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Konzerngeschäftsbericht<br />

2006

Titelfoto: Kinder einer <strong>GEWOFAG</strong>-Siedlung

Konzerngeschäftsbericht 2006<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München, Kirchseeoner Straße 3, 81669 München<br />

Ein Unternehmen der Landeshauptstadt München<br />

1

Baustelle Theresienhöhe, altes Messegelände<br />

2

Inhaltsverzeichnis<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> in Kürze 4<br />

Organe der Gesellschaft 5<br />

Bericht des Aufsichtsrates 6<br />

Bericht des Vorstandes 7<br />

– Neubau von Mietwohnungen 8<br />

– Bestandsmanagement 10<br />

– Beteiligungen und Finanzierungsmodell 14<br />

– Personal und Organisation 16<br />

– Risikofrühwarnsystem 17<br />

– Ausblick 18<br />

Jahresabschluss<br />

– Konzernlagebericht 20<br />

– Bilanz 26<br />

– Gewinn- und Verlustrechnung 28<br />

– Bilanz Konzern 30<br />

– Gewinn- und Verlustrechnung Konzern 32<br />

– Konzernanhang 34<br />

– Kapitalflussrechnung 46<br />

– Eigenkapitalspiegel zum 31.12.2006 47<br />

– Bestätigungsvermerk 48<br />

3

Die <strong>GEWOFAG</strong> in Kürze<br />

Gründungsdatum: 6. Juni 1928<br />

Aktionäre<br />

Bautätigkeit<br />

Wohnungsbestand<br />

4<br />

Landeshauptstadt München 92,325%<br />

Bayerische Landesbank 6,250%<br />

Bankhaus Merck, Finck & Co. 0,625%<br />

Doblinger Beteiligung <strong>GmbH</strong> 0,400%<br />

Gebr. Moll, <strong>GmbH</strong> & Co. 0,400%<br />

31. 12. 2006 31. 12. 2005<br />

Konzern *)<br />

Bilanzsumme Mio € 1.115,9 906,2<br />

Anlagevermögen Mio € 1.005,0 781,7<br />

Eigenkapital Mio € 294,5 241,9<br />

Eigenkapitalquote % 26,4 26,7<br />

Cash-Flow (nach DVFA) Mio € 35,7 27,9<br />

Umsatz Mio € 141,6 141,7<br />

Neubaumaßnahmen Mio € 19,1 17,2<br />

Instandhaltung Mio € 40,3 38,9<br />

(ohne eigene Leistungen)<br />

Baufertigstellungen<br />

Wohneinheiten WE 27 227<br />

Bauüberhang<br />

Wohneinheiten WE 378 125<br />

Öffentlich geförderter Bestand WE 11.954 9.914<br />

Freifinanzierter Bestand WE 17.522 14.823<br />

insgesamt WE 29.476 24.737<br />

verwaltete<br />

Eigentumswohnungen WE 2.597 1.013<br />

verwaltete<br />

Pachtwohnungen WE 1.027 1.027<br />

*) Der Konzern beinhaltet die HEIMAG MÜNCHEN Gemeinnützige Heimstätten Aktiengesellschaft, die <strong>GEWOFAG</strong><br />

Dienstleistungsgesellschaft und die Mietmanagementgesellschaft der <strong>GEWOFAG</strong> mbH & Co. KG im Rahmen der<br />

Vollkonsolidierung. Da HEIMAG-Zukauf erst Ende Dezember 2006, sind Bestandszahlen mit und Ergebniszahlen<br />

(auch cash flow) ohne HEIMAG.

Organe der Gesellschaft<br />

Aufsichtsrat Christian Ude Oberbürgermeister<br />

der Landeshauptstadt München<br />

Vorsitzender<br />

Johann Altmann Stadtrat<br />

Landeshauptstadt München<br />

stellvertretender Vorsitzender<br />

Ernst Holland Bankdirektor<br />

Bayerische Landesbank (BayernLB)<br />

stellvertretender Vorsitzender<br />

Christian Amlong Stadtrat<br />

Landeshauptstadt München<br />

Rudolf Hierl Stadtrat<br />

(bis 23. 08. 2006) Landeshauptstadt München<br />

Ilse Nagel Stadträtin<br />

(ab 24. 10. 2006) Landeshauptstadt München<br />

Gertraud Walter Stadträtin<br />

Landeshauptstadt München<br />

Hans Wolfswinkler Stadtrat<br />

(vom 24. 08. – 24. 10. 2006) Landeshauptstadt München<br />

Georg Diepold Arbeitnehmervertreter<br />

(ab 01. 10. 2006)<br />

Gabriele Hiendl Arbeitnehmervertreterin<br />

(ab 06. 11. 2006)<br />

Gabriel Ringelstetter Arbeitnehmervertreter<br />

Gerhard Stein Arbeitnehmervertreter<br />

(bis 30. 09. 2006)<br />

Eva Zoller Arbeitnehmervertreterin<br />

(bis 05. 11. 2006)<br />

Vorstand Maria Knauer Vorstandssprecherin<br />

bis 31. 01. 2007<br />

Otmar Petz<br />

(bis 31. 01. 2007)<br />

Prokuristen Rudolf Reiser<br />

Gordona Sommer Vorstandssprecherin<br />

(ab 01. 02. 2007) ab 01. 02. 2007<br />

Sigismund Mühlbauer<br />

5

Bericht des Aufsichtsrates<br />

6<br />

Der Aufsichtsrat der <strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige<br />

Wohnungsfürsorge AG<br />

hat sich im Geschäftsjahr 2006 in drei<br />

Sitzungen anhand schriftlicher und<br />

mündlicher Berichte des Vorstandes<br />

über die Lage und Entwicklung der<br />

Gesellschaft, über bedeutende Geschäftsvorfälle<br />

und alle wesentlichen<br />

Fragen der Geschäftspolitik unterrichtet<br />

sowie die ihm gemäß Gesetz und<br />

Rechtsgrundlagen obliegenden Beschlüsse<br />

gefasst. Von der Ordnungsmäßigkeit<br />

der Geschäftsführung hat<br />

er sich überzeugt. Der Vergabeausschuss<br />

ist in 2006 zu sechs Sitzungen<br />

zusammengetreten. Aufgrund des<br />

Ausscheidens von Herrn Rudolf Hierl<br />

aus dem Aufsichtsrat im August 2006<br />

war interimsmäßig Herr Hans Wolfswinkler<br />

Mitglied des Aufsichtsrats. Im<br />

Oktober wurde Frau Ilse Nagel in den<br />

Aufsichtsrat gewählt. Bei den Arbeitnehmervertretern<br />

lösten Herr Georg<br />

Diepold Herrn Gerhard Stein und Frau<br />

Gabriele Hiendl Frau Eva Zoller ab.<br />

Der Aufsichtsrat hat während des<br />

Geschäftsjahres 2006 die ihm nach<br />

Gesetz und Satzung des Unternehmens<br />

obliegenden Aufgaben wahrgenommen,<br />

die Geschäftsführung überwacht<br />

und beratend begleitet.<br />

Der Vorstand unterrichtete den<br />

Aufsichtsrat ferner durch vierteljährliche<br />

Berichte gem. § 90 Abs. 1 Nr. 3<br />

AktG über den Gang der Geschäfte,<br />

insbesondere den Umsatz und die<br />

Lage der Gesellschaft.<br />

Den Jahres- und Konzernabschluss<br />

zum 31.12.2006 sowie die Lageberichte<br />

der AG und des Konzerns und den<br />

Abhängigkeitsbericht hat der VdW<br />

Bayern Verband bayerischer Wohnungsunternehmen<br />

e.V. geprüft und<br />

mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk<br />

versehen. Dem<br />

Prüfungsergebnis des VdW Bayern<br />

stimmt der Aufsichtsrat zu.<br />

Nach dem abschließenden Ergebnis<br />

seiner eigenen Prüfung erhebt der<br />

Aufsichtsrat gegen den Jahres- und<br />

Konzernabschluss vom 31.12.2006,<br />

den Abhängigkeitsbericht und den Lageberichten<br />

keine Einwendungen. Er<br />

billigt den vom Vorstand aufgestellten<br />

Jahres- und Konzernabschluss, der<br />

damit festgestellt ist und schließt sich<br />

dem Vorschlag des Vorstands zur<br />

Verwendung des Bilanzgewinns an.<br />

Der Hauptversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von<br />

€ 4.204.230,93 wie folgt zu verwenden:<br />

Vortrag auf neue Rechnung € 3.100.000,00<br />

Einstellung in Gewinnrücklagen € 1.104.230,93<br />

€ 4.204.230,93<br />

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand,<br />

den Mitgliedern des Betriebsrates<br />

sowie allen Mitarbeiterinnen<br />

und Mitarbeitern der <strong>GEWOFAG</strong><br />

für den Einsatz und die geleistete<br />

Arbeit.<br />

München, im Juli 2007<br />

Der Aufsichtsrat<br />

Christian Ude, Oberbürgermeister<br />

Vorsitzender

Bericht des Vorstandes<br />

Der Druck auf die verfügbaren<br />

preiswerten Wohnungen in München<br />

durch das relativ geringe Neubauvolumen<br />

im sozialen Wohnungsbau,<br />

aber vor allem auch durch das Herausfallen<br />

dieser Wohnungen aus der<br />

Bindung, bleibt erhalten. Der Bestand<br />

an Sozialwohnungen in München<br />

hat in den letzten Jahren kontinuierlich<br />

abgenommen und liegt<br />

Ende 2006 bei 50.016 Wohnungen<br />

(Vj. 51.640). Die Zahl der Vormerkungen<br />

für Sozialwohnungen ist in 2006<br />

wie im Vorjahr gesunken und liegt<br />

Ende 2006 bei 9.595. Dabei liegt die<br />

Anzahl der als „besonders dringlich“<br />

Vorgemerkten bei 4.344.<br />

Bruttokaltmieten in München<br />

in €/m 2 (inkl. Betriebskosten,<br />

ohne Heizung)<br />

Der Schwerpunkt der <strong>GEWOFAG</strong><br />

als städtisches Wohnungsunternehmen<br />

liegt deshalb im Neubau preiswerter<br />

Wohnungen, in der Erhaltung<br />

und Aufwertung des Bestandes und<br />

in der optimalen Betreuung unserer<br />

Kunden. Die Belegung der Bestände<br />

mit problembehafteten Mieterschichten<br />

bringt nach wie vor<br />

Schwierigkeiten.<br />

Fertigstellung Durchschnitt Durchschnitt<br />

bis 1948 ab 1949 ab 1979 LHM <strong>GEWOFAG</strong><br />

jeweils Dez. bis 1978<br />

2003 7,97 9,23 10,32 9,06 4,99<br />

2004 8,08 9,36 10,47 9,19 5,17<br />

2005 8,21 9,50 10,63 9,33 5,37<br />

2006 8,36 9,68 10,83 9,51 5,50<br />

Deutschland insgesamt (Apr. 2002): 5,93<br />

Die neuen Vorstände<br />

(v.l.n.r.: Maria Knauer, Gordona Sommer)<br />

Quelle: Statistisches Amt, Wohngeld und Mietenbericht 2002. Fortschreibung: Planungsreferat mit<br />

Mietenindex Bayern<br />

Durchschnitt <strong>GEWOFAG</strong>:<strong>GEWOFAG</strong><br />

7

Die Geschäftsfelder<br />

Neubau von Mietwohnungen<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> hat im Berichtsjahr<br />

