Cuadernos de gestión - Correo Farmacéutico

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CORREO FARMACÉUTICO20 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIASemana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006Lo que dice la teoríaUn mercado influido por la incertidumbreLa futura Ley de Sociedades Profesionales, todavía en fasede aprobación en el Congreso de los Diputados, que podríahaber supuesto, hasta la introducción de la DisposiciónAdicional Sexta, la entrada legalizada de capital nofarmacéutico en la oficina de farmacia, y el dictamen motivadode la Comisión Europea (ver recuadro inferior),son aspectos que en los últimos meses han provocadomovimientos en el mercado de farmacias. Estos movimientoshan contribuido a variar la percepción del mercadode compra-venta de farmacias, que ya trató en unaprimera entrega la serie Cuadernos de Gestión hace másde un año (ver CF del 28-III-2005). La incertidumbre legislativaexistente en los últimos meses, con una nuevaley que regula el sector, ha acentuado el estancamientoque sufre el mercado de transacciones en 2006, al tiempoque ha suscitado una avalancha de dudas entre los farmacéuticosinteresados en adquirir, vender o traspasarsus oficinas. Además, esta situación ha supuesto un incrementode la oferta, ya que muchos farmacéuticos que nopensaban vender se han decidido a hacerlo para evitar futurascaídas de precios, agravando las incógnitas entre losprofesionales del sector, que no saben cómo actuar.Sin embargo, antes de lanzarse a tomar una decisión deesta magnitud (ya sea una compra o una venta), el boticariotiene que tener en cuenta una serie de factores y condicionantespara realizar con éxito la operación. Factorescomo la obtención de la licencia administrativa de apertura,la seguridad del negocio o cómo obtener la financiacióny el asesoramiento necesarios son determinantes enla decisión de compra o venta de una oficina de farmacia.Estas circunstancias y otras muchas, como el estancamientode los precios de las viviendas, la subida de los tiposde interés prevista para 2007 o la rebaja en el margenneto originada por el Real Decreto Ley 5/2000, son factoresque influyen de manera determinante en los precios.Este segundo y actualizado Cuaderno de Gestión pretendeser un documento sencillo, que desde los aspectosmás teóricos a los más prácticos, sirva de ayuda al profesionalpara encarar, con garantías, todo el proceso decompra-venta y que pueda resolver algunas dudas sobrela influencia de las novedades en el mercado.◗ Evolución históricaEs importante que el farmacéutico conozca la realidadactual del sector y del mercado para encarar con mayoresgarantías un proceso de traspaso (ya sea venta, compra,donación, etc.) y para valorar la evolución del sector conmás objetividad. Las condiciones para la adquisición deuna oficina de farmacia no siempre han sido iguales yaque han dependido, en gran medida, de las circunstanciashistóricas y de las variaciones legislativas que se hanido produciendo en los últimos años. Se pueden distinguircinco etapas:● Hasta el año 1941: la actividad farmacéutica no eraconcebida como una actividad mercantil, tenía más valorel componente de servicio público. El escaso número defacultades de Farmacia y del número de personas que accedíana las titulaciones superiores no saturó España deoficinas de farmacia que se instalaban por libre.● Entre 1941 y 1978: se imponen medidas restrictivasrespecto a la apertura de farmacias desde la Administracióncentral. Sin embargo, en este periodo la transmisiónde la autorización es libre y el traspaso está reglado en elordenamiento jurídico. Sólo se exige que la farmacia hayapermanecido abierta seis años, que el adquiriente sea farmacéuticoy no posea ninguna otra oficina de farmacia.La época de desarrollismo de los años 60 proporcionauna etapa de bonanza económica que incrementa el nivelde vida y el precio de las especialidades farmacéuticas.Todo esto influye en el mercado y las operaciones de traspasoempiezan a cobrar trascendencia.● De 1978 a 1996: una etapa caracterizada por la estabilización-que se vio apoyada en 1990 por la aparición de laLey del Medicamento- y la obtención de importantes beneficiospor parte de las farmacias gracias a la generalizaciónde las prestaciones sanitarias, el envejecimiento poblacionaly el encarecimiento de las especialidades. Estasituación motivó el auge del precio de los traspasos.● De 1996 a 2006: se produce un aumento de ventas deoficinas de farmacia por la amortización del fondo de comercioa partir de la Ley 43/1995, que regula sus condiciones,y por las ventajas fiscales que se otorgan a la posibilidadde reinvertir los beneficios extraordinarios. Estaetapa se caracteriza por las transferencias sanitarias a lascomunidades autónomas, la flexibilidad de horarios y lasmodificaciones de precios de los medicamentos.