trierer strasse 7 - Gemeinde Heusweiler

25.08.2011
ENTWURF
VORHABENBEZOGENER
BEBAUUNGSPLAN
„TRIERER STRASSE 7“
ENTWURF DER BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN
DER GEMEINDE HEUSWEILER
KERN PLAN
GESELLSCHAFT FÜR STÄDTEBAU UND KOMMUNIKATION mbH

Inhalt
STAND: 25.08.2011
BEARBEITET IM AUFTRAG VON:
HERRN DR. MOHAMMAD WINTER-KHOSHREZA
VERANTWORTLICHER PROJEKTLEITER:
DIPL.-ING. HUGO KERN
RAUM- UND UMWELTPLANER
GESCHÄFTSFÜHRER
PROJEKTBEARBEITUNG:
DIPL.-ING. JOCHEN BREILING
KERN PLAN
GESELLSCHAFT FÜR STÄDTEBAU UND KOMMUNIKATION mbH
KIRCHENSTR. 12, 66557 ILLINGEN
TEL. 0 68 25 - 4 06 16 90, FAX 0 68 25 - 4 06 16 99
WWW.KERNPLAN.DE · INFO@KERNPLAN.DE
VORBEMERKUNGEN 4
GRUNDLAGEN 5
Eigentumsverhältnisse 5
Finanzierung 5
Ziel der Planung 5
Begrenzung des räumlichen Geltungsbereichs 5
RAHMENBEDINGUNGEN 6
Nutzung des Plangebietes und Umgebungsnutzung 6
Verkehrsanbindung 6
Infrastruktur 6
Übergeordnete Planungsvorgaben 6
Geltendes Planungsrecht 7
Umwelt- und Nutzungspotenziale 9
Erforderlichkeit von neuem Planungsrecht 9
Gesetzliche Grundlagen 10
Verfahrensvermerke 10
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DAS PROJEKT 11
Planungsalternativen 11
Städtebauliche Konzeption und Erschließung 11
Architektur 11
PLANFESTSETZUNGEN 12
Art der baulichen Nutzung 12
Maß der baulichen Nutzung 12
Grundflächenzahl (GRZ) 12
Zahl der Vollgeschosse 12
Überbaubare Grundstücksflächen und nicht überbaubare Grundstücksflächen 13
Flächen für Stellplätze 13
Anschluss an Verkehrsflächen, hier: Einfahrtbereich 14
Private Grünflächen 14
Mit Geh- und Leitungsrechten zu belastende Flächen 14
Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, hier: Lärmschutz 14
HINWEISE 14
ABWÄGUNG DER AUSWIRKUNGEN DES
VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES 15
FAZIT 16
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VORBEMERKUNGEN
Herr Winter-Khoshreza, Schmelz, beabsichtigt,
in Heusweiler eine ehemalige
Metzgerei in eine Arztpraxis, einen
Optikerladen sowie in Wohnungen
umzunutzen. Für Patienten, Kunden,
Mieter und Eigentümer sollen Stellplätze
auf dem Grundstück entstehen.
Das Plangebiet befindet sich heute
aus planungsrechtlicher Sicht im Innenbereich
nach § 34 BauGB.
Zur planungsrechtlichen Umsetzung
des geplanten Gebäudes samt Stellplätzen
wird ein vorhabenbezogener
Bebauungsplan gem. § 12 BauGB im
beschleunigten Verfahren gem. § 13a
BauGB aufgestellt, da die Fläche größtenteils
bereits befestigt und kleiner
als 20.000 m 2 ist.
Da der Flächennutzungsplan des Regionalverbandes
das Plangebiet im
Bereich des umzunutzenden Gebäudes
als Mischgebiet darstellt, entspricht
der vorhabenbezogene Bebauungsplan
mit der vorgesehenen
Nutzung dem Flächennutzungsplan.
Das Verfahren wird nach § 13a BauGB
(Bebauungspläne der Innenentwicklung)
durchgeführt. Mit dem Gesetz
zur Erleichterung von Planungsvorhaben
für die Innenentwicklung der
Städte vom 21. Dezember 2006, das
mit der Novellierung des Baugesetzbuches
am 1. Januar 2007 in Kraft
trat, fällt die seit Juli 2004 vorgesehene
förmliche Umweltprüfung bei Bebauungsplänen
der Größenordnung
bis zu 20.000 m² Grundfläche weg.
Weitere Voraussetzung der Anwendung
des § 13a BauGB ist, dass keine
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung
der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 und 1a
BauGB genannten Umweltbelange
vorliegen. Dies trifft für den vorliegenden
Vorhaben- und Erschließungsplan
zu.
Das beschleunigte Verfahren nach
§ 13a BauGB trägt einem Bedarf an
Investitionen zur Erhaltung, Sicherung
und Schaffung von Arbeitsplätzen
in der Abwägung in angemessener
Weise Rechnung. Gemäß § 13a Abs.
2 Nr. 4 BauGB gelten die Eingriffe als
vor der planerischen Entscheidung
erfolgt, ein Ausgleich der vorgenommenen
Eingriffe ist damit nicht notwendig.
Mit der Erstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes wurde
die Kernplan GmbH, Gesellschaft für
Städtebau und Kommunikation, Kirchenstraße
12, 66557 Illingen, beauftragt.
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GRUNDLAGEN
Das ca. 0,3 ha große Plangebiet befindet
sich im Ortsteil Heusweiler der Gemeinde
Heusweiler. Es liegt im Ortszentrum
an der Trierer Straße, einer
der Hauptdurchgangsstraßen im Ort.
