahlreiche Forschungseinrichtungen 

für eine große Zahl von Arbeitsplätzen in Forschung und Entwicklung. 

Eine hohe Bedeutung haben Mikroelektronik, Informations- und Kommunikationstechnologie 

und Nanotechnologie. Aber auch die Bereiche Automobilbau, Luftfahrt 

und Pharmazie tragen zur dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung bei. 

POSITIVE EINWOHNERENTWICKLUNG IN DRESDEN, ABER AUCH IN 

LEIPZIG 


105 

100 

95 

90 


85 Dresden 

Leipzig 

80 

75 

Berlin 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

35 

AUCH BEI DER ARBEITSLOSENQUOTE SCHNEIDET DRESDEN ÜBER- 

DURCHSCHNITTLICH GUT AB 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnngen, Prognose DZ BANK Research 

Leipzig hat sich zwar auch positiv entwickelt, wenngleich Dresden im direkten Vergleich, 

etwa bei der Beschäftigungssituation, besser abschneidet. Bekannt ist Leipzig 

insbesondere als Messe- und Universitätsstadt. Aber auch als Industriestandort 

kann Leipzig insbesondere mit der Ansiedlung von Produktionsstätten für BMW, 

Porsche und Siemens beachtliche Erfolge vorweisen. Ein Pluspunkt für die wirtschaftliche 

Entwicklung der Stadt ist der internationale Flughafen Leipzig/Halle, in 

dessen Umfeld sich ein bedeutender Logistikstandort entwickelt hat. So nutzt DHL 

den Flughafen als europäisches Drehkreuz für den Frachtumschlag. Dementsprechend 

genießt der weitere Ausbau der Autobahn- und Schienenanbindung hohe 

Priorität. Die Arbeitslosenquote ist vom Höchststand mit 21 Prozent auf nunmehr 

12 Prozent in beachtlichem Umfang zurückgegangen. 


22 

20 

18 

16 

14 

Dresden und Leipzig: spürbarer Anstieg 

der Einwohnerzahlen 

Dresden: Arbeitslosenquote ist auf 9 

Prozent gesunken 

12 Dresden 

Leipzig 

10 

8 

Berlin 


1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Leipzig: Erfolge in der Ansiedlung 

von Industrieunternehmen

Dresden: Wohnimmobilien 

WOHNEN: DURSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² EINWOHNERENTWICKLUNG IN % GGÜ. VORJAHR 

9 

8 

7 

6 

5 

Dresden Leipzig 

4 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Das Mietniveau für Wohnraum ist in der sächsischen Landeshauptstadt zugleich relativ 

niedrig und relativ hoch. Im Vergleich zu den anderen Standorten in diesem Bericht 

– ausgenommen Berlin – liegt die Durchschnittsmiete für den Erstbezug mit 

7,50 Euro am oberen Ende der Skala. Verglichen mit anderen deutschen Städten in 

Größenordnung von 500.000 Einwohnern liegt Dresden dagegen trotz der durchweg 

positiven Entwicklung eher im unteren Drittel. Das dürfte damit zusammenhängen, 

dass das Einkommensniveau in der ostdeutschen Großstadt noch deutlich unter 

dem Durchschnitt vergleichbarer Oberzentren liegt. Der Aufholprozess dürfte sich 

aber angesichts der positiven wirtschaftlichen Entwicklung weiter fortsetzen. In Verbindung 

mit der hohen Lebensqualität in der attraktiven Stadt und dem hohen Freizeitwert 

des Umlandes gehen wir von einer anhaltenden guten Wohnungsnachfrage 

und erst einmal auch weiter anziehenden Mieten – insbesondere in attraktiven 

Wohngebieten wie zum Beispiel Hanglagen mit Elbblick – aus. Hinzu kommt, dass 

sich das Angebot in den letzen Jahren durch die niedrige Bautätigkeit kaum ausgeweitet 

hat. Als dämpfende Faktoren für die zukünftige Entwicklung könnten sich allerdings 

angesichts der Miethöhe das relativ niedrige Einkommensniveau und die 

Ausweitung des Angebots durch anziehende Neubauaktivitäten erweisen. 

WOHNIMMOBILIEN IN DRESDEN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

-0,4 1,1 2,0 1,4 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 54,0 8,0 -7,4 -9,5 



2,0 2,2 2,0 1,8 





36 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 

Dresden 

Leipzig 


Regional-12 

-0,5 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Positive Mietentwicklung dürfte sich 

weiter fortsetzen

Dresden: Büroimmobilien 

MIETE TOP-LAGE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN % 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Anfang der 1990er Jahre wies Dresden eine für ein Oberzentrum ausgesprochen 

hohe Büromiete auf. Seitdem ist das Niveau um mehr als die Hälfte gefallen. 2006 

wurde nicht einmal mehr eine zweistellige Spitzenmiete erreicht. Diese Entwicklung 

ist neben dem wirtschaftlichen Anpassungsprozess der Nachwendezeit insbesondere 

auf die massive Erweiterung der Bürofläche in den 1990er Jahren um rund 

80 Prozent zurückzuführen. Mit knapp unter 11 Euro weist der Dresdner Büromarkt 

heute noch einen für ein Oberzentren relativ niedrigen Wert auf. Die zwischenzeitlich 

auf über 15 Prozent angewachsene Leerstandsquote ist aufgrund der gestiegenen 

Büroflächennachfrage und der seit der Jahrtausendwende geringen Ausweitung des 

Flächenbestandes inzwischen wieder unter 11 Prozent gefallen. Mit 3,8 Millionen 

Quadratmetern Fläche entspricht der Dresdner Büromarkt dem vergleichbar großer 

Städte. Das Büroflächenangebot wurde in den letzten Jahren kaum erweitert. Große 

Zuwächse sind auch im nächsten Jahr nicht zu erwarten. In diesem Jahr sieht es 

ähnlich aus. Da aber die Zahl der Bürobeschäftigten kontinuierlich steigt, dürften Büroflächen 

weiterhin gefragt sein. Angesichts der konjunkturellen Abschwächung gehen 

wir davon aus, dass die Spitzenmiete 2013 um wenig mehr als 1 Prozent zulegen 

wird. 

BÜROIMMOBILIEN IN DRESDEN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,8 2,2 1,1 1,4 


Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,6 -0,1 -0,1 0,2 


Miete Büro 

in % 10,9 10,6 10,9 10,7 







37 

24 

22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

Dresden 

Leipzig 


Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Dramatischer Mietverfall seit den 

1990er Jahren durch erhebliche Flächenausweitungen 

Weiterhin stabile Büroflächennachfrage

Dresden: Handelsimmobilien 

MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M² 

140 

120 

100 

80 

60 

40 


Die Rahmenbedingungen sind für den Einzelhandel in der attraktiven Stadt insgesamt 

gut. Die Kaufkraft ist im gesamtdeutschen Vergleich zwar unterdurchschnittlich, 

bezogen auf Ostdeutschland ist das Niveau aber recht hoch. Hinzu kommen die 

steigenden Touristenzahlen – derzeit sind es rund 10 Millionen Gäste im Jahr. Davon 

profitiert vor allem der citynahe Einzelhandel, wodurch die Innenstadt für große 

Filialisten interessanter wird. Die erfreuliche Entwicklung Dresdens kommt auch im 

steigenden Einzelhandelsumsatz zum Ausdruck, der seit 2001 real um fast 17 Prozent 

gestiegenen ist. Der Handelsflächenbestand ist zwar kräftig ausgeweitet worden, 

pro Kopf liegt die Handelsfläche aber noch deutlich unter dem Durchschnitt der 

betrachteten Oberzentren. Die günstige Entwicklung hat sich entsprechend positiv 

auf die Spitzenmiete ausgewirkt. In den vergangenen zwei Jahrzehnten kam es lediglich 

2003 zu einem leichten Rückgang. Seit 2009 ist die Spitzenmiete als Folge 

der Flächenausweitung in der City um rund 70.000 Quadratmeter – 2009 durch die 

Eröffnung der Centrum-Galerie, 2011 durch die Erweiterung der Altmarkt-Galerie – 

stabil. Aus diesem Grund erwarten wir auch im nächsten Jahr allenfalls ein leichtes 

Plus. Insgesamt wird die Innenstadt durch das zusätzliche Angebot aber attraktiver, 

so dass der grundsätzliche positive Trend weiter anhalten dürfte. 

