selostus liitteineen - Porvoo
selostus liitteineen - Porvoo
selostus liitteineen - Porvoo
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT<br />
1.1 Tunnistetiedot<br />
PORVOO, HAIKKOO<br />
HAIKKOONRINNE<br />
Kaupunginosa 33<br />
Osa korttelia 3527, korttelit 3541-3551 ja 3553 sekä katu- ja puistoalueet<br />
Asemakaava osalle Haikkoon kylää<br />
Asemakaavan vireille tulo:<br />
Kaupunginhallitus: 19.04.2004 ’ 216<br />
Asemakaavan hyväksyminen:<br />
Kaupunginvaltuusto
2<br />
1.2 Kaava-alueen sijainti<br />
Suunnittelualue sijaitsee Haikkoossa Ylä-Haikkoon asuinalueen eteläpuolella<br />
Ylä-Haikkoontien molemmin puolin. Liite 1<br />
2 LÄHTÖKOHDAT<br />
2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista<br />
2.1.1 Alueen yleiskuvaus<br />
Suunnittelualue on kooltaan noin 17,5 hehtaaria. Ylä-Haikkoontien pohjoispuolella<br />
sijaitsee omakotiasutusta, muilta osin alue on rakentamatonta metsäaluetta.<br />
Maaston topografia nousee Ylä-Haikkoontien eteläpuoliselle alueella jopa lähes<br />
20 metriä.<br />
Alueella asuu noin 20 henkilöä. Alueella ei ole työpaikkoja.<br />
2.1.2 Luonnonympäristö, maisema ja maaperä<br />
Keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä on laadittu<br />
luontoselvitys (<strong>Porvoo</strong>n kaupungin ympäristönsuojelutoimisto 31.1.2002).<br />
Suunnittelualueen länsiosassa on rehevä lehtomainen purouoma. Kohde on<br />
katsottu metsälain mukaiseksi erityisen tärkeäksi elinympäristöksi. Suunnittelualue<br />
rajautuu etelässä Haikkoon laajaan metsäalueeseen, josta löytyy mm. komeita<br />
kallioselänteitä sekä pienialaisia nevoja ja saniaiskorpia, lisäksi metsäalueella<br />
on huomattavaa ulkoilu- ja virkistysarvoa. Alueella on rakennettu ulkoilureitistö.<br />
Em. alueet on osoitettu paikallisesti arvokkaiksi. Pääosa suunnittelualueesta<br />
on havupuuvaltaista mustikkatyypin metsää. Alueelta ei löydy luonnonsuojeluasetuksessa<br />
mainittuja uhanalaisia lajeja. Liite 2<br />
Suunnittelualueelta ei löydy valtakunnallisesti merkittäviä maisema-alueita eikä<br />
keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä luokiteltuja muita merkittäviä<br />
maisema-alueita. Haikkoon alueelta on käytettävissä yleispiirteinen maisemaselvitys:<br />
Maisemaselvitys <strong>Porvoo</strong>n maalaiskunnan keskeisiltä alueilta, Maisemaarkkitehtitoimisto<br />
Anna Kuoppala. Suunnittelualue sijoittuu voimakkaan metsäselänteen<br />
pohjois- ja luoteisrinteelle. Suunnittelualueen pohjoisosa muodostuu<br />
pienikuvioisesta peltoalueesta, jonka keskelle jää maisemassa selvästi erottuva<br />
metsäkumpare. Liite 3<br />
Pääosa suunnittelualueesta on moreeniselännettä, jonka korkeimmilla kohdilla<br />
on kalliopaljastumia. Alueen pohjoisosan pellot ovat suurimmaksi osaksi savikkoa,<br />
jonka syvyys vaihtelee muutamasta metristä runsaaseen 10 metriin. Savikosta<br />
pistää esiin moreenikumpareita, joissa on paikoitellen myös pieniä kalliopaljastumia.<br />
2.1.3 Rakennettu ympäristö<br />
Alueella sijaitsee seitsemän rakennettua omakotitalotonttia ja yksi paritalotontti.<br />
Alueen rakennuskanta on uutta. Vanhin omakotitaloista lienee 1950-luvulta,<br />
mutta muut on rakennettu 1970-luvun lopun ja 1990-luvun alun välisenä aikana.<br />
Alueella ei ole rakennussuojelukohteita. Ylä-Haikkoontien kokoojakatu jatkuu<br />
viereiseltä asemakaava-alueelta yksityistienä suunnittelualueelle.<br />
2.1.4 Maanomistus<br />
Alueen rakennetut rakennuspaikat on yksityisessä omistuksessa. Muilta osin<br />
