CR CDQ OUEST 21012013.pdf, pages 1-5 - Saint-Nazaire

Pôle GLRHSL – Direction des Relations aux Habitants
Étaient présents :
COMPTE RENDU CONSEIL DE QUARTIERS DU 21 JANVIER 2013
(Point municipal des quartiers Ouest – PIVO)
QUARTIERS SAINT-NAZAIRE OUEST
Arlette MOUSSEAU Adjointe au Maire en charge des quartiers
Saint-Nazaire Ouest
Véronique GAUTHIER Élue de proximité Avalix
Alain AVRILLON Représentant l'association "Vivre et Vieillir"
Rémy BRÉNEAU Collège des habitants
Christian BRETHOME Collège des habitants
Carla CANDAT Collège des habitants
Françoise COURONNÉ Collège des habitants
Jean-François DUPAS Collège des habitants
Denise GOLIAS Collège des habitants
Jacques GUILLET Collège des habitants
Gilbert LARUE Collège des habitants
Michel LAURENT Collège des habitants
Marie-Christine MAGNAN Représentant les usagers de la Maison de Quartier
Jean-Luc MATHELIER Collège des habitants
Pascale PERRAUD Représentant la FCPE
Christophe RICHARD Représentant la CNL
Marie-Pierre SOU Représentant la direction de la Fédération des
Maisons de Quartier
Étaient excusés :
Didier BOURGEAIS Représentant la direction de l'Office Municipal de la
Jeunesse
Christian CORMIER Collège des habitants
Maïgwenn GUÉGAN Représentant Silène
Étaient absents :
Véronique ACHALLÉ Représentant la direction de la Fédération des
Maisons de Quartier
Alfred BASSAFOULA Représentant les usagers de la Maison de Quartier
Jacques BRÉNY Représentant les usagers de la Maison de Quartier
Carole CADIET Représentant la FCPE
Roland CAZEAUX Représentant le Boxing Nazairien
Michel CLAUDE Représentant l'association Marie-Moreau
Annie CORLOBÉ Représentant la CLCV
Christine DELHOUMEAU Représentant le Fréchet Basket Club
Anne DHOLLAND Représentant l'école maternelle Albert Camus
Thierry FLORA Représentant l'école élémentaire Léon Blum
Pascaline HAMELIN Représentant l'école maternelle A. Chedid
Jean-Louis HAURAY Représentant l'école élémentaire A. Chedid
Martine MARIVAIN-ROBART Représentant la Fédération PEEP
Jamel MERNIZ Représentant l'association "Al Andaluz"
Pascal RAFFLEJEAU Représentant les commerçants et artisans
Jacqueline RICA Collège des habitants
Francis RIOU Représentant le collège Pierre Norange
Christian VAILLANT Collège des habitants
Franchin VENDOME Représentant l'association "L'Émile et Un Légume"
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Le Conseil de quartiers du 21 janvier avait pour seul point à l’ordre du jour, proposé par le
Bureau, la présentation par Mme Bénédicte CLÉMENT, de la direction de la programmation
urbaine et de l’habitat à la Ville de Saint-Nazaire, d’un point d’étape sur la politique de l’habitat.
Le document support à cette présentation étant difficilement diffusable en l'état, nous étions
convenus que ce compte rendu ne reprendrait que l’essentiel de nos échanges étayés de
quelques chiffres pour illustrer les propos.
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Beaucoup de constructions, beaucoup d’habitat collectif au détriment de la maison
individuelle et pourtant une population qui peine à augmenter. Ces choix modifient les
paysages et peuvent être facteurs de nuisances ; le stationnement rendu difficile par
exemple. Pourquoi ces choix, comment les comprendre ? La Ville peut-elle modifier
certains projets ?
Saint-Nazaire mène une politique de l’habitat déterminée, réaffirmée dans le PLU, encadrée
par différentes lois (Schéma de Cohérence Territoriale, PLU, Solidarité Renouvellement Urbain
etc…).