HANDELSIMMOBILIEN IN DRESDEN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 


Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr -0,4 1,1 2,0 1,4 



Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,3 0,9 2,1 2,2 




in % ggü. Vorjahr 5,1 2,9 3,4 3,0 





20 

0 

Dresden 


Leipzig 

Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

38 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 



2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Einzelhandel profitiert von sinkender 

Arbeitslosigkeit und steigenden 

Touristenzahlen 

Miete dürfte trotz erheblicher Flächenausweitungen 

leicht anziehen

Leipzig: Wohnimmobilien 

WOHNEN: DURSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² EINWOHNERENTWICKLUNG IN % GGÜ. VORJAHR 

9 

8 

7 

6 

5 

Leipzig Dresden 

4 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

39 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 

Leipzig 

Dresden 


Regional-12 

-0,5 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


In Leipzig lässt sich – in etwas abgeschwächter Form – eine ähnlich positive Entwicklung 

wie in Dresden beobachten. Zum einen erreicht die Einwohnerentwicklung 

nicht ganz die Dynamik der Landeshauptstadt, zum anderen ist die wirtschaftliche 

Situation mit einer rund 3 Prozentpunkte höheren Arbeitslosenquote schwächer. 

Auch die Einkommenssituation ist etwas schlechter. Das Mietniveau liegt allerdings 

nur geringfügig unter dem Niveau Dresdens mit einer Durchschnittsmiete für den 

Erstbezug von 7 Euro je Quadratmeter. Während in attraktiven Lagen durch die gute 

Nachfrage die Wohnungsmieten noch weiter anziehen dürften, herrscht in den 

Großwohnsiedlungen nach wie vor ein Angebotsüberhang. Insofern ist das Potenzial 

für Mietzuwächse in einfachen bis mittleren Lagen äußerst gering. Angesichts der 

relativ schwachen Einkommenssituation ist aufgrund des erreichten Mietniveaus das 

Potenzial für zukünftige Mietsteigerungen insgesamt gesehen aber begrenzt, weil 

mit jedem Mietanstieg der Kreis der Leipziger, die die gestiegene Miete aufbringen 

können, kleiner wird. 

WOHNIMMOBILIEN IN LEIPZIG 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

1,2 1,6 1,6 1,1 


Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,2 -0,6 -0,1 -0,1 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -48,8 52,8 -1,9 -1,0 



1,3 1,9 1,9 1,9 





Positive Mietentwicklung in 

attraktiven Lagen

Leipzig: Büroimmobilien 

MIETE TOP-LAGE IN % GEGENÜBER VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 



6 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

40 

24 

22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

Leipzig 

Dresden 


Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Die Bürofläche in Leipzig ist mit knapp über 4 Millionen Quadratmetern etwas größer 

als die von Dresden. Sie hat sich damit in den letzten zwei Jahrzehnten gut verdoppelt. 

Der Löwenanteil der Flächenausweitung erfolgte bis zum Ende der 1990er Jahre, 

wodurch die Leerstandsquote 1997 auf 26 Prozent angestiegen ist – der mit Abstand 

höchste Wert in dieser Studie. Mit derzeit knapp unter 15 Prozent ist das Niveau 

zwar bereits deutlich gefallen, aber auch für ostdeutsche Standorte immer 

noch überdurchschnittlich hoch. Der Rückgang ist auf den kräftigen Anstieg der Zahl 

der Bürobeschäftigten, die in den letzten fünf Jahren um rund 12 Prozent zulegen 

konnte, zurückzuführen. Trotz des höheren Leerstandniveaus ist die Spitzenmiete 

mit rund 11 Euro je Quadratmeter geringfügig höher als in Dresden. Wie in Dresden 

spielen Flächenausweitungen kaum noch eine Rolle. Bedingt durch die anhaltend 

gute Nachfrage nach Büroflächen guter Qualität, hat sich das Angebot in diesem 

Marktsegment immer weiter verknappt und damit den Mietanstieg hervorgerufen. 

Wir erwarten für das nächste Jahr einen leichten Mietzuwachs wie auch einen weiteren 

geringfügigen Rückgang des Leerstandes. 

BÜROIMMOBILIEN IN LEIPZIG 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,8 2,0 1,1 0,2 




Miete Büro 

in % 17,2 15,8 14,8 14,6 


Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 1,9 / 0,0 0,0 / -1,9 1,1 / 0,0 0,7 / 0,0 



Hohes Leerstandsniveau, dennoch 

knappes Angebot bei hochwertigen 

Büroflächen

Leipzig: Handelsimmobilien 

MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Leipzig 


Dresden 

Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Leipzig zählt nach Berlin zusammen mit Dresden zu den attraktivsten Shopping- 

Standorten in den ostdeutschen Bundesländern. Mit den architektonisch interessanten 

Passagen – insbesondere der historischen Mädlerpassage – hat das Einkaufen 

in Leipzig einen besonderen Reiz. Mit der Petersstraße verfügt die Stadt über die 

wichtigste Einkaufsmeile Ostdeutschlands. Mit dem für Ende 2013 vorgesehenen 

Abschluss des Projektes „City-Tunnel“ wird der Anschluss des Leipziger Umlandes 

durch die S-Bahn erheblich verbessert, wovon die Kundenfrequenz erheblich profitieren 

dürfte und somit die Attraktivität der Innenstadt für den Einzelhandel steigt. 

Auffällig ist die weit unterdurchschnittliche Pro-Kopf-Verkaufsfläche im Einzelhandel 

mit nur rund 1,3 Quadratmetern – der mit Abstand niedrigste Wert im Rahmen dieser 

Studie. Dresden weist hingegen fast 2 Quadratmeter aus. Insofern dürfte der 

Leipziger Einzelhandel auch die gerade erst im September erfolgte Eröffnung des 

Einkaufszentrums „Höfe am Brühl“ gut verkraften. In den vergangen Jahren hat sich 

das Mietniveau im Handel etwa im Trend deutscher Oberzentren – sowohl hinsichtlich 

des Mietanstieges als auch der Spitzenmiete von knapp über 120 Euro je Quadratmeter 

– bewegt. Damit ist Leipzig zugleich – von Berlin abgesehen – der teuerste 

Einzelhandelsstandort im Rahmen dieser Studie. Angesichts des noch vorhandenen 

Potenzials gehen wir von einem anhaltenden Interesse der Filialisten an der 

Leipziger Innenstadt aus, wodurch das Mietniveau weiter anziehen dürfte. 

HANDELSIMMOBILIEN IN LEIPZIG 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 5,5 1,9 3,3 2,2 




in % ggü. Vorjahr 6,2 2,9 5,4 2,4 


Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / -5,0 4,3 / -10,5 1,7 / 0,0 1,6 / 0,0 



41 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

0,0 



2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Leipzigs Potenzial als Shopping- 

Standort nimmt noch zu 

Spitzenmiete dürfte dadurch weiter 

anziehen

ERFURT 

Bundesland Thüringen 

Thüringen ist zwar flächenmäßig das kleinste ostdeutsche Flächenland, erreicht 

aber durch seine 2,2 Millionen Einwohner eine unter den Neuen Bundesländern vergleichsweise 

hohe Bevölkerungsdichte. Der Bevölkerungsrückgang nach der Wiedervereinigung 

Deutschlands ist mit 13 Prozent vergleichbar kräftig wie in Mecklenburg-Vorpommern 

ausgefallen, jedoch nicht ganz so hoch wie in Sachsen-Anhalt. 

Neben der Landeshauptstadt Erfurt – rund 206.000 Einwohner – ist in Thüringen mit 

Jena – rund 105.000Einwohner – noch eine weitere Großstadt vorhanden. Bei den 

wirtschaftlichen Eckdaten kann Thüringen mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit in Ostdeutschland 

von 8,3 Prozent glänzen. Damit ist die Arbeitslosenquote etwa so hoch 

wie in Nordrhein-Westfalen. Das BIP pro Kopf – 2011 waren es etwa 21.600 Euro – 

ist dagegen nur leicht höher als beim Schlusslicht Mecklenburg-Vorpommern. Auch 

das Lohnniveau ist vergleichsweise niedrig. Bedeutende Branchen der thüringischen 

Wirtschaft sind Elektrotechnik, optische Industrie und der Fahrzeugbau. Zu den 

größten industriellen Arbeitgebern zählen Bosch, Zeiss und Opel. 