folgende Maßnahmen bezugsfertig<br />

erstellt:<br />

Außerdem befanden sich am<br />

31.12.2006 folgende Objekte im Bau<br />

(Bauüberhang):<br />

8<br />

In München wird der Bau von Sozialwohnungen<br />

noch gefördert. Bedingt<br />

durch die Kostensteigerungen<br />

am Bau wurde die Kostenobergrenze<br />

von € 1.075 pro m 2 Wohnfläche für<br />

die reinen Baukosten nach DIN 276<br />

auf € 1.250 pro m 2 Wohnfläche erhöht.<br />

Die Festbeträge der Förderung<br />

können zudem bis zu 10 % erhöht<br />

werden, wenn besonders förderungs-<br />

Objekt Anzahl WE Anzahl Garagen<br />

Gufidauner Straße (Wohnforum) 15 10<br />

Heinrich-Lübke-Straße (Wohnforum) 12 6<br />

gesamt 27 16<br />

Baumaßnahme Anzahl WE Anzahl Garagen/Stellplätze<br />

Ramersdorf, St.-Cajetan-Straße 1. BA 98 143<br />

Schwanthalerhöhe, Theresienhöhe 131 125<br />

Messestadt Riem, 2. BA WA08 Nord 55 50<br />

Berg-am-Laim, Innsbrucker Ring 1. BA 50 171<br />

gesamt (Bauüberhang) 334 489<br />

Mit den Baumaßnahmen werden<br />

insgesamt 21 behindertengerechte<br />

Wohnungen erstellt.<br />

Für das gesamte Bauprogramm<br />

mit Bauvorbereitung wird ein<br />

Kapitaleinsatz von rd. € 120 Mio.<br />

würdige Wohnungen (z.B. für Rollstuhlfahrer<br />

oder besonders energiesparend)<br />

geschaffen werden. Dennoch<br />

reicht dieser Fördersatz je nach<br />

Planung bei den derzeitigen Baukosten<br />

und planerischen bzw. rechtlichen<br />

Rahmenbedingungen nicht<br />

immer aus, um den Wohnraum preisgünstig<br />

zur Verfügung stellen zu<br />

können.<br />

Die Neubauprojekte sind alle<br />

mit öffentlichen Mitteln der Landeshauptstadt<br />

München gefördert.<br />

erwartet. Mit erheblichen Baukostensteigerungen<br />

ist zu rechnen.<br />

In der Bauvorbereitung befanden sich am 31.12.2006 folgende Objekte:<br />

Baumaßnahme Anzahl WE Anzahl Garagen/Stellplätze<br />

Messestadt Riem, 2. BA WA04 78 77<br />

Messestadt Riem, 2. BA WA03 62 62<br />

Partnachplatz (Wohnforum) 33 17<br />

Messestadt Riem, 2. BA WA01 104 95<br />

Messestadt Riem, 2. BA WA09 88 85<br />

Messestadt Riem, 2. BA WA10 87 81<br />

Werkbundsiedlung „Wiesenfeld“ 62 –<br />

St.-Cajetan-Straße 2. BA 60 –<br />

Waldperlach „Im Gefilde“ 80 65<br />

Messestadt Riem 3. BA WA02 65 60<br />

Messestadt Riem 3. BA WA04 65 60<br />

Innsbrucker Ring 2. BA 55 55<br />

Summe 839 657

Gufidauner Straße, Baumaßnahme für wohnungslose Haushalte<br />

Beim 2. Bauabschnitt WA03<br />

und WA04 in der Messestadt Riem<br />

entstehen insgesamt rd. 140 Wohnungen<br />

mit zugehörigen Tiefgaragen<br />

und Stellplätzen, davon ca. 83<br />

nach EOF, die übrigen nach München<br />

Modell Miete. Baubeginn war im<br />

I. Quartal 2007.<br />

Das Bauvorhaben Partnachplatz<br />

beinhaltet Wohneinheiten für wohnungslose<br />

Haushalte, die von<br />

der Wohnforum München g<strong>GmbH</strong><br />

betrieben werden.<br />

Beim 2. Bauabschnitt WA 1/9/10<br />

in der Messestadt Riem entstehen<br />

rd. 279 Wohnungen mit zugehörigen<br />

Tiefgaragen und Stellplätzen,<br />

davon ca. 241 nach EOF, die übrigen<br />

nach München Modell Miete.<br />

Baubeginn ist im Frühjahr 2007.<br />

Auf dem Gebiet der ehemaligen<br />

Luitpoldkaserne (zwischen Infanterie-,<br />

Schwere-Reiter- und Heßstraße)<br />

beteiligt sich die <strong>GEWOFAG</strong><br />

an der Errichtung der Werkbundsiedlung<br />

„Wiesenfeld“ mit ca. 62<br />

Wohneinheiten. Ein Teil der Wohnungen<br />

entsteht im Rahmen der<br />

einkommensorientierten Förderung<br />

(EoF), die übrigen im München<br />

Modell Miete. Derzeit wird die Wirtschaftlichkeit<br />

des städtebaulichen<br />

Entwurfs auf die vorgegebenen<br />

Zielsetzungen überprüft. Die endgültige<br />

Bauentscheidung wird von<br />

den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen<br />

abhängig gemacht. Die<br />

<strong>GEWOFAG</strong> beabsichtigt, den Verein<br />

für Selbstbestimmtes Leben (VSL)<br />

in den Planungsprozess einzubinden.<br />

Der vom Werkbund erhoffte<br />

Baubeginn ist der November 2007.<br />

Das Bauvorhaben St.-Cajetan-<br />

Straße befindet sich auf dem<br />

Grundstück des Altenheimes<br />

St.-Maria-Ramersdorf zwischen Rosenheimer<br />

Straße und St.-Cajetan-<br />

Straße. Die Münchenstift <strong>GmbH</strong><br />

baut das Altenheim neu. Der Baubeginn<br />

des 2. Bauabschnittes ist<br />

2008 geplant. Im 2. Bauabschnitt<br />

sollen ca. 60 Wohnungen im München<br />

Modell Miete, davon 20 für<br />

den VSL – Verein für selbstbestimmtes<br />

Leben e.V. – sowie 1 zweigruppiger<br />

Kindergarten und 1 zweigruppige<br />

Kinderkrippe entstehen.<br />

Beim Bauvorhaben „Im Gefilde“<br />

sollen ca. 80 Wohnungen im Rahmen<br />

des Kommunalen Programms<br />

(KomPro/A), davon 3 behindertengerecht,<br />

sowie 1 Tiefgarage mit<br />

ca. 64 Stellplätzen entstehen. Der<br />

voraussichtliche Baubeginn soll<br />

2008 erfolgen. Es ist vorgesehen,<br />

die Maßnahme auf die HEIMAG zu<br />

übertragen.<br />

In der Messestadt Riem sollen in<br />

einem 3. Bauabschnitt (WA02 und<br />

WA04) ca. 130 Wohnungen und 2<br />

Tiefgaragen mit ca. 120 Stellplätzen<br />

entstehen. Das Bauvorhaben entsteht<br />

im Rahmen der einkommensorientierten<br />

Förderung (EoF), mit<br />

dem auch ein Forschungsvorhaben<br />

zur „Validierung energieeinsparender<br />

Komponenten im Wohnungsbau“<br />

unter Begleitung des Fraunhofer<br />

Instituts für Bauphysik durchgeführt<br />

wird. Der voraussichtliche<br />

Baubeginn ist in 2008.<br />

Bei der Lärmschutzbebauung am<br />

Innsbrucker Ring sollen im 2. Bauabschnitt<br />

ca. 55 Wohnungen im<br />

Rahmen der einkommensorientierten<br />

Förderung und eine Tiefgarage<br />

mit ca. 55 Stellplätzen entstehen.<br />

Voraussichtlicher Baubeginn ist 2009.<br />

9

10<br />

Grundsteinlegung<br />

Innsbrucker Ring<br />

Bestandsmanagement a) Wohnungsbestand des<br />

An Wohnungen befinden sich<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Konzerns<br />

21.458 Einheiten im Bestand der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> und 3.355 Einheiten im<br />

Schwerpunkt der Geschäftstätig- Bestand der Mietmanagementgesellkeit<br />

ist die Bewirtschaftung des schaft der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> & Co.<br />

eigenen Bestandes. Der Wohnungs- KG, einer 100 %igen Tochtergesellbestand<br />

umfasst zum 31. Dezember schaft der <strong>GEWOFAG</strong>. Letztere<br />

2006 insgesamt 29.476 Wohnungen, werden von der <strong>GEWOFAG</strong> Dienst-<br />

9.525 Garagen/TG Stellplätze, 3.528 leistungsgesellschaft mbH verwaltet.<br />

Stellplätze im Freien und 230 Gewer- 4.663 Wohnungen befinden sich im<br />

beeinheiten (Läden, Gaststätten).<br />

Bestand der HEIMAG.<br />

Bestand am<br />

Wohnungen 31.12.2006 31.12.2005<br />

Konzerneigene Objekte 29.476 24.737<br />

davon<br />

freifinanziert 17.522 14.823<br />

öffentlich gefördert 11.954 9.914<br />

Verwaltungsobjekte Eigentümer 2.957 1.013<br />

Verwaltungsobjekte Pacht 1.027 1.027<br />

Summe 33.460 26.777<br />

Läden/Gaststätten 31.12.2006 31.12.2005<br />

Konzerneigene Objekte 230 224<br />

Verwaltungsobjekte Pacht 7 7<br />

Summe 237 231<br />

Garagen/Tiefgaragenstellplätze 31.12.2006 31.12.2005<br />

Konzerneigene Objekte 9.525 7.282<br />

Verwaltungsobjekte Eigentümer 1.664 376<br />

Verwaltungsobjekte Pacht 105 106<br />

Summe 11.294 7.764<br />

Oberirdische Stellplätze 31.12.2006 31.12.2005<br />

Konzerneigene Objekte 3.528 2.892<br />

Verwaltungsobjekte Eigentümer 427 253<br />

Verwaltungsobjekte Pacht 47 47<br />

Summe 4.002 3.192

Wohnen im Alter,<br />

Modellprojekt für selbstbestimmtes Leben<br />

Bei der <strong>GEWOFAG</strong> wurden im<br />

Jahr 2006 2.277 Wohnungen neu<br />

vermietet (inkl. Verwaltungsobjekte<br />

Pacht). Rund 14 % davon wurden<br />

von der <strong>GEWOFAG</strong> direkt vergeben,<br />

der Rest stand der Stadt München<br />

zur Verfügung (Vorschlagsrecht).<br />

Bei der Vermietungssituation im<br />

Wohnungsbau in München ist im Gegensatz<br />

zu anderen Teilen der Bundesrepublik<br />

der Leerstand kein Thema.<br />

Die Leerstandsquote betrug am<br />

31.12.2006 bei der <strong>GEWOFAG</strong> 0,6 %.<br />

Durch die ökonomischen Bedingungen<br />

bei einem Teil unserer Mieter<br />

sind die Mietausfälle nach wie<br />

Die Fluktuation ist bei der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> (seit 2002 Konzernbe-<br />

8,00<br />

7.00<br />

6.00<br />

5,00<br />

4,00<br />

3.00<br />

2.00<br />

1,00<br />

0,00<br />

Mieterfluktuation in % zum<br />

Gesamtwohnungsbestand<br />

5,8<br />

2001<br />

6,0<br />

2002<br />

6,1<br />

2003<br />

7,0<br />

2004<br />

6,8<br />

2005<br />

vor ein Problem. So wird das Bewirtschaftungsergebnis<br />

(<strong>GEWOFAG</strong>,<br />

Pachtwohnungen, von der <strong>GmbH</strong><br />

verwaltete Wohnungen) durch<br />

Kosten der Mietforderungen in<br />

Höhe von rund T€ 1.522,8, das sind<br />

rd. 1,1 % der gesamten Sollmietenerlöse,<br />

beeinträchtigt. Die Leerstandskosten<br />

belaufen sich auf rd.<br />

1,2 % der Sollmietenerlöse und die<br />

Erlösschmälerungen auf rd. 0,3 %.<br />

Obwohl die Bruttomieten bei der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> nicht die Werte des Mietspiegels<br />

oder gar des Marktes erreichen,<br />

ist es schwierig, das Problem<br />

der Mietausfälle in den Griff zu bekommen.<br />

trachtung) schon seit Jahren gering,<br />

aber seit 2004 auf höherem Niveau.<br />

2006 7,2<br />

11

Kinderfest, Siedlung Max II<br />

12<br />

b) Mieterbetreuung<br />

Im Bereich der Mieterbetreuung<br />

befindet sich ein Beschwerdemanagement<br />

im Einsatz, das einer ständigen<br />

Überarbeitung unterliegt. In<br />

diesem Zusammenhang wird auch<br />

mit einem sozialpädagogischen Institut<br />

(i.s.ar.) zusammengearbeitet.<br />

c) Instandhaltung und<br />

Modernisierung<br />

Im Geschäftsjahr 2006 wurden<br />

insgesamt ca. € 40,3 Mio. (ohne eigene<br />

Leistungen) für Instandhaltung<br />

aufgewendet. Das bedeutet einen<br />

Aufwand von ca. € 26,52 pro m 2 .<br />

Aktivierungsfähige Modernisierungen<br />

gab es bei acht Objekten.<br />

Die Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen<br />

umfassten<br />

insbesondere Fenstererneuerungen,<br />

Dachsanierungen sowie Fassadenarbeiten<br />

mit Wärmedämmmaßnahmen<br />

und Heizungs-, Sanitär- und<br />

Elektroerneuerungen. Diese umfangreichen<br />

Aktivitäten im Bereich<br />

der Instandhaltung und Modernisierung<br />

sind unverzichtbar, um<br />

den Wohnungsbestand dauerhaft<br />

vermietbar zu halten.

d) Betreuungstätigkeit<br />

Die Stadt München hat uns<br />

mit der Verwaltung von 1.027 Wohnungen,<br />

106 Garagen/ Stellplätzen,<br />

47 oberirdischen Stellplätzen sowie<br />

7 sonstigen Einheiten betraut.<br />

Als Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes<br />

(WEG)<br />

sind wir für 23 Wohnungseigentümergemeinschaften<br />

und 2 Tiefgarageneigentümergemeinschaften<br />

mit 1.013 Eigentumswohnungen,<br />

376 Garagen/TG-Stellplätzen und<br />

253 oberirdischen Stellplätzen<br />

Verbesserungsmaßnahme im Rahmen des Programms „Soziale Stadt“<br />

bestellt. Des Weiteren wurden<br />

25 Teileigentumsgemeinschaften<br />

verwaltet. Es handelt sich hierbei<br />

überwiegend um die im Sondereigentum<br />

der Landeshauptstadt München<br />

errichteten Sozialstationen, Kindergärten,<br />

etc.<br />

Die zum Konzern gehörende<br />

HEIMAG betreut 26 Gemeinschaften<br />

nach Wohnungseigentumsgesetz<br />

mit 1.948 Einheiten.<br />

Im Bereich Baubetreuung betreut<br />

die <strong>GEWOFAG</strong> derzeit den Bau von<br />

55 Wohneinheiten des Bauverein<br />

München Haidhausen e.G.<br />

13

Beteiligungen und<br />

Finanzierungsmodell<br />

14<br />

Um dem Auftrag, preisgünstigen<br />

Wohnraum für die Münchner Bevölkerung<br />

zur Verfügung zu stellen,<br />

weiter in ausreichendem Maße<br />

nachkommen zu können, wurde ein<br />

für die <strong>GEWOFAG</strong> maßgeschneidertes<br />

Modell entwickelt, das Ende<br />

2001 das erste Mal zum Tragen kam.<br />

In 2001 und 2002 wurden Wohnungen,<br />

Büros und Läden mit Garagen<br />

und Stellplätzen an die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong><br />

<strong>GmbH</strong> & Co. KG (Komplementär:<br />

Mietmanagementgesellschaft der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong>, Kommanditist:<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige Wohnungsfürsorge<br />

AG, 100 % Anteil am<br />

Kapital) im Wege des Erbbaurechts<br />

verkauft. Die Verwaltung der Wohnungen<br />

erfolgt durch die Ende 2001<br />

geschaffene <strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungsgesellschaft<br />

mbH, deren<br />

Anteile zu 100 % die <strong>GEWOFAG</strong><br />

übernommen hat. Zwischen der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> und der <strong>GEWOFAG</strong><br />

Dienstleistungsgesellschaft mbH<br />

wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertragabgeschlossen.<br />

Seit 2003 sind beide Gesellschaften<br />

in der Konzernbilanz voll<br />

konsolidiert.<br />

Wohnforum München betreibt „Nachbarschaftstreff Helsinkistraße“, Sommerfest<br />

Die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> & Co. KG hatte<br />

im Geschäftsjahr 2006 ein Eigenkapital<br />

von T€ 20,1, eine Bilanzsumme<br />

von T€ 246.926,7 und ein Jahresergebnis<br />

von T€ 0,7.<br />

Im Geschäftsjahr 2006 hatte die<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungsgesellschaft<br />

mbH bei einem Eigenkapital<br />

von T€ 25, eine Bilanzsumme von<br />

T€ 7.116,9 und ein – wegen des Ergebnisabführungsvertrages<br />

– ausgeglichenes<br />

Jahresergebnis.<br />

Für den Zusammenhalt der städtischenWohnungsbaugesellschaften<br />

und um den kommunalen Einfluss<br />

weiter zu sichern übernahm<br />

die <strong>GEWOFAG</strong> Ende 2006 weitere<br />

Aktien der HEIMAG MÜNCHEN Gemeinnützige<br />

Heimstätten Aktiengesellschaft<br />

und hält nun 70 % der<br />

Aktien. Die restlichen 30 % werden<br />

von der GWG Gesellschaft für Wohnungs-<br />

und Gewerbebau Baden-<br />

Württemberg AG gehalten. Die HEI-<br />

MAG hatte Ende 2006 ein Eigenkapital<br />

von T€ 58.306,9, eine Bilanzsumme<br />

von T€ 181.994,2 und ein<br />

Jahresergebnis von T€ 7.642,9. Die<br />

HEIMAG ist seit 2006 in der Konzernbilanz<br />

voll konsolidiert. (da der<br />

Aktienkauf erst Ende des Jahres erfolgt<br />

ist, findet sich die HEIMAG in<br />

der Gewinn- und Verlustrechnung<br />

noch nicht wieder).<br />

Seit 2002 ist die <strong>GEWOFAG</strong> an<br />

der Wohnforum München g<strong>GmbH</strong><br />

mit 20 % beteiligt. Hiermit erfuhr<br />

die frühere Zusammenarbeit auch<br />

eine gesellschaftsrechtliche Bindung.<br />

Gegenstand des Unternehmens<br />

ist es, den von Wohnungsnot,<br />

Arbeitslosigkeit und Armut auf der<br />

kommunalen Ebene betroffenen<br />

Menschen bei der Lösung der entsprechenden<br />

Probleme zu helfen<br />

sowie benachteiligte Personengruppen,<br />

insbesondere Jugendliche,<br />

psychisch Kranke und Behinderte,<br />

Asylsuchende, Alleinerziehende,<br />

Obdachlose oder alte Menschen in<br />

die Lage zu versetzen, ihre Probleme<br />

auf dem Wohnungs- und Arbeitsmarkt<br />

selbständig und selbstbewusst<br />

zu lösen. Mit dem Wohnforum<br />

zusammen erstellt die <strong>GEWOFAG</strong><br />

kleinteilige Wohnprojekte für wohnungslose<br />

Haushalte und betreibt<br />

Mieterläden.

