MANUAL DE TASACIONES AGROPECUARIAS

MANUAL DE TASACIONESAGROPECUARIASIng. Agr. Eugenio F. CORRADINI

ÍNDICEPrólogo...............................................................................................•.............. XIPRIMERA PARTEVALORACIONES RURALES, EL MARCO TEÓRICO1. Importancia de las valoraciones rurales por parte del profesional agropecuario 12. Definición y generalidades.................... ......................................... ............... . 23. Conceptos y definiciones................................................................ ................. 3Tasar................. :....................................................................... ................. 3Alcances de las valoraciones.................................................... ................ 4Pluralidad del valor.................................................................. .................. 54. Juicio de estimación.................................................................. .... ................. 75. Clasificación del valor fundiárioa. Valoración agrológica o agrícola....................................... .................. 8b. Económica.......................................................................... .................. 9c. Valor de productividad o rentístico.................. ................... .................. 9d. Afectivo........... ...................................................................................... 11e. Accidental........................................................................... .................. 11f. Regional............................................................................ .................. 12g. Individual............................................................... ............. .................. 12h. Potencial .......................................................... ................. ................ 12J. Venal..................................................................... ............. .................. 13k. Normal................................................................................ .................. 13I. Garantía............................................................................. .................. 13m. Expropiación...................................................................... .................. 14n. Imposición.......................................................................... .................. 14o. Real.................................................................................... .................. 15p. En block....... ...................................................................... .................. 15q. Parcelario........................................................................... .................. 15r. Valor Residual Activo y Circunstanciado (VraCi)............... .......:.......... 15s. Valor residual pasivo (VrePa)............................................................... 16t. Valor residual activo contable (VraCo)................................................. 16u. Reposición o valor a nuevo................................................ .................. 16v. De compra..................................... .................................... .................. 16w. De venta............................................................................. .................. 16x. De transformación.............................................................. .................. 16XIII

Teoría de la actualidad.............................. .......................................................... 17Teoría de la aptitud.............................................................................................. 176. Métodos de tasación....................................................................................... 18Método indirecto o por capitalización de la renta............................................. 18Determinación del valor en función de los costos de producción............. 21a. Descripción del campo......... ................................................................. 22Plano............................................................................................ .... 22Propietarios u ocupantes.................................................................. 22Designación...................................................................................... 22Ubicación de los predios................. ................................................. 22Linderos............................................................................................ 23Superficie del predio......................................................................... 23Características climáticas de la zona................................................ 23Suelos............................................................................................... 23Inundaciones y/o anegamientos....................................................... 25Aguas subterráneas ........................................................................ 25Aguas superficiales................................... ....................................... 25Flora........................................... ...................................................... 26Adversidades biológicas................................................................... 27Características particulares.............................................................. 27Infraestructura.................................................................................. 27b. Valoración de las mejoras..... ................................................................ 28Mejoras existentes.......... ................................................................. 28Mejoras extraordinarias.................................................................... 281. Alambrados, mangas y corrales......................................... 292. Aguadas y sistemas de riego............................................. 293. Construcciones y caminos................................................. 304. Plantaciones perennes....................................................... 325. Construcciones y plantaciones ornamentales.................... 35c. Tasación del inmueble........................................................................... 36I. La explotación base................ ...................................................... 37II. El capital agrario.......................................................................... 37Determinación del valor del campo............................................ ..... 39III. Amortizaciones............................................................................ 40IV. Beneficio industrial...................................................................... 40Cálculo del valor del campo............................................................. 41Determinación del valor en función de los valores del arrendamiento.. .. 43Determinación del valor en función de los valores de aparcería............... 44Método directo, sintético o comparativo........................................... 44Método comparativo global.......... ................................................... 45Ubicación............................................................................... 46Extensión.............................................................................. 46Calidad del suelo................................................................... 47XIV

Forma del predio.............................................. ......:........ 48Mejoras............... ............................................................. 48Año de venta............................................................... . 48Epoca de venta................................................................ 48Forma de venta................................................................ 49Carácter del valor registrado........................................... 49Forma de pago................................................................ 49Disponibilidad.................................................................. 49Intereses calificados........................................................ 50El método comparativo abreviado................................... 50La distribución Beta......................................................... 51El valor llave en mano.............................................. ....... 57SEGUNDA PARTEVALORACIONES RURALES, EJEMPLIFICACIÓN PRÁCTICA................. 591. Introducción. Caracterización del sector rural fueguino........... 60II. Información in situ.................................................... ................ 64III. Ganadería bovina..................................................................... 69Pasturas......................... ..................................................... 69Ganados.............................................................................. 71Coeficientes técnicos y manejo ganadero........................... 71IV. Ganadería ovina....................................:.................................. 73V. Equipos........................................ ............................................ 74VI. Camélidos americanos............................................................. 74VII. Los modelos analizados........................................................... 75Resultados obtenidos.......................................... .............. 95VIII. Informe sectorial forestal.............................................. ............ 106IX. Los modelos analizados........................................................... 108X. Desarrollo económico de los modelos.................................. 110XI.X.1 Para la determinación del valor del vuelo forestal............. 110X.2 La producción de carbón................................................... 120X.3 La producción aserrada................. ................................... 120Acuicultura...............................................................................XI. 1 Las posibilidades de desarrollo de la acuiculturaen Tierra del Fuego......................................................... 126XII. El modelo familiar.................................................................... 127126XII.1 Técnicas operativas de este modelo............................... 129XII.2 Resultados de la explotación familiar.............................. 134XIII.3 El modelo familiar con mano de obra adicional.............. 135XIII. El modelo industrial................................................................. 138XIII.1 El modelo pequeño........................................................ 138XIII.2 El modelo comercial....................................................... 142xv

XV. Determinación de los valores básicos y/o canon de concesiónXV. 1 Introducción y consideraciones metodológicas................ 143XV. 2 La determinación específica............................................. 145XV. 2.1 Para la tierra ganadera...................................... 145XV. 2.2 Cánones provinciales......................................... 146XV. 3 Factores de ajuste............................................................ 155XV. 3.1 El precio de la lana............................................. 155XV. 3.2 Distancia al mercado.......................................... 158XV. 3.3 Receptividad ..................................................... 158XV. 3.4 Tamaño de la explotación.................................. 158XV. 3.5 Productividad del vellón..................................... 160XV. 3.6 Los predios turísticos........... ............................. 160XV. 3.7 La ecuación globalizada.................................... 163XVI. Aplicación práctica............................................................... ........ 171XVI. 1 Base metodológica.............................................. 171XVI. 2 Limitaciones.............. .......................................... 172XVI. 3 Ejemplificación.................................................... 175AnéxoCUADROS ESTADÍSTICOSCuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 1............... ............................................ 181Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 2............................................................ 185Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 3............................................................ 189Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 4............................................................ 193Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 5............................................................ 197Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 6............................................................ 201Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 7............................................................ 205Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 8............................................................ 209Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 9......................... .................................. 213Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 10.......................................................... 217Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 11.......................................................... 221Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 12.......................................................... 222Cuenta Ganadera. Ovinos. Modelo 13.......................................................... 228Porcentaje de depreciación sobre el costo de reposición en funciónde la edad y la duración............................... ............................................ 231Amortización, valores de r.................................................. .......................... 232Tabla orientativa de períodos de vida útil, implantación y cría .................... 233Bibliografía.................................................... ...................... 235XVI