THÜRINGEN: EINWOHNERENTWICKLUNG BIS 2060 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 


110 

100 

90 

80 

70 

60 

Thüringen 

NBL+Berlin 

Deutschland 

50 

2010 2030 

40 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 


THÜRINGEN: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

-3 

-4 

-5 

-6 


Thüringen 

NBL 

Deutschland 

98 00 02 04 06 08 10 12e 


42 



22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

Thüringen ist das kleinste Flächenland 

in Ostdeutschland 

6 

4 

Thüringen NBL Deutschland 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012e 

32 

30 

28 

26 

24 

22 

20 

18 

16 

Thüringen NBL Deutschland 

14 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Immobilienmarkt Erfurt 

Die Landeshauptstadt von Thüringen ist mit etwas mehr als 200.000 Einwohnern die 

mit Abstand größte Stadt des Freistaates. Der Bevölkerungsrückgang in den ersten 

Jahren nach der Wiedervereinigung verlief vergleichsweise moderat. Seit etwa zehn 

Jahren zieht die Bevölkerungszahl wieder an. 

Die Wirtschaftsstruktur des vor der „Wende“ bedeutenden Industriestandortes hat 

sich grundlegend gewandelt. Heute fungiert die Stadt vor allem als Verwaltungs- und 

Dienstleistungszentrum, wenngleich in der Stadt auch noch industrielle Fertigungsstandorte 

wie etwa Schuler Pressen ansässig sind. Durch die verkehrsgünstige Lage 

– die Stadt verfügt zudem über einen Regionalflughafen – hat sich auch der Logistikbereich 

in der Stadt etabliert. Die Schienenanbindung verbessert sich 2017 

noch, wenn das Teilstück Nürnberg-Erfurt der Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen 

Berlin und München fertig gestellt wird. Die Arbeitslosigkeit Erfurts hat sich im 

Vergleich zu den übrigen Standorten der Studie sehr günstig entwickelt, zumal der 

Arbeitsmarkt durch die relativ schwache Abwanderung kaum entlastet wurde. Lediglich 

Dresden weist ein noch etwas niedrigeres Niveau hinsichtlich der Arbeitslosenquote 

auf. Allerdings ist in Erfurt der Rückgang durch das höhere Ausgangsniveau 

stärker ausgefallen. 

Die Universität Erfurt ist mit ihrem Gründungsjahr 1392 zwar eine der ältesten in 

Deutschland, zählt aber mit etwa 5.000 Studierenden eher zu den kleineren Hochschulen 

in Deutschland. Zusammen mit der Fachhochschule hat die Stadt insgesamt 

etwa 10.000 Studierende. 

ÜBERDURCHSCHNITTLICH GUTE EINWOHNERENTWICKLUNG RELATIV NIEDRIGE ARBEITSLOSENQUOTE 


105 

100 

95 

90 


85 

Erfurt 

80 

75 

Chemnitz 

Leipzig 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 

Die steigende Einwohnerzahl und die günstige Entwicklung am Arbeitsmarkt sorgen 

für ein überdurchschnittlich hohes Mietniveau und einen stärkeren Mietanstieg. 

Knapp sind vor allem Wohnungen für Singlehaushalte und mit seniorengerechtem 

Ausbau. Gefragt ist vor allem die Innenstadt, zu der die Altstadt und die 

Löbervorstadt zählen. Die Neubaufertigstellungen reichen hier nicht, um die Nachfrage 

zu decken. Gering ist dagegen die Nachfrage für den überwiegenden Teil leer 

stehender Wohnungen, die rund 11 Prozent des Bestandes ausmachen. Diese sind 

entweder zu groß oder nicht saniert. Insgesamt ist die Bausubstanz überaltert. Rund 

43 


22 

20 

18 

16 

14 

Größte Stadt in Thüringen 

Wandel vom Industriestandort zum 

Verwaltungs- und Dienstleistungszentrum 

Uni und FH mit zusammen rund 

10.000 Studierenden 

12 Erfurt 

Chemnitz 

10 

8 

Leipzig 


1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Wohnen: Mieten liegen in Erfurt 

deutlich über dem Durchschnitt

die Hälfte der Wohnungen wurde vor 1970 gebaut. Für attraktive Wohnungen dürften 

die Mieten aber weiter anziehen. 


9 

8 

7 

6 

5 

Erfurt Chemnitz 


4 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


In Erfurt wurde der Büroflächenbestand deutlich stärker ausgeweitet als an den anderen 

Standorten in diesem Bericht. Dadurch erklärt sich das mit 20 Prozent höchste 

Leerstandsniveau. Allerdings verfügt Erfurt mit seinem rund1 Million Quadratmeter 

großen Büromarkt verglichen mit dem Durchschnitt der Standorte je Bürobeschäftigten 

nur über etwas mehr als die Hälfte der Bürofläche. Trotz des sehr hohen 

Leerstandes liegt die Spitzenmiete mit knapp unter 10 Euro je Quadratmeter nur 

leicht unter dem Mittelwert der Standorte. Insgesamt gesehen ist der Raum für weitere 

Mietanstiege erst einmal sehr begrenzt. 

Erfurt zählt zu den führenden Shopping-Standorten in Ostdeutschland. Die Messestadt 

profitiert von ihrer Rolle als Oberzentrum – die Nachbarstädte Gotha und Weimar 

sind deutlich kleiner – und der schönen Altstadt, deren Wahrzeichen der Dom 

mit der benachbarten Severikirche bildet. Die Attraktivität für den Handel kommt in 

der Spitzenmiete von 85 Euro je Quadratmeter deutlich zum Ausdruck. Nur die beiden 

erheblich größeren Städte Dresden und Leipzig weisen ein höheres Niveau auf. 

Wir gehen davon aus, dass die Miete allmählich Kurs auf die 90 Euro-Marke nimmt. 


140 

120 

100 

80 

60 

40 


20 Erfurt Chemnitz 

0 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


44 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

7 Erfurt Chemnitz 

6 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Büro: Mit 20 Prozent sehr hohe 

Leerstandsrate 

Handel: Erfurt zählt zu den führenden 

Standorten in Ostdeutschland 

Erfurt Chemnitz 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e

WOHNIMMOBILIEN IN ERFURT 

Nachfrage 

2010 2011 2012e 2013e 





Angebot 




Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 1,8 2,2 2,1 2,1 





BÜROIMMOBILIEN IN ERFURT 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,9 1,0 0,7 0,9 




Miete Büro 

in % 20,4 20,2 20,1 19,9 




HANDELSIMMOBILIEN IN ERFURT 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,5 1,0 2,8 1,9 




in % ggü. Vorjahr 1,7 1,0 1,1 1,0 


Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / -6,3 6,3 / 0,0 2,4 / 33,3 1,1 / 0,0 



45

HALLE (SAALE) UND MAGDEBURG 

Bundesland Sachsen-Anhalt 

Mit rund 110 Einwohnern je Quadratkilometer zählt Sachen-Anhalt mit zu den am 

dünnsten besiedelten Bundesländern. Außerdem ist die Einwohnerzahl mit gut 

17 Prozent in den vergangenen 20 Jahren spürbar stärker als in den anderen ostdeutschen 

Ländern zurückgegangen. Derzeit hat Sachsen-Anhalt noch 2,3 Millionen 

Einwohner. Das BIP pro Kopf weist einen durchschnittlichen Wert auf. Stärker 

kommt die wirtschaftliche Schwäche des Bundeslandes in der Arbeitslosenquote 

von aktuell 11,3 Prozent zum Ausdruck – der höchste Wert unter den deutschen 

Bundesländern. Damit ist die Arbeitslosenquote in Sachsen-Anhalt dreimal so hoch 

wie in Bayern, dem Bundesland mit dem besten Wert. Die von Chemie, Bergbau 

und Maschinenbau in großen Kombinaten geprägte Wirtschaft unterlag einem 

enormen Strukturwandel. Dabei spielt das „Chemiedreieck“ als Standort der chemischen 

Industrie und der Erdölverarbeitung – immer noch eine bedeutende Rolle. 

