Stadt Geretsried Landkreis Bad Tölz - Wolfratshausen ...

Stadt Geretsried
Landkreis Bad Tölz - Wolfratshausen
BEGRÜNDUNG
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 131 Sondergebiet zwischen
Sudeten- und Jeschkenstraße (Staatliche Feuerwehrschule) im vereinfachten
Verfahren nach §13 BauGB (ersetzt die Begründung des ursprünglichen
Bebauungsplans Nr. 131 vom 01.06.2006).
aufgestellt: 27.07.2010
Planfertiger:
Staatliches Bauamt Weilheim
Pollinger Straße 8
82362 Weilheim
0881 990 0
Auskünfte:
Stadt Geretsried – Stadtbauamt
Karl-Lederer-Platz 1
82538 Geretsried
08171 6298 31
1. AUSGANGSSITUATION
a) Anlass und Zweck der Planung
Seit 1995 ist die Staatliche Feuerwehrschule Geretsried neben den Einrichtungen in
Regensburg und Würzburg die dritte Feuerwehrschule in Bayern. Hervorgegangen
aus der früheren Katastrophenschutzschule ist sie insbesondere entstanden, um den
Ausbildungsbedarf der Feuerwehren in Bayern vor dem Hintergrund steigender
Einsatzzahlen und immer komplexer werdender Einsatzgeschehen auch zukünftig
decken zu können.
Um den notwendigen Erfordernissen einer modernen Aus- und Fortbildung von
Führungs- und Einsatzkräften im Brand- und Katastrophenschutz gerecht zu werden,
hat der Freistaat Bayern nach der Übernahme der Liegenschaft in Geretsried ein
Konzept zum Neubau und zur Modernisierung der Schule auf den Weg gebracht. In
mehreren Ausbaustufen werden auf dem bisher zur Verfügung stehenden Gelände
Verwaltungs-, Lehr- und Unterkunftsgebäude sowie Übungsanlagen errichtet und
umgebaut.
Eine Ausweitung des Geländes war aus folgenden Gründen erforderlich:
Einerseits kamen zusätzliche Aufgabenbereiche hinzu (z. B. die Ausbildung für die
künftigen integrierten Leitstellen), andererseits werden vorhandene
Aufgabenschwerpunkte ausgebaut.

Ein besonderer Schwerpunkt der Tätigkeiten der Feuerwehrschule liegt nach wie vor
in der praktischen Ausbildung. Dieser Bereich soll auch in Zukunft noch mehr
Gewicht bekommen.
Die aufgrund dieser zusätzlichen Aufgaben steigenden Teilnehmerzahlen und damit
verbundenen Erhöhung des Lehrpersonals führten zu einem Erweiterungsbedarf bei
Lehreinrichtungen, Parkierungsflächen sowie im Bereich der Unterkünfte und der
Verwaltung.
Im Rahmen der bisherigen Ausbaukonzeption war erkennbar, dass die zur Verfügung
stehenden Flächen auf dem jetzigen Gelände nicht ausreichen. Direkt angrenzend an
das jetzige Gelände befindet sich ein Waldgrundstück, das sich im Besitz des Bundes
befand. Das Bayerische Staatsministerium des Inneren erwarb dieses Grundstück
zweckgebunden für die Belange der Feuerwehrschule. Die Grundstücksflächen
werden ausschließlich für die Aus- und Fortbildung im Brand- und
Katastrophenschutz genutzt.
Die bisherigen Überlegungen sahen vor, dass dort unter anderem, eine
Gleisübungsanlage, ein Übungsdeich für den Sandsackverbau bei Hochwasser und
ein Brandübungshaus, ein Autobahnteilstück und ein Übungsdorf stationiert werden
sollen. Darüber hinaus besteht auf der Erweiterungsfläche die Möglichkeit, künftige
bauliche Erweiterungen für die Aus- und Fortbildung aufzunehmen, so dass mit der
vorgesehenen Erweiterung des Geländes eine hohe Zukunftssicherheit gegeben ist.
Anlass und Zweck der 1.Änderung
Der Bebauungsplan 131 bildet den rechtsverbindlichen, planerischen Rahmen für die
bauliche Entwicklung der Staatlichen Feuerwehrschule Geretsried. Die bestehende
Bauleitplanung hat sich bewährt, da sie eine rechtssichere, geordnete und effiziente
städtebauliche Weiterentwicklung der Liegenschaft gewährleistet. Die durch die
Satzung festgesetzten Grundzüge und Ziele der Planung definieren den auferlegten
quantitativen und qualitativen Maßstab der zukünftigen Bebauung.