alue on kaupungin omistuksessa.<br />
2.1.5 Kunnallistekniikka
Alueella ei ole kunnallistekniikkaa. Kunnallistekniikka on rakennettu viereisellä<br />
Ylä-Haikkoon asemakaava-alueella. Rakennuspaikoista muutama on liittynyt yksityisesti<br />
<strong>Porvoo</strong>n Veden vesijohtoon.<br />
3<br />
2.1.6 Häiriötekijät<br />
Ylä-Haikkoontien eteläpuolisen alueen korkeuserot tekevät suunnittelutehtävästä<br />
erityisen vaativan ja haasteellisen.<br />
2.2 Suunnittelutilanne<br />
2.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset<br />
Seutukaava:<br />
Alue on osoitettu seutukaavassa taajamatoimintojen alueeksi (A) ja maa- ja<br />
metsätalousvaltainen alueeksi, jolla ulkoilunohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja<br />
(MU).<br />
Maakuntakaavaluonnos:<br />
Alue on osoitettu maakuntakaavaluonnoksessa taajamatoimintojen alueeksi (A)<br />
ja maa- ja metsätalousvaltainen alueeksi, jolla ulkoilunohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja<br />
(MU) ja virkistykseen (V).<br />
Yleiskaava:<br />
<strong>Porvoo</strong>n keskeisten alueiden osayleiskaavassa, hyväksytty 15.12.2004, alue<br />
on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP), lähivirkistysalueeksi (VL)<br />
ja lähivirkistysalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-2). Suunnittelualueen<br />
kautta kulkee kokoojakatuluokkainen katu, jonka varteen on sijoitettu kevyenliikenteen<br />
reitti. Liite 4<br />
Asemakaava:<br />
Alueella ei ole hyväksyttyä asemakaavaa. Suunnittelualue rajoittuu koillisessa<br />
Ylä-Haikkoon asemakaava-alueeseen. Liite 5<br />
3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET<br />
Tavoitteena on muodostaa alueelle keskeisten alueiden osayleiskaavan periaatteiden<br />
mukaisesti pientalovaltaista rakentamista. Asemakaavalla luodaan<br />
edellytykset laadukkaan pientalovaltaisen asuinalueen rakentamiselle, jonka erityispiirteenä<br />
korostuu alueen korkeuserot ja rinnerakentaminen. Olemassa olevan<br />
omakotiasutuksen tiivistäminen ja liittyminen asemakaavan liikenne- ja kunnallistekniikan<br />
verkostoihin tutkitaan.<br />
Ylä-Haikkoon tie -niminen yksityistie muutetaan osaksi Ylä-Haikkoota ja Tolkkisia<br />
yhdistävää kokoojakatua.<br />
Viheryhteydet Haikkoon metsä-alueen ja Ylä-Haikkoon puistoalueen suuntaan<br />
osoitetaan asemakaavassa.<br />
4 ASEMAKAAVAN KUVAUS<br />
4.1 Kaavan rakenne<br />
Haikkoonrinteen alueen asemakaavaratkaisu tukeutuu Ylä-Haikkoontie -<br />
nimiseen kokoojakatuun. Kokoojakatua jatketaan viereiseltä Ylä-Haikkoon alueelta<br />
ja se korvaa samannimisen yksityistien. Yhtiötyyppinen alueen tehokkaampi<br />
rakentaminen (A-10, A-12) sijoittuu Ylä-Haikkoontien varteen. Vanhaa<br />
omakotiasutusta on tiivistetty hienovaraisesti ja tonttikadut (Ylämaankuja, Koi-
4<br />
vurinteenkuja) on osoitettu nykyisten sisäänajoreittien kohdille. Uusi omakotiasutus<br />
(A-30) sijoittuu metsäselänteen rinteelle.<br />
4.1.1 Mitoitus<br />
Yhtiötyyppisille pien- ja erillistaloille (A-10, A-12) on osoitettu neljä tonttia, joiden<br />
yhteenlaskettu pinta-ala on noin12 200 m5. Tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus<br />
on noin 3540 k-m5. Erillispientalotontteja on osoitettu yhteensä 38,<br />
joista vanhoja jo rakennettuja tontteja on 8, yksityisessä omistuksessa olevia<br />
uusia tontteja 6 ja kaupungin omistuksessa olevaa uusia tontteja 24. Uusien<br />
tonttien tonttikoko vaihtelee välillä 950 – 1480 m² ja on keskimäärin 1215 m².<br />