Durch die gute verkehrstechnische Anbindung an das Autobahnnetz und den auf 

Luftfracht ausgerichteten Flughafen Leipzig/Halle hat die Logistik ebenfalls eine relativ 

hohe Bedeutung. Aber auch trotz der Erfolge in der Ansiedlung von Unternehmen 

in den Bereichen Automobilzulieferung, Biotechnologie oder erneuerbaren Energien 

bleibt die Strukturschwäche des Bundeslandes bestehen. 

SACHSEN-ANHALT: EINWOHNERENTWICKLUNG BIS 2060 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN PROZENT 


110 

100 

90 

80 

70 

60 

Sachs.-Anh. 

NBL+Berlin 

Deutschland 

50 

2010 2030 

40 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 

Quelle: Destatis, eigene Berechnungen NBL = Neue Bundesländer Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZBANK 

SACHSEN-ANHALT: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

-3 

-4 

-5 

-6 

Sachsen-Anhalt 

NBL 

Deutschland 


98 00 02 04 06 08 10 12e 


46 



32 

30 

28 

26 

24 

22 

20 

18 

16 

22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

Überdurchschnittlich ausgeprägter 

Bevölkerungsrückgang 

8 

6 Sachsen- NBL Deutschland 

4 

Anhalt 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012e 

Sachsen-Anhalt NBL Deutschland 

14 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Immobilienmarkt Halle (Saale) 

Halle bildet zusammen mit dem benachbarten – aber viel größeren und schon in 

Sachsen gelegenen – Leipzig einen gemeinsamen Ballungsraum. Profitieren konnte 

Halle von dieser Nachbarschaft in der Vergangenheit aber kaum. Das macht schon 

die Bevölkerungsentwicklung deutlich. Während die Einwohnerzahl Leipzigs seit 

dem Ende der 1990er Jahre bereits wieder ansteigt, ist sie in Halle immer weiter gefallen 

und hat sich erst jüngst stabilisiert. Damit ist der Einwohnertrend auch deutlich 

negativer als in Magdeburg; der zweiten Großstadt Sachsen-Anhalts, die heute mit 

ebenfalls knapp über 230.000 Einwohnern fast gleich groß ist. 

Der Strukturwandel nach der „Wende“ hat die von der chemischen Industrie dominierte 

Wirtschaft erheblich getroffen. So ist die Beschäftigtenzahl der früheren Großbetriebe 

Leuna und Buna im „Chemiedreieck“, zum dem auch Halle zählt, von zuvor 

50.000 um rund drei Viertel zurückgegangen. Die Arbeitslosenquote stieg durch den 

wirtschaftlichen Umbruch auf 20 Prozent. Heute ist Halle ein mittelständisch geprägter 

Dienstleistungsstandort, der einen breiten Branchenmix aufweist und dabei von 

der Innovationskraft der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, zweier weiterer 

Hochschulen und anderen außeruniversitären Forschungseinrichtungen – unter anderem 

Max-Planck-, Leibnitz- und Fraunhofer-Institut – profitiert. Durch den Weinberg 

Campus verfügt Halle über den zweitgrößten Wissenschafts- und Technologiepark 

in den Neuen Bundesländern. Außerdem ist in Halle mit dem Hörfunkzentrum 

des MDR neben anderen Einrichtungen ein wichtiger Medienstandort entstanden. 

Die Arbeitslosenquote ist mit rund 12 Prozent noch leicht über dem Durchschnitt. 

WEIT ÜBERDURCHSCHNITTLICHER EINWOHNERVERLUST ARBEITSLOSENQUOTE IN DEN 1990ER JAHREN VON ÜBER 20 % 


105 

100 

95 

90 


85 

Halle 

80 

75 

Leipzig 

Magdeburg 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Angesichts der Einwohnerentwicklung fällt das Mietniveau mit einer durchschnittlichen 

Erstbezugsmiete von unter 6 Euro je Quadratmeter ausgesprochen niedrig 

aus. Lediglich Chemnitz und Magdeburg liegen noch leicht darunter. Die Spitzenmiete 

ist mit knapp über 7 Euro je Quadratmeter ebenfalls sehr niedrig. Außerdem 

stehen trotz umfangreichem Rückbau noch in hohem Maß Wohnungen leer. Doch 

durch die stabilisierte Einwohnerentwicklung, die hohe Studierendenzahl und die 

Fortschritte am Arbeitsmarkt zieht die Wohnungsnachfrage und damit das Mietniveau 

an. Gefragt sind vor allem kleinere, attraktive und seniorengerechte Wohnungen, 

bei denen angesichts des überschaubaren Angebots die Mieten weiter anziehen 

dürften. 

47 


22 

20 

18 

16 

14 

Vom gemeinsamen Ballungsraum 

mit dem benachbarten Leipzig kann 

Halle nicht profitieren – und verliert 

ein Viertel seiner Einwohner 

Halle ist Teil des „Chemiedreiecks“ 

Die Innovationskraft der ansässigen 

Hochschulen und Forschungsinstitute 

hat zur Stabilisierung der Wirtschaft 

beigetragen 

12 

10 

8 

Halle 

Leipzig 

Magdeburg 


1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Wohnen: Mieten ziehen von einem 

sehr niedrigen Niveau aus wieder an


9 

8 

7 

6 

5 

Halle 

Leipzig 


Regional-12 

4 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Der Markt für Büroimmobilien hat den Strukturwandel mit einer Leerstandsrate von 

unter 10 Prozent – gut 3 Prozentpunkte unter dem Durchschnitt der Standorte – vergleichsweise 

gut überstanden. Unterdurchschnittlich ist allerdings auch das Mietniveau 

mit einer Spitzenmiete von weniger als 9 Euro. Die Zahl der Bürobeschäftigten 

hat in den vergangen fünf Jahren um rund 4 Prozent zugelegt, die Büroflächen wurden 

im gleichen Zeitraum um etwa 2 Prozent ausgeweitet. Durch die Flächennachfrage 

aus dem Forschungsbereich und der sich erholenden Wirtschaft gehen wir von 

einer langsam steigenden Spitzenmiete aus. 

Als Oberzentrum in Kombination mit einer sehr attraktiven Altstadt, die von vielen 

aufwendig sanierten Gebäuden verschiedener Epochen geprägt ist, sind die Voraussetzungen 

für den Einzelhandel gut. Für erhebliche Konkurrenz sorgt allerdings 

das nicht einmal 40 Kilometer entfernte Leipzig, wodurch die Zentralitätskennziffer 

mit knapp über 100 einen für ein Oberzentrum eher niedrigen Wert aufweist. Das 

dürfte der Grund dafür sein, dass die Spitzenmiete mit und 70 Euro je Quadratmeter 

kein überdurchschnittliches Niveau aufweist. Angesichts der insgesamt stabilen 

Marktlage und des relativ kräftigen Mietanstiegs in der Vergangenheit ist im nächsten 

Jahr kaum mehr als ein leichter Anstieg zu erwarten. 


140 

120 

100 

80 

60 

40 


20 

Halle Leipzig 

0 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


48 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

Halle 


Leipzig 

Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Büro: Niedrige Mieten bei relativ geringem 

Leerstandsniveau 

Handel: Starke Konkurrenz durch 

Leipzig 

Halle Leipzig 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e

WOHNIMMOBILIEN IN HALLE 

Nachfrage 

2010 2011 2012e 2013e 





Angebot 


Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr -0,2 -4,2 -0,6 -0,8 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -46,6 173,4 45,5 -4,5 






BÜROIMMOBILIEN IN HALLE 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 0,1 0,5 0,7 1,0 


Bürobestand in % ggü. Vorjahr -0,1 -0,1 0,0 0,0 


Miete Büro 

in % 9,6 9,5 9,4 9,1 




HANDELSIMMOBILIEN IN HALLE 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 0,5 -0,3 1,4 1,9 




in % ggü. Vorjahr 0,0 0,9 0,3 0,5 





49

Immobilienmarkt Magdeburg 

Die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt ist mit knapp über 230.000 Einwohnern 

genauso groß wie Halle, der zweiten Großstadt des Bundeslandes. Deutlich günstiger 

