Funk-BBT News Ausgabe 1/2011 Demografischer ... - Funk Gruppe

Funk-BBT NeWs 

A U s G A B e 1 / 1 1 

immobilienwirtschaft � Versicherungswirtschaft � branchen-news 

in dieser ausgabe u. a.: 

� Demografischer Wandel und 

nachfragegerechter Wohnungs- 

neubau – ein Widerspruch? 

� Mietenplanung leicht gemacht 

� Mietpotenzialanalyse 

Chancen erkennen und nutzen 

� Betriebliche Altersversorgung 

� Höchstrechnungszins und 

Überschüsse in der Lebens- 

versicherung 

� Neues BGH-Urteil zur 

Terror-Versicherung

Funk-BBT NeWs 

A U s G A B e 1 / 1 1 

impressum 

Herausgeber: 

Funk-BBT GmbH 

Versicherungsmakler für die Wohnungswirtschaft 

Budapester Str. 31 

10787 Berlin 

fon +49 30 250092-0 

inhalt: 

� Demografischer Wandel und nachfragegerechter 

Wohnungsneubau - ein Widerspruch? Seite 2 

� Mietenplanung leicht gemacht Seite 7 

� Mietpotenzialanalyse: 

Chancen erkennen und nutzen Seite 8 

� Erfolgreiches AVE-Anwenderforum in Berlin Seite 9 

� JoHnS.HoME Seite 10 

� Das neue Berliner Straßenreinigungsgesetz 

und seine Auswirkungen Seite 12 

� Betriebliche Altersversorgung Seite 14 

� Höchstrechnungszins und Überschüsse in der 

Lebensversicherung Seite 16 

� Aktuelle Rechtsprechung zum Thema Terror-Versicherung 

für Gewerbeobjekte Seite 18 

� Funk Gruppe übernimmt Spezialversicherungsmakler 

für den Energiemarkt Seite 19 

� Fünf zu Fuß auf 42,195 km Seite 20 

v.i.S.d.P.: 

Christine Seiler 

Hartmut Heidenreich 

Budapester Str. 31 

10787 Berlin 

Copyright 2011

� editorial � ImmobIlIenwIrtschaft � VersIcherungswIrtschaft � branchen-news 

Liebe Leserinnen 

und liebe Leser... 

die Konjunkturdaten entwickeln sich weiterhin positiv. Insbesondere die 

Arbeitsmarktzahlen erfreuen den Immobilieneigentümer, sind sie doch ein 

wichtiger Indikator für die Mietzahlungsfähigkeit seiner Kunden. 

Wir nehmen uns in der ersten Ausgabe der Funk-BBT news des Jahres 2011 

daher u. a. sowohl des Themas Mieten und ihrer Prognose als auch des Themas 

Markt und Investition an. Gefreut haben wir uns über den Austausch mit den 

avestrategy ® -Kunden, die am wieder gut besuchten AVE-Anwenderforum in 

Berlin teilnahmen. „JoHnS.HoME“ (www.mittendrin-zuhause.de) informiert 

über das neueste Bauprojekt der BBT. 

Auswirkungen des neuen Berliner Straßenreinigungsgesetzes, Terror-Versicherung und Lebensversicherungen 

sind u. a. die Themen im Bereich Versicherungswirtschaft dieser Ausgabe. 

Darüber hinaus berichten wir über die Aktivitäten der Funk Gruppe in der Energiebranche. Finale dieser Ausga- 

be sind sportliche Leistungen des BBT-Teams bei der Berliner Marathon-Staffel. 

Ich wünsche Ihnen im namen aller Autoren viel Spaß beim Lesen. 

Beste Grüße aus Berlin 

Ihr 

� www.bbt-group.de � www.funk-gruppe.com 

hartmut.heidenreich@bbt-group.de 

� 1

� 2 

Demografischer Wandel und 

nachfragegerechter Wohnungs- 

neubau – ein Widerspruch? 

die wohnungswirtschaft steht vor der herausforderung, für den mieter von morgen attraktiven wohnraum 

bereitzustellen, um dessen wohnbedürfnisse zu befriedigen und gleichzeitig ihren wirtschaftlichen 

erfolg nachhaltig zu sichern. 

Das bedeutet, den Wohnungsbestand hinsichtlich Wohnungsangebot, 

Ausstattungsgrad, Serviceangeboten und Preispolitik an 

den Bedarf bzw. die nachfrage anzupassen. Das ist einerseits 

durch gezielte Investitionen (u. a. Modernisierungen, energetische 

Maßnahmen), Desinvestitionen (Rückbau/Abriss) als auch 

durch nachfrage- und zielgruppengerechten neubau zu erreichen. 

soweit die theorie! 

Aufgrund des demografischen Wandels ergeben sich regionale 

Unterschiede, die den Rahmen für den Aktionsspielraum der 

Wohnungswirtschaft geben. Insbesondere in ländlichen, peripheren 

Regionen ostdeutschlands (u. a. äußerer Entwicklungsraum 

Brandenburgs) bedeutet daher demografischer Wandel und 

Schrumpfung nicht nur Abriss und Rückbau, sondern auch Anpassung 

und Entwicklung des Kernbestandes der Wohnungsunternehmen. 

Aus Sicht der BBT GmbH erwächst daraus für die Zukunft 

ein Bedarf an (Miet-)Wohnungsneubau. nicht nur in Berlin und 

dem Berliner Umland, sondern gezielt und nachfragegerecht auch 

in peripheren Räumen. 

Das Land Brandenburg reagiert aktuell auf diese Entwicklung und 

unterstützt (Miet-)Wohnungsneubau durch Fördermittel der Städtebauförderung. 

Im Rahmen dieses Aufsatzes möchten wir anhand 

von einfachen Beispielrechnungen aufzeigen, unter welchen 

Prämissen nachfrageorientierter (Miet-)Wohnungsneubau umsetzbar 

ist. 

beispielhafte betrachtung der mietbelastung von rentnerhaushalten 

Entscheidend für die nachfrage ist die Entwicklung der Haushaltszahlen. 

Zukünftig leben immer mehr Menschen in kleineren 

Haushalten, während die Zahl der großen Haushalte abnimmt. 

Dies kann bei stabiler Bevölkerungsprognose zu Zuwächsen in der 

Haushaltszahl führen (z. B. Berlin), in Gebieten mit Bevölkerungsrückgang 

(z. B. in peripheren Räumen Brandenburgs) zu neuen 

nachfragetypen auf dem Wohnungsmarkt (junge/alte Singlehaushalte, 

Seniorenhaushalte/Erwachsenenhaushalte) führen. 

Der Zuwachs an Seniorenhaushalten wird dazu führen, dass das 

Angebot für Senioren stärker diversifiziert werden muss. Eine Beschränkung 

auf „klassische Aspekte“ wie Haltegriff im Bad, Zugangsmöglichkeiten 

zum Gebäude und verbreiterte Türen reicht 

nicht mehr aus. Die Vielzahl an Seniorenhaushalten weist unterschiedliche 

Lebensstile und Einkommensverhältnisse auf, was 

sich in einer differenzierten nachfrage widerspiegelt. Zukünftig 

muss und wird sich das Spektrum an Wohnungsqualitäten vergrößern. 

Der Individualisierungstrend wird sich weiter ausbreiten, 

d. h.. dass immer mehr Menschen nach Individuallösungen statt 

Massenprodukten streben. Das hat zur Folge, dass Wohnungen, 

die heute für „Innovative“ entwickelt werden, künftig auch von 

breiteren Bevölkerungsschichten nachgefragt werden. Standardlösungen 

werden auch zukünftig als kostengünstige Alternative 

von eher einkommensschwachen Haushalten weiter nachgefragt 

werden. 

Die Zahlungsfähigkeit der Haushalte spielt im Wohnungsmarkt 

eine entscheidende Rolle. Daher muss bereits bei der Planung von 

Investitionen in den Bestand die Frage beantwortet werden: Wie 

viel von ihrem Einkommen können die Haushalte für die Mietkosten 

aufbringen? Unsere beispielhafte Untersuchung der leistbaren 

Mieten konzentriert sich im Folgenden auf die Zielgruppe 

der Seniorenhaushalte. Unter der Annahme, dass Haushalte regelmäßig 

einen bestimmten Anteil ihres Einkommens (i. d. R. zwischen 

25 % und 40 %) für das Wohnen ausgeben können, lassen 

Daten zum verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen einen Schluss 

auf die zumutbaren Mieten der Haushalte zu. Der Rentenversiche

� immobilienwirtschaft � Versicherungswirtschaft � branchen-news 

rungsbericht der Bundesregierung aus dem Jahr 2009 weist für 

Rentner in den neuen Bundesländern eine durchschnittliche Rente 

von 995 Euro für Männer, 674 Euro für Frauen und 1.078 Euro 

für verwitwete Rentner aus. Daraus haben wir für vier mögliche 

Typen von Rentnerhaushalten das jeweilige Haushaltseinkommen 

ermittelt. ordnet man diesen Rentnerhaushalten eine durchschnittliche 

Wohnungsgröße (zwischen 45 und 65 m²) zu, so lassen 

sich unter der Annahme einer prozentualen Mietbelastungsquote 

die tragbaren Mietkosten ableiten. Bei der Ableitung dieser 

Mietkosten sollte sichergestellt werden, dass die verbleibenden 

Renteneinkommen (zwischen 75 % und 60 %) mindestens ca. 

