Dubai Marktstudie 2010 - FONDS professionell

fondsprofessionell

Dubai Marktstudie 2010 - FONDS professionell

Marktstudie

Fokus Dubai – Analyse und Ausblick

Februar 2010


Sehr geehrte Vertriebspartnerinnen,

sehr geehrte Vertriebspartner,

mit dieser Studie haben wir die Ergebnisse der jüngsten Untersuchungen und Reports namhafter Analysehäuser, Banken

und renommierter Wirtschaftszeitungen, wie Jones Lang LaSalle, Colliers International, Asteco, Dubai Statistics Centre,

HSBC Financial Fi i l Times Ti u.a. für fü Si Sie zusammengetragen t und d aufgearbeitet. f b it t Das D Ergebnis E b i iist t eine i ffundierte di t und d prägnante ä t

Studie über den Immobilienmarkt Dubais, die die Meinung namhafter Experten widerspiegelt.

Während in den vergangenen Monaten von deutlichen Preiskorrekturen des Immobilienmarkts berichtet wurde, scheint sich

derzeit eine Trendwende abzuzeichnen. Aktuelle Untersuchungen g zeigen, g , dass eine Bodenbildung g stattgefunden g hat und

sich das Investitionsklima in Dubai deutlich aufhellt. Mit dieser aktualisierten Studie stellen wir Ihnen die jüngsten

Analyseergebnisse zum Immobilienmarkt der VAE zur Verfügung.

Auch wenn sich der Standort Dubai nicht von den globalen wirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln konnte, hat er keinen

seiner i St Standortvorteile d t t il verloren. l Die Di fundamentalen f d t l Stärken Stä k DDubais b i als l regionales i l DDrehkreuz hk fü für LLogistik, i tik Di Dienstleistungen,

tl i t

Arbeit und Handel sowie Kapital sind geblieben und werden beim Anziehen der Weltwirtschaft positiv und nachhaltig auf alle

Wirtschaftsbereiche des Emirats durchschlagen.

Ihr Team der World of Fonds

2


Wirtschaftskennzahlen 2010

VAE Deutschland

Durchschnittsalter 27,9 43,4

Bevölkerungsentwicklung 7,2% 0,05%

Verschuldungsgrad (BIP) 47,2% 77,2%

Reales BIP Wachstum 4,0% 1,2%

ØPro-Kopf-Einkommen Ø Pro-Kopf-Einkommen in USD 54 54.430 430 34 34.800 800

Quelle: Institut f. Weltwirtschaft, Standars Chartered, CIA World Fsctbook

3


Wo sind wir im Zyklus?

5. Die Weitervermarktung

von

Immobilien kommt

zum Erliegen

4. Projektentwickler

stoppen Projekte /

Zahlungen

3. Projektentwickler

können den Bau

nicht finanzieren

6. Banken stoppen

Finanzierungen

Abwärtsspirale

getrieben g von

Angst und

Misstrauen

2. Preise und

Verkäufe

gehen zurück

Übergangg

2009

1. Off-plan Käufer

verschwinden

1. Preise & Mieten

durchschreiten

die Talsohle

6. Nachfrage von

Endverbrauchern

und Investoren steigt

Erholung bedingt

durch rationalesx

Verhalten und un

Vertrauencvvv

2. Finanzinvestoren

und Cash Cash-Käufer Käufer

investieren

5. Transaktionsvolumina

und

Preise steigen

nachhaltig

4. Fremdkapital

– käufer

investieren

3. Immobilienfinanzierungen

sind

wieder möglich

Die ersten Monate des Jahres 2010 bestätigen g den Stabilisierungstrend g des Immobilienmarktes. Mit

einer merkliche Erholung rechnen Experten in 2011.

4


Wo sind wir im Zyklus?

1. Offplan Käufer

verschwinden

Seit September 2008 liegen die Preise für

Bestandsimmobilien erstmals über den

Preisen für Bauprojekte.

