SIGNA Property Funds Gruppe Leistungsbilanz zum 31. Dezember ...

SIGNA Property Funds Gruppe 

Leistungsbilanz 

zum 31. Dezember 2007

Als bankenunabhängiger Finanzdienstleister hat sich 

die SIGNA Property Funds Gruppe zum Ziel gesetzt, 

innovative und qualitativ hochwertige Immobilienanlage 

konzepte für vermögende Privatkunden und 

institutionelle Investoren zu entwickeln und zu vertreiben. 

Dabei können wir auf das Know-how eines 

erfahrenen Teams zurückgreifen und auf die Marktposition 

unserer österreichischen Mutter gesellschaft 

bauen, der langjährig inter na tional erfolgreich tätigen 

SIGNA Holding GmbH.

Inhaltsverzeichnis 

Vorwort 5 

Gremien 6 

Das Unternehmen 

Die SIGNA Property Funds Gruppe 10 

Über uns 10 

Die Unternehmen der SIGNA Property Funds Gruppe 12 

Die SIGNA Gruppe 14 

Die Unternehmen der SIGNA Gruppe 16 

Das Geschäftsjahr 2007 

Geschlossene Immobilienfonds bis 2007 20 

SIGNA 01 Linz/Haus des Tourismus 20 

SIGNA 03 Milano S.a.s. di SIGNA Milano S.r.l. & C. 26 

SIGNA 04 Prag Immobilienfonds GmbH & Co. KG 

SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros 

34 

Immobilienfonds GmbH & Co. KG 40 

Verkaufte Objekte 48 

Bestätigungsvermerk 50 

Impressum 52 

3

4 

v.l.: Dr. Marcus Mühlberger, Michael Wilke, Frank Tölle

Vorwort 

Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, 

wir freuen uns sehr, Ihnen die erste Leistungsbilanz der SIGNA Property 

Funds Gruppe zu präsentieren. 

Als wir uns im Jahr 2004 entschieden, ein Fondshaus in Deutschland zu 

gründen, hatten wir vor allem eines im Blick: Privatkunden und institutionellen 

Investoren hochwertige Immobilieninvestments zu offerieren. Heute, vier Jahre 

nach unserer Gründung, zeigt die erste Leistungsbilanz, dass wir unser Ziel 

erreicht haben. 

Bis zum Ende des Jahres 2007 haben wir mit unseren Fondsprodukten 

kumuliert über EUR 500 Mio. an hochinteressanten europäischen Standorten 

investiert. Wir freuen uns besonders, dass es uns gelungen ist, den ersten 

geschlossenen italienischen Immobilienfonds in Deutschland zu vertreiben 

sowie die wohl meist umworbene Immobilie des Jahres 2006, „THE PARK“ 

in Prag, zu erwerben und als „SIGNA 04 Prag“ erfolgreich zu platzieren. 

Gemeinsam mit weiteren interessanten Investments in Deutschland, Österreich 

und Luxemburg unterstreichen diese Projekte, dass wir den richtigen 

Weg eingeschlagen haben. Alle Fonds wurden im Markt hervor ragend aufgenommen. 

Die Leistungsbilanz bestätigt unsere Prognosen und belegt, 

dass wir unsere Renditeversprechen halten konnten. 

Mit einem engagierten qualifi zierten Mitarbeiterteam und professionellen externen 

Beratern sind wir in der Lage, schnelle Entscheidungen zu treffen und 

so auf die sich permanent wandelnden Marktbedingungen zu rea gieren. So 

haben wir mit „SIGNA 09 Immobilienwerte Österreich Plus“ Ende 2008 ein 

innovatives Anlageprodukt strukturiert, das sich an ausgewähl ten innerstädtischen 

Immobilienentwicklungen der SIGNA Development AG und externer 

Partner beteiligt. Aktuell werden von uns vielversprechende Investments in 

London, den Vereinigten Staaten von Amerika und in Luxem burg geprüft. 

Wir werden auch zukünftig alles daran setzen, Ihren hohen Ansprüchen 

gerecht zu werden und Ihnen auch in diesen wirtschaftlich schwierigen 

Zeiten solide, rentable und sichere Immobilieninvestments anzubieten. 

Wir wünschen Ihnen nun viel Spaß bei der Lektüre unserer Leistungsbilanz. 

Wien, 15. März 2009 

Dr. Marcus Mühlberger Michael Wilke Frank Tölle (CEO) 

Vorstand der SIGNA Property Funds Holding AG 

5

6 

Gremien 

Vorstand 

Frank Tölle 

Frank Tölle ist Mitbegründer der SIGNA Property Funds Gruppe. Zuvor war er 

fünf Jahre lang als Vorstand der IDEENKAPITAL Financial Engineering AG, 

einer Tochtergesellschaft der zur MEAG-Gruppe gehörenden IDEENKAPITAL 

AG, verantwortlich für die Konzeption von geschlossenen Anlageprodukten. 

Umfang reiches Wissen und einen reichen Schatz an Erfahrung im Bereich der 

Kapitalanlage hatte Herr Tölle bereits zuvor als Geschäftsführer der Versicherungs- 

und Immobilienvermittlungsgesellschaft der Düsseldorfer Bank und als 

Vertriebsleiter bei der Schweizer Rentenanstalt erworben. 

Michael Wilke 

Michael Wilke ist seit Herbst 2006 für die SIGNA Property Funds Gruppe tätig. 

In den Jahren 1997 bis 2006 war er Vertriebsvorstand bzw. Prokurist der 

GVP AG bzw. der späteren Vertriebsgesellschaft IDEENKAPITAL Financial 

Service AG, einer Tochtergesellschaft der zur MEAG-Gruppe gehörenden 

IDEENKAPITAL AG. Vor dem Wechsel zur GVP AG hatte Herr Wilke die Position 

des Vertriebsdirektors bei FDK, der Vertriebsorganisation der Sparkasse Köln 

(jetzt Sparkasse KölnBonn), inne. 

Dr. Marcus Mühlberger 

Dr. Marcus Mühlberger gehört der SIGNA Gruppe seit 2003 an und hat in 

dieser Zeit eine Vielzahl von Führungspositionen inne. Er überwacht die Finanzund 

Buchführungspraktiken aller SIGNA Unternehmen einschließlich der Fonds. 

Herr Dr. Mühlberger arbeitete zuvor als Finanzvorstand für die Update Software 

AG sowie für die Creditanstalt Investment Bank in Wien. Dr. Mühlberger ist 

Privatdozent für Wirtschaftsbeziehungen und Finanzen an der Comenius Universität 

in Bratislava, Slowakei.

Aufsichtsrat 

René Benko 

René Benko, Mitbegründer der SIGNA Gruppe (vormals Immofi na), bekleidet die 

Position des Aufsichtsratsvorsitzenden der SIGNA Property Funds Holding AG. 

Schon seit seinem 16. Lebensjahr agiert Herr Benko erfolgreich als Immobilienunternehmer. 

Innerhalb von zehn Jahren ist es Herrn Benko gelungen, aus einem 

Zwei-Mann-Betrieb eins der größten Immobilienunternehmen Österreichs mit 

mehr als 100 Mitarbeitern zu formen. 

Kommerzialrat Karl Samstag 

Karl Samstag verfügt über mehr als 40 Jahre Erfahrung im Bankgeschäft. 

Er startete seine Karriere bei der österreichischen Zentralsparkasse, in der er 

1989 Mitglied der Geschäftsführung wurde. Nach der Verschmelzung der 

Zentralsparkasse mit der Länderbank zur Bank Austria Creditanstalt AG übernahm 

Karl Samstag die Position des Vorstandsvorsitzenden. Im Jahr 2005 

verließ Karl Samstag die Bank Austria Creditanstalt AG. Karl Samstag ist 

Aufsichtsratmitsglied u. a. der Flughafen Wien AG, der Oberbank AG und des 

Österreichischen Verkehrsbüros. 

Kommerzialrat Mag. Alexander Neuhuber 

Mag. Alexander Neuhuber ist seit 1996 Mitglied des Wiener Landtags sowie 

Gemeinderat. Er gilt als profunder Kenner des österreichischen Immobilienmarktes. 

Bereits während seines Studiums gründete Herr Mag. Neuhuber ein 

Maklerunternehmen, später übernahm er die Leitung der österreichischen 

Repräsentanz des weltweit tätigen Immobilienberatungsunternehmens DTZ 

Debenham Thorpe Zadelhoff (heute DTZ Debenham Tie Leung). Heute ist Herr 

Mag. Neuhuber als Geschäftsführer für das Immobilienberatungsunternehmen 

MAGAN Holding GmbH tätig. 

Mag. Christoph Sturm 

Mag. Christoph Sturm ist seit 2004 für die SIGNA Gruppe tätig. Herr Mag. Sturm 

arbeitete zuvor als Senior Consultant bei einer österreichischen Steuer- und 

Unternehmensberatungskanzlei sowie bei einem gerichtlichen Sachverständigen 

für Rechnungswesen. Seine Beratungsschwerpunkte lagen dabei in den Bereichen 

Rechnungswesen, Controlling und interne Kontrollsysteme. Neben seiner 

Mitgliedschaft in den Aufsichtsräten der SIGNA Aktiengesellschaften ist Herr 

Mag. Sturm Leiter des Rechnungswesens der SIGNA Holding GmbH. 

Johannes R. Haecker 

Johannes R. Haecker ist seit 2008 CEO der neu gegründeten SIGNA Financial 

Services AG. Bereits seit vier Jahren berät er die SIGNA Gruppe in Finanzierungs - 

fragen. Herr Haecker war zuvor Vorstandsmitglied der Schweizer Valartis Bank AG. 

Als Direktor der Aareal Bank AG begleitete er die SIGNA Property Funds Gruppe 

in den Gründungsjahren bei Immobilieninvestitionen. Der ehemalige Vice President 

der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG ist versiert und erfahren im Bereich 

nationaler und internationaler Immobilieninvestitionen. 

7

Wachstum 

8 

In Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen 

zeigen sich die Vorzüge einer Investition 

in Sachwerte besonders plastisch: 

Während Aktienkurse und -fonds auf 

Talfahrt gehen, Sparbücher und 

Anleihen jedoch nur magere Renditen 

erzielen, gedeihen geschlossene 

Immobilienfonds stabil und profi tabel. 