Es hat sich aber auch herausgestellt, dass eine Projektentwicklung, über einen
längeren Zeitraum, einer großen Dimension, die von vielen Beteiligten begleitet
unterstützt und weiterentwickelt wird auch Veränderungen unterworfen ist, die zu
Beginn oftmals noch nicht absehbar sind.
Dieser Sachverhalt macht eine Fortschreibung des Bebauungsplans 131 notwendig.
Die geplante Änderung des Bebauungsplans hat folgendes Ziel:
Der durch Festsetzungen definierte planerische Umgriff wird in dem Maße weiter
gefasst, dass die Grundzüge der Planung erhalten bleiben, eine flexible bauliche
Entwicklung in diesem Rahmen jetzt und in Zukunft aber möglich ist.
b) Planungsrechtliche Voraussetzungen
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Geretsried aus dem Jahr 1995
weist das bisherige Gelände der Feuerwehrschule als Sondergebiet „Katastrophen-
und Feuerwehrschule“ aus. Der nordwestliche, bisher nicht bebaute Bereich ist als
Gewerbegebiet ausgewiesen. Nach Norden hin grenzt Wald an, der großteils als
Bannwald geschützt ist. Östlich der Jeschkenstraße befindet sich ein Sondergebiet
(Kleingartenanlage). Südlich der Sudetenstraße grenzt ebenfalls Gewerbegebiet an.
Da die vorgesehene Erweiterungsfläche als Wald dargestellt ist, wurde der
Flächennutzungsplan mit einer Änderung im Parallelverfahren angepasst. Der
Bebauungsplan Nr. 131 kann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 113 für das westlich angrenzende
Gewerbegebiet umfasste vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 131 einen Anteil
von ca. 4.300 m² des bisherigen Schulgeländes und bezog es in die Festsetzung

Gewerbegebiet ein. Mit dem Bebauungsplan Nr. 131 wurde die Grenzziehung
zwischen Gewerbegebiet und Sondergebiet Feuerwehrschule entsprechend der
tatsächlichen Nutzung korrigiert und der Geltungsbereich des benachbarten
Bebauungsplanes geändert.
d) Geltungsbereich, Lage und Beschaffenheit
Der Geltungsbereich mit einer Fläche von ca. 107.000 qm umfasst das derzeitige
Gelände der Feuerwehrschule Geretsried und den nördlich angrenzenden Wald bis
etwa auf Höhe der Schönlinderstraße. Er wird im Osten durch die Jeschkenstraße, im
Süden durch die Sudetenstraße begrenzt.
Das bestehende Schulgelände, Flurnummer 110/175, ist weitgehend bebaut und
erhält derzeit im nordöstlichen Bereich ausgedehnte Übungsanlagen.
Die beiden nördlich angrenzenden Waldgrundstücke, Flurnummer 110 und 110/16,
wurden vom Freistaat erworben. Es handelt sich um einen ca. 60 Jahre alten
Fichtenbestand, der insbesondere im Süden und Westen stark mit Buche durchsetzt
ist.
Der Wald nördlich des Geländes der Feuerwehrschule ist als Bannwald geschützt.
Das Gelände ist eben.
2. PLANUNG
a) Städtebauliches Konzept
Im Bestand gruppieren sich um eine zentrale, offene Grünfläche westlich der
Hauptzufahrt Gebäude für Verwaltung, Versorgung und theoretischen Unterricht. Die
gesamten Flächen im östlichen Bereich sollen vorwiegend dem praktischen Unterricht
und der Unterbringung von Übungsfahrzeugen dienen. In Verlängerung des
Lehrsaalgebäudes befindet sich ein weiteres Lehrgebäude, nordöstlich angrenzend
daran befinden sich Gebäude für Übungszwecke sowie großflächige, weitgehend
versiegelte Übungsflächen.
Südlich davon soll eine Übungshalle (25 m lichte Höhe) mit zugeordneten Gebäuden
und Garagen für die Übungsfahrzeuge entstehen. Die Höhe ist notwendig um
witterungsunabhängig Übungen mit Drehleitern durchführen zu können.
Angebunden an diesen Gebäudekomplex sollen die vergrößerte Verwaltung und
neue Hausmeisterwohnungen sein.
Im nordwestlichen Bereich des Bestandsgeländes befindet sich der
Unterkunftsbereich, für den eine Erweiterungsmöglichkeit vorgesehen ist.