350 Euro je Person (angelehnt an die pauschalierten Regelleistungen 

des Arbeitslosengelds II) entsprechen. Da dieser Regelsatz 

die Aufwendungen für Heizenergie enthält, entsprechen die ausgewiesenen 

Mietkosten den „zu tragenden“ Bruttokaltmieten 

(inkl. kalter Betriebskosten): 

rentnerhaushalte durchschnittlichewohnungsgröße 

in m² 

bruttokaltmiete in € 

p. m. bei mietbelastung 

in % der rente 

25 % 30 % 40 % 

2 Personen-HH 65 417 € 501 € 668 € 

1 Personen-HH Witwenrente 50 270 € 323 € 431 € 

1 Personen-HH Mann 45 249 € 299 € 398 € 

1 Personen-HH Frau 45 169 € 202 € 270 € 

Tabelle 1: Mietanalyse Rentnerhaushalte – Bruttokaltmieten; 

Quelle: Eigene Berechnungen 

Zieht man von diesen Bruttokaltmieten den Anteil für die kalten 

Betriebskosten von 1,07 Euro/m² monatlich (Benchmark gemäß 

BBU-Marktmonitor 2009) ab, so lassen sich folgende zu tragende 

nettokaltmieten ableiten: 

renterhaushalte durchschnittlichewohnungsgröße 

in m² 

nettokaltmiete in €/m² 

p. m. bei mietbelastung 

in % der rente 

25 % 30 % 40 % 

2 Personen-HH 65 5,30 € 6,60 € 9,20 € 

1 Personen-HH Witwenrente 50 4,30 € 5,40 € 7,60 € 

1 Personen-HH Mann 45 4,50 € 5,60 € 7,80 € 

1 Personen-HH Frau 45 2,70 € 3,40 € 4,90 € 

Tabelle 2: Mietanalyse Rentnerhaushalte – nettokaltmieten; 

Quelle: Eigene Berechnungen 

Geht man nun von einer realistischen Mietbelastungsquote von 

30 % aus, so ergibt sich in Abhängigkeit von der angenommenen 

Wohnungsgröße eine mittlere tragbare Mietspanne von ca. 3,40 

Euro/m² bis 6,60 Euro/m² monatlich für Rentnerhaushalte. Eine 

solche zugegebenermaßen pauschale Analyse der Zahlungsfähigkeit 

lässt nun – ergänzt um eine Erhebung der Wohnbedürfnisse 

der verschiedenen Senioren-Haushaltstypen – konkrete Rückschlüsse 

auf die Produkt- und Preisgestaltung des „seniorengerechten 

Wohnens“ zu. 

Zu dieser einfachen Betrachtung ist einschränkend anzumerken, 

dass die Angaben des Rentenversicherungsberichts allgemeine 

statistische Aussagen auf Ebene der neuen Bundesländer darstellen. 

Die tatsächlichen Renten, insbesondere auf kleinräumiger 

Ebene, können vom Durchschnitt abweichen. Daher sollten Wohnungsunternehmen 

im Rahmen der Investitionssteuerung detaillierte, 

kleinräumige Zielgruppenanalysen vornehmen. 

anpassung des wohnungsbestands an die bedürfnisse 

der nachfrager 

Angesichts der sich verändernden quantitativen und qualitativen 

Wohnungsnachfrage muss sich die Wohnungswirtschaft zunächst 

mit der Frage auseinandersetzen, wie gut das aktuelle Wohnungsangebot 

zu den Wohnbedürfnissen passt, um daraus Rückschlüsse 

für eine erforderliche Entwicklung und Anpassung des Wohnungsangebotes 

abzuleiten. Passt der aktuelle Wohnungsbestand 

nicht zur aktuellen und zukünftigen Wohnungsnachfrage, sind 

marktkonforme Anpassungen im Wohnungsbestand notwendig. 

Dazu gehört in vielen Regionen Brandenburgs auch zukünftig der 

Rückbau von mittel- bis langfristig nicht am Markt vermietbaren 

Wohnungen. Doch auch – oder erst recht – in Regionen mit einem 

Angebotsüberhang, muss die nachfrageorientierte Anpassung 

des Kernbestands im Mittelpunkt stehen, um die verbliebenen 

Mieter im Bestand zu halten. neben Modernisierungen rückt damit 

auch gezielter, nachfragegerechter (Miet-)Wohnungsneubau 

in den Fokus. Denn viele Bestandsgebäude lassen sich nur mit 

sehr hohem Aufwand bspw. an die Bedürfnisse z. B. von Senioren 

anpassen. Auch bei Durchführung komplexer Grundrissänderungen, 

Schaffung von barrierearmen oder -freien Zugängen und 

Räumen und nachträglichen Fahrstuhlanbauten bestehen bei vielen 

Bautypen immer noch Vermietungshemmnisse wie zu kleine 

Hausflure, Aufzüge, die das Zwischengeschoss erreichen oder die 

falsche Wohnlage im Stadtgefüge. Doch wie sollen Wohnungsunternehmen 

unter den aktuellen Marktgegebenheiten – zu aktuellen 

Mietniveaus – Wohnungsneubau wirtschaftlich realisieren? 

Praxisbeispiel für seniorenfreundlichen, energetischen 

wohnungsneubau in gräfenhainichen (sachsen-anhalt) 

In Gräfenhainichen, einer Kleinstadt in Sachsen-Anhalt, haben 


� 3

� 4 

trotz eines prognostizierten Bevölkerungsrückgangs von 7.800 

EW in 2008 auf ca. 5.800 Einwohner in 2020 (-24 %) sowohl die 

Gräfenhainicher Wohnungsbaugesellschaft (GWG) als auch die 

lokale Gräfenhainichener Wohnungsgenossenschaft eG neben 

Rückbau und Abrissmaßnahmen in den letzten Jahren auch nachfragegerechten 

(Miet-)Wohnungsneubau umgesetzt. 

Mit Erfolg – wie das Beispiel der GWG zeigt: Auf Basis der im 

Jahr 2002 gemeinsam mit der BBT GmbH entwickelten Portfolio- 

und Mikrostandortanalysen [als Portfolio- und Planungsinstrumentarium 

diente das Unternehmenssteuerungs- und Portfoliosystem 

avestrategy ® ] zu den potenziellen neubaustandorten, die in 

das Sanierungskonzept der GWG einflossen, wurde das Thema 

der Anpassung des Wohnungsangebotes inkl. Mietwohnungsneubau 

frühzeitig diskutiert. 

Folgende Prämissen waren für den neubaustandort in der Ackerstraße 

1 und 3 Grundlage: 

Q 

Eine hohe objektqualität hinsichtlich innovativer Ausstattung 

(Balkon, Abstellraum, nutzung regenerativer Energie), 

Q niveaufreie Wohnungen im Erdgeschoss, um auch älteren 

Menschen ein adäquates Wohnungsangebot bieten zu 

können, 

Q ein marktgerechter, nachhaltiger Wohnungsspiegel (24 WE 

mit 2 Zimmern und ca. 65 m² Wohnfläche sowie 4 WE mit 

3 Zimmern und ca. 70 m² Wohnfläche), 

Q 

Q 

Q 

ein zentraler Standort innerhalb der Stadt Gräfenhainichen, 

die Berücksichtigung der Sozialstruktur und Zahlungsfähigkeit 

potenzieller Mieter sowie 

die nachfrage- und Marktpotenziale nach neubauwohnungen 

in Zeiten des Abrisses. 

Abbildung 1: 

Seniorenfreundlicher und energetischer 

Wohnungsneubau in Gräfenhainichen 

(Stand 1-2009) Foto: BBT GmbH 

Mit der neubauplanung von 28 WE konnte zusätzlich ein Beispiel 

für die Wirtschaftlichkeit von Erdwärme und Solarenergie im 

Mietwohnungsbau gegeben werden. Planerische Vorgabe der 

GWG war der Energiestandard „Energiesparhaus 60“ des Programms 

„Ökologisch Bauen“ der KfW-Förderbank. Das wirtschaftliche 

Ziel wurde durch den Einsatz von Solewärmepumpen 

in Kombination mit einer Solaranlage erreicht. 

Die neubaukosten liegen nach Angaben von Geschäftsführer 

Dr. Bahn (GWG) bei ca. 2,65 Mio. EURo (ca. 1.490,00 Euro je m² 

Wohnfläche brutto inkl. Planungsleistungen). Die neuen Wohnungen 

dienen sowohl neumietern als auch Umsetzmietern aus Abrissobjekten 

als Angebot, in eine moderne und bezahlbare Mietwohnung 

zu ziehen. Schon ein halbes Jahr vor Fertigstellung des 

1. Bauabschnittes (2006) waren alle Wohnungen vermietet. Darauf 

aufbauend wurde 2008 der 2. Bauabschnitt umgesetzt. Bei 

dauerhafter Vollvermietung und bestehenden Wartelisten liegt 

die erzielbare nettokalt-Miete aktuell bei 6,20 Euro je m². Die 

Heizkosten bewegen sich um 0,55 Euro je m². Damit besteht gegenüber 

sanierten Wohnungsbeständen (nettokaltmiete ca. 4,50 

Euro je m² und Heizkosten von 1,50 Euro je m²) bei verbesserter 

Wohnungsausstattung ein bedarfsgerechtes und konkurrenzfähiges 

Wohnungsangebot. 

Das Energiekonzept hilft dabei, die Wohnnebenkosten gering zu 

halten. Die Wirtschaftlichkeit des neubauprojektes resultiert aus 

der KfW-Förderung sowie einem erhöhten Eigenkapitalanteil von 

ca. 65 % bei sehr geringer, nicht marktkonformer Eigenkapitalverzinsung. 

Der in den letzten Jahren in Gräfenhainichen entstandene 

Mietwohnungsneubau von insgesamt ca. 50 WE fügt sich 

zielgerichtet in die Aufwertungsstrategie für die Stadtquartiere 

und in das Stadtumbaukonzept ein. Hinsichtlich der wirtschaftlichen 

Energienutzung, die sich auch in sinkenden Wohnnebenkosten 

für die zukünftigen Mieter und der Schaffung qualifizierter 

Arbeitsplätze widerspiegelt, besitzen die neubauobjekte sogar 

Modellcharakter. Dies zeigt, dass auch in „schrumpfenden Märk-


ten“ nachfrage nach modernen und innovativen Wohnformen 

besteht. 

wirtschaftliche betrachtung nachfragegerechten wohnungsneubaus 

im land brandenburg 

Das Beispiel aus Gräfenhainichen ist sicher nicht in andere Regionen 

übertragbar. Daher möchten wir im Folgenden anhand der 

Rahmensetzung des Landes Brandenburg für die Förderung von 

Mietwohnungsneubau modellhaft die Beziehung zwischen Mietpreis 

und Investitionskosten betrachten. 

Die BBT GmbH hat anhand von Rechen-Varianten die Wirtschaftlichkeit 

verschiedener Mietwohnungsneubauprojekte im Rahmen 

eines vollständigen Finanzplans (VoFi) überprüft. In der nachfolgenden 

Betrachtung zeigen wir die technischen und wirtschaftlichen 

Möglichkeiten und deren Grenzen auf. 

Folgende Annahmen sind Grundlage der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: 

Q Die angesetzten Mietniveaus orientieren sich an den mittleren 

bis oberen Mietniveaus des Jahres 2008 gemäß BBU- 

Marktmonitor 2009 im engeren Verflechtungsraum (4,66 

Euro/m ² bis 7,65 Euro/m² p. M.) und äußeren Entwicklungsraum 

(4,12 Euro/m ² bis 7,00 Euro/m² p. M.) sowie den ermittelten 

zumutbaren Mieten für Seniorenhaushalte (Mietbelastung) 

aus den vorangegangen Ausführungen. 