Ebenfalls wegen des Zusammenhalts<br />

der städtischen Wohnungsbaugesellschaften<br />

beteiligte sich<br />

die <strong>GEWOFAG</strong> im Berichtsjahr an der<br />

Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung<br />

mbH (MGS) mit 2,5 %.<br />

Gegenstand der MGS ist die städtebauliche<br />

Erneuerung zum Wohl der<br />

Allgemeinheit sowie eine sichere<br />

und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung<br />

der breiten<br />

Schichten der Bevölkerung. Die<br />

Gesellschaft ist Sanierungsträger im<br />

Sinne der §§ 157 ff. des Baugesetzbuches<br />

und Betreuer im Sinne<br />

von § 37 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes.<br />

In 2005 beteiligte sich die<br />

<strong>GEWOFAG</strong> an der Arbeitsgemeinschaft<br />

Werkbundsiedlung München.<br />

Die GbR besteht aus 10 Mitgliedern<br />

und wurde zur Errichtung<br />

der Werkbundsiedlung Wiesenfeld<br />

auf dem Gebiet der ehemaligen<br />

Luitpoldkaserne gegründet.<br />

Wohnanlage Max II<br />

15

Personal und Organisation<br />

Teamarbeit beim<br />

Daseins-Vorsorgetag<br />

16<br />

Die Zufriedenheit der Mieter, d.h.<br />

der Kunden, ist aufgrund des Geschäftszwecks<br />

ein entscheidendes<br />

Thema für die <strong>GEWOFAG</strong>. Dazu gehört<br />

ein Beschwerdemanagement,<br />

das hilft, Schwachstellen im Unternehmen<br />

zu erkennen, aber auch die<br />

Kundenzufriedenheit und damit die<br />

Kundenbindung zu erhöhen. Um<br />

die Kundenzufriedenheit besser einschätzen<br />

zu können, wurde Anfang<br />

2007 eine Mieterbefragung durchgeführt.<br />

Im Bereich des Sozialen Managements<br />

arbeitet die <strong>GEWOFAG</strong> mit<br />

den Kooperationspartnern „i.s.ar.“<br />

und „Wohnforum München“ zusammen.<br />

Aufgrund der wachsenden Bedeutung,<br />

angemessenen Wohnraum<br />

für die größer werdende Anzahl<br />

älterer Mitbürger zu schaffen, wurde<br />

eine gesonderte Stelle innerhalb der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> geschaffen.<br />

Unser Personalmanagement orientiert<br />

sich an den Erfordernissen,<br />

die sich aus den Geschäftsprozessen<br />

ergeben. Zur Effizienzsteigerung<br />

und damit einer Reduzierung von<br />

Betriebsrisiken und Betriebskosten<br />

wird eine Neuorganisation, die auch<br />

In- und Outsourcing berücksichtigt,<br />

geprüft. Die Erfüllung der strategischen<br />

Zielsetzungen bei den gegebenen<br />

Marktverhältnissen stellt<br />

hohe Anforderungen an alle Mitarbeiter<br />

und damit hohe Anforderungen<br />

an die Qualifikation. Ein<br />

Schwerpunkt der Personalentwicklungsmaßnahmen<br />

ist deshalb die<br />

Aus- und Weiterbildung in allen<br />

fachspezifischen Bereichen.<br />

Der Personalstand (Konzern) betrug im Geschäftsjahr 2006 durchschnittlich:<br />

vollbeschäftigt teilzeitbeschäftigt<br />

Angestellte Hauptverwaltung 196 28<br />

Angestellte im Kunden-Service-Bereich 48 10<br />

Handwerker/innen 85 –<br />

Hausmeister/innen/Praktikanten 40 173<br />

Mitarbeiter Hotel/Café 10 8<br />

Summe 379 219<br />

In Altersteilzeit aktiv: 32<br />

Außerdem wurden durchschnittlich 39 Auszubildende beschäftigt.

Für die Aus- und Weiterbildung<br />

der Mitarbeiter (nur <strong>GEWOFAG</strong>)<br />

wurden in 2006 T€ 196 (Vj. T€ 278)<br />

investiert.<br />

Für die sozialen Belange der Mitarbeiterinnen<br />

und Mitarbeiter wurde<br />

in 2007 eine Stelle „Betriebliche<br />

Sozialberatung“ eingerichtet.<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> ist Mitglied des<br />

Arbeitgeberverbandes für die Wohnungs-<br />

und Immobilienwirtschaft.<br />

Verträge mit den Mitarbeitern werden<br />

nach den einschlägigen Tarifverträgen<br />

für die Wohnungswirtschaft<br />

abgeschlossen.<br />

Risikofrühwarnsystem Die <strong>GEWOFAG</strong> hat ein betriebsspezifisches<br />

Frühwarn- und Risikomanagementsystem<br />

nach dem Gesetz<br />

zur Kontrolle und Transparenz<br />

im Unternehmensbereich entwickelt<br />

und installiert. Diese Risikovorsorge<br />

soll nicht nur vor Verlusten durch<br />

Messestadt Riem<br />

Der Vorstand dankt allen aktiven<br />

und den während des Geschäftsjahres<br />

ausgeschiedenen Mitarbeiterinnen<br />

und Mitarbeitern für ihr<br />

Engagement und ihre Einsatzbereitschaft.<br />

Sie bestimmten letztlich den<br />

Erfolg des Unternehmens. Durch<br />

vertrauensvolle Zusammenarbeit<br />

mit dem Betriebsrat wurden einvernehmliche<br />

Lösungen gefunden.<br />

Der Vorstand dankt dem Betriebsrat<br />

deshalb für die kompetente Arbeit.<br />

risikobehaftete Vorhaben schützen,<br />

sondern Risiken auch frühzeitig aufzeigen.<br />

Darüber hinaus werden die<br />

Chancen, die diesen Risiken gegenüberstehen,<br />

kommuniziert und<br />

analysiert. Das System wird jährlich<br />

weiterentwickelt.<br />

17

Ausblick Beim Städteranking der Zeitschrift<br />

Wirtschaftswoche verteidigte<br />

die Landeshauptstadt München erneut<br />

ihren Spitzenplatz. Der wirtschaftliche<br />

Boom zieht Zuwanderer<br />

an und wird nach einer Studie der<br />

IW Consult dazu führen, dass München<br />

und Frankfurt bis ins Jahr 2020<br />

die Städte mit dem größten Bevölkerungswachstum<br />

in der Bundesrepublik<br />

sein werden.<br />

Neubau Theresienhöhe, Blick über die Theresienwiese<br />

18<br />

Gemäß dem Wohnungsmarktbarometer<br />

München 2006 hat der<br />

Münchner Wohnungsmarktzyklus<br />

seinen Tiefpunkt durchschritten. Die<br />

Erst- und Wiedervermietungsmieten<br />

sinken nicht mehr. Eine deutliche<br />

Trendwende auf dem Mietmarkt ist<br />

aber erst bei anspringender Wirtschaftskonjunktur<br />

zu erwarten.<br />

In der Vergangenheit dauerten die<br />

Zyklen auf dem Münchner Miet-<br />

bzw. Immobilienmarkt in der Regel<br />

8 – 10 Jahre. Die Anpassungsphasen<br />

begannen meist gegen Ende des<br />

Jahrzehnts. Somit dürfte die Entwicklung<br />

der Erst- und Wiedervermietungsmieten<br />

in den nächsten<br />

ein bis zwei Jahren wohl noch nicht<br />

sprunghaft nach oben gehen<br />

(Wohnungsmarktbarometer).<br />

Die unterproportionale Ergänzung<br />

des Angebots an – bezahlbaren<br />

– Mietwohnungen, der erwähnte<br />

Bevölkerungszuwachs sowie die<br />

wirtschaftliche Situation der Bevölkerung<br />

üben Druck auf die Nachfrage<br />

nach preisgünstigem Wohnraum<br />

in München aus. Als kommunales<br />

Unternehmen werden wir<br />

im Rahmen unserer Möglichkeiten<br />

weiterhin versuchen, bei der Lösung<br />

dieses Wohnungsproblems mitzuhelfen.

Jahresabschluss 2006<br />

19

<strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München<br />

Konzernlagebericht für 2006<br />

1. Geschäftsverlauf<br />

und Rahmenbedingungen<br />

20<br />

1.1. Geschäftsfelder des<br />

Konzerns<br />

Die Kerngeschäfte des <strong>GEWOFAG</strong><br />

Konzerns richteten sich auf<br />

• das kontinuierliche Management,<br />

• die Instandhaltung und Modernisierung<br />

der Wohnungsbestände,<br />

• die Neubautätigkeit, Errichtung und<br />

Verkauf von Eigentumsobjekten,<br />

• die Verwaltung nach Wohnungseigentumsgesetz,<br />

• die Betreuung von Bauvorhaben<br />

Dritter sowie auf<br />

• das Beteiligungsmanagement mit<br />

Kooperationen im Bereich des städtischen<br />

Wohnungsbaus.<br />

Dies folgt dem satzungsmäßigen<br />

Zweck der <strong>GEWOFAG</strong>, nämlich vorrangig<br />

eine sichere und sozial verantwortbare<br />

Wohnungsversorgung der<br />

breiten Schichten der Bevölkerung,<br />

wobei der Schwerpunkt der geschäftlichen<br />

Tätigkeiten in der Landeshauptstadt<br />

liegt. Der <strong>GEWOFAG</strong> ist es<br />

satzungsgemäß auch gestattet, in<br />

Verfolgung der gemeinnützigen Zielsetzung<br />

Vermögensgegenstände an<br />

sozial Bedürftige unter ihrem Wert<br />

abzugeben oder sie zu einem niedrigeren<br />

als dem Marktzins zum Gebrauch<br />

zu überlassen.<br />

Für den Zusammenhalt der<br />

städtischen Wohnungsbaugesellschaften<br />

übernahm die <strong>GEWOFAG</strong><br />

Ende 2006 die bisher von der Landeshauptstadt<br />

München gehaltenen<br />

50 % an der HEIMAG MÜNCHEN Gemeinnützige<br />

Heimstätten Aktiengesellschaft.<br />

Die Beteiligung der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> an der HEIMAG beträgt<br />

danach 70 %. Im Konzernabschluss<br />

ist die HEIMAG voll konsolidiert.<br />

Da jedoch der Beteiligungserwerb<br />

erst Ende 2006 stattgefunden hat<br />

beschränkt sich die Auswirkung<br />

auf die Stichtagsbetrachtung<br />

31.12.2006 (Bilanz).<br />

Die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> & Co. KG besitzt<br />

3.355 Wohnungen und 615 sonstige<br />

Einheiten.<br />

Die Verwaltung wird von der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungsgesellschaft<br />

mbH vorgenommen. Die<br />

durchschnittliche Fluktuation ist hier<br />

gegenüber dem Vorjahr rückläufig.<br />

Die beiden genannten Gesellschaften<br />

wurden im Zuge eines für die<br />

<strong>GEWOFAG</strong> maßgeschneiderten Finanzierungsmodells<br />

in den Konzern aufgenommen,<br />

um dem Auftrag, preisgünstigen<br />

Wohnraum für die Münchner<br />

Bevölkerung zur Verfügung zu<br />

stellen, weiter in ausreichendem Maße<br />

nachkommen zu können. Die 3.355<br />

Wohnungen und 615 sonstigen Mieteinheiten<br />

wurden im Wege des Erbbaurechts<br />

an die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> &<br />

Co. KG in zwei Tranchen verkauft.<br />

Die unter Anwendung der Equity-<br />

Methode bilanzierte Wohnforum<br />

München g<strong>GmbH</strong> (Gesellschaftsanteil<br />

der <strong>GEWOFAG</strong>: 20 %) ist für sozial<br />

benachteiligte Bürger auf dem Wohnund<br />

Arbeitsmarkt tätig.<br />

1.2. Gesamtwirtschaftliche<br />

Entwicklung<br />

Der Aufschwung in den Industrieländern<br />

insgesamt schwächt sich in<br />

2007 etwas ab. Die industrielle Produktion<br />

steigt aber weiterhin deutlich;<br />

lediglich in den USA geht die<br />

gesamtwirtschaftliche Kapazitätsauslastung<br />

zurück. Hier ist die geldpolitische<br />

Straffung besonders ausgeprägt.<br />

Die Korrektur am Immobilienmarkt,<br />

die mit einem kräftigen Rückgang<br />

der Wohnungsbauinvestitionen<br />

verbunden ist, setzt sich zunächst<br />

fort.<br />

Die Konjunktur in Europa bietet<br />

hingegen ein robusteres Bild. Der<br />

konjunkturelle Aufschwung in<br />

Deutschland bleibt kräftig (Institut<br />

für Weltwirtschaft an der Universität<br />

Kiel).<br />

1.3. Branchenentwicklung<br />

1.3.1. Entwicklung<br />

Bauinvestitionen<br />

Nach Berechnungen des statistischen<br />

Bundesamts, stiegen die<br />

Bauinvestitionen im Jahr 2006 in<br />

Deutschland preisbereinigt um 3,6 %<br />

(im Vorjahr Rückgang um 3,6 %). Die<br />

Investitionen in Wohnbauten lagen<br />

ebenfalls um 3,6 % über dem Vorjahresniveau<br />

(Vj. Rückgang um 4 %).<br />

Sowohl im gewerblichen Hochbau als<br />

auch im gewerblichen Tiefbau lagen<br />

die preisbereinigten Zuwächse der

Bauinvestitionen mit 4,5 % bzw. 5,4 %<br />

gegenüber dem Vorjahr deutlich über<br />

dem Durchschnitt aller Bauinvestitionen.<br />

Die Nachfrage nach öffentlichen<br />

Bauten nahm um 1,6 % zu. Die rege<br />

Nachfrage nach Bauleistungen führte<br />

im Verlauf des Jahres allerdings auch<br />

zu deutlichen Preissteigerungen.<br />

Der Preisanstieg bei den Bauinvestitionen<br />

betrug 2,4 % gegenüber 2005;<br />

das ist der stärkste Zuwachs seit<br />

13 Jahren. Der Hauptverband der<br />

deutschen Bauindustrie erwartet<br />

trotz der wieder zunehmenden kommunalen<br />

Investitionen, aber restriktiver<br />

Investitionspolitik von Bund und<br />

Ländern, für 2007 lediglich ein Umsatzplus<br />

von nominal 1 %.<br />

1.3.2. Wohnungsbau<br />

In Deutschland wurde 2006 der<br />

Bau von 247.500 Wohnungen genehmigt.<br />

Das waren 2,9 % mehr Genehmigungen<br />

als im Vorjahr. Besonders<br />

bei den Zwei- und Mehrfamilienhäusern<br />

stiegen die Baugenehmigungen<br />

um 6,6 % beziehungsweise 7,0 % an.<br />

Dagegen nahmen die Genehmigungen<br />

von Einfamilienhäusern um 0,8 %<br />

gegenüber dem Jahr 2005 ab. Zugleich<br />

ist die durchschnittliche Pro-<br />

Kopf-Wohnfläche 2006 auf den neuen<br />

Höchststand von 41,6 m 2 angestiegen<br />

(2005 41,2 m 2 ).<br />

Der Immobilienstandort München<br />

hat sich, gemäß einer PwC-Studie, gemessen<br />

am Ertrag und Risiko (durch<br />

die befragten Branchenexperten) im<br />

Jahresvergleich vom 17. auf den vierten<br />

Platz hinter Paris, London und<br />

Stockholm vorgeschoben und zählt<br />

damit erstmals zu den zehn attraktivsten<br />

Standorten Europas.<br />

1.3.3 Mietenentwicklung<br />

München<br />

Die Erstbezugs- und Wiedervermietungsmieten<br />

im Wohnungsbau<br />

haben sich in München in 2006 stabilisiert.<br />

Bei den Erstbezugsmieten gibt<br />

es erste Anzeichen für eine Trendwende<br />

zu wieder steigenden Mieten.<br />

Die Landeshauptstadt ist immer noch<br />

„Spitzenreiter“ der deutschen Großstädte<br />

mit Erstbezugsmieten von rund<br />

12,00 €/m 2 (IVD und Wohnungsmarktbarometer).<br />

Von 2002 bis 2005<br />

gab die Durchschnittsmiete von rund<br />

13,40 €/m 2 auf rund 11,60 €/m 2 nach<br />

(Wohnungsmarktbarometer).<br />

Die Wiedervermietungsmieten liegen<br />

in München mit durchschnittlich<br />

11,16 €/m 2 um 0,07 €/m 2 oder rund<br />

0,6 % unter dem Vorjahreswert. Hier<br />

ist eine Stabilisierung der Mietenentwicklung<br />

eingetreten (Wohnungsmarktbarometer).<br />

1.4. Auswirkung der gesamtwirtschaftlichen<br />

und branchenspezifischenEntwicklung<br />

auf den Geschäftsverlauf<br />

des <strong>GEWOFAG</strong>-Konzerns<br />

1.4.1 Geschäftstätigkeit<br />

Die Bewirtschaftung des eigenen<br />

Hausbesitzes, der Neubau sowie die<br />

Eigentumsmaßnahmen bestimmen<br />

im Wesentlichen die wirtschaftliche<br />

Lage des <strong>GEWOFAG</strong>-Konzerns.<br />

1.4.2. Wohnungsbewirtschaftung<br />

Am 31. Dezember 2006 ist der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern Gemeinnützige<br />

