Dubai Marktstudie 2010 - FONDS professionell
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<strong>Marktstudie</strong><br />
Fokus <strong>Dubai</strong> – Analyse und Ausblick<br />
Februar <strong>2010</strong>
Sehr geehrte Vertriebspartnerinnen,<br />
sehr geehrte Vertriebspartner,<br />
mit dieser Studie haben wir die Ergebnisse der jüngsten Untersuchungen und Reports namhafter Analysehäuser, Banken<br />
und renommierter Wirtschaftszeitungen, wie Jones Lang LaSalle, Colliers International, Asteco, <strong>Dubai</strong> Statistics Centre,<br />
HSBC Financial Fi i l Times Ti u.a. für fü Si Sie zusammengetragen t und d aufgearbeitet. f b it t Das D Ergebnis E b i iist t eine i ffundierte di t und d prägnante ä t<br />
Studie über den Immobilienmarkt <strong>Dubai</strong>s, die die Meinung namhafter Experten widerspiegelt.<br />
Während in den vergangenen Monaten von deutlichen Preiskorrekturen des Immobilienmarkts berichtet wurde, scheint sich<br />
derzeit eine Trendwende abzuzeichnen. Aktuelle Untersuchungen g zeigen, g , dass eine Bodenbildung g stattgefunden g hat und<br />
sich das Investitionsklima in <strong>Dubai</strong> deutlich aufhellt. Mit dieser aktualisierten Studie stellen wir Ihnen die jüngsten<br />
Analyseergebnisse zum Immobilienmarkt der VAE zur Verfügung.<br />
Auch wenn sich der Standort <strong>Dubai</strong> nicht von den globalen wirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln konnte, hat er keinen<br />
seiner i St Standortvorteile d t t il verloren. l Die Di fundamentalen f d t l Stärken Stä k D<strong>Dubai</strong>s b i als l regionales i l DDrehkreuz hk fü für LLogistik, i tik Di Dienstleistungen,<br />
tl i t<br />
Arbeit und Handel sowie Kapital sind geblieben und werden beim Anziehen der Weltwirtschaft positiv und nachhaltig auf alle<br />
Wirtschaftsbereiche des Emirats durchschlagen.<br />
Ihr Team der World of Fonds<br />
2
Wirtschaftskennzahlen <strong>2010</strong><br />
VAE Deutschland<br />
Durchschnittsalter 27,9 43,4<br />
Bevölkerungsentwicklung 7,2% 0,05%<br />
Verschuldungsgrad (BIP) 47,2% 77,2%<br />
Reales BIP Wachstum 4,0% 1,2%<br />
ØPro-Kopf-Einkommen Ø Pro-Kopf-Einkommen in USD 54 54.430 430 34 34.800 800<br />
Quelle: Institut f. Weltwirtschaft, Standars Chartered, CIA World Fsctbook<br />
3
Wo sind wir im Zyklus?<br />
5. Die Weitervermarktung<br />
von<br />
Immobilien kommt<br />
zum Erliegen<br />
4. Projektentwickler<br />
stoppen Projekte /<br />
Zahlungen<br />
3. Projektentwickler<br />
können den Bau<br />
nicht finanzieren<br />
6. Banken stoppen<br />
Finanzierungen<br />
Abwärtsspirale<br />
getrieben g von<br />
Angst und<br />
Misstrauen<br />
2. Preise und<br />
Verkäufe<br />
gehen zurück<br />
Übergangg<br />
2009<br />
1. Off-plan Käufer<br />
verschwinden<br />
1. Preise & Mieten<br />
durchschreiten<br />
die Talsohle<br />
6. Nachfrage von<br />
Endverbrauchern<br />
und Investoren steigt<br />
Erholung bedingt<br />
durch rationalesx<br />
Verhalten und un<br />
Vertrauencvvv<br />
2. Finanzinvestoren<br />
und Cash Cash-Käufer Käufer<br />
investieren<br />
5. Transaktionsvolumina<br />
und<br />
Preise steigen<br />
nachhaltig<br />
4. Fremdkapital<br />
– käufer<br />
investieren<br />
3. Immobilienfinanzierungen<br />
sind<br />
wieder möglich<br />
Die ersten Monate des Jahres <strong>2010</strong> bestätigen g den Stabilisierungstrend g des Immobilienmarktes. Mit<br />
einer merkliche Erholung rechnen Experten in 2011.<br />
4
Wo sind wir im Zyklus?<br />
1. Offplan Käufer<br />
verschwinden<br />
Seit September 2008 liegen die Preise für<br />
Bestandsimmobilien erstmals über den<br />
Preisen für Bauprojekte.<br />
Bauprojekte<br />
(Colliers International Houseprice<br />
Index 4.Q.2008)<br />