– wenngleich immer noch unterdurchschnittlich – hat sich aber die Bevölkerung 

seit der Wiedervereinigung entwickelt. Dabei dürfte sich sowohl der Status Landeshauptstadt 

als auch die günstige Lage zwischen Berlin und Hannover positiv ausgewirkt 

haben. Außerdem profitiert die Stadtentwicklung von den ansässigen Hochschulen 

Otto-von-Guericke-Universität und der Hochschule Magdeburg-Stendal sowie 

einer Vielzahl von Forschungsinstituten. Forschungsschwerpunkte in Magdeburg 

liegen – der berühmte Namensgeber der Universität lässt es erahnen – vor allem 

in den technischen Fakultäten und den Naturwissenschaften. Magdeburg ist einer 

der ältesten deutschen Industriestandorte. Insbesondere Unternehmen aus der 

Schwerindustrie sind hier ansässig. Mit der Unterstützung der Innovationskraft des 

bedeutenden Wissenschaftsstandorts konnte sich der Anlagen- und Maschinenbau 

erfolgreich weiterentwickeln, so dass Magdeburg ein bedeutender Industriestandort 

geblieben ist. Daneben haben Umwelttechnologie, Gesundheitswirtschaft und 

– bedingt durch die verkehrsgünstige Lage an den Autobahnen A2 und A14 und 

dem Wasserstraßenkreuz aus Elbe und Mittellandkanal – Logistik eine hohe Bedeutung 

für die Stadt. Die Arbeitslosenquote liegt heute mit 12 Prozent leicht über dem 

Durchschnitt der Standorte. 

EINWOHNERZAHL ZIEHT WIEDER LEICHT AN DURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSENQUOTE 


105 

100 

95 

90 


85 

Magdeburg 

80 

75 

Halle 

Leipzig 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Der kräftige Bevölkerungsrückgang, der etwa vor zehn Jahren endete, hat in Magdeburg 

für ein ausgesprochen niedriges Mietniveau gesorgt. Mit einer Durchschnittsmiete 

für den Wohnungserstbezug von nicht einmal 5,50 Euro je Quadratmeter 

weist die Stadt zusammen mit dem etwa gleichauf liegenden Chemnitz die niedrigste 

Miete im Rahmen dieses Berichtes auf. Trotz umfangreicher Rückbaumaßnahmen 

steht ein erheblicher Teil des Wohnungsbestandes – 2010 waren es rund 

18 Prozent – leer. Allerdings zeichnet sich allmählich vor dem Hintergrund der wieder 

leicht steigenden Einwohnerzahl, der sich stabilisierenden Wirtschaft und der 

deutlich gesunkenen Arbeitslosigkeit eine Trendwende ab. Zwar konnten einfache 

und mittlere Lagen davon bisher nur wenig profitieren, aber in guten Wohnlagen ziehen 

die Mieten seit einiger Zeit wieder an. Wir gehen angesichts der sich verbessernden 

Rahmenbedingungen davon aus, dass sich der anziehende Miettrend für 

attraktive Wohnungen weiter fortsetzt. 

50 


22 

20 

18 

16 

14 

Verkehrsgünstige Lage zwischen 

Berlin und Hannover 

Magdeburg ist einer der ältestend 

deutschen Industriestandorte 

12 

10 

8 

Magdeburg 

Halle 

Leipzig 


1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Wohnen: Allmähliche Trendwende


9 

8 

7 

6 

5 

Magdeburg 

Halle 


Regional-12 

4 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Die Faktoren Landeshauptstadt, großer Wissenschaftsstandort und die positive wirtschaftliche 

Entwicklung sind zusammengenommen günstige Rahmenbedingungen 

für den mit rund 1,4 Millionen Quadratmetern Fläche sechstgrößten Büromarkt in 

Ostdeutschland. Das zeigt sich auch in der Spitzenmiete, die mit fast 11 Euro je 

Quadratmeter einen überdurchschnittlichen Wert unter den hier untersuchten Standorten 

aufweist. Allerdings ist die Leerstandsquote mit knapp unter 20 Prozent 

enorm hoch. Mit den leicht steigenden Bürobeschäftigtenzahlen könnte sich der 

leicht steigende Miettrend bei attraktiven Büroflächen noch fortsetzen. 

Durch den kriegsbedingten Wiederaufbau ist in Magdeburg kein besonders attraktives 

Stadtzentrum entstanden. Dennoch verfügt der Einzelhandel über eine relativ 

gute Ausgangslage, weil Magdeburg als Oberzentrum – die nächstumliegenden 

Großstädte Braunschweig und Halle sind jeweils rund 90 Kilometer entfernt – keine 

nennenswerte Konkurrenz hat. Daran gemessen ist das Mietniveau mit einer Spitzenmiete 

von 50 Euro je Quadratmeter aber niedrig. Neben der geringen Attraktivität 

der Innenstadt dürften dafür die hohe Einzelhandelsfläche pro Kopf und die beiden 

peripheren Einkaufszentren Bördepark und Flora-Park verantwortlich sein. Positive 

Impulse könnte die für 2013 geplante Fertigstellung des Projektes Katharinenturm 

– dem ehemaligen „Haus der Lehrer“ – für die 1A-Lage „Breiter Weg“ bedeuten. 


140 

120 

100 

80 

60 

40 


20 Magdeburg Halle 

0 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


51 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

3,0 

2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

7 

Magdeburg Halle 

6 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

Büro: Überdurchschnittliches Mietniveau 

bei sehr hohem Leerstand 

Handel: Relativ niedriges Mietniveau 

Magdeburg 

Halle 


Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e

WOHNIMMOBILIEN IN MAGDEBURG 

Nachfrage 

2010 2011 2012e 2013e 





Angebot 


Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr -0,4 0,5 -0,1 -0,1 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -72,0 136,2 -3,6 2,5 






BÜROIMMOBILIEN IN MAGDEBURG 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr -1,5 0,7 0,9 0,9 


Bürobestand in % ggü. Vorjahr -0,5 -0,3 -0,2 -0,2 


Miete Büro 

in % 19,3 19,3 19,2 19,0 




HANDELSIMMOBILIEN IN MAGDEBURG 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 3,6 0,0 1,9 1,0 




in % ggü. Vorjahr 3,0 2,4 1,8 0,7 





52

ROSTOCK UND SCHWERIN 

Bundesland Mecklenburg-Vorpommern 

Das nördlichste der Neuen Bundesländer ist flächenmäßig das zweitgrößte, weist 

aber mit 1,6 Millionen Einwohnern die geringste Bevölkerungszahl auf. Die einzige 

Großstadt ist Rostock mit knapp über 200.000 Einwohnern. In Schwerin – der Landeshauptstadt 

– ist die Einwohnerzahl von rund 130.000 Einwohnern zur „Wende“ 

auf inzwischen 95.000, also knapp unterhalb der Großstadtmarke, abgesunken. Die 

geringe Bevölkerungsdichte korrespondiert mit der Strukturschwäche des Bundeslandes, 

die letztlich auch für den erheblichen Bevölkerungsrückgang verantwortlich 

ist. Die Wirtschaftsleistung pro Kopf weist ebenso wie die Löhne und Gehälter das 

geringste Niveau in Deutschland auf. Die Arbeitslosenquote ist mit 11 Prozent für ein 

Flächenland hoch. Das verarbeitende Gewerbe trägt lediglich 10 Prozent zur Wirtschaftsleistung 

bei. Zudem ist der Schiffbau als bedeutendster Industriesektor mit 

derzeit noch rund 17.000 Beschäftigten schwer angeschlagen. Erst im August haben 

die P+S Werften mit zusammen 2.000 Mitarbeitern in Wolgast und Stralsund Insolvenz 

angemeldet. Sehr erfolgreich ist dagegen der Tourismusbereich mit rund 

130.000 Beschäftigten, der die Schwäche im verarbeitenden Gewerbe durch ein 

niedriges Lohnniveau allerdings nur teilweise ausgleichen kann. Zukunftspotenzial 

hat die Erzeugung regenerativer Energie im windreichen Norden. 

MECKLENBURG-VORPOMMERN: EINWOHNERENTWICKLUNG BIS 2060 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 


110 

100 

90 

80 

70 

60 

Meckl.-Vorp. 

NBL+Berlin 

Deutschland 

50 

2010 2030 

40 

1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 


MECKLENB.-VORP.: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

-3 

-4 

-5 

-6 


Mecklenb.-Vorp. 

