22.01.2013 Aufrufe

Dubai Marktstudie 2010 - FONDS professionell

Dubai Marktstudie 2010 - FONDS professionell

Dubai Marktstudie 2010 - FONDS professionell

MEHR ANZEIGEN
WENIGER ANZEIGEN

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.

<strong>Marktstudie</strong><br />

Fokus <strong>Dubai</strong> – Analyse und Ausblick<br />

Februar <strong>2010</strong>


Sehr geehrte Vertriebspartnerinnen,<br />

sehr geehrte Vertriebspartner,<br />

mit dieser Studie haben wir die Ergebnisse der jüngsten Untersuchungen und Reports namhafter Analysehäuser, Banken<br />

und renommierter Wirtschaftszeitungen, wie Jones Lang LaSalle, Colliers International, Asteco, <strong>Dubai</strong> Statistics Centre,<br />

HSBC Financial Fi i l Times Ti u.a. für fü Si Sie zusammengetragen t und d aufgearbeitet. f b it t Das D Ergebnis E b i iist t eine i ffundierte di t und d prägnante ä t<br />

Studie über den Immobilienmarkt <strong>Dubai</strong>s, die die Meinung namhafter Experten widerspiegelt.<br />

Während in den vergangenen Monaten von deutlichen Preiskorrekturen des Immobilienmarkts berichtet wurde, scheint sich<br />

derzeit eine Trendwende abzuzeichnen. Aktuelle Untersuchungen g zeigen, g , dass eine Bodenbildung g stattgefunden g hat und<br />

sich das Investitionsklima in <strong>Dubai</strong> deutlich aufhellt. Mit dieser aktualisierten Studie stellen wir Ihnen die jüngsten<br />

Analyseergebnisse zum Immobilienmarkt der VAE zur Verfügung.<br />

Auch wenn sich der Standort <strong>Dubai</strong> nicht von den globalen wirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln konnte, hat er keinen<br />

seiner i St Standortvorteile d t t il verloren. l Die Di fundamentalen f d t l Stärken Stä k D<strong>Dubai</strong>s b i als l regionales i l DDrehkreuz hk fü für LLogistik, i tik Di Dienstleistungen,<br />

tl i t<br />

Arbeit und Handel sowie Kapital sind geblieben und werden beim Anziehen der Weltwirtschaft positiv und nachhaltig auf alle<br />

Wirtschaftsbereiche des Emirats durchschlagen.<br />

Ihr Team der World of Fonds<br />

2


Wirtschaftskennzahlen <strong>2010</strong><br />

VAE Deutschland<br />

Durchschnittsalter 27,9 43,4<br />

Bevölkerungsentwicklung 7,2% 0,05%<br />

Verschuldungsgrad (BIP) 47,2% 77,2%<br />

Reales BIP Wachstum 4,0% 1,2%<br />

ØPro-Kopf-Einkommen Ø Pro-Kopf-Einkommen in USD 54 54.430 430 34 34.800 800<br />