Vorausgesetzt, es verbinden sich 

hochwertige Immobilien mit anspruchsvollen 

Anlagekonzepten und einem 

professionellen Fondsmanagement. 

Unsere Erfolge im Markt bestätigen 

uns auf unserem Weg.

10 

Das Unternehmen I Die SIGNA Property Funds Gruppe I Über uns 

Die SIGNA Property Funds Gruppe 

Über uns 

SIGNA Property Funds Deutschland AG 

SIGNA Treuhand GmbH 

SIGNA Deutschland 01 GmbH 

SIGNA Property Funds Holding AG 

SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH 

SIGNA Financial Strategy GmbH 

SIGNA Management GmbH 

SIGNA Secondary Markets Beteiligungs GmbH 

SIGNA Property Funds Beteiligungs GmbH & Co. OG 

SIGNA Vertriebs GmbH 

Zur SIGNA Property Funds Gruppe gehören die SIGNA Property Funds 

Holding AG sowie neun operative Gesellschaften. 

Die SIGNA Property Funds Holding AG ist als Tochtergesellschaft der SIGNA 

Unternehmensgruppe auf die Emission geschlossener Immobilienfonds spezialisiert 

und deckt mit ihren Tochterunternehmen die gesamte Wertschöpfungskette 

der Fondsemission vom Objekteinkauf über die Fondskonzeption 

und den Vertrieb bis hin zum laufenden Management der Assets ab. 

Eine Beteiligung an den innovativen geschlossenen Immobilienfonds der 

SIGNA Property Funds Gruppe eröffnet Privatpersonen die Möglichkeit, an 

lukrativen Immobilien zu partizipieren, die sonst vorwiegend institutionellen 

Anlegern vorbehalten sind. 

Unsere Anleger und unsere Geschäftspartner profi tieren von den Synergieeffekten, 

die sich aus der Kombination von Immo bilienkompetenz und 

Spezialisierung auf die Initiierung innovativer Fondsprodukte ergeben. 

Ob in Deutschland, Österreich, Italien oder anderen interessanten, sich 

besonders gut entwickelnden Immobilienmärkten dieser Welt – die 

SIGNA Property Funds Gruppe setzt bei allen Produkten auf die Qualität 

und die Nachhaltigkeit der Immobilie als Sachanlage. 

Das unternehmerische Handeln der SIGNA Property Funds Gruppe wird 

durch eine klare Strategie, durch die Transparenz der unternehmerischen 

Entscheidungen und durch Weitsicht im Hinblick auf neue Marktchancen 

bestimmt. Nur so ist die Qualität unserer Fondsprodukte mit attraktiven 

Erträgen, Sicherheit und Wachstum sicherzustellen. 

Die Jahre 2005 bis 2007 standen für die SIGNA Property Funds Gruppe 

ganz im Zeichen einer strategischen Fokussierung auf Qualitätsimmobilien

im Zentrum Europas. Mit einem Investitionsvolumen von über EUR 500 Mio. 

nimmt die SIGNA Property Funds einen der vorderen Ränge unter den Anbietern 

geschlossener Immobilienfonds im deutschsprachigen Raum ein. 

Unsere Fondsprodukte werden überwiegend über institutionelle Vertriebspartner 

wie Banken und Sparkassen platziert. 

Der SIGNA Property Funds ist es gelungen, sich am Markt der geschlossenen 

Immobilienfonds hervorragend zu positionieren. Verantwortlich für diese 

heraus ragende Performance sind einerseits die Qualität und die Substanz der 

einzelnen Immobilienobjekte, anderseits unsere Freiheit und Flexibilität in 

allen unternehmerischen Entscheidungen. Oft wird im Markt der Anbieter 

ge schlossener Immobilienfonds die Strategie vom Umsatzdruck bestimmt; 

die SIGNA Property Funds Gruppe kann den richtigen Zeitpunkt und den 

richtigen Ort für ein Engagement stets objektiv, ruhig und qualitätsbewusst 

auswählen. 

Ein weiterer wesentlicher Pluspunkt ist die Präsenz unseres Mutterunternehmens, 

der SIGNA Gruppe, am gesamteuropäischen Immobilienmarkt. 

Über die strategischen Partner der SIGNA Gruppe sind wir darüber hinaus 

an den weltweiten Immobilienmärkten zu Hause. Da die SIGNA Unternehmensgruppe 

nicht nur als Initiator geschlossener Immobilienfonds agiert, 

sondern auch als Immobilienentwickler aktiv ist, erhalten wir frühzeitig 

Zugang zu Informationen und Projekten – sehr zum qualitativen Vorteil der 

SIGNA Property Funds Produkte. 

Entwicklung der SIGNA Property Funds Gruppe 

in TEUR Investitionsvolumen Platziertes Eigenkapital 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Veröffentlichung Feri 

2004 2005 2006 2007 

11

12 

Das Unternehmen I Die SIGNA Property Funds Gruppe I Die Unternehmen der SIGNA Property Funds Gruppe 

Die Unternehmen der SIGNA Property Funds Gruppe 


Vorstand: Dr. Marcus Mühlberger 

Frank Tölle (CEO) 

Michael Wilke 

Aufsichtsrat: René Benko (Vorsitzender) 

KR Karl Samstag (Stellvertreter des Vorsitzenden) 

Johannes Haecker 

Mag. Alexander Neuhuber 


Firmenbuch: HG Wien (FN 241802 t) 

Grundkapital: EUR 250.000,00 

Mehrheitsgesellschafterin: SIGNA Holding GmbH (89,01%) 


Vorstand: Dr. Marcus Mühlberger (bis 03.11.2008) 


Michael Wilke 


Benedikt Graf v. Dürckheim (ab 2007) 

Johannes Haecker (ab 21.06.2006) 

Helmut Holzmann (bis 21.06.2006) 


Handelsregistereintrag: AG Düsseldorf (HRB 51018) 


Gesellschafterin: SIGNA Property Funds Holding AG (100%) 

SIGNA Treuhand GmbH 

Geschäftsführung: Frank Tölle 


Stammkapital: EUR 25.000,00 

Gesellschafterin: SIGNA Property Funds Deutschland AG (100%) 

SIGNA Deutschland 01 GmbH 

Geschäftsführung: Frank Tölle 



Gesellschafterin: SIGNA Management GmbH (100%) 

SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH 

Geschäftsführung: Dr. Marcus Mühlberger 

Frank Tölle 

Firmenbuch: HG Wien (FN 242833 h) 


Gesellschafterin: SIGNA Property Funds Holding AG (100%)

SIGNA Financial Strategy GmbH 


Frank Tölle 

Firmenbuch: HG Wien (FN 242832 g) 



SIGNA Management GmbH 


Frank Tölle 

Firmenbuch: HG, Wien (FN 242835 k) 



SIGNA Secondary Markets Beteiligungs GmbH 


Frank Tölle 

Firmenbuch: HG Wien (FN 195347 a) 



SIGNA Property Funds Beteiligungs GmbH & Co. OG 


Frank Tölle 

Firmenbuch: HG Wien (FN 318603 i) 


Unbeschränkt haftende SIGNA Property Funds Holding AG 

Gesellschafterinnen: SIGNA Management GmbH 

SIGNA Vertriebs GmbH 


Frank Tölle 

Firmenbuch: HG Wien (FN 242834 i) 


Gesellschafterin: SIGNA Property Funds Beteiligungs GmbH & Co. OG 

(seit 13.11.2008) (100%) 

13

14 

Das Unternehmen I Die SIGNA Property Funds Gruppe I Die SIGNA Gruppe 

Die SIGNA Gruppe 

Der Erfolg der SIGNA Property Funds Gruppe basiert nicht allein auf der 

Kompetenz, der Erfahrung und dem hohen Engagement ihrer Mitarbeiter, 

sondern wird auch maßgeblich gefördert durch unser Mutterunternehmen, 

die SIGNA Gruppe. 

Innerhalb von nur zehn Jahren ist die SIGNA Unternehmensgruppe von 

René Benko zu einer der führenden Immobiliengesellschaften Österreichs 

gewachsen. SIGNA ist es gelungen, in einem stark besetzten Marktsegment 

Fuß zu fassen und sich in dem gegebenen herausfordernden wirtschaftlichen 

Umfeld kontinuierlich und erfolgreich weiterzuentwickeln. 

Zu Beginn der Geschäftstätigkeit war das Unternehmen primär eine 

Immobilienentwicklungsgesellschaft. Doch über zahlreiche Immobilienent 

wicklungs projekte zwischen Wien und Innsbruck hinaus widmete sich 

SIGNA ab dem Jahr 2003 verstärkt dem sich abzeichnenden Markttrend 

„Veranlagung in Immobilien“. 

Die Ausdehnung der Aktivitäten auf dieses neue Geschäftsfeld führte 

schließlich zur Gründung der SIGNA Property Funds Holding AG sowie der 

SIGNA-Recap Holding AG im Jahr 2004. Mit der Etablierung dieser Fondshäuser 

gelang es, die Position der SIGNA Gruppe als anerkannte Größe in 

der österreichischen Immobilienlandschaft endgültig zu festigen. 

Um den gewachsenen Strukturen auch organisatorisch zu entsprechen, 

wurde 2004 die Entscheidung getroffen, die Unternehmensgruppe unterhalb 

der Holding in drei eigenständige Geschäftsbereiche zu gliedern. 

Die personelle Besetzung dieser neu geschaffenen Unternehmenssäulen mit 

erfahrenen Managern schuf das Fundament für eine erfolgreiche Expansion. 

Der Erfolg der beiden SIGNA Fondshäuser – mit einem Gesamtinvestitionsvolumen 

von annähernd EUR 1 Mrd. – führte dazu, dass sich die SIGNA 

Gruppe als anerkannter Immobilieninvestor europäischen Formats etablieren 

konnte.

