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08 I eXPerTises I ingénierie financière Christine Chiozza-Vauterin Responsable juridique et fiscal 1818 Immobilier Alain Pivert Directeur général de NAMI - AEW Europe Frédéric Travert Directeur des Crédits à la Banque Privée 1818 Avec les sCPi, profitez des charmes de l’immobilier papier Les Français sont très attachés à la pierre. Ils le sont tout autant à la pierre-papier. En 2011, ils ont investi quelque 2,8 milliards d’euros dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), portant l’encours total de ce type de placement à plus de 25 milliards d’euros. « Les SCPI ont un attrait essentiel : elles donnent aux particuliers accès à une classe d’actifs qui leur est normalement inaccessible, l’immobilier d’entreprise, et cela en limitant les risques », explique Alain Pivert, directeur général de NAMI - AEW Europe, société de gestion de fonds immobiliers de Natixis. Par rapport aux autres classes d’actifs immobiliers, les SCPI cumulent en effet plusieurs autres avantages : elles sont beaucoup moins volatiles que les foncières cotées, corrélées aux marchés actions, mais également plus performantes que l’immobilier résidentiel physique car investies essentiellement en immobilier d'entreprise (bureaux, murs de commerce, locaux d'activités). Les avantages de l’immobilier d’entreprise Du point de vue de l’investisseur, la rentabilité constitue clairement l’un des atouts clés des SCPI. En immobilier d’entreprise, le propriétaire peut, par exemple, imputer au locataire davantage de charges, ce qui lui procure un rendement plus élevé, de l’ordre de 5 % à 6 %, soit sensiblement plus que celui de l’immobilier résidentiel. Cela explique notamment que les gérants professionnels se concentrent sur cette classe d’actifs, moins connue du grand public, même s’il existe aussi des SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel. La souplesse constitue un autre atout des SCPI. Elle permet une très large diversification, que ce soit par région ou par type d’actifs. Les sociétés de gestion proposent des véhicules aux profils extrêmement divers, susceptibles de répondre à autant de stratégies d’investissement. Dans l’immobilier d’entreprise, l’investisseur peut ainsi accéder à des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des petits locaux commerciaux ou des entrepôts logistiques. Et cela à Paris, en Ile-de-France comme en régions. Une mutualisation des risques À cette diversification des sousjacents s’ajoute une mutualisation des risques. Alors qu’un particulier qui investit directement dans un appartement locatif est exposé au risque de défaut de son unique locataire, la SCPI achète des dizaines de biens immobiliers et répartit ainsi le risque de défaut entre de très nombreux locataires. La défaillance de l’un d’entre eux n’aura que très peu de répercussion sur la performance globale. Enfin, les formalités pour la vente de parts de SCPI sont plus légères que les procédures de cession d'un actif immobilier détenu en direct. « La vente d’un appartement implique une procédure très lourde qui prend au moins trois mois, voire beaucoup plus quand le marché s’assèche, la vente d’une part de SCPI ne prenant, quant à elle, pas plus d’un mois dans une conjoncture normale », souligne Alain Pivert. Leur liquidité conduit à évoquer les deux types de SCPI qui existent : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Les premières, à l’image d’un OPCVM classique, voient leur capital varier au gré des souscriptions et des sorties. La taille de la SCPI varie en conséquence, le gérant ne pouvant que constater les mouvements de capitaux. Dans une SCPI à capital fixe, le gérant procède par augmentations de capital. Cela permet au gérant de contrôler le montant du capital et de ne lever que ce qu’il estime pouvoir investir dans de
« Elles peuvent être d’excellents supports pour préparer la retraite. » bonnes conditions. « Chez NAMI- AEW Europe, nous privilégions les SCPI à capital fixe car elles sont moins procycliques. Dans une SCPI à capital variable, on constate généralement davantage de souscriptions en haut de cycle, ce qui peut contraindre le gérant à investir même s’il estime les prix trop chers », explique Alain Pivert. L’inverse est également vrai : en bas de cycle, le gérant peut être obligé de vendre des biens dans des conditions peu satisfaisantes pour rembourser les investisseurs qui souhaitent en sortir. Dans ce cas, ce sont tous les actionnaires qui paient le prix de la liquidité. Les sociétés de gestion de SCPI à capital fixe organisent elles mêmes le marché secondaire. Si le marché vient à se tendre, ce ne sont que les sortants qui paient le prix de la liquidité. La performance sans la volatilité Pour importantes qu’elles soient, les questions de statut ne doivent pas faire oublier l’essentiel : un couple risque/rendement très attractif parmi toutes les classes d’actifs. « De 1990 à 2010, les SCPI affichent un rendement moyen de 6 % par an pour une volatilité de seulement 9 % », rappelle Christine Chiozza- Vauterin, responsable juridique et fiscal de 1818 Immobilier. Sur la même période, les actions ont eu une volatilité de 24 %, les foncières cotées de 26 %, l’or de 15 % et les obligations de 5 %. Une faible volatilité, donc, pour un rendement locatif qui oscille depuis vingt ans entre 5 et 8 %. Et cela n’intègre pas les fortes plus-values en capital dont ont bénéficié les SCPI depuis une décennie, grâce à la hausse des prix de l’immobilier. À noter : les revenus sont versés sur une base trimestrielle. Opter pour une SCPi à crédit Fidèle à sa stratégie en faveur de l’architecture ouverte, la Banque Privée 1818 a sélectionné cette année sept sociétés de gestion partenaires (dont NAMI - AEW Europe) pour proposer un large choix de SCPI. « Nous suivons ces sociétés de gestion depuis des années, nous connaissons leur philosophie de gestion et leur stratégie d’investissement. Ce travail de sélection nous permet de proposer une dou- zaine de SCPI aux profils bien marqués », souligne Christine Chiozza- Vauterin. En parallèle, la Banque Privée 1818 a développé une offre de financement pour accompagner ses clients intéressés par un investissement dans les SCPI. « La pierre- papier est l’un des rares investissements qui permettent aux particuliers de bénéficier d’un effet de levier », indique Frédéric Travert, directeur des Crédits à la Banque Privée 1818. « Le souscripteur a le choix entre trois types de garantie pour son crédit : le cash – compte titres, assurance - vie… –, le nantissement des parts de la SCPI ou la Saccef, l’organisme de caution du groupe Natixis », indique Frédéric Travert. Les avantages du crédit ? Ils sont les mêmes que pour tout investissement immobilier. La première année, l’investisseur peut faire jouer à plein le levier fiscal en déduisant de ses revenus fonciers l’ensemble des frais – dossier, garantie, assurance… – ainsi que les intérêts d’emprunt. Les années suivantes, il continuera à déduire les intérêts d’emprunt, et cela jusqu’à la fin de son crédit. Comme pour un emprunt immobilier classique, l’investisseur peut opter pour un prêt in fine ou amortissable. S’agissant d’immobilier, l’horizon d’investissement conseillé est d’au moins dix ans. Mais rien n’empêche de conserver ses parts de SCPI plus longtemps. « Les SPCI constituent d’excellents supports pour préparer un revenu complémentaire en vue de la retraite », souligne Christine Chiozza-Vauterin. Reste la question du marché immobilier en 2012. « Aujourd’hui, c’est l’immobilier résidentiel qui est exposé à un possible retournement. L’immobilier d’entreprise, davantage liée à la conjoncture économique, n’est pas très cher », observe Alain Pivert. « Il n’y a pas de stocks et les loyers apportent un bon rendement. » 09
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