Wohnungsfürsorge AG München (incl.<br />

HEIMAG) Eigentümerin von 29.476<br />

Wohnungen, 231 sonstigen Einheiten<br />

und ca. 10.000 Garagen, mit 1,7 Mio.<br />

m 2 Wohn- und Nutzfläche. Die Wohnungsbestände<br />

umfassen frei finanzierte<br />

(ca. 60 % der Wohneinheiten)<br />

und öffentlich geförderte Wohnungen.<br />

1.4.3. Fremdverwaltung<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> verwaltet 1.027<br />

Wohnungen und ist als Verwalterin<br />

nach WEG für 30 Eigentümergemeinschaften<br />

tätig.<br />

1.4.4.Weitere Geschäftsfelder<br />

Weitere Geschäftsfelder sind<br />

insbesondere die Neubautätigkeit<br />

für den eigenen Bestand. In 2006<br />

wurden für den Konzern 37 WE<br />

fertig gestellt, in 2007 besteht ein<br />

Bauüberhang mit insbesondere<br />

334 Wohnungen.<br />

1.5. Bedeutsame finanzielle<br />

Leistungsindikatoren<br />

Zu den finanziellen Leistungsindikatoren<br />

verweisen wir auf die<br />

unter Punkt 2 dargestellte Lage des<br />

Konzerns.<br />

21

2. Lage des Konzerns<br />

22<br />

1. 6. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> ist als kommunales<br />

Wohnungsunternehmen nach ihrem<br />

Satzungszweck auf die sichere und<br />

sozialverantwortliche Wohnungsversorgung<br />

breiter Bevölkerungsschichten<br />

ausgerichtet. Entsprechend dieses<br />

Satzungszwecks nimmt sie am<br />

Programm Probewohnen, einer Initiative<br />

des Sozialreferates München, teil<br />

und stellt hierfür ein gewisses Kontingent<br />

an Wohnungen zur Verfügung.<br />

Ziel ist es, Wohnungslosen bzw. Menschen,<br />

die in städtischen Einrichtungen<br />

untergebracht sind, den Übergang<br />

zum dauerhaften Wohnen zu<br />

ermöglichen. Integriert sich der neue<br />

Mieter/in in die Hausgemeinschaft,<br />

wird der Vertrag in ein unbefristetes<br />

Mietverhältnis umgewandelt.<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> als ein dem Umweltschutz<br />

zugewandtes Unternehmen<br />

hat seit 2002 Photovoltaik-Anlagen<br />

installiert. Das Gros der Dachflächen<br />

für die Errichtung von Photo-<br />

2.1 Ertragslage<br />

Die Umsatzerlöse stiegen gegenüber<br />

dem Vorjahr um € 5,6 Mio.<br />

oder 4,2 % an.<br />

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung<br />

enthalten weniger<br />

Instandhaltungsaufwendungen als<br />

im Vorjahr.<br />

Die sonstigen Bereiche und<br />

Geschäftsfelder sind durch ein deut-<br />

voltaik-Anlagen war zum Jahresende<br />

ausgereizt, Flächen für weitere Anlagen<br />

sind nur noch punktuell vorhanden.<br />

Der <strong>GEWOFAG</strong> Konzern beschäftigte<br />

als Unternehmen, das soziale<br />

Verantwortung trägt und um den steigenden<br />

Anforderungen der modernen<br />

Unternehmensführung gerecht zu<br />

werden, im Berichtszeitraum durchschnittlich<br />

rd. 600 Mitarbeiter, davon<br />

rd. 30 % in Teilzeit. Die Mitarbeiter<br />

werden fortlaufend sowohl im als<br />

auch außer Haus geschult.<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> wird auch weiterhin<br />

ökologische Energieprojekte unterstützen<br />

und betrachtet den aktiven<br />

Umweltschutz als einen Teil der Firmenphilosophie.<br />

Große Bedeutung kommt dem<br />

gepflegten Umfeld in unseren Wohnanlagen<br />

zu, denn für das Wohlbefinden<br />

der Mieter und Mieterinnen<br />

ist dies, wie Umfragen zeigen, ein<br />

wichtiger Faktor.<br />

2006 2005<br />

Mio € Mio €<br />

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 139,1 133,5<br />

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung – 66,5 – 66,9<br />

sonstiger und außerordentlicher Bereich – 62,9 – 58,7<br />

Jahresüberschuss 9,7 7,9<br />

lich schlechteres Finanzergebnis<br />

gekennzeichnet und belasten insgesamt<br />

das Konzernergebnis mit<br />

rd. € 63 Mio. (€ 59 Mio.) (Zinsaufwendungen<br />

wegen Beteiligungszukauf).<br />

Die durchschnittliche Fluktuation<br />

ist hier gegenüber dem Vorjahr rückläufig.<br />

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen (inkl. Pachtwohnungen; 2006 ohne<br />

HEIMAG):<br />

2006 2005 Branchendurchschnitt*<br />

Durchschnittliche Miete/m 2 € 5,50 € 5,40 € 4,92<br />

Fluktuationsrate 7,0 % 6,8 % 10,38 %<br />

Leerstandsquote 0,6 % 0,9 % 3,94 %<br />

Mietausfallquote 3,8 % 3,6 % 5,04 %<br />

jährliche Instandhaltungskosten je m 2 € 26,20 € 25,40 € 16,46<br />

* selbstermittelter Durchschnitt vergleichbarer Wohnungsunternehmen in<br />

Deutschland

Aufgrund der öffentlichen Förderung<br />

eines großen Teils der Wohnungen<br />

und aufgrund des Satzungszwecks<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> liegt die<br />

durchschnittliche Miete erheblich<br />

unter der regionalen Vergleichsmiete.<br />

Bei der deutschlandweiten Betrachtung<br />

wird der Branchendurchschnitt<br />

um rd. 11,7 % Prozent überschritten.<br />

Aufgrund der regionalen Besonderheiten<br />

des Münchener Wohnungsmarktes<br />

liegt die Zahl der<br />

Wohnungswechsel und die Leerstände<br />

unter den deutschlandweiten<br />

Vergleichszahlen.<br />

Die Mietausfallquote ist sowohl<br />

aufgrund des Sozialmanagements,<br />

als auch der für die Region günstigen<br />

Mieten geringer als in deutschlandweiten<br />

Branchenvergleich.<br />

Die erstmalige Vollkonsolidierung<br />

der HEIMAG in 2006 wirkt sich aufgrund<br />

des Datums des Beteiligungserwerbes<br />

in der GuV nicht aus.<br />

Der Wohnungsbestand war<br />

grundsätzlich ständig vermietet,<br />

d.h. Leerstände waren in der Regel<br />

modernisierungs- bzw. instandhaltungsbedingt.<br />

Die Ertragslage des<br />

Unternehmens ist vor dem Hintergrund<br />

des satzungsmäßigen Auftrags<br />

der Gesellschaft zufriedenstellend.<br />

Zur Vermietungssituation muss<br />

festgestellt werden, dass in allen<br />

Versorgungsbereichen (öffentlich<br />

geförderte Wohnungen, frei finanzierte<br />

Wohnungen, Wohnungen<br />

aus dem München Modell) die Wohnungsnachfrage<br />

nachlässt. Insgesamt<br />

ist auch in den letzten Jahren<br />

bei den <strong>GEWOFAG</strong>-Wohnungen<br />

eine steigende Fluktuation festzustellen.<br />

2.2 Finanzlage<br />

Die Finanzierung der Gesellschaft<br />

ist primär auf eine langfristige<br />

Schuldaufnahme bei Minimierung<br />

eines Zinsänderungsrisikos ausgerichtet.<br />

Die Finanzlage des Konzerns ist<br />

insbesondere durch den Mittelabfluss<br />

aus der Investitionstätigkeit<br />

mit € 120,4 Mio. (vor allem HEIMAG-<br />

Kauf) und den Mittelzufluss aus<br />

der Finanzierungstätigkeit mit € 36,1<br />

Mio. geprägt. Der Cashflow aus laufender<br />

Geschäftstätigkeit beträgt<br />

€ 81,7 Mio. (Zahlenangabe ohne<br />

HEIMAG).<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> versucht ständig<br />

ihre Finanzierungsstrukturen zu optimieren.<br />

In diesem Zusammenhang<br />

werden folgende Geschäfte getätigt:<br />

• Ein Teil der Schuldposten im Konzern<br />

resultiert aus Wertpapierbeleihungen,<br />

sogenannten „Repos“.<br />

Am Jahresultimo 2006 waren<br />

6 Repo-Geschäfte im Bestand (Beleihungsgegenstand<br />

4 festverzinsliche<br />

und 2 variabel verzinsliche<br />

Anleihen), die durch 2 Swaps abgesichert<br />

sind (Nominalwerte €<br />

6,5 und € 6,4 Mio.; entsprechen<br />

dem Repo-Volumen).<br />

• Im Zusammenhang mit der Aufnahme<br />

eines festverzinslichen<br />

Schuldscheindarlehens in Höhe<br />

von € 5,0 Mio. wurde eine Zins-<br />

Settlement-Vereinbarung abgeschlossen,<br />

in der sich die GEWO-<br />

FAG verpflichtet, die Differenz zwischen<br />

der variablen Refinanzierungsrate<br />

des Vertragspartners<br />

und dem EURIBOR auszugleichen.<br />

• Als Finanzierungsinstrumente setzt<br />

die Gesellschaft darüber hinaus<br />

überwiegend langfristige Darlehen<br />

mit festen Zinsen ein.<br />

Die Zahlungsbereitschaft im Konzern<br />

war jederzeit gegeben. Beeinträchtigungen<br />

für die Zukunft sind<br />

derzeit nicht erkennbar.<br />

2.3. Vermögenslage<br />

(ohne HEIMAG)<br />

Die Vermögenslage des Konzerns<br />

ist bestimmt von den langfristigen<br />

Investitionen, die rd. 93 % der<br />

Bilanzsumme umfassen. Die Finanzierung<br />

des Vermögens erfolgt überwiegend<br />

mit langfristigem Fremdkapital.<br />

Die langfristigen Investitionen<br />

betreffen im Wesentlichen den sich<br />

überwiegend im Großraum München<br />

befindenden Wohnungsbestand<br />

23

3. Nachtragsbericht<br />

4. Risikobericht<br />

24<br />

sowie Wertpapiere des Anlagevermögens.<br />

Als kurzfristige Vermögenswerte<br />

weist der Konzern insbesondere<br />

Wertpapiere, flüssige Mittel, Forderungen<br />

aus Vermietung und aus<br />

Grundstücksverkäufen aus. Im Vorjahr<br />

war eine kurzfristige Forderung<br />

im Rahmen des ersten Beteiligungserwerbs<br />

an der HEIMAG von € 42 Mio.<br />

enthalten.<br />

Nach Schluss des Geschäftsjahres<br />

sind folgende Vorgänge von besonderer<br />

Bedeutung eingetreten:<br />

• Zur Effizienzsteigerung und damit<br />

einer Reduzierung von Betriebsrisiken<br />

und Betriebskosten wird<br />

eine Neuorganisation, die auch<br />

In- und Outsourcing berücksichtigt,<br />

geprüft.<br />

4.1 Risikomanagementsystem<br />

Nach dem Gesetz zur Kontrolle<br />

und Transparenz im Unternehmensbereich<br />

(KonTraG) sind Aktiengesellschaften<br />

in Deutschland gesetzlich<br />

zur Risikofrüherkennung, einem Teilbereich<br />

eines Risikomanagementsystems,<br />

verpflichtet, um den Erhalt<br />

des eigenen Unternehmens sicherzustellen.<br />

Ziel unseres Risikomanagementsystems<br />

ist die frühzeitige vollständige<br />

Identifikation und Bewertung<br />

von Risiken, deren rechtzeitige Kommunikation<br />

sowie die adäquate<br />

Steuerung innerhalb der <strong>GEWOFAG</strong>.<br />

Mit dem Risikomanagementsystem<br />

soll ein rechtzeitiger, richtiger und<br />

vollständiger Bericht im Betriebsablauf<br />

festgestellter Risiken an die jeweils<br />

zuständigen Entscheidungsträger<br />

gesichert werden. Dadurch können<br />

Risiken erkannt und evtl. Verstöße<br />

gegen gesetzliche Vorschriften<br />

vermieden werden, die von wesentlicher<br />

Bedeutung für die Vermögens-,<br />

Finanz- und Ertragslage der <strong>GEWOFAG</strong><br />

sind. Basierend auf der Richtlinie<br />

„Aufgaben, Ziele und Grundsätze im<br />

Management der <strong>GEWOFAG</strong>“ sowie<br />

der Richtlinie zur Aufbauorganisation<br />

im Management wird in operativen<br />

Regelungen der konkrete Umgang<br />

mit Risiken der <strong>GEWOFAG</strong> in den Be-<br />

Die Kapitalseite des Berichtsjahres<br />

ist von der Finanzierung des<br />

Beteiligungserwerbs beeinflusst.<br />

Die Finanzierung der Immobilienbestände<br />

erfolgt mit Eigenkapital<br />

und langfristigen Fremdmitteln.<br />

Die Vermögenslage des <strong>GEWOFAG</strong><br />

Konzerns ist geordnet.<br />

• Die WEG-Verwaltung wird konzernintern<br />

an die HEIMAG MÜNCHEN<br />

Gemeinnützige Heimstätten-<br />

Aktiengesellschaft abgegeben.<br />

• Es wurden 630 Wohnungen<br />

der Stadtwerke München <strong>GmbH</strong><br />

in die Hausverwaltung der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> übernommen. Diese<br />

werden das Ergebnis der <strong>GEWOFAG</strong><br />

ab 2007 positiv beeinflussen.<br />

reichen Finanzen, Bewirtschaftung<br />

und Projektmanagement definiert.<br />

Gegenstand des Risikomanagements<br />

ist das operative Geschäft mit<br />

allen Vermögens- und Schuldpositionen<br />

des Konzerns <strong>GEWOFAG</strong>. Diesbezüglich<br />

werden sowohl das Zahlungsstrom-<br />

als auch das Barwertrisiko<br />

nach Segmenten in der Analyse<br />

berücksichtigt.<br />

Die neu hinzu gekommene<br />

HEIMAG wird sukzessive in den Prozess<br />

einbezogen.<br />

IT-Risiken, Leerstandsrisiken, Beteiligungsrisiken,<br />

Prozessrisiken und<br />

speziell das Liquiditätsrisiko werden<br />

jeweils entsprechend abgesichert<br />

und beobachtet.<br />

4.2 Gesamtsituation Risiko<br />

Das Risikomanagement ist ein integrativer<br />

Bestandteil aller Geschäftsprozesse<br />

und wird von der internen<br />

Revision überwacht.<br />

Zurzeit sind für den <strong>GEWOFAG</strong><br />

Konzern keine Existenz gefährdenden<br />

Risiken ersichtlich, weder aus<br />

vergangenen noch aus zukünftigen<br />

Entwicklungen.