Bauprojekte

(Colliers International Houseprice

Index 4.Q.2008)

2. Preise und

Seit dem 3. Q. 2008 sind die

Verkäufe gehen Immobilienpreise um 10% bis 20%

zurück gefallen gefallen. Die Verkaufspreise liegen bis zu

30% unter den Angebotspreisen. (JLL

Dubai City Profile, February 2009)

3. Projektentwickler

können den Bau

nicht i htmehr h

finanzieren

4. Projektentwickler

stoppen Projekte

5. Weitervermarktung

von Immobilien

kommt zum

Erliegen

6. Banken stoppen

Finanzierungen

Es kommt zu Verzögerungen am Bau.

2009 bis 2011 werden nur 90.000

Ei Einheiten h it üb übergeben b werden. d

(JLL Dubai City Profil 2009)

60% der Bauprojekte mit einem Volumen

von 75 Mrd. USD sind gestoppt wurden.

(HSBC, March 2009)

Die Zahl der veräußerten Wohneinheiten

ging zwischen Oktober 2008 und Janauar

2009 um 40% zurück. (JLL City Profil

February 2009)

Banken erhöhen drastisch die Eigenkapitalquote

bei Immobilienfinanzierungen

und verschärfen Bonitätsund

Kapitaldienstauflagen.

(Asteco, Dubai Report 4. Q. 2008)

1. Preise und Mieten Die Preise blieben im 4.Quartal stabil, die

durchschreiten die Mieten konnten im Vergleich zum 3.

Talsohle Quartal leicht um 3% zulegen zulegen. (Jones Lang

LaSalle, Januar 2010)

2. Finanzinvestoren

und Cash-Käufer

beginnen zu

investieren

Verdopplung des Transaktionsvolumens im

März 2009. (520 Mio USD ggü. 250 Mio

USD im Vormonat) (JLL MENA House

View March 2009)

3. Immobilienfinanzie- HSBC Middle East erhöht den

rungen sind wieder Fremdkapitalanteil bei

möglich ö li h

IImmobilienfinanzierungen bili fi i auf f bis bi zu 75%

des Kaufpreises. (HSBC 31.03.09)

4.

5.

6.

Fremdkapitalkäufer

investieren

Transaktionsvolum

en und Preise

steigen nachhaltig

Nachfrage von

Endverbrauchern

und Investoren

steigt

Noch nicht eingetreten, Volumen der

finanzierten Käufe beträgt im 4. Quartal

39%. (Jones Lang LaSalle, Januar 2010)

Die Anzahl der Immobilientransaktionen

hat im 4. Quartal 2009 im Vergleich zum 3.

Quartal 2009 um 15% zugenommen.

(Colliers International House Price Index 4.

Quartal 2009)

Dubai zieht zunehmend die Aufmerksamkeit

lokaler und ausländischer Investoren

an. Hintergrund sind das günstige

Preisniveau, die Immobilienqualität und

nicht zuletzt die hohe Rechtssicherheit und

gute Infrastruktur. (HSBC 01.06.2009)

5


10 Indikatoren für eine Erholung des

Immobilienmarktes in den VAE

1. Globale wirtschaftliche Stabilität

2. Erholung des Ölpreises

3. Verringerung der Kapitalkosten (Zinsniveau)

4. Rekapitalisierung des Bankensektors

5. Vermehrte Finanzierungsmöglichkeiten

6. Reduktion des zukünftigen Angebots an Immobilien

7. Zunehmende Nachfrage nach Immobilien

88. ZZunahme h dder IImmobilientransaktionen bili t kti

9. Konsolidierung Immobilienbranche (Marktakteure)

10. Implementierung neuer Investitionsmodelle

Dez. `08 Juni `09 Feb. ´10

Die Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes haben sich in den vergangenen Monaten