Quelle: Institut f. Weltwirtschaft, Standars Chartered, CIA World Fsctbook<br />

3


Wo sind wir im Zyklus?<br />

5. Die Weitervermarktung<br />

von<br />

Immobilien kommt<br />

zum Erliegen<br />

4. Projektentwickler<br />

stoppen Projekte /<br />

Zahlungen<br />

3. Projektentwickler<br />

können den Bau<br />

nicht finanzieren<br />

6. Banken stoppen<br />

Finanzierungen<br />

Abwärtsspirale<br />

getrieben g von<br />

Angst und<br />

Misstrauen<br />

2. Preise und<br />

Verkäufe<br />

gehen zurück<br />

Übergangg<br />

2009<br />

1. Off-plan Käufer<br />

verschwinden<br />

1. Preise & Mieten<br />

durchschreiten<br />

die Talsohle<br />

6. Nachfrage von<br />

Endverbrauchern<br />

und Investoren steigt<br />

Erholung bedingt<br />

durch rationalesx<br />

Verhalten und un<br />

Vertrauencvvv<br />

2. Finanzinvestoren<br />

und Cash Cash-Käufer Käufer<br />

investieren<br />

5. Transaktionsvolumina<br />

und<br />

Preise steigen<br />

nachhaltig<br />

4. Fremdkapital<br />

– käufer<br />

investieren<br />

3. Immobilienfinanzierungen<br />

sind<br />

wieder möglich<br />

Die ersten Monate des Jahres <strong>2010</strong> bestätigen g den Stabilisierungstrend g des Immobilienmarktes. Mit<br />