Weitere notwendige und meist flächenintensive Übungsanlagen wie z.B. eine
Gleisanlage, eine Übungsautobahn mit Tunnel, ein Übungsdorf, ein Löschteich mit
Dammanlage sowie ein Brandhaus sind nördlich des Bestandsgeländes vorgesehen
und befinden sich derzeit im Aufbau.
Städtebauliche Anpassungen in der 1. Änderung des Bebauungsplans
Im Jahr 2011 wurde für die drei Staatlichen Feuerwehrschulen in Bayern eine
Masterplanung erstellt, der die bauliche Entwicklung der Schulen fachbezogen
aufeinander abstimmt und für die nächsten Jahre vorgibt.
Entsprechend der geplanten Baumassen des städtebaulichen Konzepts und
baulichen Bedürfnissen, die sich aus der unmittelbaren Lehrtätigkeit ergeben, werden
die durch Baugrenzen definierten Baufenster dieser Entwicklung angepasst.

Die Festsetzungen zu den örtlichen Verkehrsflächen werden stärker differenziert. Als
Private Verkehrsfläche festgesetzt werden nur die Flächen, auf denen kein
Übungsverkehr stattfindet. Auf sämtliche intern von der Schule genutzte Test- und
Übungsstrecken wird im Plan lediglich hingewiesen.
b) Art und Maß der baulichen Nutzung; Festsetzungen
Das Geltungsbereich wird als Sondergebiet „Feuerwehrschule“ festgesetzt.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mittels Grundflächen und Wandhöhen
festgesetzt. Dabei wird die Empfehlung des Flächennutzungsplanes einer maximalen
Geschoßflächenzahl von 1,0 für Gewerbegebiete bezogen auf das gesamte Gelände
nicht überschritten.
Die maximalen Wandhöhen sind im zentralen Bereich mit 13 m festgesetzt und
verringern sich nach Norden zur Landschaft hin auf 10 m.
Für den südöstlichen Bauraum mit der dort vorgesehenen Übungshalle wird eine
notwendige maximale Wandhöhe von 32 m festgesetzt. Die lichten Abmessungen der
Halle betragen 45 x 65 m bei einer lichten Höhe von zumindest teilweise 25 m. Die
der Halle zugeordneten Gebäude bleiben niedriger. Im Bauraum ergibt sich eine sehr
hohe Baumassenzahl, die jedoch aufgrund der rel. geringen Baumassen auf dem
Restgrundstück auszugleichen ist, so dass die Obergrenzen aus § 17
Baunutzungsverordnung eingehalten werden können.
Aufgrund der heterogenen Umgebungsbebauung und fehlender Fernwirkung stellt die
dort festgesetzte Wandhöhe städtebaulich keine unvertretbare Beeinträchtigung dar,
zumal eine Höhenstaffelung der Baukörper mit niedrigeren zugeordneten
Gebäudeteilen zu den Grundstücksgrenzen hin vorgesehen ist. Zudem ist darauf
hinzuweisen, dass sich die notwendigen Einrichtungen der Feuerwehrschule auf
öffentlichem Interesse begründen.
Der Bauraum im Bereich der Erweiterungsfläche hält im Norden einen Abstand von 8
Metern zum Wald ein. Zumal die vorgesehenen Gebäude nicht zum dauernden
Aufenthalt, sondern nur Übungszwecken dienen, ist ein größerer Abstand zum Wald
nicht notwendig.
Anpassung von Art und Maß der baulichen Nutzung durch die 1. Änderung
- Vereinfachung der Festsetzung zur Baudichte
Die bisherige Ermittlung der Grundflächenzahl war auf den jeweiligen Baufenstern
spezifisch für die damals geplanten Vorhaben berechnet worden; viele dieser
Planungen wurden und werden in veränderter Form umgesetzt, was diese Art der
konkreten Baudichtenermittlung fragwürdig erscheinen lässt. Über die überbaubare
Grundfläche gesehen ergab sich eine Grundflächenzahl von 0.81, die aber in den
unterschiedlichen Bereichen des Geltungsbereichs variiert hat.
Diese starke Differenzierung wird nicht mehr als notwendig erachtet, da eine
einheitliche Grenze für den Versiegelungsgrad der Flächen genügend bauliche
Flexibilität erlaubt.