NBL 

Deutschland 

98 00 02 04 06 08 10 12e 


53 



32 

30 

28 

26 

24 

22 

20 

18 

16 

22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

Tourismus hat eine hohe Bedeutung 

Zukunftspotenzial durch regenerative 

Energie 

8 

6 Mecklenb.- NBL Deutschland 

4 

Vorp. 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012e 

Mecklenb.-Vorp. NBL Deutschland 

14 

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Immobilienmarkt Rostock 

Rostock ist mit etwas mehr als 200.000 Einwohnern die mit weitem Abstand größte 

Stadt in Mecklenburg-Vorpommern. Die Hansestadt ist zwar das wirtschaftliche und 

kulturelle Zentrum des dünn besiedelten Bundeslandes, nicht aber dessen Landeshauptstadt 

– diese Funktion nimmt das nicht einmal halb so große Schwerin ein. Die 

Bevölkerung ist im Zuge der Abwanderungswelle nach der deutschen Wiedervereinigung 

von rund 250.000 Einwohnern ausgehend um rund ein Fünftel zurückgegangen. 

Vor etwa zehn Jahren ist diese Entwicklung zum Halten gekommen. Seit einigen 

Jahren zieht die Einwohnerzahl sogar wieder an. Die Wirtschaft Rostocks ist 

stark durch den bedeutenden Ostseehafen geprägt. Während der Schiffbau kaum 

noch eine Rolle als Wirtschaftsfaktor spielt, haben Reedereien und Kreuzfahrten 

heute eine große Bedeutung. So ist etwa der erfolgreiche Anbieter von Kreuzfahrten 

Aida Cruises in Rostock beheimatet. Der Tourismus spielt – wie überhaupt in Mecklenburg-Vorpommern 

– eine große Rolle. Bedeutsam sind aber auch Logistik, erneuerbare 

Energien und „Life Science“. Außerdem verfügt Rostock über eine bereits 

1419 gegründete Universität mit rund 15.000 Studierenden. Daneben sind noch die 

Hochschule für Musik und Theater und verschiedene Forschungsinstitute in Rostock 

ansässig. Die Arbeitslosenquote weist mit nicht ganz 13 Prozent den höchsten Wert 

unter den hier behandelten Standorten auf. 

EINWOHNERZAHL ZIEHT WIEDER LEICHT AN ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOHE ARBEITSLOSENQUOTE 


105 

100 

95 

90 

85 

80 


Rostock 

Schw erin 

Magdeburg 


75 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: BA, eigene Berechnunge, Prognose DZ BANK Research 

Eine schöne Altstadt haben viele Städte in Deutschland. Rostock ist als Großstadt 

direkt am Meer mit dem Ostseestrand vor der Haustür besonders attraktiv. Das dürfte 

auch ein gewichtiger Grund dafür sein, dass trotz kräftigem Bevölkerungsrückgang 

und hoher Arbeitslosigkeit von gut 20 Prozent in der Spitze die Rostocker 

Wohnungsmieten immer schon ein relativ hohes Niveau aufgewiesen haben. Im Zuge 

der seit einigen Jahren steigenden Einwohnerzahl und der rückläufigen Arbeitslosigkeit 

hat das Niveau weiter zugelegt. Die aktuelle Durchschnittsmiete für den 

Erstbezug liegt etwas oberhalb von 7 Euro je Quadratmeter und damit vergleichbar 

hoch wie im viel größeren Leipzig. Ein höheres Mietniveau ist neben Berlin lediglich 

in Dresden und Erfurt zu beobachten. Gefragt sind insbesondere der Innenstadtbereich 

und Wasserlagen. Die hohe Lebensqualität dürfte auch für weiter steigende 

Mieten – insbesondere in den gefragten Lagen – sorgen. Allenfalls das schon hohe 

Niveau könnte sich dämpfend auswirken. 

54 


22 

20 

18 

16 

14 

Rostock in die einzige Großstadt in 

Mecklenburg-Vorpommern 

Wirtschaft stark vom Ostseehafen 

geprägt 

12 

10 

8 

Rostock 

Schw erin 

Magdeburg 


1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Wohnen: Relativ hohes Mietniveau


9 

8 

7 

6 

5 

Rostock Schw erin 

4 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Nordöstlich von einer gedachten Linie Hamburg-Berlin aus gesehen ist Rostock die 

einzige Großstadt in den ostdeutschen Bundesländern und der bedeutendste Wirtschaftsstandort, 

was die Bedeutung des Bürostandortes mit rund 1,2 Millionen 

Quadratmetern Fläche unterstreicht. Das erklärt die mit über 11 Euro je Quadratmeter 

im Rahmen dieses Berichts relativ hohe Spitzenmiete, gleichauf mit den beiden 

jeweils mehr als doppelt so großen sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig. 

Die Leerstandsquote weist dabei mit weniger als 7 Prozent das geringste Niveau 

auf. Durch die stagnierende Bürofläche bei einer seit einigen Jahren relativ kräftig 

anziehenden Bürobeschäftigtenzahl sind die Voraussetzungen für einen Mietzuwachs 

zwar gut, andererseits ist das Niveau aber bereits vergleichsweise hoch. 

Rostock ist der stärkste Shopping-Standort im Nordosten. Die niedrige Kaufkraft 

wird dabei durch das hohe Touristenaufkommen ausgeglichen. In den letzten Jahren 

konnte die Spitzenmiete kräftig anziehen und liegt heut mit knapp unter 80 Euro je 

Quadratmeter etwa im Durchschnitt der Standorte. Im Gegensatz zu einigen anderen 

ostdeutschen Städten haben Einkaufszentren die positive Entwicklung der Rostocker 

Fußgängerzone – insbesondere der Kröpeliner Straße – als klassische 1A- 

Lage eher unterstützt als belastet, weil zusätzlich Kunden angezogen werden. Aus 

unserer Sicht hat die Spitzenmiete noch Potenzial nach oben. 


140 

120 

100 

80 

60 

40 


20 Rostock Schw erin 

0 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


55 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

5 

Rostock 


Schw erin 

Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

4,0 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

Büro: Niedriger Leerstand und hohes 

Mietniveau 

Handel: Tourismus gleicht geringe 

Kaufkraft der Rostocker aus 

Rostock Schw erin 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e

WOHNIMMOBILIEN IN ROSTOCK 

Nachfrage 

2010 2011 2012e 2013e 





Angebot 


Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,2 -0,5 0,1 0,1 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -15,6 -0,3 -8,6 0,0 






BÜROIMMOBILIEN IN ROSTOCK 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 1,2 0,1 0,5 0,8 




Miete Büro 

in % 8,1 6,8 6,8 6,7 




HANDELSIMMOBILIEN IN ROSTOCK 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 2,5 -0,5 1,8 1,4 




in % ggü. Vorjahr 2,2 0,6 0,6 0,7 





56

Immobilienmarkt Schwerin 

Schwerin ist die zweitgrößte Stadt in Mecklenburg-Vorpommern und mit weniger als 

100.000 Einwohnern zugleich die kleinste deutsche Landeshauptstadt. Der Einwohnerrückgang 

ist unter den in diesem Bericht betrachteten Städten am ausgeprägtesten 

ausgefallen. Seit der Wiedervereinigung hat die Stadt rund ein Viertel ihrer damals 

noch rund 127.000 Einwohner verloren. Erst 2010 ist der anhaltende Rückgang 

der Bevölkerung bei rund 95.000 Einwohnern zum Stillstand gekommen. 

Der größte Teil der Beschäftigten in Schwerin arbeitet in der öffentlichen Verwaltung. 

Die überwiegend mittelständisch geprägte Wirtschaft weist einen breiten Branchenmix 

auf. Durch das relativ niedrige Lohnniveau und die dialektarme Sprache 

sind heute relativ viele Call-Center in Schwerin ansässig. Durch die schöne Lage am 

Schweriner See und zahlreiche historische Bauwerke hat der Tourismus eine hohe 

Bedeutung erlangt. Schwerin hat zwar keine Universität, verfügt aber über zwei kleinere 

Hochschulen. Die Arbeitslosenquote liegt mit nicht ganz 13 Prozent – zusammen 

mit Rostock – am oberen Rand in diesem Bericht. 