Q Bei den kalkulierten Baukosten stützen wir uns auf unsere 

langjährigen Erfahrungen im Bereich der Projektsteuerung, 

die wir aus der Realisierung von aktuellen neubauvorhaben 

und Modernisierungen bei mehr als 2.500 Wohnungen gesammelt 

haben. 

Q Da die meisten Wohnungsunternehmen in ihrem Portfolio 

über unbebaute Grundstücke verfügen und dadurch einen 

Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Marktteilnehmern 

aufweisen, wurden in den Beispielrechnungen die Kosten für 

den Grundstückserwerb vernachlässigt. 

Q 

Für die Finanzierung wurden marktübliche Prämissen 

angesetzt. 

Q Die Energieeffizienz entspricht in allen Varianten der EnEV 

2009. Gesonderte energetische Maßnahmen sind nicht 

geplant. 

Die erste Variante „Seniorengerecht, unteres Preissegment“ zeigt 

die Schaffung von modernem Wohnraum einfacheren Standards. 

Bei einer Miete von 4,60 Euro/m², die vom Großteil der Seniorenhaushalte 

leistbar ist, wird ein seniorengerechter neubau mit 

Baukosten von 1.150 Euro/m² (Kostengruppen 200-600) kalkuliert. 

Für diese Baukosten können barrierearme Wohnungen geschaffen 

werden, die durch einen Fahrstuhl erschlossen werden. 

Ein moderner Laubengang ermöglicht die kosteneffiziente Erschließung 

aller Wohnungen einer Etage. Weiterhin können flexible 

Grundrisse gewährleistet werden. Es wird auf den Bau eines 

Kellers verzichtet, Abstellmöglichkeiten werden in Boxen auf den 

Freiflächen realisiert. Die Ausstattung ist einfach, aber modern. 

Bei der zweiten Variante „Seniorengerecht, unteres bis mittleres 

Preissegment“ wird ein entsprechender neubau bei einer Miete 

von 5,50 Euro/m² und Baukosten von 1.300 Euro/m² (Kostengruppen 

200-600) kalkuliert. Für diese Baukosten werden barrierearme 

Wohnungen mit schwellenlosem Zugang und einem Aufzug, 

der bis in das Kellergeschoss bzw. die Tiefgarage führt, realisiert. 

Alle Küchen und Bäder können außenliegend mit Fenstern ausgestattet 

werden, eine Raumhöhe von 2,70 m und Holzfenster können 

ebenfalls realisiert werden. Die Balkone erreichen eine Größe 

von mindestens 10 m ² und 1,80 m Tiefe. 

Bei der dritten Variante „Seniorengerecht, mittleres bis oberes 

Preissegment“ wird bei der Kalkulation des neubaus von einer 

Miete von 7,50 Euro/m ² und Baukosten von 1.400 Euro/m² (Kostengruppen 

200-600) ausgegangen. 

Mit diesem Baukostenansatz lassen sich u. a. eine lichte Raumhöhe 

bis 3,20 m sowie hochwertige Bodenbeläge wie Parkett und 

Fliesenboden mit Fußbodenheizung umsetzen. 

Die hochwertigen Fenster werden mit Sonnenschutzvorrichtung 

ausgestattet. Außerdem werden die Bäder und Sanitäreinrichtungen 

mit einer hochwertigen Ausstattung versehen. Weiterhin 

ist es möglich, vorbereitete Kaminanschlüsse in den Wohnungen 

zu realisieren. Ein Aufzug in alle Wohnungen, eine Tiefgarage und 

Videogegensprechanlagen gehören genauso dazu wie Balkone 

bzw. Terrassen für jede Wohneinheit. Zusätzlich wurde eine Betrachtung 

gemäß der Rahmenbedingungen zur Förderung für die 

Errichtung von preisgünstigen neubaumietwohnungen im Land 

Brandenburg für die Varianten 1 und 2 ergänzt: 

Bei einer Belegungsbindung von mindestens 20 % der Wohnungen, 

erstvermietet zu 5,50 Euro/m² p. M. im Stadt-Umland-Zusammenhang 

Berlin und in Potsdam und zu 4,60 Euro/m² p. M 

außerhalb, sind geförderte Baudarlehen zwischen 400 Euro/m ² 

und 500 Euro/m² Wohnfläche möglich. 


� 5

� 6 

Prämissen Vofi-Kalkulation „seniorengerechter neubau im land brandenburg“ 

Anzahl WE 50 

Fläche WE 3.000 m² 

Varianten V1: 

seniorengerecht, 

unterstes Preissegment 

(Lage 

außerhalb 

Stadt-Umland- 

Zusammenhang 

Berlin und Potsdam) 

neubauförderung 

Land Brandenburg 

Durchschnittliche 

Sollnettokaltmiete in 

Euro/m²/pro Monat 

Durchschnittliche 

Sollnettokaltmiete in 

Euro pro Monat 

Baukosten 

(Kostengruppe 

200- 600) in Euro/m² 

Gesamtkosten 

(Kostengruppe 200 

-700) in Euro/m² 

Fremdkapitaleinsatz 

bezogen auf Baukosten 

in % 

Investitionsdarlehen, 

Höhe in Euro/m² 

V2: 


unteres bis 

mittleres Preissegment 

(Lage im 

Stadt-Umland- 

Zusammenhang 

Berlin und Potsdam) 

V3: 


mittleres 

bis oberes 

Preissegment 

V4: 

Zielmiete 

nein ja nein ja nein nein 

4,60 4,60 5,50 5,50 7,50 13,50 

276 276 330 330 450 810 

1.150 1.150 1.300 1.300 1.400 1.400 

1.300 1.300 1.450 1.450 1.550 1.550 

80 % 80 % 80 % 80 % 80 % 80 % 

920 420 1.040 540 1.120 1.120 

Zins 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 

Tilgung 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 2,0 % 

Förderdarlehen, Höhe 

in Euro/m² 

Förderbedingungen: 

Zins: 15 Jahre 

Zinsfreiheit; dann 

5,0 % + 0,5 VVK 

Tilgung: 2,0 % 

- 500 - 500 - 

nein ja nein ja nein nein 

ergebnisse 30-jähriger betrachtungszeitraum 

Gesamtkapitalrendite 

p. a. -0,08 % -0,08 % 0,26 % 0,26 % 1,23 % 2,19 % 

VoFi-Rendite p.a. - 2,95 % - 2,72 % - 2,78 % -2,55 % -2,03 % 4,01 % 

Interner Zinsfuß nicht 

berechnet 

1,43 % nicht 

berechnet 

ergebnisse 50-jähriger betrachtungszeitraum 

Gesamtkapitalrendite 

p. a. 

3,01 % 5,71 % 21,65 % 

0,12 % 0,12 % 0,32 % 0,32 % 0,90 % 2,19 % 

VoFi-Rendite p. a. - 0,13 % 0,29 % 0,45 % 0,77 % 1,82 % 4,01 % 

Interner Zinsfuß 3,68 % 5,14 % 4,71 % 6,15 % 8,05 % 21,65 % 

Abbildung 2: Ergebnisse VoFi-Kalkulation „seniorengerechter neubau“ mit und 

ohne Berücksichtigung von Fördermitteln; 

Quelle: Eigene Berechnungen der BBT 

Es zeigt sich, dass sich insbesondere im unteren und mittleren Preisseg- 

ment (Variante 1 und 2) ein marktkonformes Angebot für seniorenge- 

rechtes Wohnen nicht mit einer marktüblichen Rendite wirtschaftlich 

realisieren lässt. Die Berücksichtigung der Förderbedingungen des Landes 

Brandenburg in den Varianten 1 und 2 wirken sich positiv auf das 

Projektergebnis aus, reichen jedoch nicht aus, um den neubau - mit einer 

marktüblichen Rendite - in jedem Fall wirtschaftlich attraktiv abzubilden. 

Allerdings wird auch hier eine optimale Mischung aus belegungsge- 

bundenen Wohnungen mit den entsprechenden Förderkonditionen und 

einem Anteil an freifinanzierten Wohnungen zu höheren Marktmieten zu 

besseren Renditen führen. Die entscheidende Voraussetzung für den 

Erfolg des Mietwohnungsneubaus ist jedoch neben der marktorientierten 

Qualitäts- und Preisgestaltung und einer ergebnisorientierten Vermarktung 

vor allem ein intensives Projektmanagement. Mit den hinsichtlich 

Mietniveau und Baustandard klar abgegrenzten drei Varianten 

wird lediglich ein Ergebniskorridor aufgezeigt. Durch eine marktorientierte 

Mischung von Grundrissen, Ausstattungen und Marktmieten im 

objekt sowie weiterer Alternativen der Finanzierung (z. B. höherer Eigenkapitalanteil) 

lassen sich die Renditen eines Mietwohnungsneubauprojektes 

steigern. Auch im für Brandenburg oberen Preissegment von 

7,50 Euro/m² lässt sich ein marktkonformes Angebot nur mit einer unterdurchschnittlichen 

VoFi-Rendite von 1,82 % realisieren, wobei langfristige 

Anlage- und Betrachtungszeiträume bis 50 Jahre eine Voraussetzung 

sind. Die vierte Variante „Zielmiete“ zeigt, dass für das Erreichen 

einer VoFi-Rendite von 4 % im langfristigen Anlagezeitraum eine Marktmiete 

von 13,50 Euro erforderlich wäre, die allerdings im äußeren Entwicklungsraum 

nicht erzielbar ist. Dies macht deutlich, dass eine neubauförderung 

auch in Zeiten des demografischen Wandels wichtig ist. 

fazit: 

Mietwohnungsneubau kann sich wirtschaftlich rechnen, sowohl in der 

Metropolenregion (u. a. in Potsdam und Berlin) als auch in Einzelfällen 

an peripheren Standorten Brandenburgs. Die Förderansätze des Landes 

Brandenburg unterstützen den Wohnungsneubau, um für breite Schichten 

der Bevölkerung bezahlbare Mietwohnungen anzubieten. Allerdings 

wird der Mietwohnungsneubau wirtschaftlich nur durch einen deutlich 

erhöhten Eigenkapitalanteil realistisch umsetzbar sein, den nicht alle 

Wohnungsunternehmen leisten können. Im Rahmen einer Portfoliobetrachtung 

müssen neben der Rendite-Kalkulation des neubaus zudem 

die wirtschaftlichen Beiträge des übrigen objektbestands vergleichend 

berücksichtigt werden. Insbesondere komplexe Modernisierungen, mit 

denen bspw. ein vergleichbarer seniorengerechter Baustandard erreicht 

werden soll, müssen in einer analog erfolgenden Rendite-Kalkulation 

mit dem neubauprojekt verglichen werden. Dabei kann sich der neubau 

durchaus als wirtschaftlich vorteilhaft gegenüber der komplexen Modernisierung 

und Umgestaltung (z. B. Rückbau und Modernisierung) eines 

Bestandsobjektes zeigen und den Wohnungsbestand zielgruppengerecht 

fortentwickeln. Die ziel(gruppen)orientierte Diversifizierung 

des Wohnungsangebotes bietet gute Chancen zur Stabilisierung des 

örtlichen Wohnungsmarktes. Bei der Prüfung des Mietwohnungsneubaus 

sind auch nicht monetäre Vorteile, wie Diversifizierung des objektbestandes, 

die Verbesserung der Marktstellung gegenüber Wettbewerbern, 

die Imagewirkung oder der Beitrag zur Quartiers- und 

Stadtentwicklung zu berücksichtigen. 