2. Preise und<br />
Seit dem 3. Q. 2008 sind die<br />
Verkäufe gehen Immobilienpreise um 10% bis 20%<br />
zurück gefallen gefallen. Die Verkaufspreise liegen bis zu<br />
30% unter den Angebotspreisen. (JLL<br />
<strong>Dubai</strong> City Profile, February 2009)<br />
3. Projektentwickler<br />
können den Bau<br />
nicht i htmehr h<br />
finanzieren<br />
4. Projektentwickler<br />
stoppen Projekte<br />
5. Weitervermarktung<br />
von Immobilien<br />
kommt zum<br />
Erliegen<br />
6. Banken stoppen<br />
Finanzierungen<br />
Es kommt zu Verzögerungen am Bau.<br />
2009 bis 2011 werden nur 90.000<br />
Ei Einheiten h it üb übergeben b werden. d<br />
(JLL <strong>Dubai</strong> City Profil 2009)<br />
60% der Bauprojekte mit einem Volumen<br />
von 75 Mrd. USD sind gestoppt wurden.<br />
(HSBC, March 2009)<br />
Die Zahl der veräußerten Wohneinheiten<br />
ging zwischen Oktober 2008 und Janauar<br />
2009 um 40% zurück. (JLL City Profil<br />
February 2009)<br />
Banken erhöhen drastisch die Eigenkapitalquote<br />
bei Immobilienfinanzierungen<br />
und verschärfen Bonitätsund<br />
Kapitaldienstauflagen.<br />
(Asteco, <strong>Dubai</strong> Report 4. Q. 2008)<br />
1. Preise und Mieten Die Preise blieben im 4.Quartal stabil, die<br />
durchschreiten die Mieten konnten im Vergleich zum 3.<br />
Talsohle Quartal leicht um 3% zulegen zulegen. (Jones Lang<br />
LaSalle, Januar <strong>2010</strong>)<br />
2. Finanzinvestoren<br />
und Cash-Käufer<br />
beginnen zu<br />
investieren<br />
Verdopplung des Transaktionsvolumens im<br />
März 2009. (520 Mio USD ggü. 250 Mio<br />
USD im Vormonat) (JLL MENA House<br />
View March 2009)<br />
3. Immobilienfinanzie- HSBC Middle East erhöht den<br />
rungen sind wieder Fremdkapitalanteil bei<br />
möglich ö li h<br />
IImmobilienfinanzierungen bili fi i auf f bis bi zu 75%<br />
des Kaufpreises. (HSBC 31.03.09)<br />
4.<br />
5.<br />
6.<br />
Fremdkapitalkäufer<br />
investieren<br />
Transaktionsvolum<br />
en und Preise<br />
steigen nachhaltig<br />
Nachfrage von<br />
Endverbrauchern<br />
und Investoren<br />
steigt<br />
Noch nicht eingetreten, Volumen der<br />
finanzierten Käufe beträgt im 4. Quartal<br />
39%. (Jones Lang LaSalle, Januar <strong>2010</strong>)<br />
Die Anzahl der Immobilientransaktionen<br />
hat im 4. Quartal 2009 im Vergleich zum 3.<br />
Quartal 2009 um 15% zugenommen.<br />
(Colliers International House Price Index 4.<br />
Quartal 2009)<br />
<strong>Dubai</strong> zieht zunehmend die Aufmerksamkeit<br />
lokaler und ausländischer Investoren<br />
an. Hintergrund sind das günstige<br />
Preisniveau, die Immobilienqualität und<br />
nicht zuletzt die hohe Rechtssicherheit und<br />
gute Infrastruktur. (HSBC 01.06.2009)<br />
5
10 Indikatoren für eine Erholung des<br />
Immobilienmarktes in den VAE<br />
1. Globale wirtschaftliche Stabilität<br />
2. Erholung des Ölpreises<br />
3. Verringerung der Kapitalkosten (Zinsniveau)<br />
4. Rekapitalisierung des Bankensektors<br />
5. Vermehrte Finanzierungsmöglichkeiten<br />
6. Reduktion des zukünftigen Angebots an Immobilien<br />
7. Zunehmende Nachfrage nach Immobilien<br />
88. ZZunahme h dder IImmobilientransaktionen bili t kti<br />
9. Konsolidierung Immobilienbranche (Marktakteure)<br />
10. Implementierung neuer Investitionsmodelle<br />
Dez. `08 Juni `09 Feb. ´10<br />
Die Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes haben sich in den vergangenen Monaten<br />
weiter stabilisiert. stabilisiert<br />
Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar <strong>2010</strong><br />
6
Wertentwicklung von Wohnimmobilien in <strong>Dubai</strong><br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
Indexx<br />
Points<br />
120<br />
125<br />
178<br />
206<br />
216<br />