5. Prognosebericht, Chancen<br />

und Risiken der künftigen<br />

Entwicklung<br />

Die Investitionen konzentrieren<br />

sich weiterhin auf die Geschäftsfelder<br />

Neubau, Ausbau und Instandhaltung<br />

von Wohnungen.<br />

Die Bewirtschaftung des eigenen<br />

und fremden Wohnungsbestandes<br />

ist Schwerpunkt der Gesellschaft.<br />

Die Investitionsschwerpunkte liegen<br />

unverändert auf Wohnungsimmobilien<br />

in München.<br />

Die Optimierung der Beteiligungsstruktur<br />

wird weiter verfolgt. Ziel<br />

ist auch eine handels- und steuerrechtliche<br />

Optimierung der Konzerngesellschaften.<br />

Hinsichtlich der strukturellen und<br />

organisatorischen Änderungen im<br />

Zusammenhang mit dem Erwerb der<br />

Mehrheit an der HEIMAG werden<br />

momentan Modellüberlegungen auf<br />

ihre rechtliche und steuerliche Realisierbarkeit<br />

überprüft.<br />

Aus heutiger Sicht ist davon<br />

auszugehen, dass die HEIMAG die<br />

finanziellen Auswirkungen wird bewältigen<br />

können.<br />

Investitionen in den Wohnungsbestand<br />

von ca. € 50 Mio. jährlich<br />

tragen zur Steigerung und Beibehaltung<br />

der Wohnqualität bei. Insbesondere<br />

wird der spezifische Energieverbrauch<br />

in den Wohnungen<br />

älterer Gebäude verbessert.<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> wird ihren Kunden-<br />

Service auch weiterhin durch erweiterte<br />

Dienstleistungsangebote den<br />

gestiegenen Bedürfnissen anpassen.<br />

In den Hausverwaltungen stehen die<br />

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> täglich zur Verfügung,<br />

um sich der Probleme der Mieter mit<br />

ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld<br />

anzunehmen.<br />

Dem Risiko des wachsenden Anteils<br />

älterer Menschen und der dadurch<br />

steigenden Nachfrage nach<br />

geeignetem Wohnraum begegnet die<br />

<strong>GEWOFAG</strong> durch altengerechten<br />

Wohnungsausbau. In Siedlungen mit<br />

einem besonders hohen Anteil älterer<br />

Mieter werden in besonderem<br />

Maße zusätzliche Betreuungsmöglichkeiten<br />

in der näheren Umgebung<br />

zur Verfügung stehen. Wir sehen<br />

hierzu eine Chance, die Vermögensstruktur<br />

zu sichern und unserem<br />

sozialen Auftrag auch für die Zukunft<br />

gerecht zu werden.<br />

Zug um Zug sollen Gasheizzentralen<br />

in den Wohnanlagen auf moderne<br />

Brennwerttechnik oder auf umweltfreundliche<br />

Fernwärme umgestellt<br />

werden. Gebäude, die mit<br />

Nachtspeicheröfen beheizt werden,<br />

werden mittelfristig ebenfalls auf<br />

Fernwärme- oder Erdgasheizung umgestellt.<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> stellt sich<br />

insgesamt dem Risiko der Umweltveränderung<br />

und will durch diese<br />

Maßnahmen das Ansehen der Gesellschaft<br />

bei breiten Schichten der<br />

Bevölkerung für die Zukunft positiv<br />

beeinflussen.<br />

München, den 30. März 2007<br />

Gordona Sommer Maria Knauer<br />

25

Bilanz zum 31. Dezember 2006 <strong>GEWOFAG</strong><br />

AKTIVA<br />

26<br />

Anlagevermögen<br />

Geschäftsjahr Vorjahr<br />

€ T€<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände 331.957,00 463,3<br />

Sachanlagen<br />

Grundstücke und grundstücksgl.<br />

Rechte mit Wohnbauten 602.150.146,64 604.268,6<br />

Grundstücke und grundstücksgleiche<br />

Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 15.086.690,59 13.605,5<br />

Grundstücke ohne Bauten 3.887.495,91 3.373,0<br />

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.570.539,68 4.385,1<br />

Technische Anlagen und Maschinen 1.599.658,00 1.083,8<br />

Andere Anlagen, Betriebsund<br />

Geschäftsausstattung 2.827.475,00 2.612,9<br />

Anlagen im Bau 20.064.954,24 6.332,5<br />

Bauvorbereitungskosten 10.974.061,47 6.986,0<br />

Summe Sachanlagen 661.161.021,53 642.647,4<br />

Finanzanlagen<br />

Anteile an verbundenen Unternehmen 98.050.564,59 50,6<br />

Ausleihungen an verbundenen Unternehmen 148.618.987,16 156.069,4<br />

Beteiligungen 120.863,30 28.033,8<br />

Wertpapiere des Anlagevermögens 118.087.893,97 105.518,4<br />

Sonstige Ausleihungen 77.177,85 93,0<br />

Andere Finanzanlagen 19,38 0,0<br />

Summe Finanzanlagen 364.955.506,25 289.765,2<br />

Summe Anlagevermögen 1.026.448.484,78 932.875,9<br />

Umlaufvermögen<br />

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />

Grundstücke ohne Bauten 1.164.067,79 434,9<br />

Unfertige Leistungen 33.765.000,00 33.800,0<br />

Andere Vorräte 513.439,24 629,6<br />

Summe zum Verkauf bestimmte<br />

Grundstücke und andere Vorräte 35.442.507,03 34.864,5<br />

Forderungen und sonstige<br />

Vermögensgegenstände<br />

Forderungen aus Vermietung 1.380.260,66 1.464,3<br />

Forderungen aus Grundstücksverkäufen 277.440,11 3.785,2<br />

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 441.514,01 269,6<br />

Forderungen aus anderen Lieferungen<br />

und Leistungen 60.339,29 56,7<br />

Sonstige Vermögensgegenstände 2.115.859,34 44.002,3<br />

Summe Forderungen und<br />

sonstige Vermögensgegenstände 4.275.413,41 49.578,1<br />

Wertpapiere<br />

Sonstige Wertpapiere 17.215.300,51 16.763,3<br />

Flüssige Mittel<br />

Kassenbestand, Postgiroguthaben<br />

und Guthaben bei Kreditinstituten 3.915.706,72 14.750,4<br />

Summe Umlaufvermögen 60.848.927,67 115.956,30<br />

Rechnungsabgrenzungsposten<br />

Geldbeschaffungskosten 1.716.990,57 1.887,5<br />

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.564,17 4,4<br />

Summe Rechnungsabgrenzungsposten 1.719.554,74 1.891,9<br />

Bilanzsumme 1.089.016.967,19 1.050.724,1

<strong>GEWOFAG</strong><br />

PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr<br />

€ T€<br />

Eigenkapital<br />

Gezeichnetes Kapital<br />

Stückaktien<br />

im Nennbetrag von € 25.000.000,00 25.000.000,00 25.000,0<br />

Gewinnrücklagen<br />

Gesetzliche Rücklage 1.437.671,17 1.216,4<br />

aus dem Jahresüberschuss 2006 eingestellt € 221.275,31<br />

Vorjahr € 155.599,86<br />

Bauerneuerungsrücklage 47.102.182,87 47.102,2<br />

Andere Gewinnrücklagen 318.850.393,11 316.894,0<br />

aus dem Bilanzgewinn 2005 € 1.956.397,48 eingestellt<br />

Vorjahr € 1.492.998,07<br />

Bilanzgewinn 4.204.230,93 2.956,4<br />

Summe Eigenkapital 396.594.478,08 393.169,00<br />

Rückstellungen<br />

Rückstellungen für Pensionen 4.185.662,00 4.125,4<br />

Rückstellungen für Bauinstandhaltung 57.529.293,17 54.771,3<br />

Sonstige Rückstellungen 13.059.553,67 9.921,6<br />

Summe Rückstellungen 74.774.508,84 68.818,3<br />

Verbindlichkeiten<br />

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 428.299.956,02 399.923,2<br />

Verbindlichkeiten gegenüber<br />

anderen Kreditgebern 135.578.613,01 136.054,0<br />

Erhaltene Anzahlungen 35.218.415,91 33.832,9<br />

Verbindlichkeiten aus der Vermietung 12.648.431,21 12.524,9<br />

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 28.066,69 80,4<br />

Verbindlichkeiten aus<br />

Lieferungen und Leistungen 2.097.650,07 3.587,6<br />

Verbindlichkeiten gegenüber<br />

verbundenen Unternehmen 1.875.901,72 425,5<br />

Sonstige Verbindlichkeiten 1.115.695,30 1.532,9<br />

davon aus Steuern € 32.703,80<br />

Vorjahr € 31.216,30<br />

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit<br />

€ 0<br />

Vorjahr € 525.593,78<br />

Summe Verbindlichkeiten 616.862.729,93 587.961,4<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 785.250,34 775,4<br />

Summe Rechnungsabgrenzungsposten 785.250,34 775,4<br />

Bilanzsumme 1.089.016.967,19 1.050.724,1<br />

27

<strong>GEWOFAG</strong><br />

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis 31.12.2006<br />

Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr<br />

€ € T€<br />

Umsatzerlöse<br />

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 123.187.799,09 117.957,7<br />

Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 232.500,00 6.210,4<br />

Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit<br />

Umsatzerlöse aus anderen<br />

368.849,10 248,6<br />

Lieferungen und Leistungen 1.030.332,92 124.819.481,11 975,8<br />

Verminderung des Bestandes an zum Verkauf<br />

bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen<br />

Bauten sowie unfertigen Leistungen – 35.000,00 – 3.204,3<br />

Andere aktivierte Eigenleistungen 2.690.000,00 1.945,2<br />

Sonstige betriebliche Erträge 16.846.880,34 18.779,1<br />

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung – 57.405.516,45 – 59.521,9<br />

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke – 153.709,13 – 2.458,4<br />

Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen – 2.900,00 – 57.562.125,58 – 5,2<br />

Rohergebnis 86.759.235,87 80.297,0<br />

Personalaufwand<br />

Löhne und Gehälter – 19.209.958,19 – 16.880,1<br />

soziale Abgaben für Aufwendungen für<br />

Altersversorgung und für Unterstützung – 5.965.745,94 – 5.562,0<br />

davon für Altersversorgung € 2.025.859,21<br />

Vorjahr € 1.516.342,07<br />

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />

des Anlagevermögens und Sachanlagen – 21.371.529,16 – 18.918,0<br />

Sonstige betriebliche Aufwendungen – 13.311.030,29 – 17.624,0<br />

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen<br />

des Finanzanlagevermögens 12.902.428,62 12.705,1<br />

davon aus verbundenen Unternehmen € 8.168.351,26<br />

Vorjahr € 8.020.246,60<br />

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.140.617,58 1.455,3<br />

Abschreibungen Finanzanlagen/Wertpapier UV – 1.518.700,00 – 1.704,5<br />

Aufwendungen aus Verlustübernahme – 20.747.420,84 – 18.677,9<br />

Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 12.379.824,99 – 9.792,7<br />

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 7.298.072,67 5.928,2<br />

Sonstige Steuern – 2.872.566,42 – 2.816,2<br />

Jahresüberschuss 4.425.506,24 3.112,0<br />

Einstellung in die gesetzliche Rücklage – 221.275,31 – 155,6<br />

Bilanzgewinn 4.204.230,93 2.956,4<br />

28

Dornbergstraße 6 – 10<br />

29

Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2006 <strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

AKTIVA<br />

30<br />

Anlagevermögen<br />

Geschäftsjahr Vorjahr<br />

€ T€<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände<br />

Software 334.404,75 466,0<br />

Firmenwert 726.363,28 -<br />

Summe Immaterielle Vermögensgegenstände 1.060.768,03 466,0<br />

Sachanlagen<br />

Grundstücke und grundstücksgleiche<br />

Rechte mit Wohnbauten 824.711.822,73 608.497,0<br />

Grundstücke und grundstücksgl.<br />

Rechte mit Geschäfts- u. and. Bauten 16.519.638,44 13.605,5<br />

Grundstücke ohne Bauten 3.887.495,91 3.373,0<br />

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.570.539,68 4.385,1<br />

Technische Anlagen und Maschinen 1.599.658,00 1.083,8<br />

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.198.140,98 2.848,9<br />

Anlagen im Bau 20.064.954,24 6.332,5<br />

Bauvorbereitungskosten 11.078.348,04 6.986,0<br />

Summe Sachanlagen 885.630.598,02 647.111,8<br />

Finanzanlagen<br />

Beteiligungen 109.863,30 22,8<br />

Anteile an assoz. Unternehmen 10.936,24 28.513,7<br />

Wertpapiere des Anlagevermögens 118.087.893,97 105.518,5<br />

Sonstige Ausleihungen 85.544,10 93,0<br />

Andere Finanzanlagen 19,38 –<br />

Summe Finanzanlagen 118.294.256,99 134.148,0<br />

Anlagevermögen insgesamt 1.004.985.623,04 781.725,8<br />

Umlaufvermögen<br />

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke<br />

und andere Vorräte<br />

Grundstücke ohne Bauten 1.164.067,79 434,9<br />

Grundstücke mit fertigen Bauten 16.446.106,02 –<br />

Unfertige Leistungen 47.365.289,05 38.480,0<br />

Andere Vorräte 513.739,24 631,8<br />

Anzahlungen 64.136,12 0,0<br />

Summe Grundstücke und andere Vorräte 65.553.338,22 39.546,7<br />

Forderungen und sonstige<br />

Vermögensgegenstände<br />

Forderungen aus der Vermietung 1.645.356,36 1.686,3<br />

Forderungen aus dem Verkauf<br />

von Grundstücken 1.518.339,04 3.785,2<br />

Forderungen aus der Betreuungstätigkeit 455.850,76 269,6<br />

Forderungen aus anderen Lieferungen<br />

und Leistungen 72.189,99 94,2<br />

Sonstige Vermögensgegenstände 2.279.631,52 44.023,4<br />

Summe Forderungen und Vermögensgegenstände 5.971.367,67 49.858,7<br />

Wertpapiere<br />

Sonstige Wertpapiere 17.215.300,51 16.763,3<br />

Flüssige Mittel<br />

Kassenbestand, Postgiroguthaben<br />

und Guthaben bei Kreditinstituten 20.424.753,95 16.389,9<br />

Umlaufvermögen insgesamt 109.164.760,35 122.558,6<br />

Rechnungsabgrenzungsposten<br />

Geldbeschaffungskosten 1.716.990,57 1.887,5<br />

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 13.611,92 9,5<br />

Summe Rechnungsabgrenzungsposten 1.730.602,49 1.897,0<br />

Bilanzsumme 1.115.880.985,88 906.181,4

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr<br />

€ T€<br />

Eigenkapital<br />

Gezeichnetes Kapital<br />

Stückaktien<br />

im Nennbetrag von € 25.000.000,00 25.000.000,00 25.000,00<br />

Gewinnrücklagen<br />

Gesetzliche Rücklage 1.437.671,17 1.216,4<br />

Bauerneuerungsrücklage 47.102.182,87 47.102,2<br />

Andere Gewinnrücklagen 51.024.166,43 49.294,1<br />

Summe Gewinnrücklagen 99.564.020,47 97.612,7<br />

Konzernbilanzgewinn 23.470.398,16 16.795,3<br />

Kapital stiller Gesellschafter 104.525.900,21 102.464,2<br />

Ausgleichsposten Dritter 42.000.000,00 –<br />

Eigenkapital 294.560.318,84 241.872,2<br />

Eigenkapital insgesamt<br />

Rückstellungen<br />

Rückstellungen für Pensionen 10.541.722,00 4.125,4<br />

Steuerrückstellung 1.152.783,00 –<br />

Rückstellung für Bauinstandhaltung 57.529.293,17 54.771,3<br />

Sonstige Rückstellungen 17.340.617,57 11.071,7<br />

Summe Rückstellungen 86.564.415,74 69.968,4<br />

Verbindlichkeiten<br />

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 478.828.913,41 399.923,2<br />