Johannes Jakobsmeyer 

johannes.jakobsmeyer@bbt-group.de 

Annika Steiner 

annika.steiner@bbt-group.de


Mietenplanung leicht gemacht 

die mietenplanung nimmt im rahmen der strategischen unternehmensplanung eine besonders wichtige 

stellung ein: Zum einen, weil die mieterlöse so detailliert wie möglich geplant werden müssen, 

da die mieterlöse in der wohnungswirtschaft den wesentlichen werttreiber für die unternehmensentwicklung 

darstellen. Zum anderen, weil die mietenplanung ein höchst abstimmungs- und arbeitsintensives 

feld ist, in dem viele rahmenbedingungen berücksichtigt und einflussgrößen zusammengeführt 

werden müssen. dies gilt umso mehr, je größer der objektbestand ist. 

Vor diesem Hintergrund lohnt sich die Entwicklung eines Mieten- 

algorithmus zur Erleichterung und Fundierung der Mietenplanung. 

die sollmiete 

Die Sollmiete wird durch drei sich dynamisch entwickelnde Mietbe- 

standteile bestimmt: Die Bestandsmieten, die neuvertragsmieten und 

die Erlösschmälerungen (siehe Grafik). 

bestandsmiete 

Die Entwicklung der jährlichen Bestandsmieten, also der Mieten der laufenden 

Verträge, erfolgt im Regelfall entsprechend der rechtlichen Anpassungsmöglichkeiten 

des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB, § 558) 

unter Berücksichtigung von objektkonkret ermittelten Vergleichsmieten. 

Im Fall von geplanten Modernisierungen oder geförderten objekten 

müssen, davon abweichend, die rechtlichen Erhöhungsmöglichkeiten 

nach § 559 BGB oder gemäß Fördervertrag ausgearbeitet werden. Bei 

der Planung der Bestandsmieten sollte auch ein Abgleich mit der Entwicklung 

der Marktmieten erfolgen. Ansonsten droht bei Überschreitung 

des Marktmietniveaus („overrent“) ein Wegzug der Mieter und 

damit eine Zunahme von Leerstand. 

neuvertragsmiete 

Die Entwicklung der jährlichen neuvertragsmieten richtet sich nach der 

Marktmiete für im Rahmen von Fluktuation oder Leerstandsabbau neu- 

vermietete Flächen. Die Marktmiete wird dabei aus einer Marktanalyse 

hergeleitet, die die objektkonkreten Gebäude- und Standorteigenschaften 

(Portfolioanalyse) berücksichtigt. Zudem muss für eine längerfristi- 

ge Mietenplanung auch eine Prognose der Marktentwicklung in Form 

einer jährlichen Wachstumsrate berücksichtigt werden. 

erlösschmälerung 

Der dritte Mietbestandteil der Sollmieten – die Erlösschmälerung we- 

gen Leerstand – wird je nach Unternehmenspolitik und bisheriger Bu- 

chungspraxis unterschiedlich berechnet. So können die leer stehenden 

Flächen entweder zur durchschnittlichen neuvertragsmiete (Investorenansatz 

– Ankauf) oder zur durchschnittlichen Sollmiete des Vormieters 

bewertet werden. 

Vorteile eines mietenalgorithmus 

Im Rahmen eines Mietenalgorithmus lassen sich die beschriebenen Fak- 

toren der einzelnen Mietbestandteile sowie deren dynamisches Zusam- 

menspiel rechnerisch zusammenführen. Damit können zukünftige jährli- 

che Sollmieten automatisiert geplant werden. Mit einer solchen 

automatisierten, auf einem abgestimmten Mietenalgorithmus basierenden 

Mietenplanung wird die zukünftige Mietentwicklung fundiert, 

transparent und jederzeit reproduzierbar hergeleitet. Der Mietalgorithmus 

ermöglicht außerdem das „einfache Durchspielen“ verschiedener 

objektstrategien und deren Auswirkung auf die Mietentwicklung im 

Rahmen von Szenarioanalysen. Aufwändige manuelle Bearbeitungen 

einzelner objekte für einzelne Jahresabschnitte entfallen. So schafft ein 

Mietenalgorithmus auch die Voraussetzungen für massenweise Prüfungen 

und die Festlegung der wirtschaftlich vorteilhaftesten objektstrategien. 

der bbt-mietenalgorithmus 

Der von uns entwickelte Mietenalgorithmus ist mit gängigen Tabellenkalkulationsprogrammen 

(z. B. Excel) programmierbar. Wir setzen unseren 

Mietenalgorithmus bei Wertermittlungen und Ankaufsprüfungen im 

Rahmen von Businessplänen, bei der Portfolioselektion beziehungsweise 

Prüfung von objektstrategien sowie bei der Mietenplanung im Rahmen 

von Unternehmensplanungsrechnungen für unsere Kunden ein. 

Gern stellen wir Ihnen unser Know-how für die Entwicklung Ihres unter- 

nehmensindividuellen Mietenalgorithmus zur Verfügung. 


Manja Fritsch 

manja.fritsch@bbt-group.de 

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Mietpotenzialanalyse: 

Chancen erkennen und nutzen 

in dieser ausgabe stellen wir ihnen auch die entwicklung eines mietenalgorithmus zur unterstützung 

und fundierung der mietenplanung vor. ein baustein dieser Planung ist die neuvertragsmiete. Vor 

allem geht es um die frage, welche marktmiete für die neuvertragsmiete angesetzt werden kann. 

ermittlung der marktmiete 

Für eine möglichst genaue Planung empfiehlt es sich, aktuelle objektkonkrete 

Marktmieten zu ermitteln. Dazu werden Bestandsdaten 

ausgewertet und Marktdaten recherchiert. Diese Marktdaten 

werden anschließend an die jeweiligen objekt- und 

Standorteigenschaften angepasst und zeigen die Markmiete auf. 

In der Gegenüberstellung der ermittelten Marktmieten mit den 

aktuell im Bestand erzielten Mieten werden die bestehenden 

Mietpotenziale deutlich. 

Wir bestimmen für unsere Kunden regelmäßig zwei Mietpotenziale: 

Q 

Q 

Die aktuelle Marktmiete 

Hierbei handelt es sich um die Miete, die derzeit für ein objekt 

mit den vorhandenen Eigenschaften am jeweiligen 

Markt erzielt werden kann. Mit Hilfe dieses Mietpotenzials 

lassen sich eventuelle Vermietungsprobleme identifizieren, 

wenn z. B. die Marktmiete deutlich über der aktuell erzielten 

Sollmiete des objektes liegt. Andererseits können sich Wohnungsunternehmen 

mit Hilfe dieser Analyse absichern, dass 

ihre Mietenpolitik für den Bestand derzeit optimal ist und sie 

die maximalen Mieten erzielen. 

Die Marktmiete nach Investition 

Hierbei handelt es sich um die Marktmieten, die für die objekte 

nach der Investition am Standort erzielt werden kön- 

nen. Dieses Mietpotenzial ist sowohl entscheidend, wenn 

sich die Frage stellt, ob Investitionen marktseitig abgesichert 

sind als auch bei Bankanfragen zur Finanzierung geplanter 

Maßnahmen. 

Potenziale nutzen 

In einem von der BBT GmbH analysierten Fall wurde deutlich, dass 

derzeit Mietpotenziale von bis zu 1,31 Euro/m² pro Monat bestehen 

und für den Kunden eine höhere neuvertragsmiete durchaus 

realistisch ist. Der Kunde kann seine Mieteinnahmen daher sukzessive 

erhöhen und sich in den kommenden Jahren schrittweise 

der erzielbaren Marktmiete annähern. 

Auch für Wohnungsgenossenschaften, bei denen der genossenschaftliche 

Gedanke, preiswerten Wohnraum zu sichern, im Vordergrund 

steht, sind die Informationen aus der Mietpotenzialanalyse 

nützlich. Denn sie bieten Transparenz, fundieren 

Finanzierungsentscheidungen nachhaltig und sind vorteilhaft bei 

der Anpassung von neuvertragsmieten oder bei Finanzierungsanfragen. 

Immer wieder zeigt sich, dass die Ermittlung der Mietpotenziale 

in vielen Geschäftsbereichen der Wohnungsunternehmen eine 

wichtige Entscheidungsgrundlage bildet, z. B.: 

Q 

Q 

Q 

bei der Unternehmensplanung und den dort angenommenen 

Ansätzen für neuvertragsmieten, 

bei Investitionsentscheidungen, 

um zu prüfen, inwieweit ggf. der Vermietungsprozess analysiert 

werden muss. 

Wir ermitteln regelmäßig für unsere Kunden Mietpotenziale 

deutschlandweit. Gern stellen wir Ihnen unser Know-how für die 

Ermittlung Ihrer objektkonkreten Mietpotenziale zur Verfügung. 

Manja Fritsch 

manja.fritsch@bbt-group.de


erfolgreiches AVe-Anwenderforum 

in Berlin 

„das kleine garmisch der bbt.“ 

so lautete in anspielung auf den garmisch- 

Partenkirchener aareon-Kongress das 

urteil der teilnehmer über das 3. aVe- 

anwenderforum der bbt gmbh am 27./28. 

oktober 2010 in berlin. 

Als Plattform zum Austausch mit anderen Anwendern der BBT- 

Software avestrategy ® , als Informationsmöglichkeit über geplante 

Entwicklungen von avestrategy ® und als Anregung für die 

eigene operative Arbeit mit avestrategy ® erfreut sich unser Anwendertreffen 

einer wachsenden Beliebtheit. In diesem Jahr reisten 

80 langjährige, neue und potenzielle Kunden aus allen Ecken 

Deutschlands an. 