Frank Tölle 

Michael Wilke 

René Benko 

René Benko 

Dr. Franz Peter Orasch 

Sebastian Greinacher 


Geschäftsführung: René Benko 

Firmenbuch: HG Wien (FN 191343 m) 

Stammkapital: EUR 30.000.000,00 

Gesellschafter: René Benko 

René Benko Privatstiftung (FN 205416 s) 

Karl Kovarik 

15

16 

Das Unternehmen I Die SIGNA Property Funds Gruppe I Die Unternehmen der SIGNA Gruppe 

Die Unternehmen der SIGNA Gruppe 


Vorstand: Dr. Marcus Mühlberger 


Michael Wilke 


KR Karl Samstag (Stellvertreter 

des Vorsitzenden) 


Mag. Alexander Neuhuber 


Firmenbuch: Handelsgericht Wien, FN 241802 t 


Mehrheitsgesellschafterin: SIGNA Holding GmbH (89,01%) 

Gründungsjahr: 2004 

Geschäftsjahr: Kalenderjahr 

Leistungsspektrum 

- Erwerb von exklusiven Assets 

- Entwicklung und Vertrieb von innovativen und 

qualitativ hochwertigen Immobilienanlagekonzepten 

- Assetmanagement 

- Fondsmanagement 

- Fondsgeschäftsführung 

- Vermittlung von Eigen- und Fremdfi nanzierungen 

SIGNA Development Immobilien Entwicklungs GmbH 

Geschäftsführung: René Benko 

Dr. Franz Peter Orasch 

Firmenbuch: HG Wien (261761 v) 


Gesellschafterin: SIGNA Holding GmbH (100%) 


- Akquisition und Entwicklung von Immobilienprojekten 

- Planung und Konzeption sowie baurechtliches Handling 

- Technisches und kaufmännisches Projektmanagement 

- Finanzierung und Controlling 

- Projektmarketing 

- Nutzungskonzepte auf Basis mieterspezifi scher 

Anforderungen 

- Detailplanung und Flächenoptimierung 

- Vermietung 

- Assetmanagement 

In der SIGNA Development Immobilien Entwicklungs 

GmbH wird das Kerngeschäft der Unternehmensgruppe 

abgewickelt. Alle erfolg reichen Projektentwicklungen 

von SIGNA sind in ihr konzentriert. 

Mit einem aktuellen Investitionsvolumen von rund 

EUR 1,7 Mrd. zählt die SIGNA Development Immobilien 

Entwicklungs GmbH zu den führenden österreichischen 

Immobilien entwicklern. 

Höchste Sorgfalt und Qualität bei allen Leistungen der 

Immobilienentwicklung und der Baubetreuung zählen 

zu den Maximen der Development-Gruppe. 

Bei der Planung und Realisierung neuer Projekte stehen 

nutzerspezifi sche Bedürfnisse im Vorder grund. Um den 

hohen Ansprüchen von Investo ren und Mietern gleichermaßen 

gerecht zu werden, setzt die SIGNA Development 

Immobilien Entwicklungs GmbH auf maximale Quali tät 

in der Bauausführung und auf Liebe zum Detail bei der 

Planung einzelner Vorhaben.

SIGNA-Recap Holding AG 

Vorstand: Sebastian Greinacher 



Mag. Christoph Sturm (Stellvertreter 

des Vorsitzenden) 

Dr. Jürgen Bodenseer 


Firmenbuch: HG Wien (FN 251831 s) 

Grundkapital: EUR 70.000,00 (Stichtag 

31.12.2007) 

Kapitalerhöhung in 2008: auf EUR 500.000,00 

Mehrheitsgesellschafterin: SIGNA Holding GmbH (90%) 


- Identifi zierung und Strukturierung von Immobilientransaktionen 

- Vermittlung von Eigen-, Fremd- bzw. Mezzaninkapital- 

partnern 

- Planung und Initiierung strukturierter Fondsprodukte 

- Weiterführende Beratungsleistungen 

- Portfoliomanagement 

Die SIGNA-Recap Holding AG versteht sich als Spe zialinstitut 

für Real Estate Investment Banking und für die 

Emission opportunistischer Private Equity Immobilienfonds. 

Das Unternehmen wurde im Jahr 2004 als Tochtergesellschaft 

der SIGNA Unternehmensgruppe gegründet. 

Fundierte und langjährige Erfahrung, professionelles 

Management und ein weitreichendes Netzwerk sowie die 

Kompetenzen der Konzernmutter SIGNA Holding GmbH 

bilden die Basis des Un ternehmens. Institutionellen 

und vermögenden privaten Investoren ein breites und 

attrak tives Leistungsspektrum anbieten zu können, ist 

die Hauptaufgabe der SIGNA-Recap Holding AG. 

Neben individuellen Dienstleistungen emittiert und managt 

die SIGNA-Recap Holding AG aktuell drei Real Estate 

Private Equity Fonds, die sich hinsichtlich der Investment - 

strategie und der Haltedauer von klassischen Immobilienfonds 

unterscheiden. Die Philosophie der SIGNA-Recap 

Holding AG besteht darin, vor allem auch österreichischen 

Investoren über spezialisier te Nischen pro duk te innerhalb 

der Assetklasse Real Estate den Zugang zu Private 

Equity im Immobilienbereich zu ermöglichen. 

17

18 

Erfahrung 

Ein Team kluger Köpfe mit langjähriger 

Kapitalmarkt erfahrung und 

profundem Immobilienwissen – 

dies sind die Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter, die uns erfolgreich 

machen. Menschen, die sich 

ver antwortungsvoll und mit außerordentlichem 

Engagement für 

das Unternehmen einsetzen. 

Wenn wir ihnen – mit Blick auf die 

Zahl und die Qualität unserer 

Fondsprojekte – sagen, dass sie 

hervorragende Arbeit leisten, 

dann halten wir das keinesfalls für 

hochgestapelt.

20 

Das Geschäftsjahr 2007 I Geschlossene Immobilienfonds bis 2007 I SIGNA 01 Linz/Haus des Tourismus 

Geschlossene Immobilienfonds bis 2007 

SIGNA 01 Linz/Haus des Tourismus

Fondsdaten 

Name des Fonds SIGNA Objekt Haus des Tourismus Immobilien GmbH & Co. KEG, 

(Firma, Sitz, Register): Freyung 4, A-1010 Wien, Firmenbuchnummer 241741b 

Rechtsform der Gesellschaft: GmbH & Co. KEG 

Anzahl der Gesellschafter: 4 

Emissionsjahr/Jahr der Schließung: 2004/2004 

Investitionsobjekt: Bürogebäude der Zentrale des Landesverbandes für 

Tourismus in Oberösterreich 

Lage des Objektes: Freistädter Straße 119, Linz-Urfahr 

Mietfläche: 

Fertigstellung/Übernahme/ 

Grundstücksgröße: 1.806 m², Nutzfläche: 5.334 m², 

Kfz-Stellplätze: 79 

Renovierung: im Jahr 2004/Übernahme erfolgte am 01.06.2004 

Mieter: Landesverband für Tourismus in Oberösterreich 

Laufzeit der Mietverträge: 15 Jahre 

Mieten gemäß Prospekt für 2007: EUR 681.138,00; Anstieg jährlich: 2,5% 

Kaufpreis gemäß Prospekt: Gesamtinvestition: EUR 12,25 Mio. 

Sonstige Angaben 

Bericht 

Komplementärin: SIGNA Objekt Haus des Tourismus Immobilien GmbH, Wien 

Fondsgeschäftsführung: SIGNA Objekt Haus des Tourismus Immobilien GmbH, Wien 

(FN 241745 h) 

Treuhänderin/Anlegerbetreuung: SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH, Wien 

Platzierungsgarantie: SIGNA Property Funds Holding AG, Wien (bis 31.12.2004) 

Betriebsprüfung: bisher noch keine erfolgt 

Die SIGNA Objekt Haus des Tourismus Immobilien GmbH & Co. KEG ist Eigentümerin 

des Objektes „Haus des Tourismus“. Der Landesverband für Tourismus 

in Oberösterreich hat sämtliche Bürofl ächen langfristig angemietet. Zwischen 

den Parteien wurde ein 15-jähriger Kündigungsverzicht vereinbart. Danach 

kann der Vertrag von beiden Seiten unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist 

gekündigt werden. Die monatliche Nettokaltmiete beläuft sich per Dezember 

2007 auf EUR 54.748,95. Dieser Betrag unterliegt einer jährlichen Indexierung 

auf Basis des Verbraucherpreisindex 2000. 

Da es sich um einen Neubau handelt, sind im Jahr 2007 keine wesentlichen Instandhaltungskosten 

angefallen. 

Für das Jahr 2007 wurde eine Ausschüttung in prospektierter Höhe von 6,0% 

der Kommanditeinlage durchgeführt. 

Aufgrund des planmäßigen Verlaufs wird weiterhin von einem stabilen, der Prognoserechnung 

entsprechenden Fondsverlauf ausgegangen. 

21

22 


Soll-Ist-Vergleich 2007 (alle Werte in EUR)* 

Soll/Prospekt Ist Abweichung 

1. Investitionsphase 

Mittelherkunft 

Eigenkapital 5.250.000 5.250.000 0 

Agio 0 0 0 

Fremdkapital 7.000.000 7.000.000 0 

Gesamtfinanzierungsvolumen 12.250.000 12.250.000 0 

Mittelverwendung 

Nettokaufpreis der Objekte 9.920.000 9.761.140 –158.860 

Sonstige Kosten Investitionsphase 2.307.194 2.131.948 –175.246 

Liquiditätsreserve 22.806 356.911 334.105 

Gesamtinvestitionsvolumen 12.250.000 12.250.000 0 

2. Darlehensentwicklung 

Darlehen 7.000.000 7.000.000 0 

Tilgung 243.417 245.349 1.932 

Darlehensvaluta per Stichtag 31.12.2007 6.756.583 6.754.651 –1.932 

3. Bewirtschaftungsphase/laufendes Ergebnis 

Einnahmen Fondsgesellschaft 

Mieteinnahmen (inkl. Auflösung PRAP**) 681.138 678.787 –2.351 

Zinserträge 23.344 6.890 –16.454 

Sonstige betriebliche Erträge 0 1.258 1.258 

Summe Einnahmen Fondsgesellschaft 704.482 686.936 –17.546 

Ausgaben Fondsgesellschaft 

Darlehenszinsen 170.796 220.552 49.756 

Instandhaltung 0 7.500 7.500 

Fondsmanagement 10.217 9.855 –362 

Anlegerverwaltung 7.067 0 –7.067 

Rechts- und Steuerberatung 16.557 16.971 414 

Bankgebühren 0 969 969 

Summe Ausgaben Fondsgesellschaft 204.637 255.847 51.210 

Fondsergebnis 499.845 431.089 –68.756 

4. Liquiditätsergebnis 

Fondsergebnis 499.845 431.089 –68.756 

./. Tilgung 75.255 76.395 1.140 

Einnahmenüberschuss Fondsgesellschaft 424.590 354.694 –69.896 

./. Ausschüttung 315.000 315.000 0 

in % des Eigenkapitals 6,0 6,0 

Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft 109.590 39.694 –69.896 

Währungsreserve –76.491 73.310 149.801 

Vortrag Liquiditätsreserve 47.653 432.530 384.877 

Liquiditätsreserve per 31.12.2007 80.752 545.534 464.782 

5. Handels-/Steuerrechtliches Ergebnis 

Handelsrechtliches Ergebnis 352.311 217.448 –134.863 

Steuerrechtliches Ergebnis 352.311 217.912 –134.399 

*Durch EDV-bedingte Rundungen können sich marginale Summen- und Relationsdifferenzen ergeben. 

**Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Erläuterung zum Soll-Ist-Vergleich 2007 


Nettokaufpreis der Objekte 

Die Herstellungskosten sind geringer aufgrund eines 

Ausstattungszuschusses des Mieters. 

Sonstige Kosten der Investitionsphase 

Die Abweichung resultiert aus geringeren Konzeptionierungs- 

sowie Projektkosten. 


Mieteinnahmen 

Die Mieteinnahmen stimmen mit dem Geschäftsbericht 

überein. Darin enthalten sind auch die auf die 

Laufzeit zu verteilende Mieterzuschüsse in Höhe 

von EUR 21.800,00 p.a. im Hinblick auf eine Vergleichbarkeit 

mit der Prognoserechnung. 

Zinserträge 

Die Zinserträge sind geringer, da in der Planrechnung 

von einer höheren Liquidität (Kontokorrent) 

ausgegangen wurde. 

Darlehenszinsen 

Die Darlehenszinsen waren aufgrund der ungünstigen 

Zinsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr um 

EUR 49.756,13 höher, als in der Planrechnung angenommen 

– dort wurde von einem durchschnittlichen 

Zinssatz von 2,5% für die Jahre 1 bis 5 ausgegangen. 

Währungsreserve 

In der Planrechnung wurde zusätzlich zur rechnerischen 

Liquiditätsreserve eine Währungsreserve kalkuliert. 

Dabei handelt es sich um frei verfügbare Liquidität. 

Diese wurde von der geplanten Liquidität abgezogen. 

Im Jahresabschluss wird die Währungs reserve im 

Umlaufvermögen als liquide Mittel dargestellt. 


Liquiditätsreserve per 31.12.2007 

Die deutlich höhere Liquiditätsreserve im Vergleich 

zum Planwert ergibt sich zu einem aus der geringeren 

Mittelverwendung im Rahmen der Investitions- 

phase sowie zum anderen aus der Erwirtschaftung 

höherer liquider Mittel als Währungsreserve in der 

bisherigen Bewirtschaftungsphase. 

5. Handelrechtliches und steuerrechtliches Ergebnis 

Die steuerrechtlichen Ergebnisse sind nur für die 

betrieblichen Anleger gerechnet (91,43% Anteil). 

Dies ergibt sich aus den österreichischen verfahrensrechtlichen 

Vorschriften, nach denen für die EP Privatstiftung 

das steuerrechtliche Ergeb nis, getrennt von 

den übrigen Gesellschaftern, nach der Einnahmen- 

Überschuss-Rechnung ermittelt wird. Das handelsrecht 

liche Ergebnis bezieht sich indessen immer auf 

die gesamten 100% der beteiligten Gesellschafter. 

23

24 


Soll-Ist-Vergleich, kumuliert seit Emissionsbeginn (alle Werte in EUR)* 




Mieteinnahmen (inkl. Auflösung PRAP**) 1.993.979 2.000.219 6.240 

Zinserträge 60.736 25.981 –34.755 


Summe Einnahmen Fondsgesellschaft 


2.054.715 2.035.997 –18.718 

Darlehenszinsen 517.580 509.804 –7.776 


Fondsmanagement 29.910 29.022 –888 

Anlegerverwaltung 20.689 13.622 –7.067 

Diverse Gesellschaftskosten 48.469 69.860 21.391 

Bankgebühren 0 28.559 28.559 

Diverse betriebliche Aufwendungen 0 42.880 42.880 

Summe Ausgaben Fondsgesellschaft 616.648 701.578 84.930 

Fondsergebnis 


1.438.067 1.334.419 –103.648 

Fondsergebnis 1.438.067 1.334.419 –103.648 

./. Tilgung 243.417 245.349 1.932 

Einnahmenüberschuss Fondsgesellschaft 1.194.650 1.089.070 –105.580 

./. Ausschüttung 954.000 1.102.500 157.500 


Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft 249.650 –13.430 –263.080 

Währungsreserve –222.854 202.053 424.907 

Vortrag Liquiditätsreserve 53.956 356.911 302.955 


3. Handels-/Steuerrechtliches Ergebnis 

80.752 545.534 464.782 

Handelsrechtliches Ergebnis ab Investitionsphase 19.782 –786.432 –806.214 

Steuerrechtliches Ergebnis ab Investitionsphase 19.782 –568.917 –588.699 


**Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Erläuterung zum Soll-Ist-Vergleich, kumuliert seit Emissionsbeginn 


Mieteinnahmen 

Die Mieteinnahmen stimmen mit dem Geschäftsbericht 

überein. Darin enthalten sind auch die auf die 

Laufzeit zu verteilende Mieterzuschüsse kumuliert in 

Höhe von EUR 65.400,00 im Hinblick auf eine Vergleichbarkeit 

mit der Prognoserechnung. 

Zinserträge 

Die Zinserträge sind geringer, da in der Planrechnung 

von einer höheren Liquidität (Kontokorrent) 

ausgegangen wurde. 

Diverse Gesellschaftskosten 

Aufgrund umfangreicher Analysearbeiten sowie der 

Auswertungen für die Gesellschafter entstanden zusätzliche 

Kosten. 

Bankgebühren 

Die Differenz resultiert im Wesentlichem aus nicht geplanten 

Bankgebühren aus der Umrechnung der Darlehen 

in Schweizer Franken im Jahr 2005. 

Diverse betriebliche Aufwendungen 

Diese Abweichung resultiert aus der Eintragung eines 

Pfandrechtes bei der kreditgewährenden Bank. Im 

Zuge der Planrechnung wurde davon ausgegangen, 

dass dieser Aufwand bereits im Rahmen der Mittelverwendung/Investitionsphase 

berücksichtigt wurde. 


Vortrag Liquiditätsreserve 

Abweichend von der ursprünglichen Planrechnung, 

berücksichtigt diese Position neben der Liquiditätsreserve 

die ursprünglich für 2004 vorgesehene Tilgung 

in Höhe von EUR 31.150,00, die ausgesetzt 

und erst im Jahr 2006 gezahlt wurde. 


Die deutlich höhere Liquiditätsreserve im Vergleich 

zum Planwert ergibt sich zu einem aus der geringeren 

Mittelverwendung im Rahmen der Investitionsphase 

sowie zum anderen aus der Erwirtschaftung 

höherer liquider Mittel als Währungsreserve in der 

bisherigen Bewirtschaftungsphase. 

Ausschüttungen 

Aufgrund einer überplanmäßigen Liquidität wurde 

bereits in der Investitionsphase 2004 eine Ausschüttung 

in Höhe von 3% des Eigenkapitals 

(EUR 157.500,00) vorgenommen. In der kumulierten 

Darstellung – welche den Zeitraum 2004 bis 

2007 betrifft – wurde diese Ausschüttung der Vollständigkeit 

halber berücksichtigt. 

3. Handelrechtliches und steuerrechtliches Ergebnis 

Die steuerrechtlichen Ergebnisse sind nur für die 

betrieblichen Anleger gerechnet. Dies ergibt sich 

aus den österreichischen verfahrensrechtlichen 

Vorschriften, nach denen für die EP Privatstiftung 

das steuerrechtliche Ergebnis, getrennt von den 

übrigen Gesellschaftern, nach der Einnahmen- 

Überschuss-Rechnung ermittelt wird. Das handelsrechtliche 

Ergebnis bezieht sich indessen immer auf 

die gesamten 100% der beteiligten Gesellschafter. 

Darüber hinaus wurde den Gesellschaftern, abweichend 

von der Planrechnung, auch das Ergebnis 

aus dem Jahr 2004 zugewiesen, woraus sich die 

hohe Verlustzuweisung erklärt. 

25

26 

Das Geschäftsjahr 2007 I Geschlossene Immobilienfonds bis 2007 I SIGNA 03 Milano 

SIGNA 03 Milano S.a.s. di SIGNA Milano S.r.l. & C.

Fondsdaten 


Bericht 

Name des Fonds SIGNA 03 Milano S.a.s. di SIGNA Milano S.r.l. & C., 

(Firma, Sitz, Register): Via Museo 1, 39100 Bozen, Italien, Handelsregister Bozen 04548430968 

Rechtsform der Gesellschaft: S.a.s. di S.r.l. & C. (entspricht einer GmbH & Co. KG) 

Anzahl der Gesellschafter: 1.587 

Emissionsjahr/Jahr der Schließung: 2005/2006 

Steuerliche Einkunftsart: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung* 

Investitionsobjekt: Bürogebäude der Deloitte Italy S.c.p.a. 

Lage des Objektes: Via Tortona 25, Mailand 

Mietfläche: Grundstücksgröße: 5.947 m², 4 Gebäudeteile, 

Gesamtfläche: 22.651 m², Tiefgaragen-Parkfläche: 3.063 m² 

Fertigstellung/Übernahme/Renovierung: Revitalisierung des Gebäudes aus den 60er-Jahren zwischen 2001 und 2006 

Mieterinnen: Deloitte Italy S.p.A. und Vodafone Omnitel N.V. 

Laufzeit der Mietverträge: Deloitte Italy S.p.A.: bis 31.12.2016, Sonderkündigungsrechte zum 01.01.2014, 

01.01.2015 und 01.01.2016 gegen Entschädi gungszahlung in Höhe von EUR 

8,0 Mio., EUR 5,0 Mio. bzw. EUR 3,0 Mio.; Vodafone Omnitel N.V.: bis 27.01.2012 

Mieten gemäß Prospekt für 2007: EUR 7.027.987,00 p.a. 

