Test-Achats invest – 24/12/2012 – No 1599

Immobilier
Certificats immobiliers
Cette seconde partie de notre analyse est consacrée aux certificats portant sur les immeubles commerciaux.
Basilix
Le coupon payé le 30 novembre est largement supérieur aux
prévisions. En cause, la nette augmentation des loyers suite à
des renégociations de baux. Nous tablions sur une légère
baisse du coupon brut suite à la prise en charge de quelques
frais accessoires relatifs aux travaux de rénovation aux
parkings étalés sur les exercices 2011/2012. En attendant
l'assemblée d'information du 9 janvier, nous tablons sur un
coupon brut quasi inchangé pour fin novembre 2013
(coupon net : -3,4 % suite à la hausse du précompte
mobilier). Autre fait favorable, la valeur d'expertise au
12 septembre a augmenté de 7,7 % sur un an. Nous estimons
la valeur nette liquidative à 370 EUR environ. Depuis début
2012, la sicafi Wereldhave Belgium a renforcé à plusieurs
reprises sa position dans ce certificat (17,8 % au 30/09/12).
Conservez spéculativement, mais tenez compte du risque
induit par les projets de centres commerciaux.
Kortrijk Shopping
Le vide locatif était de 19 % au 30 juin et pourrait atteindre
28 % fin 2013 si rien ne change. Par contre, la partie du
shopping appartenant à Redevco Retail (ex-Carrefour ainsi
qu'une extension) a rouvert ses portes après complète
transformation. La quasi totalité des surfaces est louée.
Cela a déjà eu une influence très positive sur la
fréquentation du shopping. Pour la partie inférieure, on
espère toujours que les gestionnaires arrivent à faire venir
une « locomotive ». Le nom d'Albert Heijn circule pour les
surfaces libérées en janvier 2011 par Colruyt. En attendant,
les revenus locatifs de 2012 sont toujours estimés en recul
de 5,7 % par rapport à 2011. Pour 2013, sauf relocations, les
revenus locatifs seront à nouveau en baisse (-8 %),
notamment en raison du départ d'H&M (fin de bail en
février 2013) vers des surfaces appartenant à Redevco.
Mais selon nous, des annonces de relocation devraient être
faites prochainement. Si, à court terme, les perspectives
restent négatives, la tendance devrait s'inverser à moyen
terme. Le cours du certificat a été mis sous pression ces
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dernières années, mais le ciel s'éclaircit. Achetez un peu
spéculativement aux alentours de 385 EUR.
Westland Shopping 1980/ Westland 2004
On est toujours en attente du paiement des soldes de
liquidation. Le solde global de liquidation (estimé à 57 EUR
net) du Westland Shopping 1980 était déjà précompté à
25 %. Rien ne change donc. Par contre, pour le Westland
2004, le montant estimé des coupons de liquidation sera de
19 EUR, en cas de paiement en 2012 (précompte à 21 %), ou
de 18 EUR en cas de paiement après (précompte à 25 %).
Ilestpossiblequ'aumoinsunepartiedessoldesdeliquidation
soit payée d'ici fin décembre. Nous conseillons donc de
conserver ces deux certificats.
Woluwe Shopping
Selon le rapport semestriel publié fin août, on prévoit
toujoursunehaussede2,7%desrevenuscourantspour
l'ensemble de 2012. Par contre, les revenus exceptionnels
seront vraisemblablement moindres. Nous maintenons
notre prévision d'un coupon en hausse de quelque 2,5 % en
juin 2013. Il n'y a aucune nouvelle concernant le projet
d'extension du shopping. Le rendement reste très faible
(±3,7%net).L'hypothèsed'unconflitentreunporteurtrès
important et les gestionnaires (sur e.a. le projet d'extension)
reste aussi d'actualité. Nonobstant, nous estimons le certificat
assez correctement évalué. Conservez à titre spéculatif.
Distri-Land
Les revenus locatifs au 1er semestre 2012 sont en forte baisse
(-15,3 %) en raison de la vente des immeubles de Rocourt
en août 2011, et le solde d'exploitation a même chuté de
17,1 %. Ces différences seront donc nettement moindres au
second semestre. Nous maintenons notre estimation d'un
coupon en février 2013 de 12,75 EUR (-9,9 % par rapport au
coupon courant payé en 2012). Le cours (malgré la baisse)
étanttoujoursbeaucoupplusélevéquel'estimationdela
valeurnettedeliquidation,notreavisrestedevendre.
CERTIFICATS IMMOBILIERS BOURSE DE BRUXELLES – immeubles commerciaux (données au 20/12/12)
Nom Cours en EUR (a) (b) (c) (d) (e) Conseil (gras = modifié)
Centres commerciaux
Basilix 337,00 22,90 18 30/11/12 22,12 6,59 Conservez à titre spéculatif*
Kortrijk Shopping 390,00 24,59 23 28/03/12 24,80 6,68 Achetez à titre spéculatif vers 385 EUR*
Westland Shopping 1980 46,00 53,10 66 30/05/12 ** n.s. Conservez
Westland 2004 16,00 19,06 9 30/05/12 ** n.s. Conservez
Woluwe Extension 570,00 27,20 24 27/06/12 27,71 4,98 Achetez à titre spéculatif vers 580 EUR*
Woluwe Shopping 1 476,00 51,84 64 27/06/12 53,13 3,67 Conservez à titre spéculatif*
Commerces le long d'axes routiers
Distri-Land 312,01 14,15 24 23/02/12 12,75 4,23 Vendez
Machelen 291,96 24,32 21 25/07/12 24,05 8,53 Conservez à titre spéculatif*
Machelen, Kuurne 290,01 21,91 27 19/12/12 22,54 7,77 Conservez à titre spéculatif*
* certificat un peu plus risqué; ** solde de liquidation estimé à ±57 EUR net pour Westland Shopping 1980 et à 18 à 19 EUR net pour Westland 2004; n.s.= non significatif
; le calcul du rendement n'est pas d'application vu la vente du bâtiment; (a) Dernier coupon net en EUR; (b) Numéro du coupon; (c) Date de paiement ducoupon;
(d) Prochain coupon net attendu estimé en EUR; (e) Rendement net immédiat attendu en % sur base du cours du 20/12/2012 et du prochain coupon net attendu.
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