Diese wurden am Vorabend des Fachtages mit einem kleinen Kulturprogramm 

willkommen geheißen. So entführten wir die Teilnehmer 

in einen der letzten Hochbunker Berlins, in dem fliegende 

Ventilatoren und allerlei andere skurrile Kunst der „Sammlung 

Boros“ bestaunt werden konnten. Anschließend ging es zum Essen 

und unterhaltsamen Ausklang in die angesagte „Bar Tausend“. 

Die Hauptveranstaltung am nächsten Tag fand im schicken Glasatrium 

eines ehemaligen Bankhauses im Berliner Zentrum statt. 

Das Programm startete mit einer Reihe von Vorträgen zu wohnungswirtschaftlichen 

Themen, wie etwa über das Unternehmenskonzept 

der Wobau Magdeburg, das Darlehens- und Be- 

leihungsmanagement in der praktischen Umsetzung, die 

Geheimnisse der Kosten- und Leistungsrechnung oder die opti- 

mierung der Vermietungsprozesse. Die Pausen wurden zu regen 

Diskussionen über das Gehörte und zur Stärkung für das noch 

Kommende genutzt. 

Am nachmittag ging es je nach Gusto nach Maui, Jamaika oder 

Alacatraz: Auf unseren gleichnamigen Themeninseln fanden die 

Anwender Anregungen zu Performancesteigerung, Strategiefindung 

und Managementprozessen im eigenen Unternehmen. 

Zum Abschluss des Anwendertreffens gaben wir einen Einblick in 

die geplante Weiterentwicklung von avestrategy ® : avestrategy ® - 

Business-Intelligence wird künftig das Werkzeug für die Ad-hoc- 

Auswertungen sein. Das Analyse-Tool kann flexibel und individuell 

durch die Kunden zusammengestellt werden. 

Um Ihnen unsere neuerungen alsbald zur Verfügung stellen zu 

können, werden wir uns nun wieder in die Arbeit stürzen. Wir 

hoffen, alle Teilnehmer haben die Zeit in Berlin genossen und 

konnten Anregungen für die eigene Arbeit gewinnen. Ein besonderer 

Dank gilt unseren Referenten Konstantinos Apostolopoulos, 

Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH, Marc Reichardt, 

Wohnungsbaugesellschaft der Lutherstadt Eisleben mbH und 

Frank Kerber, Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH, die unsere 

Veranstaltung mit ihren Praxiserfahrungen bereichert haben. 

All denen, die uns in diesem Jahr nicht besuchen konnten, sei 

abschließend gesagt: 

Ja! Sie haben etwas verpasst! 

aber: Das nächste Anwendertreffen kommt bestimmt. 

Wir freuen uns auf ein Wiedersehen! 


Andreas Grunow 

andreas.grunow@bbt-group.de 

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JOHNs.HOMe 

- ein weiteres bauprojekt der bbt und der berliner Volksbank 

Der Stadtteil Prenzlauer Berg zählt zu den abwechslungsreichsten 

in Berlin. nicht nur die spannenden Kontraste zwischen restaurierten 

Altbauten und moderner Architektur ziehen Berliner wie 

Touristen gleichermaßen an, auch das reiche Angebot an Restaurants, 

Cafés und Bars wird gerne genutzt. 

Kein anderer Bezirk ist so jung, kaum anderswo sind an sonnigen 

Tagen so dichte Kinderwagen-Karawanen zu den vielen Spielplätzen 

zu beobachten wie hier. Tatsächlich ist jeder fünfte Einwohner 

im Prenzlauer Berg noch keine 18 Jahre alt. neben Familien ist 

das Wohnquartier aber auch bei Single- und Paarhaushalten beliebt, 

insbesondere bei Akademikern, Intellektuellen und Gutverdienern. 

neben den bekannten, durch Cafés und szenige Läden geprägten 

Kiezlagen wie Kollwitz- oder Helmholtzplatz, Bötzow- oder Winsviertel 

gibt es in Prenzlauer Berg noch recht unbekannte Ecken zu 

entdecken. 

Die nördlich der Danziger Straße gelegenen Quartiere sind weniger 

quirlig und zeichnen sich durch kurze Wege zu Schulen, Parks 

und öffentliche Verkehrsmittel aus. 

steigenden mieten entfliehen 

Ein wichtiger Vorteil ist aber sicher der, dass hier das Preisniveau 

(noch) auf einem moderaten niveau liegt. Viele, die den Prenzlauer 

Berg zu ihrem Lieblingsbezirk auserkoren haben, spüren die 

weiter wachsende Beliebtheit ihres Kiezes an steigenden Preisen 

für Miete und Wohneigentum. 

Genau hier am nördlichen Ende der Bötzowstraße entsteht in der 

John-Schehr-Straße 26-30 JoHnS.HoME. Im Dreieck von Ernst- 

Thälmann-, Anton-Saefkow-Park und Volkspark Friedrichshain ist 

ein ruhiges Wohnumfeld garantiert und bietet dennoch ein paar 

Schritte weiter das pulsierende Leben der Szeneviertel. 

Wer im September in Prenzlauer Berg unterwegs war, wird sicher 

das Logo „I love John“ oder auch „Anton, Friedrich und Ernst“ 

aufgefallen sein, mit dem auf das neue Bauvorhaben aufmerksam 

gemacht wurde. Im Internet konnten Interessenten aktiv an der 

Gestaltung des Hauses mitwirken, wovon auch reichlich Gebrauch 

gemacht wurde. 

Viele Wünsche und Anregungen konnten in die Planung aufgenommen 

werden, sodass nun ein Bauvorhaben realisiert werden


kann, das den Bedürfnissen der künftigen Bewohner auf den Leib 

geschneidert ist. 

interessenten gestalten mit 

Beispielsweise war der Wunsch nach abschließbaren Fahrradräumen 

und Kfz-Stellplätzen fast gleichwertig wie auch der Wunsch 

nach einer attraktiven Hofgemeinschaft. Der Spagat zwischen 

einem Gartenanteil - ohne dass die Wohnung im Erdgeschoss liegen 

sollte, wurde architektonisch so attraktiv gelöst, dass die 

Kfz-Stellplätze im Erdgeschoss und die Gärten und der grün gestaltete 

Innenhof darauf in der ersten Etage liegen. Dass so auch 

Fahrräder und Kinderwagen ebenerdig in die Gemeinschaftsräume 

geschoben werden können, ist mehr als ein angenehmer nebeneffekt. 

Unter insgesamt 11 Wohnungstypen zwischen rund 70 und 140 m ² 

jeweils mit Terrasse oder Balkon kann gewählt werden. Auch bei 

den einzelnen Wohnungen kann der künftige Eigentümer mitgestalten. 

Die Küche kann in den meisten Wohnungen als separate, 

halboffene oder offene Variante gewählt werden. 

individuell und günstig 

Trotz des vorrangigen Ziels, in JoHnS.HoME Qualität zu einem 

günstigen Preis anbieten zu können, wird der Komfort nicht zu 

kurz kommen. Selbstverständlich sind alle Wohnungen bequem 

über Aufzüge erreichbar oder auch die Fußbodenheizung zählt 

bereits zum Standard. 

Drei verschiedene Ausstattungslinien, vom Lichtschalter bis zur 

Parkettauswahl, bieten ein weites Spektrum, so dass sich jeder 

seine Wohnung nach seinen Wünschen gestalten kann. 

„JoHnS.HoME überrascht sowohl als Gesamtkonzept als auch 

im Detail“, davon ist Christian Falb, Geschäftsführer der Berliner 

Volksbank Immobilien GmbH (BVBI), überzeugt, „und das zu einem 

günstigen Preis.“ Erste Informationen erhalten Sie unter 

www.mittendrin-zuhause.de oder direkt bei der BVBI. 


Marc overlack 

marc.overlack@bbt-group.de 

Lars Pillau 

lars.pillau@berliner-volksbank.de 

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Das neue Berliner straßen- 

reinigungsgesetz und seine 

Auswirkungen 

der winter 2009/2010 war in deutschland geprägt durch eine lang andauernde schnee- und eiszeit, 

die viele winterdienste überraschte und an und über ihre Kapazitätsgrenzen hinausbrachte. mit der 

Vielzahl der glätteunfälle beschäftigen sich die Krankenkassen, aber auch die haftpflicht-Versicherer 

der winterdienste und grundstückseigentümer. 

nach Ansicht des Berliner Senates waren die bisherigen Regelungen 

zum Winterdienst nicht ausreichend. Um die Zustände des 

vergangenen Winters nicht zu wiederholen und um die Bürgerinnen 

und Bürger bei solchen Witterungsverhältnissen besser zu 

schützen, hat am 11. november 2010 das Abgeordnetenhaus von 

Berlin die 7. novelle des Straßenreinigungsgesetzes (StrReinG) 

beschlossen. 

Ziel dieser novellierung ist die nachhaltige Verbesserung des 

Winterdienstes. Im Folgenden fassen wir die wesentlichen Veränderungen 

sowie die Auswirkungen auf den Versicherungsschutz 

zusammen: 

wer ist verpflichtet, die räum- und streupflicht von gehwegen 

durchzuführen? 

Grundsätzlich sind die jeweiligen Anlieger hierzu verpflichtet. Diese 

sind Grundstückseigentümer sowie Erbbauberechtigte, nießbraucher 

und auch Inhaber eines im Grundbuch vermerkten sonstigen 

dinglichen nutzungsrechts. 

Kann ein subunternehmer/mieter o. Ä. den winterdienst 

übernehmen? 

Es besteht die Möglichkeit, einen geeigneten Dritten mit der 

Durchführung des Winterdienstes zu beauftragen. Die Verantwortlichkeit 

für die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes 

kann nicht abgegeben werden. Das bedeutet, die Grundstückseigentümer 

sind verpflichtet, die ordnungsgemäße 

Durchführung des Winterdienstes ständig zu kontrollieren. Hier 

ist zu empfehlen, die Kontrollen auch entsprechend zu dokumentieren. 

wo muss die räum- und streupflicht durchgeführt werden? 

Grundsätzlich muss auf den nächstgelegenen Gehwegen in der 

erforderlichen Breite geräumt werden. Bei Straßen ohne Gehweg 

bezieht sich dies auf die bevorzugte Lauffläche. Bei nicht genügend 

ausgebauten Straßen, die im Straßenreinigungsverzeichnis 

in der Kategorie C aufgeführt sind, gilt eine erweiterte Räumpflicht. 

Sofern sich vor dem Grundstück Hydranten, Zugänge zu 

Telefonzellen, notrufsäulen, Aufzüge, Briefkästen und Parkautomaten 

befinden, sind diese ebenfalls von Schnee und Eis zu befreien. 