- Une volonté affirmée de stopper l’étalement urbain (limiter la consommation d’espace,
l’artificialisation des sols par les constructions, les aménagements, les infrastructures…).
- Permettre au maximum le rapprochement entre lieu de vie et travail car coût important
pour les ménages (en 1960, un actif parcourait 3 km en voiture/Jour, en 2000 ce chiffre
est passé à 40).
- Privilégier le renouvellement urbain et limiter les extensions urbaines.
Le règlement du PLU est volontairement assez libre,
Sur certains îlots, le choix a été fait de maintenir de l’habitat individuel.
Il est important d’accompagner l’évolution des formes de la ville.
La production importante de logements collectifs en zone urbaine doublée du succès des
mesures de défiscalisation (Investissement Scellier) ont permis de retrouver une croissance
démographique positive et une diversification de l'offre de logement.
Comment évaluer le nombre de logements nécessaires ?
Constats : En 1968 : 18 924 résidences principales pour 63 289 habitants.
En 2009 : 31 661 résidences principales pour 66 348 habitants (67 200 en 2010).
Donc, un nombre de logements qui augmente alors que la démographie ralentit.
Taille des ménages dans les logements :
- En 1968 : 3, 4 personnes /logement, en 2009 : 2,1 personnes /logement.
- En 2012, la taille des ménages est estimée à 2 personnes par logement (elle est de 1,4
dans certains secteurs du centre ville). Elle devrait continuer à baisser d’environ 0,1 %
par an.
Conséquences :
Pour faire face à ce phénomène de desserrement des ménages, il faut aujourd’hui 450 à
500 logements par an. Or, le renouvellement du parc existant (logements démolis, vétustes
ou transformés) représente environ 60 logements/an.
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Pour répondre à une croissance démographique identique à cette période
(+ 852 habitants entre 2009 et 2010), ce sont donc entre 600 et 650 logements qu’il faut
produire/an.
Entre 2009 et 2012, 2 787 logements ont été livrés (653 en logements locatifs sociaux, 201 en
accession aidée et 1 933 en accession libre) soit 690/an.
Nécessité d’une régulation active du foncier (18 millions d’euros sur la durée d’un
mandat).
- Zones d’Aménagement Différé (ZAD).
- Périmètres de veille foncière dans le PLU.
- Servitude de mixité sociale.
- Montage d’opérations par la collectivité.
Personnes âgées : Alors qu’il y a quelques années, le choix était de répartir dans toute
la ville des petites structures d’accueil, on revient sur ces choix en concentrant à
nouveau l’accueil en établissement pour des raisons budgétaires. Il y a aussi nécessité
de développer les services à la personne pour les personnes restant à domicile ainsi
que les résidences services.
- Besoins pour les ménages de plus de 75 ans ayant des revenus inférieurs au SMIC.
- Besoins estimés de 1 200 places d’accueil pour personnes âgées dépendantes en 2016,
820 places existantes ou programmées pour 2013.
- 400 places supplémentaires à prévoir en EHPAD.
- Besoins pour les ménages de plus de 75 ans ayant des revenus supérieurs au SMIC.
- Besoins estimés de 500 logements pour personnes âgées dépendantes en 2016,
(20 % des ménages concernés).
- 217 logements existants ou programmés pour 2013.
- Environ 280 places supplémentaires pourront être prévues sur la ville.
Accueil des jeunes ménages
- Les intentions de déménagements (enquête TMO 2011).
- Le souhait d’emménager dans une maison est clairement majoritaire (74 % des personnes
ayant déclaré envisager un déménagement dans les 3 ans).
- Une demande d’habitat persistante pour la maison individuelle.
- Les communes vers lesquelles les ménages avaient un temps envisagé d’aller s’installer
sont éclatées, mais montrent l’attractivité de Pornichet (26 %) et Saint-Nazaire (17 %).
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Des éléments qui plaident contre l’éloignement des lieux de travail.