199<br />
Q3 - 2007 Q4 - 2007 Q1 - 2008 Q2 - 2008 Q3 – 2008 Q4 - 2008<br />
117 114 115<br />
107<br />
2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9%<br />
Q1 - 2009 Q2 - 2009<br />
Growth<br />
Change<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
-10%<br />
+7% +1%<br />
Q3 - 2009 Q4 Q - 2009<br />
INDEX POINTS 120 125 178 206 216 199 117 107 114 115<br />
GROWTH CHANGE 2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9% +7% +1%<br />
4. Quartal bestätigt die Trendwende<br />
Transaktionsvolumen stieg im 4. Quartal um 15%<br />
22.160 160 Euro/qm ist durchschnittlicher Verkaufspreis<br />
Quelle: Colliers International House Price Index 4.Quartal 2009<br />
-20%<br />
7
Bevölkerungsentwicklung <strong>Dubai</strong><br />
2,500,000<br />
22,000,000 000 000<br />
1,500,000<br />
1,000,000<br />
Bevölkerungg<br />
<strong>Dubai</strong><br />
13,8%<br />
12 12,0% 0%<br />
7,8%<br />
7,4% 7,6%<br />
500,000<br />
-5%<br />
-6,1% 61%<br />
0 -10%<br />
2005<br />
Bevölkerung<br />
2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>F<br />
F: Prognose<br />
Jährliches Wachstum in %<br />
2009 leben erstmals 1,7 Mio. Menschen in <strong>Dubai</strong><br />
Di Die Bevölkerung B ölk wird i d auch h iin dden kkommenden d JJahren h steigen t i<br />
Die Wachstumsrate beträgt ca. 7%<br />
Bis zum Jahr 2012 wird mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 300.000 Einwohnern<br />
und einer Gesamtbevölkerung von knapp über 2 Mio Mio. Menschen gerechnet<br />
Quelle: <strong>Dubai</strong> Statistics Centre, Ministry of Economy, Tanmia 2009<br />
Jährrliches<br />
Wachstuum<br />
in %<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
8
Stimulierung der Nachfrage nach Wohnraum<br />
� Positiver Trend bei der Bevölkerungsentwicklung<br />
�� 2009 überschreitet die Bevölkerung der VAE erstmals die Fünfmillionengrenze<br />
� Durch das rückläufige Mietniveau ist <strong>Dubai</strong> als Wohnort in den vergangenen Monaten<br />
für viele erschwinglich geworden<br />
� Mieter aus anderen Emiraten, insbesondere Abu Dhabi und Sharjah, ziehen vermehrt nach <strong>Dubai</strong><br />
� Günstiges Preisniveau führt zur Auflösung vieler Wohngemeinschaften<br />
� Mi Mieter t lleisten i t sich i h vermehrt h t gehobene h b WWohnungen, h bbedingt di t ddurch h gefallenes f ll PPreisniveau i i<br />
� Durch den Mangel an Finanzierungen sind weite Schichten der Bevölkerung gezwungen zu mieten<br />
� Die Abwanderung von „Blue Collar Collar“-Ausländern Ausländern hat keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt<br />
in <strong>Dubai</strong>, da diese in anderen Emiraten oder in Arbeiterunterkünften untergebracht sind<br />
� Kopplung des Residencestatus an Wohneigentum generiert vermehrt Nachfrage<br />
aus den Nachbarstaaten<br />
9
Zukünftige Entwicklung<br />
des Angebots an Wohnimmobilien<br />
2009 wurden nur 22.400 Wohneinheiten fertig gestellt. <strong>2010</strong> bis 2012 rechnen Experten mit je 22.000<br />
Einheiten pro Jahr.<br />
Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 sollten ursprünglich 190.000 neue Einheiten übergeben werden,<br />
bzw. ca. 63.000 Einheiten pro Jahr.<br />
Tatsächlich werden im Zeitraum zwischen <strong>2010</strong> und 2012 nur 66.000 neue Einheiten fertig gestellt,<br />
35% der ursprünglich geplanten Einheiten.<br />
60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD wurden abgesagt und verknappen das<br />
zukünftige Angebot.<br />
Qulle: Jones Lang LaSalle, <strong>Dubai</strong> City Profile, Januar <strong>2010</strong><br />
10
Die mittelfristige Entwicklung von Angebot<br />
und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller<br />
Marktprognosen<br />
Angeboot<br />
und Nachfragee<br />
2009<br />
