Neue Hamburger Terrassen - IBA Hamburg

Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Hamburg, 11.06.2010
Information:
Stefan Krieger
Conplan Betriebs- und
Projektberatungs GmbH
Barnerstr. 14
22765 Hamburg
Telefon: 040. 398 34 - 343
Fax: 040. 398 34 - 341
krieger@conplan-gmbh.de
www.conplan-gmbh.de

Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Inhaltsangabe
1. Wohnen am schönen Schlöperstieg 1
2. Konzept 1 - 3
3. Rechtliche Rahmenbedingungen 4
4. Kosten, Verteilung und Finanzierungsbeispiele 5 - 8
5. Grundrissbeispiele und Ausstattung 9 - 10
6. Nebenkosten 11

Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Wohnen am Schlöperstieg
In Zusammenarbeit mit der Internationalen Bauausstellung Hamburg (IBA) wird in den nächsten zwei Jahren in Wilhelmsburg
am Schlöperstieg ein Wohnprojekt entstehen. Wir, die Neuen Hamburger Terrassen GbR, sind eine bunt gemischte Gruppe
und haben uns zusammengefunden, um gemeinsam unsere Vorstellung vom grünen Wohnen mitten in der Stadt umzusetzen.
Wohnen im Grünen in der Stadt? Geht doch!
In Anlehnung an die traditionellen Hamburger Terrassenbauten werden unmittelbar am Parkgelände der
Internationalen Gartenschau 2013 in ruhiger Lage unsere modernen Häuser errichtet. Wilhelmsburg erfährt
nicht nur durch die Internationale Gartenschau, sondern auch durch die vielfältigen Projekte der Internationalen
Bauausstellung eine positive Aufwertung. So entstehen neben dem Wohnprojekt Neue Hamburger Terrassen
weitere Projekte wie die geplante Neugestaltung der Wilhelmsburger Mitte mit dem Schul- und Bildungszentrum
„Tor zur Welt“, dem Energiebunker und vielen weiteren architektonisch anspruchsvollen Bauprojekten.
Lage:
Die Neuen Hamburger Terrassen befi nden sich
im Herzen von Wilhelmsburg. Die Wasserläufe
Rathauswettern (im Westen) und die Kornweidewettern
(im Osten), Kleingärten, dichter gesunder Baumbestand
und waldähnliche Vegetation prägen diesen Ort und
zeigen, dass mitten in der Stadt grünes Wohnen
möglich sein kann. Heute ist es hier ziemlich ruhig.
Dank der vom Senat beschlossenen Verlegung
der Wilhelmsburger Reichsstrassen wird es sogar
noch ruhiger in den kommenden Jahren. Die an
das Baugrundstück grenzende Internationale
Gartenschau 2013 gestaltet die Vorgärten am
Schlöperstieg und wirkt zusätzlich am
Quartiersplatz mit, der von den Bewohnern
mitgeplant wird. Zudem entstehen hier viele
Grünfl äche im neu angelegten Park vor den
Häusern, die ebenfalls die Wohnqualität erhöhen.
George Wilhelmstraße
Quartiersplatz
Baufeld 2D Baufeld 2E
Baufeld 2B
Wendeplatz
Baufeld 2C
Parkfl äche
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Konzept
Neuzeitliche Idylle und gemeinschaftlichem Leben
Unter aktiver Mitgestaltung der Baugruppe werden auf vier Baufeldern am Schlöperstieg ca. 33 Wohnungen
und Stadthäuser mit einer Größe von 50 – 155 qm realisiert. Ein Quartiersplatz, der als Treffpunkt und
Begegnungsstätte für alle Bewohner dienen soll, wird hier entstehen. Hier können sich Familien, Singles,
Paare, Alte, Junge und Junggebliebene treffen und austauschen. Für die Kinder wird der Schlöperstieg zur
Spielstraße umgebaut, so dass diese in unmittelbarer Nähe zum Haus spielen und herumturnen können.
Bauen nach unseren Bedürfnissen
(Fast) alles ist möglich! Das Konzept für die Neuen Hamburger Terrassen der LAN Architekten aus Paris
ermöglicht individuelles Wohnen und fl exible Aufteilungen der Wohneinheiten. Die Wohngebäude werden
nicht nur Ihren Bedürfnissen angepasst, sondern entsprechen auch dem neusten ökologischen Standard. So
werden auch zukünftig die Heizkosten gering und gesundes Wohnen möglich sein. Hier kann jeder mitgestalten!
Dank der frei planbaren Grundrisse ist das Wohnen und Arbeiten unter einem Dach möglich. Treffpunkte und
das Leben in der Baugruppe machen ein nachbarschaftliches Zusammenleben in der Stadt möglich. Diese
und weitere Vorteile sind gerade für junge Familien, Senioren, Freiberufl er und Kreative von hohem Nutzen.
Gebaut wird im Eigentum; durch die günstige Kombination aus niedrigen Gesamtkosten und der Hamburgischen
WK-Förderung werden die Wohnungen auch für Menschen mit weniger verfügbarem Einkommen gut fi nanzierbar sein.
Die Gesamtkosten sollen bei ca. 2.180 Euro/qm Wohnfl äche zzgl. 10.000 Euro für einen Garagenstellplatz liegen.
Architektur
Die Architektur ist das Ergebnis eines
internationalen Wettbewerbes der IBA Hamburg.
Der Entwurf von LAN architecture aus Paris
zeichnet sich durch harmonische Proportionen
bei gleichzeitiger energetischer Kompaktheit aus.
Geplant ist eine eher niedrige Bebauung mit drei
Stockwerken, um eine großzügige Besonnung
aller Wohnungen zu ermöglichen. Der angestrebte
Energiestandard soll mind. KfW 70, besser
noch den Passivhausstandard erreichen.
Die Grundrisse sind frei mit dem Architekten plan-
und gestaltbar. Die Fassade aus unbehandeltem,
sehr widerstandsfähigem Lärchenholz ist modern
und ökologisch zugleich und vermittelt Natürlichkeit.
Großzügige Raumhöhen und große, nach Osten
und Westen gerichtete, Fenster sorgen für eine
helle und freundliche Architektur. Nutzbare
Gründächer und vollwertige Ausstattung unterstützen
zusätzlich die hohe Qualität der Architektur.
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Die Baugruppe
Mitreden, mitentscheiden, mitgestalten!
Die Neuen Hamburger Terrassen sollen als Baugruppe umgesetzt werden. Hierfür wird die gesamte
Baugruppe mit ihren Mitgliedern Bauherr und kann somit auf viele Dinge im Bauprozess direkten Einfl uss
nehmen. Die Größe der Wohnungen, die Grundrisse, die Konzepte der Gemeinschaftsfl ächen und vieles
mehr werden von den Baugruppenmitgliedern bestimmt. Das ist viel Arbeit, aber auch sehr viel Freiheit!
Im Sommer 2012 sollen die Neuen
Hamburger Terrassen fertiggestellt sein.
Begleitet und beraten wird die Baugruppe
von der Conplan GmbH, einem Spezialisten
für Baugemeinschaften mit bereits
über 20 realisierten Wohnprojekten
in Hamburg und Schleswig-Holstein.
Beispiele zu den Projekten fi nden Sie unter:
www.conplan-gmbh.de
Wir freuen uns über weitere Interessenten.
Bei Interesse melden Sie sich doch
bei uns (Kontakt: siehe Titelseite) und
schauen Sie auf unserer Webseite:
www.neue-hamburger-terrassen.de vorbei.
Besonderheiten von Baugruppenprozessen
Bei Baugruppenprozessen sind die späteren Bewohner / Nutzer an der Planung des Wohnumfeldes und der eigenen
Wohnung beteiligt. Es werden sowohl individuelle als auch gemeinschaftliche Lösungen gefunden (Individualität in
der Gemeinschaft). In den meisten Projekten sind städtebauliche, ökologische und soziale Ziele verankert, um die
sich ein Investor kaum Gedanken machen würde. Wir achten bei unseren Projekten auf ein nachbarschaftliches
Miteinander von Jung und Alt sowie barrierefreien und behindertengerechten Wohnungen. Die Interessenten / -
tinnen lernen sich frühzeitig über den Baugruppenprozess kennen. In der Regel werden die Innenbereiche autofrei
gehalten und zahlreiche Gemeinschaftsfl ächen im Innen- und im Außenbereich geschaffen (Gemeinschaftshaus,
Spiel- und Sportplätze, Gästeappartments, etc.). Außerdem legen die Projekte in der Regel Wert auf eine ökologische
und wohngesunde Bauweise und ein entsprechendes Nahwärmekonzept (z.B. Holzpellets und Solarthermie).
Der Baugruppenansatz führt zu erheblichen Kostenersparnissen. Grunderwerbssteuer und Notarkosten entfallen nur auf
das unerschlossene Grundstück. Es gibt außerdem keine Investorengewinne, keine Courtage, keine Risikozuschläge.
Dementsprechend muss das Investitionsrisiko natürlich von der Baugruppe getragen werden. Diese Prozesse werden von
Conplan seit 18 Jahren begleitet. Die Kostenersparnisse ermöglichen Qualitäten, die Baugruppenprojekte von anderen
Projekten deutlich unterscheiden.
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Neue Hamburger Terrassen
Neue Hamburger
Terrassen
Baugemeinschaft
Rechliche Rahmenbedingungen
Rechtsform: Das Baugruppenprojekt wird über zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts(GbR) entwickelt (kleine
und grosse GbR). Die kleine GbR wird gegründet für die Planungsphase. In der Bauphase brauchen wir eine höhere
Verbindlichkeit und entsprechend folgt der “grosse GbR-Vertrag”. Alle Verträge über 10.000 Euro werden mit Hilfe einer
Haftungsbeschränkung (Haftungsverteilung) abgeschlossen. Rechtsstreitigkeiten innerhalb des Baugruppenprojektes
werden über ein Schiedsgericht entschieden (Anhang des GbR-Vertrages):
A. Interessengemeinschaft (keine Rechtsbindung)
• Zusammenfi nden der ersten Bauwilligen (der Gründer der Baugemeinschaft)
• Klärung der verschiedenen Vorstellungen
• erstes Abklären von Möglichkeiten
• Bewerbung um ein Grundstück
• Werbung weiterer Interessenten
B. Planungsgemeinschaft (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, §§ 705 ff. BGB).
Der kleine GbR Vertrag ist noch relativ unverbindlich formuliert. Ein Ausstieg ist jederzeit möglich. Einlagen (abzgl. Marketing
und Planungskosten) werden erstattet sobald eine neue Partei in die Baugruppe eingetreten ist. Das Eintrittsgeld beträgt
500 Euro. Direkt nach der Anhandgabe werden 50 Euro / qm fällig. Dieses Geld wird auf das Konto der GbR eingezahlt
und für Marketing, Gutachten und Planungskosten verwendet. Die Rechnungen werden vom Vorstand bzw. direkt von der
Baugruppe freigegeben.
• Beauftragung von Architekt und Fachplanern (in Schritten)
• vollständige Gebäudeplanung einschließlich Außenanlagen
• vollständige Baubeschreibung
• vollständige Kostenplanung
• Einteilung und Zuteilung der Einheiten
• individuelle Finanzierungsplanung der einzelnen Mitglieder und Nachweis der Finanzierung gegenüber der
Gemeinschaft (unwiderrufl iche Finanzierungsbestätigung einer Bank)
• Werbung von Interessenten für noch freie Einheiten
Kurz vor dem Grundstückskauf werden weitere 50 Euro / qm fällig.
C. Bauherrengemeinschaft (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, §§ 705 ff. BGB)
Der grosse GbR Vertrag folgt dem kleinen Vertrag. Dieser ist verbindlicher formuliert. Ein Austritt aus der GbR sollte nach
dem Grundstückskauf Ausnahme sein.
• Kauf des Baugrundstücks durch die Bauherren nach Tausendstel (Notar)
• Teilungsvertrag zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (Notar), damit für die einzelnen Wohnungen
und Gewerbeeinheiten besondere Grundbuchblätter angelegt werden (Notar), Aufteilung in Sondereigentum,
Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum
• Errichtung des Gebäudes (Vergabe der einzelnen Aufträge an Handwerker usw. oder Generalunternehmer oder
Generalübernehmer)
• ständige Kostenkontrolle
• Erstellung der Außenanlagen
D. Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• vom Gesetz für die Ziele der Baugemeinschaft speziell ausgestaltete Rechtsgemeinschaft an dem fertigen
Gebäude auf sehr lange Zeit
• Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen und den einzelnen Gewerbeeinheiten
• Verkauf, Beleihung und Vererbung der einzelnen Einheiten möglich
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Neue Hamburger Terrassen
Neue Hamburger
Terrassen
Baugemeinschaft
Kosten, Verteilung und Finanzierungsbeispiele
Kosten / Finanzierung
• Die Kosten der vorlaufenden Projektentwicklung bis zum Kauf des Grundstückes werden über Kapitaleinlagen
getragen. Am Anfang wird ein einmaliges Eintrittsgeld von 500 Euro fällig, welches nicht zurückgezahlt wird.
Des weiteren beiteiligen sich die Bauparteien an den jeweils aktuellen Bau- und Gemeinschaftskosten.
• Derzeitiger Zahlungsplan
nach der Anhandgabe: 50 Euro / qm
kurz vor dem Kauf des Grundstücks: weitere 50 Euro / qm
Kauf des Grundstücks: ca. 500 Euro / qm (aus den Finanzierungen)
pro Monat ca. 150 - 200 Euro / qm Baukosten bis zur Fertigstellung (aus den Finanzierungen)
• Alle Einzahlungen erfolgen auf das Gesellschaftskonto der GbR (Eröffnung durch die Vorstände). Alle
Auszahlungen der Planungsgesellschaft (ab 1.000 Euro) werden von den Vorständen freigezeichnet.
• Diese Kapitaleinlagen sind Teil der Gesamtkosten und werden beim Kauf einer Einheit verrechnet. Eine Rückzahlung
bei Ausstieg erfolgt durch Stellung einer/eines Nachfolger/in/s, abzgl. der entstandenen Unkosten (Marketing bzw.
Planungskosten).
• Die Gesamtkosten (Ankauf, Neubau, Baunebenkosten) sollen ca. 2.180 € per qm Wohn- und Nutzfl äche
zzgl. Stellplatz 10.000 Euro nicht übersteigen. Es soll leichte Differenzierungen der Gesamtkosten
hinsichtlich der Lage im Gebäude geben (Endstücke + 25 Euro / qm, Mittelstücke - 25 Euro / qm -
Staffel und Erdgeschosse + 25 Euro / qm, Mittelgeschosse - 25 Euro / qm, Aufzüge + 75 Euro / qm).
• Weitere Kosten können individuell durch Sonderwünsche entstehen.
• Der Ankauf des Grundstücks soll zum September 2010 bei einer Belegungsquote von mind.
75 % erfolgen. Nicht vergebene Einheiten werden im Risiko durch die GbR mitgetragen. Durch
weitere Zutritte während der Planungs- und Bauphasen werden diese Lücken geschlossen.
• Das Projekt wird realisiert durch die Bündelung zahlreicher Einzelfi nanzierungen.
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Neue Hamburger Terrassen
Wilde Baugemeinschaft
Rosen Wulfsdorf
Flächenermittlung / Kostenverteilung
Die Kalkulation des Gesamtprojektes basiert auf einer Kostenschätzung. Die Gesamtkosten werden über die qm -
Wohnfl äche verteilt. Folgende Regeln gelten für die Flächenermittlung:
Flächen in der Kostenverteilung
a. Basiskosten:
Die Flächenermittlung bei den Wohngebäuden werden vorgenommen nach DIN 276.
• Balkone werden zu 50% angerechnet.
• Terrassen im Erdgeschoss werden zu 25% angerechnet (bis max. 6 qm)
• Die Treppenlöcher und die darunter befi ndlichen Flächen werden „übermessen“ / mitangerechnet
• Aussparungen (Lufträume) werden zu 50% angerechnet
Diese Flächen dienen als Grundlage für die Basiskostenermittlung in der Kostenverteilung.
Flächen in den Miteigentumsanteilen und den Nebenkostenabrechnungen
Bei der Ermittlung der Flächen für die Miteigentumsanteile und die Nebenkostenabrechnungen werden die Extrafl ächen
miteingerechnet (inklusive Pavillons und Erker).
• Dachterrassen und Balkone werden zu 50% angerechnet.
• Terrassen im Erdgeschoss werden zu 25% angerechnet (bis max. 6 qm)
• Die Treppenlöcher und die darunter liegenden Flächen werden „übermessen“ / mitangerechnet
• Aussparungen (Lufträume) werden zu 50% angerechnet
Lagekriterien
Abhängig von der Lage ergeben sich unterschiedliche Kostenansätze. Eine Erdgeschosswohnung
(Gartenanteil) ist teurer als eine Obergeschosswohnung - eine Endwohnung teurer als eine Mittelwohnung.
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Finanzierungsbeispiel A für eine 60 qm Wohnung:
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Finanzierungsbeispiel B für eine 120 qm Familien-Wohnung:
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Grundrissbeispiele und Ausstattung
EG
1.OG
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Grundrissbeispiele und Ausstattung
2.OG
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Neue Hamburger Terrassen
Baugemeinschaft
Nebenkosten
Folgende Nebenkosten sind für das Projekt zu erwarten (pro qm Wohnfl äche) / Vergleichswerte Allmende
(aus 2007). Diese Werte steigen jährlich natürlich leicht. Ausserdem sind sie vom Verbrauch abhängig:
0,70 Euro Wärme (stark verbrauchsabhängig)
0,30 Euro Wasser (stark verbrauchsabhängig)
0,12 Euro Gartenpfl ege Winterdienst
0,10 Euro Müll
0,05 Euro Gartenpfl ege
0,45 Euro Instandhaltungsrücklage
0,15 Euro Versicherung
0,01 Euro Kontoführung
0,10 Euro Sonstiges
0,20 Euro Stadt Ahrensburg, Grundsteuer
2,23 Euro Gesamt
zusätzlich 23,80 Euro pro Monat für die Verwaltung pro WE
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