einer merkliche Erholung rechnen Experten in 2011.<br />

4


Wo sind wir im Zyklus?<br />

1. Offplan Käufer<br />

verschwinden<br />

Seit September 2008 liegen die Preise für<br />

Bestandsimmobilien erstmals über den<br />

Preisen für Bauprojekte.<br />

Bauprojekte<br />

(Colliers International Houseprice<br />

Index 4.Q.2008)<br />

2. Preise und<br />

Seit dem 3. Q. 2008 sind die<br />

Verkäufe gehen Immobilienpreise um 10% bis 20%<br />

zurück gefallen gefallen. Die Verkaufspreise liegen bis zu<br />

30% unter den Angebotspreisen. (JLL<br />

<strong>Dubai</strong> City Profile, February 2009)<br />

3. Projektentwickler<br />

können den Bau<br />

nicht i htmehr h<br />

finanzieren<br />

4. Projektentwickler<br />

stoppen Projekte<br />

5. Weitervermarktung<br />

von Immobilien<br />

kommt zum<br />

Erliegen<br />

6. Banken stoppen<br />

Finanzierungen<br />

Es kommt zu Verzögerungen am Bau.<br />

2009 bis 2011 werden nur 90.000<br />

Ei Einheiten h it üb übergeben b werden. d<br />

(JLL <strong>Dubai</strong> City Profil 2009)<br />

60% der Bauprojekte mit einem Volumen<br />

von 75 Mrd. USD sind gestoppt wurden.<br />

(HSBC, March 2009)<br />

Die Zahl der veräußerten Wohneinheiten<br />

ging zwischen Oktober 2008 und Janauar<br />

2009 um 40% zurück. (JLL City Profil<br />

February 2009)<br />

Banken erhöhen drastisch die Eigenkapitalquote<br />

bei Immobilienfinanzierungen<br />

und verschärfen Bonitätsund<br />

Kapitaldienstauflagen.<br />

(Asteco, <strong>Dubai</strong> Report 4. Q. 2008)<br />

1. Preise und Mieten Die Preise blieben im 4.Quartal stabil, die<br />

durchschreiten die Mieten konnten im Vergleich zum 3.<br />

Talsohle Quartal leicht um 3% zulegen zulegen. (Jones Lang<br />

LaSalle, Januar <strong>2010</strong>)<br />

2. Finanzinvestoren<br />

und Cash-Käufer<br />

beginnen zu<br />

investieren<br />

Verdopplung des Transaktionsvolumens im<br />

März 2009. (520 Mio USD ggü. 250 Mio<br />

USD im Vormonat) (JLL MENA House<br />

View March 2009)<br />

3. Immobilienfinanzie- HSBC Middle East erhöht den<br />

rungen sind wieder Fremdkapitalanteil bei<br />

möglich ö li h<br />

IImmobilienfinanzierungen bili fi i auf f bis bi zu 75%<br />

des Kaufpreises. (HSBC 31.03.09)<br />

4.<br />

5.<br />

6.<br />

Fremdkapitalkäufer<br />

investieren<br />

Transaktionsvolum<br />

en und Preise<br />

steigen nachhaltig<br />

Nachfrage von<br />

Endverbrauchern<br />

und Investoren<br />

steigt<br />

Noch nicht eingetreten, Volumen der<br />

finanzierten Käufe beträgt im 4. Quartal<br />

39%. (Jones Lang LaSalle, Januar <strong>2010</strong>)<br />

Die Anzahl der Immobilientransaktionen<br />

hat im 4. Quartal 2009 im Vergleich zum 3.<br />

Quartal 2009 um 15% zugenommen.<br />

(Colliers International House Price Index 4.<br />

Quartal 2009)<br />

<strong>Dubai</strong> zieht zunehmend die Aufmerksamkeit<br />

lokaler und ausländischer Investoren<br />

an. Hintergrund sind das günstige<br />

Preisniveau, die Immobilienqualität und<br />

nicht zuletzt die hohe Rechtssicherheit und<br />

gute Infrastruktur. (HSBC 01.06.2009)<br />

5


10 Indikatoren für eine Erholung des<br />

Immobilienmarktes in den VAE<br />

1. Globale wirtschaftliche Stabilität<br />

2. Erholung des Ölpreises<br />

3. Verringerung der Kapitalkosten (Zinsniveau)<br />

4. Rekapitalisierung des Bankensektors<br />

5. Vermehrte Finanzierungsmöglichkeiten<br />

6. Reduktion des zukünftigen Angebots an Immobilien<br />

7. Zunehmende Nachfrage nach Immobilien<br />

88. ZZunahme h dder IImmobilientransaktionen bili t kti<br />

9. Konsolidierung Immobilienbranche (Marktakteure)<br />

10. Implementierung neuer Investitionsmodelle<br />

Dez. `08 Juni `09 Feb. ´10<br />

Die Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes haben sich in den vergangenen Monaten<br />

weiter stabilisiert. stabilisiert<br />

Quelle: Jones Lang LaSalle, Januar <strong>2010</strong><br />

6


Wertentwicklung von Wohnimmobilien in <strong>Dubai</strong><br />

250<br />

200<br />

150<br />

100<br />

50<br />

0<br />

Indexx<br />

Points<br />

120<br />

125<br />

178<br />

206<br />

216<br />

199<br />

Q3 - 2007 Q4 - 2007 Q1 - 2008 Q2 - 2008 Q3 – 2008 Q4 - 2008<br />

117 114 115<br />

107<br />

2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9%<br />

Q1 - 2009 Q2 - 2009<br />

Growth<br />

Change<br />

50%<br />

40%<br />

30%<br />

20%<br />

10%<br />

0%<br />

-10%<br />

+7% +1%<br />

Q3 - 2009 Q4 Q - 2009<br />

INDEX POINTS 120 125 178 206 216 199 117 107 114 115<br />

GROWTH CHANGE 2% 4% 42% 16% 5% -8% -41% -9% +7% +1%<br />

4. Quartal bestätigt die Trendwende<br />

Transaktionsvolumen stieg im 4. Quartal um 15%<br />

22.160 160 Euro/qm ist durchschnittlicher Verkaufspreis<br />

Quelle: Colliers International House Price Index 4.Quartal 2009<br />

-20%<br />

7


Bevölkerungsentwicklung <strong>Dubai</strong><br />

2,500,000<br />

22,000,000 000 000<br />

1,500,000<br />

1,000,000<br />

Bevölkerungg<br />

<strong>Dubai</strong><br />

13,8%<br />

12 12,0% 0%<br />

7,8%<br />

7,4% 7,6%<br />

500,000<br />

-5%<br />

-6,1% 61%<br />

0 -10%<br />

2005<br />

Bevölkerung<br />

2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>F<br />

F: Prognose<br />

Jährliches Wachstum in %<br />

2009 leben erstmals 1,7 Mio. Menschen in <strong>Dubai</strong><br />

Di Die Bevölkerung B ölk wird i d auch h iin dden kkommenden d JJahren h steigen t i<br />

