Télécharger document - Lefèvre Pelletier & associés

La reconduction du bail, en cas de congé pour vente (loi
de 1989), va donc s'ajouter à la prorogation du bail, sans
que l'une absorbe l'autre. C'est donc à une application
cumulative des délais qu'appellent l'accord de 2005 et la
loi de 2006.
2.3 Protection des locataires
en cas de vente d'un
immeuble entier (art.
10.1. de la loi du 31
décembre 1975)
La loi Aurillac modifie de façon substantielle le régime
juridique et fiscal de la vente d'un entier immeuble d'habitation
: le vendeur doit en effet, préalablement à la
vente, offrir à chaque locataire d'acquérir son logement,
à moins que l'acquéreur de l'entier immeuble s'engage à
proroger les baux en cours.
Ce nouveau droit de préemption des locataires contredit
au moins à deux égards l'organisation juridique préexistante
: là où la vente d'un bâtiment entier fait
exception à l'exercice du droit de préemption institué
par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le nouveau
droit y fonde sa condition d'exercice ; là où l'existence
de dix logements mis en vente entraîne
l'obligation d'assurer aux locataires information, délai et
protection, par le jeu de l'accord collectif de location du
9 juin 1998, retardant d'autant l'exercice du droit de
préemption du locataire, le nouveau droit doit être mis
en œuvre immédiatement et sans autre prévention.
Cette observation liminaire, qui caractérise désormais
la complexité et la relative incohérence du système
juridique d'ensemble, doit conduire à examiner le nouveau
droit de préemption des locataires comme figurant
un troisième régime juridique, singulier, autonome
et indépendant des deux autres droits de préemption
avec lesquels dorénavant il faudra toutefois qu'il coexiste.
2.3.1 Conditions d'ouverture du droit
du locataire :
Le nouveau droit suppose l'existence d'une vente (1),
ou d'une cession de parts d'une société d'attribution
(2), ayant pour objet un immeuble à usage d'habitation
ou mixte (3) de plus de dix logements (4), qui s'opère
dans sa totalité et en une seule fois (5), sauf au profit de
certains acquéreurs ou cessionnaires (6).
22
(1) C'est à l'occasion de la vente projetée par le propriétaire
que naît le droit du locataire à une protection
particulière.
La vente ne s'assimile pas à toutes cessions à titre onéreux
et ne se confond par exemple ni avec l'échange, ni
avec l'apport à société : en contrepartie d'une vente, le
vendeur perçoit un prix ; en contrepartie d'un échange,
l'échangiste reçoit un bien ; en contrepartie d'un
apport, l'apporteur reçoit des titres de la société bénéficiaire
de l'apport.
Seules les ventes sont donc concernées, sauf bien
entendu en cas de fraude à la loi : si l'apporteur à
société devait en effet céder les titres reçus en contrepartie
de l'apport, un instant de raison après celui-ci, il
pourrait être démontré que l'apporteur est dénué d'affectio
societatis et que la seule finalité de l'opération
est de contourner la loi, ce qui justifierait la requalification
de l'opération.
Se pose aussi la question de savoir si les ventes par
adjudication, judiciaire ou amiable, sont concernées au
même titre que les ventes de gré à gré. L'article 10 de la
loi du 31 décembre 1975 avait justement déclaré l'ancien
droit de préemption du locataire applicable à ces ventes,
mais organisé un régime dérogatoire d'application, que
justifie le particularisme de l'adjudication publique.
Le silence de la loi nouvelle oblige à considérer que la
nouvelle protection des locataires joue indistinctement,
que la vente soit volontaire et forcée. Mais l'absence de
régime dérogatoire oblige à ce que le cahier des charges
de l'adjudication impose aux futurs enchérisseurs
de proroger les baux en cours, s'ils deviennent adjudicataires,
car le mécanisme du nouveau droit de préemption
est, à défaut d'adaptation légale, incompatible avec
celui des enchères publiques.
La loi ne distingue pas enfin suivant l'auteur de la vente :
une personne physique est concernée autant qu'une
personne morale, une personne publique autant qu'une
personne privée.
(2) La loi nouvelle assimile à la vente la cession de la
totalité des parts d'une société d'attribution, c'est-àdire
donnant aux associés vocation à l'attribution, en
propriété ou en jouissance, d'une partie déterminée de
l'immeuble social.
On sait que ces sociétés régies par les lois du 28 juin
1938 et du 4 janvier 1978 ont permis le développement
de la construction d'immeubles collectifs. Beaucoup ont
été dissoutes et transformées en copropriétés, mais
bon nombre subsistent : il est raisonnable d'assimiler
la cession de la totalité de leurs parts à une vente de