Die Planänderung sieht im Hinblick auf eine nachhaltige Funktion der Festsetzung für
jedes Baufenster eine allgemeingültige zulässige Grundfläche vor, die in etwa einer
Grundflächenzahl von 0,8 entspricht. Eine Baudichtedifferenzierung entsprechend
geplanter Nutzungen findet einzig über die Festsetzung zur Höhenentwicklung der
baulichen Anlagen statt. Diese Festsetzung ist leicht umsetzbar und in ihrer
Herleitung verständlich.

- Teilung des Baufensters SO1
Der bestehende Bebauungsplan setzt im Süden des Flurstücks ein großes
durchgehendes Baufenster fest. Dies war der ursprünglichen Planung eines
zusammenhängenden Gebäudekomplexes an dieser Stelle geschuldet.
Die Planänderung nimmt die städtebauliche Struktur des Masterplans von 2011 auf,
der die verschiedenen Nutzungen differenzierter in Gebäuden abbildet und dadurch
für wesentlich mehr Orientierung um und in den Gebäuden sorgt. Im Bebauungsplan
wird die bereits jetzt bestehende und für das Gelände Identität stiftende Blickachse
manifestiert.
- Verschiebung der Grünfläche an SO2
Im Zuge einer wirtschaftlicheren einhäusigen Zusammenlegung der geplanten
Erweiterung des Lehrsaalbereichs und der Stabsübungsräume, wird die bisher über
der Hochdruckgasleitung liegende Grünfläche nördlich des neu entstandenen
Gebäudestrangs platziert.
Auf eine Verlegung der Gasleitung in diese Fläche mit einem Abstand von
mindestens 5 Metern zum Gebäude wird hingewiesen.
- Erweiterung der westlichen Baugrenze des SO3 nördlich der Gleisanlage
Die bisher festgesetzte Baugrenze verläuft 8 m innerhalb der Grundstücksgrenze. Ein
Streifen von 3 m Breite entlang der Grundstücksgrenze ist als private Grünfläche mit
Pflanzgebot ausgewiesen, die restliche Fläche außerhalb des Bauraumes als Private
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Parkplatz“.
Aufgrund der Topographie und der Nachbarschaft mit der Gleisanlage wird eine
Ausdehnung des Bauraumes um 3 m nach Westen auf einer Länge von 22 m
erforderlich. Der Grünstreifen kann wie bisher beibehalten werden, soll jedoch nicht
bepflanzt werden.
- Erhöhung der zulässigen Wandhöhe im Übungsgelände durch SO4
Im Übungsbereich des SO3 wird zu Trainingszwecken anstelle der bisher zulässigen
Wandhöhe von 10 Metern ein höheres Gebäude benötigt. Diese Anforderung einer
Wandhöhe von 16 Metern wird im überschaubaren Bereich des neuen SO4
zugelassen.
Die grundsätzliche, für das ganze Gebiet vorgesehene Höhenentwicklung von „Hoch“
im Süden zu „Niedrig“ am Waldrand im Norden wird durch diesen Hochpunkt nicht
beeinträchtigt.
- Bauraum SO5 für ein Parkdeck anstatt eines Parkplatzes beim Unterkunftsgebäude
Der bisher rechtskräftige Bebauungsplan sieht die Anlage eines Parkplatzes mit
gliedernder Gehölzpflanzung und Eingrünung am Rand vor. Die Stellplätze sind in
wasserdurchlässiger Bauweise festgesetzt. Für die Fahrstrassen enthält der bisherige
Bebauungsplan keine Einschränkung, hier wäre eine vollständige Versiegelung zu
erwarten. Für nicht verunreinigtes Niederschlagswasser ist eine Versickerung
festgesetzt. Südlich des Parkplatzes ist bisher ein Bauraum mit einer Grundfläche

von max. 130 qm und einer Wandhöhe von 6 m für die Unterbringung einer
Müllstation festgesetzt.
Für die Anlage eines Parkdecks wird ein Bauraum vorgesehen mit einer max.
Grundfläche von ca. 3.800 m² und einer max. Wandhöhe von 13 m. Festgesetzt, in
der Art, ist hier ausschließlich die Nutzung als Parkgarage zulässig. Ein
Randgrünstreifen kann in geringerer Breite verwirklicht werden, allerdings muss
aufgrund der dort erforderlichen Versickerungsanlagen für Regenwasser und einer
bedarfsweisen rückwärtigen Anfahrbarkeit des Gebäudes (ohne
Flächenversiegelung) eine Bepflanzung zum benachbarten Gewerbegrundstück
sowie zum Bannwald hin entfallen. Dies ist insofern vertretbar, als durch die
benachbarte Bebauung und den Wald eine Einsehbarkeit des Grundstückes von
Westen her nicht gegeben ist. Der gesonderte Bauraum für die Müllstation wie auch
die Durchgrünung mit Bäumen entfällt.
