de la profession les - Ordre des Architectes

Juridique : actualité et jurisprudence
Ball-Eastaway House - Glenorie, Sydney,
Glenn Murcutt, architectes
© Glenn Murcutt
L’architecte et le respect des règles d’urbanisme
Les obligations relatives au droit de l’urbanisme pèsent essentiellement sur l’architecte, dans le cadre de son obligation de conseil.
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 10 novembre 1998 (Epoux Bianchetti / SNC La Plage de la Capicciola), a même été jusqu’à
retenir que, parmi tous les intervenants d’une opération de construction, y compris le notaire, seuls les architectes étaient tenus au
respect des règles d’urbanisme.
L’étendue de cette obligation
est très large :
L’architecte doit veiller au respect de toutes les
règles d’urbanisme applicables au projet et doit
avertir le maître d’ouvrage de toutes difficultés
réglementaires (ex. législation protectrice d’un
monument historique, loi littoral, etc.)
Il doit choisir les autorisations de construire
adaptées au projet (permis de démolir, déclaration
de travaux ou permis de construire).
Et très sévèrement sanctionnée
par le juge :
� La Cour de Cassation, dans un arrêt du
20 février 2002 (SCP Plexus / SCI Les Iris),
retient la responsabilité des concepteurs
reconnus coupables d’avoir violé les règles
d’urbanisme.
Dans cette affaire, le sursis à exécution d’un permis
de construire accordé par le juge administratif au
motif que les architectes avaient méconnu les règles
de hauteur et de prospect du bâtiment, provoque un
retard dans l’exécution des travaux. Le maître
d’ouvrage demande, devant le juge civil, réparation
de ce préjudice aux architectes qui invoquent les
dispositions de l’article L.480-13 1 du code de
l’urbanisme en précisant que le non-respect des
règles d’urbanisme ne pouvait pas être constaté par
le juge judiciaire, le permis de construire étant
devenu définitif 2 . Seul le juge administratif avait
compétence sur cette question.
La Cour de cassation précise que l’article L.480-13
n’est pas applicable, les dispositions de ce texte ne
pouvant être retenues qu’à l’encontre du
propriétaire et ne pouvant constituer une cause
exonératoire de la responsabilité des constructeurs.
Les architectes ne peuvent échapper à leur
responsabilité envers le maître d’ouvrage qu’en
22 Cahiers de la profession N° 11 - 2 e trimestre 2002
prouvant leur absence de faute ou l’absence de lien de
causalité entre leur faute et le retard dans les travaux.
• La Cour de Cassation, dans un arrêt du 9 janvier
2002 (Gainville / Velghe Michaux) va même jusqu’à
préciser que le non-respect délibéré des règles
d’urbanisme exclut la garantie de l’assureur.
Dans cette affaire, un architecte a conçu un projet
qu’il savait irréalisable et a laissé le maître
d’ouvrage faire construire l’immeuble dont il savait
qu’il n’était conforme, ni au premier permis de
construire, ni aux règles d’urbanisme, ni même au
permis modificatif. La Cour de Cassation a retenu
que l’architecte avait commis une faute
intentionnelle exclusive de garantie.
Elle est cependant limitée
selon l’étendue de la mission
de l’architecte:
� La Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du
12 janvier 2000 (Sté VIP investissement /
Bataille), n’a pas retenu la responsabilité de
l’architecte suite au refus de
l’administration d’autoriser un transfert
d’affectation des locaux.
Dans cette affaire, l’architecte était chargé de la
demande de permis de construire pour un maître
d’ouvrage, professionnel de l’immobilier, afin de
transformer un immeuble de logements en
commerces et bureaux.
Le maître d’ouvrage reproche à l’architecte de ne
pas avoir effectué les démarches imposées par
l’administration (autorisation de l’article L.631-7
du CCH) en cas de changement de destination.
La Cour d’Appel rejette le recours du maître
d’ouvrage au motif que le contrat d’architecte ne
prévoyait aucune démarche à sa charge pour un
changement d’affectation, ces démarches relevant
de la compétence unique du maître d’ouvrage.
Cette décision aurait pu être moins favorable si le
maître d’ouvrage n’avait pas été un professionnel de
l’immobilier mais un particulier.
� La Cour de Cassation, dans l’arrêt précité du
9 janvier 2002, relève que la responsabilité de
l’architecte ne peut être recherchée sur le
fondement d’un manquement à son devoir
de conseil pour des faits postérieurs au terme
de sa mission.
Ainsi, il ne peut voir sa responsabilité engagée
pour avoir signé a posteriori un projet
modificatif irrégulier élaboré par un autre
maître d’œuvre. D’autant que les juges ont
estimé que bien que ce fait constitue une faute, il
n’était pas à l’origine du dommage invoqué par
les maîtres d’ouvrage responsables de leur
propre préjudice en ayant, dès l’origine, voulu
faire construire un immeuble qu’ils savaient ne
correspondre ni au permis de construire initial, ni
au second permis modificatif.
A noter que l’architecte ne pourrait être reconnu
responsable de pas avoir averti le maître d’ouvrage
d’un risque de refus d’autorisation de construire lié
à l’esthétique ou de ne pas avoir effectué des
démarches faute d’information suffisante et
nécessaire donnée par le maître d’ouvrage.
Lydia DI MARTINO et Gwénaëlle CRENO
Service juridique du CNOA
1 -L’article L480-13 du code de l’urbanisme dispose
que "Lorsqu'une construction a été édifiée conformément
à un permis de construire, le propriétaire ne peut être
condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de
la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des
servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le
permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité
a été constatée par la juridiction administrative.
L'action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas,
par cinq ans après l'achèvement des travaux".
2 - Le permis de construire n’a pas été annulé du fait
d’un défaut de procédure.