Haltestellen werden allerdings nun von der BSR übernommen. 

wann und wie ist der winterdienst durchzuführen? 

Der Schnee ist unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, 

ggf. auch mehrfach zu räumen. Schnee- und Eisglätte ist unverzüglich 

nach ihrem Entstehen zu bekämpfen. Dauert der Schneefall 

über 20:00 Uhr hinaus an oder tritt nach dieser Zeit Schneefall 

oder Glättebildung ein, so ist der Winterdienst bis 07:00 Uhr 

(sonn- und feiertags bis 09:00 Uhr) des folgenden Tages durchzuführen. 

wie ist der winterdienst konkret durchzuführen? 

Je nach Fußgängeraufkommen ist mindestens ein Meter in der 

Breite zu räumen. Bei Fußgängerübergängen bzw. an Kreuzungen 

ist bis zum Fahrbahnrand zu räumen. Ab 01.11.2011 ist auf Hauptverkehrsstraßen 

und vielen Geschäftsstraßen eine Räumbreite 

auf Gehwegen von 1,50 m vorgesehen. Des Weiteren ist die Art 

des Winterdienstes auf Gehwegen nun konkreter, in drei Stufen 

definiert: 

Q 

Q 

Die Beräumung von Schnee 

Das Bestreuen mit abstumpfenden Mitteln 

Q Beseitigung von Eisbildungen, denen nicht ausreichend durch 

Streuen entgegengewirkt werden kann


Salze oder andere Auftaumittel sind generell verboten. 

Der Schnee ist auf dem Gehweg am Fahrbahnrand grundsätzlich 

anzuhäufen. Dies gilt jedoch nicht für den Rinnstein, Gullys, Ein- 

und Ausfahrten, Radfahrstreifen und Radwege. Ebenfalls ist 

Rücksicht auf Behindertenparkplätze, Fußgängerüberwege, Straßenkreuzungen 

und -einmündungen zu nehmen. 

welche auswirkungen ergeben sich hierdurch für hausverwaltungen? 

Wichtig ist, dass beauftragte Subunternehmer überwacht und 

kontrolliert werden. Wir empfehlen, sich ausreichenden Haftpflicht-Versicherungsschutz 

nachweisen zu lassen (einschl. erfolgter 

Prämienzahlung). Alle diese Maßnahmen sollten, um in 

Zweifelsfragen eine Haftung abwenden zu können, dokumentiert 

werden. 

welche auswirkungen ergeben sich auf den Versicherungsschutz 

der haftpflicht-Versicherung des gebäudeeigentümers? 

Da eine Verlagerung der Räum- und Streupflicht auf den beauftragten 

Dritten durch die Gebäudeeigentümer nicht von der Haf- 

tung befreit, wird der Haftpflicht-Versicherer prüfen, ob ein Verschulden/Fehlverhalten 

des Gebäudeeigentümers am Glätteunfall 

vorliegt. Schon die Beauftragung von nicht geeigneten Dritten 

bzw. bereits nicht durchgeführte Kontrollen können nun zu einer 

Haftung und somit zur Leistung infolge von Schadenersatzansprüchen 

führen. Erst auf dem Regresswege werden die Versicherer 

dann die Möglichkeit haben, sich zum Beispiel an den Winterdienst 

bzw. dessen Haftpflicht-Versicherer zu wenden. 

welche auswirkungen auf den haftpflicht-Versicherungsschutz 

ergeben sich? 

Die Versicherer bieten auch weiterhin Versicherungsschutz für 

die gesetzlichen Haftpflichtansprüche Dritter. Bei der Vielzahl der 

Schäden bleibt aber abzuwarten, ob sich dieses zukünftig in den 

Versicherungsprämien niederschlägt. 


Michaela Kreß 

m.kress@funk-gruppe.de 

Detlev Zwintscher 

d.zwintscher@funk-gruppe.de 

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Betriebliche Altersversorgung 

der neue Versorgungsausgleich in der Praxis 

Im letzten Jahr ist das neue Versorgungsausgleichsgesetz in 

Kraft getreten, das die Durchführung des Versorgungsausgleichs 

im Fall einer Ehescheidung regelt. Für Unternehmen wird die Situation 

dadurch komplexer und unter Umständen auch teurer. Um 

böse Überraschungen zu vermeiden, sollten daher frühzeitig einige 

Aspekte bedacht werden. 

die neuregelung 

Mit dem 01.09.2009 ist das Gesetz zur Strukturreform des Versorgungsausgleichs 

in Kraft getreten. Darunter fällt auch das Versorgungsausgleichsgesetz 

(VersAusglG), das nun die grundlegenden 

Regelungen zur Durchführung des Versorgungsausgleichs im Fall 

einer Ehescheidung erfasst. Betroffen hiervon sind im In- und 

Ausland bestehende Anwartschaften der Eheleute auf Versorgungen 

und Ansprüche auf laufende Versorgungen: 

Q 

Q 

Q 

Q 

aus der gesetzlichen Rentenversicherung, 

aus anderen Regelsicherungssystemen wie der Beamtenversorgung 

oder der berufsständischen Versorgung, 

aus der betrieblichen Altersversorgung 

oder aus der privaten Alters- und Invaliditätsvorsorge. 

Im Wesentlichen ist das neue Recht geprägt durch den Halbteilungsgrundsatz 

und die systeminterne Teilung. Für den Bereich 

der betrieblichen Altersversorgung (bAV) bedeutet dies, dass erworbene 

Versorgungsanrechte jeweils getrennt nach Durchführungswegen 

zur Hälfte geteilt werden. Das VersAusglG sieht als 

Grundsatz eine interne Teilung vor. Das bedeutet: Jeder Ehegatte 

erhält sein eigenes “Rentenkonto”, also einen eigenen Anspruch 

gegen den jeweiligen Versorgungsträger. In Ausnahmefällen kann 

eine externe Teilung auf Verlangen des Versorgungsträgers oder 

nach entsprechender Vereinbarung durchgeführt werden. In diesen 

Fällen wird das Anrecht des Ausgleichsberechtigten bei einem 

anderen (externen) Versorgungsträger begründet. Macht der Ausgleichsberechtigte 

keine Angaben über den gewünschten Zielversorgungsträger, 

wird ein Anrecht bei der Versorgungsausgleichskasse 

als Auffanglösung für Anrechte aus der bAV begründet. 

Versicherungsförmige durchführungswege im Versorgungsausgleich 

Sind versicherungsförmige Durchführungswege - also Pensionskassen, 

Lebensversicherer und Pensionsfonds - als Versorgungsträger 

betroffen, wird der Grundsatz der internen Teilung in den 

Regelungen zur Teilung von Anrechten (Teilungsordnung) über- 

wiegend als Standard aufgegriffen. Grund hierfür ist der Mittelabfluss, 

den eine externe Teilung bewirken würde, und der vom 

Versorgungsträger nicht gewünscht ist. Arbeitgeber, die arbeitsrechtlich 

aus der Versorgungszusage verpflichtet sind, haben keinen 

Einfluss auf die Ausgestaltung der jeweiligen Teilungsordnungen. 

Werden die Regelungen wie beschrieben umgesetzt, hat der 

Arbeitgeber nach Durchführung des Versorgungsausgleichs einen 

neuen Versorgungsanwärter: den Ex-Ehegatten seines Mitarbeiters, 

dem er aus der Versorgungszusage entsprechend verpflichtet 

ist. Außerdem werden Kosten für die Verwaltung des neuen 

Anrechts und Bearbeitungsgebühren durch den Versorgungsträger 

nach den jeweiligen Regelungen in den Teilungsordnungen 

erhoben. Erfolgt eine interne Teilung, können die festgesetzten 

Kosten auf die Eheleute umgelegt werden, jedoch nur dann, wenn 

das Familiengericht dem Kostenvorschlag folgt und diese auch für 

angemessen hält. Erfahrungswerte, wie hoch die umzulegenden 

Kosten konkret sein dürfen, müssen noch gesammelt werden. Ein 

Beschluss des oberlandesgerichts Stuttgart in Sachen Angemessenheit 

von Kosten bei einem Anrecht der privaten Altersversorgung 

ist bereits ergangen (oLG Stuttgart vom 25.06.2010, Az: 15 

UF 120/10). 

direktzusage/Pensionszusage im Versorgungsausgleich 

Unerwünschte und auch unkalkulierbare Ergebnisse durch die Teilung 

von Versorgungsanrechten gemäß der neuen gesetzlichen 

Regelungen können insbesondere dann vermieden werden, wenn 

der Arbeitgeber selbst Versorgungsträger ist. Denn das VersAusglG 

normiert zwar den Grundsatz der internen Teilung, lässt aber 

den Versorgungsträgern genug Spielraum zur Ausgestaltung innerhalb 

der gesetzlichen Regelungen. Die Teilung der Anrechte 

kann den jeweiligen Versorgungszusagen angepasst werden. 

Wünsche der Versorgungsträger können berücksichtigt und umgesetzt 

werden. Die Vielzahl von individuellen Versorgungszusagen 

lässt eine schematische Vorgehensweise nicht zu. Es kann 

also in einem Fall für den Arbeitgeber „günstiger“ sein, eine interne 

Teilung durchzuführen, und in einem anderen Fall kann nur eine 

externe Teilung zum gewünschten Ergebnis führen. 

Wurde zur Finanzierung der Versorgungszusage z. B. eine Rückdeckungs-Versicherung 

abgeschlossen, ist auch diese bei entsprechender 

Verknüpfung mit der Zusage mit in die Gestaltung 

einer Teilungsordnung einzubeziehen. Die Möglichkeiten zur Umsetzung 

einer Teilung der Rückdeckungs-Versicherungen sind zu 

prüfen und mit dem Lebensversicherer entsprechend abzustimmen. 

Insbesondere werden bei Teilung von Rückdeckungs-Versi


cherungen seitens der Lebens-Versicherungsunternehmen Kosten 

oder Bearbeitungsgebühren erhoben. Der Arbeitgeber sollte daher 

vor einer Teilung sorgfältig prüfen, welche Kosten erhoben 

werden, und ob diese Kosten auch bei der Teilung der Anrechte 

auf die Ehegatten umgelegt werden können und einer Prüfung der 

Angemessenheit seitens der Familiengerichte standhalten. 

ausgestaltung von teilungsordnungen 

Eine genaue Prüfung der Versorgungszusage vor Erstellung der 

Teilungsordnung kann unerwünschte Ergebnisse im Falle einer 

Teilung ausschließen. Zum Beispiel können bei Durchführung einer 

internen Teilung vorzeitige Risiken wie Berufunfähigkeitsleistungen 

und Todesfallleistungen für das Anrecht des Ausgleichsberechtigten 

ausgeschlossen werden, wenn der Wegfall dieser 

Leistungskomponenten durch eine Erhöhung der Altersleistung 

entsprechend kompensiert wird. Die Höhe der Kompensation wiederum 

empfiehlt sich, ebenfalls zu regeln. Der Gesetzgeber hat 

hierzu keine Vorgaben gemacht und spricht lediglich von einem 

„zusätzlichen“ Ausgleich. 