● A partir de 2006: desde el anuncio del dictamen motivadode la Comisión Europea cerca del 10 por ciento delas operaciones ha quedado suspendida, lo que ha producidoun aumento de la oferta de oficinas de farmacia. Actualmentehay más farmacéuticos interesados en vendersu oficina de farmacia que antes, para evitar futuras yeventuales caídas de precios.◗ Factores que influyen en la adquisiciónEs importante tener en cuenta diferentes factores que vana influir a la hora de realizar una compra de una formaóptima y rentable, ya que muchos afectan a las condicionesde adquisición o al precio. Algunos factores son:● Financiación: cada entidad ofrece unas condiciones ymás o menos avales en función del fondo de comercioque ofrezca. Este año, debido a la subida de los tipos de¿Qué opinan los expertos?En los últimos meses dos movimientoscon componentes normativoshan introducido la incertidumbreen el sector farmacéuticohasta el punto de influir, enmayor o menor medida, en elmercado de la compra-venta deoficinas de farmacias. Uno deellos es el proyecto de Ley deSociedades Profesionales, el otroel dictamen motivado de laComisión Europea. Varios expertosopinan sobre cómo podríantrastocar el mercado.Ley de SociedadesProfesionalesEste proyecto de ley, en fase deaprobación, podría permitir laentrada de capital no farmacéuticoen las oficinas de farmacia.Sin embargo, no parece que,finalmente, esto vaya a ser posible,al incorporarse una recientedisposición adicional que dejaríafuera a las farmacias.● José María Besalduch (Aspime):”Si el proyecto de Ley deSociedades Profesionales seaprueba con el actual texto se habrádisipado el principal temor auna vía de liberalización y el mercadose volverá a normalizar”.● Ángel Giner (COF de Zaragoza):”No será posible que hayasociedades con dos farmacias,porque la titularidad debe serúnica”.● José Comas (abogado): ”Ladisposición adicional incluida enel proyecto de ley es suficientepara evitar la entrada de capitalajeno y se establece muy claramenteque el titular de la oficinainterés y la posible liberalización, los fondos de comerciose han reducido, por lo tanto, es necesario realizar unaaportación mayor de capital o inmuebles. También hayque tener en cuenta el tipo de garantías mobiliarias, plazosde amortización y los periodos de carencia, sobre todoen las farmacias en las que es necesaria una reforma.● Facturación: es necesario calcular la rentabilidad realde la farmacia. Por ejemplo, es interesante saber si distribuyea residencias, ya que esto puede suponer más gastosy menores rendimientos, según las circunstancias. Tambiénhay que tener en cuenta la deducción del Real Decreto5/2000, ya que un pequeño aumento en algunasfacturaciones puede suponer empezar a pagarlo.● Clientela: es importante informarse y analizar al clientede la zona. Características como rango de edad, movimientosde población (los crecimientos en la poblaciónpasados no garantizan crecimientos futuros), nivel económicoy número de habitantes por población.● Procedimientos masivos de apertura: cuando las autonomíasinician de oficio un expediente masivo para laapertura de farmacias, las ventas se relajan, los compradoresse retraen y comienza un periodo de impasse.de farmacia sólo puede ser elfarmacéutico”.Dictamen Motivado dela Comisión EuropeaLa Comisión Europea emitióantes del verano un dictamen enel que abría un procedimientode infracción a España por considerarque el modelo español deFarmacia limitaba la libertad deestablecimiento y solicitaba laapertura del modelo.● José María Álvarez (Banfarma):“El dictamen motivado procedentede Bruselas va a marcarun antes y un después. El aspectocomercial va a cobrar unagran importancia en la farmacia,cuyo recorrido de mejora en lagestión es muy grande, y eso haráque haya unas farmacias quesean más atractivas que otras dependiendode su rentabilidad yde la capacidad para generarnuevos recursos.● Eduardo Litrán (Transpharma): “Es difícil responder qué tipode influencia puede tenerporque habría que concretar quéimplica una liberalización delsector o, mejor dicho, hasta dondellegaría esa liberalización.Además, habría que considerarlas diferentes combinaciones entrelas posiblidades liberalizadoraspara determinar sus repercusionesreales en el mercado.● Carlos García Mauriño (Asefarma):“El dictamen de Bruselasha propiciado mucha demandade información y el mercado seha vuelto ahora más reticente”:
Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006CORREO FARMACÉUTICOLA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA21◗ Estado de la demanda de farmaciasEntre los principales objetivos de los farmacéuticos interesadosen comprar una farmacia destacan, no sólo recibirinformación sobre cómo obtener el mejor precio sinoconseguir las mejores condiciones de adquisición y conocerel estado de la demanda de farmacias (ver página 24).Esta demanda se mantiene relativamente alta a pesar delaumento del número de oficinas puestoas a la venta porlibre ante el miedo a una hipotética liberalización.Antes de adquirir una farmacia el farmacéutico debe valorardos puntos: el nivel de facturación y su ubicacióngeográfica. Actualmente, los demandantes buscan principalementefarmacias de ventas medias, con una facturaciónde entre 600.000 y 900.000 euros. En los últimos añosse ha visto reducida la demanda de aquéllas que se encuentranen los extremos de la facturación: las de tamañopequeño y las grandes. En las oficinas pequeñas puedeque el farmacéutico no consiga obtener ni un sueldo digno,por lo que su capacidad para recuperar inversiones sehace imposible. En el caso de las grandes, éstas han vistomuy castigados sus márgenes de gestión, lo que ha penalizadoparte del atractivo que tenían. Por ubicación, lasmás demandadas son las de la costa y las situadas engrandes ciudades o extrarradios, y las menos, las rurales.Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana son las zonasmás atractivas. Al margen de la ubicación, son tambiénmuy demandadas las farmacias que tienen un ampliomargen de crecimiento ya que, a corto plazo, se habránadquirido a buen precio.◗ Proceso de ventaDesde que el farmacéutico toma la decisión de adquirir ovender una farmacia comienza el proceso de venta, unproceso complejo que debe afrontarse con conocimientoe implicación. Conocer cuál es el valor en el mercado dela farmacia en venta antes de iniciar las negociaciones,¿CÓMO VALORAR UNA FARMACIA?Elementos que el farmacéutico tiene que tener en cuenta paravalorar de forma ajustada el precio de una oficina de farmaciade cara a un proceso de compra-venta.1234Ventas: es importante calcular la proproción porcentual que la farmaciaque se va a comprar o vender tiene en lo que respecta aventa libre y venta de la Seguridad Social.Posibilidad de la mejora de la gestión: son más apetecibleslas farmacias que puedan mejorar sus resultados económicosporque estuvieran “algo abandonadas” en este aspecto.Ubicación con estabilidad o crecimiento demográfico: sebusca que las cifras económicas nunca vayan “a la baja” para,como mínimo, mantener el ratio de clientes/farmacias.Factores de impactos favorables o desfavorables: aperturasde centros de atención primaria o ambulatorios; nuevas edificaciones,nuevas aperturas o solicitudes de farmacias.Fuente: Aspime.567El ‘stock’ que se adquiere junto con la farmacia: intentarque no haya caducidades a menos de sesenta días; que no hayamedicamentos caducados o retirados y que exista un correcto inventarioreal a precio de coste.Análisis de los contratos del personal que se va a subrrogar:es necesario tener certeza de las retribuciones anuales; certezadel tipo y duración de contratos, y derechos adquiridos de la plantilla.Situación jurídica del inmueble: en el caso de que se transmitael local donde está la farmacia, se da mayor seguridad jurídicaal adquiriente, provocando un mayor valor económico. Si se adquiereel inmueble no hay que olvidar la comprobación registral a efectosde titularidad y cargas. En el caso de arrendamiento del local de lafarmacia, es precisa la negociación bien del traspaso bien la negociaciónde un nuevo contrato.8Estado del inmovilizado material: hay que ver las inversionesnecesarias a corto-medio plazo que se tienen que realizarpara la puesta en marcha de la farmacia. Este elemento puede provocarun incremento añadido a los costes de adquisión antes señalados.preparar las cifras del negocio sin olvidar los pasivos ocultoso las contingencias, garantizar la continuidad delequipo humano adscrito a la farmacia y evitar ocultar beneficiospara pagar menos a Hacienda son algunos consejospara afrontar con éxito el proceso de compra-venta.Además, la actitud del interesado juega un papel importante.Éste debe mostrarse flexible en la toma de decisionesy creativo para buscar alternativas ingeniosas que satisfagana ambas partes.Además, es recomendable que no descuide la gestión diariade la farmacia durante el proceso de negociación (verpágina 26), ya que si los resultados económicos descienden,su posición negociadora podría verse diezmada y elprecio, reducido.
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