FORTWÄHRENDER BEVÖLKERUNGSRÜCKGANG ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOHE ARBEITSLOSENQUOTE 


105 

100 

95 

90 

85 

80 


Schw erin 

Rostock 

Magdeburg 


75 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


Trotz des starken und lang anhaltenden Bevölkerungsrückganges ist das Mietniveau 

in Schwerin nicht niedrig. Mit einer Durchschnittsmiete bei Erstbezug von etwas 

mehr als 6 Euro liegt das Mietniveau nur geringfügig unter dem gewichteten Mittelwert 

der neun analysierten Standorte. Am Wohnungsmarkt haben insbesondere der 

Rückbau von aufgrund des Bevölkerungsrückgangs nicht mehr benötigtem Wohnraum 

und die Schaffung seniorengerechter Wohnungen ein hohes Gewicht. Das 

Mietsteigerungspotenzial ist nach unserer Einschätzung – auch aufgrund des Niveaus 

– eher gering. 

Schwerin hat mit rund 800.000 Quadratmetern Fläche zwar den kleinsten Büromarkt 

der betrachteten Standorte, bezogen auf die Einwohnerzahl hat die Stadt aber die 

relativ gesehen höchste Büroflächenausstattung mit fast 9 Quadratmetern pro Kopf. 

Im Durchschnitt sind es lediglich 7 Quadratmeter. Angesichts der „bürolastigen“ 

Branchen – als Nachfrager dominieren die öffentliche Verwaltung und private 

Dienstleister – ist damit aber kein größeres Überangebot verbunden, was auch in 

der niedrigen Leerstandsrate von rund 7 Prozent zum Ausdruck kommt. Die absolut 

57 


22 

20 

18 

16 

14 

Kleinste deutsche Landeshauptstadt 

Öffentliche Verwaltung ist der größte 

Arbeitgeber 

12 Schw erin 

Rostock 

10 

8 

Magdeburg 


1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Wohnen: Relativ hohes Mietniveau 

Büro: Hohe relative Flächenausstattung, 

niedrige Leerstandsquote

gesehen geringe Marktgröße und die überproportionale Büronutzung durch die öffentliche 

Hand dürften trotz des geringen Leerstands die Ursache für das geringste 

Spitzenmietniveau von nicht einmal 8 Euro je Quadratmeter sein. 


9 

8 

7 

6 

5 

Schw erin Rostock 

4 


2003 2005 2007 2009 2011 2013e 


Mit der Eröffnung der beiden Einkaufszentren Sieben Seen Center 1995 und 

Schlosspark-Center 1998 – letzteres ist Schwerins Shopping-Toplage – hat sich die 

Situation im Schweriner Einzelhandel grundlegend verändert. Mit der damit einhergehenden 

Verdoppelung der Verkaufsfläche verfügt Schwerin nun über die höchste 

Pro-Kopf-Verkaufsfläche unter den betrachteten Standorten. Durch das umfassende 

Angebot ist es für die Kunden letztlich obsolet, noch die klassische Einkaufsmeile 

aufzusuchen. Im Zusammenspiel mit der geringen Kaufkraft im Einzugsgebiet, der 

Konkurrenz durch das nahe gelegene und doppelt so große Lübeck sowie der starken 

Abwanderung dürfte die Lage in der Schweriner Innenstadt für lange Zeit 

schwierig bleiben. Eine Ausweitung der mit 30 Euro je Quadratmeter ohnehin sehr 

niedrigen Spitzenmiete ist aus unserer Sicht eher unwahrscheinlich. Möglicherweise 

kann die 2011 eröffnete Marienplatz-Galerie noch positive Impulse bringen, wenngleich 

sich die Verkaufsfläche dadurch noch weiter erhöht hat. 


140 

120 

100 

80 

60 

40 


20 Schw erin Rostock 

0 


1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 

58 

6 

5 

Schw erin 


Rostock 

Regional-12 

2003 2005 2007 2009 2011 2013e 

4,0 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

Handel: Center voll – Innenstadt leer 

1,5 

Schw erin 

1,0 

Rostock 

0,5 

0,0 


Regional-12 

1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 


13 

12 

11 

10 

9 

8 

7

WOHNIMMOBILIEN IN SCHWERIN 

Nachfrage 

2010 2011 2012e 2013e 


Haushalte in % ggü. Vorjahr -0,1 0,1 0,2 0,2 



Angebot 









BÜROIMMOBILIEN IN SCHWERIN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 0,8 0,7 0,7 0,6 




Miete Büro 

in % 6,8 7,0 7,0 6,9 




HANDELSIMMOBILIEN IN SCHWERIN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 





Angebot 

in % ggü. Vorjahr 0,0 -1,1 1,3 1,1 




in % ggü. Vorjahr 0,7 4,5 0,5 0,5 





59

STANDORTE IM ÜBERBLICK 

Strukturdaten (Daten 2011) 