Ein zentraler Bestandteil von Teilungsordnungen ist die Berechnung 

des Ausgleichswertes, also die Berechnung des Wertes, 

den der Ausgleichsberechtigte - ggf. nach einem Kostenabzug - 

beanspruchen kann. Das VersAusglG regelt zwei Methoden zur 

Bewertung des Ehezeitanteils (der in der Ehezeit erworbene Anteil 

eines Versorgungsanrechts) und damit des Ausgleichswertes 

- die unmittelbare und die zeitratierliche Bewertung. Für Anrechte, 

die unter das Betriebsrentengesetz fallen, gilt vorrangig die 

unmittelbare Bewertung. Ist diese nicht möglich, erfolgt die zeitratierliche 

Bewertung. Zudem ist zu regeln, welches Berechnungsverfahren 

bei der Berechnung des Ausgleichswertes angewendet 

werden soll. Soll die Berechnung auf Basis einer 

Barwertermittlung oder Berechnung von Renten- oder Kapitalleistungen 

erfolgen? Musterberechnungen können hierbei einen 

Überblick verschaffen und die unterschiedlichen Szenarien und 

Höhen der Anrechte aufzeigen. Wesentlichen Einfluss hat die 

Wahl des Berechnungsverfahrens sicherlich auf die Höhe der Anrechte 

und auf die Höhe der Kosten, die dem Arbeitgeber bei der 

Finanzierung der Anrechte entstehen. 

beteiligung des betriebsrats 

Die Beteiligung des Betriebsrats wird bei der Erstellung einer Teilungsordnung 

als Ergänzung der Versorgungszusage kontrovers 

diskutiert. So gibt es einerseits die Auffassung, dass eine Teilungsordnung, 

die die Umsetzung des VersAusglG im Hinblick auf 

die betriebliche Versorgungsregelung beinhaltet, eine Änderung 

des Arbeitsvertrages zur Folge hat, und es damit der Zustimmung 

des Arbeitnehmers bedarf. Bei kollektiven Versorgungszusagen 

wäre diese einzelvertragliche Zustimmung durch eine Beteiligung 

des Betriebsrats zu ersetzen. Ebenso könnten sich erzwingbare 

Mitbestimmungsrechte 

aus dem Betriebsverfassungsgesetz 

(BetrVG) ergeben. 

Im Wesentlichen 

betrifft das §§ 87 nr. 8 

und 10 BetrVG, die Ausgestaltung 

und Verwaltung 

betrieblicher Sozialeinrichtungen 

und die innerbetrieblicheLohngerechtigkeit. 

Betriebliche Sozialeinrichtungen 

sind z. B. Konzern- 

und Firmenunterstützungskassen. 

Hier kann 

die gesetzlich eröffnete 

Gestaltungsmöglichkeit 

durch den Arbeitgeber die 

Ausgestaltung und Verwaltung 

dieser betreffen. 

Auf der anderen Seite 

wird argumentiert, dass der Arbeitgeber oder der Versorgungsträger 

ohne die Zustimmung des Arbeitnehmers handlungsunfähig 

wäre. Die vom Gesetzgeber auferlegte Verpflichtung, eine 

Teilung von Versorgungsanrechten durchzuführen, kann ohne Einverständnis 

nicht, oder nur mit erheblichem Aufwand durchgeführt 

werden. Die notwendigkeit, den Betriebsrat bei der Erstellung 

der Teilungsordnung mit einzubeziehen, wird nach dieser 

Auffassung abgelehnt. Aufgrund der bestehenden Unsicherheit in 

diesem Punkt, empfiehlt es sich, den Betriebsrat zu beteiligen - 

insbesondere wenn Firmen- oder Konzernunterstützungskassen 

entsprechende Regelungen treffen. 

einheitliche Vorgehensweise von Vorteil 

Aufgrund der Vielschichtigkeit der betrieblichen Versorgungszusagen 

sollten Regelungen für den Fall der Teilung von betrieblichen 

Anrechten im Versorgungsausgleich grundsätzlich in die 

Versorgungszusage aufgenommen werden. Ein zusätzlicher Vorteil 

ist sicherlich auch eine einheitliche Vorgehensweise und eine 

damit einhergehende Verwaltungsvereinfachung. Um unangenehme 

Überraschungen zu vermeiden, ist es empfehlenswert, so 

früh wie möglich zu prüfen, welche Kosten durch die Teilung der 

Anrechte auf den Arbeitgeber bzw. den Versorgungsträger zukommen 

können. Da die Ausgestaltung der Teilungsordnung für 

die jeweiligen Versorgungssysteme recht komplex ist, bietet sich 

die Unterstützung und Beratung durch einen spezialisierten Consultant 

an. 

nicole Koller 

n.koller@funk-gruppe.de 


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Höchstrechnungszins und 

Überschüsse in der Lebens- 

versicherung 

in diesen wochen ist viel bewegung auf dem markt der lebensversicherungen. Zum einen gibt es 

eine auseinandersetzung zum höchstrechnungszins, auch garantiezins genannt. dieser legt den 

Zinssatz fest, den Versicherer für ihre deckungsrückstellungen maximal zugrunde legen dürfen. 

Die Höhe für die Lebensversicherungen wird anhand der durchschnittlichen 

Umlaufrendite zehnjähriger Staatsanleihen ermittelt. 

Der Zinssatz wird dabei gemeinsam von der Deutschen Aktuarvereinigung 

und der Bundesfinanzdienstleistungsaufsicht 

vorgeschlagen. Er darf höchstens 60 % der durchschnittlichen 

Rendite zehnjähriger Staatsanleihen betragen. Endgültig festgesetzt 

wird der Zinssatz durch Verordnung des Bundesministeriums 

der Finanzen. Die Deutsche Aktuarvereinigung hatte zu Jahresbeginn 

noch empfohlen, auch für 2011 den Höchstrechnungszins 

bei 2,25 % zu belassen. Das Bundesministerium der Finanzen hat 

jetzt allerdings eine Absenkung zum 1. Juli 2011 auf 1,75 % vorgeschlagen 

und bis zum 14. Januar um Stellungnahme gebeten. 

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft sieht 

diesen Vorschlag hochproblematisch, da nach seiner Auffassung 

die bisherige Zinshöhe vertretbar ist. Zudem wird darauf hingewiesen, 

dass eine solch kurzfristige und kaum merkliche Absenkung 

nur in geringem Maße die Risikotragfähigkeit der Versicherer 

erhöht. Denn die Absenkung betrifft nur Verträge, die ab dem 

Zeitpunkt des Inkrafttretens neu abgeschlossen werden. Für 

schon laufende Verträge gilt der Zinssatz vom Abschlussjahr, somit 

z. B. in den Jahren 1995 bis 2000 immerhin 4 %. 

In den nächsten Wochen ist hier mit einer Entscheidung zu rechnen. 

Zum anderen haben viele Lebensversicherer zum Jahreswechsel 

ihre laufende Überschussbeteiligung gesenkt, so z. B. auch der 

Marktführer Allianz von 4,3 auf 4,1 %. Damit reagieren die Lebensversicherer 

auf das historische Zinstief, denn den Unternehmen 

fällt es durch die niedrigen Anleihezinsen immer schwerer, 

am Kapitalmarkt ausreichend hohe Renditen zu erwirtschaften. 

Die Überschussbeteiligung bezieht sich auf den Sparanteil der 

Kundenbeiträge - also das, was nach Abzug der Kosten für den 

Abschluss, die Verwaltung und den Risikoschutz (z. B. Todesfall- 

oder Berufsunfähigkeitsabsicherungen) des Vertrages übrig 

bleibt. Je höher diese Kosten sind, desto stärker reduziert sich die 

tatsächliche Ablaufrendite. Die Überschussbeteiligung setzt sich 

zusammen aus dem o. g. Höchstrechnungszins und einem variablen 

Teil, der vom Geschäftserfolg des Versicherers abhängt. Dieser 

speist sich aus den Kapitalerträgen des Unternehmens und 

den Gewinnen, die entstehen, wenn die Kosten und Risikoleistungen 

geringer ausfallen als zuvor kalkuliert. 

Zusätzlich wird ein Schlussüberschuss gewährt, wenn ein Vertrag 

ausläuft oder gekündigt wird. nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes 

2008 müssen die Versicherer ihre Kunden auch 

an den Bewertungsreserven ihrer Wertpapiere beteiligen. Werden 

all diese Komponenten zusammengezogen, erreichen die besten 

Versicherer derzeit eine Gesamtverzinsung von 4,9 %. In 

Anbetracht des derzeitigen Marktumfeldes und des sehr geringen 

Risikos ist dies immer noch eine beachtliche Verzinsung, die in 

Aussicht gestellt wird. 

Denn die Lebensversicherer investieren das Geld ihrer Kunden zu 

rund 85 % in festverzinsliche Kapitalanlagen. Wegen des gesunkenen 

Zinsniveaus rechnen die deutschen Versicherer in diesem 

Jahr mit einem Kapitalanlageergebnis von durchschnittlich etwas 

weniger als 4 %. Dabei müssen sie allerdings durch Garantien der 

Vergangenheit durchschnittlich 3,4 % Verzinsung gutschreiben. 

noch im Jahr 2002 lag die durchschnittliche Überschussbeteiligung 

ohne die Schlussüberschüsse bei ca. 7 %. nach erheblichen 

Verlusten nach dem darauffolgenden Börsenkrach haben sie ihre 

Aktienbestände von mehr als 20 % auf heute circa 8 % deutlich 

zurückgefahren. 

In der folgenden Grafik wird die Entwicklung des Höchstrechnungszinses, 

der Überschüsse sowie die Entwicklung der Rendite 

der 10-jährigen Bundesanleihen (im Jahresdurchschnitt) und die


Inflationsrate dargestellt: 

Gut zu sehen ist, dass in der Vergangenheit der Abstand zwischen 

Inflationsrate und Gesamtverzinsung halbwegs gleich, sprich die 

inflationsbereinigte Rendite stabil war. Per se ist dies ja die entscheidende 

Größe, welche betrachtet werden sollte. In 2011 ist 

hier ein gegenläufiger Effekt zu beobachten, da die Verzinsung 

sinkt, die Inflationsrate jedoch steigt. Die Entwicklung der nächsten 

Jahre ist hier genau zu beobachten. 