Uusien tonttien tonttitehokkuus on pääsääntöisesti e=0,25 + 40 k-m². Vanhojen<br />
tonttien tehokkuus vaihtelee välillä 0,20-0,25.<br />
Asemakaavassa esitetty uuden asutuksen mitoitus vastaa noin 200 asukasta.<br />
4.1.2 Palvelut<br />
Alueen julkiset lähipalvelut sijaitsevat Gammelbackassa, Tolkkisissa ja Haikkoossa.<br />
Alueen lähikouluina palvelevat Tolkkisten koulu, Tolkis skola ja Gammelbacka<br />
skola. Lähimmät päiväkodit ovat Tolkkisten päiväkoti ja Haikkoontörmän<br />
päiväkoti. Terveyspalvelut ovat Gammelbackassa ja Näsissä. Monitoimitalot<br />
ovat sekä Tolkkisissa että Gammelbackassa, jossa sijaitsee myös kirjasto.<br />
Yksityiset paikalliskeskustasoiset lähipalvelut löytyvät Gammelbackasta. Haikkoon<br />
kartano on kaava-alueen läheisyydessä.<br />
Julkisia lähipalveluja sekä pienimuotoista liikeraketamista varten on osoitettuna<br />
reservikorttelialuetta viereisellä parhaillaan rakentuvalla Ylä-Haikkoon alueella.<br />
Tälle suunnittelualueelle ei ole ollut tarvetta osoittaa korttelialuetta palveluja varten.<br />
4.1.3 Liikenneverkosto<br />
Ylä-Haikkoontie on osa kokoojakatua, joka yhdistää Haikkoon ja Tolkkisten<br />
asuinalueet. Katu on mitoitettu siten, että se voidaan varustaa kevyenliikenteenväylällä.<br />
Haikkoonrinteen uusi pientaloasutus tukeutuu Haikkoonrinteenkadun<br />
varaan. Uusia tonttikatuja ovat Haikkoonrinteenkuja ja Haikkoonmetsänkatu.<br />
Vanha asutus kerätään kahdella tonttikadulla, Ylämaankuja ja Koivurinteenkuja.<br />
Haikkoorinteenkadun varteen on katualueen mitoituksessa suunniteltu jalkakäytävätyyppinen<br />
kevyenliikenteenväylä. Rinnakkainen kevyenliikenteenyhteys on<br />
osoitettu Haikkoonmetsäkadulta Haikkoonrinteenkujalle ja siitä edelleen puistoväylänä<br />
Ylä-Haikkoontielle.<br />
4.1.4 Virkistysalueet<br />
Noin puolet suunnittelualueesta on osoitettu virkistysalueiksi (VL, VP). Ylä-<br />
Haikkoonpuisto on osa puistoalueiden ketjua, joka johtaa Haikkoon Uutelan alueelta<br />
kohti Tolkkista. Haikkoonmetsän puisto yhdistää Haikkoonrinteen alueen<br />
kohti Haikkoon laajaa metsäaluetta. Purolehdonpuistoon (VL, (luo)) sijoittuu<br />
luontoarvoiltaan paikallisesti merkittäväksi arvioitu purolehto. Virkistysaluille on<br />
mahdollista rakentaa käyttökelpoinen puistoväylästö niin Ylä-Haikkoon, Haikkoon<br />
valaistun kuntoradan kuin Tolkkistenkin suuntaan. Ylä-Haikkoonpuistoon<br />
suunniteltu leikkipaikka-alue palvelee myös Haikkoonrinteen aluetta.<br />
4.2 Aluevaraukset<br />
4.2.1 Korttelialueet<br />
Asemakaavassa on käytetty seuraavia korttelialuevarauksia:
5<br />
A-10 Asuinrakennusten korttelialue. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti<br />
näkösuojattu, asuntoon liittyvä ulkooleskelutila,<br />
jonka lyhimmän sivun on oltava vähintään kolme metriä.<br />
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa kuhunkin<br />
asuntoon liittyen rakentaa enintään 5 m5:n asuntokohtaiset varastot<br />
ja korkeintaan yhteensä 20 k-m5:n kokoisen lasiverannan/viherhuoneen.<br />
Lasiverannan/viherhuoneen seinämateriaalin<br />
tulee olla vähintään 60 % lasia tai muuta läpinäkyvää materiaalia.<br />
Autopaikkavaatimus: 1,5 ap/ asunto.<br />
A-12 Asuinrakennusten korttelialue. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti<br />
näkösuojattu, asuntoon liittyvä piha-alue.<br />
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa kuhunkin asuntoon<br />
liittyen rakentaa enintään 5 m5:n asuntokohtaiset varastot ja<br />
korkeintaan yhteensä 20 k-m5:n kokoisen lasiverannan/viherhuoneen.<br />