1. theoretischer Angebotsüberhang bei Realisierung<br />
aller ll in i Planung Pl befindlicher b fi dli h Projekte P j kt<br />
2. leichter Nachfrageüberhang, aufgrund<br />
des rückläufigen Bauvolumens um 60%<br />
Bevölkerungswachstum<br />
308.000 neue Einwohner,<br />
<strong>Dubai</strong> Statistics Centre<br />
<strong>2010</strong> 2011<br />
2012<br />
1<br />
2<br />
Angebotsrückgang von 63.000 Einheiten<br />
auf ca. 22.000 Einheiten jährlich,<br />
JLL <strong>Dubai</strong> City Profile Jan. <strong>2010</strong><br />
AAnnahmen: h<br />
� Indexierung von Angebot<br />
und Nachfrage im Jahr 2009<br />
� Belegung der Wohneinheiten<br />
mit durchschnittlich 2,5 , Personen.<br />
� Bevölkerungswachstum bis zum<br />
Jahr 2012 von 308.000 Einwohnern,<br />
Gesamtbevölkerung 2,08 Mio. in 2012<br />
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird sich bis zum Jahr 2012 weiter verbessern.<br />
Weitgehende Leerstände sind nicht zu erwarten.<br />
erwarten<br />
11
Die mittelfristige Entwicklung von Angebot<br />
und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller<br />
Marktprognosen<br />
80,000<br />
60,000 50.800<br />
47.600<br />
40,000<br />
20,000<br />
0<br />
-20,000<br />
-40,000<br />
-60,000<br />
-80,000<br />
-100,000<br />
Anzahl der Einheiten<br />
22.000 22.000 22.000<br />
<strong>2010</strong> 2011 2012<br />
-25.600<br />
Jährliches Bevölkerungswachstum 7%<br />
Angebot - Analystenerwartung<br />
Nachfrage – 2,5 Einwohner pro Einheit<br />
Nachfrageüberhang kumuliert<br />
-54.400<br />
54.400<br />
Im Jahr 2012 ist nach derzeitigen Prognosen von einem Unterangebot von bis zu 86.400<br />
Wohneinheiten auszugehen.<br />
-86.400<br />
12
Presseartikel zu <strong>Dubai</strong> | wirtschaftliche Lage Q4 / 09<br />
„Die Panik vom Ende des Jahres 2008 sowie Anfang<br />
2009 scheint aus dem Markt gewichen zu sein,<br />
obwohl sich die Transaktionszahlen noch auf recht<br />
„Weniger dramatisch wirkt die Ankündigung des<br />
niedrigem Niveau bewegen. bewegen Eine stetig zunehmende<br />
Zahlungsmoratoriums, wenn sie in den Rahmen der<br />
Zahl von Marktteilnehmern kommt zu der<br />
Volkswirtschaft der VAE gestellt wird. […] Die Volkswirtschaft<br />
Überzeugung, dass die Korrektur beendet ist, so dass der gesamten Föderation ist doppelt so groß wie ihre<br />
einige Kaufinteressenten, die auf weiter fallende Auslandsverschuldung, von der ein Fünftel auf <strong>Dubai</strong> World<br />
Kurse gesetzt g hatten, , auf falschem Fuß erwischt entfällt. Verschuldet ist also nicht der Staat, sondern nur eine<br />
wurden.“<br />
seiner drei Staatsholdings, die <strong>Dubai</strong> World.<br />
Mit dem weitaus größten Teil der Auslandsverschuldung<br />
Emirates Business, 20.10.2009<br />
wurden jedoch wirtschaftlich sinnvolle Projekte finanziert.<br />
Während andere Staaten Schulden aufnehmen, die sie in ihre<br />
maroden Sozialversicherungssysteme pumpen pumpen, haben in<br />
<strong>Dubai</strong> Konzerne, die dem Staat gehören, eine Schuldenlast<br />
aufgehäuft, der Wertschöpfung gegenübersteht. Der<br />
Hafenbetreiber DP World, eine Tochtergesellschaft von <strong>Dubai</strong><br />
World, kaufte beispielsweise in 30 Staaten der Welt<br />
Seehäfen.“<br />
FAZ, 1.12.2009<br />
„Obwohl das Emirat kaum über eigene Rohstoffreserven verfügt, ist seine Stellung als Finanz- und<br />
HHandelszentrum d l iin dder RRegion i unangefochten. f h Vi Viele l Fi Firmen machen h ih ihr HHauptgeschäft h f zwar iin erster Li Linie i<br />
mit Wachstums-Stars wie den Öl-Imperien Saudi-Arabien und Abu Dhabi sowie der Gas-Großmacht Katar.<br />
Doch die meisten Unternehmen halten an ihrer Zentrale in <strong>Dubai</strong> fest.“<br />
Handelsblatt, 31.10.<strong>2010</strong><br />
13