Einwohner 

in 1.000 

Haushalte 

in 1.000 

BIP 

in Mio. Euro 

60 

BIP pro Kopf 

in Euro 

Verfügbares Einkommen 

pro Kopf in Euro/Monat Arbeitslosenquote 

in % 

Berlin 3.448 1.991 82.369 23.886 1.191 13,3 

Potsdam 156 90 4.331 27.744 1.282 7,9 

Chemnitz 243 132 6.355 26.151 1.250 11,5 

Dresden 521 285 14.459 27.779 1.204 10,0 

Erfurt 204 104 5.902 28.916 1.176 10,2 

Halle 232 130 5.003 21.566 1.147 12,1 

Leipzig 520 314 12.931 24.876 1.155 13,0 

Magdeburg 232 128 5.918 25.554 1.174 11,6 

Rostock 202 102 5.151 25.527 1.144 13,1 

Schwerin 95 48 2.856 30.035 1.163 12,4 

Standorte ohne Berlin/Potsd. 281 155 9.589 34.127 1.181 11,6 

Regional-12 390 211 16.324 41.866 1.411 9,3 

Top-7 1.351 768 62.280 46.102 1.560 9,5 

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg 


Quelle: Feri, BA, Prognose DZ BANK Research 

Wohnimmobilien 

Ein- 

wohner 

Entwicklung von 

2000 bis 2011 in % 

Haus- Wohnungshalte 

bestand 

Miete Erstbezug Durchschnitt 

in Euro pro m² 

Miete Erstbezug Durchschnitt 

in % ggü. Vorjahr 

Miete Erstbezug Top- 

Lage in Euro pro m² 

2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 

Berlin 1,9 9,2 2,1 9,1 9,4 9,7 10,3 3,7 2,8 14,0 14,5 14,9 

Potsdam 20,9 38,8 17,5 9,6 9,9 10,1 7,9 3,1 2,0 12,0 12,4 12,8 

Chemnitz -7,1 0,7 -9,1 5,2 5,3 5,4 0,0 2,3 2,3 6,5 6,7 6,8 

Dresden 9,2 17,5 0,3 7,2 7,4 7,5 10,8 2,1 2,0 9,3 9,6 9,8 

Erfurt 1,6 10,8 -1,6 7,2 7,4 7,6 9,1 2,8 2,7 8,7 9,0 9,3 

Halle -6,3 1,6 -10,2 5,9 6,0 6,1 3,5 1,7 1,7 7,3 7,5 7,6 

Leipzig 5,4 18,9 -0,5 6,9 7,0 7,1 6,2 1,9 1,6 8,5 8,7 8,9 

Magdeburg -0,5 5,2 -2,2 5,3 5,4 5,5 3,9 1,9 1,9 7,0 7,2 7,4 

Rostock -0,1 10,3 3,5 7,0 7,2 7,3 2,9 2,1 2,1 8,4 8,6 8,8 

Schwerin -7,0 2,1 -2,5 6,2 6,2 6,3 1,6 0,5 0,5 6,8 6,9 6,9 

Standorte ohne Berlin/Potsd. 1,4 10,9 0,1 6,5 6,7 6,8 6,1 2,0 1,9 8,1 8,4 8,5 

Regional-12 3,1 8,8 2,9 8,1 8,3 8,6 4,5 3,2 2,9 10,2 10,6 10,9 

Top-7 4,5 9,5 4,1 10,8 11,2 11,6 7,2 4,0 3,2 15,6 16,1 16,5 




Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012 | 2013

Büroimmobilien 

Büroflächenbestand 

Daten 2011 

in 

1.000 

m² 

je Einwohner 

in m² 

je Bürobeschäftigtem 

in m² 

Miete in Top-Lage 


61 

Veränderung Miete 



in % 

2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 

Berlin 17.489 6,9 36,4 21,5 22,1 22,4 4,9 2,8 1,3 8,0 7,8 7,7 

Potsdam 1.164 8,8 33,1 11,0 11,1 11,2 0,0 0,9 0,9 9,1 8,9 8,7 

Chemnitz 1.680 10,6 44,5 8,5 8,6 8,6 0,0 1,2 0,0 11,9 11,8 11,8 

Dresden 3.803 3,1 39,9 10,8 11,0 11,1 2,9 1,9 1,3 10,6 10,9 10,7 

Erfurt 990 17,3 24,7 9,8 9,9 10,0 0,0 1,0 1,0 20,2 20,1 19,9 

Halle 1.517 3,3 38,6 8,4 8,5 8,6 1,2 1,2 1,2 9,5 9,4 9,1 

Leipzig 4.094 19,8 49,9 11,0 11,1 11,2 0,0 1,1 0,7 15,8 14,8 14,6 

Magdeburg 1.419 2,7 34,3 10,6 10,7 10,8 0,0 1,3 0,9 19,3 19,2 19,0 

Rostock 1.210 11,3 40,0 11,1 11,2 11,3 0,9 0,9 0,9 6,8 6,8 6,7 

Schwerin 828 4,8 40,9 7,6 7,7 7,8 1,3 1,3 1,3 7,0 7,0 6,9 

Standorte ohne Berlin/Potsd. 1.943 9,5 41,5 10,1 10,3 10,4 0,9 1,3 0,9 12,9 12,7 12,5 

Regional-12 2.879 11,7 36,3 12,2 12,4 12,6 3,0 1,8 1,1 6,8 6,6 6,5 

Top-7 11.045 12,3 37,5 24,5 25,2 25,4 3,5 2,9 1,0 9,4 9,0 9,0 




Handelsimmobilien 

in 

1.000 

m² 


Daten 2011 

2001- 

2010 

in % 

je Einwohner 

in m² 

Miete Top-Lage 


Veränderung Miete in 

% ggü. Vorjahr 



2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 

Berlin 6.011 47,0 1,7 225 230 234 4,7 2,0 1,8 -0,2 1,5 1,4 

Potsdam 432 70,8 2,8 70 71 72 7,7 1,4 1,4 1,1 2,3 2,4 

Chemnitz 754 26,8 3,1 55 57 58 10,0 3,6 1,8 -0,8 1,7 1,3 

Dresden 979 47,6 1,9 105 106 107 0,0 1,0 0,9 0,9 2,1 2,2 

Erfurt 584 18,0 2,9 85 87 88 6,3 2,4 1,1 1,0 2,8 1,9 

Halle 625 13,8 2,7 70 71 72 2,9 1,4 1,4 -0,3 1,4 1,9 

Leipzig 618 84,7 1,2 120 122 124 4,3 1,7 1,6 1,9 3,3 2,2 

Magdeburg 635 24,6 2,7 50 50 51 0,0 0,4 1,2 0,0 1,9 1,0 

Rostock 597 27,5 3,0 74 76 77 2,8 2,7 1,3 -0,5 1,8 1,4 

Schwerin 343 12,8 3,6 30 30 30 0,0 0,0 0,0 -1,1 1,3 1,1 

Standorte ohne Berlin/Potsd. 642 31,0 2,5 78 79 80 3,3 2,2 1,6 0,9 3,1 2,4 

Regional-12 786 36,9 2,0 124 125 127 2,9 1,1 1,5 1,2 2,0 2,2 

Top-7 2.241 36,6 1,7 238 243 247 4,0 2,2 1,6 0,8 2,0 1,8 




Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012 | 2013

Impressum 

Herausgeber: DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, 

Rosenstraße 2, 20095 Hamburg 

Vorstand: Dr. Georg Reutter (Sprecher), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber 

Autoren: 

Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft 

Dr. Michael Holstein, Leiter Volkswirtschaft 

Verfasser: Thorsten Lange, Analyst Immobilienmärkte 

Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2012 

Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP 

Daten und Einschätzungen Stand September 2012 

Disclaimer 


Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg 

Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Verteilung 

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diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. 

Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, 

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DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK 

übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder 

Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines 

Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen 

Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen 

Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt 

der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde. 

Zuständige Aufsichtsbehörde 

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, 

Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany 

62

Ansprechpartner DG HYP 


20095 Hamburg 

Rosenstraße 2 

Postfach 10 14 46 

20009 Hamburg 

Telefon (0 40) 33 34-0 

Telefax (0 40) 33 34-11 11 

Internet: www.dghyp.de 

Immobilienzentrum Berlin 

Pariser Platz 3 

10117 Berlin 

Telefon (0 30) 31 99 3-51 01 

Telefax (0 30) 31 99 3-50 36 

Martin Gimber 

Leiter Immobilienzentrum Berlin 

Telefon (0 30) 31 99 3-51 06 

Martin.Gimber@dghyp.de 

Andrea Stoffer 

Assistenz 

Telefon (0 30) 31 99 3-51 01 

Andrea.Stoffer@dghyp.de 

Ansprechpartner VR WERT 

Standort Berlin 

Pariser Platz 3 

10117 Berlin 

Telefon (0 30) 202 41-684 

Telefax (0 30) 202 41-677 

info@vrwert.de 

Karin Reimers MRICS 

Dipl.-Ingenieurin 

Immobiliengutachterin CIS HypZert (F) 

Mobil (0172) 899 60 23 

Telefon (0 30) 202 41-684 

karin.reimers@vrwert.de 


VR WERT 

Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH 

20095 Hamburg 

Rosenstraße 2 

Telefon (0 40) 33 34-26 88 

Telefax (0 40) 33 34-11 77 

Internet: www.vrwert.de 

Rolf Brede 

Regionaldirektor 

Telefon (0 30) 31 99 3-51 00 

Rolf.Brede@dghyp.de 

Benjamin Falk 


Telefon (0 30) 31 99 3-50 61 

Benjamin.Falk@dghyp.de 

Ulrich Kürth 


Volksbanken und Raiffeisenbanken 

Telefon (0 30) 31 99 3-50 40 

Ulrich.Kuerth@dghyp.de 

Dieter Eisenträger 

Dipl.-Ingenieur 

Immobiliengutachter CIS HypZert (F) 

Mobil (0174) 207 87 84 

Telefon (0 30) 202 41-675 

dieter.eisentraeger@vrwert.de 

Dr.-Ing. Jens Jähnke MRICS 


Immobiliengutachter IQ-Zert 

Mobil (0176) 12 13 43 01 

Telefon (0 30) 202 41-651 

jens.jaehncke@vrwert.de 

63 

Mark Meissner 


Telefon (0 30) 31 99 3-50 25 

Mark.Meissner@dghyp.de 

René Ramthun 


Telefon (0 30) 31 99 3-50 39 

Rene.Ramthun@dghyp.de 

Jan Wiezorek 


Telefon (0 30) 31 99 3-50 47 

Jan.Wiezorek@dghyp.de 

Detlef Jäger 


Büro in Leipzig 

Schillerstraße 3 

04109 Leipzig 

Telefon (03 41) 96 28 22 92 

Telefax (03 41) 96 28 22 93 

Detlef.Jaeger@dghyp.de 

Tino Koch 


Immobiliengutachter 

Mobil (0176) 12 13 43 00 

Telefon (030) 202 41-223 

tino.koch@vrwert.de 

Kathrin Schmidt-Pollex 

Dipl.-Ingenieurin 

Immobiliengutachterin CIS HypZert (F) 

Mobil (0174) 334 03 59 

Telefon (0 30) 202 41-676 

kathrin.schmidt-pollex@vrwert.de 

Konstanze Feldbausch 

Assistenz 

Telefon (030) 202 41-685 

konstanze.feldbausch@vrwert.de

DG HYP 


2012 

Rosenstraße 2 | 20095 Hamburg 

Tel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11 

November 

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