Lasiverannan/viherhuoneen seinämateriaalin<br />
tulee olla vähintään 60 % lasia tai muuta läpinäkyvää materiaalia.<br />
Autopaikkavaatimus: 1,5 ap/ asunto.<br />
AO-30<br />
Erillispientalojen korttelialue. Alueelle saa rakentaa yksi- tai kaksiasuntoisia<br />
pientaloja asumistarkoitukseen. Tontille tulee sijoittaa<br />
vähintään 2 ap/ asunto<br />
Asemakaava sisältää sitovan tonttijaon. Liite 6<br />
4.2.2 Virkistysalueet<br />
VP<br />
VL<br />
Puisto<br />
Merkinnällä on osoitettu alueen keskuspuistoksi rakennettava Ylä-<br />
Haikkoonpuisto jatkoyhteyksineen.<br />
Lähivirkistysalue<br />
Merkinällä on osoitettu puistomaisesti hoidettavat metsäalueet kuten<br />
Purolehdonpuisto ja Haikkoonmetsä<br />
4.3 Kaavan vaikutukset<br />
Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset on arvioitu nykytilanteeseen verrattuna.<br />
Alueesta rakentuu noin 220 asukkaan asuinalue. Koska alue sijaitsee edullisesti<br />
jo rakentuneen yhdyskuntarakenteen sisällä ja olemassaolevien palveluiden<br />
lähietäisyydellä, on asemakaavan vaikutus kaupungin yhdyskuntarakennetta<br />
eheyttävä.<br />
Alueen luonnonoloiltaan arvokas purolehto jää rakentamattomaksi eivätkä sen<br />
luontoarvot ole uhattuina.<br />
Vanhan omakotiasutuksen tiivistämisellä ei ole vaikutuksia alueen maisemaan<br />
tai luonnonolosuhteisiin. Alueen olemassa olevat rakennuspaikat liitetään rakennettavaan<br />
katu-, vesi- ja viemäriverkostoon.<br />
Rinnealueen uusi rakentaminen on osoitettu tiiviinä kokonaisuutena, jonka tieltä<br />
luonnontilainen metsä joutuu väistymään. Jo puiden kaataminen tulevan rakentamisen<br />
tieltä aiheuttaa muutoksen maisemassa. Lisäksi puiden kaataminen rinnealueelta<br />
saattaa aiheuttaa myrskytuhoja myös läheisillä puisto- ja metsäalu-
6<br />
eeksi tarkoitetuilla alueilla.<br />
Asemakaavan rinnealueelle nousevat omakotitalotontit on suunniteltu siten, että<br />
merkittäviä täyttöjä tai leikkauksia joudutaan tekemään vain rakennuksen/rakennusten<br />
kohdalla sen sovittamiseksi katualueen korkeustasoon. Pääosa<br />
piha-alueesta voi jäädä luonnontilaiseen korkeustasoon ja nuori/hyväkuntoinen<br />
puusto voidaan piha-alueella säästää. Kaupunki poistaa puuston<br />
ainoastaan rakennuksen kohdilta ja piha-alueen puusto jätetään paikoilleen<br />
vahvistumaan. Kuitenkin on odotettavissa, että alue näkyy maisemassa muutaman<br />
vuoden ajan yhtenä suurena työmaana. Tiiviimmillä A-10 ja A-12 alueilla<br />
puusto joudutaan poistamaan lähes koko tontin alueelta. Pihojen nopea rakentaminen<br />
ja istutus riittävän suurilla taimilla nopeuttaa maiseman eheytymistä rakentamisen<br />
jälkeen.<br />
Ylä-Haikkoontie rakennetaan kaduksi asemakaava-alueen kohdalla. Ylä-<br />
Haikkoontien Tolkkistenpuoleinen osa säilyy vielä yksityistienä. Uuden alueen<br />
rakentaminen saattaa aiheuttaa liikenteen kasvua yksityistien osuudella, mutta<br />
ongelma poistuu kun asemakaavoitus etenee Tolkkisiin asti.<br />
Asemakaavan hyväksymisen myötä koko Ylä-Haikkoon puisto voidaan suunnitella<br />
ja toteuttaa. Ylä-Haikkoonpuiston rakentaminen lisää parhaillaan rakennettavan<br />
Ylä-Haikkoon alueen tonttien sekä vanhan asutuksen viihtyisyyttä.<br />
5 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET<br />
5.1 Asemakaavan suunnittelun tarve<br />
Asemakaavan suunnittelu on tarpeen kaupungin tonttivarannon säilyttämiseksi.<br />
5.2 Suunnittelun käynnistämien ja sitä koskevat päätökset<br />
Alueen asemakaavoitus on sisältynyt kaupunkisuunnitteluosaston työohjelmaan<br />