EIGENTUMSVERHÄLTNISSE
Die beplante Fläche befindet sich im
Eigentum des Vorhabenträgers.
FINANZIERUNG
Die gesamten Planungs- und Erschließungskosten
werden durch den Vorhabenträger
übernommen. Der Gemeinde
Heusweiler entstehen durch
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
keine Kosten.
Lage im Raum, o. Maßstab; Quelle: ZORA, LKVK des Saarlandes
ZIEL DER PLANUNG
An der Trierer Straße 7 beabsichtigt
der Vorhabenträger, das bestehende
Gebäude einer ehemaligen Metzgerei
zu einer Arztpraxis, einem Optikerladen
mit Werkstatt sowie zu Wohnungen
umzunutzen. Weiterhin sollen auf
dem Gelände Stellplätze für Patienten
bzw. Kunden sowie für Eigentümer
und Mieter entstehen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
ermöglicht die planungsrechtliche
Zulässigkeit dieses Vorhabens und
trägt so zur Genehmigung und Realisierung
der angesprochenen Nutzungen
bei.
BEGRENZUNG DES RÄUMLICHEN
GELTUNGSBEREICHES
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans
wird begrenzt:
• Von der Restfläche der Parzelle
150/2 im Norden
• Von den Parzellen 149/10, 150/3,
152/18, 152/21, 152/22 und
152/23 im Osten
• Von der Trierer Straße im Süden
• Von den Parzellen 77/17, 147/5,
147/12,148/3, 1/2 und 148/4 im
Westen
Die genauen Grenzen des Geltungsbereiches
sind dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan zu entnehmen.
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RAHMENBEDINGUNGEN
NUTZUNG DES PLANGEBIETES
UND UMGEBUNGSNUTZUNG
Das Plangebiet wird im Flächennutzungsplan
des Regionalverbandes
Saarbrücken als Mischgebiet (südlicher
Bereich mit bestehender Bebauung)
bzw. als Wohngebiet (nördlicher
Bereich) dargestellt. Der südliche Bereich
der Fläche wurde bisher gewerblich
durch eine Metzgerei genutzt und
besteht aus einem Gebäudekomplex
mit befestigten Hofflächen.
Die Flächen in der Umgebung werden
unterschiedlich genutzt. Im Norden
und Osten grenzt das Plangebiet an
die bestehende Wohnbebauung. Südlich
verläuft die Trierer Straße. Westlich
der Fläche liegt ein Sportgelände sowie
ein ehemaliges Baustofflager, das
zukünftig als öffentliche Stellplatzfläche
genutzt werden soll.
VERKEHRSANBINDUNG
Das Plangebiet wird über die westlich
gelegene geplante öffentliche Parkplatzfläche
an das örtliche Verkehrsnetz
angeschlossen.
Freifläche für die geplanten Stellplätze; Foto: Kernplan
Rückwärtige Ansicht des bestehenden Gebäudeensembles; Foto: Kernplan
INFRASTRUKTUR
Die Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
ist bereits vorhanden und muss daher
nicht neu hergestellt werden.
ÜBERGEORDNETE
PLANUNGSVORGABEN
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind die
übergeordneten Vorgaben der Raumordnung
und Landesplanung bei der
Aufstellung der Bauleitpläne zu beachten.
Landesentwicklungsplan (LEP)
Umwelt von 2004
Im Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt
Umwelt ist der Geltungsbereich
als „Siedlungsfläche überwiegend
Wohnen“ dargestellt, was dem
Planvorhaben entspricht. Ansonsten
werden innerhalb des Planungsraumes
keine Festlegungen getroffen.
Landesentwicklungsplan (LEP)
Teilabschnitt Siedlung von 2006
Der zentrale Ortsteil Heusweiler ist im
LEP Siedlung als Grundzentrum aufgeführt.
(Quelle: LEP Siedlung Saarland,
2006)
Für das Plangebiet trifft der LEP Siedlung
keine konkreten Planungsvorgaben,
die es zu berücksichtigen gilt.
Passend zur Fläche des Plangebietes
führt Ziel 17 aus:
„Bei der Siedlungsentwicklung (Wohnen,
Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen
sowie Einrichtungen für
Freizeit und Sport) sind vorrangig die
im Siedlungsbestand vorhandenen
Potenziale an Brach- und Konversionsflächen,
Baulücken und Baulandreserven
sowie das Erneuerungspotenzial
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LEP Umwelt, o. Maßstab; Quelle: Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr des Saarlandes
des Siedlungsbestandes zu nutzen.“
Demzufolge entspricht das Plangebiet
den Anforderungen des LEP Siedlung
und leistet einen Beitrag zur Revitalisierung
bzw. Umnutzung von innerörtlichen
Flächen.
Landschaftsprogramm Saarland
Die Fläche des räumlichen Geltungsbereiches
liegt innerhalb des im Rahmen
des Landschaftsprogramms dargestellten
Regionalparks Saar in der
Kulturlandschaft „suburbanisierte Agrarlandschaften“.
Regionalparks sind
informelle Instrumente, das bedeutet,
mit ihnen sind keine restringierenden
Wirkungen verbunden. Das Landschaftsprogramm
gibt für den Bereich
des Planungsraumes keine speziellen
Ziele und Vorgaben vor.
Die vorgesehene Planung widerspricht
insgesamt nicht den raumordnerisch
vorgegebenen Entwicklungszielen
und Grundsätzen.
GELTENDES PLANUNGSRECHT
Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung
Es liegen keine Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung innerhalb oder
in der Umgebung des Geltungsbereiches.