Verbindlichkeiten gegenüber<br />

anderen Kreditgebern 179.336.928,37 136.054,0<br />

Erhaltene Anzahlungen 57.107.853,68 38.121,2<br />

Verbindlichkeiten aus der Vermietung 14.471.966,09 14.163,5<br />

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 28.066,69 80,4<br />

Verbindlichkeiten aus<br />

Lieferungen und Leistungen 2.993.342,61 3.690,0<br />

Sonstige Verbindlichkeiten 1.135.214,08 1.533,0<br />

davon aus Steuern € 51.664,36<br />

Vorjahr € 31.216,30<br />

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit<br />

€ 0<br />

Vorjahr € 525.593,78<br />

Summe Verbindlichkeiten 733.902.284,93 593.565,3<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 853.966,37 775,5<br />

Bilanzsumme 1.115.880.985,88 906.181,4<br />

31

32<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis 31.12.2006<br />

Geschäftsjahr Vorjahr<br />

€ T€<br />

Umsatzerlöse<br />

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 139.146.563,59 133.503,3<br />

Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken 232.500,00 6.210,4<br />

Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit<br />

Umsatzerlöse aus and.<br />

368.849,10 248,6<br />

Lieferungen und Leistungen 1.807.176,18 1.716,1<br />

Umsätze 141.555.088,87 141.678,4<br />

Bestandsverminderung bei Grundstücken mit<br />

fertigen und unfertigen Bauten u. unfertigen Leistungen – 295.600,00 –2.824,3<br />

Andere aktivierte Eigenleistungen 2.690.000,00 1.945,2<br />

Sonstige betriebliche Erträge 6.226.336,32 7.998,4<br />

Aufwendungen für bezogene Lieferungen/Leistungen<br />

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung – 66.480.326,45 – 66.876,3<br />

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke – 153.709,13 – 2.458,4<br />

Aufwendungen für and. Lieferungen und Leistungen – 2.900,00 –5,2<br />

Rohergebnis 83.538.889,61 79.457,8<br />

Personalaufwand<br />

Löhne und Gehälter – 19.776.539,45 – 23.006,5<br />

davon Altersversorgung € 2.025.859,21<br />

Vorjahr € 1.516.342,07<br />

Abschreibungen auf Sachanlagen – 21.806.974,82 – 19.462,1<br />

Sonstige betriebliche Aufwendungen – 14.006.097,51 – 18.454,9<br />

Erträge aus Beteiligungen (assoz. Unternehmen) 729.206,48 502,6<br />

Aufwendungen aus Beteiligungen (assoz. Unternehmen) –5.399,87 –4,2<br />

Erträge aus and. Wertpapieren und<br />

Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 4.737.207,96 4.683,9<br />

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.211.339,05 1.469,4<br />

Abschreibungen auf Finanzanlagen – 1.518.700,00 –1.704,5<br />

Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 15.146.851,17 – 12.468,4<br />

Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit 12.872.190,66 11.013,1<br />

Ausserordentliche Aufwendungen – 1.339,13 – 0,4<br />

Sonstige Steuern – 3.207.123,25 – 3.150,8<br />

Konzern Jahresüberschuss 9.663.728,28 7.861,9

Konzern-Anhang zum Jahresabschluss 2006<br />

Konsolidierungskreis<br />

Grundlagen des<br />

Konzern-Jahresabschlusses<br />

In den Konzernabschluss werden<br />

folgende Unternehmen aufgenommen:<br />

1. <strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige<br />

Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft<br />

München,<br />

(kurz: <strong>GEWOFAG</strong>)<br />

2. <strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungsgesellschaft<br />

mbH, München<br />

(kurz: DIENST)<br />

Der Konzern-Jahresabschluss und<br />

der Konzern-Lagebericht sind nach<br />

den Bestimmungen des HGB erstellt.<br />

Alle wesentlichen Unternehmen,<br />

an denen die <strong>GEWOFAG</strong> beteiligt ist,<br />

sind in den Konzernabschluss einbezogen.<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungs-<strong>GmbH</strong><br />

und Mietmanagement KG werden<br />

nach der so genannten Buchwertmethode,<br />

§ 301 Abs. 1 HGB bilanziert.<br />

Für die Gewinn- und Verlustrechnung<br />

wurde das Gesamtkostenverfahren<br />

gewählt.<br />

Die 20%-Beteiligung am Wohnforum<br />

wird nach der Equity-Methode<br />

bilanziert.<br />

Im Vorjahr hat die <strong>GEWOFAG</strong><br />

20 % der HEIMAG erworben und dies<br />

nach der Equity-Methode bilanziert.<br />

Im Geschäftsjahr wurden weitere<br />

50 % an der HEIMAG erworben. Die<br />

Beteiligung wurde deshalb zum<br />

28.12.2006 (Erwerbszeitpunkt) nach<br />

der so genannten Neubewertungsmethode<br />

(§ 301 Abs.1 S.2 Nr. 2 HGB)<br />

vollkonsolidiert.<br />

Ein Zwischenabschluss wurde<br />

nicht erstellt. Die Konsolidierung<br />

erfolgte mit den Wertansätzen zum<br />

31.12.2006. In diesem Fall geht der<br />

Jahreserfolg der HEIMAG in voller<br />

Höhe in das konsolidierungspflichtige<br />

Eigenkapital ein; es existieren<br />

keine während der Konzernzugehörigkeit<br />

erwirtschafteten Aufwendungen<br />

und Erträge. Deshalb wurde allein<br />

die Bilanz der HEIMAG in den Konzernabschluss<br />

übernommen.<br />

Infolgedessen sind die Vorjahresbeträge,<br />

soweit es die Bilanz betrifft,<br />

nicht mit den Zahlen des Berichtsjahres<br />

vergleichbar.<br />

Um die aufeinander folgenden<br />

Konzernabschlüsse zum 31.12.2005<br />

und 31.12.2006 sinnvoll vergleichen<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

3. Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> & Co KG,<br />

Grünwald (kurz: MIETMANAGE-<br />

MENT)<br />

4. Wohnforum München,<br />

Gemeinnützige Gesellschaft<br />

mit beschränkter Haftung,<br />

München (kurz: WOHNFORUM)<br />

5. Heimag München GemeinnützigeHeimstätten-Aktiengesellschaft,<br />

München, (kurz: HEIMAG)<br />

zu können, werden in einer Anlage<br />

zum Anhang die Vorjahreszahlen der<br />

Konzernbilanz so dargestellt, als ob<br />

bereits zum 31.12.2005 die HEIMAG<br />

im Rahmen der Vollkonsolidierung in<br />

den Konzern einbezogen worden<br />

wäre (Pro-Forma Konsolidierung).<br />

Die bisherige Equity-Bewertung<br />

der HEIMAG wurde bis zum<br />

28.12.2006 weiter geführt. Der so ermittelte<br />

Wert stellt Anschaffungskosten<br />

für die so genannten Altanteile<br />

dar mit denen diese in die Kapitalkonsolidierung<br />

eingingen.<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungs-<br />

<strong>GmbH</strong> München ist seit 2001 in den<br />

Konzern aufgenommen.<br />

Eigenkapital zum Zeitpunkt des<br />

Erwerbs und der Erstkonsolidierung<br />

31.12.2001 T€ 25,0<br />

Die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong>-<strong>GmbH</strong> & Co<br />

KG, wurde erstmals 2002, rückwirkend<br />

auf den 31.12.2001, in den<br />

Konzernabschluss aufgenommen.<br />

Eigenkapital zum Zeitpunkt des<br />

Erwerbs und der Erstkonsolidierung<br />

01.01.2002 T€ 25,6.<br />

Die Wohnforum g<strong>GmbH</strong> München<br />

ist ebenso seit 2002 in<br />

den Konzern aufgenommen. Die<br />

<strong>GEWOFAG</strong> ist mit 20% am Wohnforum<br />

g<strong>GmbH</strong> beteiligt.<br />

Eigenkapital zum Zeitpunkt des<br />

Erwerbs und der Erstkonsolidierung<br />

01.01.2002 (TDM 269,9) T€ 138,0.<br />

Die Beteiligung der <strong>GEWOFAG</strong> ist<br />

20%. Der Anteil am Eigenkapital der<br />

Wohnforum g<strong>GmbH</strong> beläuft sich zum<br />

01.01.2002 auf T€ 27,6.<br />

Der Buchwert der Beteiligung zum<br />

31.12.2006 beläuft sich auf T€ 10,9.<br />

33

34<br />

Die Heimag, Gemeinnützige<br />

Heimstätten AG München ist erstmal<br />

2005 (at equity) in den Konzern<br />

aufgenommen. Die <strong>GEWOFAG</strong> ist mit<br />

Wirkung vom 28.12.2006 mit 70%<br />

an der HEIMAG beteiligt.<br />

Die restlichen 30 % Anteil hält die<br />

GWG, Gesellschaft für Wohnungsund<br />

Gewerbebau Baden-Württemberg<br />

AG in Stuttgart. Aus diesem<br />

Grund wurde die HEIMAG erstmals<br />

im Rahmen der Vollkonsolidierung in<br />

den Konzern zum 31.12.2006 einbezogen.<br />

Der fortgeführte at-equity<br />

Wert belief sich zum Vollkonsolidierungszeitpunkt<br />

(28.12.2006) auf<br />

T€ 28.726,4.<br />

Das Eigenkapital zum Zeitpunkt<br />

der erstmaligen Vollkonsolidierung<br />

und des Erwerbs der Stimmrechtsmehrheit<br />

beträgt: T€ 58.307,0.<br />

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte<br />

nach der Neubewertungsmethode.<br />

Die stillen Reserven in Höhe von<br />

T€ 81.693,0 sind gemäß eines Bewertungsgutachtens<br />

im Rahmen der<br />

Neubewertung (HB III) aufgelöst<br />

worden. Die Zuschreibung erfolgte<br />

beim Grundvermögen. Daneben war<br />

noch eine Anpassung der Pensionsrückstellung<br />

auf die konzerneinheitliche<br />

Bewertung in Höhe von T€ 320,3<br />

zu berücksichtigen.<br />

Aufgrund der Neubewertungsmethode<br />

sind die Anteile Dritter (30%)<br />

an der HEIMAG entsprechend<br />

dem Kaufpreis der Beteiligung<br />

(T€ 42.000,0) bewertet.<br />

Der Geschäfts- bzw. Firmenwert beträgt<br />

T€ 726,4 und wird auf eine Laufzeit<br />

von vier Jahren abgeschrieben.<br />

Geschäftszweck des Konzerns ist<br />

hauptsächlich die Erstellung, Vermietung<br />

und Bewirtschaftung von Wohnungen<br />

und Gewerbebauten, die<br />

breiten Schichten der Bevölkerung<br />

zugeführt werden. Um diesem Anspruch<br />

zu genügen wurde ein Sonderfinanzierungs-Modell<br />

entwickelt,<br />

das seit 2001 Konzerngrundlage ist.<br />

Die MIETMANAGEMENT (Komplementär<br />

ist die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong>, Gemeinnützige<br />

Wohnungsfürsorge AG, 100%<br />

Anteil am Kapital) hält Erbbaugrundstücke<br />

mit einer Fläche von 221.065<br />

qm, die sie von der <strong>GEWOFAG</strong> erworben<br />

hat. Die Verwaltung der darauf<br />

befindlichen Wohnungen und Gewerberäume<br />

erfolgt durch die DIENST,<br />

deren Anteile zu 100% die <strong>GEWOFAG</strong><br />

übernommen hat. Zwischen <strong>GEWOFAG</strong><br />

und <strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungs-<br />

<strong>GmbH</strong> besteht ein Beherrschungsund<br />

Gewinnabführungsvertrag.<br />

Die Wohnforum München g<strong>GmbH</strong><br />

ist für sozial benachteiligte Bürger<br />

auf dem Wohn- und Arbeitsmarkt<br />

tätig.<br />

Die Heimag ist ebenfalls am Wohnungsmarkt<br />

tätig, sie baut und verwaltet<br />

Mietwohnungen und betätigt<br />

sich auch als Bauträger für Eigentumsobjekte<br />

und betreibt auch deren<br />

Verwaltung.