- Begradigung der Baugrenze von SO6
Die Staatliche Feuerwehrschule beabsichtigt für den sportlichen Ausgleich der
Teilnehmer nördlich des Unterkunftsgebäudes ein Fußballkleinfeld anzulegen. Hierfür
wird ein Teil der festgesetzten privaten Grünfläche in Anspruch genommen, der aber
im östlichen Bereich dieser Grünfläche in größerem Maße wieder ausgeglichen wird.
Ebenso werden die gefällten Bäume an dieser neuen Stelle ersetzt. Im Resultat wird
die Grünfläche aufgewertet, weil nicht mehr zerklüftet, sondern kompakter gestaltet.
- Verschiedene kleine Korrekturen der Baugrenzen
Aus Gründen der Zweckmäßigkeit werden die Geometrien, der durch Baugrenzen
definierten Baufenster vereinfacht. Einige Radien, die durch vormalige
Erschließungsplanungen entstanden sind werden begradigt. Die Flächenveränderung
der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch diese Korrekturen marginal.
- Erhöhung der Einfriedungen
Die Einfriedungen können anstatt vormals bis 2.10 m jetzt bis zu einer Höhe von 2.30
m erstellt werden. Sie sind als Maschendrahtzaun oder Metallkonstruktion
gegebenenfalls mit Steinfüllung auszuführen. Der Grund für die geringfügige
Erhöhung ist ein erhöhter Sicht- und Immissionsschutz zur Nachbarschaft.
Von dieser Festsetzung unberührt bleibt eine Befreiung der Einfriedungshöhe zum
Nachbarflurstück mit der Flurnummer 110/171.
- Kunstwerk innerhalb der privaten Grünfläche südlich Lehrsaalgebäude/ östlich
Wirtschaftsgebäude
Nach bisheriger Festsetzung ist in diesem Bereich eine private Grünfläche ohne
Ausnahmen enthalten.
Es wird die Errichtung einer künstlerisch gestalteten Brunnenanlage innerhalb der
privaten Grünfläche mit einer Ausdehnung von max. 45 qm zugelassen.
Die Planänderung zieht kaum nennenswerte nachteilige Auswirkungen auf Natur und
Umwelt nach sich.

c) Erschließung
Die Erschließung erfolgt derzeit über die Hauptzufahrt von der Sudetenstraße aus, es
existiert eine weitere Zu- und Ausfahrt von der Jeschkenstraße, die allerdings nur
bedarfsweise genutzt werden kann.
Die Feuerwehrschule strebt aus sicherheitstechnischen Gründen eine Trennung des
Übungs- und des Teilnehmerverkehrs an. Deswegen wird eine zweite Zufahrt von der
Sudetenstraße in das Gelände angelegt, die den externen Verkehr aufnimmt. Der
Übungsverkehr, welcher teilweise unter Einsatzbedingungen erfolgt, kann damit auf
der bisherigen Haupterschließungsachse uneingeschränkt stattfinden.
Die 1. Änderung des Bebauungsplans sieht anstelle des bisher geplanten
Teilnehmerparkplatzes in unmittelbarer Nähe zum Unterkunftsgebäude entlang der
Westgrenze des Geltungsbereiches die bauliche Realisierung einer Parkgarage für
Teilnehmer und Dauergäste der Feuerwehrschule vor.
Das Übungsgelände im Norden ist an die vorhandene Haupterschließungsachse
angebunden. Eine weitere Notaus- und -einfahrt zur Jeschkenstraße ist für den Fall
von Baumaßnahmen vorgesehen.
An der Sudetenstraße befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Schule eine
Bushaltestelle, so dass eine Erschließung durch den öffentlichen Nahverkehr
gegeben ist.