vuodesta 2004, mutta suunnittelutyö on aktiivisesti aloitettu vuonna 2005.<br />
Alueen suunnittelun käynnistymisestä on informoitu kaupungin kaavoituskatsauksien<br />
yhteydessä ensimmäisen kerran vuonna 2003 (2.-4.12.2003).<br />
Kaupunginhallitus on päättänyt alueen rakennuskiellosta asemakaavan laatimista<br />
varten 19.4.2004 § 216 ja 19.06.2006 § 277. Rakennuskielto on voimassa<br />
2 vuotta.<br />
5.3 Osallistuminen ja yhteistyö<br />
Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.<br />
Koska asemakaava ei koske valtakunnallisia tai tärkeitä seudullisia alueidenkäyttötavoitteita,<br />
asemakaavasta ei ole ollut tarpeen järjestää MRL 66’:n mukaisia<br />
viranomaisneuvotteluita. Liite 7<br />
Osallisille on varattu mahdollisuus mielipiteen esittämiseen asettamalla kaavaluonnos<br />
MRA 30 ’:n mukaisesti nähtävänä 25.1.-17.2.2006. Lausunnoissa tuli<br />
esille muutamia tarkennusta vaativia yksityiskohtia. Asemakaavaluonnoksesta<br />
jätettiin kaksi mielipidettä, joista toinen koski lisäaluetoivomusta huomauttajien<br />
omistamaan tonttiin ja toinen uusien tonttien lisäämistä huomauttajien tilan alueelle.<br />
Sekä lausunnoissa esilletulleet seikat että esitetyt mielipiteet oli mahdollista<br />
ottaa huomioon asemakaavaehdotuksen valmistelussa. Yhteenveto alustavista<br />
lausunnoista, mielipiteistä sekä niiden vaikutuksesta kaavaehdotukseen<br />
on esitetty kaavaselostuksen liitteenä. Liite 8
Asemakaavaehdotus on ollut MRA 27 ’:n mukaisesti julkisesti nähtävänä . -<br />
.2007 ja siitä on pyydetty MRA 28 ’:n mukaiset lausunnot. Lausuntonsa ovat<br />
antaneet…….<br />
6 MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET<br />
Asemakaavan valmistelun yhteydessä tullaan laatimaan kaupungin ja tilan RN:o<br />
1:128 (kortteli 3527) omistajien välinen maankäyttösopimus.<br />
7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS<br />
7.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat<br />
Asemakaavan toteutusta ohjaamaan laaditaan erilliset rakentamistapaohjeet.<br />
Alueen katusuunnitelmia laaditaan parhaillaan katuosastolla ja vesi- ja viemäröintisuunnitelmia<br />
<strong>Porvoo</strong>n Vedellä. Ylä-Haikkoonpuiston toteuttaminen edellyttää<br />
viheraluesuunnitelmaa. Kiinteistön muodostusta ohjaava sitova tonttijako sisältyy<br />
asemakaavaan.<br />
7.2 Toteuttaminen ja ajoitus<br />
Asemakaavan toteutus edellyttää katuverkoston ja vesi- ja viemärijohdon rankentamista<br />
alueelle. Alueen kunnallistekniikan rakentamisen aloittamiseen on<br />
varauduttu jo kaupungin vuoden 2007 talousarviossa. Tonttien myynti rakentajille<br />
käynnistyy aikaisintaan vuonna 2008.<br />
Asemakaavan toteuttaminen mahdollistaa lisämaan myymisen kahteen omakotitalotonttiin<br />
korttelissa 3542, 258 m² tonttiin 1 ja 842 m². tonttiin 2. Asemakaavan<br />
toteuttaminen ei edellytä yksityisten omistuksessa olevan alueen ostamista.<br />
Katualueet siirtyvät kaupungille MRL:n mukaisesti korvauksetta.<br />
<strong>Porvoo</strong>ssa 8.2.2007<br />
7<br />
J.P.Pfeifer<br />
Kaupunkisuunnittelupäällikkö<br />
Hilkka Jokela<br />
Kaavoittaja<br />
LIITTEET<br />
1. Alueen sijainti<br />
2. Luonnonarvoiltaan arvokkaat alueet ja kohteet<br />
3. Maisemarakenne<br />
4. <strong>Porvoo</strong>n keskeisten alueiden osayleiskaava, ote<br />
5. Ajantasa-asemakaava<br />
6. Tonttijakoyhdistelmä<br />
7. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma<br />
8. Laatimisvaiheen kuuleminen<br />
Illustraatio
Change language