Sonstige Schutzgebiete
Es sind innerhalb des Geltungsbereiches
keine Natur-, Landschafts- oder
Wasserschutzgebiete, festgesetzte
Überschwemmungsgebiete, geschützte
Landschaftsbestandteile, Naturdenkmäler,
Naturparks, Nationalparks
oder Biosphärenreservate ausgewiesen.
Das geplante Vorhaben liegt auch
nicht innerhalb eines nach § 6 Abs. 1
des Saarländischen Naturschutzgesetzes
geschützten unzerschnittenen
Raumes.
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden
sich keine in der Denkmalliste
nach § 6 des Saarländischen
Denkmalschutzgesetzes verzeichnete
Denkmäler oder in amtlichen Karten
verzeichnete Gebiete, die von der Landesdenkmalbehörde
als archäologisch
bedeutende Landschaften eingestuft
worden sind.
Allgemeiner Schutz wild lebender
Pflanzen und Tiere
Wenn von dem Planvorhaben Gehölz-
oder Baumbestände betroffen sind,
muss der nach § 39 BNatSchG festgelegte
allgemeine Schutz wild lebender
Schutzgebiete gem. Landschaftsprogramm Saarland, o. Maßstab; Quelle: LKVK des Saarlandes
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Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, M 1:1000; Quelle: Gemeinde Heusweiler; Kernplan
Pflanzen und Tiere beachtet werden.
Nach § 39 Abs. 5 Punkt 2 BNatSchG
ist es verboten, „Bäume, die außerhalb
des Waldes, von Kurzumtriebsplantagen
oder gärtnerisch genutzten
Grundflächen stehen, Hecken,
lebende Zäune, Gebüsche und andere
Gehölze in der Zeit vom 1. März bis
zum 30. September abzuschneiden
oder auf den Stock zu setzen“.
Besonderer Artenschutz
Gem. §§ 19 und 44 des BNatSchG
sind bei Planvorhaben streng und besonders
geschützte Arten (zu denen
z. B. alle europäischen Vogelarten
zählen) in besonderem Maße zu berücksichtigen,
d. h., es muss geprüft
werden, ob durch das geplante Vorhaben
besonders geschützte Arten oder
natürliche Lebensräume im Sinne des
Umweltschadensgesetzes erheblich
gestört oder geschädigt werden können
bzw. ob ein Verbotstatbestand
nach § 44 des BNatSchG vorliegt.
Der Geltungsbereich befindet sich
zwischen bestehender Wohnbebauung
und einer größeren Mehrzweckanlage
mit Fußballplatz, Leichtathletikanlagen
und mehreren Tennisplätzen.
Aufgrund der Habitatausstattung
und der bestehenden Vorbelastungen
sind keine ökologisch besonders bedeutsamen
Tier- oder Pflanzenarten
zu erwarten. Hinweise auf das Vorkommen
seltener Vogelarten oder
anderer Artgruppen, die durch das
Vorhaben erheblich beeinträchtigt
werden könnten, liegen nicht vor. Auf
der Planvorhabensfläche und in der
direkten Umgebung sind insbesonde-
re keine Fortpflanzungsräume streng
geschützter Tierarten zu erwarten.
Aufgrund der Biotopausstattung und
der bestehenden Vorbelastungen
durch den hohen Grad an bestehenden
Versiegelungen, die benachbarten
Wohnnutzungen sowie die lärmintensiven
Nutzungen der Sportanlagen
sind die Habitatstrukturen des Plangebietes
und der näheren Umgebung
stark eingeschränkt. Im Artenschutzrecht
kommt dem Planungsbereich
daher aktuell keine Bedeutung zu. Bei
Beachtung des § 39 Abs. 5 Punkt 2
BNatSchG können erhebliche nachteilige
Auswirkungen auf streng und besonders
geschützte Arten insgesamt
ausgeschlossen werden. Eine genauere
artenschutzrechtliche Prüfung ist
nicht erforderlich.
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UMWELT- UND NUTZUNGS-
POTENZIALE
Topografie des Plangebietes
Das Plangebiet ist eben.
Geologie und Boden
Die Fläche besteht hauptsächlich aus
versiegelten Bereichen. Im nördlichen
Teil des Plangebietes befindet sich
eine Grünfläche.
Wasser
Im Einflussbereich des Planungsraumes
existieren keine Oberflächengewässer.
Eine Beeinträchtigung kann
daher ausgeschlossen werden.
Die wasserwirtschaftliche Bedeutung,
insbesondere hinsichtlich der Oberflächengewässer,
des Planungsgebietes
ist zwar aufgrund der geringen betroffenen
Flächengröße gering, jedoch
sind alle Grundwasservorkommen
aufgrund der weitgehenden Irreversibilität
von Beeinträchtigungen schutzwürdig.
Klima und Luft
Aufgrund der Bodenbeschaffenheit
und der geringen Größe hat die betroffene
Fläche keine nennenswerte
klimatische Bedeutung für die Umgebung.
Die Luftqualität am Standort wird
durch die vorgesehene Nutzung nicht
beeinträchtigt.
Tiere und Pflanzen / Biologische
Vielfalt / Artenschutz
Die betroffene Fläche nimmt keine
besonderen Vernetzungsfunktionen
wahr. Bei guter Ersetzbarkeit und einer
geringen ökologischen Bedeutung für
Pflanzen und Tiere sowie für die Biodiversität
kommt dem Plangebiet nur
eine geringe ökologische Schutzwürdigkeit
zu.
