Ausgabe 2003 - LEUWO Leuna-Wohnungsgesellschaft mbh

Aus dem Mietrecht
1. Sonderrechtsnachfolge
bei Tod des Mieters
Grundsätzlich beendet der Tod
des Mieters nicht das Wohnraummietverhältnis.
Das Mietverhältnis
geht beim Tod des
Mieters entweder im Wege der
Sonderrechtsnachfolge gemäß
§ 563 BGB auf Eintrittsberechtigte
(zumeist Familienangehörige)
oder gem. §§ 1922, 1962
BGB auf die Erben über.
§ 563 Abs. 1 BGB regelt den
Kreis dieser Eintrittsberechtigten
in einen Wohnraummietvertrag.
Der Eintritt geschieht automatisch
mit dem Tod des Mieters,
vorausgesetzt, dass ein gemeinsamer
Haushalt besteht. Es
besteht folgende Rangfolge der
Eintrittsberechtigten:
•überlebende Ehegatte oder Lebenspartner
nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz,
• Kinder des Mieters, nach Ehegatten
gleichrangig Lebenspartner,
• andere Familien- und Haushaltsangehörige
(auf Dauer
angelegte Haushaltsgemeinschaft),
gleichrangig mit Kindern,
nachrangig gegenüber
Ehegatten oder Lebenspartnern.
Sofern nicht die nach § 563 BGB
privilegierten Personen in das
Mietverhältnis eintreten, erfolgt
ein Eintritt der Erben gemäß §§
564, 1922 BGB. In diesen Fällen
können sowohl der Erbe als auch
der Vermieter das Mietverhältnis
außerordentlich mit der gesetzli-
Mein Recht! – Wussten Sie schon?
chen Frist kündigen. Die Kündigung
muss innerhalb eines Monats
erfolgen, nachdem vom Tod
des Mieters Kenntnis erlangt
wurde und bekannt ist, dass kein
Eintritt in das Mietverhältnis und
keine Fortsetzung des Mietverhältnisses
erfolgt.
2. Anfechtung eines
Mietvertrages
§§ 123, 142 BGB:
Gibt der Mieter einer Wohnung
bewusst wahrheitswidrig an, dass
gegen ihn in den letzten fünf
Jahren kein Insolvenzverfahren
eröffnet worden sei, so rechtfertigt
dies die Anfechtung des
Mietvertrages durch den Vermieter
wegen arglistiger Täuschung.
Etwaige Mitmieter müssen sich
die Täuschungshandlung zurechnen
lassen.
AG Hamburg, Urteil vom
6.5.2003 · 48 C 636/02
Aus den Gründen:
Das zwischen den Parteien bestehende
Mietverhältnis über die
Wohnung ist durch die wegen
arglistiger Täuschung erklärte
Anfechtung des Mietvertrages
beendet worden. Die Anfechtung
des in Vollzug gesetzten
Mietvertrages ist möglich, kann
neben einer Kündigung erklärt
werden und führt zur Beendigung
des Mietverhältnisses mit
Zugang der Anfechtungserklärung.
Die Beklagte zu 1 hat den Kläger
bei Abschluss des Mietvertrages
arglistig getäuscht, weil sie der
Wahrheit zuwider in der Selbstauskunft
vom 30.5.02 versichert
hat, dass in den letzten fünf Jahren
keine Konkurs-, Vergleichs-,
Offenbarungseidverfahren oder
Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen
Versicherung angestrengt
worden seien, obwohl
über ihr Vermögen bei dem AG
Hamburg am 25.1.02 ein Insolvenzverfahren
eröffnet worden
ist und auch nach wie vor läuft.
Eine derartige Frage des Vermieters
sei auch zulässig gewesen.
Denn ist ein Insolvenzverfahren
anhängig, läuft der Vermieter
Gefahr, so der Mieter die Miete
nicht zahlt und verklagt werden
muss, nur zu einem geringen Teil
seiner Forderung befriedigt zu
werden. Insoweit besteht die Gefahr
von Mietausfällen.
Die Beklagte zu 1 hat auch arglistig
gehandelt, weil sie die Unrichtigkeit
ihrer Angaben gewusst
hat.
Die Täuschungshandlung ist für
den Kläger auch ursächlich für
den Abschluss des Mietvertrages
gewesen. Die Selbstauskunft war
eine entscheidende Grundlage
für die Vermietung an die Beklagten.
Die arglistige Täuschung eines
Vertragspartners berechtigt den
Kläger, auch wenn die Mieterseite
aus zwei Personen besteht,
zur Anfechtung des gesamten
Mietvertrages. Insofern muss
sich der Beklagte zu 2 die Täuschungshandlung
seiner Mitmieterin
zurechnen lassen.
Im Ergebnis muss ein Mieter
zulässige Fragen wahrheitsgemäß
beantworten, so dass sich
bei einem Verstoß gegen diese
Pflicht der Vermieter durch Anfechtung
bzw. fristlose Kündigung
lösen kann.
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