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Le prix s'entend de celui de l'immeuble dans sa totalité,
c'est-à-dire un prix unique qui, à ce stade, n'appelle
aucune ventilation particulière logement par logement.
(4) En deuxième lieu, le vendeur doit indiquer à chaque
locataire et occupant le prix du local qu'il occupe. Mais la
question est de dire quel prix. La loi est muette à cet
égard, ne prescrivant pas que le prix de l'immeuble entier
soit égal à la somme des prix de chacun des logements.
Chacun sait en effet que le prix d'un ensemble de logements
(prix en gros) n'est pas identique à la somme des
prix des lots qui composent cet ensemble (prix au
détail) : en faisant l'acquisition d'un immeuble entier, s'il
a l'intention d'y effectuer des travaux et de le revendre
au détail, l'acquéreur prend en effet le risque de la
mévente de tel lot, du temps nécessaire à la vente au
détail, des coûts de portage financier de l'immeuble, de
la rémunération des intermédiaires, du retournement
du marché, etc. Le prix de l'immeuble en gros est donc
moindre que la somme des prix au détail, ces valeurs
étant au demeurant difficilement comparables, faute de
porter sur le même bien.
Est-ce à dire que le prix de chaque local peut être fixé
librement ? La réponse n'est pas simple : d'une part en
effet, il faut faire réserve de la fraude pour le cas où le
prix notifié au locataire serait exorbitant, au sens où un
acquéreur raisonnable n'envisagerait pas d'acquérir à ce
prix. En un tel cas, la fraude constatée entraîne la nullité
de la notification faite au locataire.
D'autre part, la fixation du prix de chaque lot doit être
cohérente par rapport au prix des autres lots : il est
normal qu'un appartement ensoleillé vale davantage
qu'un local sombre, qu'un logement loué sous l'empire
de la loi du 1 er septembre 1948 vale moins qu'un local
libre d'occupation, etc. Encore faut-il pouvoir justifier le
mode de fixation du prix de chaque local occupé.
En dernière part, il n'y a donc à ce stade, aucune corrélation
obligatoire entre les valeurs de l'immeuble en
gros et au détail, même si, dans un second stade, en cas
de préemption par un locataire de son lot, une corrélation
réapparaît, qui est expliquée plus loin.
Mais cette analyse ne trouve pas un écho net dans les
débats parlementaires qui ont au contraire insisté sur la
décote que le mécanisme de préemption produit en
faveur du locataire : ce qui justifiera les recommandations
de prudence faites ci-après.
Extraits du débat parlementaire
Martine Aurillac : « Les principes (de la proposition
de loi) sont clairs : supprimer, autant que faire se peut,
les plus-values purement spéculatives, étendre l'accord
de protection sociale du 16 mars, renforcer les sanctions,
favoriser ainsi l'accession à la propriété, mais
aussi protéger ceux qui ne peuvent pas y accéder. »
« Chacun conviendra que la meilleure décote est
effectivement celle offerte par le droit de préemption
».
Christian Decocq : « étendre … le droit de préemption
dès la vente initiale, en organisant une
copropriété « préventive » au prix de cette vente,
donc en supprimant la plus-value spéculative des
marchands de biens : la formule respecte le droit de
propriété. C'est ce que permet la proposition de loi ».
Philippe Pemezec : « Les ventes lot par lot constituent
des opportunités extraordinaires d'accession à
la propriété, qui était, je crois, un de nos combats :
un tiers environ des locataires occupants ont donné
une suite favorable à la proposition qui leur a été
faite ».
Janine Jambu : « nous proposons l'institution d'un «
permis de diviser », comme il existe un permis de
construire »
Jean-Yves Le Bouillonnec : « Il est impératif de
protéger les locataires qui ne pourront pas acheter
parce que c'est le seul moyen de les préserver de
ces actes de spéculation »
Catherine Vautrin, ministre déléguée à la cohésion
sociale et à la parité : « Il s'agit d'obtenir un
texte équilibré afin d'éviter la spéculation liée aux
ventes à la découpe et à protéger les locataires, tout
en respectant le droit de propriété inscrit dans notre
Constitution ».
« La meilleure des décotes ne résulte-t-elle pas du
droit de préemption ? Celui-ci permet de faire baisser
le prix sans avoir à se référer à un critère imposé
qui peut se révéler moins avantageux ».
• Modalités d'exercice du nouveau droit
La notification faite au locataire est accompagnée d'un
projet de règlement de copropriété de l'immeuble (1)
et des résultats d'un diagnostic technique (2), dressé
aux frais du bailleur (3) ; elle doit reproduire le texte du
nouvel article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 (4).
(1) Si le législateur a eu raison de ne viser que la production
d'un projet d'acte, à un stade où l'immeuble ne
sera mis en copropriété qu'en cas de préemption d'un
locataire au moins, il est dommage qu'il n'ait visé que le
projet de règlement de copropriété, et non le projet
d'état descriptif de division de l'immeuble. Il est en
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