Innerhalb des Plangebietes wurden im
Rahmen des Arten- und Biotopschutzprogramms
keine Flächen erfasst. Im
ABSP-Artpool werden keine Arten für
das Gebiet aufgeführt. Die nächste
ABSP-Fläche liegt ca. 200 m entfernt
und damit außerhalb des Einflussbereiches
der Planmaßnahme.
Landschaftsbild und Erholung
Das Planvorhaben besitzt keine besondere
Bedeutung für das Landschaftsbild.
Menschen
Der Planungsstandort liegt nicht in
einem Gebiet mit bereits überschrittenen
Umweltqualitätsnormen. Die
durch die Planmaßnahme verursachten
Lärm- und Abgasemissionen durch
Kfz-Verkehr von Patienten und Kunden
werden aufgrund der nur geringen
Belastungen nicht zum Erreichen
der Grenzwerte führen.
Kultur- und Sachgüter
Im Untersuchungsgebiet sind weder
Denkmale, Denkmalensembles,
Bodendenkmale oder Gebiete bzw.
Objekte, die als archäologisch oder
geschichtlich bedeutsam eingestuft
sind, noch andere Kultur- oder sonstige
Sachgüter bekannt.
ERFORDERLICHKEIT VON NEUEM
PLANUNGSRECHT
Einordnung des Vorhabens
Aus planungsrechtlicher Sicht liegt
das Plangebiet im Innenbereich nach
§ 34 BauGB.
Notwendigkeit eines
Bebauungsplans
Um das geplante Vorhaben im Innenbereich
nach § 34 BauGB planungsrechtlich
abzusichern, ist die Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
notwendig.
Das neue Planungsrecht
Zur Schaffung von Baurecht durch
einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
sind folgende Voraussetzungen
erforderlich:
• Der Vorhaben- und Erschließungsplan,
der eine umfassende Gesamtbeschreibung
des Vorhabens
enthält, ist vom Vorhabenträger
zu erarbeiten, der Gemeinde
Heusweiler vorzulegen und abzustimmen.
• Der Durchführungsvertrag, in
dem sich der Vorhabenträger
auf der Grundlage eines mit der
Kommune abgestimmten Planes
zur Durchführung des Vorhabens
innerhalb einer bestimmten Frist
und zur Tragung der Planungs-
und Erschließungskosten ganz
oder teilweise verpflichtet, ist
vor dem Satzungsbeschluss des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
zwischen Vorhabenträger
und Gemeinde abzuschließen.
• Der Vorhaben- und Erschließungsplan
wird gem. § 12 BauGB Bestandteil
des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes. Der Durchführungsvertrag
und die darin
enthaltenen Verpflichtungen des
Vorhabenträgers hingegen bleiben
rechtlich gegenüber dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
selbstständig.
Das Verfahren zur Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
beginnt mit einem Beschluss über
den Antrag des Vorhabenträgers auf
Einleitung des Satzungsverfahrens.
Über die Einleitung des Verfahrens für
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
hat die Kommune gem. § 12
Abs. 2 BauGB nach pflichtgemäßem
Ermessen zu entscheiden. Der Gemeinderat
der Gemeinde Heusweiler
hat das Verfahren zur Aufstellung des
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vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
eingeleitet.
GESETZLICHE GRUNDLAGEN
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
wurde unter Beachtung der aktuellen
relevanten Bau- und Umweltgesetzgebung
erstellt. Die verwendeten
gesetzlichen Grundlagen sind der
entsprechenden Rubrik im Textteil der
Planzeichnung zu entnehmen.
VERFAHRENSVERMERKE
Einen Überblick über das Verfahren
zur Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes zeigt die Planzeichnung
zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan unter der Rubrik “Verfahrensvermerke”.
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DAS PROJEKT
PLANUNGSALTERNATIVEN
Alternativen wurden im Rahmen der
Standortsuche sowie der Erstellung
des Vorhaben- und Erschließungsplans
untersucht. Standortalternativen
ergaben sich aufgrund der Flächenverfügbarkeit
sowie der gewünschten
Nutzung mit spezifischen Anforderungen
an Andienung und Zuschnitt sowie
der bauplanungsrechtlich zulässigen
Nutzung nicht.
Auf dem Standort selbst wurden mehrere
Alternativen hinsichtlich Bebauung
und Erschließung untersucht. Die
im Vorhaben- und Erschließungsplan
dargestellte Alternative ist allerdings
die einzige, welche alle erforderlichen
funktionalen Anforderungen an das
Gebäude und die Stellplätze erfüllt.
Lageplan, o. Maßstab; Quelle: Büro für Architektur und Bauleitung, Armin Lauck
STÄDTEBAULICHE KONZEPTION
UND ERSCHLIESSUNG
Das Gebäude der ehemaligen Metzgerei
grenzt mit seiner südöstlichen
Front an die Trierer Straße. Es ist beidseitig
direkt angebaut, sodass eine
Erschließung seitwärts am Gebäude
vorbei nicht erfolgen kann. Das Gebäude
ist sowohl vorderseitig als auch
rückseitig begehbar.
Die Erschließung für Kfz erfolgt rückwärtig
der Bebauung über einen
öffentlichen Parkplatz westlich des
Plangebietes. Die ca. 30 Stellplätze
befinden sich von der Trierer Straße
aus gesehen hinter dem Gebäudekomplex.
Im südlichen und westlichen
Bereich des Plangebietes werden die
Stellplätze quer zur Fahrtrichtung ausgerichtet,
an der Ostseite werden die
Parkplätze zum Seitwärtsparken angeordnet.