Kaufpreis gemäß Prospekt: EUR 114,0 Mio. für den Erwerb der Objektgesellschaft, 

Gesamtinvestitionsvolumen: EUR 122,5 Mio. 

Komplementäre: SIGNA Milano S.r.l., Bozen (entspricht einer GmbH), und Dr. Marcus Mühlberger 

Fondsgeschäftsführung: SIGNA Milano S.r.l., Bozen, diese hat ihrerseits einen Geschäftsbesorgungs- 

vertrag mit der SIGNA Management GmbH, Wien, abgeschlossen. 

Treuhänderin/Anlegerbetreuung: SIGNA Treuhand GmbH, Düsseldorf/ 

Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, München 

Garantiegeberin Platzierung: SIGNA Property Funds Deutschland AG, Düsseldorf 

Betriebsprüfung: aktuell in Prüfung 

*Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen aufgrund des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbe steue rung der Besteuerung in Italien. 

Beschränkt steuer pflich tigen Anlegern stand bis zum 31.12.2006 in Italien ein maximaler Freibetrag von EUR 3.000,00 zu. Ab dem 01.01.2007 wird der 

Frei betrag gemäß Begleitverordnung zum Haus haltsgesetz 2007 versagt werden. In Deutsch land werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 

der Besteu e rung unter Progressionsvorbehalt freigestellt. 

Die SIGNA 03 Milano S.a.s. di SIGNA Milano S.r.l. & C. ist Eigentümerin der Immobilie BERGOG- 

NONE 53, Via Tortona 25, Mailand. 

Das Objekt ist voll vermietet und weist keinen Leerstand auf. Instandhaltungskosten sind im Jahr 

2007 nur in geringem Umfang angefallen. Das Objekt befi ndet sich in einem sehr guten Zustand. 

Das kaufmännische und das technische Immobilienmanagement wird von COIMA Survey Property 

Facility Management wahrgenommen. 

Die Deloitte Italy S.p.A. (vormals Deloitte Servizi S.c.p.a.) hat sämtliche Bürofl ächen vollständig 

und langfristig angemietet. Die Mieten sind vollumfänglich und planmäßig eingegangen. 

Eine nicht von Deloitte Italy S.p.A. gemietete Fläche zur Installation von Kommunikationstechnik auf 

dem Dach ist von Vodafone Omnitel N.V. angemietet. Die Mieten sind vertragsgemäß geleistet worden. 

Für das Jahr 2007 erfolgte eine Ausschüttung in prospektierter Höhe von 6,0% der Kommandit einlage. 

27

28 






Eigenkapital 46.500.000 46.500.000 0 

Agio 2.324.950 2.324.950 0 

Fremdkapital 76.000.000 76.000.000 0 

Gesamtfinanzierungsvolumen 124.824.950 124.824.950 0 


Erwerbshauptkosten 114.000.000 115.796.177 1.796.177 

Sonstige Kosten Investitionsphase 7.200.000 5.581.644 –1.618.356 

Liquiditätsreserve 1.300.000 1.122.179 –177.821 



Darlehen 76.000.000 76.000.000 0 

Tilgung 1.390.000 1.390.000 0 

Darlehensvaluta per Stichtag 31.12.2007 74.610.000 74.610.000 0 



Mieterträge 7.027.987 7.028.118 131 


Zinserträge 132.329 53.878 –78.451 

Umsatzsteuerguthaben 730.750 1.171.417 440.667 

Summe Einnahmen Fondsgesellschaft 7.891.066 8.288.823 397.757 


Komplementär- und Geschäftsführungsvergütung 40.342 52.711 12.369 

Verbindlichkeiten aus Leistungen 615.000 55.105 –559.895 

Immobilienmanagement 91.364 121.906 30.542 


Gemeindeimmobiliensteuer ICI 133.309 133.309 0 

Regionale Wertschöpfungssteuer 148.487 129.327 –19.160 

Nicht umlagefähige Kosten 75.429 213.392 137.963 

Anlegerverwaltung und Treuhändervergütung 54.621 63.520 8.899 

Rechts- und Steuerberatung; Jahresabschlussprüfung 31.212 69.933 38.721 

Darlehenszinsen 3.403.079 3.664.999 261.920 

Summe Ausgaben Fondsgesellschaft 4.592.843 4.505.949 –86.894 

Fondsergebnis 3.298.223 3.782.874 484.651 


Fondsergebnis 3.298.223 3.782.874 484.651 

./. Tilgung 600.000 600.000 0 

Einnahmenüberschuss Fondsgesellschaft 2.698.223 3.182.874 484.651 

./. Ausschüttung 2007 2.790.000 2.790.000 0 


Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft –91.777 392.874 484.651 

Vortrag Liquiditätsreserve 2.027.093 –55.716 –2.082.809 

Liquiditätsreserve per 31.12.2007 1.935.316 337.158 –1.598.158 

5. Steuerrechtliches Ergebnis 

Einkommensteuer, Ergebnis Italien 262.824 –561.953 –824.777 

Einkommensteuer, Ergebnis Deutschland 1.508.150 Noch nicht festgestellt 

*Durch EDV-bedingte Rundungen können sich marginale Summen- und Relationsdifferenzen ergeben.



Erwerbshauptkosten/Sonstige Kosten Investitionsphase 

Die Erwerbshauptkosten des Objektes enthalten 

Kosten, die gemäß Prospekt im Rahmen der sonstigen 

Kosten der Investitionsphase geplant waren. 


Sonstige betriebliche Erträge 

Die sonstigen betrieblichen Erträge beziehen sich 

auf die im Jahr 2006 per Gesetz neu eingeführten 

Registergebühren für die Mietverträge. Gemäß den 

Regelungen des Mietvertrages wurde ein Anteil von 

50% an den Registergebühren vom Mieter erstattet. 

Zinserträge 

Die Hauptursache für die Abweichung ist die zum 

Stichtag per 31. Dezember 2006 geringere Liquiditätsreserve. 

Umsatzsteuerguthaben 

Zum Zeitpunkt des Ankaufs verfügte die auf die 

Fondsgesellschaft verschmolzene Objektgesellschaft 

BERGOGNONE 53 S.r.l. über ein Umsatzsteuerguthaben 

aus gezahlter Umsatzsteuer. Die Verrechnung 

im laufenden Jahr fi el höher aus, als geplant. 

Immobilienmanagement 

Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus nicht 

geplanter, zusätzlicher technischer Betreuung. 

Nicht umlagefähige Kosten 

Nicht umlagefähige Kosten sind Aufwendungen wie 

z.B. Versicherungsbeiträge und die Re gistersteuer, 

die im Jahr 2006 neu eingeführt wurde und 1,0% 

der jährlichen Mieteinnahme beträgt. 

Rechts- und Steuerberatung; Jahresabschlussprüfung 

Ursache der Abweichung sind die im Zusammenhang 

mit dem geplanten Verkauf entstandenen 

Kosten sowie Kosten der Unterstützung gegenüber 

der Finanzbehörde. 


In der Prognoserechnung wurde mit einem variablen 

Zinssatz von 3,23% p.a. kalkuliert. Aufgrund der 

steigenden Zinsen fallen höhere Darlehenszinsen für 

den variablen Anteil an. 



Die niedrigere Liquiditätsreserve resultiert aus der 

höheren Mittelverwendung im Rahmen der Investitionsphase, 

aus der längeren Inanspruchnahme der 

Zwischenfi nanzierung bei einer generell höher als 

geplant ausfallenden Verzinsung des Fremdkapitals 

und aus der nur teilweisen Kompensation dieses 

Effektes durch geringere Ausschüttungen als geplant 

in den Jahren 2005 und 2006. 

29

30 


Soll-Ist-Vergleich, kumuliert seit Emissionsbeginn (alle Werte in EUR)* 




Mieterträge 15.512.150 15.507.396 –4.754 


Zinserträge 248.704 86.623 –162.081 

Umsatzsteuerguthaben 2.836.000 2.791.889 –44.111 



18.596.854 18.670.820 73.966 

Komplementär- und Geschäftsführungsvergütung 89.113 113.452 24.339 

Verbindlichkeiten aus Leistungen 2.675.000 1.782.675 –892.325 

Immobilienmanagement 246.658 412.462 165.804 


Gemeindeimmobiliensteuer ICI 299.945 266.618 –33.327 

Regionale Wertschöpfungssteuer 274.685 355.239 80.554 

Nicht umlagefähige Kosten 167.504 552.235 384.731 

Anlegerverwaltung und Treuhändervergütung 121.296 140.110 18.814 

Rechts- und Steuerberatung; Jahresabschlussprüfung 91.812 141.532 49.720 

Darlehenszinsen 6.933.025 9.079.190 2.146.165 

Summe Ausgaben Fondsgesellschaft (ohne Tilgung) 10.899.038 12.846.820 1.947.782 

Fondsergebnis 7.697.816 5.824.000 –1.873.816 


Fondsergebnis 7.697.816 5.824.000 –1.873.816 

./. Tilgung 1.390.000 1.390.000 0 

Einnahmenüberschuss Fondsgesellschaft 6.307.816 4.434.000 –1.873.816 

./. Ausschüttung ab Beitritt im Jahr 2005 6.277.500 5.219.022 –1.058.478 


Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft 30.316 –785.021 –815.337 

Vortrag Liquiditätsreserve 1.905.000 1.122.179 –782.821 

Liquiditätsreserve per 31.12.2007 1.935.316 337.158 –1.598.158 


Einkommensteuer, Ergebnis Italien –331.068 –2.162.161 –1.831.093 

Einkommensteuer, Ergebnis Deutschland 3.369.590 Noch nicht festgestellt 


Erläuterung zum Soll-Ist-Vergleich, kumuliert seit Emissionsbeginn 



Die sonstigen betrieblichen Erträge beziehen sich 

u.a. auf die vereinnahmten Erträge aus Gewährleistungsansprüchen 

in Höhe von EUR 200.000,00 

aus dem Jahr 2005. Des Weiteren wurden ab dem 

Jahr 2006 per Gesetz Registergebühren für die 

Mietverträge neu einge führt. Gemäß den Regelungen 

des Mietvertra ges wurde ein Anteil von 50% an den 

Register gebühren vom Mieter erstattet. 