Bilanzierungs- und<br />

Bewertungsgrundsätze<br />

Sachanlagen<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände<br />

werden zu Anschaffungskosten<br />

bilanziert und über einen<br />

Zeitraum von drei Jahren planmäßig<br />

abgeschrieben.<br />

Die Gegenstände des Anlagevermögens<br />

sind zu den Anschaffungsbzw.<br />

Herstellungskosten, vermindert<br />

um die erhaltenen Zuschüsse und<br />

Abschreibungen, bilanziert. Abschreibungen<br />

die auf vor 1991 erstellte<br />

Wohnungen entfallen, wurden<br />

mit 2 % abgeschrieben. Zwischen<br />

1991 und 1993 fertig gestellte Wohnungen<br />

werden degressiv abgeschrieben<br />

(Mehraufwand T€ 33,9).<br />

Ab 1994 (1993 HEIMAG) werden<br />

Neuzugänge wieder mit 2 % linear<br />

abgeschrieben.<br />

Außenanlagen werden mit 10 %,<br />

Nebenräume mit 4 % abgeschrieben.<br />

Die Abschreibungen auf Garagen<br />

und sonstige Gebäude wurden<br />

mit Sätzen zwischen 3,33 % und<br />

8,9 % vorgenommen.<br />

Die aktivierten Eigenleistungen<br />

umfassen eigene Architekten- und<br />

Ingenieurleistungen. Die Bewertung<br />

erfolgte nach HOAI und es wurden<br />

im Geschäftsjahr Leistungen nach<br />

der HOAI Projektsteuerung einbezogen.<br />

Finanzanlagen<br />

Die Finanzanlagen sind mit dem<br />

Nennwert, bzw. den Anschaffungskosten<br />

bilanziert, mit Ausnahme der<br />

Zerobonds, deren Bewertung nach<br />

der internen Zinssatzmethode erfolgt.<br />

Die Zeitwerte zweier Wertpapiere<br />

des Anlagevermögens liegen um<br />

T€ 48,8 unter den Buchwerten. Wir<br />

gehen davon aus, dass es sich hierbei<br />

um kurzfristige Wertschwankungen<br />

handelt und die Zeitwerte auf<br />

mittlerer Frist die Buchwerte wieder<br />

übersteigen werden. Darüber hinaus<br />

ist die Einlösung bei Endfälligkeit zu<br />

100 % geplant.<br />

Verkaufsgrundstücke<br />

Verkaufsgrundstücke sind zu Herstellungskosten<br />

ausgewiesen. Der<br />

Zu- und Abgang von Grundstücken<br />

erfolgt zum Zeitpunkt des Übergangs<br />

des wirtschaftlichen Eigentums.<br />

Unfertige Leistungen,<br />

Forderungen<br />

Unfertige Leistungen, Forderungen<br />

und sonstige Vermögensgegenstände<br />

sind zu Nominalbeträgen<br />

bilanziert. Einzelrisiken wird durch<br />

entsprechende Abschläge Rechnung<br />

getragen.<br />

Wertpapiere<br />

Der <strong>GEWOFAG</strong>-Konzern hat vier<br />

festverzinsliche Anleihen und zwei<br />

variabel verzinste Anleihen mit<br />

einem Wert von € 12,9 Mio. beliehen.<br />

Der Rückkaufswert beträgt<br />

€ 13,0 Mio.<br />

Geldbeschaffungskosten<br />

Geldbeschaffungskosten sind<br />

zum Nominalwert, abzüglich der<br />

planmäßigen Abschreibung bilanziert.<br />

Latente Steuern<br />

Latente Steuern auf steuerliche<br />

Verlustvorträge nach DRS 10.11 ff.<br />

hat die Gesellschaft im Konzernabschluss<br />

auf Ebene der einbezogenen<br />

Unternehmen nicht angesetzt, da<br />

eine Realisierung der Steuervorteile<br />

aus dem Verlustvortrag nicht hinreichend<br />

wahrscheinlich ist.<br />

Rückstellungen<br />

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung<br />

ist objektbezogen bewertet.<br />

Die Bewertung erfolgt nach selbstermittelten<br />

Sätzen entsprechend dem<br />

Baujahr des Objekts.<br />

Die Heimag hat vom Ansatzwahlrecht<br />

für die Bildung einer Rückstellung<br />

für Bauinstandhaltung keinen<br />

Gebrauch gemacht.<br />

Rückstellungen sind für (der<br />

Höhe nach) ungewisse Verbindlichkeiten<br />

und Risiken gebildet. Die Pensionsrückstellung<br />

ist nach einem<br />

versicherungsmathematischen Gutachten<br />

bewertet, Zinssatz 6 %.<br />

Rückstellungen für die Altersteilzeit<br />

wurde entsprechend der Auffassung<br />

des IDW gebildet.<br />

Verbindlichkeiten<br />

Verbindlichkeiten werden zu Nominal-<br />

bzw. Rückzahlungsbeträgen<br />

angesetzt.<br />

35

Erläuterungen zur Bilanz und zur<br />

Gewinn- und Verlustrechnung<br />

36<br />

Bilanz<br />

Finanzanlagen<br />

Die 2,5%-Beteiligung an der MGS<br />

Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung<br />

ist zu Anschaffungskosten<br />

mit T€ 12,8 bilanziert.<br />

Die 20%-Beteiligung am Wohnforum<br />

g<strong>GmbH</strong> beläuft sich auf T€ 10,9<br />

Forderungen<br />

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit<br />

von mehr als 1 Jahr stellen<br />

sich wie folgt dar:<br />

Der Buchwert des Spezialfonds<br />

beträgt € 16,9 Mio. (Kurswert € 22,1<br />

Mio.).<br />

Unfertige Leistungen<br />

Im Geschäftsjahr sind € 47,3 Mio.<br />

Betriebskosten angefallen, welche<br />

mit den Mietern abgerechnet werden<br />

müssen.<br />

Forderungen insgesamt Restlaufzeit von Vorjahr<br />

mehr als 1 Jahr<br />

T€ T€ T€<br />

Forderung aus der Vermietung 1.645,4 201,0 225,0<br />

Forderungen aus dem Verkauf<br />

von Grundstücken 1.518,3 0,0 1.800,0<br />

Forderung aus der<br />

Betreuungstätigkeit 455,9 0,0 0,0<br />

Forderungen aus<br />

Lieferungen und Leistungen 72,2 0,0 56,0<br />

Sonstige<br />

Vermögensgegenstände 2.279,6 81,8 27,7<br />

Summe 5.971,4 282,8 2.108,7

Sonstige Rückstellungen<br />

Eigenkapital<br />

Das Eigenkapital beträgt zum<br />

Jahresende € 294,6 Mio. (davon<br />

€ 42,0 Mio. Ausgleichsposten für<br />

Anteile anderer Gesellschafter).<br />

Das gezeichnete Kapital € 25,0<br />

Mio. ist in 4.000 Stückaktien aufgeteilt.<br />

Die Gewinnrücklagen haben<br />

sich im Geschäftsjahr um € 2,0 Mio.<br />

erhöht.<br />

(siehe Eigenkapitalspiegel)<br />

Das Kapital des stillen Gesellschafters<br />

hat sich um € 2 Mio.<br />

erhöht und beläuft sich auf<br />

€ 104,5 Mio.<br />

Rückstellungen<br />

Die Pensionsrückstellung nach<br />

§ 249 Abs.1 HGB beträgt € 10,5 Mio,<br />

davon für ausgeschiedene Vorstände<br />

bzw. deren Hinterbliebene<br />

€ 4,4 Mio.<br />

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung<br />

beträgt zum Jahresende<br />

€ 57,5 Mio. Ihr wurden in 2006 per<br />

Saldo € 2,7 Mio. zugeführt.<br />

01.01.2006 Zuführung Inanspruch- Auflösung HEIMAG 31.12.2006<br />

nahme<br />

Jahresabschlusskosten 77.000,00 80.000,00 77.000,00 89.280,00 169.280,00<br />

Altersteilzeit 2.961.973,00 254.030,00 2.707.943,00<br />

Urlaubsrückstellung 947.542,87 239.832,78 385.003,50 32,55 802.339,60<br />

NH-Pachtwohnungen 1.029.369,47 1.231.364,91 1.005.118,53 24.250,94 1.231.364,91<br />

Div. Verpflichtungen 569.750,04 125.800,00 282.257,99 170,21 96.814,30 509.936,14<br />

Leibrenten 175.256,07 6.100,08 40.849,32 140.506,83<br />

Hausbewirtschaftung 2.295.000,00 3.690.000,00 2.270.484,53 24.515,47 680.000,00 4.370.000,00<br />

Unbeb. Grundstücke 815.784,83 815.784,83<br />

Prozessrisiko 1.200.000,00 40.000,00 1.240.000,00<br />

Beihilfe 2.034.614,50 2.034.614,50<br />

Tantiemen 30.000,00 30.000,00<br />

Gewährleistungen 100.000,00 100.000,00<br />

Noch anfallende Baukosten 85.728,23 85.728,23<br />

Erbrachte Bauleistungen 2.103.119,53 2.103.119,53<br />

Rückstellung ETM 1.000.000,00 1.000.000,00<br />

11.071.676,28 7.407.712,27 4.314.743,87 48.969,17 3.224.942,06 17.340.617,57<br />

37

insgesamt unter 1 Jahr Vorjahr 1–5 Jahre über 5 Jahre gesichert<br />

T€ T€ T€ T€ T€ T€<br />

Verbindlichkeiten<br />

Kreditinstitute<br />

Verbindlichkeiten ggü.<br />

478.828,9 107.463,3 71.436,0 27.414,3 343.951,3 391.829,0<br />

Grundpfandrechte<br />

and. Kreditgebern 179.336,9 2.454,2 2.481,3 9.460,1 167.422,6 179.336,9<br />

Grundpfandrechte<br />

Erhaltene Anzahlungen<br />

Verbindlichkeiten aus<br />

57.107,9 57.107,9 43.581,2<br />

Vermietung<br />

Verbindlichkeiten aus<br />

14.472,0 946,7 1.055,9 3.816,5 9.708,8<br />

Betreuung<br />

Verbindlichkeiten<br />

28,1 28,1 80,4<br />

Lieferung/Leistung 2.993,3 2.872,3 2.812,8 121,0<br />

Sonstige Verbindlichkeiten 1.135,2 1.135,2 1.532,9<br />

Summe 733.902,3 172.007,7 122.980,5 40.811,9 521.082,7<br />

38<br />

Verbindlichkeiten<br />

Die aufgenommenen Baufinanzierungsmittel<br />

sind durch Grundschulden<br />

und Hypotheken in genanntem<br />

Umfang gesichert.<br />

In den Verbindlichkeiten aus Vermietung<br />

in Höhe von 14,5 Mio. sind<br />

Kautionen und aufgelaufene Zinsen<br />

gegenüber den Mietern enthalten.<br />

In den Vorjahreszahlen sind<br />

T€ 12.620,9 Verbindlichkeiten der<br />

HEIMAG enthalten.<br />

Erhaltene Anzahlungen<br />

Die Position beinhaltet Abschlagszahlungen<br />

in Höhe von<br />

€ 57,1 Mio für Betriebskosten und<br />

Heizung sowie Käuferzahlungen<br />

(T€ 8.327).

Anlagespiegel 2006 (in Euro)<br />

Positionen Anschaffungs-/ Zugang Zugang Abgang Umbuchungen Abschreibung Buchwert Abschreibungen<br />

Herstellungskosten Kauf Heimag (+/./.) Zuschreibung d. Geschäftsjahres<br />

siehe Vorjahr<br />

01.01.2006 28.12.2006 2006 2006 2006 kumuliert 31.12.2006 2006<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände<br />

Firmenwert 726.363,28 726.363,28<br />

224.613,38<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände 2.138.853,12 26.948,28 251.432,55 207.249,30 1.875.579,90 334.404,75 GWG 159.079,33<br />

224.613,38<br />

Summe Immaterielle Vermögensgegenstände 2.138.853,12 753,311,56 251.432,55 207.249,30 1.875.579,90 1.060.768,03 GWG 159.079,33<br />

Sachanlagen<br />

Grundstücke mit Wohnbauten 1.059.887.567,94 292.573.736,89 15.740.181,02 1.188.073,98 + 1.944.226,04 544.245.815,18 824.711.822,73 19.488.759,42<br />

Grundstücke mit Geschäftsu.<br />

and. Bauten 21.951.782,81 1.533.802,80 1.222.192,79 + 1.100.526,63 9.288.666,59 16.519.638,44 841.510,42<br />

Grundstücke ohne Bauten 3.373.037,19 514.458,72 3.887.495,91<br />

Grundst. mit<br />

Erbbaurechten Dritter 4.385.083,75 185.455,93 4.570.539,68<br />

Technische Anlagen u. Maschinen 1.639.108,12 715.963,51 1.177,20 754.236,43 1.599.658,00 200.127,51<br />

And. Anlagen, Betriebs- u. 759.914,99<br />

Geschäftsausst. 8.526.143,52 2.013.848,24 1.081.310,82 642.871,92 7.780.289,68 3.198.140,98 GWG 132.969,77<br />

Anlagen im Bau 6.332.475,10 13.064.533,76 ./. 3.044.752,67<br />

+ 3.712.698,05 20.064.954,24<br />

Bauvorbereitungskosten 6.986.046,45 104.286,57 7.700.713,07 ./. 3.712.698,05 11.078.348,04<br />

Summe 21.290.312,34<br />

Sachanlagevermögen 1.113.081.244,88 296.225.674,50 40.224.809,62 1.832.123,10 0,00 562.069.007,88 885.630.598,02 GWG 132.969,77<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

Finanzanlagen<br />

Beteiligungen 22.823,00 87.040,33 109.863,30<br />

Anteile an assoziierten Unternehmen 28.513.492,92 28.502.556,68 10.936,24<br />

Wertpapiere des Anlagevermögens 105.518.420,46 12.569.473,51 118.087.893,97<br />

Sonstige Ausleihungen 92.985,69 8.366,25 16.900,00 32.707,84 85.544,10<br />

Andere Finanzanlagen 19,38 19,38<br />

Summe<br />

Finanzanlagevermögen 134.147.741,45 8.366,25 12.673.413,81 28.535.264,52 0,00 0,00 118.294.256,99 0,00<br />

21.514.925,72<br />

Anlagevermögen insgesamt 1.249.367.839,45 296.987.352,31 53.149.655,98 30.574.636,92 + 0,00 563.944.587,78 1.004.985.623,04 GWG 292.049,10<br />

39

40<br />

Gewinn- und Verlustrechnung<br />

Umsatzerlöse<br />

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich<br />

im Inland erzielt.<br />

Sonstige Erträge<br />

Von den „Sonstigen betrieblichen<br />

Erträgen“ entfallen € 1,5 Mio. auf Erträge<br />

aus der Erstattung von Planungskosten.<br />

Aus der Auflösung von<br />

Rückstellungen resultieren T€ 29,7.<br />

Außerplanmäßige Abschreibungen<br />

im Anlagevermögen (§253 Abs.<br />

2 S.3 HGB)<br />

Im Berichtsjahr wurden Aktivierungen<br />

aus dem Vorjahr i. H. v.<br />

€ 1,4 Mio. wertberichtigt.<br />

Mitarbeiter<br />

Die Zahl der im Geschäftsjahr<br />

durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer<br />

betrug:<br />

vollbeschäftigt teilzeitbeschäftigt<br />

Mitarbeiter Hauptverwaltung 214 35<br />

Angestellte in Hausverwaltungen 48 10<br />

Handwerker/innen 87 1<br />

Hausmeister/innen/Praktikanten 60 179<br />

Mitarbeiter <strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistung 10 8<br />

Summe<br />

In Altersteilzeit aktiv: 32 bei der <strong>GEWOFAG</strong><br />

Außerdem wurden 41 Auszubildende beschäftigt.<br />

419 233<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungs-<br />

<strong>GmbH</strong> hat kein eigenes Personal,<br />

ausgenommen die Mitarbeiter im<br />

Hotel Blauer Bock. Die <strong>GEWOFAG</strong><br />

hat mit der Tochtergesellschaft<br />

einen Mitarbeiterüberlassungsvertrag<br />

abgeschlossen.<br />

Die Mietmanagementgesellschaft<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> & Co. KG hat<br />

kein eigenes Personal, die Geschäfte<br />

der Gesellschaft werden durch die<br />

ALCAS <strong>GmbH</strong>, Grünwald, geführt.<br />

Finanzergebnis<br />

Der Ertrag aus der Beteiligung an<br />

assoziierten Unternehmen resultiert<br />

aus dem Gewinnanteil an der<br />

HEIMAG bis zum 28.12.2006 (Übergang<br />

von Equity-Methode zur Vollkonsolidierung).<br />

Sonstige Angaben<br />

Die <strong>GEWOFAG</strong> hat zum 31.12.2011<br />

eine Rücknahmeoption für die im<br />

Leasing vergebenen Wirtschaftseinheiten.<br />

Der Rückkaufspreis beträgt<br />

€ 222,1 Mio. Dieser ist durch ein<br />

Gesellschafterdarlehen in Höhe von<br />

€ 101,8 Mio. und Zero-Bonds in<br />

Höhe von € 120,3 Mio abgesichert<br />

Die Angabe der Bezüge der<br />

Organmitglieder entfällt gemäß<br />

§ 286 Abs. 4 HGB. Die Bezüge früherer<br />

Mitglieder des Geschäftsführungsorgans<br />

sowie Ihrer Hinterbliebenen<br />

belaufen sich auf T€ 460,6.<br />

Die Pensionsverpflichtungen für<br />

frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans<br />

betragen T€<br />

4.419,2.