Die Zufahrt zu den Stellplätzen wird
zwischen 22 - 6 Uhr durch eine
Schranke eingeschränkt; die Fläche ist
in diesem Zeitraum lediglich für Eigentümer
und Mieter befahrbar.
Durch das Plangebiet führt ein öffentlicher
Fußweg. Dieser verläuft vom
nordöstlich gelegenen Kirchenpfad
kommend quer durch das Gebiet zur
Einfahrt.
Zur Begrünung ist vorgesehen, je
vier Parkplätze einen einheimischen,
standortangepassten, groß- oder mittelgroßkronigen
Laubbaum zu pflanzen.
ARCHITEKTUR
Das bestehende Gebäudeensemble
bleibt grundsätzlich erhalten, es erfolgen
lediglich diverse Umbauarbeiten.
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FESTSETZUNGEN
Im Bereich von Vorhaben- und Erschließungsplänen
ist die Gemeinde
gemäß § 12 Abs. 3 BauGB bei der Bestimmung
der Zulässigkeit der Vorhaben
nicht an die Festsetzungen nach
§ 9 BauGB und nach der aufgrund von
§ 9a BauGB erlassenen Verordnung
gebunden.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gelten
die folgenden Festsetzungen:
ART DER BAULICHEN NUTZUNG
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 6 BauNVO
Festsetzung
Zulässig sind:
TEIL A: PLANZEICHNUNG - VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN
1. Alle für den Betrieb des Optiker- und dient sogleich der Einhaltung der
ladens zulässigen Einrichtungen
wie Verkaufs- und Werkstatträume
2. Alle für den Betrieb der Arztpraxis
notwendigen Einrichtungen und
Räume wie Empfang, Warteräume,
Untersuchungs- und Laborräume
3. Sonstige Räume für freie Berufe
und Dienstleistungen
4. Wohnungen
5. Alle zum Betrieb der zulässigen
Nutzungen erforderlichen Nebenanlagen,
Funktionsräume, Zugänge,
Stellplätze, Zufahrten.
Begründung
Die getroffenen Festsetzungen ermöglichen
die planungsrechtliche Realisierung
des vom Vorhabenträger geplanten
Gebäudes für eine Arztpraxis
und einen Optikerladen sowie für die
sonstigen genannten Nutzungen.
MASS DER BAULICHEN
NUTZUNG
GRUNDFLÄCHENZAHL (GRZ)
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Festsetzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf
0,6 festgesetzt. Eine Überschreitung
analog § 19 Abs. 4 BauNVO ist zulässig.
Begründung
Die Grundflächenzahl nach § 19
Abs. 1 BauNVO ist eine Verhältniszahl,
die angibt, wie viel Quadratmeter
überbaute Grundfläche je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig ist.
Die zulässige Grundfläche ist der Anteil
des Baugrundstücks, der von bau-
lichen Anlagen überdeckt werden darf
Zufahrt zu den Stellplätzen
GELTUNGSBEREICH
BEBAUUNGSPLAN „ AUF DEM WITTUM“
Entwurf des Rechtsplanes, o.M.; Quelle: Kernplan
Mindestfreiflächen auf den Baugrundflächen.
Der Grad der Bebauung entspricht
dem Ziel, den architektonischen Entwurf
planungsrechtlich zu ermöglichen.
ZAHL DER VOLLGESCHOSSE
Festsetzung
Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse
wird auf 3 Vollgeschosse
begrenzt.
Begründung
Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse
gewährleistet die Realisierung des
Vorhabens, ohne dabei eine Beeinträchtigung
des Landschafts- bzw. des
Ortsbildes darzustellen.
DIE KATASTERGRUNDLAGE IST IM ORIGINAL BESTÄTIGT.
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St
p
p
Kirchenpfad
Baugebiet
TEIL A: PLANZEICHNUNG - ERSCHLIESSUNGSPLANUNG
K
Geh- und Leitungsrecht
Mischnutzung
GRZ
0,6
Vollgeschosse
III
Bauweise
g
Trierer Straße
N
12
MI
III
GRZ 0,6
g
p
P
1. ART DER BA
ARZTPRAXIS,
ANALOG § 9
BAUNVO
1.1 zulässig s

BAUWEISE
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Festsetzung
Innerhalb des Geltungsbereiches wird
eine geschlossene Bauweise im Sinne
von § 22 Abs. 3 BauNVO festgesetzt.
Das Gebäude wird ohne seitlichen
Grenzabstand errichtet. Eine Gebäudelänge
von 50 m darf überschritten
werden.
Begründung
Die Bauweise legt fest, in welcher
Art und Weise die Gebäude auf den
Grundstücken in Bezug auf die seitlichen
Nachbargrenzen auf den Baugrundstücken
angeordnet werden.
Die Festsetzung der geschlossenen
Bauweise ohne seitlichen Grenzabstand
entspricht im Wesentlichen der
Baustruktur der angrenzenden Bereiche
und gewährleistet damit die Einbindung
des Planungsgebietes bzw.
des bereits seitlich angebauten Gebäudeensembles
in das typische Ortsgefüge.
ÜBERBAUBARE UND NICHT
ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKS-
FLÄCHEN
Analog § 9 Abs. Nr. 2 BauGB
Festsetzung
Die überbaubare Grundstücksfläche
wird mittels Baugrenze festgesetzt.
Innerhalb der Baugrenze sind alle
baulichen Anlagen und Nebenanlagen
zulässig.