Zinserträge 

Die Ursachen der Abweichung sind die geringere 

Liquiditätsreserve sowie eine andere Verzinsung, 

als angenommen. 

Umsatzsteuerguthaben 

Das Restumsatzsteuerguthaben wird im Jahr 2008 

verrechnet. 

Verbindlichkeiten aus Leistungen 

Im Rahmen des Erwerbs der Objektgesellschaf ten 

wurden Verbindlichkeiten aus Bauleistungen in Höhe 

von insgesamt EUR 1.782.675,00 tatsächlich übernommen, 

ursprünglich waren EUR 2.675.000,00 

geplant. 

Immobilienmanagement 

Die Abweichung resultiert zum einen aus Kosten 

des Immobilienmanagements für die Überwachung 

von Baumaßnahmen sowie die Mitwirkung bei Verhandlungen 

mit Baufi rmen, u. a. wegen Ansprüchen 

aus der Gewährleistung aus den Jahren 2005 und 

2006, zum anderen aus nicht geplanter, zusätzlicher 

technischer Betreuung. 

Nicht umlagefähige Kosten 

Nicht umlagefähige Kosten sind Aufwendungen wie 

z.B. Versicherungsbeiträge und die Register steuer, 

die im Jahr 2006 neu eingeführt wurde und daher 

im Prospekt nicht enthalten ist (1,0% der jährlichen 

Mieteinnahme). 


Ursache der Abweichung sind die entstandenen 

Kosten für den geplanten Verkauf sowie für die 

Unterstützung gegenüber der Finanzbehörde. 


In der Prognoserechnung wurde mit einem variablen 

Zinssatz von 3,23% p.a. kalkuliert. Aufgrund der 

steigenden Zinsen fi elen höhere Darlehens zinsen für 

den variablen Anteil an. 

Des Weiteren wurde der Eigenkapitalzwischenfi nanzierungskredit 

erst im Jahr 2006 zurückgeführt, da 

die Beitritte der Investoren hauptsächlich im Jahr 

2006 erfolgten und nicht, wie geplant, im Jahr 2005. 

Dagegen standen geringere Ausschüttungen für die 

Berichtsjahre 2005 und 2006. 



Der Auszahlungsbetrag wurde zeitanteilig ab Volleinzahlung 

der Beteiligungssumme bezahlt. 


Die niedrigere Liquiditätsreserve resultiert aus der 

höheren Mittelverwendung im Rahmen der Investitionsphase, 

aus der längeren Inanspruchnahme der 

Zwischenfi nanzierung bei einer generell höher als 

geplant ausgefallenen Verzinsung des Fremdkapitals 

und aus der nur teilweisen Kompensation dieses 

Effektes durch gerin gere Ausschüttungen, als geplant, 

in den Jahren 2005 und 2006. 

31

Schnelligkeit 

Wer sich im Markt behaupten will, 

muss schnell sein. Entscheidungen auf 

kurzen Wegen fällen und sich einen 

Wissens vorsprung sichern. 

Als schlank aufgestelltes Unternehmen 

in privater Hand können wir unmittelbar 

auf den Markt reagieren. 

Und als Teil der SIGNA Gruppe, die 

auch als Immobilienentwickler aktiv ist, 

erhalten wir frühzeitig Zugang zu 

rele vanten Infor mationen und Projekten. 

Das sind unsere guten Startbedingungen. 

Sie sorgen dafür, dass wir erfolgreich 

durchs Ziel gehen: mit innovativen 

Pro duk ten, die das Interesse der 

Investoren anziehen. 

33

34 

Das Geschäftsjahr 2007 I Geschlossene Immobilienfonds bis 2007 I SIGNA 04 Prag 

SIGNA 04 Prag Immobilienfonds GmbH & Co. KG 

Fondsdaten 

Bericht 

Name des Fonds SIGNA 04 Prag Immobilienfonds GmbH & Co. KG, 

(Firma, Sitz, Register): Benrather Straße 18 – 20, 40213 Düsseldorf, HR A 18563 

Rechtsform der Gesellschaft: GmbH & Co. KG 

Emissionsjahr/Jahr der Schließung: 2007/in Platzierung 

Steuerliche Einkunftsart: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

Investitionsobjekt: 7 Büro- und Businessgebäude (Class A) 

Lage des Objektes: Prag 4, Stadtteil Chodov 

Mietfläche: Grundstücksgröße: 47.410 m² (Nutzungsvertrag mit der 

Stadt Prag), Bruttogeschossfläche: ca.120.282 m², 

Nettomietfläche: ca. 69.350 m², Parkplätze: ca. 1.092 

Fertigstellung/Übernahme: Neubau/zwischen Frühjahr 2003 und Winter 2005/ 

Im Jahr 2006 

Mieterinnen: Hauptmieterinnen: DHL, IBM; Computer Associates, Sony, 

Accenture, BP, Sun Microsystems, GE Money Bank, 

diverse sonstige Mietverhältnisse 

Laufzeit der Mietverträge: Der überwiegende Teil der Mietverträge wurde auf unbe- 

stimmte Laufzeit abgeschlossen, für Mieterinnen und 

Vermieterinnen besteht die Möglichkeit, nach Ablauf 

bestimmter Fristen, von Sonderkündigungsrechten unter 

Zahlung von Mietausgleichszahlungen Gebrauch zu machen 

Mieten gemäß Prospekt für 2007: EUR 12,59 Mio. (Prognose) 

Kaufpreis gemäß Prospekt: EUR 217,5 Mio. für den Erwerb der Objektgesellschaften 


Komplementärin: SIGNA Management GmbH, Wien 

Fondsgeschäftsführung: geschäftsführende Kommanditist SIGNA Management GmbH, 

Wien 

Treuhänderin/ SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH, Wien/ 

Anlegerbetreuung: REAL I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, 

München 

Garantiegeberinnen Platzierung: SIGNA Holding GmbH, Wien (EUR 75,0 Mio.), 

SIGNA Property Funds Holding AG, Wien (EUR 10,0 Mio.) 

Laufzeit: unbegrenzt 

Erstmalige Kündigung: 31.12.2020 

Ausschüttung p.a.: 6,0% 

Betriebsprüfung: bisher noch keine erfolgt 

Mit SIGNA 04 Prag wird eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds 

angeboten. Der Stadtbezirk Prag 4, in dem sich die Fonds immobilien 

befi nden, ist der derzeit am schnellsten wachsende Bezirk der tschechischen 

Hauptstadt. 

In den geschlossenen Immobilienfonds SIGNA 04 Prag wurden sieben bereits 

fertiggestellte der insgesamt zwölf Gebäude des Business park THE PARK eingebracht. 

Das vermietete Bürogebäude hat eine Mietfl äche von ca. 69.350 m².

36 


Übersicht der Mietverhältnisse 

Gebäude Hauptmieterinnen 

Gebäude 1 Sony 

Gebäude 2 IBM, BP, GE Money Bank 

Gebäude 3 Sony, Sun Microsystems 

Gebäude 4 DHL (Deutsche Post World Net) 


Gebäude 6 Accenture, Computer Associates 


Der überwiegende Teil der Mietverträge wurde auf unbestimmte Laufzeit abgeschlossen. 

Für Mieterinnen und Vermieterinnen besteht die Möglichkeit, nach 

Ablauf bestimmter Fristen, von Sonderkündigungsrechten Gebrauch zu machen. 

Insofern diese Rechte durch Mieterinnen in Anspruch genommen werden, sind 

diese in Regel dazu verpfl ichtet, bestimmte Mietausgleichzahlungen an die Vermieterin 

zu leisten. Für die meisten Mietverträge wurde zur Wertsicherung eine 

Indexklausel vereinbart. 

Die Betriebskosten werden in der Regel auf die Mieterinnen umgelegt. Dies trifft 

bei spielsweise auch auf die Gebäudeversicherungen und die Grundstücksmiete 

zu. 

Die Schließung des Fonds erfolgte im ersten Halbjahr des Jahres 2008. 





Eigenkapital 85.000.000 42.702.505 –42.297.495 

Agio 4.249.975 2.135.100 –2.114.875 

Fremdkapital 150.000.000 194.221.000 44.221.000 

Gesamtfinanzierungsvolumen 239.249.975 239.058.605 –191.370 


Kaufpreis des Objektes 217.500.000 217.500.000 0 

Sonstige Kosten Investitionsphase 13.600.000 13.047.864 –552.136 

Liquiditätsreserve 3.900.000 4.452.136 552.136 



Darlehen inkl. Zwischenfinanzierung 150.000.000 235.000.000 85.000.000 

Tilgung 985.538 41.608.823 40.623.285 

Darlehensvaluta per Stichtag 31.12.2007 149.014.462 193.391.177 44.376.715 


(Fortsetzung) Soll/Prospekt Ist Abweichung 

3. Bewirtschaftungsphase/Laufendes Ergebnis 

Einnahmen Objektgesellschaft 

Mieterträge 12.598.142 12.369.031 –229.111 


Zinserträge 82.112 3.347 –78.765 

Summe Einnahmen Objektgesellschaft 

Ausgaben Objektgesellschaft 

12.680.254 12.456.880 –223.374 

Zinszahlungen Gesellschafterdarlehen 52.192 0 –52.192 

Instandhaltung 175.000 176.361 1.361 

Zinszahlungen 5.235.899 5.389.410 153.511 

Tilgungszahlungen 487.877 610.057 122.180 


Sonstige betriebliche Aufwendungen 0 80.232 80.232 

Summe Ausgaben Objektgesellschaft 6.060.968 6.584.883 523.915 

Einnahmenüberschuss Objektgesellschaft 6.619.286 5.871.997 –747.290 

Einnahmen Zwischengesellschaft 

Anteiliger Einnahmenüberschuss OG 99,90 % 6.612.667 5.866.125 –746.542 


Summe Einnahmen Zwischengesellschaft 6.612.667 6.537.661 –75.006 

Ausgaben Zwischengesellschaft 

Geschäftsführungsvergütung 5.000 5.000 0 


Tilgungszahlungen 254.354 219.766 –34.588 


Summe Ausgaben Zwischengesellschaft 2.220.987 2.265.341 44.354 

Einnahmenüberschuss Zwischengesellschaft 4.391.680 4.272.320 –119.360 


Anteiliger Einnahmenüberschuss ZG 100 % 4.391.680 4.272.320 –119.360 

Zinseinnahmen 168.595 148.607 –19.988 

Summe Einnahmen Fondsgesellschaft 4.560.275 4.420.927 –139.348 


Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung 13.901 13.901 0 

Anlegerverwaltungs-/Treuhändervergütung 110.000 110.000 0 

Sonstige Finanzaufwendungen 0 7.146 7.146 


Zinsaufwendung Bridge Loan 0 3.443.130 3.443.130 

Summe Ausgaben Fondsgesellschaft 168.901 3.625.972 3.457.071 

Einnahmenüberschuss Fondsgesellschaft 4.391.374 794.954 –3.596.420 

./. Ausschüttung 5.100.000 1.511.780 –3.588.220 


Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft –708.626 –716.826 –8.200 

Vortrag Liquiditätsreserve 4.817.008 4.452.136 –364.872 

Liquiditätsreserve 4.108.382 3.735.310 –373.072 


Steuerrechtliches Ergebnis Tschechien 1.337.974 Noch nicht festgestellt 

Steuerrechtliches Ergebnis Deutschland –390.493 Noch nicht festgestellt 

37

38 





Der Fonds ist zum 31.12.2007 noch nicht voll platziert. 


