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24 W I R T S C H A F T L I C H E U N D R E C H T L I C H E G R U N D L A G E N Mietpool/Mietpoolvertrag: Um für die Erwerber weitgehend gleiche Ertragschancen zu sichern und ein evtl. Mietausfallrisiko auf alle Wohnungen zu verteilen, wird vom Bauträger die Einrichtung eines sogenannten Mietpools mit einer Laufzeit von zehn Jahren vorgeschlagen. Es ist geplant, für das Vorderhaus, sowie das 1. und 2. Gartenhaus je einen eigenen Mietpool zu bilden. Aus dem Mietpool des Vorderhauses ausgenommen werden nur die Gewerbeeinheit und die DG- Wohnung. Der Mietpoolvertrag sieht vor, dass der Verwalter alle Mieteinnahmen des jeweiligen Hauses in einem Pool sammelt, aus diesem alle anteiligen Kosten bestreitet und dann die Überschüsse (Mieteinnahmen + Betriebskostenvorauszahlungen abzgl. Verwaltungs- und Hausbewirtschaftungskosten) nach Maßgabe des festgelegten Schlüssels monatlich an die einzelnen Erwerber auszahlt. Der Verteilungsschlüssel ist so gewählt, dass alle im Mietpool zusammengefassten Erwerber, bezogen auf ihren Kaufpreis, die gleiche Mietrendite erhalten. Diese Regelung vermindert außerdem das Vermietungsrisiko des Einzelnen. Sollte aus irgendwelchen Gründen während der Laufzeit des Mietpools, Mietausfall bei einer einzelnen Wohnung entstehen (z.B. zeitweiliger Leerstand bei Mieterwechsel oder nichtzahlender Mieter), trifft der Verlust nicht den Einzelnen, sondern er verteilt sich auf alle Eigentümer. Während der Laufzeit des Mietpoolvertrages ist eine Selbstnutzung nur unter bestimmten Bedingungen möglich (siehe Mietpoolvertrag). Der jeweilige Mietpoolvertrag wird auf Anforderung jedem Interessenten im Wortlaut zur Verfügung gestellt. Mietgarantie: Das Ensemble Greifswalder Höfe (Greifswalder Straße 210) hat eine hervorragende Makrolage und ein gut entwickeltes und interessantes Mikroumfeld. Durch die sehr durchgreifende Sanierung und Umgestaltung wird die Ausstattung des Ensembles auf einen hervorragenden, zeitgemäßen Standard gebracht. Die nachhaltige und rentierliche Vermietbarkeit scheint damit auf lange Sicht sichergestellt zu sein. Allerdings ist es durch evtl. bestehenden Altmietverträge im Objekt nach der Modernisierung möglich, dass die Mieteinnahmen dieser Wohnungen nicht dem üblichen Marktniveau des Wohngebietes entsprechen. Der Anteil dieser Altmietverträge ist bei der Prospektlegung nicht absehbar. Im positiven Fall kann er gegen Null tendieren. Weiterhin unterliegt der Mietmarkt natürlich auch gewissen zyklischen und konjunkturellen Schwankungen. Um diese Unsicherheiten für die ersten fünf Vermietungsjahre zumindest weitgehend zu kompensieren, ist der Bauträger bereit, für das Vorderhaus (ohne Gewerbe und DG) sowie das erste und zweite Gartenhaus bzw. jeder entsprechender Mietpoolgesellschaft eine bestimmte jährliche Nettokaltmiete (inkl. nichtumlagefähiger Nebenkosten) zu garantieren. Diese beläuft sich beim Vorderhaus voraussichtlich auf € 38.288.- p.a.(ohne Gewerbe und Dachgeschoss), was einer monatlichen Miete/m² in Höhe von ca. 7,18 € entspricht , beim 1. Gartenhaus auf € 57.552.- p.a. (entspricht € 8,55/m² mtl.) und beim 2. Gartenhaus auf € 51.917.-p.a.(entspricht € 8,36/m² mtl.). Die Garantieverpflichtung setzt voraus, dass alle Erwerber (ausgenommen die Eigennutzer) der Mietpoolgesellschaft beitreten. Dieses ist im Vertragswerk verankert. Die Garantiezeit beträgt 60 Monate und beginnt ab dem dritten Monat nach Abnahme des Bauvorhabens durch die Erwerber. Eine Gebühr für die Erbringung der Mietgarantieleistung wird nicht erhoben. Nach unserer Einschätzung ist es absehbar, dass das Gesamtobjekt bereits vor Ablauf der Mietgarantiezeit durch die laufend möglichen Mieterhöhungen kurzfristig in der Lage sein wird, die Mieteinnahmen in der vorgenannten Höhe, aus eigener Kraft zu erwirtschaften. Bei den vom Bauträger oder seiner Partnerfirma zuletzt abgewickelten Objekten war dies bereits ausnahmslos bei Erstvermietung nach Fertigstellung der Fall. Der Mietgarantievertrag sieht vor, dass der Mietgarantiegeber während der Garantiezeit sämtliche Vermietungen selbst vornimmt. Der Mietgarantievertrag wird auf Wunsch im Wortlaut zur Verfügung gestellt. Sollte aus steuerlichen Gründen (siehe steuerliche Grundlagen) die Mietgarantie abgewählt werden, könnte dies zu einer Verringerung der Mietüberschüsse führen. greifswalder 3 innenteil.indd 24 24.08.2009 11:02:14
W I R T S C H A F T L I C H E U N D R E C H T L I C H E G R U N D L A G E N Wiederverkauf/Wertsteigerung: Ein Wiederverkauf der Eigentumswohnungen ist grundsätzlich jederzeit möglich. Bei einem Wiederverkauf während der Mietpoolzeit muss der Erwerber die Verpflichtungen aus dem Vertrag der Mietpoolgesellschaft seinem Nachfolger vertraglich weitergeben. Aussagen über evtl. Wertsteigerungen oder Wertminderungen zum heutigen Zeitpunkt wären rein spekulativer Natur, da diese u.a. abhängig sind von der Gesamtentwicklung des Immobilienmarktes. Fazit: Der Erwerber sollte seine Investitionsentscheidung nicht im Hinblick auf kurzfristige Spekulationsgewinne, sondern unter mittel- bis langfristigen Aspekten treffen. Fassadendetail Rheinsberger Straße 61 Finanzierung: Der Beleihungswert einer Immobilie ist nicht immer identisch mit dem Verkehrswert oder dem zur Verfügung gestellten Fremdkapital. Die Voraussetzung für die Einräumung eines entsprechenden Kredites ist also eine gute persönliche Bonität des Anlegers, da die jeweils finanzierende Bank nach unserer Schätzung eine Finanzierungsspitze von ca. 30 – 40% darauf abstellt (abhängig von verschiedenen Faktoren, wie z.B. der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes). Zur Besicherung der Darlehen wird auf den Wohnungsgrundbuchblättern eine Grundschuld in jeweiliger Höhe zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen. Versicherungsverträge: Für das Haus werden durch den Hausverwalter im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft die üblichen Gebäudeversicherungsverträge abgeschlossen. greifswalder 3 innenteil.indd 25 24.08.2009 11:02:15 25
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