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- Le secteur locatif II (les SEM, les sociétés immobilières
à participation majoritaire de la CDC, les collectivités
publiques, les sociétés filiales d'un organisme
collecteur de la contribution des employeurs à l'effort
de construction, les filiales de ces organismes
autres que celles mentionnées précédemment).
- Le secteur locatif III (les entreprises d'assurances,
les établissements de crédit et filiales de ces organismes,
les personnes morales autres que celles
mentionnées précédemment ou assimilées à des
personnes physiques).
Seuls les secteurs locatifs I (les organismes HLM) et IV
(les bailleurs personnes physiques et les SCI constituées
exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4 e
degré inclus) ne sont pas concernés par l'accord du 9
juin 1998.
• L'intention du bailleur de vendre plus
de dix logements dans un même immeuble
L'article 1.1. de l'accord vise la mise en vente par lots
de plus de dix logements dans un même immeuble.
Par cette formule, le législateur ne fait pas de distinction
entre logements libres ou occupés, soumis à la loi
du 6 juillet 1989, du 1 er septembre 1948 ou au code
civil, ainsi qu'entre baux consentis à une personne
morale ou à une personne physique. La circulaire du 28
juillet 1998, publiant l'accord, vise cependant la procédure
à mettre en œuvre lorsqu'un bailleur souhaite
donner congé aux locataires pour mettre en vente plus
de dix logements dans un même immeuble.
Des difficultés sont toutefois apparues pour déterminer
le sens et la portée du seuil des dix logements érigés
comme condition d'application de l'accord.
Dans un premier temps, différentes décisions ont précisé
que l'accord s'appliquait lorsque le vendeur envisageait
de délivrer des congés-vente à au moins dix
locataires d'un même immeuble (TI Paris, 10 e arrond.,
14 janv. 2003 : Revue administrer juillet 2003, n°357
page 40 ;TI Paris 10 e arrond., 8 juill. 2003, inédit). La 6 e
Chambre B de la Cour d'appel de Paris a confirmé
cette jurisprudence par un arrêt du 5 juin 2003 (inédit).
Cependant, la 6 e Chambre C de la Cour d'appel de
Paris, dans un arrêt du 12 novembre 2002, n'a tenu
compte que de l'existence d'un immeuble comportant
plus de dix logements, sans autre distinction (CA Paris
6 e Ch. C, 12 nov. 2002, Administrer n°356 juin 2003
page 41, n°357 juillet 2003 page 39).
La 3 e Chambre civile de la Cour de cassation, par un
arrêt du 5 mai 2004 (Loyers et copropriété, oct. 2004,
p.14) a, en ce même sens, dit qu'il suffit que l'immeuble
mis en vente par lots comporte plus de dix logements,
quelle que soit leur occupation (loi de 1948, loi de
1989, code civil, location libre ou occupée, location
accordée à une personne physique ou morale).
2.1.1.2. Dispositif de l'accord
L'accord collectif de location édicte différentes obligations
pour le propriétaire de l'immeuble vendu par
lots ; ces obligations diffèrent selon qu'une association
de locataires représentative existe antérieurement à
l'intention du bailleur de vendre l'immeuble par lots.
• Une information générale adressée aux locataires
Dès son intention de vendre par lots un immeuble
composé de plus de dix logements et dans l'hypothèse
où aucune association de locataires représentative existerait,
le propriétaire en informe les locataires et occupants
de bonne foi de l'immeuble.
L'occupant de bonne foi a déjà été visé plus haut (1.1.2) :
la procédure de l'accord lui est également applicable.
Dans l'hypothèse inverse, où une association de locataires
représentative existe préalablement à cette intention
de vendre, le propriétaire doit informer cette association
de son intention de vendre l'immeuble par lots.
Une association de locataires, au sens de l'article 44 de
la loi du 23 décembre 1986, doit remplir l'une ou l'autre
des conditions suivantes :
- représenter au moins 10 % des locataires de l'immeuble
ou du groupe d'immeubles,
- être affiliée à une organisation siégeant à la commission
nationale de concertation.
Dans cette situation, les modalités de l'information
future des locataires ainsi que les modalités de réalisation
des diagnostics techniques exigés par le texte de
l'accord doivent être examinés par le bailleur et les
représentants de l'association de locataires.
Si une association de locataires se crée postérieurement
à l'intention de vendre, il n'y a pas lieu de recommencer
le processus de mise en vente avec consultation
préalable de l'association. La procédure suivie
sera celle mise en oeuvre lorsqu'aucune association
existe.
Dès que le bailleur souhaite rendre publique son intention
de vendre, il en informe alors tous les locataires
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