Taux d’effort cumulé consacré au logement et aux transports
Hypothèses : Budget du ménage estimé à 3 500 € mensuels nets (couple biactif). Apport
personnel de 20 %. Prêt immobilier sur 20 ans à 5 % hors assurance. Taux d’effort limité à 33
%.
CAS 1 :
Acquisition d’un bien à 170 000 € en secteur péri-urbain (20 km de la ville centre) : deux
voitures sont nécessaires.
Monsieur travaille à 20 km = (20x2) x 215 jours travaillés x 0,4 €/km = 3 440 € de dépenses
annuelles (selon la méthode « DGI »).
Madame travaille à 10 km = (10x2) x 215 jours travaillés x 0,5 €/km = 2 150 € de dépenses
annuelles.
CAS 2 :
Acquisition d’un bien à 210 000 € en secteur urbain = possibilité de marche à pied et
d’utilisation des transports en commun.
Monsieur travaille à 5 km = (5x2) x 215 jours travaillés x 0,5 €/km = 1 075 € de dépenses
annuelles.
Madame travaille en centre ville = abonnement mensuel bus = 30 € x 12 = 360 €/an
Cas
Prix du
logement
Transports
Mensualité
Logements
Mensualité
Une accession à la propriété abordable
Dépenses
Logements
+Transports
Part
Transports
Part
Logements
Part Logement
+Transports
Cas 1 170 000 € 465 € 920 € 1 385 € 13% 26% 39%
Cas 2 210 000 € 120 € 1 120 € 1 240 € 3% 32% 35%
Les études montrent que le public "cible" pour la primo accession situe son budget achat entre
160 et 280 000 €. Un terrain de 450 m2 à Saint-Nazaire est possible, plus difficile à 1 000.
Les maisons individuelles de la reconstruction en centre ville représentent une opportunité
majeure de loger les jeunes ménages.
En effet, beaucoup de ces maisons devraient prochainement faire l’objet de mutation, or elles
sont vendues à des prix très compétitifs par rapport à la construction neuve. Il s’agira
d’accompagner les jeunes ménages dans la nécessaire rénovation de ces biens.
- 8 500 ménages nazairiens vivent en copropriété, dont la moitié dans le centre ville
(45 % locataires, 55 % propriétaires occupants).
- 87 % de ménages de 1 et 2 personnes en 2010. La population observée est de plus en
plus modeste. 350 propriétaires occupants jeunes dont certains disposent de très faibles
moyens.
- 40 % des propriétaires ont plus de 65 ans. 500 propriétaires occupants de + 65 ans
concernés par les enjeux d’accessibilité.
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Qu’en est-il du logement en centre ville ?
Une étude menée par la CARENE a permis de définir les modes d’intervention potentiels sur
les copropriétés de la reconstruction sur la base de 5 axes :
- Observatoire dynamique des copropriétés
- Accompagnement à la gestion et organisation des copropriétés
- Dispositif d’aide au conseil et aux travaux, relance des façades
- Expérimentations (cœurs d’îlots, immeuble démonstrateur)
- Communication
Le logement social : quelle est l’évolution de son financement ?
Des coûts de construction qui augmentent : le coût d’un logement social "moyen" hors Ile de
France est passé de 80 000 € en 2005 à 130 000 € en 2011 (normes sismiques,
réglementations thermiques, accessibilité, matériaux, foncier…).
Les subventions d’Etat sont en baisse constante, ce qui implique d’augmenter l’apport des
collectivités et surtout la mobilisation des fonds propres du bailleur social.
Constat : Plus de la moitié du parc social de Silène a été construit entre 1960 et 1979. Une
étude conjointe Silène/CARENE/Ville est en cours pour définir les modalités d’intervention
techniques et financières sur les ensembles de logements concernés, en s’appuyant sur
l’expérience de Ville-Ouest et les études menées sur les copropriétés de la reconstruction. Des
opérations expérimentales pourront être réalisées au préalable.
Fait à Saint-Nazaire, le 18 mars 2013
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