Bei den Ausführungen zur Rendite ist jedoch zu beachten, dass 

die Lebensversicherung (speziell die Rentenversicherung) kein 

Kapitalanlageprodukt ist. Denn es wird das biometrische Risiko 

der Langlebigkeit abgedeckt, sprich: Ab Rentenbeginn wird die 

Garantierente zuzüglich Überschüssen gezahlt, lebenslang. 

Diese Tatsache macht einen Vergleich mit einer konventionellen 

Kapitalanlage nahezu unmöglich und sollte stets bedacht werden. 

Denn die Rentenversicherung leistet dann für die gesamte Lebensdauer, 

währenddessen eine reine Kapitalanlage irgendwann 

aufgezehrt ist. Und dieses Risiko wird nur bei Rentenversicherungen 

abgedeckt. 

olaf Mauga 

o.mauga@funk-gruppe.de 


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Aktuelle Rechtsprechung zum 

Thema Terror-Versicherung 

für Gewerbeobjekte 

(bgh-urteil vom 13. oktober 2010, az. Xii Zr 129/0 

Bis zum Terroranschlag auf das World Trade Center im Jahr 2001 

haben Gebäudeversicherer das Terrorrisiko als vernachlässigbar 

angesehen und es kostenfrei in die Feuer-Versicherung integriert. 

Seitdem ist dies meist nur bis zu einem Gebäudewert von 25 Mio. 

Euro möglich, darüber hinaus haben sich Spezialversicherer diesem 

Gebiet angenommen. nach den Allgemeinen Bedingungen 

für die Terror-Versicherung (ATB) sind Terrorakte: „Jegliche Handlungen 

von Personen oder Personengruppen zur Erreichung politischer, 

religiöser, ethnischer oder ideologischer Ziele, die geeignet 

sind, Angst oder Schrecken in der Bevölkerung oder Teilen der 

Bevölkerung zu verbreiten und dadurch auf eine Regierung oder 

staatliche Einrichtung Einfluss zu nehmen.“ 

Wenn ein Gebäudeeigentümer sich entschließt, sein objekt mit 

einem Versicherungswert von über 25 Mio. Euro gegen Terrorschäden 

zu versichern, kann er die dadurch entstehenden Kosten 

nur dann auf den Mieter umlegen, wenn diese Kosten dem Grundsatz 

der Wirtschaftlichkeit genügen, sprich erforderlich und angemessen 

sind. Die Prüfung, ob ein vertretbares Kosten-nutzen- 

Verhältnis vorliegt, ist für jedes objekt einzeln durchzuführen. 

Wenn man diese Maßstäbe zugrunde legt, ist davon auszugehen, 

dass ein umsichtiger Eigentümer eine Terror-Versicherung nur abschließen 

wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr 

eines terroristischen Angriffes plausibel erscheinen lassen. 

Ist dies hingegen wenig wahrscheinlich (auch wenn es mit Sicherheit 

nicht ausgeschlossen werden kann), entspricht es vermutlich 

nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, dieses Risiko zu versichern. 

Die Gegenargumentation, dass der ort von Terroranschlägen 

nicht vorhersehbar und somit jedes Gebäude gefährdet 

und somit diese Versicherung sinnvoll ist, überzeugte die Gerichte 

bisher nicht. 

Aus den oben zitierten Bedingungen für die Terror-Versicherung 

lässt sich wiederum ableiten, welche Gebäude gefährdet sind: 

objekte mit Symbolcharakter (z. B. Eiffelturm), Gebäude, in denen 

staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- 

und Parlamentsgebäude), objekte, vor allem in Groß- 

städten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine 

große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, 

Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren) 

sowie objekte, die sich in unmittelbarer nachbarschaft der genannten 

Gebäude befinden. 

Im Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 hat nun der Bundesgerichtshof 

entschieden, dass die Kosten für die Terror-Versicherung 

grundsätzlich umlegbar sind. Im vorliegenden Fall handelt es sich 

um einen großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, 

der einen Wert von ca. 286 Mio. Euro hat, in dem städtische 

Ämter untergebracht sind und der sich in unmittelbarer 

nähe zum Statistischen Bundesamt sowie eines Fußballstadions 

befindet. Somit war aus Sicht eines umsichtigen Eigentümers der 

Abschluss erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die 

Sachschäden am Gebäude abzusichern. 

Die Umlage der Terror-Versicherung verstößt auch nicht wegen 

der Höhe der Prämie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine 

solche Terror-Versicherung bot nach Feststellung des Gerichtes 

im streitgegenständlichen Zeitraum nur ein Versicherer an, daher 

musste dort das Risiko versichert werden. Auch die Absicherung 

einer Jahreshöchstentschädigung von 100 Mio. Euro hielten die 

Richter für ein angemessenes Kosten-nutzen-Verhältnis. Denn 

eine Lebenserfahrung dahingehend, dass ein solcher Schaden bei 

einem Terroranschlag unwahrscheinlich ist, gibt es nicht. Zwar 

weist das Gericht ausdrücklich darauf hin, dass eine Betriebsunterbrechungs-Versicherung, 

soweit sie in der Terror-Versicherung 

enthalten ist, nicht das Sacherhaltungsinteresse absichert und 

damit nicht umlagefähig ist. Im vorliegenden Fall war dieses Risiko 

jedoch nicht versichert. 

Zu beachten ist, dass dieses Urteil vom 12. Zivilsenat gefällt 

wurde und somit nur Gewerbemietverträge betrifft! 

olaf Mauga 

o.mauga@funk-gruppe.de


Funk Gruppe übernimmt 

spezialversicherungsmakler 

für den energiemarkt 

mit der neuen firma funk minerva energie-assekuranz gmbh baut das maklerhaus seine 

aktivitäten in der energiebranche weiter aus. 

Die Funk Gruppe hat die Geschäftsanteile der unter Vattenfall fusionierten 

Spezialversicherungsmakler - der Minerva und der Energie-Assekuranz 

- übernommen. Mit der neuen Firma Funk Minerva 

Energie-Assekuranz GmbH wird sich das Maklerhaus noch 

stärker am Energiemarkt engagieren. Mit der Minerva Energie- 

Assekuranz hatte die Funk Gruppe seit 1996 erfolgreich kooperiert. 

nachdem Vattenfall entschieden hatte, sich künftig stärker auf 

sein Kerngeschäft zu konzentrieren, entschloss die Funk Gruppe 

sich zu dem Schritt der Übernahme. Geschäftsführer der neuen 

Firma sind Thomas Abel und Wolfram nieradzik, der Firmensitz ist 

in Hamburg. 

Die Funk Gruppe berät bereits seit 1946 namhafte Kunden aus der 

Energiewirtschaft und kennt die Anforderungen der Branche sehr 

genau. Das Maklerhaus verfügt über technisches Spezialwissen 

im Zusammenhang mit Gas-, Kohle- und Wasserkraftwerken sowie 

mit erneuerbaren Energien wie Wind-, Solar- und Bio-Energie 

sowie Geothermie. „Die Energiebranche ist ganz speziellen Risiken 

ausgesetzt, die sich kaum mit anderen Wirtschaftsbereichen 

vergleichen lassen,“ erklärt Thomas Abel. 

Die Funk Gruppe hat in diesem Bereich fundiertes Know-how aufgebaut, 

um Unternehmen dieser Branche ganzheitlich beraten 

und betreuen zu können. „Uns sind selbst schwierige Maschinen- 

Versicherungsverträge und komplexe Haftungsszenarien nicht 

fremd,“ so Wolfram nieradzik. „Dieses Wissen bildet eine solide 

Basis für den wachsenden Geschäftsbereich der erneuerbaren 

Energien.“ 


Wolfram nieradzik 

w.nieradzik@funk-gruppe.de 

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Fünf zu Fuß auf 42,195 km 

Vier grad über null zeigte das thermometer am 21.11.2010 um zehn uhr, und nebel hing über dem 

ehemaligen flughafen berlin-tempelhof. wäre er noch in betrieb, hätte es sicher ein startverbot wegen 

schlechter sicht gegeben. 

Trotz der ungemütlichen Witterung und 

der frühen Sonntagmorgenstunde bevölkerten 

ungewöhnlich viele Besucher 

das Flughafengelände. Sie warteten mit 

6.800 Läufern und Läuferinnen auf den 

Start der 18. Berliner Marathon-Staffel. 

Am Start war auch ein BBT-Team mit 

Verstärkung durch eine Mitarbeiterin 

der Baugenossenschaft Ideal. Das Ziel: 

42,195 km in neuer BBT-Bestzeit laufen; 

es galt, eine Zeit von 3:47:00 Stunden 

zu unterbieten. 

Um 10:30 Uhr fiel der Startschuss. 

Startläuferin Romina Bornstein spurtete 

los in den nebel und bewältigte 

ihre 12 km in knapp einer Stunde. Als 

zweite BBT-Läuferin ging Ester Meissner 

auf die Strecke und lief mit persönlicher Bestzeit auf 10 km 

eine Geschwindigkeit von gut 12 km/h. Damit gab sie Andreas 

Grunow eine harte nuss zu knacken. Doch auch er lief die 10 km 

mit knapp 12 km/h. Auf der 5-km-Distanz wurde die BBT von Birgit 

Glaw, Controllerin der Baugenossenschaft Ideal, unterstützt. 

Sie bezwang die Strecke ähnlich wie BBT-Programmierer Andreas 

Friedel in 28 Minuten. Als dieser als letzter Teamläufer das 

Ziel erreichte, zeigte die Uhr 3:33:00 Stunden an. 

Derweil hatte sich der nebel verzogen und eine herrliche novembersonne 

strahlte den Läufern entgegen. Die wiederum strahlten 

über ihre neue Bestzeit und genossen anschließend heißen Tee 

und alkoholfreies Bier. Im nächsten Jahr sind sie sicher wieder 

dabei. 

Romina Bornstein 

romina.bornstein@bbt-group.de


Kontakte 

alles auf einen blick. funK-bbt gmbh. 

ihr Versicherungsmakler für die wohnungswirtschaft. 

funk-bbt gmbh 

Budapester Str. 31 · 10787 Berlin 

fon +49 30 250092-0 · fax +49 30 250092-755 

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Christine Seiler 

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Kundenberatung Uwe Beske 

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Christian Mattheus 

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Reinhard Schulz 

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schaden-management- 

service 


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Funk-BBT News Ausgabe 1/2011 Demografischer ... - Funk Gruppe

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