In der Darstellung wird neben der geplanten Fremdfi nanzierung die Eigenkapitalzwischenfi 

nanzierung ausgewiesen, welche bei Einzahlung und Beitritt der Anleger 

zurückgeführt wird. 


Mieterträge 

Die Abweichung ergibt sich aus einer geringeren Indexierung der Miete und aus 

einer um ca. 1,0% ge ringeren Mieteinnahme. Außerdem stehen Miet zahlungen 

von World Class (EUR 100.000,00 Zahlungs aufschub bis zum 20. Juni 2008) 

und Sodexo aus. 


Die sonstigen betrieblichen Erträge resultieren aus Vergleichszahlungen von 

Mieterinnen und Ausgleichszahlungen. 

Zinserträge 

Die Liquiditätsreserve wurde nicht bei der Objektgesellschaft, sondern bei der 

Fondsgesellschaft angelegt. 

Zinszahlungen Gesellschafterdarlehen 

Die Abweichung gegenüber dem Prospekt ergibt sich daraus, dass die Zinsen 

nicht im Berichtsjahr liquiditätswirksam waren, d. h. nicht gezahlt wurden. 

Zinszahlungen Objektgesellschaft 

In der Prognoserechnung wurde der Darlehensanteil in Höhe von EUR 

19.719.348,65 mit einem Zinssatz von 4,52% p.a. (3-Monats-Euribor) verzinst, 

tatsächlich aber im Jahresdurchschnitt mit 5,12% p.a. 

Tilgungszahlungen Objektgesellschaft 

Die Abweichung entstand aus einer nach Prospekterstellung erfolgten Anpassung 

des Tilgungsplans an die Anforderungen der refi nanzierenden Bank (Landesbank 

Hessen-Thüringen). 

Rechts- und Steuerberatung; Jahresabschlussprüfung Objektgesellschaft 

Die Ursache der Abweichung sind die im Zusammenhang mit dem geplanten 

Verkauf entstandenen Kosten. Außerdem erhöhten sich die Beratungskosten 

als Folge einer nicht geplanten Steuerrechtsänderung in Tschechien. 

Sonstige betriebliche Aufwendungen 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen nicht geplante 

Haftpfl ichtversicherungsbeiträge.

Sonstige betriebliche Erträge Zwischengesellschaft 

Dieser Ertrag betrifft ausschließlich Ausgleichszahlungen 

aufgrund der Masterlease-Vereinbarung. 

Zinszahlungen Zwischengesellschaft 

In der Prognoserechnung wurde der Darlehensanteil 

in Höhe von EUR 10.280.651,35 mit einem Zinssatz 

von 4,52% p.a. (3-Monats-Euribor) verzinst, tatsächlich 

aber im Jahresdurchschnitt mit 5,12% p.a. 

Tilgungszahlungen Zwischengesellschaft 

Die Abweichung entstand aus einer nach Prospekterstellung 

erfolgten Anpassung des Tilgungsplans 

an die Anforderungen der refi nanzierenden Bank 

(Landesbank Hessen-Thüringen). 

Rechts- und Steuerberatung; 

Jahresabschlussprüfung Zwischengesellschaft 

Die Ursache der Abweichung sind die im Zusammenhang 

mit dem geplanten Verkauf entstandenen Kosten. 

Zinseinnahmen der Fondsgesellschaft 

In der Prognoserechnung wurde ein Zinssatz von 

3,50% unterstellt. Die Zinssätze für die Termin gelder 

in Höhe von EUR 2,0 Mio. betrugen: 

02.01.– 02.02. 3,00 % 

02.02.– 03.05. 3,20 % 

03.05.– 03.08. 3,55 % 

03.08.– 05.11. 3,90 % 

05.11.– 07.01. 4,45 % 

Zinsaufwendungen Bridge Loan 

Die Eigenkapitalzwischenfi nanzierung wurde erst im 

Jahr 2008 zurückgeführt, da die Beitritte der Investoren 

erst in den Jahren 2007 und 2008 erfolgten und 

nicht, wie geplant, im Jahr 2007. Dagegen stehen 

geringere Ausschüttungen für das Berichtsjahr 2007. 


Der Auszahlungsbetrag wurde zeitanteilig ab Volleinzahlung 

der Beteiligungssumme bezahlt. 

Liquiditätsreserve per 31.12. 2007 

Die niedrigere Liquiditätsreserve resultiert zum einen 

aus dem geringeren Einnahmenüberschuss der 

Objektgesellschaft und zum anderen aus der längeren 

Inanspruchnahme der Zwischenfi nanzierung 

sowie aus der nur teilweisen Kompensation dieses 

Effekts durch geringere Ausschüttungen, als geplant, 

im Jahr 2007. 

39

40 

Das Geschäftsjahr 2007 I Geschlossene Immobilienfonds bis 2007 I SIGNA 05 / HGA Luxemburg 

SIGNA 05 / HGA Luxemburg 

Objekt Ikaros Immobilienfonds GmbH & Co. KG 

Fondsdaten 

Name des Fonds SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros 

(Firma, Sitz, Register): Immobilienfonds GmbH & Co. KG, 

Benrather Straße 18 – 20, 40213 Düsseldorf 

Rechtsform der Gesellschaft: Kommanditgesellschaft (Deutsches Recht) 

Anzahl der Gesellschafter: in Platzierung 

Emissionsjahr/Jahr der Schließung: 2007/in Platzierung 

Steuerliche Einkunftsart: Die Fondsgesellschaft wird von der luxemburgischen 

Steuerverwaltung wie eine in Luxemburg beschränkt 

körperschaftsteuerpflichtige Kapitalgesellschaft behandelt 

und unterliegt der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Der 

einzelne Anleger muss deshalb in Luxemburg keine 

Steuererklärung abgegeben. In Deutschland werden die 

Einkünfte unter Progressionsvorbehalt freigestellt. 

Investitionsobjekt: Ikaros – Büro- und Verwaltungsgebäude 

Mietfläche: Grundstücksgröße ca. 10.000 m², Bruttogeschossfläche 

ca. 62.100 m², Nettomietfläche ca. 29.843 m², 

Parkplätze ca. 778 Stück 

Fertigstellung/Übernahme/ Renovierung: Neubau aus dem Jahr 2004 

Mieterinnen: Deloitte S.A., Nordea Bank S.A. 

Laufzeit der Mietverträge: Beide Mietverträge haben jeweils eine Laufzeit von 15 

Jahren. Der Mietvertrag mit der Mieterin Deloitte S.A. 

begann am 15.07.2004 und endet am 14.07.2019. Der 

Mietvertrag mit der Mieterin Nordea Bank S.A. begann 

am 15.03.2006 und endet am 14.03.2021. 

Mieten gemäß Prospekt für 2007: EUR 6,29 Mio. (Prognose) (anteilig für 11 Monate) 

Kaufpreis gemäß Prospekt: EUR 164,5 Mio. für den Erwerb der Beteiligung an der 

Objektgesellschaft, geplantes Gesamtinvestitionsvolumen: 

EUR 185,6 Mio. 


Komplementärin: SIGNA Deutschland 01 GmbH, Düsseldorf 

Fondsgeschäftsführung: SIGNA Management GmbH, Wien 

Treuhänderin/Anlegerbetreuung: HSH Real Estate Treuhand GmbH, Hamburg 

Garantiegeberin Platzierung: HSH Equitypartners GmbH über EUR 45,0 Mio. nachrangig

42 


Bericht 

Mit SIGNA 05/HGA Luxemburg wird die Beteiligung an dem Ikaros Business 

Center Luxemburg angeboten. Die Fondsimmobilie wurde 2004 fertiggestellt 

und liegt in dem besonders verkehrsgünstig gelegenen Stadtteil Luxemburg- 

Neudorf, der in den letzten Jahren eine starke Aufwertung erfuhr. Die geringen 

Leerstände bei steigendem Mietpreisniveau und einer sehr guten konjunkturellen 

Lage machen Luxemburg zu einem äußerst attraktiven Stand ort. 

Der Bürokomplex, bestehend aus zwei Gebäudeteilen, ist mit einer Fläche von 

16.390 m 2 an die Firma Deloitte S.A. und mit einer Fläche von 13.453 m 2 an 

die Nordea Bank S.A. vermietet. 

Die Gesellschaft Deloitte S.A. ist ein Mitgliedsunternehmen des global tätigen 

Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen Deloitte Touche Tohmatsu 

und zählt zu den Big Four der Wirtschaftsprüfungsgesellschaften. Der Mietvertrag 

mit Deloitte S.A. ist bis Juli 2019 fest abgeschlossen und unterliegt einer 

jährlichen Mietpreis anpassung in Höhe von mindestens 3,0% p.a. 

Die Nordea Bank S.A. betreibt in Luxemburg die Bereiche Private Banking, 

Fondsvertrieb und Fonds management und gehört als 100%ige Tochter zur 

Nordea-Gruppe, dem führenden Finanzinstitut im nordischen und im baltischen 

Raum. Mit der Mieterin Nordea Bank S.A. wurde ein Mietvertrag über 15 Jahre 

Laufzeit bis März 2021 ab geschlossen, der anschließende Mietverlängerungsoptionen 

über fünf Jahre vorsieht. Auch hier wurde für den Mietzins eine Wertsicherungs 

klau sel, der an einen Index gekoppelt ist, vereinbart. 

