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dagegen der Unterschied bei den Löhnen. Hier erreichen die ostdeutschen Bundesländer inzwischen etwas über 80 Prozent des Westniveaus. Die relativ rasche Angleichung des Lohnniveaus hat allerdings erhebliche negative Auswirkungen für die wirtschaftliche Entwicklung hervorgerufen. Dadurch verstärkt gingen nicht nur viele Arbeitsplätze, sondern auch ein erheblicher Teil der industriellen Basis verloren. Heute liegt der Anteil des verarbeitenden Gewerbes – mit seinen Exporterfolgen und einem relativ hohen Lohnniveau – an der Wirtschaftsleistung in Ostdeutschland spürbar niedriger als in Westdeutschland. Die Wirtschaftsstruktur ist – ganz im Gegenteil zur Situation vor der „Wende“ – kleinteilig, ostdeutsche Großunternehmen gibt es kaum noch. Große Konzerne haben ihren Sitz in der Regel in Westdeutschland und sind im Osten allenfalls mit Produktionsstätten vertreten. Neben der im Osten schwächeren wirtschaftlichen Basis leidet der ostdeutsche Immobilienmarkt zusätzlich unter dem rapiden Bevölkerungsrückgang – siehe „Exkurs: Demographische Entwicklung“ ab Seite 9. Hinzu kommt der schlechte Ruf von „Ostimmobilien“ bei Investoren. Fallende Mieten und hohe Leerstände haben dafür gesorgt, dass viele Immobilienkäufer sowohl mit Wohnungen als auch mit gewerblichen Objekten empfindliche Verluste erlitten. Das Image Ostdeutschlands ist zwar als Urlaubsregion sehr gut, das als Wirtschaftsstandort ist jedoch noch ausbaufähig. Insofern ist es wenig verwunderlich, dass Immobilien in Ostdeutschland in den vergangenen Jahren von Investoren gemieden wurden. Dies gilt heute allerdings immer weniger für ostdeutsche Großstädte. So sind ostdeutsche Wohnungsportfolios zunehmend gefragt. Dafür gibt es gute Gründe. Die positive wirtschaftliche Entwicklung konzentriert sich gerade in den Großstädten. Außerdem steigt hier im Gegensatz zum insgesamt rückläufigen Bevölkerungstrend die Einwohnerzahl an oder ist zumindest stabil. Hinzu kommt das immer noch vergleichsweise günstige Preisniveau für ostdeutsche Immobilien. Es gibt also gute Gründe, sich den Immobiliensektor in den ostdeutschen Großstädten genauer anzusehen. In dieser Publikation betrachten wir neben dem Wohnungsbereich die Marktsegmente Büro und Handel an insgesamt zehn Standorten. Das sind neben Berlin und Potsdam acht ostdeutsche Städte von knapp unter 100.000 bis über 500.000 Einwohnern. Die jeweiligen Bundesländer werden ebenfalls kurz vorgestellt. Zehn Standorte aus sechs Bundesländern Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012 | 2013 Die neben Berlin betrachteten Standorte – Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Rostock und Schwerin – sind jeweils bedeutende Oberzentren in ihrer Region. Außerdem haben wir die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam berücksichtigt, deren Immobilienmarkt allerdings stark von der direkten Nachbarschaft Berlins geprägt ist und die daher in unserem Vergleichsindex „Städte ohne Berlin“ nicht mit berücksichtigt wurde. Die Abbildungen und Tabellen auf den folgenden beiden Seiten geben einen ersten Überblick. Ab Seite 21 werden die Immobilienstandorte und die Bundesländer einzeln dargestellt. 6 Sind ostdeutsche Immobilien besser als ihr Ruf? Studie untersucht die Marktsegmente Wohnen, Büro und Handel Berlin, Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin
OSTDEUTSCHE BUNDESLÄNDER UND BERLIN IM BERICHT ANALYSIERTE STÄDTE Quelle: DZ BANK Quelle: DZ BANK STANDORTE IM VERGLEICH Daten von 2011 Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012 | 2013 Einwohner Sachsen- Anhalt Thüringen Mecklenburg- Vorpommern Strukturdaten Wohnen Büro Handel Haus- halte Berlin Brandenburg Sachsen BIP pro Kopf * Arbeitslosenquote Wohnungsbestand 7 Durchschnittsmiete Erstbezug Fläche Spitzen- miete Fläche Spitzenmiete in 1.000 in 1.000 in Euro in % in 1.000 in Euro/m² in 1.000 m² in Euro je m² in 1.000 m² in Euro je m² Deutschland 81.800 40.200 29.800 6,8 40.300 8,5** 340.000*** 16,7** 164.000 135** Westdeutschland 65.500 31.600 31.690 6,0 31.600 - 269.000*** - 129.800 - Neue Länder/Berlin 16.300 8.600 22.540 10,3 8.900 - 71.400*** - 34.400 - davon Standorte 36 % 39 % - - 37 % - 48 % 34 % - Berlin 3.448 1.991 23.886 13,3 1.901 9,1 17.489 21,5 6.011 225 Potsdam 156 90 27.744 7,9 84 9,6 1.164 11,0 432 70 Chemnitz 243 132 26.151 11,5 149 5,2 1.680 8,5 754 55 Dresden 521 285 27.779 10,0 287 7,2 3.803 10,8 979 105 Erfurt 204 104 28.916 10,2 111 7,2 990 9,8 584 85 Halle 232 130 21.566 12,1 139 5,9 1.517 8,4 625 70 Leipzig 520 314 24.876 13,0 314 6,9 4.094 11,0 618 120 Magdeburg 232 128 25.554 11,6 141 5,3 1.419 10,6 635 50 Rostock 202 102 25.527 13,1 115 7,0 1.210 11,1 597 74 Schwerin 95 48 30.035 12,4 56 6,2 828 7,6 343 30 Durchschnittswerte obiger Standorte und Vergleichswerte für Oberzentren und Top-Standorte Schwerin Rostock Magdeburg Leipzig Standorte ohne Berlin/Potsdam 281 155 34.127 11,6 207 6,5 1.943 10,1 642 78 Regional-12 Oberzentren 390 211 41.866 9,3 212 8,1 2.879 12,2 786 124 Top-7 Top-Standorte 1.351 768 6.102 9,5 725 10,8 11.045 24,5 2.241 238 Regional-12 Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 Top-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen * in Preisen von 2000, ** 125 Städte, *** geschätzt Erfurt Halle Berlin Potsdam Dresden Chemnitz
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