Baugrenzen werden in § 23 Abs. 3
BauNVO wie folgt beschrieben:
„Ist eine Baugrenze festgesetzt, so
dürfen Gebäude und Gebäudeteile
diese nicht überschreiten. Ein Vortreten
von Gebäudeteilen in geringfügigem
Ausmaß kann zugelassen
werden.“
Die Gebäude sind innerhalb des im
Plan durch Baugrenzen definierten
Standortes zu errichten. Ein Vortreten
von Gebäudeteilen in geringfügigem
Ausmaß ist zulässig.
Außerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten
Flächen sind zulässig:
• Alle zum Betrieb erforderlichen
Nebenanlagen, befestigte Zufahrten
und Zugänge, Wege, Nebenanlagen
für die Ver- und Entsorgung
(wie z. B. Zisternen), Lagerflächen,
sonstige untergeordnete
Nebenanlagen.
• Stellplätze für PKW
Begründung
Mit der Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksfläche durch Baugrenzen
wird der bebaubare Bereich des
Grundstücks definiert und damit die
Anordnung der baulichen Anlagen auf
dem Grundstück geregelt. Die Baugrenze
gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO
definiert die überbaubare Fläche, die
Baugrenze darf durch die Gebäude
nicht bzw. allenfalls in geringfügigem
Maß überschritten werden.
Die Baugrenzen werden entsprechend
dem vorstehend beschriebenen städtebaulichen
Entwurf in den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan übernommen.
Die Abmessungen der durch
Baugrenzen beschriebenen Baufenster
wurden so gewählt, dass dem
Bauherren für die spätere Realisierung
ausreichend Spielraum verbleibt,
gleichzeitig aber eine umweltgerechte,
sparsame und wirtschaftliche
Grundstücksausnutzung erreicht wird.
Die Abgrenzung der überbaubaren
Grundstücksflächen schränkt die Bebaubarkeit
bestimmter Grundstücksteilbereiche
ein. Dadurch wird den natürlichen
Bodenfunktionen durch eine
maßvolle Flächeninanspruchnahme
weitgehend Rechnung getragen.
FLÄCHEN FÜR STELLPLÄTZE
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
Festsetzung
Stellplätze sind innerhalb der entsprechenden
Umgrenzung von Flächen für
Stellplätze sowie innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
Der Stellplatznachweis ist im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens zu
erbringen.
Je 4 Stellplätze ist ein einheimischer,
standortangepasster groß- oder mittelgroßkroniger
Laubbaum zur Stellplatzbegrünung
zu pflanzen.
Die Stellplatzfläche ist in der Nachtzeit
(22 - 6 Uhr) nicht allgemein zugänglich,
außer für Eigentümer und Mieter
der Trierer Straße Nr. 7. Dies wird
durch eine Schranke gewährleistet.
Begründung
Für den Betrieb der Arztpraxis und des
Optikerladens sind Stellplatzflächen
in ausreichender Anzahl elementar.
Diesem Bedürfnis wird durch die Ausweisung
der Stellplatzflächen im nördlichen
Bereich Rechnung getragen.
ZEITLICHE BESCHRÄNKUNG DER
ZUFAHRT ÜBER DIE ÖFFENTLICHE
FLÄCHE
Analog § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
Festsetzung
Die Zufahrt zu den privaten Stellplätzen
über die vorgelagerte öffentliche
Fläche ist bis zum 31.12.2040 befristet.
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Begründung
Die Zufahrt zu den Stellplätzen wird
über eine Erbbaupacht des westlich
angrenzenden Grundstückes gewährleistet.
Die Laufzeit dieses Erbbaupachtvertrages
endet am 31.12.2040.
Sollte im Anschluss an diesen Zeitraum
keine neue vertragliche Lösung
gefunden werden, können die Stellplätze
nicht mehr über die geplante
Zufahrt erreicht werden.
ANSCHLUSS AN VERKEHRSFLÄ-
CHEN; HIER: EINFAHRTBEREICH
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
Festsetzung
Das Plangebiet wird über die Parkplatzfläche
im Westen an die örtlichen
Verkehrsflächen angeschlossen.
Begründung
Die Parkplatzfläche im Westen ermöglicht
den Anschluss an die örtlichen
Verkehrsflächen, sodass auf eine bzgl.
der Eigentumsverhältnisse komplizierte
neue Erschließungszufahrt in einem
anderen Bereich verzichtet werden
kann.
PRIVATE GRÜNFLÄCHEN
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
Festsetzung
Die nach Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksfläche und der Stellplätze
verbleibende Grünfläche wird
als private Grünfläche festgesetzt.
Innerhalb der privaten Grünfläche sind
Wege, Zugänge und Treppen zulässig.
Begründung
Die innerhalb der privaten Grünfläche
zulässigen Wege, Zugänge und Treppen
dienen der Erschließung der auf
dem Grundstück liegenden baulichen
Anlagen sowie deren Anschluss an die
Stellplätze.
MIT GEH- UND LEITUNGSRECH-
TEN ZU BELASTENDE FLÄCHEN
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB
Festsetzung
Die im Plan eingezeichnete Fläche
für einen Fußweg wird als „mit Geh-
und Leitungsrechten zu belastende
Fläche“ zugunsten der Allgemeinheit
festgesetzt. Hier soll eine öffentlich
zugängliche Fußwegverbindung entstehen.
Begründung
Die mit Geh- und Leitungsrechten
zugunsten der Allgemeinheit zu belastende
Fläche ermöglicht der Bevölkerung
sowie Kunden und Patienten
der dort geplanten Betriebe weiterhin
die fußläufige Durchquerung des Gebietes.
VORKEHRUNGEN ZUM SCHUTZ
VOR SCHÄDLICHEN UMWELTEIN-
WIRKUNGEN, HIER: LÄRM-
SCHUTZ
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB
Festsetzung
Aus Gründen des Lärmschutzes sind
die Stellplätze in der Nachtzeit (22 -
6 Uhr) nur für Eigentümer und Mieter
des Hauses Trierer Straße Nr. 7 nutzbar.
Tagsüber gibt es keine Einschränkung
der Nutzbarkeit.
Begründung
Diese Einschränkung der nächtlichen
Nutzbarkeit der Stellplätze gewährleistet
den angrenzenden Bewohnern
Schutz vor potenziell auftretenden
Lärmimmissionen.
HINWEISE
Verfahrenshinweise
Das Verfahren wird gem. § 13a BauGB
durchgeführt. Die Vorschriften des
§ 13 BauGB finden entsprechend Anwendung.
Damit wird auf die Erstellung
eines Umweltberichtes verzichtet,
ebenso auf die Durchführung einer
Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung.
Sonstige Hinweise
Die Zufahrt zu den privaten Stellplätzen
über die vorgelagerte öffentliche
Fläche ist bis zum 31.12.2040 befristet.
Gemeinde Heusweiler - Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Trierer Straße 7“ www.kernplan.de
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ABWÄGUNG DER
AUSWIRKUNGEN DES
VORHABENBEZOGENEN
BEBAUUNGSPLANES
Für jede städtebauliche Planung
ist das Abwägungsgebot gemäß
§ 1 Abs. 7 BauGB von besonderer Bedeutung.
Danach muss die Gemeinde
Heusweiler als Planungsträgerin bei
der Aufstellung eines Bebauungsplanes
(hier vorhabenbezogener Bebauungsplan)
die öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander und
untereinander gerecht abwägen. Die
Abwägung ist die eigentliche Planungsentscheidung.
Hier setzt die
Kommune ihr städtebauliches Konzept
um und entscheidet sich für die
Berücksichtigung bestimmter Interessen
und die Zurückstellung der dieser
Lösung entgegenstehenden Belange.
Die Durchführung der Abwägung impliziert
eine mehrstufige Vorgehensweise,
die aus den folgenden vier
Arbeitsschritten besteht:
• Sammlung des Abwägungsmaterials
(siehe „Auswirkungen der
Planung“)
• Gewichtung der Belange (siehe
„Gewichtung des Abwägungsmaterials“)
• Ausgleich der betroffenen Belange
(siehe „Fazit“)
• Abwägungsergebnis (siehe „Fazit“).
AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
AUF DIE STÄDTEBAULICHE ORD-
NUNG UND ENTWICKLUNG SO-
WIE DIE NATÜRLICHEN LEBENS-
GRUNDLAGEN
Hinsichtlich der städtebaulichen Ordnung
und Entwicklung bzw. der natürlichen
Lebensgrundlagen (im Sinne
des § 1 Abs. 6 BauGB) sind insbesondere
folgende möglichen Auswirkungen
beachtet und in die Abwägung
eingestellt:
Auswirkungen auf öffentliche
Belange sowie den Verkehr
Durch die Planung werden überörtliche
Belange nicht negativ beeinträchtigt.
Die verkehrliche Erschließung des
Standortes erfolgt über die westlich
gelegenen Stellplatzflächen, lediglich
der Einfahrtsbereich zum Gelände
muss ausgebaut werden.
Somit bedarf es keiner neuen Zuwegung
zum Plangebiet, die verkehrliche
Erschließung ist gesichert.
Auswirkungen auf die allgemeinen
Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse
und die Sicherheit der Wohn-
und Arbeitsbevölkerung
Dieser Planungsgrundsatz präzisiert
die wesentlichen Grundbereiche
menschlichen Daseins. Er enthält die
aus den allgemeinen Planungsgrundsätzen
entwickelte Forderung für Bauleitpläne,
dass die Bevölkerung bei der
Wahrung der Grundbedürfnisse gesunde
und sichere Wohn- und Arbeitsbedingungen
vorfindet.
Das bedeutet, dass das Wohn- und
Arbeitsfeld so entwickelt werden soll,
dass Beeinträchtigungen vom Plangebiet
auf die Umgebung und von der
Umgebung auf das Plangebiet vermieden
werden. Dies kann erreicht werden,
indem unvereinbare Nutzungen
voneinander getrennt werden.
Das Plangebiet befindet sich in einem
Bebauungszusammenhang. Die auf
der Fläche vorhandenen Gebäude
wurden bisher als Metzgerei und
Wohnhaus genutzt. Daher ist mit einer
Beeinträchtigung der Nachbarflächen
durch das Vorhaben bzw. die Nutzung
nicht zu rechnen. Die Nutzung kann
als nicht erheblich störend für die
Nachbarschaft eingestuft werden.
Der entstehende motorisierte Verkehr
wird weg von der Wohnbebauung
über das westlich gelegene Gelände
abgewickelt. Zwischen 22 - 6 Uhr sind
die geplanten Stellplätze im Plangebiet
aufgrund einer an der Einfahrt
installierten Schranke nur für Eigentümer
und Mieter befahrbar.
Auswirkungen auf die
Belange der Baukultur, des
Denkmalschutzes und der Denkmalpflege,
die erhaltenswerten
Ortsteile, Straßen und Plätze von
geschichtlicher, künstlerischer
oder städtebaulicher Bedeutung
und die Gestaltung des Orts-
und Landschaftsbildes
Durch eine der Umgebungsnutzung
entsprechende architektonische Gestaltung
des Betriebs- und Wohngebäudes
sowie die Eingrünung der
Flächen neben und zwischen den
Stellplätzen wird eine übermäßige Beeinträchtigung
des Landschafts- bzw.