Grundsätzlich sind in der 1. Planänderung de Bebauungsplans nur noch
Erschließungen als private Verkehrsflächen festgesetzt, die öffentlich befahrbar sind
und auf denen kein Übungsverkehr stattfindet. Auf interne Erschließungen, Fußwege
und Übungsstraßen wird die vormalige Verkehrsflächenfestsetzung aufgehoben und
lediglich zeichnerisch hingewiesen.
d) Immissionsschutz
Durch den Betrieb der Feuerwehrschule verursachte Lärmemissionen sind
folgendermaßen zu beschreiben:
Der Einsatz von Rettungs- und Übungsfahrzeugen auf dem Freigelände
(insbesondere auf den nordöstlichen Übungsflächen des Bestandsgeländes und im
nördlich angrenzenden Erweiterungsbereich) erzeugt Fahrzeuglärm. Weiterer
lärmintensiver Maschineneinsatz im Außenbereich findet nur vereinzelt statt
(Motorsägen, oder ähnliches). Es wird im Sinne des Gesundheits- und
Arbeitsschutzes darauf geachtet, möglichst wenig Lärm zu verursachen (z.B. wird das
Martinshorn auf dem Gelände nicht verwendet). Auch wird darauf geachtet, dass
Mitarbeiter und Lehrgangsteilnehmer keinen schädlichen Stoffen ausgesetzt werden,
Rauchsimulation wird z.B. ausschließlich mit Theaternebel erzeugt. Der
Übungsbetrieb findet ausschließlich tagsüber statt und weist eine geringe Frequenz
auf.
Durch die vorgesehene Erweiterung des Übungsbetriebes der Feuerwehrschule und
die zusätzlichen Übungsangebote ist eine geringfügige quantitative, allerdings keine
qualitative Erhöhung der Emissionen zu erwarten. Insbesondere durch Konzentration
der Übungsanlagen im nördlichen Bereich sind schädliche Auswirkungen auf die
benachbarten Baugebiete ausgeschlossen. Auch im bisher bestehenden Gelände
ergeben sich keine kritischen Lärm-Emissionen, zumal nach Westen und Süden
Gewerbegebiet angrenzt, nach Osten die vielbefahrene Jeschkenstraße. Für das
östlich der Jeschkenstraße gelegene Sondergebiet Kleingartenanlage sind
bauplanungsrechtlich keine Immissions-Grenzwerte festgelegt, hier dürften die
Auswirkungen der Straße weitaus spürbarer sein.

Immissionsschutz Parkgarage SO4, 1. Änderung des Bebauungsplans
Die immissionsschutzrechtliche Überprüfung der Baumaßnahme Parkgarage wurde
in Amtshilfe durch das Sachgebiet 50 – Technischer Umweltschutz, der Regierung
von Oberbayern durchgeführt.
Das Parkhaus wird nur für die Feuerwehrschule genutzt. Die Frequentierung erfolgt
entsprechend der Beschreibung der SFS Geretsried 26.05.2010 zur
Betriebsauslastung.
Die südlich angrenzende Bebauung (Flurnummern 110/53, 110/62, 110/33) liegt im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes 113, der Gewerbegebiet festsetzt. Die
Schutzwürdigkeit entspricht somit dem eines Gewerbegebiets.
Maßgebliche Beurteilungsgrundlagen sind die DIN 18005 und die TA Lärm; die
zulässigen Orientierungs- bzw. Immissionsrichtwerte im Gewerbegebiet betragen 65
dB(A) tags und 50 dB(A) nachts.
Die Zu- und Abfahrt zum geplanten Parkhaus soll nunmehr von der Sudetenstraße
aus über die private Zufahrt östlich der o. g. Anwesen und westlich des Verwaltungs-
und Wirtschaftsgebäudes erfolgen.
Bei den Stellplätzen zwischen der Wohnbebauung und der neuen Zufahrt handelt es
sich um die Stellplätze für die Bediensteten der Feuerwehrschule.
Das nordöstliche Grenzgebäude auf Fl.Nr. 110/53 ist ein Neben- bzw.
Garagengebäude.
Eine überschlägige Lärmberechnung wurde von der Regierung von Oberbayern
durchgeführt. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht kann dem Vorhaben zugestimmt
werden, wenn zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung vor unzulässigen
Lärm- und Lichteinwirkungen folgende Maßnahmen vorgesehen werden:
- Im Bereich der Abfahrtspindel sind die gesamte südliche Stirnseite und ein Teil der
angrenzenden östlichen Breitseite des Parkhauses (bis zu dem geplanten Fahrrad-
bzw. Müllbereich) vollständig geschlossen mit einem Flächengewicht von mindestens
10 kg/qm auszuführen. Bei der Wahl des Materials ist darauf zu achten, dass neben
dem Lärmschutz auch ein ausreichender Schutz vor Licht- und Blendeinwirkungen
gewährleistet ist.
- Die gesamte neue Zufahrt zum Parkhaus ist mit einem bituminösen Belag zu
versehen.