In der Prognoserechnung ist mit einer Infl ations rate in Höhe von 2,0% p.a. 

kal kuliert worden. Die Infl ationsrate in Luxemburg im Jahr 2007 betrug 2,43%, 

sodass hier schon eine Mehrmiete erwirtschaftet wird. Für das Jahr 2008 wird 

eine Infl ationsrate in Höhe von über 3,0% erwartet, sodass eine weitere positive 

Abweichung von den Prognosezahlen wahrscheinlich ist. 

Die Platzierungsdauer wurde gemäß Gesellschaf terbeschluss vom September 

2008 verlängert. Der Platzierungszeitraum endet am 15.01.2009.





Eigenkapital 81.502.000 1.261.000 –80.241.000 

Agio 4.075.000 62.950 –4.012.050 

Fremdkapital einschließlich Bridge Loan 100.000.000 180.650.000 80.650.000 

Gesamtfinanzierungsvolumen 


185.577.000 181.973.950 –3.603.050 

Kaufpreis des Objektes 165.291.200 165.291.190 –10 

Sonstige Kosten Investitionsphase 20.032.800 17.621.067 –2.411.733 

Liquiditätsreserve 253.000 –938.307 –1.191.307 

Gesamtinvestitionsvolumen 


185.577.000 181.973.950 –3.603.050 

Darlehen (Fremdkapital) 100.000.000 100.000.000 0 

Bridge Loan 0 80.650.000 80.650.000 

Tilgung 0 0 0 

Darlehensvaluta per Stichtag 31.12.2007 100.000.000 180.650.000 80.650.000 


Einnahmen Objektgesellschaft 

Mieterträge 6.287.428 6.287.428 0 

Sonstige betriebliche Erträge 0 231 231 

Zinserträge 0 39.043 39.043 

Summe Einnahmen Objektgesellschaft 

Ausgaben Objektgesellschaft 

6.287.428 6.326.702 39.274 

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 165.000 165.675 675 


Tilgungszahlungen 0 0 0 

Rechts- und Steuerberatung; Jahresabschlussprüfung 24.000 22.764 –1.236 

Sonstige Betriebskosten 0 62 62 

Sonstige Finanzaufwendungen 0 761 761 

Summe Ausgaben Objektgesellschaft 3.819.000 3.877.772 58.772 

Einnahmenüberschuss Objektgesellschaft 


2.468.428 2.448.930 –19.498 

Anteiliger Einnahmenüberschuss OG 99,50% 2.456.086 2.436.686 –19.400 

Sonstige betriebliche Erträge 0 0 0 



2.456.086 2.436.686 –19.400 

Geschäftsführungs-/Haftungsvergütung 17.280 0 17.280 

Fondsmanagement und Treuhandvergütung 150.000 150.000 0 

Rechts- und Steuerberatung; Jahresabschlussprüfung 103.500 13.393 –90.107 

Summe Ausgaben Fondsgesellschaft 270.780 163.393 –107.387 

Einnahmenüberschuss Fondsgesellschaft 2.185.306 2.273.293 87.987 

./. Auszahlung 1.120.625 0 –1.120.625 


Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft 1.064.681 2.273.293 1.208.612 

Vortrag Liquiditätsreserve 253.000 –938.307 –1.191.307 



1.317.681 1.334.986 17.305 

Steuerrechtliches Ergebnis –8.060.325 –7.821.313 239.012 


43

44 




Mittelherkunft/Mittelverwendung 

Der Fonds ist zum 31.12.2007 noch nicht voll platziert. Daher ist die Darstellung 

der Mittelherkunft und der Mittelverwendung stichtagsbezogen und noch 

nicht endgültig. 


Neben der geplanten Fremdfi nanzierung wird die Eigenkapitalzwischenfi nanzierung 

ausgewiesen, welche bei Einzahlung und Beitritt der Anleger zurückgeführt 

wird. 


Zinszahlung Objektgesellschaft 

Die Abweichung zum Plan resultiert aus den unterschiedlichen Berechnungsmodi 

des Darlehens und des Swaps (360/365 Tage zu 365/365 Tage). 

Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung Fondsgesellschaft 

Die Rechnungserstellung erfolgt erst im Jahr 2008. 


Die positive Abweichung zum Plan resultiert aus der geringeren steuerlichen 

Beratungsleistung während der Platzierung im Jahr 2007. 

Auszahlung 

Da die ersten Zeichner erst im Dezember 2007 der Gesellschaft beitraten, 

wurde im Jahr 2007 keine Ausschüttung geleistet.

Transparenz 

46 

Geldanlage ist eine Sache des 

Ver trauens, heute mehr denn je. 

Vertrauen aber braucht vor allem 

eins: offene Information. 

Unsere Investoren wissen, woran sie 

sich beteiligen, und zwar bevor sie 

sich für uns entscheiden. Sie erhalten 

von uns regelmäßig alle relevanten 

Informationen rund um ihr Investment. 

Und sollte eine Frage offen bleiben, 

dann genügt ein Anruf. Wir setzen 

alles daran, ihnen den optimalen 

Durchblick zu bieten.

48 

Das Geschäftsjahr 2007 I Verkaufte Objekte 

Verkaufte Objekte 

Folgende Objekte wurden an institutionelle Investoren verkauft: 

SIGNA 02 

BIGG Outlet in Parndorf bei Wien 

Investitionsvolumen: EUR 29.501.000,00. 

Geschlossene ca. 15.000 m2 große Mall als 

Factory Outlet Center in direkter Nachbarschaft 

zum ersten kontinentaleuropäischen und über aus 

erfolgreich etablierten Outlet Mac Arthur Glen. 

(2005 wäh rend der Investitionsphase an einen 

institutionellen Investor veräußert.) 

SIGNA Deutschland 01 

Headquarter NIKE, Frankfurt am Main 


Neu errichtetes rund 11.000 m2 großes Headquarter 

der Firma Nike in Deutschland in unmittelbarer 

Nähe zum internationalen Flughafen 

Frankfurt/Main. 

(2006 fertiggestellt und wäh rend der Investitionsphase 

an einen institutionellen Investor veräußert.)


Uptown München, Campus E „O 2 “ 


Siebengeschossiges neu errichtetes Büro gebäu 

de mit über 8.500 m2 Nutzfl äche, welches 

langfristig an den Telekommunikationsdienstleister 

O2 vermietet ist. 




Medicent Innsbruck, Österreich 

Medicent Salzburg, Österreich 


Investition in zwei langfristig vermietete Ärztehäuser 

(Medicent Ordinationszentren) in Österreich. 

Medicent ist Österreichs größter Betrei ber 

von professionell geführten Ärztehäusern. 



49

50 

Das Geschäftsjahr 2007 I Bestätigungsvermerk 

Bestätigungsvermerk 

Bescheinigung 

Wir haben die Leistungsbilanz 2007 der SIGNA Property Funds Gruppe, Düsseldorf, auftragsgemäß 

geprüft. Die Aufstellung der Leistungsbilanz und die Zusammenstellung der dieser 

zugrunde liegenden Ausgangsunterlagen liegen in der Verantwortung des Vorstands der SIGNA 

Property Funds Deutschland AG, Düsseldorf. 

Unsere Aufgabe war es festzustellen, ob die in der Leistungsbilanz gemachten steuerlichen 

und wirtschaftlichen Angaben den Grundsätzen zur Erstellung von Leistungsbilanzen entsprechen 

und damit vollständig und richtig hergeleitet wurden und die Darstellungen klar, d.h. gedanklich 

geordnet und eindeutig, sind. 

Dabei beschränkte sich die Prüfung auf die ordnungsgemäße Ableitung der in der Leistungsbilanz 

dargestellten Daten aus den ihnen zugrunde liegenden Unterlagen und die Plausibilität der Erläuterungen. 

Die uns vorliegenden Unterlagen umfassen im Wesentlichen die geprüften Emissionsprospekte 

bzw. verbindlichen Planungsrechnungen, Jahresabschlüsse, Verträge und weitere 

Unterlagen der steuerlichen und wirtschaftlichen Berater der Fondsgesellschaften. Eine Prüfung 

dieser Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit sowie im Hinblick auf die Einhaltung der 

handels- und steuerlichen Vorschriften war nicht Gegenstand der Prüfung. Auch die verbale 

Darstellung der Unternehmensgruppe insbesondere im Hinblick auf ihre Leistungsinhalte und 

-schwerpunkte sowie auf ihre Lage und Perspektiven waren nicht Prüfungsgegenstand. 

Die Prüfung der Leistungsbilanz zum 31. Dezember 2007 haben wir unter sinngemäßer Anwendung 

der vom Institut der Wirtschaftsprüfer e.V. (IDW) festgelegten Grundsätze ordnungsmäßiger 

Abschlussprüfung (vgl. Fachgutachten, Stellungnahmen und Prüfungsstandards des Instituts 

der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V.) durchgeführt. Danach ist die Prüfung so zu planen 

und durchzuführen, dass wesentliche Mängel mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. 

Art und Umfang unserer Prüfungshandlungen haben wir in unserem Prüfungsbericht sowie in 

unseren Arbeitspapieren festgehalten. 

Nach unserer Überzeugung wurden die in der Leistungsbilanz gemachten Angaben aus den uns 

zur Verfügung gestellten Unterlagen vollständig und richtig hergeleitet und klar dargestellt. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

Montabaur, 31. März 2009 

MNT von Oettingen GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft 

Egon Herz Helga von Oettingen 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Impressum 


Benrather Straße 18 – 20 

D-40213 Düsseldorf 

Telefon: +49 211 1664000-0 

Telefax: +49 211 1664000-9 

E-Mail: info@signa-funds.de 


Freyung 3 

A-1010 Wien 

E-Mail: info@signa.at 

SIGNA ist Mitglied im Verband Geschlossene Fonds (VGF), der Interessenvertretung 

der Branche der geschlossenen Fonds (www.vgf-online.de). 

Die Leistungsbilanz ist nach VGF-Leitlinien in der Fassung vom 27. Juni 2007, 

zuletzt geändert am 11. Dezember 2007, erstellt worden.

SIGNA Property Funds Gruppe Leistungsbilanz zum 31. Dezember ...

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