Beteiligungsverhältnisse der in den Konzernabschluss<br />

aufgenommenen Gesellschaften<br />

Name und Sitz der Gesellschaft Geschäftsführung Höhe des Anteils Eigenkapital Jahresüberschuss/<br />

am Kapital zum 31.12.2006 Jahresfehlbetrag<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Maria Knauer<br />

Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG kfm. Vorstand<br />

Kirchseeoner Straße 3 Vorstandssprecherin<br />

81669 München bis 31.01.2007<br />

Gordona Sommer<br />

techn. Vorstand<br />

Vorstandssprecherin<br />

ab 01.02.2007<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Dienstleistungs <strong>GmbH</strong> Maria Knauer 100 % 25.000,00 0,00<br />

Kirchseeoner Straße 3 Geschäftsführerin<br />

81669 München<br />

Mietmanagementgesellschaft Geschäftsführung: 100 % 20.092,25 721,31<br />

der <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong> & Co. KG Mietmanagement-<br />

Tölzer Straße 15 gesellschaft der<br />

82031 Grünwald <strong>GEWOFAG</strong> <strong>GmbH</strong><br />

Geschäftsführer:<br />

Dipl.-Kfm. Ulrich Berger<br />

geschäftsansässig: Grünwald<br />

Dipl.-Kfm. Rudolf Reiser<br />

geschäftsansässig: Grünwald<br />

Dr. Thomas Naumann<br />

geschäftsansässig: Grünwald<br />

Horst-Günther Schulz<br />

geschäftsansässig: Grünwald<br />

Wohnforum München Geschäftsführer (31.12.2005) (2005)<br />

gemeinnützige <strong>GmbH</strong> Peter Pink, München 20 % 136.827,60 –15.099,37<br />

Gravelottestr. 8<br />

81669 München<br />

HEIMAG Dr. Michael Franz<br />

Gemeinnützige Heimstätten AG kfm. Vorstand 70 % 58.306.979,63 7.642.938,30<br />

Lessingstraße 10<br />

80336 München Dipl. Ing. Eckhard Potthast<br />

techn. Vorstand<br />

Der Konzerabschluss wird beim<br />

Betreiber des elektronischen<br />

Bundesanzeigers elektronisch eingereicht<br />

und bekannt gemacht.<br />

Angaben zu derivaten Finanzinstrumenten:<br />

Im Rahmen eines sog. Repo-Geschäftes<br />

werden sechs Wertpapiere<br />

verpfändet. Der Rücknahmepreis<br />

der in Pension gegebenen Wertpapiere<br />

beträgt T€ 13.028,7.<br />

Zur Absicherung dieses mit<br />

variablem Zinssatz vereinbarten Geschäftes<br />

hat die Gesellschaft zwei<br />

Payer-Swap Vereinbarungen über<br />

T€ 12.900,0 abgeschlossen.<br />

Der Zeitwert der künftig zu<br />

tauschenden Zahlungsströme aus<br />

dem Zinstauschvertrag beträgt nach<br />

der Barwertmethode T€ 46,8 zu<br />

Gunsten der <strong>GEWOFAG</strong>.<br />

41

Mitglieder des Vorstandes Maria Knauer (ab 1.1.2006) Juristin,<br />

Vorstandssprecherin bis 31.07.2007<br />

Mitglieder des Aufsichtsrates<br />

Aktionärsvertreter<br />

Arbeitnehmervertreter Georg Diepold technischer Angestellter<br />

(ab 01.10.2006)<br />

42<br />

Otmar Petz (bis 31.1.2007) Bauingenieur<br />

Gordona Sommer (ab 1.2.2007) Architektin,<br />

Vorstandssprecherin ab 1.2.2007<br />

Christian Ude Oberbürgermeister der<br />

Landeshauptstadt München<br />

Vorsitzender<br />

Johann Altmann Stadtrat LHM Polizeibeamter<br />

stellvertretender Vorsitzender<br />

Ernst Holland Bankdirektor der Bayerische<br />

Landesbank (BayernLB)<br />

stellvertretender Vorsitzender<br />

Christian Amlong Stadtrat LHM, Rechtsanwalt<br />

Rudolf Hierl Stadtrat LHM, selbstständig. Stahl-<br />

(bis 23.08.2006) und Metallbetrieb<br />

Ilse Nagel Stadträtin LHM, Industriekauffrau<br />

(ab 24.10.2006)<br />

Gertraud Walter Stadträtin LHM,<br />

Organisationskrankenschwester<br />

Hans Wolfswinkler Stadtrat LHM, Rechtsanwalt<br />

(vom 24.08. – 24.10.2006)<br />

Gabriele Hiendl Hausmeisterin<br />

(ab 06.11.2006)<br />

Gabriel Ringelstetter technischer Angestellter<br />

Gerhard Stein Handwerker<br />

(bis 30.09.2006)<br />

Eva Zoller Sachbearbeiterin<br />

(bis 05.11.2006)<br />

München, 30.03.2007<br />

<strong>GEWOFAG</strong> München<br />

Maria Knauer Gordona Sommer

Wohnanlage Max II<br />

43

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

ANLAGE A zum Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2006<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft München<br />

(Seite 1 von 2)<br />

* Vergleichszahlen unter Berücksichtigung der Pro Forma Vollkonsolidierung<br />

der Heimag Gemeinnützige Heimstätten AG zum 1.1.2006<br />

Konzern- Konzern- Konzernabschluss<br />

der abschluss nach der abschluss der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Pro-Forma <strong>GEWOFAG</strong><br />

HEIMAG Konsolidierung<br />

AKTIVA 31.12.2005 01.01.2006 31.12.2006<br />

TEUR TEUR TEUR<br />

Anlagevermögen<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände<br />

Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und Lizenzen 466 469 335<br />

Geschäfts- und Firmenwerte – 500 726<br />

466 969 1.061<br />

Sachanlagen<br />

Grundstücke mit Wohnbauten 608.497 834.305 824.712<br />

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 13.605 15.084 16.520<br />

Grundstücke ohne Bauten 3.373 3.373 3.887<br />

Grundstücke m. Erbbaurechten Dritter 4.385 4.385 4.571<br />

technische Anlagen und Maschinen 1.084 1.084 1.600<br />

andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.849 3.121 3.198<br />

Anlagen im Bau 6.333 6.634 20.065<br />

Bauvorbereitungskosten 6.986 7.068 11.078<br />

647.112 875.054 885.631<br />

Finanzanlagen<br />

Beteiligungen 23 23 110<br />

Beteiligungen an assoziierten Unternehmen 28.513 13 11<br />

Wertpapiere des Anlagevermögens 105.518 105.518 118.067<br />

Sonstige Ausleihungen 93 103 85<br />

Andere Finanzanlagen 1 1 1<br />

134.148 105.658 118.294<br />

781.726 981.681 1.004.986<br />

Umlaufvermögen<br />

Vorräte<br />

Grundstücke ohne Bauten 435 435 1.164<br />

Grundstücke mit unfertigen Bauten – 13.198 –<br />

Grundstücke mit fertigen Bauten – 242 16.446<br />

Unfertige Leistungen 38.480 46.852 47.365<br />

Andere Vorräte 631 631 514<br />

Geleistete Anzahlungen 1 1 64<br />

39.547 61.359 65.553<br />

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />

Forderungen aus der Vermietung 1.686 1.742 1.645<br />

Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 3.785 4.411 1.518<br />

Forderungen aus der Betreuungstätigkeit 270 270 456<br />

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 94 94 72<br />

Sonstige Vermögensgegenstände 44.024 44.249 2.280<br />

49.859 50.766 5.971<br />

Wertpapiere<br />

sonstige Wertpapiere 16.763 16.763 17.215<br />

16.763 16.763 17.215<br />

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten, Schecks 16.389 27.761 20.425<br />

122.558 156.649 109.164<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 1.897 1.909 1.731<br />

AKTIVA, Summe 906.181 1.140.239 1.115.881<br />

44

<strong>GEWOFAG</strong> Konzern<br />

ANLAGE A zum Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2006<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft München<br />

(Seite 2 von 2)<br />

Konzern- Konzern- Konzernabschluss<br />

der abschluss nach der abschluss der<br />

<strong>GEWOFAG</strong> Pro-Forma <strong>GEWOFAG</strong><br />

HEIMAG Konsolidierung<br />

PASSIVA 31.12.2005 01.01.2006 31.12.2006<br />

TEUR TEUR TEUR<br />

Eigenkapital<br />

Gezeichnetes Kapital 25.000 25.000 25.000<br />

Gewinnrücklagen 97.613 98.113 99.564<br />

Ausgleichsposten für die Anteile anderer Gesellschafter – 42.000 42.000<br />

Konzern-Bilanzgewinn 16.795 16.795 23.470<br />

Kapital stiller Gesellschafter 102.464 102.464 104.526<br />

241.872 284.372 294.560<br />

Rückstellungen<br />

Rückstellungen für Pensionen 4.125 10.419 10.542<br />

Steuerrückstellungen – 3.111 1.153<br />

Rückstellung f. Bauinstandhaltung 54.771 54.771 57.529<br />

sonstige Rückstellungen 11.072 12.362 17.341<br />

69.968 80.663 86.565<br />

Verbindlichkeiten<br />

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 399.923 524.344 478.829<br />

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 136.054 180.346 179.337<br />

Erhaltene Anzahlungen 38.121 49.508 57.108<br />

Verbindlichkeiten aus Vermietung 14.163 14.309 14.472<br />

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 81 81 28<br />

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.690 4.281 2.993<br />

Sonstige Verbindlichkeiten 1.533 1.535 1.135<br />

593.565 774.404 733.902<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 776 800 854<br />

PASSIVA, Summe 906.181 1.140.239 1.115.881<br />

45

<strong>GEWOFAG</strong>-Konzern München<br />

Konzern Kapitalflussrechnung 2006<br />

Konzern ohne HEIMAG HEIMAG Gesamt<br />

2006 2005 2006 2006<br />

in 1000 € in 1000 € in 1000 € in 1000 €<br />

Jahresüberschuss 9.663,7 7.861,9 7.642,9 17.306,6<br />

Abschreibungen 21.806,8 23.163,8 3.957,8 25.764,6<br />

Aktivierte Eigenleistungen 2.690,0 – 1.945,2 – 37,7 2.652,3<br />

Abschreibungen auf Mietforderungen<br />

und Geldbeschaffungskosten 1.309,6 328,8 1.638,4<br />

Veränderung langfristiger Positionen Passiv 2.818,3 994.2 382,1 3.200,4<br />

Zuschreibung Zerobonds – 4.631,5 – 4.401,1 – 4.631,5<br />

Erhöhung Kapital stiller Gesellschafter 2.061,7 2.176,6 2.061,7<br />

Cashflow nach DVFA/SG 35.718,6 27.850,2 12.273,9 47.992,5<br />

Veränderung kurzfristiger Positionen* 46.881,7 – 4.808,2 4.485,7 51.367,4<br />

Gewinn/Verlust aus Abgang<br />

von Sachanlagevermögen – 181,3 – 294,6 – 1,6 – 182,9<br />

Abnahme/Zunahme Grundstücke<br />

des Umlaufvermögens – 729,2 5.825,5 – 3.005,9 – 3.735,1<br />

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 81.689,8 28.572,7 13.752,1 95.441,9<br />

Tilgungen – 9.093,7 – 9.277,0 – 1.739,1 – 10.832,8<br />

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit<br />

nach Tilgungen 72.596,1 19.295,7 12.013,0 84.609,1<br />

Einzahlungen aus Abgang<br />

von Sachanlagevermögen 1.028,9 4.056,0 75,1 1.104,0<br />

Einzahlungen aus Abgängen<br />

von Finanzanlagevermögen 32,7 1.569,6 1,9 34,6<br />

Auszahlung für Investitionen<br />

in das Finanzanlagevermögen – 82.673,4 – 28.815,4 – 82.673,4<br />

Auszahlung für Investitionen<br />

in das Sachanlagevermögen – 38.758,6 – 31.811,2 – 2.181,5 – 40.940,1<br />

Cashflow aus der Investitionstätigkeit – 120.370,4 – 55.001,0 – 2.104,5 – 122.474,9<br />

Einzahlungen aus der Valutierung von<br />

Darlehen/Unternehmensfinanzierungsmitteln* 55.371,8 42.175,4 41,8 55.413,6<br />

Auszahlung für Dividenden – 1.000,0 – 1.000,0 – 2.500,0 – 3.500,0<br />

Außerplanmäßige Tilgungen/Rückzahlung von<br />

Unternehmensfinanzierungsmitteln – 18.245,3 – 311,4 – 3.139,7 – 21.385,0<br />

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 36.126,5 40.864,0 – 5.597,9 30.528,6<br />

Zahlungswirksame Veränderung<br />

des Finanzmittelbestandes – 11.647,8 5.158,7 4.310,6 – 7.337,2<br />

Finanzmittelbestand zum 1.1.2006 16.389,8 11.231,1 11.372,2 27.762,0<br />

Finanzmittelbestand zum 31.12.2006 4.742,0 16.389,8 15.682,8 20.424,8<br />

* im Jahr 2005 bereinigt um eine kurzfristige regulierte Geldleihe von 43 Mio. Euro im Konzernkreis<br />

46

<strong>GEWOFAG</strong>-Konzern München<br />

Eigenkapitalspiegel zum 31.12.2006<br />

Andere Jahres- Ausgleichs- Kapital<br />

Euro Gewinn- überschuss/ posten stiller<br />

Grundkapital rücklagen Gewinnvortrag Dritter Gesellschafter Summe<br />

31.12.2003 25.000.000,00 90.033.734,20 12.643.075,55 98.014.789,96 225.691.599,71<br />

Konzernergebnis 5.869.361,83 5.869.361,83<br />

Dividendenauszahlung – 1.000.000,00 – 1.000.000,00<br />

Einstellung in<br />

Gewinnrücklagen 131.210,42 – 131.210,42 0,00<br />

Übrige Veränderungen 2.272.708,74 2.272.708,74<br />

31.12.2004 25.000.000,00 90.164.944,62 17.381.226,96 100.287.498,70 232.833.670,28<br />

Konzernergebnis 7.861,870,32 7.861,870,32<br />

Dividendenauszahlung – 1.000.000,00 – 1.000.000,00<br />

Einstellung in<br />

Gewinnrücklagen 7.447.766,34 – 7.447.766,34 0,00<br />

Übrige Veränderungen 2.176.674,78 2.176.674,78<br />

31.12.2005 25.000.000,00 97.612.710,96 16.795.330,94 102.464.173,48 241.872.215,38<br />

Konzernergebnis 9.663.728,28 9.663.728,28<br />

Dividendenauszahlung – 1.000.000,00 – 1.000.000,00<br />

Ausgleichsposten Dritter 42.000.000,00 42.000.000,00<br />

Einstellung in<br />

Gewinnrücklagen 2.177.672,80 – 2.177.672,80 0,00<br />

Übrige Veränderungen – 226.363,29 189.011,74 2.061.726,73 2.024.375,18<br />

31.12.2006 25.000.000,00 99.564.020,47 23.470.398,16 42.000.000,00 104.525.900,21 294.560.318,84<br />

47

Bestätigungsvermerk 2006<br />

48<br />

Wir haben den von der <strong>GEWOFAG</strong> gemeinnützige Wohnungsfürsorge Aktiengesellschaft<br />

München, München, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz,<br />

Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel<br />

– und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis 31.12.2006 geprüft.<br />

Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen<br />

handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung<br />

liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe<br />

ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung<br />

über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.<br />

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom<br />

Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger<br />

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und<br />

durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des<br />

durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger<br />

Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-,<br />

Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt<br />

werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die<br />

Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns<br />

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung<br />

werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems<br />

sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend<br />

auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung<br />

der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der<br />

Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze<br />

und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter<br />

sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des<br />

Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend<br />

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.<br />

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse<br />

entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden<br />

Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger<br />

Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der<br />

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht<br />

in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von<br />

der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung<br />

zutreffend dar.<br />

München, den 12. April 2007<br />

VERBAND BAYERISCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN<br />

(Baugenossenschaften und -gesellschaften) e.V.<br />

Gesetzlicher Prüfungsverband<br />

(Pötzinger)<br />

Wirtschaftsprüfer<br />

(Maier)<br />

Wirtschaftsprüfer

Impressum<br />

Text<br />

<strong>GEWOFAG</strong>, München<br />

Fotos<br />

Ingrid Scheffler<br />

Klaus Bock<br />

Gesamtherstellung<br />

FIBO Druck- und Verlags <strong>GmbH</strong><br />

Papier<br />

Der Umwelt zuliebe gedruckt auf<br />

chlorfrei gebleichtem Papier

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