- Die zulässige Fahrgeschwindigkeit auf der Zufahrt zum Parkhaus ist auf 30 km/h zu
beschränken; ein entsprechendes Hinweisschild ist aufzustellen.
e) Grünordnung
Aussagen des Bebauungsplanes zur Grünordnung beziehen sich einerseits auf die
Eingrünung des Geländes zu den öffentlichen Flächen und benachbarten
Grundstücken hin, andererseits auf die Sicherung von Grünflächen und
erhaltenswertem Baumbestand im Gelände.
Die Erweiterungsflächen nehmen bisher bestehenden Wald in Anspruch, der
teilweise als Bannwald geschützt ist. Der waldrechtlich notwendige Ersatz von durch
die Planung entfallendem Bannwald wurde erbracht, indem der nordwestlich
angrenzende Waldbereich, der bisher nicht in der Bannwaldverordnung erfasst war,
vor Eingriffen geschützt und in die Verordnung aufgenommen wurde. Hierzu wird auf
den bestehenden Umweltbericht zu verwiesen.
Die Planung nimmt zudem Rücksicht auf die wertvolleren Buchenbestände im Süden
des derzeitigen Waldes. Sie sind als private Grünfläche mit Erhalt des
Baumbestandes festgesetzt und bilden damit einen Grünzug innerhalb des Geländes

zur Trennung von Unterkunftsbereich und Übungsgelände bzw. dem intensiven
Übungsbereich auf dem bisherigen Gelände und den Übungsanlagen im Bereich der
Erweiterung.
Südlich des neuen Bannwaldrandes ist ein Strauchsaum aus standortgerechten
Gehölzen vorgesehen (z.B. Hasel, Pfaffenhütchen, Gemeiner Schneeball, Weißdorn).
Der ökologische Ausgleich für die Rodung von Wald und die geplanten
Baumaßnahmen wurde außerhalb des Geltungsbereiches auf Flächen der Stadt
Geretsried erbracht. Auch hierzu sind weiterführende Angaben im Umweltbericht
enthalten.
Im Zuge der 1. Planungsänderung wurde mit dem Umweltamt der Stadt Geretsried
nochmals eine Bestandsaufnahme der festgesetzten Bäume im Geltungsbereich
gemacht. Kranke, die Verkehrssicherheit gefährdende oder nicht schützenswerte
Exemplare wurden aus der Festsetzung herausgenommen. Für die bestehenden
Bäume, die aufgrund baulicher Maßnahmen entfernt werden müssen, werden in
verträglichem und sinnvollem Maße Ersatzpflanzungen im Bebauungsplan
festgesetzt.
Wenn im Bebauungsplan als zu erhalten gekennzeichnete Bäume gefällt werden,
müssen ihrer Wuchsklasse entsprechend an dieser oder anderer Stelle der
Liegenschaft Ersatzbäume gepflanzt werden.
- Verschiedene kleinere Korrekturen der Grünflächen
Unabhängig von den größeren Anpassungen der Grünflächen, die sich aus den
Veränderungen der Baugrenzen wie in Punkt b) beschrieben ergeben sind auch
folgende kleinere Korrekturen nötig:
An der Zufahrt Nordost sowie im Bereich der Baumfällsimulationsanlage müssen die
Grünflächen aus technischen Gründen um insgesamt etwa 100 m² zurückgenommen
werden.
Der Eingrünungsstreifen zur Jeschkenstraße hin wird im Bereich des
Übungsgeländes aufgrund der dort erforderlichen Änderungen korrigiert. Im Bereich
der Gleisanlage kann der Grünstreifen ergänzt werden, südlich davon muss die
Eingrünung etwas zurückgenommen werden. In der Summe ergibt sich nahezu keine
Flächenveränderung bei den festgesetzten privaten Grünflächen.
Im Süden, im Bereich der Betriebseinfahrt kann die Randeingrünung ergänzt werden.
Die Planänderungen ziehen keine nachteiligen Auswirkungen auf Natur und Umwelt
nach sich.
f) Spezieller Artenschutz in der 1. Änderung des Bebauungsplans
Für den bisher rechtskräftigen Bebauungsplan wurde entsprechend der damals
geltenden Rechtslage keine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung erstellt. Für das
Änderungsverfahren ist diese jedoch zu erbringen. Vom Ingenieurbüro Narr- Rist-
Türk wurde die „Unterlage zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung“ erstellt und
wird hier als Textteil in die Begründung integriert.
