immobilienmarkt ostdeutsche bundesländer und berlin ... - DG Hyp

Immobilienmarkt Schwerin
Schwerin ist die zweitgrößte Stadt in Mecklenburg-Vorpommern und mit weniger als
100.000 Einwohnern zugleich die kleinste deutsche Landeshauptstadt. Der Einwohnerrückgang
ist unter den in diesem Bericht betrachteten Städten am ausgeprägtesten
ausgefallen. Seit der Wiedervereinigung hat die Stadt rund ein Viertel ihrer damals
noch rund 127.000 Einwohner verloren. Erst 2010 ist der anhaltende Rückgang
der Bevölkerung bei rund 95.000 Einwohnern zum Stillstand gekommen.
Der größte Teil der Beschäftigten in Schwerin arbeitet in der öffentlichen Verwaltung.
Die überwiegend mittelständisch geprägte Wirtschaft weist einen breiten Branchenmix
auf. Durch das relativ niedrige Lohnniveau und die dialektarme Sprache
sind heute relativ viele Call-Center in Schwerin ansässig. Durch die schöne Lage am
Schweriner See und zahlreiche historische Bauwerke hat der Tourismus eine hohe
Bedeutung erlangt. Schwerin hat zwar keine Universität, verfügt aber über zwei kleinere
Hochschulen. Die Arbeitslosenquote liegt mit nicht ganz 13 Prozent – zusammen
mit Rostock – am oberen Rand in diesem Bericht.
FORTWÄHRENDER BEVÖLKERUNGSRÜCKGANG ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOHE ARBEITSLOSENQUOTE
Einwohner 1993 = 100
105
100
95
90
85
80
Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012 | 2013
Schw erin
Rostock
Magdeburg
Städte ohne Berlin
75
1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research
Trotz des starken und lang anhaltenden Bevölkerungsrückganges ist das Mietniveau
in Schwerin nicht niedrig. Mit einer Durchschnittsmiete bei Erstbezug von etwas
mehr als 6 Euro liegt das Mietniveau nur geringfügig unter dem gewichteten Mittelwert
der neun analysierten Standorte. Am Wohnungsmarkt haben insbesondere der
Rückbau von aufgrund des Bevölkerungsrückgangs nicht mehr benötigtem Wohnraum
und die Schaffung seniorengerechter Wohnungen ein hohes Gewicht. Das
Mietsteigerungspotenzial ist nach unserer Einschätzung – auch aufgrund des Niveaus
– eher gering.
Schwerin hat mit rund 800.000 Quadratmetern Fläche zwar den kleinsten Büromarkt
der betrachteten Standorte, bezogen auf die Einwohnerzahl hat die Stadt aber die
relativ gesehen höchste Büroflächenausstattung mit fast 9 Quadratmetern pro Kopf.
Im Durchschnitt sind es lediglich 7 Quadratmeter. Angesichts der „bürolastigen“
Branchen – als Nachfrager dominieren die öffentliche Verwaltung und private
Dienstleister – ist damit aber kein größeres Überangebot verbunden, was auch in
der niedrigen Leerstandsrate von rund 7 Prozent zum Ausdruck kommt. Die absolut
57
Arbeitslosenquote in %
22
20
18
16
14
Kleinste deutsche Landeshauptstadt
Öffentliche Verwaltung ist der größte
Arbeitgeber
12 Schw erin
Rostock
10
8
Magdeburg
Städte ohne Berlin
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Wohnen: Relativ hohes Mietniveau
Büro: Hohe relative Flächenausstattung,
niedrige Leerstandsquote