weiter stabilisiert. stabilisiert

Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar 2010

6


Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Dubai

250

200

150

100

50

0

Indexx

Points

120

125

178

206

216

199

Q3 - 2007 Q4 - 2007 Q1 - 2008 Q2 - 2008 Q3 – 2008 Q4 - 2008

117 114 115

107

2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9%

Q1 - 2009 Q2 - 2009

Growth

Change

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

+7% +1%

Q3 - 2009 Q4 Q - 2009

INDEX POINTS 120 125 178 206 216 199 117 107 114 115

GROWTH CHANGE 2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9% +7% +1%

4. Quartal bestätigt die Trendwende

Transaktionsvolumen stieg im 4. Quartal um 15%

22.160 160 Euro/qm ist durchschnittlicher Verkaufspreis

Quelle: Colliers International House Price Index 4.Quartal 2009

-20%

7


Bevölkerungsentwicklung Dubai

2,500,000

22,000,000 000 000

1,500,000

1,000,000

Bevölkerungg

Dubai

13,8%

12 12,0% 0%

7,8%

7,4% 7,6%

500,000

-5%

-6,1% 61%

0 -10%

2005

Bevölkerung

2006 2007 2008 2009 2010F

F: Prognose

Jährliches Wachstum in %

2009 leben erstmals 1,7 Mio. Menschen in Dubai

Di Die Bevölkerung B ölk wird i d auch h iin dden kkommenden d JJahren h steigen t i

Die Wachstumsrate beträgt ca. 7%

Bis zum Jahr 2012 wird mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 300.000 Einwohnern

und einer Gesamtbevölkerung von knapp über 2 Mio Mio. Menschen gerechnet

Quelle: Dubai Statistics Centre, Ministry of Economy, Tanmia 2009

Jährrliches

Wachstuum

in %

20%

15%

10%

5%

0%

8


Stimulierung der Nachfrage nach Wohnraum

� Positiver Trend bei der Bevölkerungsentwicklung

�� 2009 überschreitet die Bevölkerung der VAE erstmals die Fünfmillionengrenze

� Durch das rückläufige Mietniveau ist Dubai als Wohnort in den vergangenen Monaten

für viele erschwinglich geworden

� Mieter aus anderen Emiraten, insbesondere Abu Dhabi und Sharjah, ziehen vermehrt nach Dubai

� Günstiges Preisniveau führt zur Auflösung vieler Wohngemeinschaften

� Mi Mieter t lleisten i t sich i h vermehrt h t gehobene h b WWohnungen, h bbedingt di t ddurch h gefallenes f ll PPreisniveau i i

� Durch den Mangel an Finanzierungen sind weite Schichten der Bevölkerung gezwungen zu mieten

� Die Abwanderung von „Blue Collar Collar“-Ausländern Ausländern hat keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt

in Dubai, da diese in anderen Emiraten oder in Arbeiterunterkünften untergebracht sind

� Kopplung des Residencestatus an Wohneigentum generiert vermehrt Nachfrage

aus den Nachbarstaaten

9


Zukünftige Entwicklung

des Angebots an Wohnimmobilien

2009 wurden nur 22.400 Wohneinheiten fertig gestellt. 2010 bis 2012 rechnen Experten mit je 22.000

Einheiten pro Jahr.

Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 sollten ursprünglich 190.000 neue Einheiten übergeben werden,

bzw. ca. 63.000 Einheiten pro Jahr.

Tatsächlich werden im Zeitraum zwischen 2010 und 2012 nur 66.000 neue Einheiten fertig gestellt,

35% der ursprünglich geplanten Einheiten.

60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD wurden abgesagt und verknappen das

zukünftige Angebot.