Ein Teil des Änderungsbereiches erstreckt sich auf ein kleines Wäldchen, das in der
Zeit von 01.10.2011 bis 28.02. 2012 gerodet wurde, da der Parkplatz auf der Fläche
des künftigen Parkdecks als Provisorium realisiert wird. Der restliche durch die
Änderung betroffene Bereich wurde vor 3 Jahren gerodet und weist eine junge
Sukzessionsflur auf.
Für folgende Tierarten kann eine potentielle Betroffenheit durch die Planung nicht
ausgeschlossen werden:

- Baumhöhlen und -Spalten bewohnende Fledermausarten
- Diverse Vogelarten, insbesondere die Baumhöhlen- bewohnenden Vogelarten
Feldsperling und Gartenrotschwanz
- Zauneidechse und Schlingnatter im Bereich der bereits gerodeten Flächen
Zur Schonung der betroffenen Arten sind folgende Vermeidungsmaßnahmen
erforderlich:
- Rodung des Gehölzbestandes in der Zeit von 01.10. bis 28.02., Verzicht auf
nächtliche Baumaßnahmen im Sommerhalbjahr
- Erdarbeiten im Bereich der Sukzessionsflächen außerhalb der Winterstarre der
Reptilien (Temperaturen über 5 Grad)
- Kontrolle der Höhlenbäume im Winter vor Baubeginn auf überwinternde
Fledermäuse, ggf. Umsiedlung in künstliche Ersatzquartiere
- Schutz von Rückzugsräumen während der Bauzeit (Grünflächen mit Baumbestand)
Darüber hinaus sind folgende vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-
Maßnahmen) erforderlich:
- Anbringen von Nistkästen für höhlenbewohnende Vogelarten und Fledermäuse vor
Beginn der Baumaßnahmen im Umfeld des bisherigen Lebensraumes: je 6 Stück
Nisthöhlen für Feldsperling und Gartenrotschwanz sowie Flachkästen isoliert für
Fledermäuse.
Auf Umweltprüfung und Umweltbericht kann im Vereinfachten Verfahren nach §13
BauGB verzichtet werden.
g) Versorgung/ Entsorgung
Die Versorgung der Feuerwehrschule mit Trinkwasser, Erdgas, Strom sowie die
Entsorgung des Schmutzwassers ist gegeben. Ein Abwasserkanal der Stadt
Geretsried befindet sich im Süden der Flurnummer 110.
Das Regenwasser wird bereits in dem Teil des Bestandes, der seit 1995 in Form von
Neubauten erstellt wurde, über Schächte und Rigolen an Ort und Stelle versickert.
Dies ist auch bei künftigen Baumaßnahmen sicherzustellen. Einer flächigen
Versickerung über die bewachsene Bodenzone ist dabei der Vorzug zu geben.
h) Altlasten
Die gesprengten Bunker in der Erweiterungsfläche dienten während des 2.
Weltkrieges als Munitionslager. Es bestand hier ein ernsthafter Verdacht auf
Altlasten, der im Rahmen eines Gutachtens im Auftrag der Regierung von
Oberbayern aus dem Jahr 1995 insofern erhärtet wurde, als im Umfeld der beiden
östlichen Bunker erhöhte PAK- Konzentrationen festgestellt wurden.
Im Juli/ August 2005 wurden detaillierte Boden- und Bausubstanzuntersuchungen
durch die Firma mplan eG durchgeführt. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass keine
Überschreitungen der Prüfwerte für die Nutzung als Industrie und
Gewerbegrundstücke, also keine schädlichen Bodenverunreinigungen gemäß
Bundesbodenschutzgesetz vorliegen. Im Altlastenkataster war die Fläche nicht
enthalten.

3. STÄDTEBAULICHE DATEN
2006 1. Änderung 2012
Fläche des Geltungsbereichs: 107.054 m² 107.054 m²
Von Hauptgebäuden überbaubare
Grundstücksfläche (Baufenster): 57.110 m² 60.538 m²
Zulässige Grundfläche (GR): 49.630 m² 48.500 m²
festgesetzte Verkehrsflächen: 9.766 m² 1.186 m²
Private Grünflächen: 10.421 m² 10.721, m²
Waldflächen: 25.947 m² 25.947 m²
Max. zulässige Wohneinheiten: 4 4
Diese Begründung wurde jeweils zusammen mit dem Bebauungsplan (textliche
Festsetzungen und Planzeichnungen) öffentlich ausgelegt.
Stadt Geretsried
Cornelia Irmer
Erste Bürgermeisterin