Die Wachstumsrate beträgt ca. 7%<br />

Bis zum Jahr 2012 wird mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 300.000 Einwohnern<br />

und einer Gesamtbevölkerung von knapp über 2 Mio Mio. Menschen gerechnet<br />

Quelle: <strong>Dubai</strong> Statistics Centre, Ministry of Economy, Tanmia 2009<br />

Jährrliches<br />

Wachstuum<br />

in %<br />

20%<br />

15%<br />

10%<br />

5%<br />

0%<br />

8


Stimulierung der Nachfrage nach Wohnraum<br />

� Positiver Trend bei der Bevölkerungsentwicklung<br />

�� 2009 überschreitet die Bevölkerung der VAE erstmals die Fünfmillionengrenze<br />

� Durch das rückläufige Mietniveau ist <strong>Dubai</strong> als Wohnort in den vergangenen Monaten<br />

für viele erschwinglich geworden<br />

� Mieter aus anderen Emiraten, insbesondere Abu Dhabi und Sharjah, ziehen vermehrt nach <strong>Dubai</strong><br />

� Günstiges Preisniveau führt zur Auflösung vieler Wohngemeinschaften<br />

� Mi Mieter t lleisten i t sich i h vermehrt h t gehobene h b WWohnungen, h bbedingt di t ddurch h gefallenes f ll PPreisniveau i i<br />

� Durch den Mangel an Finanzierungen sind weite Schichten der Bevölkerung gezwungen zu mieten<br />

� Die Abwanderung von „Blue Collar Collar“-Ausländern Ausländern hat keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt<br />

in <strong>Dubai</strong>, da diese in anderen Emiraten oder in Arbeiterunterkünften untergebracht sind<br />

� Kopplung des Residencestatus an Wohneigentum generiert vermehrt Nachfrage<br />

aus den Nachbarstaaten<br />

9


Zukünftige Entwicklung<br />

des Angebots an Wohnimmobilien<br />

2009 wurden nur 22.400 Wohneinheiten fertig gestellt. <strong>2010</strong> bis 2012 rechnen Experten mit je 22.000<br />

Einheiten pro Jahr.<br />

Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 sollten ursprünglich 190.000 neue Einheiten übergeben werden,<br />

bzw. ca. 63.000 Einheiten pro Jahr.<br />

Tatsächlich werden im Zeitraum zwischen <strong>2010</strong> und 2012 nur 66.000 neue Einheiten fertig gestellt,<br />

35% der ursprünglich geplanten Einheiten.<br />

60% der Bauprojekte mit einem Volumen von 75 Mrd. USD wurden abgesagt und verknappen das<br />

zukünftige Angebot.<br />

Qulle: Jones Lang LaSalle, <strong>Dubai</strong> City Profile, Januar <strong>2010</strong><br />

10


Die mittelfristige Entwicklung von Angebot<br />

und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller<br />

Marktprognosen<br />

Angeboot<br />

und Nachfragee<br />

2009<br />

1. theoretischer Angebotsüberhang bei Realisierung<br />

aller ll in i Planung Pl befindlicher b fi dli h Projekte P j kt<br />

2. leichter Nachfrageüberhang, aufgrund<br />

des rückläufigen Bauvolumens um 60%<br />

Bevölkerungswachstum<br />

308.000 neue Einwohner,<br />

<strong>Dubai</strong> Statistics Centre<br />

<strong>2010</strong> 2011<br />

2012<br />

1<br />

2<br />

Angebotsrückgang von 63.000 Einheiten<br />

auf ca. 22.000 Einheiten jährlich,<br />

JLL <strong>Dubai</strong> City Profile Jan. <strong>2010</strong><br />

AAnnahmen: h<br />

� Indexierung von Angebot<br />

und Nachfrage im Jahr 2009<br />

� Belegung der Wohneinheiten<br />

mit durchschnittlich 2,5 , Personen.<br />

� Bevölkerungswachstum bis zum<br />

Jahr 2012 von 308.000 Einwohnern,<br />

Gesamtbevölkerung 2,08 Mio. in 2012<br />

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird sich bis zum Jahr 2012 weiter verbessern.<br />