Qulle: Jones Lang LaSalle, Dubai City Profile, Januar 2010

10


Die mittelfristige Entwicklung von Angebot

und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller

Marktprognosen

Angeboot

und Nachfragee

2009

1. theoretischer Angebotsüberhang bei Realisierung

aller ll in i Planung Pl befindlicher b fi dli h Projekte P j kt

2. leichter Nachfrageüberhang, aufgrund

des rückläufigen Bauvolumens um 60%

Bevölkerungswachstum

308.000 neue Einwohner,

Dubai Statistics Centre

2010 2011

2012

1

2

Angebotsrückgang von 63.000 Einheiten

auf ca. 22.000 Einheiten jährlich,

JLL Dubai City Profile Jan. 2010

AAnnahmen: h

� Indexierung von Angebot

und Nachfrage im Jahr 2009

� Belegung der Wohneinheiten

mit durchschnittlich 2,5 , Personen.

� Bevölkerungswachstum bis zum

Jahr 2012 von 308.000 Einwohnern,

Gesamtbevölkerung 2,08 Mio. in 2012

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird sich bis zum Jahr 2012 weiter verbessern.

Weitgehende Leerstände sind nicht zu erwarten.

erwarten

11


Die mittelfristige Entwicklung von Angebot

und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller

Marktprognosen

80,000

60,000 50.800

47.600

40,000

20,000

0

-20,000

-40,000

-60,000

-80,000

-100,000

Anzahl der Einheiten

22.000 22.000 22.000

2010 2011 2012

-25.600

Jährliches Bevölkerungswachstum 7%

Angebot - Analystenerwartung

Nachfrage – 2,5 Einwohner pro Einheit

Nachfrageüberhang kumuliert

-54.400

54.400

Im Jahr 2012 ist nach derzeitigen Prognosen von einem Unterangebot von bis zu 86.400

Wohneinheiten auszugehen.

-86.400

12


Presseartikel zu Dubai | wirtschaftliche Lage Q4 / 09

„Die Panik vom Ende des Jahres 2008 sowie Anfang

2009 scheint aus dem Markt gewichen zu sein,

obwohl sich die Transaktionszahlen noch auf recht

„Weniger dramatisch wirkt die Ankündigung des

niedrigem Niveau bewegen. bewegen Eine stetig zunehmende

Zahlungsmoratoriums, wenn sie in den Rahmen der

Zahl von Marktteilnehmern kommt zu der

Volkswirtschaft der VAE gestellt wird. […] Die Volkswirtschaft

Überzeugung, dass die Korrektur beendet ist, so dass der gesamten Föderation ist doppelt so groß wie ihre

einige Kaufinteressenten, die auf weiter fallende Auslandsverschuldung, von der ein Fünftel auf Dubai World

Kurse gesetzt g hatten, , auf falschem Fuß erwischt entfällt. Verschuldet ist also nicht der Staat, sondern nur eine

wurden.“

seiner drei Staatsholdings, die Dubai World.

Mit dem weitaus größten Teil der Auslandsverschuldung

Emirates Business, 20.10.2009

wurden jedoch wirtschaftlich sinnvolle Projekte finanziert.

Während andere Staaten Schulden aufnehmen, die sie in ihre

maroden Sozialversicherungssysteme pumpen pumpen, haben in

Dubai Konzerne, die dem Staat gehören, eine Schuldenlast

aufgehäuft, der Wertschöpfung gegenübersteht. Der

Hafenbetreiber DP World, eine Tochtergesellschaft von Dubai

World, kaufte beispielsweise in 30 Staaten der Welt

Seehäfen.“

FAZ, 1.12.2009

„Obwohl das Emirat kaum über eigene Rohstoffreserven verfügt, ist seine Stellung als Finanz- und

HHandelszentrum d l iin dder RRegion i unangefochten. f h Vi Viele l Fi Firmen machen h ih ihr HHauptgeschäft h f zwar iin erster Li Linie i

mit Wachstums-Stars wie den Öl-Imperien Saudi-Arabien und Abu Dhabi sowie der Gas-Großmacht Katar.

Doch die meisten Unternehmen halten an ihrer Zentrale in Dubai fest.“

Handelsblatt, 31.10.2010

13

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine