Greifswalder Höfe - IMMOAGENTE - Ihr Immobilienpartner

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S A N I E R U N G S G E B I E T „ W I N S S T R A S S E „
AUFSCHWUNG FÜR EIN WOHNGEBIET MIT TRADITION
Das Sanierungsgebiet Winsstrasse ist ein ruhiges und intaktes
Altbauwohngebiet, im Wesentlichen zwischen der
Greifswalder Strasse und der Prenzlauer Allee gelegen.
Als Sanierungsgebiet festgelegt wurde es durch die
Zehnte Verordnung des Senats vom 18.11.1994. Somit
gilt hier bis heute ein besonderes Rechtsinstrumentarium
bei der Erneuerung des Reviers.
Dieses soll gewährleisten, dass die notwendigen Erneuerungsmaßnahmen
sowohl in einem zeitlichen und
finanziell zu kalkulierenden Rahmen als auch sozialverträglich,
z. B.: ohne Verdrängung der ortsansässigen
Bevölkerung durchgeführt werden können.
Die im Sanierungsgebiet vorhandene Mischung von
Wohnungen, Einzelhandel und gewerblicher Nutzung
soll erhalten bleiben. Die behutsame und sozialverträgliche
Modernisierung und Instandsetzung der Gebäude
soll dazu führen, dass die Wohnungsausstattung
im Sanierungsgebiet einen zeitgemäßen Standard
erreicht. Zur Verbesserung des Wohnumfeldes werden
die gebäudebezogenen Frei- bzw. Grünflächen soweit
wie möglich entsiegelt und neu begrünt. Insgesamt soll
die Wohnqualität im „Kiez“ durch die Verbesserung der
Ausstattung des Gebietes mit Einrichtungen der sozialen
Infrastruktur, mit öffentlichen Spielplätzen und Grünanlagen
erhöht werden.
In dem Sanierungsgebiet gilt das „Besondere Städtebaurecht“.
Dieses ist im Baugesetzbuch (BauGB) verankert.
Demnach besteht im Sanierungsgebiet nach § 144
Abs. 1 BauGB eine Genehmigungspflicht (sanierungsrechtliche
Genehmigung) für alle Vorhaben im Sinne
des § 29 BauGB, auch wenn bauordnungsrechtlich
keine Genehmigung erforderlich ist. Dies betrifft u.a.:
Die Errichtung und den Abriss von baulichen
Anlagen.
Erhebliche oder wesentliche, wertsteigernde
Änderungen von Grundstücken oder baulichen
Anlagen.
Abschluss von langfristigen Miet- und Pachtverträgen
für Gewerbe.
Nicht genehmigungspflichtig sind unbefristete
Wohnungsmietverträge.
Nach § 144 Abs. 2 BauGB bedürfen der
Genehmigung:
Die Veräußerung von Grundstücken und Miteigen-
tumsanteilen.
Die Belastung von Grundstücken mit Grundschulden
und Hypotheken.
In den Sanierungsgebieten der verschiedenen Bezirke
haben die Bezirksämter unterschiedlich hohe
Mietobergrenzen für sanierungsbetroffene Mieter und
Wohnungen festgelegt. Diese Werte flossen auch in
die sanierungsrechtliche Genehmigung sowie in den
Städtebaulichen Vertrag ein und waren für die Vermieter
bindend. Als Reaktion auf ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts
Berlin (OVG 2 B 18.02) wurden die
Mietobergrenzen in Schwellenwerte umbenannt und
geringfügig heraufgesetzt. Mittlerweile existiert das
Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichtes, demnach
pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten
unzulässig sind.
Wasserturm am Kollwitzplatz
Die Sanierungstätigkeit privater Investoren unterstützt
die Sanierungsverwaltungsstelle mit Bereitstellung
von geeigneten Wohnungen für die Zwischen- und
Endumsetzung der sanierungsbetroffenen Mieter. Im
Gegenzug kann die Sanierungsverwaltungsstelle für
eine vergleichbare Anzahl von Wohnungen bis zu 3
Jahre nach Fertigstellung des Bauvorhabens ein Belegungsrecht
ausüben. Es ist davon auszugehen, dass
die Sanierungsverwaltung in dem abzuschließenden
städtebaulichen Vertrag (öffentlich- rechtlicher Vertrag)
für die Wohnungen der Rückzugsmieter bzw. für die
Wohnungen mit Belegungsrecht für die Sanierungsverwaltung
niedrigere Mieten festschreiben wird, als nach
Umlage der Modernisierungskosten zulässig oder in der
Lage bei freier Vermietung erzielbar wären. Dieses wird
aber nach unseren Erfahrungen nur für einen geringen
Teil der Wohnungen der Fall sein, wobei eine genaue
Prognose jetzt noch nicht möglich ist.
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