Weitgehende Leerstände sind nicht zu erwarten.<br />

erwarten<br />

11


Die mittelfristige Entwicklung von Angebot<br />

und Nachfrage unter Berücksichtigung aktueller<br />

Marktprognosen<br />

80,000<br />

60,000 50.800<br />

47.600<br />

40,000<br />

20,000<br />

0<br />

-20,000<br />

-40,000<br />

-60,000<br />

-80,000<br />

-100,000<br />

Anzahl der Einheiten<br />

22.000 22.000 22.000<br />

<strong>2010</strong> 2011 2012<br />

-25.600<br />

Jährliches Bevölkerungswachstum 7%<br />

Angebot - Analystenerwartung<br />

Nachfrage – 2,5 Einwohner pro Einheit<br />

Nachfrageüberhang kumuliert<br />

-54.400<br />

54.400<br />

Im Jahr 2012 ist nach derzeitigen Prognosen von einem Unterangebot von bis zu 86.400<br />

Wohneinheiten auszugehen.<br />

-86.400<br />

12


Presseartikel zu <strong>Dubai</strong> | wirtschaftliche Lage Q4 / 09<br />

„Die Panik vom Ende des Jahres 2008 sowie Anfang<br />

2009 scheint aus dem Markt gewichen zu sein,<br />

obwohl sich die Transaktionszahlen noch auf recht<br />

„Weniger dramatisch wirkt die Ankündigung des<br />

niedrigem Niveau bewegen. bewegen Eine stetig zunehmende<br />

Zahlungsmoratoriums, wenn sie in den Rahmen der<br />

Zahl von Marktteilnehmern kommt zu der<br />

Volkswirtschaft der VAE gestellt wird. […] Die Volkswirtschaft<br />

Überzeugung, dass die Korrektur beendet ist, so dass der gesamten Föderation ist doppelt so groß wie ihre<br />

einige Kaufinteressenten, die auf weiter fallende Auslandsverschuldung, von der ein Fünftel auf <strong>Dubai</strong> World<br />

Kurse gesetzt g hatten, , auf falschem Fuß erwischt entfällt. Verschuldet ist also nicht der Staat, sondern nur eine<br />

wurden.“<br />

seiner drei Staatsholdings, die <strong>Dubai</strong> World.<br />

Mit dem weitaus größten Teil der Auslandsverschuldung<br />

Emirates Business, 20.10.2009<br />

wurden jedoch wirtschaftlich sinnvolle Projekte finanziert.<br />

Während andere Staaten Schulden aufnehmen, die sie in ihre<br />

maroden Sozialversicherungssysteme pumpen pumpen, haben in<br />

<strong>Dubai</strong> Konzerne, die dem Staat gehören, eine Schuldenlast<br />

aufgehäuft, der Wertschöpfung gegenübersteht. Der<br />

Hafenbetreiber DP World, eine Tochtergesellschaft von <strong>Dubai</strong><br />

World, kaufte beispielsweise in 30 Staaten der Welt<br />

Seehäfen.“<br />

FAZ, 1.12.2009<br />

„Obwohl das Emirat kaum über eigene Rohstoffreserven verfügt, ist seine Stellung als Finanz- und<br />

HHandelszentrum d l iin dder RRegion i unangefochten. f h Vi Viele l Fi Firmen machen h ih ihr HHauptgeschäft h f zwar iin erster Li Linie i<br />

mit Wachstums-Stars wie den Öl-Imperien Saudi-Arabien und Abu Dhabi sowie der Gas-Großmacht Katar.<br />

Doch die meisten Unternehmen halten an ihrer Zentrale in <strong>Dubai</strong> fest.“<br />

Handelsblatt, 31.10.<strong>2010</strong><br />

13

Hurra! Ihre Datei wurde hochgeladen und ist bereit für die Veröffentlichung.

Erfolgreich gespeichert!

Leider ist etwas schief gelaufen!