Ortsbildes vermieden.
Denkmäler sind von der Planung nicht
betroffen.
Auswirkungen auf die Belange
des Umweltschutzes, einschließlich
des Naturschutzes und der
Landschaftspflege
Durch das beschriebene Vorhaben
werden neue Flächen versiegelt, allerdings
ist die Versiegelung durch ein
enges Baufenster auf das Notwendige
beschränkt. Hierbei handelt es sich um
die geplanten Stellplatzflächen; das
übrige Plangebiet ist ohnehin bereits
versiegelt.
Die Bestandserfassung der Schutzgüter
ergab, dass der Geltungsbereich
des Bebauungsplanes eine geringe
ökologische Wertigkeit aufweist.
Durch das Planvorhaben werden keine
Gebiete mit gemeinschaftlicher
Bedeutung, Natur- oder Landschaftsschutzgebiete,
festgesetzte Über-
Gemeinde Heusweiler - Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Trierer Straße 7“ www.kernplan.de
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schwemmungsgebiete, geschützte
Landschaftsbestandteile, Naturdenkmäler,
Naturparks, Nationalparks oder
Biosphärenreservate beeinträchtigt.
Die Naturgüter Relief, Boden, Grundwasser
und Wasser, Geländeklima
sowie die Erholungsfunktion und das
Landschaftsbild des betroffenen Gebietes
werden durch die geplante
Maßnahme nicht erheblich beeinträchtigt.
Auch für das Schutzgut Mensch sowie
Kultur- und Sachgüter sind keine erheblichen
Auswirkungen zu erwarten.
Das geplante Vorhaben hat insgesamt
gesehen keine erheblichen negativen,
nicht ausgleichbaren Beeinträchtigungen
des Naturhaushaltes zur Folge.
Vor allem durch die Standortwahl
in zentraler Lage auf ökologisch geringwertigen
Flächen mit bereits bestehenden
Vorbelastungen werden
die Umweltbeeinträchtigungen minimiert
bzw. vermieden.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB
gelten Eingriffe, „die auf Grund der
Aufstellung des Bebauungsplans zu
erwarten sind, als im Sinne des § 1a
Abs. 3 S. 5 vor der planerischen Entscheidung
erfolgt oder zulässig.“
Auswirkungen auf die Belange
der Erhaltung, Sicherung und
Schaffung von Arbeitsplätzen
Das geplante Vorhaben trägt mit
Augenarztpraxis, Optiker und angeschlossener
Werkstatt zur Schaffung
und Sicherung von lokalen Arbeitsrbeitsplätzen bei.
Auswirkungen auf die
Versorgung, insbesondere mit
Energie und Wasser
Bei dem Plangebiet handelt es sich
um einen bereits vollständig erschlossenen
Standort.
Eine Versorgung mit Wasser und Energie
kann demnach ordnungsgemäß
sichergestellt werden.
Auswirkungen
auf alle sonstigen Belange
Alle sonstigen bei der Aufstellung
von Bauleitplänen analog
§ 1 Abs. 6 BauGB zu berücksichtigenden
Belange werden nach jetzigem
Kenntnisstand durch die Planung
nicht berührt.
FAZIT
GEWICHTUNG DES
ABWÄGUNGSMATERIALS
Gemäß dem im Baugesetzbuch verankerten
Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7
BauGB) wurden die bei der Abwägung
zu berücksichtigenden öffentlichen
und privaten Belange, wie sie im Rahmen
der Ermittlung der Auswirkungen
erfasst wurden, gegeneinander und
untereinander gerecht abgewägt und
entsprechend ihrer Bedeutung in die
Abwägung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan eingestellt.
Folgende Argumente sprechen für
eine bauliche Entwicklung im Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes und sind damit wesentliche
Grundlage bei der Entscheidungsfindung
im Rahmen des Abwägungsvorgangs.
Geringer Erschließungsaufwand
Der Erschließungsaufwand für das
geplante Vorhaben kann als gering
eingestuft werden. Alle erforderlichen
Versorgungseinrichtungen (Strom,
Wasser, Abwasser) sind bereits vorhanden.
Vorbelastung der Fläche
Aufgrund der Vorbelastung der Fläche
handelt es sich vielmehr um eine Revitalisierung
als um einen Eingriff.
Darstellung des Flächennutzungsplans
Das Plangebiet ist aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt und wird
dort als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Darstellungen im Flächennutzungsplan
wurden in Beteiligung
mit der überörtlichen Planung und
Fachplanung erarbeitet.
Stärkung der lokalen Wirtschaft
Durch die Realisierung der Planung
können Arbeitsplätze erhalten und
neue geschaffen werden. Dies trägt
zur Stärkung der lokalen Arbeitsplatzsituation
bei.
Geringe Belastung von Natur
und Umwelt
Durch die Realisierung des Vorhabens
kommt es zu keinen erheblich negativen
und nicht ausgleichbaren Eingriffen
in Natur und Landschaft.
ABWÄGUNGSERGEBNIS
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens
hat die Gemeinde Heusweiler die bei
der Aufstellung des Bebauungsplanes
zu beachtenden Belange in ihrer Gesamtheit
gegeneinander und untereinander
abgewägt. Da die Argumente
für die Realisierung des Bebauungsplanes
eindeutig überwiegen, kommt
die Gemeinde zu dem Ergebnis, den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Trierer Straße 7“ an dem dafür vorgesehenen
Standort zu realisieren.
Gemeinde Heusweiler - Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Trierer Straße 7“ www.kernplan.de
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