Télécharger document - Lefèvre Pelletier & associés

taire de son intention de préempter ne peut produire
effet (Civ 3 e 17 juin 1992, Bull civ III n° 216) En l'absence
de notification, le locataire ne pourra qu'invoquer
la nullité de la vente consentie à un tiers.
En application de l'article 2 alinéa 2 du décret du 30 juin
1977, la notification doit mentionner :
- le prix et les conditions de la vente,
- le texte des alinéas 1 à 5 de l'article 10.I de la loi du
31 décembre 1975,
- l'existence éventuelle d'un droit de préemption
d'une collectivité publique.
Lorsqu'il y a plusieurs locataires ou occupants bénéficiaires
du droit de préemption, la notification doit
reproduire les termes des paragraphes I et II de l'article
4 du décret du 30 juin 1977.
L'ensemble de ces mentions sont prescrites à peine de nullité
(Civ 3 e 6 février 1991, Loyers et copro 1991, n° 152).
Chaque titulaire du droit de préemption doit recevoir
individuellement la notification. Lorsque les locataires
sont des époux, la notification doit être faite aux deux.
Néanmoins, la notification est opposable de plein droit
au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi, si
son existence n'a pas été préalablement portée par le
locataire à la connaissance du bailleur.
La notification doit être faite par lettre recommandée
avec accusé de réception. Elle peut également être
réalisée par exploit d'huissier.
La notification vaut offre de vente.
• les suites de la notification
Le locataire dispose, pour accepter, d'un délai de deux
mois, à compter de la réception de l'offre. Passé ce délai
et faute d'avoir accepté, le locataire ne peut obtenir la
réalisation de la vente (Civ 3 e 1er avril 1998, RJDA 6/98
n° 694).
Lorsqu'il reçoit la notification, le locataire peut adopter
différentes attitudes : ne pas répondre, refuser, accepter
(avec ou sans volonté de recourir à l'emprunt).
En cas de refus de l'offre ou d'absence de réponse équivalant
au refus, le locataire reste en place, aux conditions
antérieures au bail (CA Paris, 6 e ch, 12 juin 1991,
Juris-data n° 1991-022431).
8
L'acceptation du titulaire du droit de préemption doit
être faite par lettre recommandée avec accusé de
réception ou par exploit d'huissier. L'acceptation n'est
soumise à aucun formalisme particulier. Elle doit seulement
être formulée sans ambiguïté et sans réserve, sauf
si le locataire a déclaré subordonner son acceptation à
l'obtention d'un prêt régi par les articles L 312-2 et suivants
du code de la consommation.
Par suite, la réalisation de la vente par le locataire qui
n'a pas déclaré solliciter un prêt doit intervenir dans les
deux mois à compter de l'envoi de sa réponse. S'il
déclare vouloir recourir à un prêt, le délai de réalisation
est porté à quatre mois.
La force majeure ou la cause légitime peut justifier la
réalisation de la vente au-delà des délais prévus à la loi
sans que la nullité puisse être invoquée.Ainsi en serait-il
en cas de discordance entre la description figurant dans
le règlement de copropriété et la réalité des lieux occupés
par le locataire (Civ 3 e 19 mai 1993, Loyers et
copro 1993, comm n° 382).
De même, la nullité n'est pas encourue si la non-réalisation
de la vente est imputable au bailleur (Civ 3 e 8 avril
1992, Bull civ III n° 120).
• le droit de préemption subsidiaire
La loi du 21 juillet 1994 a organisé au profit du locataire
ou de l'occupant de bonne foi qui n'a pas préempté une
nouvelle notification des conditions et du prix de la
vente projetée au profit d'un tiers acquéreur, lorsque
ceux-ci sont plus avantageux que ceux initialement
notifiés à l'acquéreur ou à l'occupant.
Ainsi, une nouvelle notification doit être réalisée, si
le tiers acquéreur n'a pas à payer la commission due à
l'agent immobilier qui, dans l'offre initiale, était à la
charge du locataire (Civ 3 e 1er mars 1995, RJDA 1995,
n°557), ou si la vente est conclue à un prix inférieur
(Civ 3 e 23 février 1994, Loyers et copro 1994, comm
n°180).
Lorsque le droit de préemption subsidiaire est ouvert,
la notification est faite à la diligence du notaire si le vendeur
n'y a pas lui-même procédé.
La notification vaut offre de vente pendant un mois à
compter de sa réception. Les options du locataire ou
de l'occupant sont les mêmes que dans l'hypothèse de
la première offre.
1.1.3.2. En cas de vente par adjudication
L'article 10.II de la loi organise une procédure particulière
de convocation et de notification adressées au